I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.413/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_413/2008 /len
Urteil vom 26. November 2008
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch, Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Luczak.
Parteien
A.________,
B.________,
Beschwerdeführerinnen,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Jürg Tanner,
gegen
X.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Joachim Breining.
Gegenstand
Mietzinserhöhung,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts
des Kantons Schaffhausen vom 31. Juli 2008.
Sachverhalt:
A.
A.________ (Beschwerdeführerin 1) und B.________ (Beschwerdeführerin 2) sind
Mieterinnen je einer 3-Zimmerwohnung in einer Liegenschaft in Schaffhausen. Mit
amtlichem Formular kündigte die Vermieterin, die X.________ AG
(Beschwerdegegnerin) per 1. März 2005 Mietzinserhöhungen von je Fr. 224.-- an,
welche sie mit der Investitionsvermehrung durch die Sanierung der Heizung (Fr.
19.--), der Küche und des Badezimmers (Fr. 180.--) sowie mit dem Einbau eines
Geschirrspülers (Fr. 25.--) begründete. Bei der Heizungssanierung führte sie
bei einer Investition von Fr. 62'435.45 einen wertvermehrenden Anteil von 40 %
an, bezüglich der Küchen und Badezimmersanierung bei einer Investition von Fr.
312'056.90 einen solchen von 50 %. Nach erfolgloser Schlichtungsverhandlung
gelangte die Beschwerdegegnerin mit zwei separaten Klagen an das Kantonsgericht
Schaffhausen, welches nach Vereinigung der Verfahren mit Urteil vom 5. Juni
2007 feststellte, die Mietzinserhöhung sei im Umfang von Fr. 72.60 gültig. Auf
kantonale Berufung der Beschwerdegegnerin stellte das Obergericht des Kantons
Schaffhausen am 31. Juli 2008 fest, die Mietzinserhöhung sei im Umfang von Fr.
205.-- gültig, und setzte die Mietzinse entsprechend fest.
B.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragen die Beschwerdeführerinnen dem
Bundesgericht im Wesentlichen, dieses Urteil aufzuheben und festzustellen, dass
die per 1. März 2008 ausgesprochene Mietzinserhöhung im Umfang von Fr. 72.60
gültig und im Übrigen missbräuchlich ist. Die Beschwerdegegnerin schliesst auf
kostenfällige Abweisung der Beschwerde, während das Obergericht auf
Stellungnahme verzichtet.
Erwägungen:
1.
Vor der Vorinstanz streitig war eine Mietzinserhöhung von Fr. 151.40 monatlich,
also Fr. 1'816.-- jährlich, bei unbeschränkter Mietdauer. Der Kapitalwert
dieser Leistung für die Streitwertberechnung entspricht dem zwanzigfachen der
einjährigen Nutzung (Art. 51 Abs. 4 BGG). Er übertrifft damit den für die
Zulässigkeit der Beschwerde in Zivilsachen erforderlichen Betrag (Art. 74 Abs.
1 lit. a BGG).
2.
Nach Art. 269a lit. b OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn
sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind.
Als Mehrleistungen gelten gemäss der bei Erlass des erstinstanzlichen Urteils
in Kraft stehenden Fassung von aArt. 14 Abs. 1 der Verordnung vom 9. Mai 1990
über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11 in
der Fassung vor 1. Januar 2008, AS 1990 835, S. 838 f.; vgl. auch AS 1996 2120)
u.a. Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen (Satz 1). Die Kosten
umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 % als wertvermehrende
Investitionen (Satz 2). Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender
Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für
Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten
(aArt. 14 Abs. 2 VMWG).
