I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.280/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_280/2008/ech
Arrêt du 11 novembre 2008
Ire Cour de droit civil
Composition
MM. et Mmes les juges Corboz, président, Klett, Rottenberg Liatowitsch, Kolly
et Kiss.
Greffier: M. Thélin.
Parties
Etat de Genève,
défendeur et recourant,
contre
Y.________ SA,
demanderesse et intimée, représentée par
Me Michel Arnoux.
Objet
bail à loyer; prolongation
recours contre l'arrêt rendu le 5 mai 2008 par la Chambre d'appel en matière de
baux et loyers du canton de Genève.
Faits:
A.
La société Y.________ SA se consacre au commerce de matériaux de construction.
Depuis 1965, elle utilise divers bâtiments et places de dépôt existant sur un
bien-fonds de Genève, où se trouve également la gare des Eaux-Vives qui est la
tête de ligne du chemin de fer Genève - Annemasse. La société occupe
actuellement ces lieux à titre de locataire, ayant conclu, le 27 septembre
1994, deux contrats de bail à loyer avec l'Etat de Genève qui est propriétaire
du fonds et du chemin de fer. Elle acquitte des loyers annuels au montant total
d'environ 38'800 francs.
Le 24 février 2004, le bailleur a résilié ces contrats avec effet au 31
décembre suivant, en raison de l'avancement d'un projet de liaison ferroviaire
Genève-Cornavin - Genève-Eaux-Vives - Annemasse (ci-après: la liaison CEVA)
destiné à remplacer l'infrastructure actuelle. Le tracé et les aménagements
prévus empiètent sur les surfaces louées et nécessitent la démolition des
bâtiments.
Le bailleur n'a pas répondu à une demande de la locataire qui souhaitait être
informée de l'emprise du chantier et de la planification des travaux.
B.
Le 25 mars 2004, devant la commission de conciliation compétente puis devant le
Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, la locataire a ouvert action
contre le bailleur. Sa demande tendait principalement à l'annulation des
congés, qu'elle tenait pour abusifs; subsidiairement, la demande tendait à la
prolongation des baux. L'Etat défendeur a pris des conclusions selon lesquelles
il acquiesçait à une prolongation unique, qui arriverait à échéance le jour où
la décision d'approbation des plans de la liaison CEVA, à prendre par
l'autorité administrative fédérale, acquerrait force exécutoire.
Le tribunal s'est prononcé le 18 septembre 2007; il a reconnu la validité des
congés et accordé à la demanderesse une unique prolongation des deux contrats,
jusqu'à l'entrée en force exécutoire de la décision d'approbation des plans,
mais au plus tard jusqu'au 31 décembre 2010.
La demanderesse ayant appelé de ce jugement, la Chambre d'appel en matière de
baux et loyers a statué le 5 mai 2008. Elle a réformé la décision en ce sens
que la demanderesse bénéficie d'une prolongation des deux contrats jusqu'au
31décembre 2010.
C.
Agissant par la voie du recours en matière civile, le défendeur requiert le
Tribunal fédéral de réformer l'arrêt de la Chambre d'appel en ce sens que la
demanderesse soit reconnue au bénéfice d'une unique prolongation des deux
contrats, qui expirera six mois après l'entrée en force exécutoire de la
décision d'approbation des plans de la liaison CEVA.
La demanderesse conclut au rejet du recours.
D.
Le 6 mai 2008, l'Office fédéral des transports a pris une décision
d'approbation des plans de la liaison CEVA; contre ce prononcé, des recours
sont actuellement pendants devant le Tribunal administratif fédéral.
Considérant en droit:
1.
Le recours est dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF), rendu en matière
civile (art. 72 al. 1 LTF) et en dernière instance cantonale (art. 75 al. 1
LTF). Il est formé par une partie qui a pris part à l'instance précédente et
succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF). La valeur litigieuse
correspond au loyer à acquitter, par la demanderesse, de la date de la décision
attaquée jusqu'au terme de la prolongation contestée (ATF 113 II 606 consid. 1
p. 407); elle excède le minimum légal de 15'000 fr. prévu en matière de droit
du bail à loyer (art. 51 al. 1 let. a et 74 al. 1 let. a LTF). Introduit en
temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes requises (art. 42 al. 1 à 3
LTF), le recours est en principe recevable.
