I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.35/2008
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_35/2008 /len
Urteil vom 13. Juni 2008
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Gelzer.
Parteien
A.________,
B.________,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Advokat Andreas Béguin,
gegen
Kanton U.________,
handelnd durch die Dienststelle "H.________",
Beschwerdegegner,
vertreten durch Advokatin Mareta Robertson-Faust.
Gegenstand
Mietzinsreduktion,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung
Zivil- und Strafrecht,
vom 13. November 2007.
Sachverhalt:
A.
Die Pensionskasse X.________ und die Pensionskasse Y.________ [vormals:
Pensionskasse Z.________] sind Eigentümerinnen einer Überbauung mit mehreren
Ein- und Mehrfamilienhäuser in Arlesheim.
Mit Verträgen vom 25. Juni 1999 mieteten A.________ und B.________ ab dem 1.
Oktober 1999 eine Dreizimmerwohnung und einen Einstellplatz im Mehrfamilienhaus
B2 dieser Überbauung. In den Verträgen wird als Vermieterin die Dienststelle
G.________ angeführt. Der monatliche Mietzins für die Wohnung wurde auf der
Basis des Hypothekarzinsfusses der Basellandschaftlichen Kantonalbank (BLKB)
von 4.25 % auf Fr. 1'897.-- festgelegt. Für den Einstellplatz hatten die Mieter
auf der Basis des Hypothekarzinsfusses BLKB von 4 % einen monatlichen Mietzins
von Fr. 130.-- zu bezahlen.
Mit Schreiben vom 25. Juni 2005 verlangten die Mieter infolge Senkung des
Hypothekarzinses auf 3 % per 1. Oktober 2005 von der Dienststelle G.________
bezüglich der Wohnung und des Einstellplatzes eine entsprechende
Mietzinsreduktion. Diese wurde von der Dienststelle G.________ mit Schreiben
vom 19. Juli 2005 unter Berufung auf eine ungenügende Bruttorendite abgelehnt.
B.
Mit Eingabe vom 16. August 2005 an die Kantonale Schlichtungsstelle für
Mietangelegenheiten verlangten die Mieter von der Dienststelle G.________ für
die Wohnung eine monatliche Mietzinsreduktion von Fr. 204.-- und für die
Einstellhalle eine solche von Fr. 10.--. Eine vor der Schlichtungsstelle
unterzeichnete Vereinbarung wurde später widerrufen.
Mit Klage vom 8. Dezember 2005 stellten die Mieter (Kläger) beim Bezirksgericht
Arlesheim gegenüber der Dienststelle G.________ (Beklagte) die Begehren, der
monatliche Mietzins sei ab Oktober 2005 für die Wohnung um Fr. 204.-- und für
den Einstellplatz um Fr. 10.-- herabzusetzen.
Mit Urteil vom 10. Januar 2007 wies das Bezirksgericht die Klage auf
Mietzinsreduktion ab, wobei es entsprechend den schriftlichen Mietverträgen
davon ausging, die Wohnung sei von der Dienststelle G.________ vermietet worden
und es diese als Beklagte aufführte.
Ab dem 1. Juli 2007 nannte sich die Dienststelle G.________ "H.________".
Auf Appellation der Kläger hin bestätigte das Kantonsgericht Basel-Landschaft
mit Urteil vom 13. November 2007 das erstinstanzliche Urteil im Wesentlichen,
reduzierte jedoch die vom Bezirksgericht zugesprochene Parteientschädigung.
C.
Die Kläger erheben Beschwerde in Zivilsachen mit den Begehren, das Urteil des
Kantonsgerichts vom 13. November 2007 sei aufzuheben und die Klage
gutzuheissen; eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Als "Beschwerdegegner/Vermieter" geben die Beschwerdeführer die
Pensionskasse X.________ und die Pensionskasse Z.________ [heute: Pensionskasse
Y.________], vertreten durch "H.________", an.
In ihrer Vernehmlassung schliesst die "H.________" als Vertreterin der
Pensionskasse X.________ und der Pensionskasse Y.________ auf Abweisung der
Beschwerde. Das Kantonsgericht beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei.