2.1 Das Kantonsgericht als erste Instanz ging davon aus, es liege keine
umfassende Überholung im Sinne von aArt. 14 Abs. 1 VMWG vor. Die Renovation
betreffe nur zwei Räume in den Mietwohnungen (Küche, Bad) sowie einen Teil des
Gesamtgebäudes (Heizung). Es handle sich nicht um eine (kostspielige)
Erneuerung von mehreren Gebäudeteilen. Überdies könnten die Renovationsarbeiten
individuell als wertvermehrend oder als werterhaltend qualifiziert werden,
weshalb der Pauschalansatz von aArt. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG ohnehin nicht
anwendbar sei. Das Kantonsgericht ernannte einen Gutachter, der die Mehrkosten
spezifisch bezeichneter, mit der Sanierung einhergehender Verbesserungen
ermitteln sollte. Der Gutachter bezifferte die entsprechenden Mehrkosten mit
Fr. 8'320.-- für die Küche und mit Fr. 1'850.-- für das Bad. Unter dem Titel
"Rechtliche Würdigung und Abgrenzungsprobleme" gab er an, diese Mehrkosten
beträfen exakt die vom Kantonsgericht vorgegebenen Arbeitspositionen; es gebe
jedoch Unterhaltsarbeiten, die nicht erfasst seien, z.B. elektrische
Installationen (Kabel, Steckdosen usw.). Ausserdem könnten die konsumtiven
Nutzwerte so nicht ausgewiesen werden, mit anderen Worten generierten
konsumgüterähnliche Objekte, für welche es einen Markt gebe, bei der
Instandsetzung - also dem Ersatz derselben - immer einen Mehrwert, auch wenn
effektiv keine Mehrleistung vorliege. Daraus zu schliessen, aus diesen
ersetzten Einrichtungs- oder Anlageteilen resultiere kein wertvermehrender
Anteil, sei inkohärent. Daraus folge, dass es sich bei der Summe der
ausgewiesenen Mehrkosten nicht gleichzeitig um die Summe des ganzen
wertvermehrenden Anteils der Küche und des Badezimmers handle. Für den
Gutachter stand eine umfassende Überholung ausser Frage. Indiz dafür sei das
investierte Volumen. Den Sanierungskosten für Küche und Badezimmer im Umfang
von ca. Fr. 360'000.-- und für die Heizung von ca. Fr. 76'000.-- ständen
Mietzinseinnahmen von ca. Fr. 92'000.-- gegenüber. Im Ergebnis sei
festzuhalten, dass nach der Gesetzessystematik bei der vorliegenden Sanierung
von Küche und Bad die effektiven Mehrkosten allein, wie sie im Gutachten
ausgewiesen wurden, nur einen Teil der wertvermehrenden Investitionen
darstelle. Der andere Teil lasse sich denn auch nur über den in aArt. 14 Abs. 2
(recte Abs. 1 Satz 2) VMWG stipulierten Pauschalansatz ausweisen. Ungeachtet
dieser Ausführungen des Gutachters berechnete das Kantonsgericht die zulässige
Mietzinserhöhung allein anhand der im Gutachten ausgewiesenen Mehrkosten, wobei
es die gemäss Gutachter mit Bezug auf die im Gutachten aufgeführten
Listenpreise üblicherweise gewährten Rabatte in Abzug brachte.
2.2 Diesem Entscheid schloss sich eine Minderheit des Obergerichts im
Wesentlichen an, wogegen die Mehrheit die Ausführungen des Gutachters und
dessen Schlussfolgerungen für einleuchtend hielt. Die Ausführungen des
Gutachters betreffend umfassende Überholung seien nicht nur als rechtliche
Würdigung, sondern auch als glaubwürdiger Hinweis zu den ermittelten Mehrkosten
zu betrachten. Das Gutachten bestätige, dass der Anteil zwischen
werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen bei den Küchen und
Badezimmerrenovationen nicht individuell bestimmt werden könne. Indem der
Gutachter eine umfassende Überholung bejahe, könne das Kantonsgericht nicht
aufgrund desselben Gutachtens eine solche verneinen. Das Kantonsgericht sei
indes schon von Beginn des Beweisverfahrens offensichtlich der Meinung gewesen,
dass keine umfassende Überholung gegeben sei. Dem Auftrag zur Erstellung des
Gutachtens sei zu entnehmen, dass sich der Experte lediglich zu den einzelnen
Investitionen äussern und deren Mehrwert berechnen musste, was andere
Berechnungsvarianten, darunter auch eine umfassende Überholung, ausschloss. Der
Gutachter habe dabei die ihm gestellten Fragen beantwortet und darauf
hingewiesen, dass damit nicht alles getan sei; die individuell berechneten
Mehrkosten seien nur ein Teil der wertvermehrenden Investitionen.
