I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.24/2008
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_24/2008 /len
Urteil vom 12. Juni 2008
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiberin Feldmann.
Parteien
A.________,
B.________,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwälte Dr. René Strazzer und Benjamin Kurmann,
gegen
Erbengemeinschaft C.________ sel., bestehend aus:
1. D.________,
2. E.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Toni Fischer,
3. F.________,
4. G.________,
5. H.________,
6. I.________,
alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Attilio R. Gadola,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Übertragung von Grundeigentum zufolge Ausübung eines Kaufsrechts,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts
des Kantons Obwalden vom 29. Oktober 2007.
Sachverhalt:
A.
Mit öffentlicher Urkunde vom 1. Februar 2001 räumte C.________ sel., Eigentümer
der Parzellen Nrn. 1 und 2, Grundbuch M.________, A.________ und B.________
(Beschwerdeführer), Miteigentümer der Parzelle Nr. 3, Grundbuch M.________, ein
Kaufsrecht an der Parzelle Nr. 1 ein. Hinsichtlich der Ausübung und des
Kaufpreises vereinbarten die Parteien Folgendes:
"Das Kaufrecht kann nur, aber immer dann ausgeübt werden, wenn sich die
Eigentumsverhältnisse auf der Liegenschaft Nr. 1 ändern oder bei jedem anderen
Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Handänderung gleichkommt. Es wird
ausdrücklich festgehalten, dass unter den hier verstandenen Handänderungen
nicht nur alle Veräusserungsgeschäfte zwischen Verwandten, sondern auch der
Erbgang bei Vorversterben des Eigentümers der Liegenschaft Nr. 1 verstanden
wird, sofern bei diesem Erbgang nicht in einer letztwilligen Verfügung der
Neffe J.________ oder K.________ oder L.________ (alles Tauf- oder
Firmenpatenkinder von C.________) als Begünstigte der Liegenschaft Nr. 1
eingesetzt sind und die Liegenschaft Nr. 1 von dieser Person tatsächlich
übernommen wird.
Als Kaufpreis wird ein Betrag von Fr. 700'000.-- (in Worten: Franken
siebenhunderttausend 00/00) zuzüglich wertvermehrenden Aufwendungen vereinbart.
Wird das Kaufrecht nach einem Erbgang ausgeübt, so wird ein Kaufspreis im
Betrage von Fr. 600'000.-- (in Worten: Franken sechshunderttausend 00/00)
zuzüglich wertvermehrenden Aufwendungen abgemacht. Sind im Zeitpunkt des
Erbganges die auf dem vorkaufsbelasteten Grundstück lastenden
Hypothekarschulden über Fr. 600'000.--, so entspricht der Kaufpreis der Höhe
der dannzumaligen Hypothekarschulden beim Erbgang."
Mit öffentlicher Urkunde vom 21./23. November 2001 wurde am Grundstück Nr. 2
selbständiges Miteigentum begründet, welches unter anderem die Parzelle Nr. 4,
Grundbuch M.________, umfasste, die als Anmerkungsgrundstück
(subjektiv-dingliches Recht/unselbständiges Eigentum) dem Grundstück Nr. 1
zugeteilt wurde. C.________ sel. liess auf dem Grundstück Nr. 1 ausserdem einen
Kaminofen einbauen.
Am 10. April 2002 verstarb C.________ sel. Es wurde keine letztwillige
Verfügung des Verstorbenen aufgefunden. Mit Schreiben vom 3. Juli 2002, 11.
August 2002 sowie 24. Februar 2003 machten die Beschwerdeführer gegenüber den
Erben von C.________ sel. die Ausübung des Kaufsrechts an der Parzelle Nr. 1
geltend.
B.