Erwägungen:
1.
In mietrechtlichen Fällen ist die Beschwerde in Zivilsachen grundsätzlich nur
zulässig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 15'000.-- beträgt (Art. 74 Abs. 1
lit. a BGG). Als Streitwert widerkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der
Kapitalwert. Als solcher gilt bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer der
zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung (Art. 51 Abs. 4 BGG).
Die vor der Vorinstanz umstrittene Mietzinsherabsetzung von monatlich Fr.
214.-- ergibt jährlich Fr. 2'568.-- und multipliziert mit 20 Fr. 51'360.--.
Damit wird der erforderliche Streitwert erreicht.
Da auch die weiteren Eintretensvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die form-
und fristgerecht eingereichte Beschwerde einzutreten.
2.
2.1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).
2.2 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde geltend gemachten
Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden. Immerhin prüft das
Bundesgericht, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und
Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend
gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich
sind (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254).
2.3 Die Passivlegitimation der beklagten Partei betrifft die materielle
Begründetheit des eingeklagten Anspruchs (Urteil 2C.5/1999 vom 3. Juli 2003 E.
2.1). Bei Mietverträgen ist zu beachten, dass die Rechtsstellung des Vermieters
dessen Eigentum an der Mietsache nicht voraussetzt. Schliesst der
Nichteigentümer den Mietvertrag in eigenem Namen, aber auf Rechnung des
Eigentümers ab, liegt eine so genannte indirekte Stellvertretung vor. Das
rechtsgeschäftliche Handeln des indirekten Stellvertreters begründet keine
vertraglichen Beziehungen zwischen dem Vertretenen und dem Dritten. Dies gilt
unbesehen darum, ob der Dritte von der Existenz des Vertretenen Kenntnis hat
oder nicht (BGE 100 II 200 E. 8a S. 211 f.; Urteil 4C.245/1993 vom 19. April
1994 E. 5b und c mit Hinweisen).
2.4 Die Vorinstanz ging implizit davon aus, die Dienststelle G.________ bzw.
die "H.________" sei als Vermieterin passivlegitimiert, da sie den Mietvertrag
mit den Beschwerdeführern in eigenem Namen als indirekte Stellvertreterin der
Eigentümerinnen abgeschlossen habe. Davon abweichend führen die
Beschwerdeführer wie auch die "H.________" in ihrer Vernehmlassung die
Eigentümerinnen als Vermieterinnen an, ohne dies zu begründen.
2.5 Gemäss den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz und den bei den
Akten liegenden Verträgen hat die Dienststelle G.________ als Nichteigentümerin
die Mietverträge mit den Beschwerdeführern in eigenem Namen abgeschlossen,
weshalb eine indirekte Stellvertretung vorliegt. Dass das Mietverhältnis
nachträglich auf die Eigentümerinnen übertragen worden wäre, geht aus dem
angefochtenen Urteil nicht hervor und wird von den Beschwerdeführern auch nicht
geltend gemacht. Damit hat das Kantonsgericht bundesrechtskonform angenommen,
die "H.________" habe die Mietverträge als indirekte Stellvertreterin der
Eigentümerinnen geschlossen und sei damit als Vermieterin passivlegitimiert.
Dass das Kantonsgericht bezüglich des zulässigen Ertrags auf die Verhältnisse
bei den Eigentümerinnen abstellte, entspricht einer wirtschaftlichen
Betrachtungsweise, welche von den Beschwerdeführern zu Recht nicht beanstandet
wird.
2.6 Damit die "H.________" im Prozess als Beklagte bzw. als Beschwerdegegnerin
auftreten kann, muss sie parteifähig sein. Die Parteifähigkeit, welche eine
eigene Rechtspersönlichkeit voraussetzt, ist von Amtes wegen zu prüfen (BGE 118
II 528 E. 1 S. 530). Da die "H.________" als Dienststelle des
Finanzdepartements des Kantons U.________ keine eigene Rechtspersönlichkeit
hat, ist der Kanton U.________ als Träger der "H.________" als parteifähiger
Beschwerdegegner anzusehen. In diesem Sinne ist die einfache fehlerhafte
Parteibezeichnung von Amtes wegen zu korrigieren (vgl. BGE 120 III 11 E. 1; 114
II 335 E. 3a).
