I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.497/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_497/2008 /len
Urteil vom 10. Februar 2009
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Luczak.
1. Parteien
A.________ und B.________,
2. C.________,
Beschwerdeführer,
alle vertreten durch Advokat Jakob Trümpy,
gegen
X.________ Gesellschaft,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Advokat Lukas Polivka.
Gegenstand
Mietzinserhöhungen,
Beschwerde gegen das Urteil des Appellations-
gerichts des Kantons Basel-Stadt, Ausschuss,
vom 30. April 2008.
Sachverhalt:
A.
A.________ und B.________ (Beschwerdeführer 1) bewohnen eine 4½-Zimmerwohnung
an der D.________-Strasse 308 in Basel. C.________ (Beschwerdeführerin 2) ist
Mieterin einer 2½- Zimmerwohnung an der D.________-Strasse 310 in Basel.
Aufgrund einer Sanierung im Jahre 2002 zeigte die X.________ Gesellschaft
(Beschwerdegegnerin), vertreten durch ihre Tochtergesellschaft X.________
Immobilien AG, am 7. November 2003 Mietzinserhöhungen an, den Beschwerdeführern
1 von Fr. 1'204.-- auf Fr. 1'314.--, der Beschwerdeführerin 2 von Fr. 717.--
auf Fr. 798.--. Nachdem vor der Schlichtungsstelle keine Einigung erzielt
werden konnte, gelangte die Beschwerdegegnerin an das Zivilgericht Basel-Stadt
und beantragte, die Mietzinse entsprechend den bekanntgegebenen Erhöhungen
festzusetzen. Der Zivilgerichtspräsident hiess beide Klagen am 27. August 2007
gut. Die gegen diese Entscheide ergriffene kantonale Beschwerde wies das
Appellationsgericht Basel-Stadt am 30. April 2008 ab.
B.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragen die Beschwerdeführer im Wesentlichen,
es sei festzustellen, dass die Mietzinserhöhungen missbräuchlich seien. Die
Beschwerdegegnerin schliesst auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit
darauf einzutreten sei.
Erwägungen:
1.
Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, die Mietzinserhöhung sei nichtig, da
sie nicht auf einem von der zuständigen Behörde genehmigten Formular erfolgt
sei. Sowohl der Vertreter der Beschwerdeführer als auch der erstinstanzliche
Richter hätten von der zuständigen Behörde die Auskunft erhalten, das
verwendete Formular sei nicht genehmigt worden. Indem die kantonalen Instanzen
dennoch von einem genehmigten Formular ausgingen, hätten sie sich eine
Zuständigkeit angemasst, die ihnen nicht zukomme.
1.1 Die Vorinstanz hielt in tatsächlicher Hinsicht fest, die
Tochtergesellschaft der Beschwerdegegnerin, welche diese vertreten hatte, habe
ihre Firma geändert, aber noch unter der ursprünglichen Firma die Genehmigung
für ein Erhöhungsformular erhalten. Daher sei sie nicht verpflichtet gewesen,
nach dem Firmenwechsel eine erneute Genehmigung einzuholen, da es sich um
dieselbe Rechtsperson handle, der das Formular bewilligt worden war.
1.2 Nach Art. 269d Abs. 1 OR muss der Vermieter eine Mietzinserhöhung auf einem
vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen. Die Mietzinserhöhung
ist nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular
mitteilt (Art. 269d Abs. 2 lit. a OR). Das Formular für die Mitteilung von
Mietzinserhöhungen muss nach Art. 19 der Verordnung über die Miete und Pacht
von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (VMWG; SR 221.213.11) den
bisherigen Mietzins sowie die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten,
den neuen Mietzins sowie die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten, den
Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt, und die klare Begründung der