Am 14. März 2003 erhoben die Beschwerdeführer beim Kantonsgericht des Kantons
Obwalden Klage gegen die Erbengemeinschaft C.________ sel., bestehend aus
D.________ (Beschwerdegegnerin 1), E.________ (Beschwerdegegner 2), F.________
(Beschwerdegegnerin 3), G.________ (Beschwerdegegner 4), H.________
(Beschwerdegegnerin 5), und I.________ (Beschwerdegegnerin 6), auf
Eigentumsübertragung der Liegenschaft Nr. 1 infolge Ausübung des Kaufsrechts
unter der Verpflichtung, Fr. 615'452.30 (Fr. 600'000 plus Fr. 6'452.30 [Ofen]
plus Fr. 9'000.-- [Miteigentumsanteil]) als Kaufsrechtspreis zu entrichten.
Eventualiter habe das Gericht den Kaufsrechtspreis für die fragliche
Liegenschaft festzusetzen. Überdies stellten die Beschwerdeführer weitere
Anträge zu den Modalitäten der Eigentumsübertragung, der Bezahlung des
Kaufsrechtspreises sowie zu verfahrensleitenden Massnahmen.
Mit Eingabe vom 16. Juni 2003 teilten die Beschwerdegegner 1 und 2 mit, dass
sie die Klage anerkennen würden und nicht bereit seien, sich an weiteren
Gerichtskosten zu beteiligen oder Prozessentschädigungen mitzutragen.
Mit Urteil vom 27. Februar 2007 wies das Kantonsgericht die Klage ab und
auferlegte den Beschwerdeführern sowie den Beschwerdegegnern 1 und 2 unter
solidarischer Haftbarkeit die Gerichtskosten und verpflichtete sie zur
Bezahlung einer Parteientschädigung an die Beschwerdegegner 3 - 6.
C.
Gegen dieses Urteil erhoben die Beschwerdeführer Appellation und beantragten,
das Urteil des Kantonsgerichts sei aufzuheben und das Grundbuchamt Obwalden sei
anzuweisen, die Eigentumsübertragung auf der Liegenschaft Nr. 1 im Grundbuch
M.________ zufolge Ausübung des Kaufsrechts auf die Beschwerdeführer
einzutragen, wobei sie - unter Angabe der Modalitäten der Kaufpreistilgung - zu
verpflichten seien, Fr. 606'452.30 (Fr. 600'000.-- plus Fr. 6'452.30 [Ofen]),
eventualiter Fr. 615'452.30 (Fr. 600'000.-- plus Fr. 6'452.30 [Ofen] plus Fr.
9'000.-- [Miteigentumsanteil]) zu bezahlen; subeventualiter habe das Gericht
den Kaufsrechtspreis festzusetzen. Zudem beantragten die Beschwerdeführer, dass
die Grundstückgewinnsteuern gemäss Festlegung durch die zuständigen kantonalen
Organe von den Beschwerdegegnern zu bezahlen und die Handänderungssteuern sowie
die Grundbuchgebühren den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen seien. Die
Beschwerdegegner 1 und 2 erhoben Rekurs gegen den Kostenentscheid. Am 29.
Oktober 2007 wies das Obergericht des Kantons Obwalden die Appellation der
Beschwerdeführer ebenfalls ab (Dispositiv Ziffer 1), hiess jedoch den Rekurs
der Beschwerdegegner 1 und 2 gegen den Kostenentscheid des Urteils des
Kantonsgerichts gut (Dispositiv Ziffer 2) und regelte die Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer (Dispositiv Ziffern 3 - 5).
In Übereinstimmung mit der ersten Instanz kam das Obergericht zum Schluss, dass
es an der genügenden Bestimmbarkeit des Gesamtkaufpreises fehle. Die Parteien
hätten nicht den zutreffenden, wirklich gewollten Kaufpreis beurkundet und
gegen Art. 216 Abs. 2 OR verstossen. Das Gericht schloss eine analoge Anwendung
von Art. 20 Abs. 2 OR aus und hielt abschliessend fest, dass die Berufung der
Beschwerdeführer 3 - 6 auf Nichtigkeit des Vertrages nicht rechtsmissbräuchlich
sei, obwohl sie diese erst im Appellationsverfahren geltend gemacht hätten.
