I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.211/2008
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_211/2008 /len
Urteil vom 3. Juli 2008
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Widmer.
Parteien
1. B.A.________,
2. C.A.________,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Ralph Sigg,
gegen
X.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Thomas Bannwart.
Gegenstand
Kaufvertrag; Baumeisterverpflichtung,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Nidwalden,
Zivilabteilung Grosse Kammer,
vom 25. Oktober 2007.
Sachverhalt:
A.
Die Y.________ AG verkaufte D.________ am 26. September 1989 die Parzelle Nr.
001, GB E.________. D.________ verpflichtete sich in der entsprechenden
öffentlichen Urkunde, sämtliche Baumeisterarbeiten auf dem Grundstück durch die
Firma X.________ AG (Beschwerdegegnerin) ausführen zu lassen (im Folgenden
"Baumeisterverpflichtung" genannt). Bei Nichteinhaltung der Verpflichtung wurde
eine Konventionalstrafe vereinbart, zahlbar an die Y.________ AG. Weiter
verpflichteten sich die Vertragsparteien, sämtliche Verpflichtungen auf
allfällige Dritterwerber zu überbinden.
Mit Grundstückkaufvertrag vom 16. März 2004 verkaufte D.________ die genannte
Parzelle B.A.________ und C.A.________ (Beschwerdeführer) zu je hälftigem
Miteigentum. In diesem Vertrag wurde der Text des Vertrages vom 26. September
1989 betreffend Baumeisterarbeiten und Konventionalstrafe in Anführungszeichen
wortwörtlich übernommen.
Die Beschwerdeführer liessen die Baumeisterarbeiten für ihre in der Folge
errichtete Liegenschaft nicht durch die Beschwerdegegnerin ausführen.
B.
Die Beschwerdegegnerin beantragte dem Kantonsgericht Nidwalden mit Klage vom
23. Februar 2006, die Beschwerdeführer seien je zu verpflichten, ihr den Betrag
von Fr. 16'700.-- nebst Zins zu 5 % seit dem 1. November 2004 zu bezahlen;
eventuell seien die Beschwerdeführer solidarisch zu verpflichten, ihr den
Betrag von Fr. 33'400.-- nebst Zins zu 5 % seit dem 1. November 2004 zu
bezahlen.
Das Kantonsgericht verurteilte die Beschwerdeführer mit Urteil vom 10. Januar
2007 in weitgehender Gutheissung des Hauptbegehrens je, der Beschwerdegegnerin
einen Betrag von Fr. 16'700.-- (d.h. insgesamt Fr. 33'400.--) nebst Zins zu 5 %
seit 8. Februar 2005 zu bezahlen. Eine dagegen gerichtete Appellation der
Beschwerdeführer wies das Obergericht des Kantons Nidwalden am 25. Oktober 2007
ab.
C.
Die Beschwerdeführer verlangen mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des
Obergerichts vom 25. Oktober 2007 sei aufzuheben und die Klage abzuweisen,
eventuell sei das Verfahren an das Obergericht zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei, unter Gutheissung der Klage und Bestätigung des angefochtenen
Urteils. Eventuell sei das Verfahren an das Obergericht zurückzuweisen. Das
Obergericht hat auf eine Vernehmlassung zur Beschwerde verzichtet.
D.
Der Präsident der I. zivilrechtlichen Abteilung gewährte der Beschwerde mit
Verfügung vom 22. Mai 2008 die aufschiebende Wirkung.
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des
Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder
auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die
Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann
(Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich"
(BGE 133 II 249 E. 1.2.2).
Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz
anfechten will, kann sich nicht damit begnügen, den bestrittenen Feststellungen
eigene tatsächliche Behauptungen gegenüberzustellen oder darzulegen, wie die
Beweise seiner Ansicht nach zu würdigen gewesen wären. Vielmehr hat er klar und
substantiiert aufzuzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die
Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen. Auf eine Kritik an den
tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht
genügt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 350 E. 1.3, 393
E. 7.1, 462 E. 2.4).
Willkür im Sinne von Art. 9 BV liegt nach ständiger Rechtsprechung nicht schon
dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar
vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht hebt einen kantonalen Entscheid wegen
Willkür nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen
Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen
Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem
Gerechtigkeitsgrundsatz zuwiderläuft. Willkür liegt zudem nur vor, wenn nicht
bloss die Begründung eines Entscheids, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist
(BGE 132 III 209 E. 2.1; 131 I 57 E. 2 S. 61, 217 E. 2.1).
