I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.399/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_399/2008 /len
Urteil vom 12. November 2008
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Leemann.
Parteien
A.C.________,
B.C.________,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwältin Claudia Meier-Stehlik,
gegen
D.________,
E.________,
F.________,
Beschwerdegegner,
alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer.
Gegenstand
Anfechtung Kündigung / Renovationsarbeiten,
Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 23. Juli 2008.
Sachverhalt:
A.
A.a A.C.________ und B.C.________ (Beschwerdeführer) sind seit 1. April 1996
Mieter einer 5 1/2-Zimmerwohnung und einer Garage an der X.________-Strasse 14
bzw. 19 in Y.________. In der Folge mieteten sie noch einen Abstellraum sowie
einen Einstellplatz hinzu. Mit zwei amtlichen Formularen vom 10. Januar 2007
kündigten D.________, E.________ und F.________ (Beschwerdegegner) sämtliche
mit den Beschwerdeführern abgeschlossene Mietverhältnisse auf den 31. August
2007 mit der Begründung "umfassende Gesamtsanierung". Im Begleitschreiben dazu
wurde ausgeführt, dass angesichts der geplanten Sanierungsmassnahmen
(vollständige Auswechslung der Küchen, Bäder und sämtlicher
Leitungsinstallationen, Veränderung der Wohnungsgrundrisse und Erneuerung der
Wand- und Bodenbeläge) ein Wohnen während der Sanierungsarbeiten im Mietobjekt
absolut unzumutbar sei. Im Anschluss an die Kündigung unterbreiteten die
Beschwerdegegner den Mietern eine Offerte zum Abschluss eines neuen
Mietvertrags nach erfolgter Gesamtsanierung.
B.
B.a Die Beschwerdeführer fochten die Kündigung rechtzeitig bei der
Schlichtungsbehörde an. Mit Beschluss vom 27. April 2007 stellte die
Schlichtungsbehörde die Gültigkeit der per 31. August 2007 ausgesprochenen
Kündigung fest und wies das Erstreckungsbegehren der Beschwerdeführer ab. Diese
gelangten daraufhin an das Mietgericht des Bezirkes Horgen. Mit Urteil vom 24.
September 2007 stellte das Mietgericht die Gültigkeit der Kündigung per 31.
August 2007 fest. Gleichzeitig erstreckte es die Mietverhältnisse einmalig um
fünf Monate, d.h. bis zum 31. Januar 2008.
B.b Die von den Beschwerdeführern gegen das Urteil des Mietgerichts des
Bezirkes Horgen vom 24. September 2007 erhobene Berufung wies das Obergericht
des Kantons Zürich mit Beschluss vom 23. Juli 2008 ab.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragen die Beschwerdeführer dem
Bundesgericht, es sei der Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich vom 23.
Juli 2008 aufzuheben und es sei die am 10. Januar 2007 auf den 31. August 2007
ausgesprochene Kündigung als rechtsmissbräuchlich zu erklären. Eventualiter sei
der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegner schliessen in ihrer Beschwerdeantwort auf Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Vorinstanz hat auf eine
Vernehmlassung verzichtet.
D.
Mit Präsidialverfügung vom 1. Oktober 2008 wurde der Beschwerde auf Antrag der
Beschwerdeführer die aufschiebende Wirkung erteilt.
Erwägungen:
1.
1.1 Damit ein kantonaler Entscheid mit Beschwerde in Zivilsachen angefochten
werden kann, muss der Instanzenzug im Kanton erschöpft sein (Art. 75 Abs. 1
BGG). Für Rügen, die mit der Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden können,
darf kein kantonales Rechtsmittel mehr offen stehen (BGE 134 III 524 E. 1.3 S.
527). Wurde keine kantonale Nichtigkeitsbeschwerde erhoben, so ist daher auf
Rügen, die mit diesem Rechtsmittel einer weiteren kantonalen Instanz hätten
vorgetragen werden können, mangels Letztinstanzlichkeit nicht einzutreten.
