I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.186/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_186/2008 /len
Urteil vom 18. August 2008
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesgerichter Kolly,
Gerichtsschreiber Gelzer.
Parteien
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Fürsprecher Michael Bader und Fürsprecherin Kathrin Straub,
gegen
X.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Fürsprecher Dr. Andreas Güngerich.
Gegenstand
Mietvertrag, Kündigung,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts
des Kantons Bern, Appellationshof, 1. Zivilkammer,
vom 11. Februar 2008.
Sachverhalt:
A.
Die Liegenschaft an der Strasse F.________ in Bern ist in sieben
Stockwerkeinheiten eingeteilt. Vier davon gehören C.H.________ resp. seiner
Ehefrau D.H.________, sowie ihrem gemeinsamen Sohn E.H.________, welche alle in
dieser Liegenschaft wohnen. Die restlichen drei Stockwerkeinheiten standen im
Eigentum von B.________, welche nach ihrer Heirat mit A.________ überwiegend in
Tunis lebte. Sie vermietete die Parterrewohnung seit 1970 der X.________ AG
(Mieterin). Dieser Mietvertrag wurde im Jahr 2002 bis zum 31. Oktober 2012
verlängert. Verwaltungsratspräsident der Mieterin ist C.H.________, der mit
B.________ befreundet war und von ihr mit der Vermögens- und
Liegenschaftsverwaltung betraut und testamentarisch als Willensvollstrecker
eingesetzt wurde. B.________ verstarb am 13. November 2003. Gegen ihre Tochter
aus erster Ehe erhob A.________ beim Gerichtskreis VIII Bern-Laupen am 24.
November 2004 eine Erbteilungsklage. In der Folge verlangte A.________ von
C.H.________ als Willensvollstrecker die Leistung von Abschlagszahlungen,
welche dieser verweigerte. Dagegen erhob A.________ Beschwerde, welche die
Regierungsstatthalterin von Bern mit Entscheid vom 30. September 2005 abwies.
Am 1. Februar 2006 reichte A.________ gegen C.H.________ wegen Verdachts der
Veruntreuung eine Strafanzeige ein. Das gerichtliche Verfahren betreffend die
Erbteilung wurde am 8. Februar 2006 durch einen Vergleich beendet, der die
Übertragung der drei Stockwerkeinheiten an der Strasse F.________ auf
A.________ vorsah. Dieser wurde damit Vermieter und kündigte am 3. Oktober 2006
den Mietvertrag mit der Mieterin aus wichtigem Grund per 30. April 2007. Zur
Begründung führte er hauptsächlich die tiefe Zerrüttung und gegenseitige
Feindschaft zwischen ihm und C.H.________ an.
Auf Ersuchen der Mieterin hob das Mietamt der Stadt Bern mit Entscheid vom 23.
November 2006 die am 3. Oktober 2006 per 30. April 2007 ausgesprochene
Kündigung auf.
B.
Am 18. Dezember 2006 klagte der Vermieter (Kläger) beim Gerichtskreis VIII
Bern-Laupen gegen die Mieterin (Beklagte) mit den Begehren, der Entscheid des
Mietamtes der Stadt Bern vom 23. November 2006 sei aufzuheben und es sei
festzustellen, dass die am 3. Oktober 2006 ausgesprochene Kündigung des Klägers
gültig sei.
Mit Urteil vom 23. November 2006 wies der Gerichtspräsident 1 des
Gerichtskreises VIII Bern-Laupen die Klage ab. Dieses Urteil wurde auf
Appellation des Klägers hin vom Obergericht des Kantons Bern, Appellationshof,
am 11. Februar 2008 bestätigt.
C.
Der Kläger (Beschwerdeführer) erhebt Beschwerde in Zivilsachen mit den
Begehren, das Urteil des Obergerichts des Kantons Bern vom 11. Februar 2008 sei
aufzuheben und es sei festzustellen, dass die gegenüber der Beklagten
(Beschwerdegegnerin) am 3. Oktober 2006 per 30. April 2007 ausgesprochene
Kündigung gültig sei.
Die Beschwerdegegnerin stellt die Anträge, auf die Beschwerde sei nicht
einzutreten, eventualiter sei diese abzuweisen. Bei Gutheissung der Beschwerde
sei die Sache zur Fortsetzung des Verfahrens an den Gerichtspräsidenten 1 des
Gerichtskreises VIII Bern-Laupen zurückzuweisen. Das Obergericht verzichtet auf
eine Vernehmlassung.
Erwägungen:
1.
Der bei mietrechtlichen Fällen erforderliche Streitwert von Fr. 15'000.-- (Art.
74 Abs. 1 lit. a BGG) wird bei einer umstrittenen Vertragsdauer von 66 Monaten
und einem monatlichen Mietzins von Fr. 2'400.-- zuzüglich Nebenkosten bei
weitem überschritten (vgl. Art. 271a Abs. 1 lit. e OR; Urteil 4C.198/2004 vom
6. Juli 2004, E. 2.2; BGE 111 II 384 E. 1). Da auch die übrigen Voraussetzungen
gegeben sind, ist auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde
einzutreten.
2.