2.
Nach Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG ist die Beschwerde hinreichend zu begründen,
andernfalls wird darauf nicht eingetreten (Art. 108 Abs. 1 lit. b BGG; vgl.
dazu BGE 133 IV 286 E. 1.4). Die Verletzung von Grundrechten kann das
Bundesgericht nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der Beschwerde
präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II
249 E. 1.4.2 S. 254; 133 III 393 E. 6, 439 E. 3.2). Auch im Übrigen ist in der
Beschwerdeschrift in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt
Recht verletzt. Dabei ist es entsprechend den altrechtlichen
Begründungsanforderungen des Art. 55 Abs. 1 lit. c OG (Botschaft vom 28.
Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001, S. 4207 ff.,
S. 4294; Merz, Basler Kommentar, N. 45 zu Art. 42 BGG) unerlässlich, dass die
Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im
Einzelnen zeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Der
Beschwerdeführer soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die
Rechtsstandpunkte, die er im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut
bekräftigen, sondern mit seiner Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten
Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 121 III 397 E. 2a S. 400; 116 II
745 E. 3 S. 749; Urteile 4A_22/2008 vom 10. April 2008 E. 1, 5A_56/2007 vom 6.
Juni 2007 E. 2.1 und 5A_129/2007 vom 28. Juni 2007 E. 1.4).
Diese Begründungsanforderungen gelten auch für die Beschwerdeantwort, wenn
darin Erwägungen der Vorinstanz beanstandet werden, die sich für die im
kantonalen Verfahren obsiegende Partei ungünstig auswirken können (vgl. zur
altrechtlichen Berufung: Peter Münch, in: Geiser/Münch [Hrsg.], Prozessieren
vor Bundesgericht, 2. Aufl., Basel 1998, S. 156 f. Rz. 4.91/4.95).
3.
Strittig ist, ob sich die Beschwerdeführer mit dem Kaufvertrag vom 16. März
2004 verpflichtet haben, die Baumeisterarbeiten auf der von ihnen erworbenen
Parzelle Nr. 001, GB E.________, durch die Beschwerdegegnerin ausführen zu
lassen und bei Nichteinhaltung der Verpflichtung eine Konventionalstrafe zu
bezahlen.
3.1 Das Kantonsgericht kam in subjektiver Auslegung des Kaufvertrags unter
eingehender Beweiswürdigung zum Schluss, die Beschwerdeführer hätten mit dem
Kaufvertrag vom 16. März 2004 die Baumeisterverpflichtung aus dem Vertrag vom
26. September 1989 übernommen. Sodann hielt es u.a. dafür, die Verpflichtung
gemäss Vertrag vom 26. September 1989 sei nicht infolge Zeitablaufs
untergegangen. Es ging dabei in Würdigung des Vertrags davon aus, die
Baumeisterverpflichtung sei nach dem Willen der Parteien auf fünf Jahre zu
limitieren. Nach Ablauf dieser Zeitspanne sei eine zehnjährige Verjährungsfrist
bis im September 2004 gelaufen, so dass die Verpflichtung im Zeitpunkt des
Abschlusses des Vertrages vom 16. März 2004 noch nicht verjährt gewesen sei.
Die Vorinstanz pflichtete diesen Erwägungen in rechtlicher und tatsächlicher
Hinsicht bei und machte sie durch Verweis zu den ihrigen (vgl. dazu BGE 126 III
187 E. 2a), unter Beifügung ergänzender eigener Erwägungen. Sie hielt fest, bei
der "Bauverpflichtung" im Vertrag vom 26. September 1989 handle es sich um eine
suspensiv bedingte Verpflichtung im Sinne von Art. 151 OR. Zwar seien beide
Vertragsparteien von einer nachfolgenden Liegenschaftsüberbauung ausgegangen.