3.
3.1 Das Kantonsgericht ging davon aus, die ungenügende Bruttorendite gemäss
Art. 296a lit. c OR habe der Vermieter zu beweisen, der sich darauf berufe. Er
müsse nachweisen, dass die Nettomietzinseinnahmen im Verhältnis zu den gesamten
Anlagekosten den zulässigen Bruttoertrag nicht übersteigen. Unter Anlagekosten
seien die Investitionen des Erstellers eines Neubaus oder des Ersterwerbers
unmittelbar nach der Fertigstellung zu verstehen. Den Beweis der Anlage- und
Landerwerbskosten hielt das Kantonsgericht aufgrund der von der
Beschwerdegegnerin eingereichten Bauabrechnungen als erbracht, zumal der darin
figurierende Landpreis sogar tiefer liege als laut dem mit der Duplik
eingereichten Kaufvertrag. Die Beschwerdegegnerin habe somit neben den
Erstellungskosten auch die Landerwerbskosten rechtsgenüglich nachgewiesen.
3.2 Die Beschwerdeführer machen geltend, gemäss § 106 Abs. 3 des
basellandschaftlichen Gesetzes betreffend die Zivilprozessordnung (ZPO/BL)
seien Urkunden, die als Beweismittel dienen sollen, der Klageantwort
beizulegen. Die Beschwerdegegnerin habe daher zum Nachweis des geltend
gemachten ungenügenden Ertrages vor Gericht die entsprechenden Belege -
darunter den Kaufvertrag - einreichen müssen, was nicht rechtzeitig erfolgt
sei. Auf die Bauabrechnung des Generalunternehmers habe bezüglich der
Landerwerbskosten nicht abgestellt werden dürfen, da er diese lediglich
aufgrund der Angaben der Beschwerdegegnerin aufgenommen habe und er selbst am
Kaufgeschäft nicht beteiligt gewesen sei. Dass das Kantonsgericht trotzdem dem
Einwand der ungenügenden Bruttorendite stattgegeben habe, verstosse gegen das
verfassungsmässige Willkürverbot.
3.3 Gemäss Art. 9 BV hat jede Person Anspruch darauf, von den staatlichen
Organen ohne Willkür behandelt zu werden. Willkürlich ist ein Entscheid nicht
schon, wenn bar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst, wenn er
offensichtlich unhaltbar ist. Dies trifft namentlich zu, wenn er zur
tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht oder er eine Norm oder
einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt. Willkür liegt nur vor,
wenn nicht bloss die Begründung eines Entscheids, sondern auch das Ergebnis
unhaltbar ist (BGE 131 I 57 E. 2; 127 I 54 E. 2b; 124 IV 86 E. 2a).
3.4 Das Kantonsgericht ist zumindest im Ergebnis nicht in Willkür verfallen,
wenn es bezüglich der Landerwerbskosten auf die Preisangabe in der
Baukostenabrechnung der Generalunternehmerin abstellte, zumal der nachträglich
eingereichte Kaufvertrag keinen niedrigeren Betrag ergab. Demnach konnte das
Kantonsgericht auch willkürfrei eine Verletzung der Eventualmaxime gemäss § 106
Abs. 3 ZPO/BL verneinen.
3.5 Alsdann machen die Beschwerdeführer geltend, das Kantonsgericht habe unter
Verletzung des Willkürverbots den Einwand nicht beachtet, dass im Kaufvertrag
die Pensionskasse Z.________ nicht als Käuferin aufgeführt sei. Der Kaufpreis
von Fr. 27'000'000.-- sei je zur Hälfte von der Pensionskasse X.________ und
der I.________ AG entrichtet worden, was dazu führe, dass Landerwerbskosten von
höchstens Fr. 13'500'000.-- zu berücksichtigen seien.