1.2 Die Beschwerdeführer haben gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons
Zürich vom 23. Juli 2008 keine Nichtigkeitsbeschwerde an das Kassationsgericht
erhoben. Dennoch machen die Beschwerdeführer vor Bundesgericht hinsichtlich der
Einzelheiten der Umbauarbeiten eine aktenwidrige bzw. willkürliche tatsächliche
Feststellung geltend. Zudem rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV bzw. Art. 6 EMRK), da ihr Antrag zur
Erstellung eines Gutachtens nicht beachtet worden sei.
Diese von den Beschwerdeführern mit Beschwerde in Zivilsachen erhobenen Rügen
hätten dem Kassationsgericht des Kantons Zürich nach § 281 ZPO/ZH mit
Nichtigkeitsbeschwerde vorgetragen werden können (vgl. Frank/Sträuli/Messmer,
Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich 1997, N. 16
ff. zu § 281 ZPO/ZH). Darauf kann im vorliegenden Beschwerdeverfahren mangels
Letztinstanzlichkeit (Art. 75 Abs. 1 BGG) nicht eingetreten werden.
2.
2.1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente
noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus
einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen und es kann eine Beschwerde
mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen
(vgl. BGE 132 II 257 E. 2.5 S. 262; 130 III 136 E. 1.4 S. 140). Immerhin prüft
das Bundesgericht, unter Berücksichtigung der allgemeinen Begründungspflicht
der Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend
gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich
sind. Es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle
sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht
nicht mehr vorgetragen werden (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 mit Hinweisen).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf
die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt,
worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Der Beschwerdeführer soll in der
Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die er im kantonalen
Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit seiner Kritik an den
als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE
134 II 244 E. 2.1; 121 III 397 E. 2a S. 400; 116 II 745 E. 3 S. 749; Urteil
4A_22/2008 vom 10. April 2008 E. 1).
2.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Überdies muss die Behebung des Mangels für
den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue
Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als der
Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz
anfechten will, muss substantiiert darlegen, inwiefern die Voraussetzungen
einer Ausnahme gemäss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind und das Verfahren bei
rechtskonformer Ermittlung des Sachverhalts anders ausgegangen wäre;
andernfalls kann ein Sachverhalt, der vom im angefochtenen Entscheid
festgestellten abweicht, nicht berücksichtigt werden. Auf eine Kritik an den
tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht
genügt, ist nicht einzutreten (vgl. BGE 133 III 350 E. 1.3, 393 E. 7.1, 462 E.
2.4). Im vorliegenden Verfahren ist zudem zu beachten, dass behauptete
Rechtsverletzungen, die mit kantonaler Nichtigkeitsbeschwerde hätten
vorgetragen werden können (wie etwa eine Verletzung des Gehörsanspruchs, des
Willkürverbots bzw. der Aktenwidrigkeit), von vornherein ausser Betracht
bleiben müssen (siehe vorn E. 1).
2.3 Diese Grundsätze verkennen die Beschwerdeführer, wenn sie hinsichtlich der
geplanten Sanierungsarbeiten verschiedene Aussagen der Beschwerdegegner im
vorinstanzlichen Verfahren zitieren und daraus schliessen, es sei damit der
Beweis dafür erbracht, dass es technisch möglich sei, die Mietverhältnisse
aufrechtzuerhalten und die Sanierung in bewohntem Zustand vorzunehmen. Die
Beschwerdeführer berufen sich sodann darauf, sämtliche Mieter der
Liegenschaften X.________-Strasse 19, 21 und 23 seien in leerstehende Wohnungen
umquartiert worden, womit aufgezeigt sei, dass eine Umquartierung der einzelnen
Mieter in Leerwohnungen möglich sei, ohne dass sich dem angefochtenen Entscheid
entsprechende Sachverhaltsfeststellungen entnehmen liessen.
