I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.472/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_472/2008
Sentenza del 26 gennaio 2009
I Corte di diritto civile
Composizione
Giudici federali Klett, presidente,
Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
cancelliera Gianinazzi.
Parti
A.________Sagl,
ricorrente,
patrocinata dall'avv. Lorenzo Fornara,
contro
B.________SA,
opponente,
patrocinata dall'avv. Fabio Creazzo.
Oggetto
contratto di locazione di locali commerciali,
disdetta per mora nel pagamento delle pigioni, compensazione,
ricorso in materia civile contro la sentenza emanata il 15 settembre 2008 dalla
II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Fatti:
A.
Il 31 maggio 2005 B.________SA, in qualità di locatrice, e A.________Sagl, in
qualità di conduttrice, hanno concluso un contratto di locazione avente per
oggetto un capannone, un box e quattro posteggi, con effetto a partire dal 1°
luglio 2005.
Il contratto, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 6 mesi
per la scadenza del 30 giugno di ogni anno, la prima volta per il 30 giugno
2010, prevedeva una pigione annuale di fr. 29'400.--, pagabile in rate mensili
anticipate di fr. 2'450.--.
B.
Nonostante i dissapori immediatamente sorti fra le parti in merito ad asseriti
difetti dell'ente locato, al mancato versamento del deposito di garanzia e al
pagamento irregolare delle pigioni mensili, il rapporto di locazione è
continuato sino ai fatti all'origine dell'attuale controversia, risalenti
all'aprile 2007.
B.a Il 6 aprile 2007 A.________Sagl ha segnalato alla locatrice che in
occasione del temporale del 3 aprile precedente si erano verificate abbondanti
infiltrazioni d'acqua, precisando che non avrebbe provveduto al pagamento delle
pigioni sino all'eliminazione dei difetti dell'ente locato. Il 16 aprile 2007
essa ha ribadito la richiesta tendente alla riparazione del tetto e comunicato
alla locatrice di ritenerla responsabile dei danni da lei subiti, quantificati
in fr. 60'000.--, visto il rifiuto opposto dall'assicurazione alla sua
richiesta d'indennizzo.
B.________SA ha risposto il 20 aprile 2007, contestando il contenuto delle
citate missive e sollecitando il versamento del deposito di garanzia. Il 26
aprile 2007 essa ha inoltre fissato a A.________Sagl un termine di 30 giorni
per il pagamento delle pigioni arretrate di febbraio, marzo e aprile 2007, con
la comminatoria della disdetta anticipata ai sensi dell'art. 257d CO in caso di
mancato pagamento.
Con scritto del 22 maggio 2007 A.________Sagl ha spiegato di non aver pagato il
canone di locazione a causa della mancata eliminazione dei difetti all'origine
delle infiltrazioni d'acqua, che le hanno causato un pregiudizio di fr.
60'000.--, e ha dichiarato che a partire dal mese di giugno avrebbe depositato
la pigione presso l'Ufficio di conciliazione.
Il 29 maggio 2007 B.________SA ha notificato la disdetta del contratto di
locazione con effetto al 30 giugno 2007, su modulo ufficiale.
B.b A.________Sagl si è quindi rivolta al competente Ufficio di conciliazione
in materia di locazione, il 4 giugno 2007, chiedendo l'invalidazione della
disdetta o, in subordine, la concessione di una protrazione della locazione di
almeno due anni, nonché la condanna della locatrice al risarcimento dei danni
subiti a causa dei difetti dell'ente locato.
All'udienza del 26 giugno le parti hanno concordato la liberazione a favore
della locatrice del canone depositato per il mese di giugno 2007, così come la
competenza della Pretura a decidere sulla contestazione della disdetta e sulla
domanda di protrazione della locazione presentata dalla conduttrice, avendo la
locatrice preannunciato l'inoltro di un'istanza di sfratto.
B.c Con istanza del 2 luglio 2007 B.________SA ha in effetti domandato alla
Pretura di Lugano di ordinare lo sfratto di A.________Sagl, poiché l'ente
locato non era stato riconsegnato entro il termine previsto dalla disdetta.