D.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 21. Januar 2008 beantragen die
Beschwerdeführer dem Bundesgericht, die Ziffern 1, 3, 4 und 5 des Dispositivs
des Urteils des Obergerichts des Kantons Obwalden vom 29. Oktober 2007 und
somit auch die Ziffer 1 des Dispositivs des Urteils des Kantonsgerichts
Obwalden vom 27. Februar 2007 seien aufzuheben (Ziffer 1), und das Grundbuchamt
Obwalden sei anzuweisen, die Eigentumsübertragung auf der Liegenschaft Nr. 1
zufolge Ausübung des Kaufsrechts auf die Beschwerdeführer einzutragen (Ziffer
2), wobei sie - unter Angabe der Modalitäten der Kaufpreistilgung - zu
verpflichten seien, Fr. 606'452.30 (Fr. 600'000 plus Fr. 6'452.30 [Ofen]),
eventualiter Fr. 615'452.30 (Fr. 600'000 plus Fr. 6'452.30 [Ofen] plus Fr.
9'000.-- [Miteigentumsanteil]) zu bezahlen; subeventualiter habe das Gericht
den Kaufsrechtspreis festzusetzen (Ziffern 3.1 - 3.3). Ferner beantragen die
Beschwerdeführer, dass die Grundstückgewinnsteuern gemäss Festlegung durch die
zuständigen kantonalen Organe von den Beschwerdegegnern zu bezahlen und die
Handänderungssteuern sowie die Grundbuchgebühren den Parteien je zur Hälfte
aufzuerlegen seien (Ziffern 4.1 und 4.2). Die Beschwerdeführer rügen einen
Verstoss gegen Art. 216 Abs. 2 OR, Art. 20 Abs. 2 OR sowie Art. 2 Abs. 2 ZGB.
E.
Die Beschwerdegegner 1 und 2 erklären, sich am bundesgerichtlichen Verfahren
nicht beteiligen zu wollen. Die Beschwerdegegner 3 - 6 beantragen die Abweisung
der Beschwerde. Für den Fall der Gutheissung seien die Beschwerdeführer zu
verpflichten, Fr. 743'802.30 (Fr. 600'000.-- plus Fr. 6'452.30 [Ofen] plus Fr.
137'350.-- [Miteigentumsanteil]), eventualiter Fr. 684'515.30 (Fr. 600'000.--
plus Fr. 6'452.30 [Ofen] plus Fr. 78'063.-- [Miteigentumsanteil]) zu bezahlen.
Subeventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit der
Kaufsrechtspreis richterlich ermittelt und eine Schatzung eingeholt werden
könne.
Das Obergericht beantragt sinngemäss die Ablehnung der Beschwerde und
verzichtet auf eine Stellungnahme zum Gesuch um Anordnung einer vorsorglichen
Massnahme.
F.
Mit Präsidialverfügung vom 21. Februar 2008 ordnete das Bundesgericht an, dass
die erlassene Verfügungsbeschränkung während der Dauer des bundesgerichtlichen
Verfahrens unverändert aufrechterhalten wird.
Erwägungen:
1.
Die Beschwerde ist gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen zulässig, die
das Verfahren abschliessen (Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG). Die Kantone haben
zwei Instanzen vorzusehen (Art. 75 Abs. 2 BGG). Nach Art. 111 Abs. 3 BGG muss
die unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts mindestens die Rügen nach den
Artikeln 95 - 98 prüfen können; vorbehalten bleiben kantonale Rechtsmittel im
Sinne von Art. 100 Abs. 6 BGG. Nach Art. 130 Abs. 2 BGG steht den Kantonen eine
Übergangsfrist zur Anpassung ihrer Bestimmungen zu. Die Beschwerdeführer
beantragen, Ziffer 1 des Dispositivs des Urteils des Kantonsgerichts des
Kantons Obwalden vom 27. Februar 2007 sei aufzuheben. Damit fechten sie einen
Entscheid eines unteren kantonalen Zivilgerichts an. Da das Obergericht des
Kantons Obwalden als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts das
angefochtene Urteil frei überprüfen kann (Art. 262 Abs. 1 ZPO/OW), liegt kein
Fall von Art. 100 Abs. 6 BGG vor. Somit ist die Beschwerde, soweit sie sich
gegen das Urteil des Kantonsgerichts richtet, unzulässig.