Erhöhung enthalten. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind
diese je in Einzelbeträgen auszuweisen. Dass ein Formular inhaltlich den
Anforderungen von Art. 19 VMWG entspricht, genügt nicht. Aus Gründen der
Klarheit und einheitlichen Handhabung sowie der Rechtssicherheit ist notwendig,
dass das Formular von der zuständigen kantonalen Instanz genehmigt wurde (BGE
121 III 214 E. 3b S. 217).
1.3 Eine Verletzung der Zuständigkeitsvorschriften, wie sie die
Beschwerdeführer geltend machen, läge vor, wenn die kantonalen Gerichte das
betreffende Formular selbst an Stelle der kantonalrechtlich hierfür
vorgesehenen Behörde genehmigt hätten. Kommt demgegenüber der Richter im Rahmen
eines Prozesses zum Ergebnis, das für die Erhöhung verwendete Formular sei von
der zuständigen Behörde genehmigt worden, stellt er lediglich den im Prozess
massgeblichen Sachverhalt fest. Ausserhalb des Prozesses kommt dieser
Sachverhaltsfeststellung keine Bedeutung zu. Da der Richter keine Genehmigung
des Formulars vornimmt, ist auch keine Verletzung der Zuständigkeitsordnung
gegeben. Es stellt sich einzig die Frage, ob die Sachverhaltsfeststellung
angesichts der anderslautenden Auskünfte der zuständigen Behörden korrekt
erfolgte.
1.4 Auf Beschwerde in Zivilsachen hin kann das Bundesgericht zwar prüfen, ob
eine Feststellung in tatsächlicher Hinsicht offensichtlich unrichtig und damit
willkürlich ist (Art. 97 Abs. 1 BGG). Der Rechtsuchende hat indessen im
einzelnen darzulegen, weshalb die Auffassung der Vorinstanz offensichtlich
unhaltbar und damit willkürlich sein soll (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.;
133 III 462 E. 2.4 S. 466 f.). Die Beschwerdeführer berufen sich auf die von
den zuständigen Behörden erteilten Auskünfte und machen geltend, es sei von der
urteilenden Instanz nicht nachzuprüfen, ob diese Auskunft richtig oder falsch
sei. Zur Begründung einer Willkürrüge müssten die Beschwerdeführer aber
darlegen, inwiefern die Annahme, die Auskünfte seien falsch, offensichtlich
unhaltbar und damit willkürlich ist. Dazu genügen ihre Ausführungen nicht, so
dass der angefochtene Entscheid insoweit nicht zu überprüfen ist.
1.5 Als aktenwidrig rügen die Beschwerdeführer die Feststellung der Vorinstanz,
die Beschwerdegegnerin habe für die Mietzinserhöhung das genehmigte Formular
verwendet. Nicht nur die grafische Gestaltung sei völlig unterschiedlich, auch
die Firmierung sei eigenhändig abgeändert worden. Zudem sei der Hinweis
"Formular genehmigt durch die zuständige Amtsstelle" beigefügt worden.
1.5.1 Der Vorinstanz ist nicht entgangen, dass die beiden Formulare nicht
identisch sind, wies sie doch ausdrücklich auf die Firmenänderung hin. Die
Vorinstanz ging vielmehr davon aus, die abweichende Gestaltung ändere nichts
daran, dass es sich um ein genehmigtes Formular handle. Ob diese Annahme
zutrifft, ist eine Rechtsfrage, welche das Bundesgericht unter dem Blickwinkel
des Bundesrechts (mit Ausnahme der verfassungsmässigen Rechte der
Beschwerdeführer) von Amtes wegen prüfen kann (Art. 106 BGG). Soweit keine
hinreichend begründeten Sachverhaltsrügen erhoben werden (Art. 97 Abs. 1 und
Art. 105 Abs. 2 BGG), stützt sich das Bundesgericht dabei grundsätzlich aber
auf die im angefochtenen Entscheid enthaltenen tatsächlichen Feststellungen
(Art. 105 Abs. 1 BGG).
1.5.2 Soweit sich Abweichungen zwischen dem genehmigten und dem verwendeten
Formular nicht bereits aus den tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen
Entscheid ergeben, müssten die Beschwerdeführer diesbezüglich substantiiert
eine Ergänzung des Sachverhalts beantragen und danach ausführen, inwiefern die
Annahme, das Formular habe trotz der Änderung als genehmigt zu gelten, Recht
verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Diesen Anforderungen genügen die Vorbringen der
Beschwerdeführer nicht. Ob eine Abänderung dazu führt, dass das geänderte
Formular als nicht genehmigt anzusehen ist, kann nämlich nicht ohne Rücksicht
auf die vorgenommenen Modifikationen und den mit dem Formularzwang verfolgten
Zweck entschieden werden. So unterscheidet sich das verwendete vom genehmigten
Formular beispielsweise darin, dass die Adresse der Mietschlichtungsstelle
aktualisiert wurde. Es versteht sich von selbst, dass die korrekte Adressangabe
vom Gesetz gewollt ist und der Nachvollzug der Adressänderung nicht dazu führt,
dass erneut eine Genehmigung eingeholt werden müsste.