La conduttrice si è opposta all'istanza di sfratto e ha ribadito le richieste
già formulate dinanzi all'Ufficio di conciliazione. Essa ha pure specificato
che nella lettera del 22 maggio 2007 aveva espresso la volontà di depositare le
pigioni future e compensare le pigioni scadute con la sua pretesa di
risarcimento danni, quantificata in fr. 60'000.--. La disdetta notificata
immediatamente dopo tale comunicazione sarebbe abusiva e quindi annullabile
giusta l'art. 271 segg. CO, siccome data per il motivo ch'essa faceva valere in
buona fede pretese derivanti dalla locazione. In via riconvenzionale la
conduttrice ha inoltre postulato il risarcimento del pregiudizio patito a causa
dell'inadempienza contrattuale della locatrice, la quale non ha mai provveduto
a riparare il tetto difettoso, composto da fr. 108'434.85, quale risarcimento
per il materiale ferroso e d'acciaio danneggiato dalle infiltrazioni d'acqua, e
da fr. 173'300.90, a titolo di risarcimento per l'interruzione dell'attività a
seguito della contestata disdetta. In sede di duplica ha poi comunicato la
rinuncia alla domanda riconvenzionale - visto che l'art. 406 cpv. 1 CPC esclude
una simile domanda nel quadro della procedura speciale per le controversie in
materia di locazione di locali di abitazione e commerciali e di affitto - e
l'avvenuta introduzione, presso la medesima Pretura, di un'azione tendente al
risarcimento danni e alla riduzione della pigione.
Statuendo il 15 luglio 2008, la Pretora, premesso che la sua competenza e il
suo potere d'esame si fondano sull'art. 274g cpv. 1 lett. a CO, ha accertato la
validità della disdetta notificata il 29 maggio 2007 con effetto a decorrere
dal 30 giugno 2007 e ha accolto l'istanza di sfratto, respingendo la domanda di
protrazione. In breve, la giudice di prima istanza è giunta alla conclusione
che in concreto non sono riunite le condizioni per ammettere l'asserita
estinzione del debito per compensazione: l'affermazione della conduttrice
secondo la quale essa avrebbe subito un danno di fr. 60'000.-- a causa dei
difetti è infatti una mera allegazione di parte, contestata dalla locatrice,
che non può dirsi incontestabile. In queste circostanze, non avendo
A.________Sagl fatto uso della facoltà concessale dall'art. 259g CO di
depositare le pigioni in attesa dell'eliminazione degli asseriti difetti
dell'ente locato, la disdetta per mora nel pagamento delle pigioni appariva
giustificata. La giudice ha poi disatteso l'argomento secondo il quale la
disdetta sarebbe abusiva e quindi annullabile giusta l'art. 271 e 271a CO,
poiché dalla documentazione prodotta non è emerso alcun elemento a sostegno di
tale asserzione. Da ultimo, la giudice ha respinto la domanda di protrazione
della locazione, l'art. 272a cpv. 1 lett. a CO escludendo espressamente ogni
proroga del contratto in caso di disdetta per mora del conduttore.
B.d L'impugnativa interposta dalla soccombente contro questo giudizio è stata
respinta dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino il
15 settembre 2008.
La massima istanza ticinese non solo ha integralmente condiviso le
considerazioni formulate dalla prima giudice, ma ha pure aggiunto che la
domanda volta all'accertamento dell'abusività della disdetta risulta in ogni
caso irricevibile, siccome formulata per la prima volta nel procedimento di
sfratto, e non già davanti all'Ufficio di conciliazione.
C.
Il 20 ottobre 2008 A.________Sagl è insorta dinanzi al Tribunale federale con
un ricorso in materia civile volto a ottenere, previa concessione dell'effetto
sospensivo al gravame, la modifica della sentenza impugnata nel senso
dell'accoglimento del suo appello e, pertanto, dell'accoglimento della
contestazione della disdetta con conseguente reiezione dell'istanza di sfratto.
La richiesta tendente al conferimento dell'effetto sospensivo è stata accolta
in via supercautelare il 22 ottobre 2008.
Nella risposta del 5 novembre 2008 B.________SA ha proposto di respingere sia
la domanda di effetto sospensivo sia il ricorso. Contestualmente alla
presentazione del suo allegato ha pure chiesto di ordinare alla controparte il
versamento di un'adeguata garanzia per spese ripetibili giusta l'art. 62 LTF,
pena il decadimento dell'intera procedura.
