I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.487/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_487/2008
Arrêt du 10 mars 2009
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et MM. les Juges Klett, présidente,
Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly et Kiss.
Greffière: Mme Cornaz.
Parties
X.________ SA,
recourante, représentée par Me Philippe Conod,
contre
Y.________,
intimé, représenté par Me Nicolas Mattenberger.
Objet
contrat de bail, résiliation,
recours contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois
du 20 août 2008.
Faits:
A.
Depuis le 1er octobre 1997, Y.________ (ci-après: le locataire) est locataire
d'un appartement de deux pièces dont X.________ SA (ci-après: la bailleresse)
est propriétaire. Le contrat de bail à loyer prévoit un renouvellement aux
mêmes conditions de six mois en six mois, sauf avis de résiliation donné au
moins trois mois avant l'échéance.
Le 1er septembre 2006, le locataire a sous-loué l'appartement en question à
A.________ (ci-après: le sous-locataire). Par courrier du 11 décembre 2006, la
régie de la bailleresse a demandé au sous-locataire la production du contrat de
sous-location. Ce dernier a répondu que le contrat avait été conclu oralement
et sans date limite.
Le 19 janvier 2007, la bailleresse a résilié le contrat de bail pour le 30
septembre 2007, au motif que le locataire sous-louait l'appartement sans avoir
requis préalablement et par écrit son autorisation.
B.
Saisi par le locataire et statuant par jugement du 12 décembre 2007, le
Tribunal des baux du canton de Vaud a prononcé que le contrat de bail avait été
valablement résilié et qu'aucune prolongation de bail n'était accordée. En
bref, il a considéré que la résiliation était valable dans la mesure où la
sous-location avait été faite sans l'autorisation de la bailleresse et que la
demande de prolongation du bail devait être rejetée en l'absence de
conséquences pénibles pour le locataire.
Par arrêt du 20 août 2008, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois
a admis le recours du locataire et annulé la résiliation de bail. En substance,
elle a estimé que l'on ne saurait considérer que le locataire avait refusé de
communiquer les conditions de la sous-location, dès lors que la bailleresse ne
s'était pas adressée à lui mais au sous-locataire, que celui-ci ne pouvait être
considéré comme son auxiliaire, et que l'on ne pouvait imputer au locataire les
réponses du sous-locataire ou le caractère lacunaire desdites réponses. En
outre, la violation formelle de l'obligation de demander préalablement le
consentement écrit du bailleur, prévue à l'art. 22 des Dispositions paritaires
romandes et règles et usages locatifs du Canton de Vaud [dans leur version
adoptée le 24 novembre 1998]; ci-après: RULV), ne permettrait pas à elle seule
de justifier une résiliation. Enfin, il n'était pas établi que le bail
contrevenait à l'art. 22 al. 2 RULV, au vu du contrat de sous-location
finalement produit et du fait que le locataire avait indiqué en procédure avoir
l'intention de réintégrer l'appartement litigieux dans les deux ans. Pour le
surplus, aucun autre élément du dossier ne permettait de considérer que la
sous-location n'était pas autorisable pour d'autres motifs.
C.
La bailleresse (la recourante) interjette un recours en matière civile au
Tribunal fédéral. Elle conclut à la réforme de l'arrêt du 20 août 2008 en ce
sens que le contrat de bail a été valablement résilié le 19 janvier 2007 pour
le 30 septembre 2007, avec suite de frais et dépens. Le locataire (l'intimé)
propose le rejet des conclusions de son adverse partie, sous suite de frais et
dépens.
La Cour de céans a délibéré en séance publique le 10 mars 2009.
Considérant en droit:
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours
qui lui sont soumis (ATF 134 III 379 consid. 1).
1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature
pécuniaire (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 1a, in SJ 2001 I p. 17),
de sorte qu'elles ne peuvent être soumises au Tribunal fédéral, par la voie du
recours en matière civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse
prescrite par la loi. En matière de droit du bail à loyer, elle doit s'élever à
au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). C'est le montant encore
litigieux devant la dernière instance cantonale qui la détermine (art. 51 al. 1
let. a LTF). La valeur litigieuse doit être mentionnée dans la décision
cantonale (art. 112 al. 1 let. d LTF), ce qui n'est toutefois pas le cas en
l'espèce.