Weiter berufen sich die Beschwerdeführer darauf, dass die Bausubstanz der aus
dem Jahre 1984 stammenden Überbauung in einem sehr schlechten Zustand sei. Der
Architekt habe minderwertig gebaute Baukörper festgestellt und die Überbauung
habe ein bedeutend grösseres Sanierungspotential als andere Bauten aus den
80er-Jahren, was der Vermieterschaft anzulasten sei. Es könne nicht angehen,
dass die Mieter mit einer Vertragskündigung dafür bestraft würden, dass ein
Vermieter seine Liegenschaft schlecht bauen lasse und diese dann spärlich
unterhalte.
Auch im Zusammenhang mit der Art und dem Umfang der geplanten
Sanierungsarbeiten weichen die Beschwerdeführer in unzulässiger Weise vom
vorinstanzlich verbindlich festgestellten Sachverhalt ab. So machen sie etwa
geltend, es seien keine tragenden Wände zu entfernen, da in ihrer Wohnung eine
solche Wand - im Unterschied zu den anderen Wohnungen - gar nicht existiere.
Die sinngemässe Rüge, die Sachverhaltsfeststellung sei willkürlich, wäre jedoch
zunächst mit der kantonalen Nichtigkeitsbeschwerde vorzutragen gewesen (siehe
vorn E. 1).
Schliesslich werfen die Beschwerdeführer der Erstinstanz eine Rechtsverletzung
vor, anstatt auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids der Vorinstanz
einzugehen. So rügen sie in Bezug auf die Erwägung des Mietgerichts, wonach die
Anwesenheit der Mieter zu einem unverhältnismässigen Mehraufwand führen würde,
eine Verletzung von Art. 8 ZGB in Verbindung mit Art. 274 Abs. 3 OR und
übersehen dabei, dass nach Ansicht des Obergerichts die Beschwerdegegner
angesichts des Umfangs der Sanierung nicht noch den Nachweis für einen
Mehraufwand zu erbringen hatten. Darauf ist nicht einzutreten. Gleichzeitig
erweist sich damit die Rüge als haltlos, das Obergericht habe Art. 8 ZGB
verletzt, da die Beschwerdegegner keinen Beweis erbracht hätten, der einen
Mehraufwand belegen würde.
3.
Die Beschwerdeführer erachten die Kündigung der Vermieter als missbräuchlich
und rügen eine Verletzung von Art. 260 sowie Art. 271 Abs. 1 OR.
3.1 Die Vorinstanz erwog, dass Art. 260 Abs. 1 OR lediglich als relativ
zwingend zugunsten des Mieters aufzufassen sei, weshalb Änderungen und
Erneuerungen der Mietsache stets dann als zulässig zu betrachten seien, wenn
der Mieter ihnen in Kenntnis aller Umstände ausdrücklich zustimme oder sie
sogar wünsche. Da die Mieter den Umbauarbeiten unmissverständlich zugestimmt
hätten, stelle sich die Frage der Zumutbarkeit der Sanierungsarbeiten für die
Beschwerdeführer nicht mehr. Hinzuweisen sei indessen darauf, dass die
Gestaltung des Sanierungsprogramms ausschliesslich Sache des Vermieters sei;
dieser könne die Kündigung einer längerdauernden Renovationsphase mit
Mietzinsreduktionen über Monate zugunsten der Mieter vorziehen, um die Arbeiten
rasch und günstig zu erledigen. Unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben
könne ihm eine solche Wahl nicht vorgeworfen werden. Wenn eine umfassende
Renovation vorgesehen sei, seien Kündigungen in der Regel als zulässig zu
erachten. Im vorliegenden Fall sei unbestrittenermassen eine umfassende
Sanierung der Liegenschaft geplant, weshalb die Kündigung nicht gegen Treu und
Glauben verstosse.