L'autorità cantonale ha invece rinunciato a presentare osservazioni.
Diritto:
1.
Prima di chinarsi sul contenuto del ricorso è opportuno evadere la richiesta
dell'opponente tendente al versamento di una garanzia per le spese ripetibili.
1.1 L'obbligo - previsto dall'art. 62 cpv. 2 LTF - di fornire garanzie per le
spese ripetibili mira ad evitare che la parte convenuta in giudizio affronti
delle spese con il rischio di non vederle poi, se del caso, rimborsate, perché
la controparte non ha domicilio in Svizzera o è insolvente. Alla parte che, in
simili circostanze, insta per il versamento di una garanzia viene così offerta
la possibilità di fare l'economia di tali spese, poiché, qualora la garanzia
richiesta non venisse prestata in tempo utile, le domande della controparte
verranno dichiarate inammissibili, come prescritto dall'art. 62 cpv. 3 LTF. In
altre parole, se intende vederne garantito il rimborso, la parte che chiede il
versamento di una cauzione non deve acconsentire a tali spese prima di
conoscere l'esito della sua richiesta e, nel caso in cui questa dovesse venire
accolta, prima della scadenza del termine assegnato alla controparte per
procedere al versamento. Ciò presuppone ch'essa non presenti la propria istanza
di cauzione contemporaneamente alla risposta e, se necessario, che domandi
l'assegnazione di un nuovo termine per inoltrare la risposta al ricorso (DTF
128 III 191 consid. 1 non pubblicato; 118 II 87 consid. 2; 79 II 295 consid. 3
pag. 305).
1.2 In concreto, avendo introdotto la richiesta di prestazione di garanzie
contestualmente all'allegato di risposta, l'opponente ha implicitamente
consentito ad affrontare le spese che chiedeva di garantire.
La sua domanda di garanzie è pertanto divenuta priva di oggetto.
2.
Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sulla
propria competenza e sull'ammissibilità del rimedio esperito (art. 29 cpv. 1
LTF; DTF 133 III 462 consid. 2, 629 consid. 2).
2.1 Dato che il litigio verte sulla validità della disdetta del contratto di
locazione stipulato il 30 giugno 2005 e sul diritto della ricorrente di
continuare ad occupare i locali commerciali oggetto di tale contratto, si è in
presenza di un ricorso rivolto contro una decisione emanata in materia civile
(art. 72 cpv. 1 LTF).
2.2 L'autorità chiamata a statuire sullo sfratto e sulla validità della
disdetta notificata in applicazione dell'art. 257d CO in virtù dell'attrazione
di competenza dell'art. 274g CO è tenuta, secondo il diritto federale, ad
esaminare il litigio con piena cognizione, indipendentemente dalla procedura
prevista dal diritto cantonale. La sua decisione ha quindi senz'altro carattere
finale ai sensi dell'art. 90 LTF.
2.3 Interposto tempestivamente (art. 100 cpv. 1 LTF) dalla parte soccombente in
sede cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF) contro una decisione finale (art.
90 LTF) pronunciata dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 cpv. 1
LTF) in una causa civile di carattere pecuniario, concernente una controversia
in materia di diritto della locazione il cui valore litigioso supera fr.
15'000.-- (art. 74 cpv. 1 lett. a LTF; sulle modalità del calcolo del valore di
causa cfr. DTF 111 II 384 consid. 1 pag. 386), il ricorso risulta ricevibile,
perlomeno sotto questo profilo.
3.
Nell'allegato di risposta, l'opponente propone infatti di respingere il ricorso
in ordine in quanto carente nella motivazione. Il documento sottoposto al
vaglio del Tribunale federale sarebbe infatti la fotocopia, paragrafo per
paragrafo, dell'appello inoltrato il 28 luglio 2008. Le argomentazioni dei
giudici della seconda istanza - prosegue l'opponente - "non sono state
contestate ma semplicemente ignorate dalla ricorrente, la quale persiste ad
esporre le proprie inconsistenti lamentele in maniera generica e superficiale".