Le bail en cause, qui se prolonge automatiquement de six mois en six mois s'il
n'est pas résilié, est réputé conclu pour une durée indéterminée (art. 255 al.
3 CO). En cas de litige portant sur la validité de la résiliation d'un tel
bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période
durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on
admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau
congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement (cf. 119 II 147 consid. 1
p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386). Pour déterminer la prochaine échéance
possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-à-dire
que le congé litigieux ne soit pas valable. Lorsque le bail bénéficie de la
protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions,
de prendre en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1
let. e CO (cf. arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 1a, in SJ 2001 I p.
17; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 consid. 2a, in SJ 1997 p. 493).
En l'occurrence, le loyer mensuel ne ressort ni de l'arrêt attaqué, ni du
jugement de première instance. Selon le contrat de bail du 25 juin 1997 produit
au dossier, le loyer mensuel est de 600 fr., ce qui correspond à une somme de
21'600 fr. pour trois ans. La voie du recours en matière civile est donc
ouverte.
1.2 Par ailleurs interjeté par la recourante qui a succombé dans ses
conclusions (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90
LTF) rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de
dernière instance (art. 75 al. 1 LTF), le recours présentement soumis à
l'examen du Tribunal fédéral est en principe recevable, puisqu'il a été déposé
dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
1.3 Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit
fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris les droits constitutionnels (ATF 134
III 379 consid. 1.2 p. 382). Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral
applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF) sur la base des faits établis
par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), dont il ne peut s'écarter que
s'ils l'ont été de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle
d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 134 V 53 consid. 4.3) - ou en
violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour
autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la
cause (art. 97 al. 1 LTF). La partie recourante qui entend contester les
constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée
en quoi les conditions de l'exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF sont
réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de
fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 133 III 462
consid. 2.4 p. 466 s.).
Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter
de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF). Les parties n'ont
donc pas la faculté de compléter les faits constatés par l'autorité cantonale,
sous prétexte qu'un complètement desdits faits conduirait à une solution
juridique différente du litige. Un complément des faits n'entre en ligne de
compte que si la décision attaquée ne contient pas les constatations
nécessaires à l'application du droit fédéral, alors que les faits pertinents
passés sous silence ont été allégués en conformité avec les règles fixées par
la procédure cantonale. Il appartient au recourant de démontrer que ces faits
ont été allégués correctement, à défaut de quoi ils sont considérés comme
nouveaux (cf. ATF 115 II 484 consid. 2a p. 486).
En l'occurrence, la recourante estime que l'état de fait cantonal devrait être
complété à plusieurs égards. La recevabilité et le bien-fondé de ses critiques
seront examinés, dans la mesure utile, en relation avec les griefs relatifs à
l'application du droit matériel.
2.
La recourante se plaint d'une violation de l'art. 22 RULV (sous-location) en
relation avec l'art. 262 CO (sous-location) et l'art. 271 CO (annulabilité du
congé; en général), au motif que la cour cantonale a retenu qu'un contrat de
sous-location de durée déterminée avait été passé et que l'omission, par le
locataire, de demander le consentement écrit préalable du bailleur à la
sous-location n'a pas été considéré comme justifiant la résiliation du bail.
Dans ce contexte, la recourante reproche en outre aux juges cantonaux d'avoir
arbitrairement retenu en fait que l'intimé avait l'intention de réintégrer
l'appartement loué.
2.1 L'art. 22 RULV dispose que lorsque le locataire veut sous-louer tout ou
partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du
bailleur en indiquant les conditions de sous-location et les renseignements
requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO (al. 1). Le locataire ne
peut pas sous-louer l'entier de la chose pour une durée indéterminée. Il est
possible de déroger à ce principe moyennant l'accord écrit du bailleur (al. 2).