3.2 Die Beschwerdeführer bringen hiergegen vor, es ergebe sich aus der
Bestimmung von Art. 260 OR, dass eine Vermieterkündigung im Hinblick auf eine
Sanierung nach Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar sei, wenn die Erneuerungsarbeiten
nach Art. 260 Abs. 1 OR für den Mieter zumutbar seien. Entscheidend sei daher,
ob der Verbleib der Mieter im Mietobjekt während der Sanierungsarbeiten
technisch möglich und dies den Vermietern zumutbar sei. Liege eine
Totalsanierung vor, gelte mit anderen Worten die Wahlfreiheit des Vermieters
mit der Einführung des neuen Mietrechts nicht uneingeschränkt. Sofern die
Mieter in der Wohnung verbleiben wollten, sei von der Vermieterschaft zu
beweisen, dass es technisch nicht möglich wäre, die Sanierungsarbeiten trotz
Verbleib der Mieter im Mietobjekt durchzuführen.
3.3 Das Bundesgericht hat die Frage bisher nicht entschieden, ob eine
Kündigung, die wegen einer bevorstehenden Renovation erfolgt, allgemein als
anfechtbar (Art. 271 Abs. 1 OR) zu betrachten ist, wenn die Renovationsarbeiten
dem Mieter zumutbar sind.
3.3.1 In der Lehre wird diese Frage unterschiedlich beurteilt. Der wohl
überwiegende Teil der Lehre geht dabei vom Grundsatz aus, dass eine Kündigung
im Hinblick auf die Sanierung eines Gebäudes nicht missbräuchlich ist.
So sind nach dem SVIT-Kommentar Kündigungen unter dem Gesichtspunkt von Art.
271 Abs. 1 OR zulässig, wenn der Vermieter ein Gebäude abbrechen, umbauen oder
umfassend renovieren will. Dabei sei es in der Regel irrelevant, ob die
Bauarbeiten auch bei Verbleib der Mieter im Mietobjekt möglich wären. Eine
Ausnahme sei dann anzunehmen, wenn das Verbleiben des Mieters in den
Mietlokalitäten während der Renovation in keiner Art und Weise eine Erschwernis
für ihre Durchführung bedeutet, beispielsweise beim blossen Neuanstrich der
Fassade (SVIT-Kommentar Mietrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2008, N. 32 zu
Art. 271 OR).
Auch nach Auffassung von BARBEY ist eine Kündigung im Hinblick auf Umbauten und
Renovationen unabhängig davon zulässig, ob diese auch bei Verbleib des Mieters
im Mietobjekt denkbar wären. Nach diesem Autor genügt es als Grund zur
Kündigung, wenn der Verbleib des Mieters im Mietobjekt die Bauausführung auch
bloss geringfügig stört (RICHARD BARBEY, Commentaire du droit du bail,
Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux
commerciaux, Genf 1991, N. 216 zu Art. 271-271a OR; ähnlich CHRISTIAN CALAMO,
Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Diss. St. Gallen 1993,
S. 283 f.).
FUTTERLIEB vertritt die Auffassung, dass eine Kündigung, die zur Realisierung
einer umfassenden Überholung angezeigt wird, allein im Lichte der Art. 271 und
271a OR auf Anfechtbarkeit zu prüfen sei. Steht das Interesse des Vermieters an
einer zügigen und kostengünstigen Durchführung der Arbeiten nicht in einem
krassen Missverhältnis zum Interesse des Mieters an einer Fortsetzung des
Mietverhältnisses, so sei die Kündigung legitim und damit nicht anfechtbar.
Missbräuchlich könnten nach dieser Lehrmeinung nur Kündigungen sein, die im
Hinblick auf Renovationsarbeiten erklärt würden, bei denen die Arbeitsabläufe
durch das Verbleiben des Mieters und seiner Einrichtung nicht oder nur am Rande
verzögert oder erschwert würden (RAOUL FUTTERLIEB, Kündigung bei umfassender
Überholung, MRA 1/2008 S. 28 f.; vgl. auch LAURENT RIZZOLIO, Les travaux de
rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le bailleur;
analyse de l'article 260 OR, Diss. Lausanne 1997, S. 200).
