I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.485/2008
Zurück zum Index I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2008
Retour à l'indice I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2008
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_485/2008 /len
Urteil vom 4. Dezember 2008
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Gelzer.
Parteien
Y.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Pius Fryberg,
gegen
A.C.________,
B.C.________,
Beschwerdegegner,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Diener.
Gegenstand
Pacht; Kündigung,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden, Zivilkammer,
vom 11. Juni 2008.
Sachverhalt:
A.
Die Z.________ AG betrieb in ihrer Wohn- und Geschäftsliegenschaft an der
D.________-Strasse 142 in E.________ eine Confiserie, eine Bäckerei und einen
Tea-Room. Die Aktien der Z.________ AG werden mehrheitlich von der Familie
L.________ gehalten. Die Familie C.________ verfügt über eine
Minderheitsbeteiligung.
Art. 2 der Statuten der Z.________ AG sieht vor, dass die Gesellschaft die
Führung einer Confiserie, Bäckerei und eines Tea-Rooms bezweckt, dass sie alle
Geschäfte eingehen und Verträge abschliessen kann, die geeignet sind, den Zweck
der Gesellschaft zu fördern, oder die direkt oder indirekt damit in
Zusammenhang stehen und dass sie ferner Zweigniederlassungen im In- und Ausland
errichten und sich an anderen Unternehmungen beteiligen oder sich mit diesen
zusammenschliessen kann. Weiter kann die Gesellschaft Liegenschaften und
Grundstücke erwerben, veräussern, verwalten, vermieten und überbauen.
Am 31. März 2004 schloss die Z.________ AG, handelnd durch ihre Verwaltungsräte
F.L.________, G.________ und H.L.________, mit der Kollektivgesellschaft
Y.________ (Beschwerdeführerin), vertreten durch I.L.________ und K.L.________,
unter dem Titel "Mietvertrag" einen Pachtvertrag ab. Gemäss diesem Vertrag
überliess die Z.________ AG die von ihr bisher zur Führung ihres Geschäfts
benutzten Räumlichkeiten der Beschwerdeführerin zur Nutzung, dies gegen einen
Pachtzins von 5.5 % des Nettoumsatzes exkl. MwSt. zuzüglich Fr. 1000.-- pro
Monat für die Heizung. Der Vertrag wurde auf eine feste Dauer vom 1. Mai 2004
bis zum 30. April 2009 abgeschlossen und im Grundbuch der Gemeinde E.________
vorgemerkt.
Am 12. Juli 2004 wurde die Wohn- und Geschäftsliegenschaft der Z.________ AG im
Rahmen einer Grundpfandversteigerung auf A.C.________ und B.C.________
(Beschwerdegegner) übertragen. Diese kündigten der Beschwerdeführerin den
Pachtvertrag am 14. September 2004 mit amtlichem Formular per 31. März 2005.
B.
Am 11. Oktober 2004 focht die Beschwerdeführerin die Kündigung vom 12. Juli
2004 bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen des Bezirks Plessur an. Die
Beschwerdegegner beantragten, der Vertrag vom 31. März 2004 sei ungültig zu
erklären, eventualiter sei die Anfechtung der Kündigung abzuweisen. Nach
erfolgloser Schlichtungsverhandlung hob die Schlichtungsbehörde die
angefochtene Kündigung mit Entscheid vom 26. November 2004 auf.
Am 25. Februar 2005 klagten die Beschwerdegegner beim Bezirksgericht Plessur
gegen die Beschwerdeführerin mit dem Begehren, der Vertrag vom 31. März 2004
sei für ungültig zu erklären. Das Bezirksgericht hiess die Klage mit Urteil vom
26. Oktober 2007 gut. Eine dagegen erhobene Berufung der Beschwerdeführerin
wies das Kantonsgericht von Graubünden am 11. Juni 2008 ab.
C.
Die Beschwerdeführerin erhebt Beschwerde in Zivilsachen mit den Begehren, das
Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden vom 11. Juni 2008 sei aufzuheben und
die Klage auf Ungültigerklärung des "Mietvertrages" vom 31. März 2004 sei
abzuweisen. Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
Die Beschwerdegegner beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen und ihr sei die
aufschiebende Wirkung zu verweigern. Das Kantonsgericht verzichtet auf eine
Stellungnahme zur aufschiebenden Wirkung und verlangt die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Erwägungen:
1.