1.5.3 Auf die einzelnen Abweichungen braucht indessen nicht näher eingegangen
zu werden, denn die Beschwerdegegnerin verweist auf zwei bei den Akten liegende
genehmigte Formulare anderer Liegenschaftsverwaltungen, die mit Ausnahme der
Geschäftsfirma und deren Logo mit dem von der Beschwerdegegnerin verwendeten
Formular identisch sind. Die Beschwerdeführer berufen sich zwar auf ein im
Kanton Luzern ergangenes Urteil (LGVE 1993 I Nr. 9 S. 10 ff.), gemäss welchem
die Genehmigung privat kreierter Formulare personenbezogen zu erfolgen hat,
damit der zuständigen Behörde bei Anfragen eine effiziente Kontrolle, ob ein
Formular genehmigt wurde, ermöglicht wird. Diese liesse sich indessen besser
erreichen, indem das Formular mit einer Identifikationsnummer versehen wird.
Der Umfang des notwendig vorformulierten Formularinhalts wird abschliessend
durch Art. 19 VMWG geregelt (HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 190 zu
Art. 269d OR mit Hinweis). Aus Art. 19 Abs. 4 VMWG ergibt sich, dass der
Vermieter genehmigte Erhöhungsformulare beziehen können muss, was voraussetzt,
dass unpersönliche Formulare zur Verfügung gestellt werden. Unterscheidet sich
das verwendete Formular von einem genehmigten nur in der Firma und dem
Kennzeichen des unterzeichnenden Unternehmens, betrifft die Abweichung den
individuell auszufüllenden und nicht den allgemeingültigen und damit der
Formalisierung überhaupt zugänglichen Teil des Formulars. Mit der Bezeichnung
der Vermieterschaft oder der für diese handelnden Gesellschaft wird für den
Mieter ersichtlich, wer das Formular verwendet. Dass der Mieter die notwendigen
Informationen in der vom Kanton genehmigten Form erhält, bleibt garantiert,
solange weder inhaltlich noch in der Darstellung weitere Änderungen vorgenommen
werden. Damit ist dem Zweck von Art. 269d OR, dem Mieter den Rechtsweg
aufzuzeigen und ihm eine möglichst einfache Beurteilung seiner Chancen zu
sichern, die angekündigte Mietzinserhöhung anzufechten, Genüge getan und
diesbezüglich die vom Gesetz gewollte vorgängige Kontrolle gewährleistet (BGE
121 III 214 E. 3b S. 217 mit Hinweisen). Aufgrund der Aktenlage ist somit
erstellt, dass das verwendete Formular einem von der zuständigen Behörde
genehmigten entspricht. Gegenüber wem und mit welchem Firmenlogo diese
Genehmigung erfolgte, ist nicht massgebend.
2.
Bezüglich des Quantitativs der Mietzinserhöhung akzeptieren die
Beschwerdeführer vor Bundesgericht den für die geltend gemachten Investitionen
angenommenen wertvermehrenden Anteil von 50 %. Sie bemängeln aber, die
Vorinstanz sei gestützt auf eine Zusammenstellung der Beschwerdegegnerin von
einem Sanierungsaufwand von Fr. 6'985'703.-- ausgegangen, obwohl entgegen dem
ausdrücklichen Antrag der Beschwerdeführer vor erster Instanz (ebenso in der
kantonalen Beschwerde S. 13) keinerlei Belege vorgelegen hätten.
2.1 Die Vorinstanz hielt fest, es sei unbestritten, dass die Beschwerdegegnerin
im Jahr 2002 Arbeiten im Gegenwert von Fr. 6'985'703.-- habe vornehmen lassen.
Trifft diese Feststellung zu, war die Vorinstanz nicht gehalten, Belege für den
Sanierungsaufwand zu verlangen.
2.2 Die Beschwerdeführer geben diese Feststellung nicht explizit als
willkürlich aus. Auch aus ihrem Hinweis auf ihre kantonale Beschwerdeschrift
ergibt sich keine Bestreitung der Höhe der Investition der Beschwerdegegnerin
für die Sanierung, erfolgten doch die Ausführungen an der angegebenen Stelle
nicht zu den wertvermehrenden Investitionen, sondern unter dem Titel "Einrede
des übersetzten Ertrages". Daher ist keineswegs unhaltbar, wenn die Vorinstanz
den von der Beschwerdegegnerin angegebenen Sanierungsaufwand von Fr.