Nach Art. 42 Abs. 1 BGG sind die Rechtsbegehren zu begründen. Die
Beschwerdeführer begründen ihre Anträge hinsichtlich Regelung der Steuerfolgen
und Grundbuchgebühren in Ziffern 4.1 und 4.2 ihres Rechtsbegehrens jedoch
nicht, weshalb darauf nicht einzutreten ist.
2.
Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt
zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese
Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Abs. 2). Die Voraussetzungen für eine Sachverhaltsrüge nach Art.
97 Abs. 1 BGG und für eine Berichtigung des Sachverhalts von Amtes wegen nach
Art. 105 Abs. 2 BGG stimmen im Wesentlichen überein. Soweit es um die Frage
geht, ob der Sachverhalt willkürlich oder unter verfassungswidriger Verletzung
einer kantonalen Verfahrensregel ermittelt worden ist, sind strenge
Anforderungen an die Begründungspflicht der Beschwerde gerechtfertigt.
Entsprechende Beanstandungen sind vergleichbar mit den in Art. 106 Abs. 2 BGG
genannten Rügen. Demzufolge genügt es nicht, einen von den tatsächlichen
Feststellungen der Vorinstanz abweichenden Sachverhalt zu behaupten. Vielmehr
ist in der Beschwerdeschrift nach den erwähnten gesetzlichen Erfordernissen
darzulegen, inwiefern diese Feststellungen willkürlich bzw. unter Verletzung
einer verfahrensrechtlichen Verfassungsvorschrift zustande gekommen sind.
Andernfalls können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der von den
Feststellungen im angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden
(BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.). Soweit die Beschwerdeführer eine
willkürliche Feststellung des Sachverhalts rügen, genügen sie den oben
genannten Anforderungen nicht, so dass sie damit nicht zu hören sind.
3.
Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung von Art. 216 Abs. 2 OR durch die
Vorinstanz. Danach bedürfen Verträge, die Kaufsrechte an einem Grundstück
begründen, zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.
3.1 Das Kaufsrecht ist ein Gestaltungsrecht, dessen rechtswirksame Ausübung
Rechte und Pflichten wie aus einem gewöhnlichen Kaufvertrag begründet (BGE 132
III 18 E. 4.3 S. 22; 121 III 210 E. 3c S. 212). Der aus einem
Kaufsrechtsvertrag Berechtigte kann - unabhängig vom Willen des Verpflichteten
- die Sache durch einseitige Willenserklärung kaufen. Wie beim gewöhnlichen
Kaufvertrag muss als objektiv wesentlicher Vertragspunkt insbesondere der
Kaufpreis vereinbart werden. Auch beim Kaufsrecht genügt, dass der Kaufpreis
bestimmbar ist (vgl. zur Publikation vorgesehenes Urteil 5A_207/2007 vom 20.
