I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.198/2008
Zurück zum Index I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2008
Retour à l'indice I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2008
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_198/2008 /len
Urteil vom 7. Juli 2008
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterin Klett, Bundesrichter Kolly,
Gerichtsschreiberin Feldmann.
Parteien
A.________,
Beschwerdeführer,
gegen
B.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Advokat Jakob Trümpy.
Gegenstand
Mietvertrag; Mietzinserhöhung,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts
des Kantons Aargau, Zivilgericht, 1. Kammer,
vom 18. März 2008.
Sachverhalt:
A.
Per 1. Januar 1988 schlossen A.________ (Beschwerdeführer) als Vermieter und
B.________ (Beschwerdegegner) als Mieter einen Vertrag über die Miete eines
Einfamilienhauses in C.________. Der Mietzins betrug monatlich Fr. 1'150.--.
Während der Dauer des Mietverhältnisses erhöhte der Beschwerdeführer den
Mietzins mehrmals: Im September 1990 kündigte er dem Beschwerdegegner brieflich
eine Erhöhung auf Fr. 1'360.-- pro Monat an unter Hinweis auf drei
Hypothekarzinserhöhungen seit Vertragsabschluss. Die Parteien unterzeichneten
einen vom Beschwerdeführer verfassten Zusatzvertrag zum Mietvertrag, worin ein
neuer Mietzins von monatlich Fr. 1'360.-- ab 1. April 1991 aufgeführt war. Mit
Schreiben vom 17. März 1992 erhöhte der Beschwerdeführer den Mietzins per 1.
Juli 1992 um weitere Fr. 150.-- auf Fr. 1'510.-- monatlich. Als Begründung
führte er die Teuerung des Eigenkapitals und die nicht immer ganz durchgeführte
Anpassung an die Hypothekarzinserhöhung an. In einem Schreiben vom 22. November
2000, das vom Beschwerdegegner unterzeichnet wurde, fasste der Beschwerdeführer
mit dem Beschwerdegegner mündlich getroffene Abmachungen zusammen. Am 12.
Dezember 2000 unterzeichneten die Parteien auf dem Formular des aargauischen
Hauseigentümerverbands einen neuen Mietvertrag mit einem Mietzins von Fr.
1'700.-- pro Monat ab 1. Januar 2001. Das Mietverhältnis endete am 31. Januar
2004.
B.
Am 1. Dezember 2004 erhob der Beschwerdegegner beim Bezirksgericht Laufenburg
Klage mit dem Antrag, der Beschwerdeführer sei zur Zahlung von Fr. 47'350.--
nebst Zins zu 5 % ab 1. Juni 1999 zu verpflichten, entsprechend den noch nicht
verjährten nichtigen Mietzinserhöhungen ab 1. Oktober 1994.
Mit Urteil vom 13. Dezember 2006 hiess das Bezirksgericht Laufenburg die Klage
teilweise gut und verpflichtete den Beschwerdeführer, dem Beschwerdegegner Fr.
7'030.-- nebst Zins zu 5 % seit dem 15. Juli 2002 zu zahlen. Das Gericht kam
zum Schluss, dass keine der vorgenommenen Mietzinserhöhungen mit dem von Art.
269d Abs. 1 OR vorgeschriebenen Formular erfolgt und der Beschwerdeführer der
Begründungspflicht für Mietzinserhöhungen nicht rechtsgenügend nachgekommen
sei. Dies habe die Nichtigkeit der Erhöhungen zur Folge. Der Grundsatz von Treu
und Glauben stehe einer Rückforderung für die beiden ersten Mietzinserhöhungen
jedoch entgegen; die Geltendmachung der Rückforderung für die letzte
Mietzinserhöhung per 1. Januar 2001 sei hingegen nicht rechtsmissbräuchlich.
C.
Das Obergericht des Kantons Aargau hiess die Appellation des Beschwerdegegners
teilweise gut und verpflichtete den Beschwerdeführer zur Bezahlung von Fr.