6'985'703.-- mit Bezug auf die Mietzinserhöhung zufolge wertvermehrender
Investitionen als unbestritten betrachtete. Im Übrigen führen die
Beschwerdeführer vor Bundesgericht (Beschwerde S. 9) selbst an, sie hätten in
ihrer eigenen Berechnung den Sanierungsaufwand mit Fr. 6'985'703.-- als
aufgeschobenen Unterhalt berücksichtigt.
3.
Die Beschwerdeführer machen geltend, die bisherigen Anlagen und Einrichtungen
hätten ein Alter von über 30 Jahren aufgewiesen. Daher sei für die neuen
Investitionen zumindest eine gleich lange Lebensdauer einzusetzen. Zudem
kritisieren sie, dass die Vorinstanz den Mehrwertanteil entsprechend der
Quadratmeterzahl der Wohnungen auf die Mieter überwälzt hat. Sie begründen dies
damit, dass die Renovation nur in Küche und Bad zu Verbesserungen geführt habe,
weshalb die Überwälzung nach Massgabe der gesamten Wohnfläche nicht
gerechtfertigt sei. Ausserdem sei auch die Gesamtfläche von 8534 Quadratmetern,
welche die Beschwerdegegnerin ihrer Berechnung zugrunde gelegt habe, unbelegt.
Ferner sei unklar geblieben, wie sich die Gesamtfläche auf die verschiedenen
Wohnungstypen und Räumlichkeiten (Geschäftsräume, Büros, Garagen, Keller u.ä.)
verteile.
3.1 Die Beschwerdeführer stützen ihre Vorbringen auf Sachverhaltselemente (wie
beispielsweise das Alter der bisherigen Einrichtungen), die den tatsächlichen
Feststellungen des angefochtenen Entscheides nicht zu entnehmen sind, ohne eine
hinreichend begründete Rüge zu erheben, die dem Bundesgericht eine Ergänzung
des Sachverhalts erlauben würde. Damit sind sie nicht zu hören. Welcher
Verteilschlüssel im Einzelfall zur Anwendung kommt, ist mit Blick auf die
konkreten tatsächlichen Verhältnisse zu entscheiden. Auch wenn nur gewisse
Teile einer Wohnung renoviert werden, kann diese als Ganzes davon profitieren
(vgl. SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 86 zu
Art. 269a OR). Gestützt auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen
Entscheid ist nicht ersichtlich, inwiefern die Aufteilung des Mehrwerts durch
die Vorinstanz Bundesrecht verletzen sollte.
3.2 Soweit die Beschwerdeführer beanstanden, die Grundlagen der Berechnung
seien von der Beschwerdegegnerin nicht hinreichend belegt, beziehungsweise
offen gelegt worden, verweisen sie wiederum auf ihre kantonale
Beschwerdeschrift (S. 10). Die Ausführungen an der angeführten Stelle erfolgten
indessen ebenfalls zur "Einrede des übersetzten Ertrages" und nicht zu der
Verteilung des Mehrwerts auf die einzelnen Wohnungen, so dass für die
Vorinstanz kein Anlass bestand, diesbezüglich den detaillierten Nachweis der
Berechnungsgrundlagen zu verlangen.
4.
Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, die Beschwerdegegnerin erziele einen
übersetzten Ertrag. Es sei deren Sache, einen angemessenen Ertrag nachzuweisen.
4.1 Weist der Vermieter nach, dass sich die Mietzinserhöhung durch
Mehrleistungen rechtfertigen lässt, ist sie in der Regel nicht missbräuchlich
(Art. 269a OR). Macht der Mieter geltend, ausnahmsweise führe die Erhöhung
dennoch zu einem übersetzten Ertrag, hat er den entsprechenden Beweis
anzutreten (vgl. LACHAT UND ANDERE, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl.