3.6 Mit diesen Ausführungen lassen die Beschwerdeführer ausser Acht, dass die
I.________ AG gemäss dem in der Appellationsantwortbeilage 2 eingereichten
Handelsregisterauszug Rechtsvorgängerin der Pensionskasse Z.________ war, die
wiederum die Vorgängerin der heutigen Pensionskasse Y.________ ist. Das
Kantonsgericht ist daher nicht in Willkür verfallen, wenn es bei der Bestimmung
der Anlagekosten den gesamten von den damaligen Käufern bezahlten Kaufpreis und
nicht nur die Hälfte davon berücksichtigte.
4.
4.1 Das Kantonsgericht ging davon aus, für die Berechnung der Bruttorendite
gelte der Grundsatz der individuellen Ertragsberechnung. Nach welchen Kriterien
die Aufteilung der Anlagekosten auf die einzelne Wohnung erfolgen soll, sei vom
Bundesgericht nicht in genereller Weise festgelegt worden. Denkbar sei etwa die
Aufteilung nach Grundflächen (m²), Anzahl Zimmer, Gebäudeversicherungswert oder
Wertquoten. Entscheidend sei, dass ein Aufteilungskriterium gewählt werde,
welches den tatsächlichen Verhältnissen Rechnung trage. Würden sich die
Wohnungen eines Mehrfamilienhauses oder die Liegenschaften einer Überbauung
qualitativ erheblich unterscheiden, so sei dem in Form von Wertquoten Rechnung
zu tragen. Andernfalls sei ein Abstellen auf die Wohnfläche vertretbar. Die
Beschwerdeführer würden die Aufteilung der Erstellungskosten des von ihnen
bewohnten Mehrfamilienhauses B2 nach der Wohnfläche nicht beanstanden. Was die
Aufteilung der Gesamterstellungskosten betreffe, werde abgesehen vom Garten
nicht substantiiert, inwiefern sich die Wohnungen in den verschiedenen
Liegenschaften der Gesamtüberbauung qualitativ unterscheiden. Es lägen damit
keine konkreten Hinweise dafür vor, dass erhebliche qualitative Unterschiede
zwischen den Wohnungen der einzelnen Gebäude der Überbauung bestünden. Die
Grösse der jeweiligen Liegenschaften reiche für sich genommen nicht aus, um auf
einen unterschiedlichen Wert der Wohnungen darin zu schliessen. Es scheine
deswegen nicht geboten, die Kosten des Gesamtobjekts nach Wertquoten
aufzuteilen. Da bisher keine Quoten festgelegt worden seien, wäre eine
entsprechende Aufteilung überdies auch mit einem unverhältnismässig grossen
Aufwand verbunden. Daher sei vertretbar, die Erstellungskosten des
Gesamtobjekts nach Quadratmetern Wohnfläche auf die einzelnen Liegenschaften
bzw. Wohnungen zu verteilen.
4.2 Die Beschwerdeführer wenden ein, sie hätten geltend gemacht, dass die
Wohnung der Beschwerdeführer im Gegensatz zu den Einfamilienhäusern der
Überbauung über keinen Garten verfüge und damit auf einen qualitativen
Unterschied hingewiesen. Die Aufteilung der Gesamtkosten nach Quadratmetern
trage daher den unterschiedlichen Erstellungskosten und auch der Tatsache nicht
Rechnung, dass zufolge unterschiedlicher Grösse der Wohnungen und
Einfamilienhäuser höhere und tiefere Landerwerbskosten angefallen seien, welche
nicht gesamthaft in die Rechnung hätten einbezogen werden sollen. Ansonsten
müssten die Beschwerdeführer mit einem Mietobjekt ohne Garten diejenigen
Mietobjekte mit Garten teilweise mitfinanzieren. Die Beschwerdeführer hielten
zudem an ihrem Einwand fest, dass der von ihnen bewohnte Block B2 gemäss Plan
eine bedeutend geringere Fläche aufweise als die Einfamilienhäuser und die
Blöcke B1, B3, B4 und B5. Die Verteilung der Erstellungskosten des
Gesamtobjekts nach Quadratmetern Wohnfläche auf die einzelnen Objekte verletzte
daher den Grundsatz der individuellen Ertragsberechnung. Von diesem Grundsatz
könne nicht unter Hinweis auf den Aufwand abgewichen werden, welcher mit der
Aufteilung nach Wertquoten verbunden wäre.
