I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.519/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_519/2008
Arrêt du 6 février 2009
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et MM. les Juges Klett, Présidente, Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly
et Kiss.
Greffier: M. Ramelet.
Parties
H.X.________ et F.X.________,
recourants, représentés par Me Karin Grobet Thorens,
contre
Y.________,
intimée, représentée par Me Mauro Poggia.
Objet
contrat de bail; résiliation,
recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers du canton de Genève du 6 octobre 2008.
Faits:
A.
La SI A.________, alors propriétaire, a remis à bail à H.X.________, à compter
du 1er juin 1977, un appartement de trois pièces ainsi qu'une grande chambrette
dans un immeuble sis à Genève, Le loyer, sans les charges, était fixé en
dernier lieu à 750 fr. par mois.
Au mois de septembre 2004, Y.________ a acquis l'immeuble, devenant la
bailleresse.
Par deux avis officiels du 3 juin 2005, adressés l'un à H.X.________ et l'autre
à son épouse F.X.________, la bailleresse a résilié le contrat pour le 31
octobre 2005, affirmant qu'elle avait besoin des locaux loués pour son frère.
B.
H.X.________ et F.X.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière
de baux et loyers du canton de Genève, concluant principalement à l'annulation
du congé et subsidiairement à une prolongation du bail. Ils soutiennent en
substance que le besoin de la bailleresse n'est pas établi, qu'il n'est qu'un
prétexte et qu'elle a eu d'autres occasions de loger ses proches.
Par décision du 13 décembre 2005, la Commission de conciliation a admis la
validité du congé, mais a accordé une première prolongation du bail de deux
ans.
La bailleresse a saisi le juge par demande du 3 janvier 2006, contestant la
prolongation de bail accordée.
H.X.________ et F.X.________, dans leur réponse, ont conclu principalement à
l'annulation du congé et, subsidiairement, à sa prolongation pour la durée
maximale.
Par jugement du 11 octobre 2007, le Tribunal des baux et loyers du canton de
Genève a déclaré le congé valable et accordé aux locataires une unique
prolongation du bail de trois ans, soit au 31 octobre 2008.
H.X.________ et F.X.________ ont appelé de ce jugement; ils ont conclu
principalement à l'annulation du congé et subsidiairement à une prolongation du
bail pour la durée maximale.
La bailleresse a conclu à la confirmation du jugement attaqué.
Par arrêt du 6 octobre 2008, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du
canton de Genève a annulé le jugement entrepris et accordé une prolongation de
bail de quatre ans. La cour cantonale a cependant considéré qu'il n'y avait pas
lieu d'entrer en matière sur la question de la validité du congé, parce que
H.X.________ et F.X.________ n'avaient pas saisi le juge dans les trente jours
après la décision de la Commission de conciliation écartant leurs conclusions
en annulation de la résiliation.
C.
H.X.________ et F.X.________ exercent un recours en matière civile au Tribunal
fédéral. Ils concluent à l'annulation de l'arrêt attaqué et, principalement, à
l'annulation du congé, subsidiairement au renvoi de la cause à la cour
cantonale pour qu'elle annule le congé; plus subsidiairement, les recourants
requièrent que la cause soit retournée à l'autorité cantonale pour compléter
l'instruction.
L'intimée propose le rejet du recours.
Considérant en droit:
1.
1.1 La valeur litigieuse est déterminée, en cas de recours contre une décision
finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente
(art. 51 al. 1 let. a LTF). En l'espèce, les conclusions principales prises
devant la Chambre d'appel, qui étaient entièrement litigieuses, portaient sur
l'annulation du congé. Que les conclusions soient admissibles ou non ne jouent
pas de rôle pour le calcul de la valeur litigieuse. En raison du délai de
protection prévu par l'art. 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse, en cas
de contestation d'un congé, s'élève au moins à trois ans de loyer (arrêt 4A_181
/2008 du 24 juin 2008 consid. 1.1, non publié in ATF 134 III 446 et les
références). Il en résulte que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr.
requise en matière de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF) est ici
atteinte, contrairement aux indications données par la cour cantonale.