Die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde in Zivilsachen ist zulässig,
da sie sich gegen einen Endentscheid (Art. 90 BGG) eines oberen kantonalen
Gerichts (Art. 75 BGG) betreffend eine Zivilsache (Art. 72 BGG) richtet und der
erforderliche Streitwert von Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) erreicht
ist. Die für mietrechtliche Fälle tiefere Streitwertgrenze von 15'000 Franken
nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG findet auf die Pacht keine Anwendung (Urteil
4A_395/2008 vom 20. Oktober 2008 E. 1.2).
1.1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Überdies muss die Behebung des Mangels für
den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Der
Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten
will, muss substantiiert darlegen, inwiefern die Voraussetzungen einer Ausnahme
gemäss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind (BGE 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 350
E. 1.3).
1.2 Soweit die Beschwerdeführerinnen in ihrer Beschwerdebegründung von den
tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz abweichen, ohne substantiiert
Ausnahmen von der Sachverhaltsbindung gemäss Art. 105 Abs. 2 BGG geltend zu
machen, haben ihre Vorbringen unbeachtet zu bleiben. Dies gilt für die Angabe,
die Beschwerdegegner hätten, nachdem sie Kenntnis vom Pachtvertrag hatten, dem
Verwaltungsrat der Z.________ AG mitgeteilt, eine Vermietung des Betriebes
hätte viel früher vorgenommen werden müssen.
2.
2.1 Der Verwaltungsrat vertritt die Gesellschaft nach aussen. Bestimmen die
Statuten oder das Organisationsreglement nichts anderes, so steht die
Vertretungsbefugnis jedem Mitglied des Verwaltungsrats einzeln zu (Art. 718
Abs. 1 OR). Nach Art. 718a Abs. 1 OR sind die zur Vertretung befugten Personen
ermächtigt, im Namen der Aktiengesellschaft alle Rechtshandlungen vorzunehmen,
die der Gesellschaftszweck mit sich bringen kann. Diese Vorschrift wird zum
Schutz gutgläubiger Dritter weit ausgelegt. Unter Rechtshandlungen, die der
Gesellschaftszweck mit sich bringen kann, sind nicht bloss solche zu verstehen,
die der Gesellschaft nützlich sind oder in ihrem Betrieb gewöhnlich vorkommen;
erfasst sind vielmehr ebenfalls ungewöhnliche Geschäfte, sofern sie bei einer
abstrakten Betrachtungsweise auch nur möglicherweise im Gesellschaftszweck
begründet sind, d.h. durch diesen zumindest nicht geradezu ausgeschlossen
werden (BGE 116 II 320 E. 3a; 111 II 284 E. 3b S. 288 f.; je mit Hinweisen).
Rechtsgeschäfte, welche die Gesellschaft dem Wesen nach verändern, führen zu
einer Änderung des Gesellschaftszwecks und sind daher von diesem nicht mehr
gedeckt. Dies trifft auf ein Rechtsgeschäft zu, das eine Betriebsgesellschaft
in eine Verwaltungs- und Holdinggesellschaft umwandelt (BGE 100 II 384 E. 2b S.
390 f.). Dasselbe gilt für die Veräusserung des gesamten Betriebes mit allen
Aktiven der Gesellschaft (BGE 116 II 320 E. 3a). Die Beschränkung der
Vertretungsmacht auf Rechtshandlungen, die der Verfolgung des
Gesellschaftszwecks dienen können, kann entfallen, wenn die Aufgabe dieses
Zwecks zufolge Überschuldung der Gesellschaft unausweichlich ist. Diesfalls
kann der Verwaltungsrat zur Verhinderung drohenden Schadens bzw. zur Erhaltung
des Betriebs dem ursprünglichen Gesellschaftszweck widersprechende Massnahmen
treffen, soweit diese dringend sind und daher unter Berücksichtigung der
Einberufungsfrist von mindestens 20 Tagen (Art. 700 Abs. 1 OR) nicht von der
Generalversammlung beschlossen werden können (BGE 116 II 320 E. 3a S. 323 f.).