Pour sa part, l'art. 262 CO prévoit que le locataire peut sous-louer tout ou
partie de la chose avec le consentement du bailleur (al. 1). Le bailleur ne
peut refuser son consentement que si le locataire refuse de lui communiquer les
conditions de la sous-location (al. 2 let. a), si ces conditions, comparées à
celles du contrat de bail principal, sont abusives (al. 2 let. b), ou si la
sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (al. 2 let.
c).
2.2 Par un contrat-cadre, les associations de bailleurs et celles de locataires
peuvent établir en commun des dispositions-types applicables à la conclusion, à
l'objet et à l'expiration des baux à loyer de logements et de locaux
commerciaux (art. 1 al. 1 de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les
contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire
générale (RS 221.213.15; ci-après: LCBD). Le contrat-cadre peut également
contenir d'autres dispositions ayant trait aux rapports entre bailleurs et
locataires (art. 1 al. 2 LCBD). Il peut être conclu pour toute la Suisse, pour
le territoire d'un ou de plusieurs cantons ou pour des régions comptant au
moins trente mille logements ou dix mille locaux commerciaux (art. 1 al. 3 let.
a à c LCBD). A la requête de toutes les parties contractantes, le Conseil
fédéral peut autoriser qu'il soit dérogé à certaines dispositions impératives
du droit du bail, à condition notamment que le contrat-cadre offre aux
locataires une protection pour le moins équivalente à celle du droit ordinaire
contre les loyers abusifs, d'autres prétentions abusives et contre les
résiliations (art. 3 al. 1 let. b LCBD); tel est le cas par exemple dans le
domaine de la sous-location (Lachat, Le bail à loyer, nouvelle éd. 2008, p.
101). En outre, à la requête unanime des parties, le contrat-cadre peut être
déclaré de force obligatoire générale (art. 4 al. 1 LCBD). Ses dispositions
sont alors de droit impératif dans leur champ d'application à raison du lieu et
de la matière (art. 5 al. 1 LCBD). Les dispositions de baux à loyer contraires
à un contrat-cadre ayant force obligatoire générale sont nulles, à moins
qu'elles ne soient plus favorables au locataire (art. 5 al. 2 LCBD). Les
dispositions nulles sont remplacées par celles du contrat-cadre (art. 5 al. 3
LCBD). Lorsque le contrat-cadre s'applique à plusieurs cantons, la déclaration
de force obligatoire générale est de la compétence du Conseil fédéral (art. 7
al. 1 LCBD). Lorsqu'il s'applique à un canton ou à une partie de celui-ci, la
déclaration est de la compétence du canton (art. 7 al. 2 LCBD); dans le canton
de Vaud, le Conseil d'Etat est l'autorité compétente pour déclarer la force
obligatoire d'un contrat-cadre de bail à loyer sur le territoire cantonal (art.
1 de la loi vaudoise du 16 septembre 1997 d'application de la loi fédérale du
23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de
force obligatoire générale [LVLCBD; RSV 221.317]). La déclaration cantonale
doit être soumise à l'approbation de la Confédération (art. 12 al. 1 LCBD).
2.3 Par arrêté du 8 octobre 2001, le Conseil d'Etat vaudois a conféré la force
obligatoire générale aux RULV adoptées en 1998, en précisant notamment que
l'art. 22 de ce contrat-cadre était déclaré de force obligatoire pour tous les
objets loués, à l'exception des logements ayant fait l'objet de mesures
d'encouragement des pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle
d'une autorité (art. 1 al. 1 let. b de l'arrêté vaudois du 8 octobre 2001
déclarant de force obligatoire générale le contrat-cadre de baux à loyer
comprenant les dispositions paritaires romandes et les règles et usages
locatifs du canton de Vaud; Feuille des avis officiels du canton de Vaud [FAO]
du 30 octobre 2001 p. 4369). L'arrêté relève expressément que la force
obligatoire est reconnue d'intérêt public et sert en particulier à promouvoir
la paix du logement (art. 1 al. 3).