1.2 Exercé par les parties qui ont succombé dans leurs conclusions en
annulation du congé (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre un arrêt final (art.
90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale
de dernière instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable,
puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42
LTF) prévus par la loi.
Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité
par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art.
106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le
recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut
admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été articulés ou, à
l'inverse rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle
de l'autorité précédente (ATF 134 III 102 consid. 1.1 et l'arrêt cité). Compte
tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous
peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral
n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter,
comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions
juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui
(ATF 134 III 102 consid. 1.1). Il ne peut pas entrer en matière sur la
violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit
cantonal ou intercantonal si le grief n'a pas été invoqué et motivé de manière
précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce
qui correspond à la notion d'arbitraire (ATF 134 V 53 consid. 4.3) - ou en
violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de
quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée. Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle
ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité
précédente (art. 99 al. 1 LTF).
Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107
al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
2.
Invoquant une violation des art. 273 al. 5 et 274f al. 1 CO, les recourants
reprochent à la cour cantonale de n'être pas entrée en matière sur leurs
conclusions tendant à l'annulation du congé. Ils persistent à soutenir que le
congé doit être annulé et invoquent à ce propos une violation de l'art. 271 CO.
A titre subsidiaire, ils se plaignent d'arbitraire dans l'application du droit
cantonal (art. 9 Cst.), d'un déni de justice et d'une violation de leur droit
d'être entendus (art. 29 Cst.).
2.1 Devant l'autorité de conciliation, le locataire et son épouse ont conclu à
l'annulation du congé. Ils ont succombé sur ce point, puisque l'autorité de
conciliation a conclu à la validité du congé et n'a accordé qu'une prolongation
du bail. Le locataire et son épouse semblaient disposés à s'accommoder de cette
décision, puisqu'ils n'ont pas porté la cause devant le juge dans les 30 jours.
En revanche, la bailleresse a saisi le juge pour contester la décision de
prolonger le contrat. Le locataire et son épouse ont alors repris leurs
conclusions principales en annulation du congé, dans lesquelles ils ont
persisté aussi bien en première instance qu'en appel.
La question litigieuse est de savoir s'ils pouvaient le faire.
D'un côté, il faut observer que les recourants ont succombé dans leurs
conclusions en annulation du congé et qu'ils n'ont pas saisi le juge en temps
utile, ce qui est de nature à faire entrer en force de chose jugée la décision
de l'autorité de conciliation. D'un autre côté, il convient de constater que la
bailleresse a saisi le Tribunal des baux et loyers, ce qui a empêché la
décision de l'autorité de conciliation de devenir définitive. Il sied ainsi de
déterminer si la saisine du juge par une seule des parties entraîne la complète
mise à néant de la décision de l'autorité de conciliation (avec le risque d'une
sorte de reformatio in peius) ou s'il y a lieu de faire une distinction suivant
les chefs de conclusions, dont certains seraient définitivement liquidés et
d'autres non.
2.2 A teneur de l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit
saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du
congé. L'autorité de conciliation s'efforce d'amener les parties à un accord
(art. 273 al. 4, 1ère phrase, CO). L'accord vaut transaction judiciaire (art.
274e al. 1, 2ème phrase, CO). Si l'autorité de conciliation ne parvient pas à
un accord, elle rend une décision sur les prétentions en annulation du congé
(art. 273 al. 4, 2ème phrase, CO). Si elle rejette une requête en annulation du
congé, elle examine d'office si le bail peut être prolongé (art. 274e al. 3
CO). La partie qui succombe peut saisir le juge dans les 30 jours, à défaut de
quoi la décision de l'autorité de conciliation devient définitive (art. 273 al.
5 CO). Cette règle est répétée à l'art. 274f al. 1, 1ère phrase, CO.
2.3 Le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion de traiter à plusieurs reprises la
question posée.