47'350.-- nebst Zins von 5 % seit dem 13. September 2004; die
Anschlussappellation des Beschwerdeführers wies es ab. Das Obergericht gelangte
zum Schluss, dass der Beschwerdegegner bei Zahlung der Mietzinse weder die
Formvorschriften noch die Anfechtungsmöglichkeiten gekannt habe und verneinte
ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Beschwerdegegners.
D.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 28. April 2008 beantragt der Beschwerdeführer
dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau vom 18. März
2008 sei aufzuheben und die Klage des Beschwerdegegners abzuweisen.
Eventualiter beantragt er die Rückweisung an die Vorinstanz zur Neubeurteilung.
Er rügt eine Verletzung von Art. 2 Abs. 2 und Art. 8 ZGB sowie von Art. 9 BV.
Der Beschwerdegegner schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz hat
auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Erwägungen:
1.
Die vorliegende Beschwerde hat einen Entscheid in Zivilsachen zum Gegenstand
(Art. 72 Abs. 1 BGG). Sie betrifft eine vermögensrechtliche Angelegenheit mit
einem Streitwert von mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in
Verbindung mit Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG). Die Vorinstanz hat als letzte
kantonale Instanz endgültig entschieden (Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG). Die
rechtzeitig eingereichte Beschwerde (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist grundsätzlich
zulässig. Unter Vorbehalt zulässiger Rügen (Art. 95 ff. BGG) und gehöriger
Begründung (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) ist daher auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Es prüft unter Berücksichtigung der allgemeinen Begründungspflicht der
Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) grundsätzlich nur die geltend gemachten
Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist
jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich
stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht
nicht mehr vorgetragen werden (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254 mit Hinweisen).
Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von
Grundrechten sowie von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht
prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise
vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E.
1.4.2 S. 254).
2.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Überdies muss die Behebung des Mangels für
den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue
Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als der
Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz
anfechten will, muss substantiiert darlegen, inwiefern die Voraussetzungen
einer Ausnahme gemäss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind und das Verfahren bei
rechtskonformer Ermittlung des Sachverhalts anders ausgegangen wäre;
andernfalls kann ein Sachverhalt, der vom im angefochtenen Entscheid
festgestellten abweicht, nicht berücksichtigt werden. Der Beschwerdeführer kann
sich dabei nicht damit begnügen, den bestrittenen Feststellungen eigene
tatsächliche Behauptungen gegenüberzustellen oder darzulegen, wie die Beweise
seiner Ansicht nach zu würdigen gewesen wären. Vielmehr hat er klar und
substantiiert aufzuzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die
Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen. Auf eine Kritik an den
tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht
genügt, ist nicht einzutreten (vgl. BGE 133 III 350 E. 1.3 S. 351, 393 E. 7.1
S. 398, 462 E. 2.4. S. 466).
2.3 Soweit der Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 8 ZGB rügt, genügt die
Begründung den Anforderungen von Art. 42 Abs. 2 BGG nicht. Er macht lediglich
geltend, die Nichtanhörung von Zeugen im vorinstanzlichen Verfahren verletze
Art. 8 ZGB, legt jedoch mit keinem Wort dar, welche Zeugen und wozu sie hätten
einvernommen werden sollen.
2.4 Die Vorinstanz stellte fest, der Beschwerdegegner habe bei der Zahlung der
Mietzinsen weder die Formvorschriften noch die Anfechtungsmöglichkeiten gekannt
noch zum Voraus auf die Anfechtung des erhöhten Mietzinses verzichtet. Der
Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz vor, diese Sachverhaltsfeststellung sei
unrichtig. Es dürfe erwartet werden, dass der Beschwerdegegner nach einer so
langen Dauer des Mietverhältnisses über solche minimalste Kenntnisse verfüge;
die Vorinstanz sei in überspitzten Formalismus verfallen. Der Beschwerdeführer
begnügt sich im Wesentlichen damit, seine Sichtweise aufzuzeigen und beruft
sich dabei auf verschiedene Tatsachen, die sich dem angefochtenen Entscheid
nicht entnehmen lassen. Er zeigt jedoch nicht auf, inwiefern die Feststellungen
der Vorinstanz offensichtlich unrichtig bzw. willkürlich im Sinne von Art. 9 BV
sein sollen. Auf die Rüge ist mangels hinreichender Begründung nicht
einzutreten.