März 2008 E. 3.3 für das Vorkaufsrecht mit Hinweisen). Der Preis muss, wenn er
nicht ziffernmässig festgelegt ist, durch Namhaftmachung der
Bemessungskriterien so weit bestimmt sein, dass der gewollte Preis objektiv,
ohne neue Einigung der Parteien ermittelt werden kann (so bereits BGE 22 [1896]
640). Ist umstritten, ob der Preis bestimmbar ist, sind die Willenserklärungen
der Parteien auszulegen. Dabei sind formbedürftige Rechtsgeschäfte nach
denselben Grundsätzen auszulegen wie formfreie, das heisst, es ist nach den
gesamten Umständen zu ermitteln, was die Parteien tatsächlich gewollt haben
oder - wenn sich dies nicht feststellen lässt - wie ihre Erklärungen nach Treu
und Glauben zu verstehen sind (BGE 127 III 248 E. 3c S. 254, 529 E. 3c S. 532;
122 III 361 E. 4 S. 366). Zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens sind
die Willenserklärungen der Parteien so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut
und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und
mussten (BGE 129 III 702 E. 2.4 S. 707; 127 III 248 E. 3f S. 255; 126 III 119
E. 2a S. 120).
Steht der nach den allgemeinen Auslegungsmethoden ermittelte Vertragsinhalt
fest, ist bei formbedürftigen Verträgen in einem weiteren Schritt zu
beurteilen, ob der Inhalt in der gesetzlich vorgeschriebenen Form hinreichend
zum Ausdruck gebracht worden ist (BGE 122 III 361 E. 4 S. 366; 121 III 121 E. 4
b/bb S. 124). Wie die öffentliche Beurkundung vorzunehmen ist, bestimmt das
kantonale Recht (Art. 55 Abs. 1 SchlT/ZGB). Der Begriff der öffentlichen
Beurkundung ist jedoch ein solcher des Bundesrechts, welches auch den Umfang
des Formzwanges bestimmt (BGE 113 II 402 E. 2a S. 403 f.; 106 II 146 E. 1 S.
147, je mit Hinweisen). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes und der
herrschenden Lehre fallen dabei alle objektiv und subjektiv wesentlichen
Vertragspunkte unter die Formvorschrift, die ihrer Natur nach unmittelbar den
Inhalt des Grundstückkaufvertrages betreffen (BGE 113 II 402 E. 2a S. 404 mit
weiteren Hinweisen). Mit Bezug auf den vertragswesentlichen Punkt des
Kaufpreises besteht in der Lehre Einigkeit, dass sich dieser aus der Gesamtheit
aller (Geld-)Leistungen zusammensetzt, welche der Käufer dem Verkäufer als
Entgelt für die Übertragung des Eigentums am Grundstück erbringen muss, und
sich der Beurkundungszwang auf diesen Gesamtbetrag erstreckt (Urteil 5A.33/2006
vom 24. April 2007 E. 4; Urteil 4C.299/1998 vom 7. Januar 1999 E. 2a, publ. in:
SJ 2000 I S. 533). Bestimmbarkeit des Kaufpreises genügt, sofern alle zur
Bestimmung des Kaufpreises notwendigen Faktoren aus der Urkunde selbst
ermittelt werden können und es dazu des Beizugs anderer Beweismittel nicht
bedarf (BGE 84 IV 163 E. 1b S. 165). Es ist ausreichend, wenn der Preis z.B.
anhand einer Berechnungsmethode, durch eine Formel, in Abhängigkeit von
vertragsexternen Faktoren wie publizierten Indizes oder auf Grund der
Vereinbarung, dass der Preis durch Schätzung des Verkehrs- oder des
Ertragswertes zur Zeit der Ausübung zu ermitteln ist, bestimmt werden kann
(vgl. zur Publikation vorgesehenes Urteil 5A_207/2007 vom 20. März 2008 E. 3.3;
Brückner, Verwandte Verträge, in: Der Grundstückkauf, 2. Aufl. 2001, § 11 N. 43
S. 521). Dass nach der Ausübung des Kaufsrechts die wertvermehrenden
Aufwendungen noch festgelegt werden müssen und dadurch zeitliche Verzögerungen
und sonstige Unannehmlichkeiten entstehen können, ändert an der Bestimmbarkeit
des Kaufpreises bzw. der Wirksamkeit des Kaufsrechts nichts (vgl. zur
Publikation vorgesehenes Urteil 5A_207/2007 vom 20. März 2008 E. 3.4 für das
Vorkaufsrecht mit Hinweis).