Eine unbedingte Verpflichtung dazu könne jedoch dem Vertrag nicht entnommen
werden. Die Bedingung gelte als eingetreten, sobald der Käufer den definitiv
gefassten Bauentschluss nach aussen manifestiere. Sodann verwarf die Vorinstanz
namentlich den von den Beschwerdeführern aufrechterhaltenen Standpunkt, die
Aufnahme der Unternehmerklausel in den Kauvertrag aus dem Jahre 2004 in
Anführungs- und Schlusszeichen habe lediglich orientierenden Charakter gehabt,
indem die seinerzeitige Willenserklärung zur blossen Wissenserklärung mutiert
sei, und dass bei den Beschwerdeführern kein Bindungswille vorhanden gewesen
sei. Das Beweisergebnis sei diesbezüglich eindeutig. Sodann seien die
Beschwerdeführer auch keine durch Zeitablauf unwirksame Baumeisterverpflichtung
eingegangen. Und selbst wenn man diesbezüglich der Argumentation der
Beschwerdeführer folgen würde, wonach die Suspensivbedingung zur Geltendmachung
der Baumeisterverpflichtung, nämlich der Eintritt der Bauabsicht in der
zeitlichen Limite von fünf Jahren bis zum 26. September 1994, nicht eingetreten
sei, weshalb auch keine zehnjährige Verjährungsfrist zu laufen begonnen habe,
käme man nicht darum herum festzuhalten, dass sich die Beschwerdeführer mit dem
Abschluss des Vertrages vom 16. März 2004 selbständig verpflichtet hätten,
allfällige Baumeisterarbeiten auf ihrem Grundstück durch die Beschwerdegegnerin
ausführen zu lassen und bei deren Nichtberücksichtigung eine Konventionalstrafe
zu zahlen; der Wortlaut der öffentlichen Urkunde als auch das Beweisergebnis
seien unmissverständlich und eindeutig.
3.2 Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz habe den Sachverhalt im Sinne
von Art. 97 Abs. 2 BGG offensichtlich unrichtig festgestellt, indem sie
geschlossen habe, sie hätten die Baumeisterverpflichtung mit dem Vertrag vom
16. März 2004 übernommen. Diese Feststellung sei falsch, widerspreche der
Aktenlage und sei willkürlich.
Was sie zur Begründung vorbringen, genügt jedoch den rechtlichen Anforderungen
an eine Sachverhaltsrüge nicht. Soweit sie geltend machen, es habe überhaupt
keine Übertragung bzw. Übernahme der Unternehmerklausel stattgefunden, weil es
mit der blossen Anführung derselben in Anführungszeichen an einer vertraglich
festgehaltenen Äusserung fehle, dass sie sich damit gegenüber der
Beschwerdegegnerin hätten binden wollen, beharren sie bloss auf ihrem bereits
im kantonalen Verfahren eingenommenen Standpunkt. Dies ohne sich mit der
diesbezüglichen eingehenden Beweiswürdigung des Kantonsgerichts, auf welche die
Vorinstanz verwiesen hat, auseinanderzusetzen und im Einzelnen darzulegen,
inwiefern diese willkürlich sein soll. Darauf ist nicht einzutreten (vgl.
vorstehende Erwägungen 1 und 2).
3.3 Die Übernahme der bestehenden Verpflichtung aus dem Vertrag von 1989 hat
das Kantonsgericht willkürfrei schon aus dem Wortlaut des Vertrages vom 16.
März 2004 abgeleitet. Die von den Beschwerdeführern erhobene Rüge, der
entsprechende Verpflichtungswille von ihnen fehle in der öffentlichen Urkunde
vom 16. März 2004, weshalb die Vorinstanz mit der Bejahung der Übernahme Art.
216 Abs. 1 OR verletzt habe, ist damit offensichtlich haltlos. Es kann keine
Rede davon sein, dass der Übernahmewille der Beschwerdeführer im Rahmen des
Kaufvertrags nicht formgenüglich öffentlich verurkundet worden ist und damit
nicht formgültig erklärt worden wäre (vgl. dazu BGE 121 III 118 E. 4b/bb mit
Hinweisen).