2.3 Die Vorinstanz bejahte eine umfassende Überholung auch für die Heizung, da
die alte Ölheizung und der Durchlauferhitzer im Badezimmer durch ein
kombiniertes System mit Gasheizung und Warmwasseraufbereitung ersetzt worden
seien. Damit sei nicht nur das Badezimmer in einen besseren Zustand gebracht
worden, sondern auch ein neues, komfortableres Heizungssystem installiert
worden, was nicht als reiner Unterhalt angesehen werden könne. Dass die
Heizkosten in den nächsten Perioden angestiegen seien, könne auch anders
erklärt werden. Bei einer umfassenden Überholung könnten auch Kosten für den
Unterhalt berücksichtigt werden. Kosten für lediglich aufgeschobenen Unterhalt
könnten mit einer Unterschreitung des Minimalansatzes von 50 % gewichtet
werden. Da die einzelnen Arbeiten nicht in konkret wertvermehrende und
werterhaltende getrennt werden könnten und eine individuelle Berechnung nicht
möglich sei, müsse die Pauschalregelung Anwendung finden. Im Rahmen einer
Gesamtwürdigung der vorgenommenen Änderungen erschien der Vorinstanz
angemessen, 40 % der Gesamtkosten als wertvermehrend anzurechnen. Gestützt auf
diese Werte berechnete die Vorinstanz die zulässige Mietzinserhöhung aufgrund
der jeweiligen Amortisationsquote.
3.
Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG;
vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 246). Es ist folglich weder an die in der
Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz
gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund
gutheissen und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der
Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen (BGE 134 II 235 E. 4.3.4 S. 241;
133 III 545 E. 2.2 S. 550; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Eine qualifizierte
Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von
kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge
nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet
worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Im Anwendungsbereich dieser Bestimmung ist
die Praxis zum Rügeprinzip gemäss Art. 90 Abs. 1 lit. b aOG (vgl. dazu BGE 130
I 258 E. 1.3 S. 261 f.) weiterzuführen (BGE 133 III 393 E. 6 S. 397; 133 II 249
E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).
3.1 Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt
zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese
Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Abs. 2). Die Voraussetzungen für eine Sachverhaltsrüge nach Art.
97 Abs. 1 BGG und für eine Berichtigung des Sachverhalts von Amtes wegen nach
Art. 105 Abs. 2 BGG stimmen im Wesentlichen überein. Soweit es um die Frage
geht, ob der Sachverhalt willkürlich oder unter verfassungswidriger Verletzung
einer kantonalen Verfahrensregel ermittelt worden ist, sind strenge
Anforderungen an die Begründungspflicht der Beschwerde gerechtfertigt.
Entsprechende Beanstandungen sind nach Massgabe von Art. 106 Abs. 2 BGG zu
begründen. Demzufolge genügt es nicht, einen von den tatsächlichen
Feststellungen der Vorinstanz abweichenden Sachverhalt zu behaupten. Vielmehr
ist in der Beschwerdeschrift nach den erwähnten gesetzlichen Erfordernissen
darzulegen, inwiefern diese Feststellungen willkürlich bzw. unter Verletzung
einer verfahrensrechtlichen Verfassungsvorschrift zustande gekommen sind.
Andernfalls können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der von den