4.3 Nach Art. 269a lit. c OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich,
wenn sie bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen.
Die Bruttorendite bezeichnet das in Prozenten ausgedrückte Verhältnis der
Nettomietzinse (d.h. der Mietzinse ohne typische Nebenkosten) zu den
Anlagekosten. Darunter sind die Investitionen des Erstellers eines Neubaus oder
des Ersterwerbers unmittelbar nach der Fertigstellung zu verstehen (vgl. BGE
116 II 594 E. 5d S. 599). Die Kosten des Landerwerbs bilden Teil der
Investitionen des Erstellers und sind daher bei den Anlagekosten zu
berücksichtigen (Urteil 4C.464/1996 vom 17. Februar 1997 E. 2c, publ. in mp
1997 S. 240). Das Kriterium der kostendeckenden Bruttorendite beruht auf dem
Grundsatz der Kostenmiete, die ihrerseits auf individuellen
Berechnungselementen gründet (BGE 120 II 302 E. 6a S. 304). Soweit nicht
ausnahmsweise standardisierte Kostenfaktoren gesetzlich vorgesehen sind, hat
das zur Folge, dass allein die tatsächlichen individuellen Kosten
Berücksichtigung finden können. Es gilt der Grundsatz, dass bei
Mehrfamilienhäusern der zulässige Ertrag für jede Wohnung einzeln ermittelt
werden muss; er darf nicht einfach gesamthaft für die ganze Liegenschaft oder
gar für eine Mehrzahl von Liegenschaften errechnet werden (Urteil 4C.464/1996
vom 17. Februar 1997 E. 3b, publ. in: mp 1997 S. 243 mit Hinweisen). Bei
unterschiedlichen Wohnungen ist die Aufteilung der Kosten gemäss den beim
Stockwerkeigentum üblichen Aufteilungsschlüsseln vorzunehmen (BGE 116 II 184 E.
3a S. 186 f.; Urteil vom 17. Februar 1981 E. 4, publ. in: SJ 1981 S. 511).
Im Begründungsakt für Stockwerkeigentum ist die Wertquote des Stockwerks
anzugeben (Art. 712e ZGB). Das Gesetz bestimmt nicht, wie die Wertquoten im
einzelnen festzulegen und welche Faktoren dabei zu beachten sind. In der Praxis
haben sich zur Ermittlung der Wertquoten verschiedene Vorgehensweisen
herausgebildet, ohne dass eine davon objektive Richtigkeit und ausschliessliche
Geltung für sich beanspruchen könnte. So werden die Quoten zum Teil einzig
aufgrund von Flächen- oder Rauminhalten ermittelt. Zum Teil werden jedoch auch
Faktoren, wie Lage der einzelnen Räume, Zugänglichkeit, Aussicht, Immissionen,
miteinbezogen, für deren Gewichtung es keine objektiven Bemessungskriterien
geben kann (BGE 116 II 55 E. 5c S. 61 f. mit Hinweisen). Demnach steht dem
Richter bei der Wahl des Systems zur Aufteilung der Anlagekosten eines
Mehrfamilienhauses auf die einzelne Wohnung ein Ermessensspielraum zu (Urteil
4A_219/2007 vom 26. November 2007 E. 3.2.1). Entsprechend hat das Bundesgericht
die Aufteilung im Verhältnis der Anzahl Zimmer pro Wohnung, der Wohnfläche oder
der Kubikmeterzahl der Wohnungen als zulässig angesehen (BGE 116 II 184 E. 3b
S. 189; 120 II 100 E. 6c S. 105). Das Abstellen auf Wertquoten unter
Berücksichtigung qualitativer Elemente kann gerechtfertigt sein, wenn
verschiedene Wohnungen in dieser Hinsicht erhebliche Unterschiede aufweisen
(Beat Gut, Angemessener Ertrag, in: mp 1996, S. 177 ff., 197 f.; vgl. auch
Urteil 4A_219/2007 vom 26. November 2007 E. 3.2.2). Dies trifft häufig für
Überbauungen mit unterschiedlichen Gebäuden zu (Gut, a.a.O., S. 198 f.).