3.4 Für den Fall, dass anzunehmen wäre, die übernommene Verpflichtung sei im
Zeitpunkt der Übernahme bereits infolge Zeitablaufs unwirksam geworden, hat die
Vorinstanz hilfsweise festgehalten, die Beschwerdeführer hätten sich mit dem
Vertrag vom 16. März 2004 selbständig, neu und direkt gegenüber der
Beschwerdegegnerin bzw. der Y.________ AG verpflichtet. Die Beschwerdeführer
rügen, diese Feststellung stehe mit den vorangehenden Darlegungen der
Vorinstanz bzw. denjenigen des Kantonsgerichts, wie auch mit den Akten
(Zeugenaussagen) im Widerspruch.
3.4.1.1 Das Kantonsgericht kam in Auslegung des Wortlauts des Kaufvertrags vom
16. März 2004 zum "eindeutigen" beweismässigen Ergebnis, dass die
Beschwerdeführer mit diesem Vertrag die Baumeisterverpflichtung "übernommen"
hätten. Aus den vom Kantonsgericht im Rahmen der weiteren Beweiswürdigung
widergegebenen Zeugenaussagen zum Verhalten der Parteien vor dem
Vertragsabschluss geht sodann klar hervor, dass vor dem Abschluss des
Kaufvertrags nicht eindeutig geklärt werden konnte bzw. eindeutig geklärt
wurde, ob die Unternehmerklausel durch Zeitablauf wirkungslos geworden sei. Die
Beschwerdeführer hätten wenn möglich keine Verpflichtung übernehmen wollen,
während der Verkäufer, D.________, darauf bestanden habe, dass die Klausel in
den Vertrag aufgenommen werde. Der vermittelnde Makler habe die
Beschwerdeführer, nachdem seine Abklärungen betreffend die Verjährung zu keinem
klaren Ergebnis geführt hätten, darauf aufmerksam gemacht, dass sie die
Verpflichtung einhalten müssten, wenn sie noch Bestand habe. Die
Beschwerdeführer seien sich bewusst gewesen, dass sie mit dem Kaufvertrag die
Verpflichtung übernähmen, hätten jedoch darauf gehofft, dass die Verpflichtung
verjährt sei. Ihnen sei somit klar gewesen, dass sie die Verpflichtung
übernähmen und bei deren Nichtbeachtung eventuell ins Recht genommen würden,
hätten aber einfach darauf gehofft, dass dies nicht der Fall sein werde.
Bezüglich der Baumeisterverpflichtung seien die Interessen der Parteien
diametral entgegengesetzt gewesen. Dasjenige der Beschwerdeführer sei es
gewesen, wenn möglich keine Verpflichtung zu übernehmen, während das Interesse
des Verkäufers gewesen sei, die mit Vertrag vom 26. September 1989 eingegangene
Baumeisterverpflichtung vereinbarungsgemäss auf die Beschwerdeführer zu
überbinden; "den Vertrag wie er ihn gehabt habe", habe er nach seinen Aussagen
"weitergeben wollen".
3.4.1.2 Die wiedergegebenen Beweismittel bzw. Erwägungen ergeben klarerweise,
dass die Beschwerdeführer die Aufnahme der Unternehmerklausel in den
Kaufvertrag widerwillig akzeptiert haben, um das Grundstück überhaupt erwerben
zu können, indessen darauf hofften, dass diese Verpflichtung infolge
Zeitablaufs ohnehin wirkungslos sei. Der Schluss, dass sich die
Beschwerdeführer im Vertrag vom 16. März 2004 neu und selbständig, d.h.
unabhängig davon, ob die Unternehmerklausel im vorangehenden Kaufvertrag vom
26. September 1989 überhaupt noch rechtswirksam war, verpflichten wollten, die
Baumeisterarbeiten auf ihrem Grundstück an die Beschwerdegegnerin zu vergeben
und andernfalls eine Konventionalstrafe zu bezahlen, lässt sich daraus
schlechterdings nicht ziehen. Die zusammenfassende Feststellung des
Kantonsgerichts, die Erwähnung der Baumeisterverpflichtung im Kaufvertrag habe
nicht bloss orientierenden Charakter gehabt, sondern die Beklagten hätten sich
mit dem Kaufvertrag verpflichtet, allfällige Baumeisterarbeiten durch die
Beschwerdegegnerin ausführen zu lassen und bei dessen Nicht-Berücksichtigung
eine Konventionalstrafe zu bezahlen, kann im Lichte seiner vorangehenden
Erwägungen denn auch keinesfalls in diesem Sinne verstanden werden. Aus diesen
Erwägungen ergibt sich eindeutig, dass es einzig darum ging, den Einwand zu
widerlegen, die Baumeisterverpflichtung sei überhaupt nicht übernommen worden.