Par arrêté du 5 septembre 2001, le Conseil fédéral a approuvé cette déclaration
de force obligatoire cantonale (art. 1 de l'arrêté fédéral du 5 septembre 2001
relatif à l'approbation de la déclaration cantonale de force obligatoire
générale du contrat-cadre de bail à loyer "Dispositions paritaires romandes et
règles et usages locatifs du canton de Vaud" [FF 2001 5508]), avec la précision
que la réserve précitée relative notamment à l'art. 22 RULV ne pouvait pas
limiter la portée du contrat-cadre de bail à loyer pour la Suisse romande,
déclaré de force obligatoire générale (cf. art. 2). Le Conseil fédéral a été
convaincu par les arguments selon lesquels l'art. 22 RULV ne contrevenait pas à
l'essence même de la notion de sous-location, mais permettait au contraire une
clarté et une visibilité accrue dans ce domaine sensible où les sous-locations
de longue durée ou "en cascade" pouvaient être dommageables tant pour les
bailleurs que pour les locataires successifs (cf. Sulliger/Ansermet, Le
contrat-cadre romand de baux à loyer et les dispositions paritaires romandes et
règles et usages locatifs du canton de Vaud, Cahiers du bail [CdB] 2002, p. 97
ss, p. 114 n° 2.27; cf. également Roncoroni, Zu den zwei ersten
allgemeinverbindlich erklärten Rahmenmietverträgen der Schweiz, Mietrechtpraxis
[mp] 2004 p. 1 ss, p. 17 n. 96). C'est le lieu de relever qu'une nouvelle
version des RULV, qui reprend sans modification l'art. 22, a été conclue en
2008. La déclaration de force obligatoire générale pour le canton de Vaud (cf.
arrêté vaudois du 4 juin 2008 déclarant de force obligatoire générale le
contrat-cadre de baux à loyer comprenant les dispositions paritaires romandes
et les règles et usages locatifs du canton de Vaud [AFCBD; RSV 221.317.1]) a
été approuvée par le Conseil fédéral le 25 juin 2008 (cf. arrêté fédéral du 25
juin 2008 relatif à l'approbation de la déclaration cantonale de force
obligatoire générale du contrat-cadre de bail à loyer "Dispositions paritaires
romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud" et à la dérogation aux
dispositions impératives du droit du bail [FF 2008 5297]).
Par arrêté du 5 septembre 2001, le Conseil fédéral a également déclaré les
dispositions du contrat-cadre de bail à loyer du 18 décembre 2000 de force
obligatoire générale pour les cantons de Genève, Vaud, Neuchâtel, Fribourg,
Jura et les sept districts de langue française du canton du Valais (art. 1 al.
1 de l'arrêté fédéral du 5 septembre 2001 relatif à la déclaration de force
obligatoire générale du contrat-cadre romand de baux à loyer [FF 2001 5509]),
avec effet jusqu'au 30 juin 2008 (art. 5). Cette force obligatoire vaut en
particulier pour l'art. 8 des dispositions paritaires romandes (cf. art. 1 al.
2), applicable aux sous-locations qui n'ont pas été tacitement admises avant le
1er juillet 1990 (art. 8 des dispositions générales du contrat-cadre romand).
L'art. 8 des dispositions paritaires prévoit que lorsque le locataire veut
sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le
consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location
et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO. A
teneur de l'art. 9.3 des dispositions générales du contrat-cadre romand, les
dispositions paritaires cantonales peuvent déroger aux dispositions paritaires
romandes si elles obtiennent la force obligatoire; dans un tel cas, elles
prévalent sur les dispositions paritaires romandes du contrat-cadre.
2.4 Il résulte en résumé de ce qui précède que dans le canton de Vaud, dès lors
que le Conseil fédéral a autorisé qu'il soit dérogé à la disposition impérative
qu'est l'art. 262 CO et que le Conseil d'Etat vaudois a déclaré de force
obligatoire générale l'art. 22 RULV, cette dernière disposition prévaut sur
l'art. 262 CO auquel elle déroge (cf. Roncoroni, op. cit., p. 12 n. 59;
Sulliger/Ansermet, op. cit., p. 111 n° 2.13 et 2.14 ainsi que n. 42), et
l'emporte de surcroît sur les dispositions paritaires romandes (Roncoroni, op.