Il rilievo dell'opponente è pertinente. Eccezion fatta per l'ultimo punto - il
n. 4 - nel quale viene invocata la violazione del principio iura novit curia e
dell'art. 274d cpv. 3 CO, il tenore del ricorso in materia civile corrisponde a
una parte dell'atto d'appello, pressoché parola per parola. Considerato
comunque che il Tribunale d'appello ha aderito alle argomentazioni pretorili le
critiche mosse contro il primo giudizio valgono anche contro il secondo. Nella
misura in cui sono motivate conformemente ai requisiti esposti qui di seguito,
esse possono pertanto venire trattate.
3.1 A norma dell'art. 42 cpv. 2 LTF nell'allegato ricorsuale occorre spiegare
in modo conciso i motivi per i quali l'atto impugnato viola il diritto. Se
questa condizione è soddisfatta, il Tribunale federale applica il diritto
d'ufficio (art. 106 cpv. 1 LTF; DTF 134 II 244 consid. 2.1).
Le esigenze di motivazione quando viene fatta valere la violazione di diritti
fondamentali sono più rigorose; il Tribunale federale esamina infatti queste
censure solo se il ricorrente le ha debitamente sollevate e motivate, come
prescritto dall'art. 106 cpv. 2 LTF (DTF 134 II 244 consid. 2.2). Il campo di
applicazione di questa norma corrisponde a quello del precedente ricorso di
diritto pubblico per violazione dei diritti costituzionali e valgono pertanto
le regole di motivazione poste dall'art. 90 cpv. 1 lett. b OG (DTF 133 III 638
consid. 2).
3.2 In linea di principio, il Tribunale federale fonda invece il suo
ragionamento giuridico sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità
inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF); giusta l'art. 105 cpv. 2 LTF può scostarsene
solo se è stato svolto in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in
modo manifestamente inesatto, ovvero arbitrario (DTF 133 II 249 consid. 1.2.2
pag. 252).
L'accertamento dei fatti contenuto nella sentenza impugnata può essere
impugnato alle stesse condizioni (art. 97 cpv. 1 LTF); occorre inoltre che
l'eliminazione dell'asserito vizio possa influire in maniera determinante
sull'esito della causa (art. 97 cpv. 1 LTF). L'onere di esporre i motivi per i
quali queste condizioni sarebbero adempiute spetta alla parte che propone una
fattispecie diversa da quella contenuta nella sentenza impugnata. Qualora venga
fatto valere che nel quadro dell'accertamento dei fatti l'autorità cantonale ha
violato il divieto dell'arbitrio, sancito dall'art. 9 Cost., la relativa
censura deve ottemperare i requisiti di motivazione posti dall'art. 106 cpv. 2
LTF.
4.
La controversia in rassegna verte innanzitutto sulla validità della disdetta
del contratto di locazione notificata il 29 maggio 2007 dall'opponente a causa
del mancato pagamento delle pigioni di febbraio, marzo e aprile 2007 entro il
termine di 30 giorni fissato nella lettera del 26 aprile 2007, con minaccia di
disdetta in caso di mancato pagamento.
4.1 Giusta l'art. 257d cpv. 1 CO, quando, dopo la consegna della cosa, il
conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie
scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e
avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di
locazione sarà disdetto. Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il
locatore può, nel caso di locali d'abitazione o commerciali, recedere dal
contratto con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese art. 257d
cpv. 1 CO.
In concreto, l'opponente ha proceduto secondo le modalità appena descritte e,
non avendo la ricorrente provveduto al pagamento delle pigioni arretrate entro
il termine assegnatole il 26 aprile 2007, il 29 maggio 2007 ha disdetto il
contratto con effetto al 30 giugno 2007.
4.2 Stando a quanto accertato nella sentenza impugnata, entro il predetto
termine di 30 giorni la ricorrente ha però asseverato l'estinzione del debito
mediante compensazione (art. 120 seg. CO) con la pretesa di risarcimento per i
danni subiti a seguito delle infiltrazioni d'acqua, riconducibili ai difetti
dell'ente locato che l'opponente - in contrasto con quanto promesso - non
avrebbe eliminato, quantificata in fr. 60'000.--. Dinanzi al Tribunale federale
la ricorrente ribadisce di non poter essere considerata in mora con il
pagamento delle pigioni, l'eccezione di compensazione dovendo essere accolta.