HIGI ist der Ansicht, dass eine Kündigung zwecks Sanierung eines Hauses dann
keine schonungslose Rechtsausübung darstelle, wenn die Art der Sanierung einen
Gebrauch der Sache nur eingeschränkt zulässt, mit anderen Worten die Erneuerung
für den Mieter objektiv nicht oder nur beschränkt zumutbar ist. Als Beispiel
führt dieser Autor etwa die gleichzeitige Erneuerung aller Leitungen, des
Heizsystems, der Nasszellen sowie des Treppenhauses an, während eine blosse
Aussenrenovation oder Balkonanbauten nicht darunter fielen. Dabei sei zu
berücksichtigen, dass die Gestaltung des Sanierungsprogramms ausschliesslich
Sache des Vermieters sei; dieser könne die Kündigung einer längerdauernden
Renovationsphase mit Mietzinsreduktionen über Monate zugunsten der Mieter
vorziehen, um die Arbeiten rasch und günstig zu erledigen. Eine solche Wahl
könne ihm unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht vorgeworfen werden
(PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1996, N. 87 zu Art. 271 OR).
WEBER hält zwar dafür, dass bauliche Eingriffe (wie etwa Modernisierungen mit
enormen Belastungen durch Bauarbeiten, Grundrissveränderungen oder luxuriöse
bauliche Massnahmen), die das Vertragsgefüge in grundsätzlicher Weise in Frage
stellen, sei es durch massive Einschränkungen des Gebrauchsrechts, sei es durch
aufgedrängte teure Mehrleistungen, einen gültigen Grund für eine ordentliche
Kündigung bilden. Umgekehrt erachtet er jedoch eine Kündigung wegen zumutbarer
Umbauarbeiten (Art. 260 Abs. 1 OR) als unnötig und damit nach Art. 271 Abs. 1
OR anfechtbar (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, 4. Aufl.
2007, N. 2 zu Art. 260 OR).
Auch LACHAT/STOLL/BRUNNER erachten eine Kündigung als anfechtbar im Sinne von
Art. 271 oder 271a OR, wenn sie allein deshalb ausgesprochen wird, weil die
Vermieterschaft die Liegenschaft sanieren will. Art. 260 OR berücksichtige das
Interesse der Vermieterschaft, indem ein Umbau unter bestimmten Voraussetzungen
auch während eines Mietverhältnisses ermöglicht werde. Umgekehrt bedeute diese
Regelung, dass auf eine Kündigung des Mietverhältnisses durch die
Vermieterschaft verzichtet werden sollte, sofern es technisch möglich ist, dass
die Mieterschaft während des Umbaus in den Mieträumlichkeiten verbleibt (LACHAT
/STOLL/BRUNNER, Mietrecht für die Praxis, 6. Aufl., Zürich 2005, S. 179 Rz.
2.6; vgl. auch DAVID LACHAT, in: Commentaire romand, Code des obligations,
2003, N. 5 zu Art. 260 OR).
3.3.2 Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach
dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zu Grunde liegenden Wertungen auf der
Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Die
Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der
Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und
konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im
normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio
legis. Dabei befolgt das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus
und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer
hierarchischen Prioritätsordnung zu unterstellen. Die Gesetzesmaterialien
können beigezogen werden, wenn sie auf die streitige Frage eine klare Antwort
geben (BGE 134 III 16 E. 3 S. 21; 132 III 707 E. 2 S. 710 f.; 131 III 33 E. 2
S. 35).
3.3.3 Der historische Wille des Gesetzgebers ergibt sich für die vorliegende
Fragestellung nicht eindeutig aus den Gesetzesmaterialien. Nach der Botschaft
des Bundesrats beruht Art. 260 OR auf der Überlegung, dass dem Vermieter, der
während der Dauer des Mietverhältnisses Mängel an der Sache behebt oder
Unterhaltsarbeiten ausführt, nicht verboten werden soll, auch Arbeiten
vorzunehmen, die über die Mängelbehebung oder den Unterhalt hinausgehen und die
zu Erneuerungen oder Änderungen der Sache führen (Botschaft zur Revision des
Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1438 f.). Hinweise darauf,
dass die Bestimmung gleichzeitig das Kündigungsrecht des Vermieters hätte
einschränken sollen, lassen sich weder der Botschaft noch den parlamentarischen
Beratungen entnehmen. Ein mittelbarer Bezug zur Vermieterkündigung ergibt sich
immerhin insofern, als im Nationalrat darauf hingewiesen wurde, dass allzu
restriktive Voraussetzungen der vorgeschlagenen Gesetzesbestimmung letztlich
wiederum dazu führen würden, dass - wie unter Geltung des alten Rechts - der
Vermieter das Mietverhältnis zur Durchführung von Erneuerungs- bzw.
Änderungsarbeiten kündigen müsste (Votum Guinand, AB 1989 N S. 502).
Nach altem Recht war es dem Vermieter nicht möglich, während der Dauer eines
Mietverhältnisses gegen den Willen des Mieters eine sanfte Renovation oder eine
Modernisierung des Mietobjekts durchzuführen. Dies hatte zur Folge, dass der
Vermieter gezwungen war, vor der Durchführung allfälliger Arbeiten alle
Mietverhältnisse zu kündigen und das Mietobjekt zu räumen (SVIT-Kommentar,
a.a.O., N. 3 zu Art. 260-260a OR; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2. Aufl.,
Lausanne 2008, S. 290 Rz. 2.4). Diese Konsequenz wurde aus sozialpolitischer
Sicht als unerwünscht angesehen (vgl. Voten Guinand, AB 1989 N 502 sowie
Jeanprêtre, AB 1989 N 501). Art. 260 OR zielt somit zumindest mittelbar auch
darauf ab, die nachteiligen Folgen der starren Regelung im alten Recht zu
vermeiden (vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 3 zu Art. 260-260a OR).
3.3.4 Gegenstand von Art. 260 OR bildet ausschliesslich das Recht des
Vermieters und die entsprechende Pflicht des Mieters, Änderungen bzw.
Erneuerungen der Mietsache während eines Mietverhältnisses durchzuführen bzw.
zu dulden (HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1994, N. 4 zu Art. 260 OR). Art.
260 Abs. 1 OR erlaubt es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen,
Arbeiten am Mietobjekt gegen den Willen des Mieters vorzunehmen. Bei Ausführung
der Arbeiten hat er auf die Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen (Art.
260 Abs. 2 OR).
Die Bestimmung schreibt dem Vermieter demgegenüber nicht vor, jede dem Mieter
zumutbare Erneuerung bzw. Änderung am Mietobjekt auch unter Aufrechterhaltung
des Mietverhältnisses vorzunehmen. Zwar zielt Art. 260 OR mittelbar auch darauf
hin, sozialpolitisch unerwünschte Kündigungen zu vermeiden. Diese waren
allerdings die Folge des sehr weitgehenden Schutzes des Mieters am ungestörten
Gebrauch der Mietsache unter dem alten Recht (vgl. etwa PIERRE TERCIER, Les
contrats spéciaux, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2003, Rz. 1948). Insofern hat
Art. 260 OR die Stellung des Vermieters bei Renovationen und Umbauten zu Lasten
des Mieters verbessert, der ihm zumutbare Arbeiten nun nicht mehr verhindern
kann. Die Bestimmung bietet dem Mieter hingegen keinen erhöhten rechtlichen
Schutz gegen eine Kündigung des Vermieters, indem er diesem bei Renovations-
bzw. Umbauarbeiten seine Anwesenheit unter den gleichen Voraussetzungen
aufzwingen könnte (RIZZOLIO, a.a.O., S. 200). Der Umstand, dass mit dieser
Regelung mittelbar auch sozialpolitisch unerwünschte Kündigungen verhindert
werden sollten, lässt nicht darauf schliessen, dass jede Kündigung des
Vermieters im Hinblick auf zumutbare Änderungen und Erneuerungen (Art. 260 Abs.