Feststellungen im angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt
werden. Vorbehalten bleiben offensichtliche Sachverhaltsmängel im Sinne von
Art. 105 Abs. 2 BGG, die dem Richter geradezu in die Augen springen (BGE 133 II
249 E. 1.4.3 S. 254 f. mit Hinweisen).
3.2 Die Vorinstanz würdigt das Gutachten in rechtlicher und tatsächlicher
Hinsicht, hält die beiden Aspekte aber nicht auseinander. Indem die Vorinstanz
ausführt, das Kantonsgericht könne nicht aufgrund eines Gutachtens, das eine
umfassende Überholung bejahe, eine solche verneinen, verkennt sie, dass eine
vom Gericht zu beantwortende Rechtsfrage ist, ob eine umfassende Überholung
vorliegt. Dasselbe gilt für die Frage, unter welchen Voraussetzungen
Investitionen als wertvermehrend zu betrachten sind. Ausführungen des
Sachverständigen zu Rechtsfragen können für das Verständnis des Gutachtens
wesentlich, für das urteilende Gericht aber keinesfalls verbindlich sein. Das
Gericht hat rechtliche Schlussfolgerungen des Gutachters vielmehr zu überprüfen
und gegebenenfalls, wenn sich die Auskünfte des Experten zu Sachfragen zufolge
falscher Rechtsauffassung für unzureichend erweisen, das Gutachten ergänzen zu
lassen. Soweit das kantonale Gericht die Rechtsauffassung des Gutachters
übernimmt, liegt rechtliche Würdigung vor, welche das Bundesgericht frei prüft.
Bestandteil der Beweiswürdigung, an die das Bundesgericht unter Vorbehalt von
Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG gebunden ist, bilden dagegen die
tatsächlichen Grundlagen, aus denen Gutachter und Vorinstanz rechtliche
Schlüsse ziehen.
4.
Art. 269a lit. b OR unterscheidet zwischen der Kostensteigerung und
Mehrleistungen.
4.1 Der Begriff Mehrleistung knüpft an die vertraglichen Verpflichtungen des
Vermieters an. Von einer Mehrleistung kann nur gesprochen werden, wenn der
Mieter über das bei Abschluss des Mietvertrages Vereinbarte hinaus Leistungen
erbringt. Nicht massgeblich ist demgegenüber der tatsächliche Zustand des
Mietobjekts vor und nach Vornahme der Investitionen (LACHAT, Le bail à loyer,
2. Aufl. 2008, S. 478; HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 324 zu Art.
269a OR mit Hinweisen). Demgemäss spricht aArt. 14 VMWG von "Verbesserungen",
welche sich im Vergleich zu dem bei Vertragsschluss Vereinbarten definieren. Ob
eine Mehrleistung vorliegt, beurteilt sich nach einem objektiven Massstab. Ein
persönlicher Nutzen für den Mieter ist nicht vorausgesetzt (LACHAT, a.a.O., S.
478; HIGI, a.a.O., N. 319 zu Art. 269a OR; BERNARD CORBOZ, Les travaux de
transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et
leur répercussion sur les loyers, in: 12ème Séminaire sur le droit du bail,
Neuenburg 2002, S. 17).
4.2 Keine Mehrleistung bildet der blosse Ersatz bestehender Elemente und
Einrichtungen. Solche Aufwendungen können allenfalls, wenn sie zu einer
Unterhaltskostensteigerung führen, nach Art. 269a OR als Kostensteigerung
berücksichtigt werden (HIGI, a.a.O., N. 334 zu Art. 269a OR; LACHAT, a.a.O., S.
478; CORBOZ, a.a.O., S. 17). Diese wird nicht in aArt. 14 VMWG geregelt. Einzig
wenn das bestehende Element, Einrichtungs- oder Bauteil durch ein solches von
deutlich höherer Qualität ersetzt wird, kann sich fragen, in welchem Umfang die
betreffende Investition eine Mehrleistung des Vermieters darstellt und daher
eine Erhöhung des Mietzinses rechtfertigt (vgl. BGE 110 II 404 E. 3a S. 407 f.
[mit Bezug auf den seinerzeitigen Art. 10 BMM]).
4.3 Die in aArt. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung für umfassende Überholungen
bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch
vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn
wenigstens nicht davon abzuhalten. Andererseits soll die namentlich bei
grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen
Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50 %
bis 70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417; 110 II 404 E. 3a S.
408). Der Begriff "umfassende Überholung" bringt deutlicher zum Ausdruck als
die französische Variante (d'importantes réparations) oder die italienische
(revisioni importanti), dass für den Vermieter ein Anreiz geschaffen werden
soll, mehr als nur die strikte notwendigen Unterhaltsarbeiten ausführen zu
lassen (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417). Lassen sich die einzelnen Arbeiten aber
konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifizieren, gelangt der
Pauschalansatz von 50 % bis 70 % nicht zur Anwendung. Eine Mietzinserhöhung ist
in diesem Fall nur nach Massgabe der effektiven Mehrleistungen zulässig (BGE
118 II 415 E. 3a S. 417 f.; bestätigt in Urteil 4C.149/1997 vom 27. Januar 1998
E. 2a, in: mp 1998, S. 137 ff.). Die Pauschalabrechnung nach aArt. 14 VMWG
kommt nur zum Zuge, wenn bei einer umfassenden Überholung Mehrleistungen
erbracht werden, deren Anteil an den Gesamtkosten sich nur schwer eruieren
lässt (LACHAT, a.a.O., S. 481; CORBOZ, a.a.O., S. 19 f.; HIGI, a.a.O., N. 381
zu Art. 269a OR).