4.2.1 Il conduttore che riceve una disdetta per mora nel pagamento delle
pigioni (art. 257d CO) ha il diritto di eccepire l'estinzione del debito per
compensazione con un suo credito nei confronti del locatore (DTF 119 II 241
consid. 6b/bb pag. 248; David Lachat, Le bail à loyer, 2008, n. 3.7 pag. 316;
Raymond Bisang et al., Das schweizerische Mietrecht, 3a ed. 2008, n. 17 ad art.
257d CO; Peter Higi, in Zürcher Kommentar, n. 15 ad art. 257d CO).
4.2.2 Se l'inquilino eccepisce chiaramente la compensazione entro il termine
della comminatoria (art. 124 cpv. 1 CO) e il credito posto in compensazione è
dimostrato, non contestato oppure non contestabile - siccome fondato su un
riconoscimento di debito o su una decisione giudiziale - la disdetta è
inefficace (nulla), non essendo adempiuto il requisito della "mora nel
pagamento delle pigioni" (Lachat, op. cit., n. 2.3.5 pag. 671 e n. 2.7 pag.
729; Bisang et al., op. cit., n. 17 e 19 ad art. 257d CO; Higi, op. cit., n. 15
ad art. 257d CO).
4.2.3 Di principio, a norma dell'art. 120 cpv. 2 CO, il debitore può opporre la
compensazione anche se il suo credito è contestato; in questo caso il giudice
deve statuire sull'esistenza del credito invocato, per decidere se la
compensazione è possibile (sentenza 4C.212/2006 del 28 settembre 2006 consid.
3; sentenza 4C.295/2001 del 24 gennaio 2002 consid. 2b) rispettivamente, se
necessario, deve fissare al debitore un termine per promuovere l'azione dinanzi
all'autorità competente (Lachat, op. cit., nota a piè di pagina n. 74 pag.
316).
Come rettamente ritenuto nella sentenza impugnata, tale possibilità è però
esclusa quando la pretesa posta in compensazione e contestata dalla controparte
consiste in una domanda di riduzione della pigione a causa di difetti dell'ente
locato oppure in una domanda di risarcimento danni per difetti dell'ente
locato. Al conduttore che si prevale di difetti dell'ente locato, la legge - e
segnatamente l'art. 259g segg. CO, lex specialis per rapporto all'art. 82 CO -
concede infatti la facoltà di depositare la pigione, mentre gli vieta di
ridurre rispettivamente trattenere di propria iniziativa la pigione (Lachat,
op. cit., n. 4.7 pag. 265, n. 7.4.8 pag. 279; Higi op. cit., n. 17 ad art. 257d
CO; Bisang et al., op. cit., n. 20 ad art. 257d CO). In questo modo il
conduttore dispone di uno strumento per indurre il locatore ad adempiere i suoi
obblighi contrattuali senza venir meno ai propri ed esporsi al rischio,
appunto, di una rescissione del contratto per mora nel pagamento delle pigioni.
4.2.4 Ne discende che la decisione delle autorità giudiziarie ticinesi di
negare l'estinzione del debito a carico della ricorrente mediante compensazione
con la pretesa di risarcimenti danni vantata in relazione ai difetti dell'ente
locato, contestata dalla controparte nella sua esistenza prima ancora che nel
suo ammontare, è conforme al diritto federale.
4.3 Questo rende inconferente la censura secondo la quale, ordinando la
disgiunzione del procedimento di sfratto da quelli paralleli di risarcimento
del danno e di riduzione della pigione, la giudice di primo grado avrebbe
impedito alla ricorrente di fornire la prova del proprio credito e, di
conseguenza, violato l'art. 9 e l'art. 29 cpv. 2 Cost.
4.4 In conclusione, la disdetta per mora nel pagamento delle pigioni notificata
il 29 maggio 2007 è valida.
5.