Le recours peut être exercé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a
LTF). Le Tribunal fédéral applique ce droit d'office, hormis les droits
fondamentaux (art. 106 LTF). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties
et il apprécie librement la portée juridique des faits; il s'en tient
cependant, d'ordinaire, aux questions juridiques que la partie recourante
soulève conformément aux exigences légales relatives à la motivation du recours
(art. 42 al. 2 LTF; ATF 133 II 249 consid. 1.4.1 p. 254). Il conduit son
raisonnement juridique sur la base des faits constatés dans la décision
attaquée (art. 105 al. 1 LTF).
2.
Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la
prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une durée de six ans au
maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et
que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps,
le juge peut accorder une ou deux prolongations.
En l'occurrence, il est constant que les parties se sont liées par des baux de
locaux commerciaux.
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4
CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle
durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du
but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver
des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les
éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation
personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la
situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 125 III 226
consid. 4b p. 230). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision
d'équité prise en dernière instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci
s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en
matière de libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans
le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore
des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; en outre,
le Tribunal fédéral redresse les décisions rendues en vertu d'un pouvoir
d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou
à une iniquité choquante (même arrêt; voir aussi ATF 133 III 201 consid. 5.4 p.
211; 132 III 109 consid. 2 p. 111/112).
3.
Le Tribunal des baux et loyers a évalué les intérêts respectifs des parties et
il est parvenu à la conclusion que dès le moment où le défendeur pourra
commencer les travaux de la liaison CEVA, son intérêt à récupérer les biens
loués primera celui de la demanderesse à les conserver plus longtemps. Il a
donc accordé une prolongation unique qui devait expirer à l'entrée en force
exécutoire de la décision d'approbation des plans, mais sans dépasser le
maximum légal de six ans.
La Chambre d'appel a retenu que le droit fédéral ne permet pas d'accorder,
comme l'a fait le tribunal, une prolongation à l'échéance indéterminée, et que
le juge est au contraire tenu, s'il accorde une prolongation, de spécifier une
durée ou une date d'échéance précises. Elle a réformé le jugement pour fixer la
durée de la prolongation au maximum légal de six ans. Quant au laps ainsi
retenu, la Chambre d'appel s'est exprimée comme suit: « Le bailleur ne s'étant
pas opposé à la prolongation de six ans accordée, à titre subsidiaire, à
l'appelante, il n'y a pas lieu d'examiner si cette durée devrait être
raccourcie. »
Parmi d'autres griefs, le défendeur reproche à la Chambre d'appel de n'avoir
pas effectué la pesée d'intérêts exigée par la loi. Il invoque aussi la
décision d'approbation des plans intervenue depuis l'arrêt de cette autorité,
en affirmant qu'elle pourrait entrer en force rapidement. Dans sa réponse au
recours, la demanderesse allègue que cette décision, loin d'autoriser le
commencement des travaux dans le secteur de la gare des Eaux-Vives, invite les
maîtres de l'ouvrage à fournir des plans supplémentaires, et que, de plus, des
recours sont interjetés contre elle.
Selon l'art. 99 al. 1 LTF, aucun fait nouveau ni aucune preuve nouvelle ne
peuvent être présentés en instance fédérale, « à moins de résulter de la
décision de l'autorité précédente ». Il n'appartient donc pas au Tribunal
fédéral de se faire remettre la décision d'approbation des plans, dont seules
quelques pages sont produites, pour en discuter la portée; les arguments
développés à ce sujet sont irrecevables.
4.
En doctrine, plusieurs auteurs estiment que l'échéance d'une prolongation de
bail ne peut pas être valablement reliée à un événement futur et incertain, tel
que l'entrée en force d'une autorisation de construire à obtenir par le
bailleur, qui aura pour objet la transformation ou la démolition de la chose
louée. Ils exposent que cette solution engendrerait une insécurité
inacceptable, d'une part parce que le locataire serait incité à retarder, s'il
le peut, l'accomplissement de la condition fixée par le jugement, et d'autre
part parce que, en soi, constater ledit accomplissement pourrait constituer une
nouvelle source de litige (Raymond Bisang et al., Das schweizerische Mietrecht,
3e éd., Zurich 2008, ch. 12 ad art. 272b CO; Markus Moser, Die Erstreckung des
Mietverhältnisses nach Artikel 267a - 267f des Obligationenrechts, thèse,
Fribourg 1975, p. 106/107; voir aussi David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne
2008, ch. 4.8 p. 785; Peter Higi, Commentaire zurichois, 1996, ch. 9 ad art.