3.2 Die öffentliche Urkunde vom 1. Februar 2001 sieht zu Lasten der
Liegenschaft Nr. 1 und zu Gunsten der Beschwerdeführer ein Kaufsrecht zu einem
Kaufpreis von Fr. 600'000.-- (im Falle der Ausübung nach einem Erbgang)
zuzüglich wertvermehrender Aufwendungen vor. Was unter wertvermehrenden
Aufwendungen verstanden wird, ist umstritten. Die Vorinstanz hat hinsichtlich
der Preisabrede "zuzüglich wertvermehrender Aufwendungen" keinen
übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen festgestellt. Deshalb ist für die
Auslegung des Kaufsrechtsvertrags das Vertrauensprinzip massgebend.
Der Begriff "wertvermehrende Aufwendung" ist gebräuchlich und findet sich
beispielsweise im Mietrecht, Steuerrecht und bäuerlichen Bodenrecht (Art. 260a
Abs. 3 OR, Art. 34 lit. d DBG, Art. 31 Abs. 1 BGBB). Nach dem üblichen
Sprachgebrauch werden darunter Anschaffungen von bisher nicht vorhandenen
Einrichtungen oder der Ersatz von bestehenden durch höherwertige neue Einbauten
in eine Liegenschaft verstanden, wobei vorausgesetzt wird, dass die Sache einen
Wertzuwachs bzw. einen Mehrwert erfährt (vgl. für das Mietrecht u.a.: Higi,
Zürcher Kommentar, N. 50 zu Art. 260a OR; für das Steuerrecht: Hürzeler,
Unterhalt oder wertvermehrende Aufwendungen? Änderung der "Dumontpraxis" in:
Der bernische Notar, 1997/1998, S. 256 sowie Richner, Steuern und Abgaben beim
Grundstückkauf, in: Der Grundstückkauf, a.a.O., § 12 N. 102 S. 577; für das
bäuerliche Bodenrecht: Henny, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche
Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, N. 11 zu Art. 31 BGBB). Die Parteien durften
und mussten daher unter "wertvermehrenden Aufwendungen" Einbauten verstehen,
die am Kaufsrechtsgegenstand selber vorgenommen und dessen Wert steigern
würden. Da sie über die Bewertung solcher wertvermehrender Aufwendungen keine
besonderen Abreden trafen, ist die Preisbestimmung nach Treu und Glauben so zu
verstehen, dass der tatsächlich bezahlte Preis für die wertvermehrende
Anschaffung zu entgelten ist. Die Beschwerdeführer bestimmen den Preis für den
Ofen insofern zutreffend mit Fr. 6'452.30, und die Beschwerdegegner 3 - 6
bestreiten dies auch nicht. Die Vorinstanz hat zu Unrecht angenommen, der
Begriff der "wertvermehrenden Aufwendung" lasse sich objektiv nicht bestimmen.
3.3 Anlass für den Rechtsstreit bildete im vorliegenden Fall freilich die
Frage, ob der Miteigentumsanteil Nr. 4 für die Berechnung des Kaufpreises
heranzuziehen ist. Die Beschwerdeführer wollen den Miteigentumsanteil nicht
entschädigen und bringen im Ergebnis vor, dass dieser keine wertvermehrende
Aufwendung sei.