Dans un premier cas, procédant à une analyse de la doctrine, il a constaté que
la majorité des auteurs étaient d'avis que la décision de l'autorité de
conciliation tombait dans sa totalité dès que le juge est saisi par l'une des
parties, de sorte que la partie qui, dans un premier temps, s'était contentée
de la décision peut reprendre ses propres conclusions, même si elle n'a pas agi
dans les délais (arrêt 4C.417/1999 du 18 février 2000 consid. 5b, qui se réfère
notamment à SVIT-Kommentar, 2ème éd., Zurich 1998, n° 31 ad art. 273 CO et n° 3
ad art. 274f CO, Peter Zihlmann, Das Mietrecht, 2ème éd., Zurich 1995, p. 244,
et à Roland Gmür, Kündigungsschutz - Prozessuales rund um den "Entscheid" der
Schlichtungsbehörde, MP 1990, p 134; cf. à ce propos très récemment: David
Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, ch. 3.1.3 p. 156/157 et ch. 7.5.9 p.
282; SVIT-Kommentar, 3e éd., Zurich 2008, n° 31 ad art. 273 CO). Le Tribunal
fédéral n'a cependant pas eu à trancher la question, parce que, dans le cas qui
lui était soumis, les deux parties avaient saisi le juge, de sorte qu'il a été
admis, dans une telle hypothèse, que l'on pouvait opposer au locataire le fait
d'avoir réduit sa demande dans l'acte par lequel il a saisi le juge.
Dans une deuxième cause, le Tribunal fédéral a admis que la saisine du juge par
une seule des parties empêchait l'entrée en force de la décision de l'autorité
de conciliation et qu'il n'était pas question d'une entrée en force partielle;
l'autre partie restait donc libre de reprendre ses conclusions dans sa réponse,
respectivement de former une reconvention (arrêt 4C.367/2005 du 7 mars 2006
consid. 2.2.2, lequel se référait - en plus des renvois susmentionnés au
SVIT-Kommentar 2ème éd. et à Gmür - à Roger Weber, Commentaire bâlois, 3ème
éd., Bâle 2003, n° 7 ad art. 273 CO, à Peter Higi, Commentaire zurichois, n°
134 ad art. 273 CO et à David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 185).
En revanche, la juridiction fédérale a rejeté la théorie de l'actio duplex, en
ce sens qu'elle n'a pas admis que la partie qui avait renoncé à saisir le juge
puisse poursuivre seule l'action, alors que l'autre partie (qui avait porté
l'affaire devant le juge) avait retiré sa demande (arrêt 4C.367/2005 du 7 mars
2006 ibidem).
Dans un troisième arrêt, le Tribunal fédéral a clairement affirmé que
lorsqu'une seule des parties saisit le juge, la décision de l'autorité de
conciliation ne devient pas définitive également à l'égard de l'autre partie,
en sorte que celle-ci conserve la faculté de soumettre au juge ses propres
conclusions, dans le cadre de la réponse à la demande ou en formant une demande
reconventionnelle, pour autant que le droit de procédure applicable lui offre
une telle possibilité (arrêt 4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 2.2, in SJ 2008
I p. 461).
2.4 Le cas d'espèce est absolument identique à ce dernier précédent. Il n'y a
pas lieu de revenir sur cette jurisprudence.
Il faut en effet garder à l'esprit que l'autorité de conciliation a pour
mission principale d'amener les parties à régler leur différend à l'amiable
(cf. art. 274a al. 1 let. b et 274e al. 1 CO). Il est vrai qu'à la suite d'une
modification législative, les compétences de l'autorité de conciliation ont été
élargies dans le sens où il a été prévu qu'elle pouvait rendre, dans certains
cas, une décision (art. 274e al. 2, 1ère phrase, CO). Cette innovation de la
législation n'a cependant pas eu pour but de transformer l'autorité de
conciliation en un juge de première instance. La jurisprudence a déjà eu
l'occasion de souligner que la "décision" de l'autorité de conciliation
revêtait un caractère sui generis, qu'elle ne constituait pas un jugement de
première instance et qu'elle devait être qualifiée de pré-décision rendue prima
facie; le Tribunal fédéral a ajouté que le seul effet juridique de cette
décision, en cas de contestation par l'une des parties, était de répartir le
rôle des parties dans la procédure judiciaire (ATF 121 III 266 consid. 2b p.