Ferner ist der Verweis des Beschwerdeführers auf die Akten des kantonalen
Verfahrens unbeachtlich, hat doch die Begründung der Beschwerde in der Eingabe
selbst enthalten zu sein (BGE 126 III 198 E. 1d S. 201 mit Hinweis).
3.
Der Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz unter Berufung auf Art. 2 Abs. 2 ZGB
vor, sie habe zu Unrecht einzig auf den formalen Aspekt der Kenntnisnahme der
Anfechtungsmöglichkeit der Mietzinserhöhungen abgestellt. Es lägen Umstände
vor, die - entgegen dem angefochtenen Entscheid - ein rechtsmissbräuchliches
Verhalten des Beschwerdegegners nahelegen würden. Alle drei Mietzinserhöhungen
seien vom Beschwerdegegner vorbehaltlos akzeptiert worden. Mit seinem
Verhalten, insbesondere seinem Stillschweigen, habe er bei ihm, dem
Beschwerdeführer, ein schutzwürdiges Vertrauen erweckt und ihn daran gehindert,
zu irgendeinem Zeitpunkt den über 14 Jahre zurückliegenden formalen Mangel zu
beheben. Der Rückforderungsanspruch sei daher offensichtlich
rechtsmissbräuchlich. Eventualiter gelte es erneut die Einrede der Verjährung
zu prüfen (Art. 67 OR).
3.1 Nach Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den
nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen, indem er dem Mieter die
Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem
vom Kanton genehmigten Formular mitteilt. Verwendet der Vermieter nicht das
vorgeschriebene Formular, ist die Mietzinserhöhung nichtig (Art. 269d Abs. 2
lit. a OR). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind Mitteilungen von
Mietzinserhöhungen, welche nicht mit dem amtlichen Formular erfolgen, als
absolut nichtig anzusehen (vgl. BGE 130 III 504 E. 6.2 S. 511 und 123 III 70 E.
2a und 3d). Eine konsensuale Mietvertragsänderung kann zwar einen Verzicht auf
die Einhaltung der Formularpflicht rechtfertigen, setzt aber voraus, dass der
Mieter über die Anfechtungsmöglichkeit informiert war, dass er mit dem Verzicht
auf das Formular bewusst zum Voraus auf die Anfechtung verzichtet hat und
überdies ausgeschlossen werden kann, dass er unter Druck stand. Allein aus der
formellen Unterschrift des Mieters unter eine allenfalls vom Vermieter
vorbereitete Vertragsänderung kann nicht auf einen Verzicht auf die Einhaltung
der Formularpflicht und somit auf einen Konsens geschlossen werden (BGE 123 III
70 E. 3b S. 74).
Die absolute Nichtigkeit ist von Amtes wegen festzustellen und kann daher durch
den Mieter jederzeit geltend gemacht werden, selbst wenn er den erhöhten Zins
bereits bezahlt hat. Die Nichtigkeit der Mitteilung hat diejenige der
Mietzinserhöhung zur Folge, weshalb der Mieter die zuviel bezahlte Miete als
ungerechtfertigte Bereicherung (Art. 62 ff. OR) vom Vermieter zurückfordern
kann. Diese Rückforderung muss innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt, ab
welchem der Mieter vom Rückforderungsanspruch Kenntnis hat, spätestens aber
innerhalb von zehn Jahren geltend gemacht werden (Art. 67 OR; vgl. hierzu BGE
130 III 504 E. 6.2 S. 511).
Eine Ausnahme vom Rückforderungsrecht ist dann zuzulassen, wenn die Berufung
auf Formmängel rechtsmissbräuchlich ist (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Dies ist der Fall,
wenn der Mieter den Formmangel zwar erkannt hat, auf dessen Geltendmachung aber
verzichtet, um gegebenenfalls später daraus einen Nutzen zu ziehen. Bei der
Beurteilung der Frage, ob die Berufung auf Formnichtigkeit rechtsmissbräuchlich
ist, sind sowohl die näheren Umstände als auch die Art und Weise der
formungültigen Mietzinserhöhung zu berücksichtigen (vgl. BGE 123 III 70 E. 3c
und 3d S. 74 f.).