2.2 Das Kantonsgericht kam zum Ergebnis, der Pachtvertrag sei vom
Gesellschaftszweck der Z.________ AG nicht mehr gedeckt gewesen. Zwar treffe
zu, dass gemäss den Statuten die Vermietung von Liegenschaften und Grundstücken
durch die Gesellschaft zulässig sei. Eine solche Vermietung dürfe aber nicht
dazu führen, dass der eigentliche Gesellschaftszweck vereitelt werde. Genau
dies sei vorliegend aber der Fall, führe infolge des Vertragsschlusses doch die
Z.________ AG ihren Betrieb nicht mehr selber weiter. Eine Weiterführung des
Betriebs durch die Z.________ AG in anderen Räumlichkeiten habe nie zur
Diskussion gestanden. Der Vertragsabschluss habe damit erkennbar der Beendigung
der bezweckten Geschäftstätigkeit gedient. Eine Gesellschaft könne zwar ihren
Zweck ändern, was jedoch einen Beschluss der Generalversammlung verlange. Im
vorliegenden Fall sei der fragliche Pachtvertrag weder im Vorfeld des
Vertragsabschlusses noch nachträglich der Generalversammlung unterbreitet
worden, so dass nicht von einer nachträglichen Genehmigung ausgegangen werden
könne. Zur Zeit des Vertragsabschlusses habe die Versteigerung der Wohn- und
Geschäftsliegenschaft der Z.________ AG kurz bevorgestanden, weshalb der
Abschluss eines Pachtvertrages damals der Gesellschaft keinen Nutzen mehr
gebracht habe. Vielmehr hätte der Vertrag den Verwertungserlös der Liegenschaft
schmälern können. Unter diesen Umständen sei entgegen der Annahme der
Beschwerdeführerin nicht zu erwarten gewesen, dass in der Generalversammlung
das für eine Änderung des Gesellschaftszwecks erforderliche Quorum erreicht
worden wäre. Jedenfalls liege kein entsprechender Beschluss der
Generalversammlung vor, und es werde zu Recht nicht geltend gemacht, dass diese
nicht rechtzeitig hätte Beschluss fassen können.
2.3 Die Beschwerdeführerin rügt, entgegen der Ansicht der Vorinstanz sei der
Gesellschaftszweck durch die Verpachtung der Geschäftsräumlichkeiten nicht
vereitelt worden, da eine Weiterführung des Geschäftsbetriebs in anderen
Räumlichkeiten nach objektiven Kriterien möglich gewesen wäre.
2.4 Gemäss den verbindlichen vorinstanzlichen Feststellungen hatte der
Pachtvertrag zur Folge, dass der Confiserie-, Bäckerei- und Tea-Room-Betrieb
der Z.________ AG durch eine andere Gesellschaft weitergeführt wurde. Damit
bewirkte der Pachtvertrag erkennbar die Aufgabe des statutarisch vorgesehenen
Zwecks der Führung eines solchen Betriebs. Die Vermietung von Liegenschaften
war nach den Statuten zwar zulässig, aber nicht als Gesellschaftszweck, sondern
nur als Mittel dazu. Die Vorinstanz hat demnach bundesrechtskonform angenommen,
der Pachtvertrag sei mit dem statutarisch festgelegten Zweck der Z.________ AG
nicht vereinbar gewesen.
2.5 Weiter bringt die Beschwerdeführerin vor, da das Führen einer Confiserie,
einer Bäckerei und eines Tea-Rooms auf Grund der bevorstehenden Versteigerung
der Geschäftsliegenschaft ohnehin nicht mehr habe erreicht werden können, habe
sich die Vertretungsmacht des Verwaltungsrats gemäss BGE 116 II 320 nicht mehr
am Geschäftszweck, sondern an den Interessen der Beschäftigten, der Gläubiger
sowie am Allgemeinwohl auszurichten. Der Pachtvertrag sei diesen Interessen
gerecht geworden, da die Pächterin sämtliche Arbeitsverträge der Z.________ AG
übernommen und die Zukunft der für E.________ wichtigen Confiserie gesichert
habe. Es wäre wenig sinnvoll gewesen, die Frage der Verpachtung der
Generalversammlung vorzulegen, da anzunehmen gewesen sei, die Aktionäre der
Familie C.________, welche 29 von 60 Aktien halten, hätten schon aus Prinzip
dagegen gestimmt.