272b CO; Bruno Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, thèse, Zurich
1995, p. 124; Jean-Pierre Menge, Kündigung und Kündigungsschutz bei der Miete
von Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten, thèse, Bâle 1993, p. 150/151). Aucun
auteur n'exprime l'opinion contraire, et il est évident qu'une décision de
prolongation doit renseigner clairement les deux parties quant au moment où le
contrat prolongé arrivera à échéance. Conformément à l'opinion de la Chambre
d'appel, il est ainsi exclu que la durée d'une prolongation judiciaire du bail
à loyer soit indéterminée et qu'elle dépende d'un événement incertain. Par
conséquent, le recours est mal fondé dans la mesure où il tend à une solution
de ce type.
5.
Selon l'art. 272 al. 2 let. d CO, le juge doit notamment prendre en
considération le besoin que le bailleur peut avoir à utiliser lui-même les
locaux loués, ainsi que l'urgence de ce besoin. En l'espèce, l'intérêt de la
demanderesse devra, le moment venu, céder le pas à celui du défendeur, en ce
sens que la présence de celle-là dans les locaux ou sur les places de dépôt
loués ne devra pas se trouver à l'origine d'un retard dans la réalisation du
projet CEVA. Cette appréciation des premiers juges n'a pas été contredite par
la Chambre d'appel et elle n'est pas non plus, sinon par de simples
dénégations, mise en doute dans la réponse au recours. Néanmoins, la Chambre
d'appel n'a pas tenu compte de l'intérêt du défendeur et elle a accordé
d'emblée, sans plus de discussion, une prolongation de six ans à la
demanderesse. Ce procédé est incompatible avec l'art. 272 al. 2 let. d CO.
Compte tenu qu'il est difficile de prévoir le moment où la demanderesse devra
évacuer les lieux, sauf à nuire gravement aux intérêts du défendeur, et qu'une
évacuation immédiate aurait pour elle des conséquences pénibles, il s'impose de
ne lui accorder qu'une prolongation de durée inférieure à six ans, mais
susceptible de renouvellement. Au besoin, à supposer que cette partie ne
parvienne pas à trouver d'autres locaux et emplacements avant l'échéance, elle
demandera une seconde prolongation de ses baux; les autorités statueront alors
selon la situation des parties et l'état du projet CEVA au moment de cette
nouvelle décision (cf. Bisang et al., op. cit., ch. 7 ad art. 272b CO; Lachat,
op. cit., ch. 4.2 p. 783). En considération du laps dont la demanderesse a déjà
bénéficié, il se justifie de fixer l'échéance de la première prolongation au 30
juin 2009.
6.
Compte tenu que le défendeur obtient partiellement gain de cause sur un point
important, il convient de répartir les frais et dépens à raison d'un tiers à sa
charge et de deux tiers à celle de la demanderesse. La charge des dépens est
évaluée à 3'600 fr. pour celle-ci, de sorte que le défendeur lui doit 1'200
fr.; ce dernier ayant procédé sans le concours d'un mandataire, il ne lui est
pas alloué de dépens. Il n'y a pas lieu de modifier les frais d'appel.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est partiellement admis, dans la mesure où il est recevable, et
l'arrêt de la Chambre d'appel est réformé en ce sens que la demanderesse
obtient, pour les deux contrats la liant au défendeur, une première
prolongation expirant au 30 juin 2009.
2.
Les parties acquitteront un émolument judiciaire de 3'000 fr., à raison de
2'000 fr. à la charge de la demanderesse et de 1'000 fr. à la charge du
défendeur.
3.
Le défendeur versera à la demanderesse, à titre de dépens, une indemnité de
1'200 francs.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre d'appel en matière
de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 11 novembre 2008
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier:
Corboz Thélin