3.2 Der Beschwerdeführer kann nichts aus der Tatsache ableiten, dass der
Beschwerdegegner die Mietzinserhöhungen bzw. die neuen Verträge jeweils
unterschrieben hat, da er nach den für das Bundesgericht verbindlichen
Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG) nicht zum Voraus bewusst
auf die Anfechtung der Mietzinserhöhungen verzichtet hat und nicht über die
Anfechtungsmöglichkeit informiert war. Eine solche Kenntnis ist jedoch
Voraussetzung für ein rechtsmissbräuchliches Verhalten. Infolge der Unkenntnis
des Beschwerdegegners kann auch aus dem Umstand, dass er den erhöhten Mietzins
über Jahre hinweg vorbehaltlos bezahlt hat, kein Rechtsmissbrauch abgeleitet
werden, da der Mieter die Nichtigkeit von Mietzinserhöhungen jederzeit geltend
machen und die zuviel bezahlten Mietzinse vorbehältlich Art. 2 Abs. 2 ZGB
innerhalb der Verjährungsfrist zurückfordern kann (vgl. BGE 130 III 504 E. 6.2
S. 511). Schliesslich kann ein Rechtsmissbrauch auch nicht darin erblickt
werden, dass der Beschwerdegegner nach Aufsuchen eines Rechtsanwalts (gegen
Ende 2003) keine unmittelbare Beanstandung der Mietzinserhöhungen vorgenommen
habe. Die Geltendmachung einer Forderung innerhalb der Verjährungsfrist wäre
höchstens dann rechtsmissbräuchlich, wenn ganz besondere Umstände hinzukämen;
andernfalls würde das Rechtsinstitut der Verjährung weitgehend ausgehöhlt (BGE
116 II 428 E. 2 S. 431; 110 II 273 E. 2 S. 275). Solche Umstände lassen sich
dem angefochtenen Entscheid nicht entnehmen. Soweit der Beschwerdeführer
eventualiter eine Verletzung von Art. 67 OR rügt, zeigt er nicht auf, inwiefern
die Vorinstanz Bundesrecht verletzt haben soll, zumal die Verjährung mit der
Einreichung der Klage bei der Schlichtungsbehörde am 9. September 2004 vor
Ablauf eines Jahres seit Kenntnis des Bereicherungsanspruchs unterbrochen
worden ist und die Vorinstanz die Klage des Beschwerdegegners nur für die noch
nicht verjährten nichtigen Mietzinserhöhungen ab 1. Oktober 1994 gutgeheissen
hat.
Die Vorinstanz gelangte ohne Verletzung von Bundesrecht zum Schluss, dass die
Mietzinserhöhungen nichtig sind und kein Rechtsmissbrauch des Beschwerdegegners
vorliegt.
Es ist im Übrigen nicht ersichtlich, was der Beschwerdeführer aus der
Vertrauenshaftung zu seinen Gunsten ableiten will, handelt es sich dabei um die
Haftung eines vertragsfremden Dritten, die zum Tragen kommt, wenn der Dritte
schutzwürdiges Vertrauen erweckt und dieses anschliessend treuwidrig enttäuscht
(BGE 130 III 345 E. 2.1 S. 349 mit Hinweisen). Vorliegend bestand zwischen den
Parteien jedoch ein Vertragsverhältnis.
4.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der
Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art.
68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau,
Zivilgericht, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 7. Juli 2008
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Corboz Feldmann