cit., p. 17). Ainsi, seul l'art. 22 RULV - qui, revêtant ainsi une portée
normative, est partie intégrante de tous les contrats de bail dans le canton de
Vaud (cf. Roncoroni, op. cit., p. 2) - s'applique, et ce en tant que droit
fédéral (cf. par analogie ATF 98 II 205 consid. 1, selon lequel, en matière de
droit du travail, les conventions collectives qui font l'objet d'une décision
d'extension renferment également pour les personnes qui ne sont pas liées par
la convention du droit privé fédéral, que l'extension soit prononcée par le
Conseil fédéral ou par l'autorité cantonale).
2.5 A teneur de l'art. 22 RULV, le locataire ne peut pas sous-louer l'entier de
la chose pour une durée indéterminée, sous réserve de l'accord écrit du
bailleur. Le but de cette règle est manifestement d'éviter que la sous-location
soit utilisée dans un but qui lui est étranger. Elle ne limite pas le droit du
locataire de sous-louer, mais aide à éviter des sous-locations qui sont en
réalité des transferts de bail entre locataire et sous-locataire (cf. ATF 134
III 446 consid. 2.5 p. 451), ce qui est dans l'intérêt de tous les acteurs du
marché, comme tant le Conseil d'Etat vaudois que le Conseil fédéral l'ont admis
(cf. supra consid. 2.3).
En l'espèce, à défaut d'accord de la recourante à un contrat de sous-location,
portant sur l'entier de la chose louée, de durée indéterminée, la question de
savoir si l'intimé et le sous-locataire ont conclu un contrat de durée
déterminée est dès lors essentielle.
Sollicité par la recourante, le sous-locataire lui a répondu que le contrat de
sous-location avait été conclu oralement et sans date limite. La cour cantonale
a retenu que ces déclarations n'étaient pas pertinentes, au motif qu'il n'y
avait pas de relations contractuelles entre la bailleresse principale et le
sous-locataire. L'on ne discerne toutefois pas en quoi cela excluait de tenir
compte des déclarations du sous-locataire au sujet de contenu de contrat de
sous-location.
Les juges cantonaux se sont fondés sur deux éléments. Ils ont d'abord pris en
compte le contrat de sous-location écrit qui est daté du 20 janvier 2007, soit
du jour suivant la résiliation litigieuse, qui prévoit que le contrat commence
le 1er septembre 2006 et se termine le 1er septembre 2007 et qu'il se
renouvelle de plein droit pour une année et ainsi de suite d'année en année
s'il n'est pas résilié. La cour cantonale s'est en outre fondée sur une
déclaration de l'intimé du 30 novembre 2007 selon laquelle il avait l'intention
de réintégrer l'appartement dans deux ans; il n'a toutefois pas été constaté
que l'intimé aurait déclaré avoir informé le sous-locataire de cette intention
et que le contrat de sous-location aurait été limité dans ce sens. Les juges
cantonaux ne précisent pas dans quel contexte cette déclaration a été faite;
selon la recourante, la déclaration est tirée d'une lettre de l'intimée à son
mandataire, produite en procédure. A noter que lors de l'audience du 17
décembre 2007, l'intimé, dispensé de comparaître, n'a pas été entendu.
Le grief d'arbitraire soulevé par la recourante peut rester indécis. En effet,
la cour cantonale n'a pas constaté que l'intimé et le sous-locataire avaient
convenu une limitation de la durée de la sous-location. Au contraire, il
ressort du contrat écrit du 20 janvier 2007, sur lequel elle se fonde, que la
durée de la sous-location n'était pas limitée, la sous-location devant se
prolonger d'année en année si le contrat n'était pas résilié par l'une des
parties. Il s'agit typiquement d'un contrat de durée indéterminée (cf. art. 255
al. 3 CO). Il y a donc violation de l'art. 22 RULV.