1 OR) ohne weiteres missbräuchlich und damit anfechtbar (Art. 271 Abs. 1 OR)
wäre. Entsprechend sehen weder Art. 260 OR noch Art. 271a OR einen eigenen
Missbrauchstatbestand für solche Kündigungen vor. Hätte ein derartiger
Sanktionsautomatismus dem Willen des Gesetzgebers entsprochen, hätte sich eine
gesetzliche Erwähnung im Hinblick auf den Fallgruppenkatalog missbräuchlicher
Vermieterkündigungen nach Art. 271a Abs. 1 OR aufgedrängt. Auch der Wortlaut
von Art. 260 Abs. 1 OR schliesst eine Kündigung nicht aus, sondern setzt das
Fehlen einer solchen vielmehr als Tatbestandselement voraus. Die Bestimmung
schützt den Mieter nicht vor einer Kündigung, sondern unter anderem vor
Arbeiten am Mietobjekt nach erfolgter Kündigung, die ihm nur
Unannehmlichkeiten, aber praktisch keinen Nutzen mehr bringen würden (vgl.
Botschaft, a.a.O., BBl 1985 I 1439).
Zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang, dass auch der Mieter das Mietverhältnis
grundsätzlich ordentlich kündigen kann, falls er es vorzieht, die vorgesehenen
- nach Art. 260 Abs. 1 OR zumutbaren - Arbeiten am Mietobjekt nicht zu
erdulden, die ihm der Vermieter bei fortgesetztem Mietverhältnis von Gesetzes
wegen aufzwingen könnte (HIGI, a.a.O., N. 54 zu Art. 260 OR; LACHAT/STOLL/
BRUNNER, a.a.O., S. 182 Rz. 3.3; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 39 zu Art. 260-260a
OR; LACHAT, Le bail à loyer, a.a.O., S. 294; RIZZOLIO, a.a.O., S. 200).
3.3.5 Zusammenfassend ist davon auszugehen, dass Art. 260 OR nur die
Durchführung von bestimmten Arbeiten während eines bestehenden
Mietverhältnisses regelt, nicht jedoch die Frage der Zulässigkeit einer
Kündigung im Hinblick auf bevorstehende Umbau- bzw. Renovationsarbeiten. Ob
eine solche Kündigung missbräuchlich und damit anfechtbar ist, beantwortet sich
allein nach der Generalklausel von Art. 271 Abs. 1 OR.
Nicht zu entscheiden ist damit die Frage, ob die zur Debatte stehenden Arbeiten
den Mietern gemäss Art. 260 Abs. 1 OR zumutbar wären bzw. ob diese Bestimmung
eine freiwillige Inkaufnahme von objektiv unzumutbaren Bauarbeiten durch den
Mieter überhaupt zulassen würde (zu dieser Streitfrage etwa Lachat, Le bail à
loyer, a.a.O., S. 298 Rz. 6.1, der von einer absolut zwingenden Norm ausgeht;
SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 6 zu Art. 260-260a OR, der die Norm als relativ
zwingend qualifiziert).
4.
4.1 Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar,
wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1
OR).
Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives,
ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird (Urteile 4C.61/
2005 vom 27. Mai 2005 E. 4.1, in: SJ 2006 I S. 35; 4C.267/2002 vom 18. November
2002 E. 2.2, in: SJ 2003 I S. 263; vgl. auch BGE 120 II 105 E. 3a S. 108). Eine
Kündigung verstösst namentlich gegen Treu und Glauben, wenn die angegebene
Begründung offensichtlich bloss vorgeschoben ist (Urteil 4C.116/2005 vom 20.