4.4 Der Gutachter und mit ihm die Vorinstanz sind der Auffassung, der Ersatz
konsumgüterähnlicher Objekte, für welche es einen Markt gebe, generiere immer
einen Mehrwert, auch wenn effektiv keine Mehrleistung vorliege, weshalb nicht
davon ausgegangen werden könne, von derartig ersetzten Einrichtungs- oder
Anlageteilen resultiere kein wertvermehrender Anteil. Diese Auffassung
widerspricht nicht nur dem Gesetzeswortlaut, der eine Mehrleistung voraussetzt,
sondern auch der herrschenden Lehre und Rechtsprechung (vgl. E. 4.1 - 4.3
hiervor). Nur ein qualitativ höherwertiger Ersatz bildet eine wertvermehrende
Investition (HIGI, a.a.O., N. 337 zu Art. 269a OR), wogegen qualitativ
gleichwertiger Ersatz bloss werterhaltend ist (CORBOZ, a.a.O., S. 17). Nicht
der Vorzustand, sondern das vertraglich Vereinbarte hat beim Entscheid darüber,
ob eine Mehrleistung vorliegt, den Ausschlag zu geben. Die blosse Neuwertigkeit
des Ersatzobjekts bedeutet in der Regel keine Mehrleistung, ausser der Mietzins
wäre mit Blick auf das Alter und/oder die Reparaturbedürftigkeit gewisser
Elemente bewusst tief angesetzt worden. Entsprechendes ist jedoch nicht
festgestellt. Der Gutachter betrachtet Investitionen für den Ersatz von
Anlageteilen (Kabel, Steckdosen) als wertvermehrend, auch wenn effektiv keine
Mehrleistung vorliegt. Dies widerspricht Art. 269a lit. b OR und verkennt die
Tragweite von aArt. 14 VMWG. Indem sich die Vorinstanz seine Auffassung zu
eigen macht, verletzt sie ihrerseits Bundesrecht.
5.
Eine pauschale Überwälzung käme nach dem Gesagten nur in Betracht, wenn
gegenüber dem vertraglich Vereinbarten Mehrleistungen erfolgten, deren
Mehrwertanteil sich nicht oder nur mit unverhältnismässigem Aufwand ermitteln
lässt. Nicht massgebend ist eine allfällige Steigerung des konsumtiven
Nutzwerts gegenüber dem Vorzustand, welche aber die Vorinstanz auch ohne
Mehrleistung dem blossen Ersatz bestehender Elemente durch neuwertige
zubilligt. Beim Ersatz bestehender Elemente können als Mehrleistungen nur die
Investitionen für qualitative Verbesserungen auf den Mietzins überwälzt werden.
5.1 Nach dem angefochtenen Urteil steht gestützt auf das Gutachten fest, dass
bestimmte Mehrleistungen gemäss Art. 269a lit. b OR erbracht wurden. Der
Gutachter hat die entsprechenden Mehrkosten beziffert und den Mehrwertanteil
dieser Investitionen konkret festgelegt.