2009, S. 438 f. Rz. 21/5.2.2 und 21/5.3.2; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts
4C.323/2001 vom 9. April 2002, E. 3a, in: SJ 2002 I S. 434 ff.). Dies ist den
Beschwerdeführern nach den Feststellungen der Vorinstanz nicht gelungen. Damit
bleibt es bei der Zulässigkeit der nach der relativen Methode berechneten
Mietzinserhöhung entsprechend den getätigten Investitionen. Eine Verletzung der
Beweislastverteilung liegt nicht vor. Aus dem Urteil des Bundesgerichts 4C.236/
2004 vom 12. November 2004, in: mp 2005 S. 86 ff., auf welches sich die
Beschwerdeführer berufen, können sie nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im
zitierten Entscheid war - im Gegensatz zum vorliegenden Fall - der Nachweis
einer übersetzten Nettorendite offensichtlich bereits erbracht, hielt doch das
Bundesgericht der Vermieterschaft, die sich gegen eine der Mieterin
zugestandene Herabsetzung des Mietzinses zur Wehr setzte, entgegen, auch für
eine alte Liegenschaft sei eine Ertragsberechnung stets möglich, wenn das
Kriterium der Quartierüblichkeit von der Gegenseite nicht angerufen werde (E.
3.3). Der Beschwerdegegnerin ist der Nachweis geglückt, dass sich die Anpassung
des Mietzinses nach der relativen Methode rechtfertigen lässt. Die
Beschwerdeführer haben demgegenüber den Nachweis, dass der erhöhte Mietzins
nach der absoluten Methode (im Vergleich zum Quartierüblichen oder wegen
übersetzter Nettorendite) missbräuchlich erscheint, nicht geleistet. Unter
diesen Umständen ist die Beschwerdegegnerin nicht gehalten, zusätzlich die
Angemessenheit der Nettorendite oder die Quartierüblichkeit des Mietzinses
nachzuweisen. Auf die diesbezüglichen Ausführungen der Vorinstanz und der
Beschwerdeführer ist daher nicht einzugehen.
4.2 Die Beschwerdeführer machen allerdings geltend, da der
Zivilgerichtspräsident ihre Ertragsrechnung für untauglich hielt, hätten sie
zumindest aufgefordert werden müssen, ihre Berechnung zu korrigieren. Auch
unter der Geltung der sozialpolitisch begründeten Untersuchungsmaxime (Art.
274d Abs. 3 OR) ist das Gericht indessen nicht verpflichtet, die Akten von sich
aus zu durchforsten, um abzuklären, was sich daraus zu Gunsten der Partei, die
das Beweismittel angerufen hat, herleiten liesse (Bundesgerichtsurteil 5C.134/
2004 vom 1. Oktober 2004, E. 2.2 mit Hinweisen; HIGI, Zürcher Kommentar, 4.
Aufl. 1996, N. 81 zu Art. 274d OR). Wenn die Vorinstanz die von den
Beschwerdeführern als zulässig errechneten Mietzinse als unrealistisch tief
einstufte, da diese den billigsten Mieten in Abbruchobjekten ohne jeden Komfort
entsprachen, verletzt dies im Übrigen kein Bundesrecht.
4.3 Die Beschwerdeführer wenden ein, die Beschwerdegegnerin habe die zur
Ertragsrechnung notwendigen Unterlagen nur teilweise ediert und ihre eigenen
Zahlenangaben in keiner Weise belegt. Die Beschwerdeführer wollen daraus
ableiten, tatsächlich werde ein übersetzter Ertrag erzielt. Sie zeigen aber
nicht auf, dass und inwiefern fehlende Angaben der Beschwerdegegnerin dafür
verantwortlich waren, dass die kantonalen Instanzen die von den
Beschwerdeführern aufgestellte Ertragsrechnung für nicht stichhaltig hielten.
War eine allenfalls unvollständige Information aber nicht entscheidrelevant,
können die Beschwerdeführer daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten.
5.
Die Beschwerde erweist sich insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen,
soweit darauf einzutreten ist. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend werden
die Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'500.-- werden mit Fr. 800.-- den Beschwerdeführern
1 und mit Fr. 700.-- der Beschwerdeführerin 2 auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit insgesamt Fr. 2'500.-- zu entschädigen, wobei auf die
Beschwerdeführer 1 Fr. 1'400.-- und auf die Beschwerdeführerin 2 Fr. 1'100.--
entfallen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Appellationsgericht des Kantons
Basel-Stadt, Ausschuss, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 10. Februar 2009
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:
Klett Luczak