269; 117 II 421 consid. 2 p. 424).
Comme la mission de l'autorité de conciliation est principalement de favoriser
un règlement amiable des différends, il faut interpréter son pouvoir de
décision en fonction de cette finalité. La décision de l'autorité de
conciliation est en réalité une ultime tentative de parvenir à un arrangement.
En donnant son avis sur le litige, l'autorité de conciliation donne une
dernière chance aux parties de s'y soumettre tacitement et ainsi de parvenir en
définitive à un accord, lequel est revêtu de l'autorité de chose jugée comme
toute autre transaction judiciaire. L'autorité de chose jugée semble dépendre
davantage du consentement tacite des parties que du pouvoir qui appartiendrait
à l'organe qui a prononcé la décision. Lorsque l'une au moins des parties
saisit le juge en temps utile, on doit en déduire que cette ultime proposition
conciliatoire n'a pas rencontré le consentement de tous les plaideurs et que la
conciliation a par conséquent définitivement échoué.
Quand une des parties au moins saisit valablement le juge, la "décision" de
l'autorité de conciliation est ainsi mise à néant; l'autre partie est alors en
principe libre, dans les limites tracées par le droit de procédure applicable,
de conclure sur l'objet du litige et de former une demande reconventionnelle.
Il serait contraire à l'esprit d'une conciliation de désavantager une partie
dans la suite de la procédure judiciaire pour le motif qu'elle s'est montrée
plus conciliante que l'autre. On admet de façon générale qu'une partie ne peut
pas se prévaloir, dans la suite de la procédure, d'une proposition
conciliatoire faite par son adversaire, dès lors que celle-ci n'a pas été
acceptée et que la conciliation n'est pas venue à chef. On peut parfaitement
imaginer qu'une partie, bien qu'insatisfaite de la décision rendue par
l'autorité de conciliation, décide néanmoins de s'y soumettre, par gain de paix
et pour mettre un terme au litige, dans l'idée que sa partie adverse fera de
même; si celle-ci ne se soumet pas et saisit le juge, on ne voit pas pourquoi
la partie qui s'est montrée plus accommodante devrait en subir un préjudice et
se trouver entravée dans ses moyens. Dans un processus de conciliation, toute
proposition ou attitude transactionnelle doit être considérée en principe comme
conditionnée à la survenance d'un accord mettant fin au différend.
En l'espèce, le juge a été valablement saisi par la bailleresse et la procédure
judiciaire s'est poursuivie. Le locataire et son épouse n'ont pas renoncé à
demander l'annulation du congé indépendamment de l'attitude de leur partie
adverse. Qu'ils n'aient pas saisi le juge dans les 30 jours procède
manifestement de l'espoir de mettre un terme à la querelle. Dès lors qu'un
accord n'a pas pu être trouvé, cette attitude conciliatrice reste sans effet
juridique. Dans ces circonstances, la cour cantonale a violé les art. 273 al. 5
et 274f al. 1 CO en considérant que la décision de l'autorité de conciliation
était devenue définitive à l'égard des recourants, alors même que l'une des
parties avait valablement saisi le juge en temps opportun.
2.5 Le recours étant ainsi fondé, l'arrêt attaqué doit être annulé. Comme la
cour cantonale n'a pas examiné la question de l'annulation du congé en
considérant à tort que cette conclusion était irrecevable, la cause doit lui
être retournée pour nouvelle décision, puisqu'il n'appartient pas au Tribunal
fédéral de statuer à sa place (cf. art. 107 al. 2 LTF). Partant, il n'y a pas
lieu à ce stade d'examiner le grief de violation de l'art. 271 CO. Il ne se
justifie pas non plus d'examiner les griefs constitutionnels qui ont été
clairement présentés comme subsidiaires.
3.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de l'intimée qui
succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est admis, l'arrêt attaqué est annulé et la cause est renvoyée à la
cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée.
3.
L'intimée versera aux recourants, créanciers solidaires, une indemnité de 2'500
fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre
d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 6 février 2009
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:
Klett Ramelet