Wenn nun die Vorinstanz ohne jegliche eigene Begründung oder Beweiswürdigung
die Feststellung trifft, die Beschwerdeführer hätten sich mit dem Kaufvertrag
selbständig, d.h. neu verpflichtet, ist sie in Willkür verfallen, da sich dies
aus den vom Kantonsgericht übernommenen Erwägungen nicht ableiten lässt und
überhaupt nicht begründet wird. Die Baumeisterverpflichtung wurde nach den
Feststellungen des Kantonsgerichts klarerweise nur für den Fall in den Vertrag
vom 16. März 2004 aufgenommen, dass sie noch wirksam sei. Dies entspricht, auch
dem Interesse des Verkäufers, D.________, seiner Pflicht zur Überbindung der
Verpflichtung nachzukommen, um nicht seinerseits schadenersatzpflichtig zu
werden, falls die Verpflichtung noch gültig ist.
3.4.1.3 Daran vermag der von der Beschwerdegegnerin hervorgehobene Umstand
nichts zu ändern, dass die Beschwerdeführer vor der Überbauung ihres
Grundstücks zunächst bei ihr eine Offerte eingeholt hätten. Daraus lässt sich
zwar, wie es das Kantonsgericht tat, ableiten, dass die Beschwerdeführer die
Unternehmerklausel (überhaupt) übernommen hatten und sich dessen auch bewusst
waren. Dass sie sich neu und selbständig verpflichten wollten, lässt sich
daraus indessen nicht entnehmen. Denn angesichts der bestehenden Unsicherheit,
ob die übernommene Verpflichtung noch wirksam ist oder nicht, leuchtet es ohne
weiteres ein, wenn die Beschwerdeführer vor der Bauaufnahme eine Offerte bei
der Beschwerdegegnerin einholten. Dass sie diese in der Folge wegen ihrer
Ansicht nach überhöhten Preisen nicht berücksichtigten, ohne sich vorher an die
Beschwerdegegnerin zu wenden und ihr ihre Ansicht mitzuteilen, deutet darauf
hin, dass sie nach wie vor auf die rechtliche Unwirksamkeit der
Unternehmerklausel infolge Zeitablaufs hofften und beim Abschluss des
Kaufvertrags vom 16. März 2004 nicht den Willen hatten, sich neu und
selbständig, mithin in rechtlich hieb- und stichfester Weise gegenüber der
Beschwerdegegnerin zu verpflichten.
Ferner ist die Beschwerdegegnerin mit ihrer Behauptung nicht zu hören, der
Verkäufer, D.________, habe darauf bestanden, dass die Bauarbeiten durch die
Beschwerdeführer an die Beschwerdegegnerin zu vergeben seien und andernfalls
die Konventionalstrafe zu bezahlen sei. Denn damit widerspricht sie den
vorstehend widergegebenen tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz bzw. des
Kantonsgerichts, bzw. erweitert diese, ohne eine Sachverhaltsrüge im Sinne von
Art. 105 Abs. 2 und Art. 97 Abs. 1 BGG zu erheben (Erwägung 1 vorne).
3.5 Mithin ist im Folgenden davon auszugehen, dass die Beschwerdeführer im
Vertrag vom 16. März 2004 die Unternehmerklausel aus dem Kaufvertrag vom 26.
September 1989 unverändert, d.h. im bestehenden rechtlichen Zustand, übernommen
haben, jedoch keine neue, selbständige Verpflichtung eingegangen sind.
4.
Damit stellt sich die Frage, ob die Unternehmerklausel gemäss Vertrag vom 26.
September 1989 infolge Zeitablaufs untergegangen war.