Mit der Begründung der Miteigentumsanteile am Grundstück Nr. 2 wurde keine
(wertvermehrende) Aufwendung am Kaufsrechtsgegenstand vorgenommen; dieser Akt
kann nicht als Einbaute in die Liegenschaft Nr. 1 qualifiziert werden. Zwar
entstand allenfalls - in einem zweiten Schritt - durch die Zuteilung der
Parzelle Nr. 4 als Anmerkungsgrundstück der Parzelle Nr. 1 ein Mehrwert. Es ist
jedoch unerheblich, ob der Miteigentumsanteil Nr. 4 zu einer Wertvermehrung des
Kaufsrechtsgrundstücks führte, denn als (wertvermehrende) Aufwendungen im Sinne
der vertraglichen Vereinbarung können nach Treu und Glauben nur Einrichtungen
oder der Ersatz von Einrichtungen verstanden werden, welche in die Liegenschaft
selbst eingebaut werden. Massnahmen, welche nicht direkt am
Kaufsrechtsgegenstand selbst vorgenommen werden, fallen auch dann nicht unter
den im Kaufsrechtsvertrag verwendeten Begriff "wertvermehrende Aufwendungen",
wenn sie einen objektiven Wert aufweisen, der sich unter Umständen für den
Kaufsrechtsgegenstand wertsteigernd auswirkt. Die Rüge der Beschwerdeführer ist
begründet.
3.4 Weiter ist zu prüfen, ob der ermittelte Vertragsinhalt in der gesetzlichen
Form hinreichend zum Ausdruck gebracht worden ist.
Die Parteien haben den Kaufpreis mit "Fr. 600'000.-- zuzüglich wertvermehrender
Aufwendungen" bestimmt und öffentlich beurkundet. Sie haben damit alle zur
Bestimmung des Kaufpreises notwendigen Faktoren verurkundet. Dass die
wertvermehrenden Aufwendungen erst nach Abschluss des Kaufsrechtsvertrags
vorgenommen worden sind und daher nicht bereits in der öffentlichen Urkunde
zahlenmässig festgesetzt werden konnten, ändert daran wie erwähnt nichts. Es
genügt, dass der tatsächlich bezahlte Preis für diese Aufwendungen zur Zeit der
Ausübung des Kaufsrechts ohne weiteres durch Belege nachgewiesen werden konnte
und es keiner zusätzlichen Einigung der Parteien mehr bedurfte. Die Verkäufer
haben den Preis für die wertvermehrende Aufwendung des Ofens nach den
unbestrittenen Feststellungen im angefochtenen Entscheid in der Höhe von Fr.
6'452.30 ausgewiesen. Der von den Parteien mit insgesamt Fr. 606'452.30
bestimmte Kaufpreis ist damit auch in der gesetzlichen Form hinreichend zum
Ausdruck gebracht worden.
3.5 Indem die Vorinstanz einen Verstoss gegen Art. 216 Abs. 2 OR bejahte, hat
sie Bundesrecht verletzt.
4.
Aus den dargelegten Gründen ist die Beschwerde gutzuheissen, soweit darauf
einzutreten ist. Die Dispositiv-Ziffern 1, 3, 4 und 5 des Urteils des
Obergerichts des Kantons Obwalden vom 29. Oktober 2007 sind aufzuheben. Da alle
notwendigen Elemente vorliegen, entscheidet das Bundesgericht in der Sache
selbst (Art. 107 Abs. 2 BGG): Der Ofen bildet als wertvermehrende Aufwendung in
der unbestrittenen Höhe von Fr. 6'452.30 Teil des Kaufpreises und ist
zusätzlich zu den Fr. 600'000.-- zu entschädigen. Ebensowenig sind die
Zahlungsmodalitäten umstritten. Das Grundbuchamt des Kantons Obwalden ist daher
anzuweisen, die Eigentumsübertragung auf der Liegenschaft Nr. 1 im Grundbuch
M.________ zufolge Ausübung des Kaufsrechts auf die Beschwerdeführer
einzutragen nach Vorliegen der Zahlungsbestätigung des Kaufsrechtspreises und
nach Vorliegen der Löschungsbewilligungen der zwei angemerkten
Veräusserungsbeschränkungen zufolge Versicherungsvorbezugs. Die
Beschwerdeführer sind zu verpflichten, den Betrag von Fr. 606'452.30 als
Kaufsrechtspreis für die Liegenschaft Nr. 1 im Grundbuch M.________ wie folgt
zu entrichten:
- zunächst durch Rückzahlung des Versicherungsvorbezuges von Fr. 102'400.-- an
die X.________ gemäss Beleg des Grundbuchamtes Obwalden Nr. 5;
- und durch Rückzahlung des Versicherungsvorbezuges von Fr. 38'713.65 an die
X.________ gemäss Beleg des Grundbuchamtes Obwalden Nr. 6;
- sodann durch Übernahme der zur Zeit bestehenden Grundpfandschuld, nebst
aufgelaufenen Zinsen bei der Bank Y.________, sichergestellt durch die
Kapital-Grundpfandverschreibung von Fr. 500'000.--, Pfandstelle 1;
- und schliesslich durch Bezahlung des Restbetrages bis zum Betrag von Fr.