5.2 Bei der Berechnung der Pauschalentschädigung berücksichtigt die Vorinstanz
neben den im Gutachten aufgelisteten Posten weitere Arbeiten, ohne eine
konkrete Mehrleistung, beziehungsweise eine Verbesserung festzustellen. Nach
dem Gesagten haben derartige Investitionen ausser Acht zu bleiben. Die
Vorinstanz hält allerdings fest, die neu L-förmige Küche weise grössere
Arbeitsflächen auf und ein Teil der Materialien sei im Vergleich zum früheren
Zustand hochwertiger. Dies sind objektive Verbesserungen, deren allfällige
Mehrkosten als wertvermehrende Investitionen auf den Mietzins überwälzt werden
können. Bezüglich der Heizungsrevision hält die Vorinstanz zwar fest, das neue
System sei komfortabler, da die Ölheizung und die Durchlauferhitzer im
Badezimmer durch ein kombiniertes System mit Gasheizung und
Warmwasseraufbereitung ersetzt worden seien. Die mit der Warmwasseraufbereitung
verbundenen wertvermehrenden Investitionen sind aber im Gutachten ausgewiesen,
so dass sich deswegen keine Pauschalrechnung rechtfertigt. Andere
Mehrleistungen beziehungsweise Verbesserungen im Zusammenhang mit der
Heizungsrevision sind nicht festgestellt.
5.3 Aus dem angefochtenen Entscheid geht nicht hervor, ob der Einbau der Küche
in L-Form und die Verwendung höherwertiger Materialien gegenüber dem blossen
Ersatz der bisherigen Objekte mit Mehrkosten verbunden war, die im Gutachten
nicht berücksichtigt sind. Damit erlauben die tatsächlichen Feststellungen dem
Bundesgericht nicht, den Umfang der zulässigen Mietzinserhöhung festzusetzen.
Zur konkreten Berechnung des Mehrwertanteils wird die Vorinstanz die Kosten für
einen qualitativ höheren mit jenen für einen gleichwertigen Ersatz zu
vergleichen haben. Da die einzelnen Arbeiten konkret als wertvermehrend oder
werterhaltend qualifiziert werden können, gelangt der Pauschalansatz nicht zur
Anwendung (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417 f.). Damit kann offen bleiben, ob
überhaupt eine umfassende Überholung vorliegt.
6.
Der angefochtene Entscheid ist somit aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz
zurückzuweisen, damit diese zusätzlich zu den im Gutachten aufgeführten Posten
eine allfällige Mehrinvestition für den Bau der Küche in L-Form berücksichtigen
kann sowie Mehrkosten für höherwertiges Material oder eine höherwertige
Ausführung beim Ersatz bestehender Elemente, soweit vom Gutachten nicht bereits
erfasst. Schliesslich wird zu beurteilen sein, ob und wenn ja in welchem Umfang
der Beschwerdegegnerin gewährte Rabatte nachgewiesen und folglich in Rechnung
zu stellen sind. Zu diesem Aspekt äussert sich im angefochtenen Entscheid nur
die Minderheitsmeinung hinreichend klar. Auf dieser Basis wird die Berechnung
der zulässigen Mietzinserhöhung neu durchzuführen sein. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens kommt den von der Beschwerdeführerinnen erhobenen Rügen der
willkürlichen Beweiswürdigung und der Verletzung des rechtlichen Gehörs keine
Bedeutung zu, da diese keine Punkte betreffen, über welche die Vorinstanz nicht
ohnehin neu zu entscheiden haben wird.
7.
Die Beschwerde erweist sich als teilweise begründet. Die Beschwerdeführerinnen
beantragen, die über Fr. 72.60 hinausgehende Mietzinserhöhung für
missbräuchlich zu erklären. Sie dringen nur mit ihrem eventuellen
Rückweisungsantrag durch. Da aber nebst den Rabatten nur wenige Positionen
offen bleiben, welche allenfalls eine darüber hinausgehende Mietzinserhöhung
rechtfertigen, erweist sich, dass die Beschwerdeführerinnen materiell im
Wesentlichen durchdringen. Dies rechtfertigt, die Gerichtskosten den
Beschwerdeführerinnen zu je 1/20 und zu 9/10 der Beschwerdegegnerin
aufzuerlegen und den Beschwerdeführerinnen eine reduzierte Parteientschädigung
zuzusprechen.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, das angefochtene Urteil aufgehoben
und die Sache zur Ergänzung der tatsächlichen Feststellungen und neuer
Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden mit je Fr. 100.-- den
Beschwerdeführerinnen und mit Fr. 1'800.-- der Beschwerdegegnerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerinnen für das bundesgerichtliche
Verfahren mit insgesamt Fr. 2'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Schaffhausen
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 26. November 2008
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Corboz Luczak