Nella denegata ipotesi in cui dovesse venir ammessa la validità della disdetta,
la ricorrente insiste nel postularne l'annullamento siccome contraria alle
regole della buona fede (art. 271 e 271a CO). A suo modo di vedere la disdetta
dovrebbe venir annullata perché manifestamente dettata da una volontà di
ritorsione nei suoi confronti, per le pretese da lei in buona fede fatte valere
in relazione ai difetti dell'ente locato (art. 271 cpv. 1 lett. a CO). Essa
mira inoltre a permettere alla locatrice di sottrarsi all'impegno assunto -
anche dinanzi all'Ufficio dei fallimenti - di procedere al risanamento del
capannone.
Queste affermazioni sono state disattese dalla giudice di prima istanza, la
quale ha stabilito che dalle tavole processuali non è emerso nessun elemento
suscettibile di confortare l'asserito carattere abusivo della disdetta. Il
Tribunale d'appello non si è invece confrontato con gli argomenti sollevati
dalla ricorrente a questo riguardo, avendo essa omesso di invocare l'abusività
della disdetta già davanti all'Ufficio di conciliazione, entro 30 giorni dalla
sua intimazione (art. 273 cpv. 1 CO). La ricorrente - hanno osservato i giudici
della massima istanza ticinese - ha sì tempestivamente contestato la disdetta,
adducendo i motivi che a suo modo di vedere giustificavano il mancato
versamento delle pigioni, ma non ha preteso - a quel momento - che la disdetta
fosse abusiva né ha accennato a circostanze che avrebbero permesso di giungere
a una simile conclusione.
5.1 A mente della ricorrente, invece, anche in assenza di una contestazione
esplicita della disdetta siccome abusiva, i giudici cantonali avrebbero dovuto
esaminare la questione d'ufficio, sia in virtù del principio iura novit curia
sia in considerazione dell'art. 274d cpv. 3 CO, visto che già dinanzi
all'Ufficio di conciliazione essa aveva evidenziato la relazione di casualità
esistente fra la segnalazione dei difetti e la notifica della disdetta.
5.2 La critica ricorsuale non è priva di pertinenza. Il richiamo della Corte
cantonale alla giurisprudenza del Tribunale Federale (DTF 133 III 175) per
giustificare la propria decisione non convince, visto che in quel caso la parte
conduttrice aveva completamente omesso di contestare la disdetta entro il
termine di 30 giorni dalla sua notifica e addotto il carattere abusivo della
stessa per la prima volta dinanzi al giudice dello sfratto. La parte che
invece, come la ricorrente, adisce l'Ufficio di conciliazione entro il termine
di 30 giorni posto dall'art. 273 cpv. 1 CO chiedendo l'invalidazione della
disdetta, non è tenuta a specificare il motivo giuridico di cui si prevale
(art. 271 cpv. 1 e art. 271a cpv. 1 CO): basta che esponga chiaramente i fatti
su cui fonda la sua richiesta, che se necessario verranno accertati d'ufficio
dall'autorità di conciliazione e poi dal giudice in virtù dell'art. 274d cpv. 3
CO (Lachat, n. 6.4 in fondo pag. 758; Bisang et al., op. cit., n. 22 ad art.
273 CO).
5.3 La decisione impugnata merita per contro di essere condivisa laddove
evidenzia come, in ogni caso, la ricorrente non abbia accennato dinanzi
all'autorità di conciliazione a circostanze che avrebbero permesso di ammettere
la natura abusiva della disdetta anticipata del contratto per mancato pagamento
delle pigioni.
5.3.1 È vero che anche una disdetta fondata sull'art. 257d CO può, in
determinate circostanze, risultare abusiva (DTF 120 II 31 consid. 4a pag. 33).
Non va tuttavia dimenticato che, qualora la disdetta sia stata data per mancato
pagamento della pigione, il suo annullamento viene ammesso con estremo riserbo,
questa misura dovendo restare una ultima ratio (sentenza 4A_361/2008 del 26
settembre 2008 consid. 2.3.2).