4.4 Mangels substantiierter Geltendmachung qualitativer Unterschiede der
Wohnungen im von den Beschwerdeführern bewohnten Mehrfamilienhaus ist nicht zu
beanstanden, dass das Kantonsgericht insoweit die Anlagekosten nach der
Wohnfläche der entsprechenden Wohnungen aufteilte. Mit der Aufteilung der
gesamten Anlagekosten unter Einschluss der Landerwerbskosten auf die
Wohnflächen der Wohnungen und Einfamilienhäuer liess die Vorinstanz indessen
ausser Acht, dass nach unbestrittener Darstellung der Beschwerdeführer den
Einfamilienhäusern spezielle Gartenflächen zugeteilt waren, den Wohnblöcken
dagegen nicht. Dies führt dazu, dass ein Einfamilienhaus pro Quadratmeter
Wohnfläche mehr Boden beansprucht als ein Wohnblock. Bereits aus diesem Grunde
fielen die Landerwerbskosten für die Mehr- und Einfamilienhäuser
unterschiedlich aus. Hinzu kommt, dass Mehrfamilienhäuser in aller Regel eine
grössere Baudichte aufweisen als Einfamilienhäuser und damit auf einen
Quadratmeter Landfläche im Wohnblock mehr Wohnfläche entfällt als im
Einfamilienhaus. Aus diesen Gründen müssen die Landkosten pro Quadratmeter
Wohnfläche eines Einfamilienhauses höher ausfallen als im mehrstöckigen Block.
Indem das Kantonsgericht die Anlagekosten der Gesamtüberbauung ohne
Berücksichtigung der unterschiedlichen Landerwerbskosten für die Ein- und
Mehrfamilienhäuser einheitlich nach Wohnfläche aufteilte, hat es daher den
Grundsatz der individuellen Ertragsberechnung verletzt. Das Kantonsgericht
hätte die Unterschiede bezüglich der Landerwerbskosten etwa dadurch
berücksichtigen können, dass es diese für die gesamte Überbauung nach der
Grundfläche der Häuser - inklusive der ihnen ausschliesslich zugeteilten
Gartenflächen - aufgeteilt und nur den entsprechenden Anteil des von den
Beschwerdeführern bewohnten Hauses auf die sich darin befindlichen Wohnungen
verteilt hätte.
4.5 Da das Bundesgericht mangels genügender tatsächlicher Feststellungen die
bundesrechtskonforme Aufteilung der Anlagekosten der Überbauung nicht vornehmen
kann und eine Ergänzung des Sachverhalts durch das Bundesgericht nicht
angezeigt erscheint, ist die Streitsache gemäss dem Eventualantrag der
Beschwerdeführer zur Ergänzung des Sachverhalts und zu neuer Beurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 107 Abs. 2 BGG).
5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen, das angefochtene
Urteil aufzuheben und die Streitsache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Da die
Beschwerdeführer nur mit ihrem Eventualantrag auf Rückweisung obsiegten und der
Ausgang des kantonalen Verfahrens noch offen ist, sind die Gerichtskosten den
Parteien praxisgemäss je zur Hälfte aufzuerlegen und die Parteikosten
wettzuschlagen.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, das Urteil des Kantonsgerichts
Basel-Landschaft vom 13. November 2007 wird aufgehoben und die Sache wird zur
Ergänzung des Sachverhalts und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz
zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden den Parteien je zur Hälfte
auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Basel-Landschaft,
Abteilung Zivil- und Strafrecht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 13. Juni 2008
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Corboz Gelzer