2.6 Mit diesen Ausführungen lässt die Beschwerdeführerin ausser Acht, dass das
Bundesgericht gemäss BGE 116 II 320 mit dem Gesellschaftszweck nicht vereinbare
Handlungen des Verwaltungsrats nur soweit zulässt, als dringender
Handlungsbedarf besteht und eine rechtzeitige Einberufung einer
Generalversammlung nicht mehr möglich ist (vgl. E. 2.1 hiervor). Gemäss den
verbindlichen Feststellungen des Kantonsgerichts war jedoch eine rechtzeitige
Einberufung durchaus möglich. Demnach hat es - unabhängig davon, ob die
Generalversammlung den Pachtvertrag genehmigt hätte - bundesrechtskonform
erkannt, dieser Vertrag habe ausserhalb der Vertretungsmacht des
Verwaltungsrats der Z.________ AG gelegen.
2.7 Nach dem Gesagten kommt der Erwägung des Kantonsgerichts, wonach der
Verwaltungsrat der Z.________ AG den Pachtvertrag auch deshalb nicht habe
abschliessen dürfen, weil sich dieser Abschluss als interessen- und
pflichtwidriges Verhalten erweise, keine entscheiderhebliche Bedeutung zu. Auf
die gegen diese Eventualerwägung gerichtete Kritik der Beschwerdeführerin ist
daher nicht einzutreten.
3.
3.1 Weiter erwog das Kantonsgericht, die Beschwerdegegner seien mit der
Ersteigerung der Liegenschaft am 12. Juli 2004 bezüglich des Pachtvertrages
gemäss Art. 261 Abs. 1 OR in Verbindung mit Art. 290 OR in die Stellung der
Z.________ AG als Verpächterin eingetreten. Als ihre Rechtsnachfolgerin und
Partei des umstrittenen Vertrags seien die Beschwerdegegner legitimiert, die
Nichtigkeit des Vertrages geltend zu machen. Daraus, dass die Beschwerdegegner
die Liegenschaft mit dem im Grundbuch vorgemerkten Pachtvertrag ersteigert
hätten, könne nicht auf dessen Genehmigung geschlossen werden. Noch vor der
Ersteigerung hätten die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 6. Mai 2004 geltend
gemacht, die Generalversammlung hätte der Verpachtung zustimmen müssen. Im
Schreiben vom 1. Juli 2004 sei erneut auf die Gesetzwidrigkeit der Verpachtung
hingewiesen worden. Unter diesen Umständen sei eine stillschweigende
Genehmigung des fraglichen Vertrags zu verneinen. Daran ändere nichts, dass die
Beschwerdegegner den Vertrag am 14. September 2004 gekündigt hätten.
3.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, selbst wenn der Verwaltungsrat der
Z.________ AG seine Vertretungsmacht beim Abschluss des Pachtvertrages
überschritten hätte, wäre dieser nicht nichtig, sondern bloss anfechtbar. Durch
die Versteigerung der Liegenschaft sei das Pachtverhältnis zwar auf die
Beschwerdegegner als Erwerber übergegangen. Als solche könnten sie sich jedoch
nicht auf die Ungültigkeit des Pachtvertrages berufen, weil sie das fragliche
Grundstück gemäss den Steigerungsbedingungen mit Wissen um den Pachtvertrag
ersteigert hätten, ohne diese Bedingungen beanstandet zu haben. Der
unverfälschte Ablauf des Steigerungsverfahrens wäre nicht gewährleistet, wenn
Bieter mit Insiderwissen Verträge, welche übernommen werden müssen, später
anfechten könnten.
3.3 Hat jemand, ohne dazu ermächtigt zu sein, als Stellvertreter einen Vertrag
abgeschlossen, so wird der Vertretene nur dann Gläubiger oder Schuldner, wenn
er den Vertrag genehmigt (Art. 38 Abs. 1 OR). Schliesst der Verwaltungsrat
einer Aktiengesellschaft ausserhalb seiner Vertretungsmacht Rechtsgeschäfte, so
hat die Genehmigung durch die Generalversammlung zu erfolgen (ROLF WATTER, in:
Basler Kommentar, Obligationenrecht II, 2. Aufl. 1996, N. 2 zu Art. 718a OR).