2.6 A teneur de l'art. 22 al. 1 RULV, le locataire doit préalablement demander
le consentement écrit du bailleur avant de conclure un contrat de
sous-location. Ainsi, au contraire de l'art. 262 CO qui ne soumet
l'autorisation du bailleur de sous-louer à aucune forme, les RULV prévoient que
celle-ci doit être donnée en la forme écrite. Il s'agit d'une exigence
impérative qui ne saurait être considérée comme une simple prescription
d'ordre. Il s'ensuit que dans le canton de Vaud, lorsque le consentement du
bailleur n'est pas demandé et que les conditions de la sous-location ne lui
sont pas communiquées, la sous-location est illicite. En l'occurrence, il est
incontesté que l'intimé n'a pas observé cette obligation et il y a donc
derechef violation de l'art. 22 RULV à cet égard.
2.7 Un bail de durée indéterminée peut être résilié en observant les délais de
congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont
été convenus (art. 266a al. 1 CO). La liberté du bailleur de mettre un terme au
contrat trouve toutefois une limite dans l'obligation d'agir conformément aux
règles de la bonne foi (cf. art. 271 al. 1 CO).
Selon la jurisprudence, cette protection accordée au locataire procède à la
fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de
l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction
rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (cf. ATF 120 II 105 consid. 3a).
Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit,
utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion
grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement,
attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il
n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être
qualifiée d'abus "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105
consid. 3a p. 108). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne
répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêt 4C.61/
2005 du 27 mai 2005 consid. 4.1, in SJ 2006 I p. 34), en particulier s'il est
purement chicanier (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32).
Le congé ordinaire qui vise à sanctionner une violation du contrat ou de
dispositions légales par le locataire n'est en principe pas abusif
(SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e éd. 2008, n° 29 ad art. 271 CO; Higi, Zürcher
Kommentar, n° 60 ad art. 271 CO), à moins qu'il ne s'agisse d'un cas
"bagatelle" (Lachat, op. cit., p. 737).
Selon la jurisprudence rendue en application des art. 257f et 262 CO, une
sous-location sans le consentement du bailleur peut justifier une résiliation
anticipée du bail. Le seul fait de ne pas requérir le consentement du bailleur
ne suffit toutefois pas à justifier un congé anticipé sans avertissement
préalable. Pour respecter la condition de la protestation prescrite à l'art.
257f al. 3 CO, le bailleur qui apprend que l'objet remis à bail est sous-loué
sans son consentement doit inviter le locataire, par écrit, à se conformer aux
exigences légales, en l'enjoignant de mettre un terme à la sous-location ou en
protestant contre l'absence de demande d'autorisation. Si le bailleur choisit
la première injonction, le preneur a tout de même la possibilité de requérir le
consentement de son cocontractant, qui peut être donné après coup. Si le
locataire ne réagit pas à l'avertissement écrit du bailleur, un congé anticipé
sera fondé, en tout cas, lorsqu'un examen rétrospectif des faits permet de
conclure que le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art.
262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 446 consid. 2.2;
cf. également ATF 134 III 300 consid. 3.1). Cette jurisprudence se rapporte
toutefois à la validité d'une résiliation anticipée du bail en cas de
sous-location sans accord préalable du bailleur, et non au caractère abusif
d'une résiliation ordinaire.
Comme précédemment exposé, l'art. 22 RULV prévoit des exigences plus strictes
que l'art. 262 CO pour la sous-location. La jurisprudence rendue en application
du seul art. 262 CO, notamment celle précisant quand il est abusif de fonder le
congé sur le défaut de consentement préalable du bailleur ou de limitation de
la durée de la sous-location, ne s'applique dès lors pas sans autre aux cas
soumis à l'art. 22 RULV (cf. Sulliger/Ansermet, op. cit., p. 114 n. 49). En
particulier, la question de savoir si, pour satisfaire aux exigences de l'art.
262 CO, il suffit vraiment que le locataire n'ait pas perdu toute idée de
reprendre l'usage de l'appartement sous-loué, comme cela a été dit dans une
jurisprudence non publiée au recueil officiel (cf. arrêt 4C.155/2000 du 30 août
2000 consid. 2, in SJ 2001 I 17), ne se pose pas. L'art. 22 RULV exige un
contrat de durée déterminée lorsque l'entier de la chose louée est sous-louée.