606'452.30 an die Beschwerdegegner.
Zur Neubeurteilung der Kosten und Entschädigungen des kantonalen Verfahrens ist
die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 67 und 68 Abs. 5 BGG). Die
Gerichtskosten und Parteientschädigung für das bundesgerichtliche Verfahren
sind den unterliegenden Beschwerdegegnern 3 - 6 aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1
und Art. 68 Abs. 2 BGG). Die Beschwerdegegner 1 - 6 bilden infolge
Erbengemeinschaft eine notwendige Streitgenossenschaft. Die Beschwerdegegner 1
und 2 erklärten bereits im kantonalen Verfahren, dass sie jedes Urteil
anerkennen und verzichteten im bundesgerichtlichen Verfahren auf eine
Stellungnahme. Daher rechtfertigt es sich nicht, ihnen Kosten aufzuerlegen.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und die
Dispositiv-Ziffern 1, 3, 4 und 5 des Urteils des Obergerichts des Kantons
Obwaldens vom 29. Oktober 2007 werden aufgehoben. Das Grundbuchamt Obwalden
wird angewiesen, die Eigentumsübertragung auf der Liegenschaft Nr. 1 im
Grundbuch M.________ zufolge Ausübung des Kaufsrechts auf die Beschwerdeführer
einzutragen nach Vorliegen der Zahlungsbestätigung sowie nach Vorliegen der
Löschungsbewilligungen der zwei angemerkten Veräusserungsbeschränkungen zufolge
Versicherungsvorbezugs.
2.
Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, den Betrag von Fr. 606'452.30 als
Kaufsrechtspreis für die Liegenschaft Nr. 1 im Grundbuch M.________ wie folgt
zu entrichten:
- zunächst durch Rückzahlung des Versicherungsvorbezuges von Fr. 102'400.-- an
die X.________ gemäss Beleg des Grundbuchamtes Obwalden Nr. 5;
- und durch Rückzahlung des Versicherungsvorbezuges von Fr. 38'713.65 an die
X.________ gemäss Beleg des Grundbuchamtes Obwalden Nr. 6;
- sodann durch Übernahme der zur Zeit bestehenden Grundpfandschuld, nebst
aufgelaufenen Zinsen bei der Bank Y.________, sichergestellt durch die
Kapital-Grundpfandverschreibung von Fr. 500'000.--, Pfandstelle 1;
- und schliesslich durch Bezahlung des Restbetrages bis zum Betrag von Fr.
606'452.30 an die Beschwerdegegner.
3.
Die Sache wird zur Neubeurteilung der Kosten und Entschädigungen des kantonalen
Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.
4.
Die Gerichtskosten von Fr. 8'500.-- werden den Beschwerdegegnern 3 - 6 unter
solidarischer Haftung auferlegt.
5.
Die Beschwerdegegner 3 - 6 haben die Beschwerdeführer für das
bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit insgesamt Fr.
9'500.-- zu entschädigen.
6.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Obergericht des Kantons Obwalden sowie dem
Grundbuchamt Obwalden schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 12. Juni 2008
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Corboz Feldmann