Ein ohne Ermächtigung abgeschlossenes Vertretungsgeschäft braucht nicht
angefochten zu werden, sondern fällt mangels Genehmigung dahin (BGE 78 II 283
E. 3 S. 285; Urteil 4C.150/1999 vom 3. August 1999 E. 5 mit Hinweisen). Zur
Genehmigung sind der Vertretene oder seine Rechtsnachfolger berechtigt (ROGER
ZÄCH, Berner Kommentar, 1990, N. 45 zu Art. 38 OR). Die Genehmigung ist
grundsätzlich an keine Form gebunden und kann auch konkludent erfolgen. Sie
muss sich jedoch inhaltlich auf das Geschäft beziehen, wie es vom
vollmachtlosen Stellvertreter abgeschlossen worden ist. Stillschweigen kann
dabei nur dann als Genehmigung ausgelegt werden, wenn ein Widerspruch möglich
und zumutbar war. Voraussetzung ist, dass der Geschäftspartner in guten Treuen
davon ausgehen konnte, der Vertretene werde bei fehlendem Einverständnis
widersprechen, und dessen Stillschweigen daher nach Treu und Glauben als
Zustimmung auffassen durfte (BGE 124 III 355 E. 5a S. 361; 93 II 302 E. 4 und 5
S. 307; Urteil 4C.335/1999 vom 25. August 2000 E. 4a/cc; Urteil 4C.206/2002 vom
1. Oktober 2002 E. 2.3). Das Bundesgericht hat erkannt, von einem Ersteigerer
könne nicht verlangt werden, den unklaren Bestand eines in den
Steigerungsbedingungen aufgeführten Vorkaufsrechts bereits anlässlich der
Versteigerung zu bestreiten, da kaum anzunehmen sei, die Versteigerungsbehörde
würde deswegen die entsprechende Bestimmung in den Steigerungsbedingungen
sofort streichen oder die Versteigerung bis zur weiteren Klärung der Rechtslage
verschieben (BGE 115 II 331 E. 5d S. 340).
3.4 Die Beschwerdegegner hatten die Rechtswirksamkeit des Pachtvertrages von
allem Anfang an bestritten und noch in den Schreiben an den Verwaltungsrat der
Z.________ AG vom 6. Mai und vom 1. Juli 2004, also vor der Versteigerung,
darauf hingewiesen, dass für die Gültigkeit des Pachtvertrages ein
Generalversammlungsbeschluss erforderlich gewesen wäre. Fest steht zudem, dass
der Verwaltungsrat der Beschwerdeführerin nahestand. Vor diesem Hintergrund
durfte diese nicht in guten Treuen schliessen, die Beschwerdegegner hätten sich
mit dem Pachtvertrag abgefunden, weil sie die Liegenschaft ersteigerten, ohne
die Steigerungsbedingungen anzufechten. Vielmehr musste der Beschwerdeführerin
klar sein, dass die Beschwerdegegner ihre Meinung über die Gültigkeit des
Pachtvertrages auch bei einer Ersteigerung der Liegenschaft nicht ändern
würden. Angesichts der Meinungsverschiedenheit über den rechtlichen Bestand des
Pachtvertrages war den Beschwerdegegnern überdies nicht zuzumuten, die
Unverbindlichkeit des Pachtvertrages im Rahmen des Steigerungsverfahrens
geltend zu machen, weil damit die Rechtslage nicht geklärt worden wäre. Das
Festhalten an der Ungültigkeit des Pachtvertrages erweist sich deshalb nicht
als treuwidrig. Demnach hat das Kantonsgericht bundesrechtskonform angenommen,
die Beschwerdegegner hätten den Pachtvertrag nicht dadurch genehmigt, dass sie
gegen die Versteigerungsbedingungen keine Einwände erhoben haben. Daran vermag
nichts zu ändern, dass für aussenstehende Dritte die Unverbindlichkeit des
Pachtvertrages nicht ohne weiteres erkennbar war.
4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdeführerin für das
bundesgerichtliche Verfahren kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs.
1 und Art. 68 Abs. 2 BGG). Mit dem Entscheid in der Sache wird das Gesuch um
aufschiebende Wirkung gegenstandslos.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner mit insgesamt Fr. 6'000.-- zu
entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden,
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 4. Dezember 2008
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Corboz Gelzer