Il giudice può annullare la disdetta solamente se questa si rivela
inammissibile tenuto conto della giurisprudenza relativa all'abuso di diritto e
alla buona fede; come anticipato, la disdetta per mora del conduttore può venir
annullata solo se sono realizzate delle condizioni particolari (DTF 120 II 31
consid. 4a pag. 33). Tale è il caso, ad esempio, se con la comminatoria il
locatore ha preteso il pagamento di una somma molto superiore a quella
effettivamente dovuta, se il locatore ha minacciato la disdetta senza nemmeno
essere sicuro dell'ammontare della propria pretesa, se l'importo rimasto
impagato è insignificante, se le pigioni arretrate sono state pagate solo uno o
due giorni dopo la scadenza della comminatoria e in precedenza il conduttore ha
sempre puntualmente pagato il canone di locazione mensile, oppure se il
locatore disdice il contratto lungo tempo dopo la scadenza della comminatoria
(DTF citata; sentenza 4C.430/2004 dell'8 febbraio 2005 consid. 3 in SJ 2005 I
pag. 310; Lachat, op. cit., n. 2.3.6 pag. 672).
Tocca al destinatario della disdetta allegare e dimostrare ch'essa contravviene
alle regole della buona fede e che il motivo invocato dal locatore, il mancato
pagamento delle pigioni, è un mero pretesto che nasconde una motivazione
abusiva (ATF 120 II 105 consid. 3c). La valutazione del carattere abusivo della
disdetta deve riferirsi al momento in cui il locatore manifesta la volontà di
porre fine al rapporto contrattuale (sentenza 4C.140/2006 del 14 agosto 2006
consid. 5.1).
5.3.2 In concreto la ricorrente non ha addotto nessuna delle circostanze sopra
indicate. Essa si è limitata a sostenere che la disdetta per mora nel pagamento
delle pigioni sarebbe in realtà stata notificata a causa della sua richiesta di
eliminare i difetti dell'ente locato, alla quale l'opponente non vuole
assolutamente dare seguito.
Sennonché il Tribunale federale ha a più riprese spiegato, anche in alcune
recenti sentenze, che non vi è nulla di abusivo nella decisione del locatore di
rescindere il contratto di un conduttore per il motivo ch'egli non paga più le
pigioni e ciò anche qualora fra le parti vi sia - o vi sia stato - un litigio
(sentenza 4A_361/2008 del 26 settembre 2008 consid. 2.3.2). La legge stessa,
all'art. 271 cpv. 3 lett. b CO, prevede d'altro canto che il divieto di
disdetta durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione
con la locazione (art. 271 cpv. 2 lett. d CO) e nei tre anni susseguenti alla
fine di un tale procedimento (art. 271 cpv. 2 lett. e CO) non vale qualora la
rescissione del contratto avvenga per mora del conduttore (sentenza 4A_493/2007
del 4 febbraio 2008 consid. 4.1). Non si vede per quale motivo il conduttore
che non paga le pigioni dovrebbe beneficiare di un trattamento diverso se si
trova in una situazione di conflitto con il locatore al di fuori di un
procedimento di conciliazione o giudiziario; a maggior ragione se il litigio
verte su asseriti difetti dell'ente locato, visto che la legge, come già
ricordato al consid. 4.2.3, offre all'inquilino uno strumento efficace - il
deposito delle pigioni (art. 259a e 259g CO) - per spingere il locatore
all'eliminazione di tali difetti, o eventualmente ottenere una riduzione del
canone di locazione (sentenza 4C.49/2007 del 28 agosto 2007 consid. 3.5).
Anche su questo punto il gravame si rivela quindi infondato.
6.
Ne discende l'integrale reiezione del ricorso in materia civile presentato
dalla conduttrice.
6.1 Come rettamente deciso dai giudici ticinesi - e non più contestato in
questa sede - una protrazione non entra in linea di conto (cfr. art. 272a cpv.
1 lett. a CO), indi per cui la ricorrente è tenuta a lasciare l'ente locato
secondo le modalità indicate dalla Pretora nel giudizio emanato il 15 luglio
2008.
6.2 Con l'evasione del gravame la domanda di effetto sospensivo diviene priva
d'oggetto.
6.3 Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1
e 68 cpv. 1 LTF).
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Il ricorso è respinto.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 2'000.-- sono poste a carico della ricorrente, la
quale rifonderà all'opponente fr. 2'500.-- per ripetibili della sede federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del
Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 26 gennaio 2009
In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
Il presidente: La cancelliera:
Klett Gianinazzi