Juni 2005 E. 2, in: SJ 2005 I S. 586).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der
Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten
Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung
beizutragen; er hat die Kündigung zu begründen und im Bestreitungsfall alle für
die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 120
II 105 E. 3c; Urteil 4C_61/2005 vom 27. Mai 2008 E. 4.3.1, in: SJ 2006 I S.
36).
4.2 Nach der verbindlichen Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz (Art. 105
Abs. 1 BGG) ist im zu beurteilenden Fall unbestrittenermassen eine umfassende
Sanierung der Liegenschaft geplant. Die Beschwerdegegner haben die mit den
Beschwerdeführern abgeschlossenen Mietverhältnisse mit dieser Begründung
gekündigt. Zu den geplanten Sanierungsmassnahmen gehören eine vollständige
Auswechslung der Küchen, Bäder und sämtlicher Leitungsinstallationen,
Veränderung der Wohnungsgrundrisse und Erneuerung der Wand- und Bodenbeläge.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer kann nicht davon ausgegangen werden,
dass dem Vermieter objektiv der Grund für eine Kündigung fehlt, wenn sich der
Mieter bei einer umfassenden Sanierung bereit erklärt, die Unannehmlichkeiten
der Bauarbeiten in Kauf zu nehmen und im Mietobjekt zu verbleiben. Wie die
Vorinstanz zutreffend ausführt, ist der Entscheid über die Art und den Umfang
der Sanierung grundsätzlich ausschliesslich Sache des Vermieters. Er kann ein
legitimes Interesse daran haben, die Mietverhältnisse aufzulösen, um die
Arbeiten rasch und günstig zu erledigen, anstatt eine längerdauernde
Renovationsphase mit Mietzinsreduktionen zugunsten der Mieter in Kauf zu
nehmen. Unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ist ihm ein solches
Vorgehen nicht vorzuwerfen (HIGI, a.a.O., N. 87 zu Art. 271 OR unter Hinweis
auf BGE 120 II 105 ff.).
Umfassende Sanierungsarbeiten, in deren Rahmen nicht nur Küchen und Bäder,
sondern sämtliche Leitungsinstallationen ausgewechselt, Wand- und Bodenbeläge
erneuert sowie Wohnungsgrundrisse verändert werden, führen erfahrungsgemäss zu
Immissionen und Störungen, die eine Weiterbenutzung erheblich einschränken.
Selbst wenn solche weitreichenden Eingriffe unter Weiterbenutzung des
Mietobjekts denkbar sein sollten, so wäre dies regelmässig mit beträchtlichen
bautechnischen und organisatorischen Erschwerungen verbunden und würde zu einer
Verzögerung der Bauarbeiten führen. Der Vermieter, der die Arbeiten nach
bautechnischen und -ökonomischen Kriterien durchzuführen beabsichtigt, ist
diesfalls auf eine Kündigung zwecks vorgängiger Räumung des Mietobjekts
angewiesen, weshalb ihm ein Verstoss gegen Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1
OR) nicht vorgeworfen werden kann.
Ohne schützenswerten Grund wäre eine Kündigung des Vermieters im Hinblick auf
Modernisierungsarbeiten demgegenüber dann, wenn deren Durchführung durch das
Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert oder
verzögert würde, wie dies etwa beim Streichen von Wänden, blossen
Aussenrenovationen oder Balkonanbauten der Fall sein dürfte.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer ist der Vorinstanz demnach keine
Bundesrechtsverletzung vorzuwerfen, wenn sie in der Kündigung der
Mietverhältnisse im Hinblick auf die vorgesehene umfassende Renovation der
Liegenschaft keinen Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 271
Abs. 1 OR) erblickte.
5.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend werden die
Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art.
68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden den Beschwerdeführern unter
solidarischer Haftung und intern je zur Hälfte auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren unter solidarischer Haftung und intern je zur Hälfte mit insgesamt
Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 12. November 2008
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Corboz Leemann