4.1 Das Kantonsgericht führte dazu aus, die Baumeisterverpflichtung des Käufers
unterliege der zehnjährigen Verjährungsfrist (Art. 127 OR), die mit dem
Eintritt der Fälligkeit zu laufen beginne (Art. 130 OR), bei suspensiv
bedingter Verpflichtung frühestens mit dem Eintritt der Bedingung, weshalb hier
der Verjährungsbeginn ungewiss sei. Werde davon ausgegangen, dass vorliegend
die Bedingung eintrete, wenn die Käuferschaft beginne, das Grundstück zu
überbauen, so beginne die Verjährung erst in diesem Zeitpunkt, auch wenn dies
erst Jahre nach Abschluss des Verkaufs des Grundstücks sei. Dies führe jedoch
zu einer übermässigen Bindung des Käufers, falls die Parteien es unterlassen
hätten, die bedingte Verpflichtung durch eine angemessene Befristung zeitlich
zu limitieren. Im vorliegenden Fall folgerte das Kantonsgericht aus dem
Umstand, dass die Parteien des Kaufvertrags vom 26. September 1989 vereinbart
hätten, welche Preise generell für die Baumeisterarbeiten gelten sollten, dass
sie mit einer absehbaren Arbeitsaufnahme gerechnet und die
Baumeisterverpflichtung auf fünf Jahre limitiert hätten, obwohl dies im Vertrag
nicht ausdrücklich geregelt worden sei. Damit habe die Verjährungsfrist im
September 1994, d.h. fünf Jahre nach Vertragsabschluss, zu laufen begonnen und
sei die Verjährung im September 2004 eingetreten. Am 16. März 2004, als die
Beklagten mit D.________ den Kaufvertrag abgeschlossen hätten, sei die
Baumeisterverpflichtung somit noch nicht verjährt gewesen. Die Vorinstanz
pflichtete diesen Erwägungen pauschal bei, ohne sie zu ergänzen.
4.2 Der Schluss, die Baumeisterverpflichtung sei von den Parteien des
Kaufvertrags vom 26. September 1989 auf fünf Jahre limitiert worden, wird im
vorliegenden Verfahren nicht oder jedenfalls nicht rechtsgenüglich bestritten.
Während die Beschwerdeführer ihm zustimmen, bemerkt die Beschwerdegegnerin dazu
lediglich, die Limitierung auf fünf Jahre müsse grundsätzlich als sehr kurz
bezeichnet werden und es wäre eine Befristung auf zehn Jahre angemessen, ohne
dies aber in einer den Begründungsanforderungen im Rahmen einer Beschwerde in
Zivilsachen entsprechenden Weise zu begründen (Erwägung 2). Sie macht zwar
weiter geltend, unter Bezugnahme auf Art. 27 Abs. 2 ZGB und Art. 20 Abs. 2 OR
könne vorliegend von einer Vertragsdauer von mindestens zwanzig Jahren
ausgegangen werden. Dabei verkennt sie aber, dass die Vorinstanz die Befristung
der Baumeisterverpflichtung auf fünf Jahre nicht damit begründet hat, dies wäre
die nach Art. 27 ZGB maximal zulässige Verpflichtungsdauer. Vielmehr stellte
sie fest, die Limitierung auf fünf Jahre habe dem tatsächlichen Willen der
Parteien des Kaufvertrags vom 26. September 1989 entsprochen. Ob im Lichte von
Art. 27 Abs. 2 ZGB eine bis im Jahre 2004 wirksame Baumeisterverpflichtung
zulässig gewesen wäre, bleibt daher unerheblich.
Somit ist vorliegend davon auszugehen, die Gültigkeitsdauer der
Baumeisterverpflichtung sei von den Parteien des Kaufvertrags vom 26. September
1989 auf fünf Jahre beschränkt worden. Immerhin ist anzumerken, dass es, wie
sich aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt, am Ergebnis nichts ändern würde,
wenn vorliegend von der seitens der Beschwerdegegnerin als angemessen
bezeichneten Verpflichtungsdauer von zehn Jahren ausgegangen würde.