2.8 En l'espèce, l'intimé a doublement violé ses obligations en concluant, sans
accord préalable du bailleur, un contrat de sous-location de durée indéterminée
pour l'entier de l'appartement loué. Un tel comportement met en cause le
système négocié par les partenaires sociaux dans le but d'éviter l'utilisation
abusive de la sous-location, système reconnu être dans l'intérêt général des
bailleurs et des locataires. Il ne peut pas être qualifié de cas "bagatelle".
La résiliation du bail consécutive à un tel comportement ne saurait dès lors
être considérée comme abusive. Elle ne peut d'autant moins l'être que le
bailleur, s'il avait été requis de donner son consentement préalable, aurait
été en droit de le refuser au vu de la durée indéterminée de la sous-location.
Qu'il ait d'abord essayé de s'informer sans immédiatement donner le congé n'est
pas déterminant. Car pour que le congé soit valide, il suffit qu'il ne soit pas
abusif. Il n'est pas nécessaire que le bail soit devenu insupportable au
bailleur, si bien que le locataire ne peut rien déduire du fait que le bailleur
n'ait pas résilié dès qu'il a eu connaissance de la sous-location.
2.9 Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis,
l'arrêt attaqué annulé et la demande en annulation de la résiliation litigieuse
rejetée.
3.
Dans son recours cantonal, l'intimé avait contesté le refus d'une prolongation
du bail par le Tribunal des baux. Il se fondait sur une opinion isolée en
doctrine selon laquelle il fallait, dans ce cadre, tenir compte des
conséquences pénibles de la résiliation du bail pour le sous-locataire. La cour
cantonale ayant annulé le congé, elle ne s'est pas prononcée sur la question de
la prolongation du bail.
Dans son écriture au Tribunal fédéral, la recourante ne prend aucune conclusion
formelle sur la question de la prolongation. A la fin de son mémoire, elle
relève cependant que "compte tenu du rejet de la prolongation de fait qui
résulte de la procédure, la recourante ne s'oppose pas à ce que le Tribunal
fédéral statue sur une prolongation du bail en appliquant par analogie l'art.
270e al. 3 CO" (sic!), disposition qui n'existe pas. Le propos n'est pas clair.
Il semble que la recourante voulait en réalité se référer à l'art. 272 al. 3 CO
pour soutenir qu'une éventuelle prolongation devrait être considérée comme une
seconde prolongation. Peu importe, toutefois, car l'intimé, dans sa réponse au
recours, ne dit mot sur la question d'une éventuelle prolongation et conclut
uniquement au rejet, sans prendre de conclusion subsidiaire en prolongation.
Or, le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF). S'il rejette la demande en annulation du congé et admet donc la
validité de la résiliation du bail, il se prononce sur une prolongation du bail
uniquement si le locataire a pris des conclusions dans ce sens. L'obligation
d'examiner cette question d'office, prévue à l'art. 274f al. 3 CO, ne s'adresse
en effet qu'au premier juge (cf. ATF 121 III 266 consid. 2b; 118 II 50 consid.
2a). Or, en l'occurrence, le Tribunal des baux s'est prononcé sur la
prolongation.
4.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais judiciaires et dépens sont mis à la
charge de l'intimé, qui succombe (art. 66 al. 1 ainsi qu'art. 68 al. 1 et 2
LTF).
Pour le surplus, il appartiendra à la cour cantonale de statuer à nouveau sur
les frais et dépens de la procédure cantonale (art. 68 al. 5 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est admis.
2.
L'arrêt attaqué est annulé. La demande en annulation de la résiliation
prononcée le 19 janvier 2007 est rejetée.
3.
La cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision sur les
frais et dépens de la procédure cantonale.
4.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'000 fr., sont mis à la charge de l'intimé.
5.
Une indemnité de 2'500 fr., à payer à la recourante à titre de dépens, est mise
à la charge de l'intimé.
6.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre des
recours du Tribunal cantonal vaudois.
Lausanne, le 10 mars 2009
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:
Klett Cornaz