4.3 Die Parteien des Kaufvertrags vom 26. September 1989 haben die
Baumeisterverpflichtung und die Forderbarkeit der Konventionalstrafe bei
Nichtbeachtung der Verpflichtung unbestrittenermassen vom Eintritt der
aufschiebenden Bedingung abhängig gemacht, dass der Käufer den definitiv
gefassten Bauentschluss nach aussen manifestiert (vgl. dazu Gauch, Der
Werkvertrag, 4. Aufl., Zürich 1996, Rz. 425). Zudem haben sie die Verpflichtung
nach dem vorstehend Ausgeführten auf fünf Jahre limitiert. Dies bedeutet, dass
sich die Bedingung innert dieser Frist verwirklicht haben muss, damit sie als
erfüllt gilt (Gauch, a.a.O., Rz. 426; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches
Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. I, 8. Aufl., Zürich 2003, Rz. 4189).
Verwirklicht sich die Suspensivbedingung innert der gesetzten Zeitspanne nicht,
ist sie ausgefallen und ist es so zu halten, als hätte zwischen den Parteien
nie ein rechtliches Band bestanden. Die bedingte Verpflichtung fällt endgültig
dahin (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, a.a.O., Rz. 4226), ohne dass die daraus
fliessende Forderung überhaupt als unbedingte, wirksame entsteht, mithin der
Gläubiger jemals in die Lage kommt, Erfüllung zu fordern.
Nachdem vorliegend während fünf Jahren nach Abschluss des Vertrages im Jahre
1989 keine definitive Absicht manifestiert wurde, das streitbetroffene
Grundstück zu überbauen, ist somit die Baumeisterverpflichtung endgültig
dahingefallen. Dies ohne dass jemals einklagbare Forderungen daraus entstanden
sind, mithin die Beschwerdegegnerin die Berücksichtigung bei der Vergebung der
Baumeisterarbeiten oder die Leistung der Konventionalstrafe wegen Missachtung
der Baumeisterverpflichtung hätte verlangen können.
Die Frage der Verjährung der entsprechenden Ansprüche stellt sich damit
überhaupt nicht. Wenn die Vorinstanz davon ausgeht, die auf fünf Jahre
befristete Baumeisterverpflichtung habe sich nach Ablauf der Fünfjahresfrist um
eine zehnjährige Verjährungsfrist verlängert, so verkennt sie, dass die
Verjährung erst mit der Fälligkeit der Forderung beginnt (Art. 130 Abs. 1 OR)
und Voraussetzung der Fälligkeit das Entstehen der Forderung ist (Däppen,
Basler Kommentar, N. 2 zu Art. 130 OR). Im vorliegenden Fall ist aber mangels
Eintritts der aufschiebenden Bedingung innert der Fünfjahresfrist gar nie eine
Forderung aus der Baumeisterverpflichtung entstanden und hat dementsprechend
nie eine Verjährungsfrist zu laufen begonnen (vgl. BGE 128 III 212 E. 3d S.
222). Vielmehr ist die Baumeisterverpflichtung mit Ablauf der Fünfjahresfrist,
d.h. am 26. September 1994, endgültig dahingefallen und unwirksam geworden. Die
Beschwerdeführer haben somit im Vertrag vom 16. März 2004 eine bereits
unwirksam gewordene Verpflichtung übernommen. Daraus können sie nicht belangt
werden.
Selbst wenn mit der Beschwerdegegnerin von einer Limitierung der
Baumeisterverpflichtung auf zehn Jahre ausgegangen würde, wären die
Beschwerdeführer mit der Übernahme der entsprechenden Vertragsklausel in ihrem
rechtlichen Zustand, in dem sie sich beim Abschluss des Kaufvertrags vom 16.
März 2004 befand, keinerlei wirksame Verpflichtung eingegangen. Die
Beschwerdegegnerin hat daher von ihnen daraus nichts zu fordern.
5.
Zusammenfassend hat die Vorinstanz Bundesrecht verletzt, indem sie die
Unwirksamkeit der Baumeisterverpflichtung infolge Zeitablaufs verneinte und die
Beschwerdeführer zur Bezahlung der Konventionalstrafe verurteilte. Die
Beschwerde ist daher gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist, das
angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage der Beschwerdegegnerin abzuweisen.
Weiter ist die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des
kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdegegnerin kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, das
angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Nidwalden vom 25. Oktober 2007
wird aufgehoben und die Klage abgewiesen.
2.
Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des
kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche
Verfahren mit insgesamt Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Nidwalden,
Zivilabteilung Grosse Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 3. Juli 2008
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Corboz Widmer