2.1 Nach Art. 266g Abs. 1 OR können die Parteien das Mietverhältnis aus
wichtigen Gründen mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt
kündigen. Die Gründe müssen inhaltlich so beschaffen sein, dass der kündigenden
Partei nach objektiver Beurteilung die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis
zur nächsten vertraglich vorgesehenen Auflösungsmöglichkeit nicht mehr
zugemutet werden kann. Ob wichtige Gründe eingetreten sind, hat der Richter
gemäss Art. 4 ZGB nach Recht und Billigkeit zu entscheiden. Dabei hat er die
für die vorzeitige Vertragsauflösung angeführten Gründe gegenüber dem Grundsatz
der Verbindlichkeit der Verträge, der Rechtssicherheit sowie den Interessen der
Gegenpartei an der Aufrechterhaltung des Vertrages abzuwägen (BGE 122 III 262
E. 2a/aa S. 266; vgl. auch Urteil 4C.375/2000 vom 31. August 2001 E. 3a, publ.
in: Pra 2001 Nr. 177 S. 1073 ff.). Solche Ermessensentscheide überprüft das
Bundesgericht an sich frei. Es übt dabei aber Zurückhaltung und schreitet nur
ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten
Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den
Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie
umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden
müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als
offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 130
III 28 E. 4).
2.2 Das Obergericht ging davon aus, eine unerträglich gewordene Feindschaft der
Parteien könne einen wichtigen Grund zu einer vorzeitigen Kündigung eines
Mietvertrages bilden. Gestützt auf das Beweisverfahren sei anzunehmen, zwischen
dem Beschwerdeführer und C.H.________ bestehe eine eigentliche Feindschaft, da
dieser dem Beschwerdeführer seit der Erkrankung von dessen Ehefrau das Leben
schwer gemacht habe. Der Beschwerdegegnerin sei das Verhalten von C.H.________
zuzurechnen, da er seine Handlungen als Privatperson nicht klar von seiner
Funktion als Organ der Beschwerdegegnerin getrennt habe. Dennoch sei dem
Beschwerdeführer die Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar. Zwar dürfte
das feindschaftliche Verhältnis zwischen dem Beschwerdeführer und C.H.________
auch in Zukunft weiter bestehen. Jedoch seien inzwischen die erbrechtlichen
Angelegenheiten abgeschlossen worden. Sobald im Prozess gegen die
Stockwerkeigentümergemeinschaft die Mehrheitsverhältnisse geklärt seien, falle
auch dieser Konfliktherd weg. Alsdann dürfte ein Stück weit Ruhe in die Strasse
F.________ einkehren. Der Beschwerdeführer habe denn auch selbst erklärt, er
könne sich trotz allem vorstellen, weiterhin dort zu wohnen. Die Vorinstanz
fuhr fort, der Beschwerdeführer habe seinen Wohnsitz in Tunesien und halte sich
nicht durchgehend in Bern auf. Im Rahmen der Erbteilung habe er noch eine
weitere Liegenschaft übernommen, so dass er für den Aufenthalt in der Schweiz
nicht zwingend auf seine Wohnung an der Strasse F.________ angewiesen sei.
C.H.________ bleibe als Stockwerkeigentümer auch bei einer Auflösung des
umstrittenen Mietverhältnisses Nachbar an der Strasse F.________, weshalb sich
mit der Kündigung an der gegebenen Situation kaum etwas ändere. Das einzige
Interesse des Beschwerdeführers an der Auflösung des Mietvertrages liege darin,
der Beschwerdegegnerin und damit C.H.________ zu verwehren, das Eigentum des
Beschwerdeführers zu benutzen. Demgegenüber habe die Beschwerdegegnerin ein
überwiegendes Interesse an der Weiterführung des Mietverhältnisses, da sie ihr
Geschäft über dreissig Jahre im gemieteten Lokal betreibe und ein Umzug mit
grossen Umtrieben und wohl auch erheblichen wirtschaftlichen Einbussen
verbunden sein dürfte. Zwar sei der Umzug früher oder später unvermeidlich.
Indessen könne er bis im Jahr 2012 gut vorbereitet und der Klientschaft
angekündigt werden. Bei einer Weiterführung des Mietverhältnisses bis zu diesem
Termin seien die Chancen höher, in der gleichen Gegend ein geeignetes
Geschäftslokal zu finden. Die verbleibende Mietdauer sei im Übrigen im
Vergleich mit der Zeitspanne, in der die Liegenschaft bereits von der
Beschwerdegegnerin gemietet wurde, relativ kurz, was dafür spreche, dass es für
den Beschwerdeführer zumutbar sei, das Ende des Mietverhältnisses abzuwarten.
Schliesslich entspreche auch dem Willen der verstorbenen Ehefrau des
Beschwerdeführers, dass die Beschwerdegegnerin ihr Geschäft bis im Jahr 2012 im
Mietlokal betreiben könne. An der Zumutbarkeit der Weiterführung des
Mietverhältnisses ändere auch die zonenwidrige Nutzung nichts, da dem
Beschwerdeführer daraus keine Nachteile erwachsen würden.
2.3 Der Beschwerdeführer rügt, das Obergericht habe bei der Interessenabwägung
den Sachverhalt in zwei Punkten offensichtlich unrichtig bzw. unvollständig
festgestellt. Zum einen sei das Obergericht von einem bis 2012 befristeten
Mietverhältnis ausgegangen und habe dabei übersehen, dass der schriftliche
Mietvertrag zwar vorerst eine feste Vertragsdauer bis zum 31. Oktober 2012
vorsehe, er aber grundsätzlich unbefristet sei.
2.4 Gemäss dem schriftlichen Mietvertrag vom 23. Januar 2002 dauert das
Mietverhältnis fest bis 31. Oktober 2012 und kann mit einer Kündigungsfrist von
12 Monaten erstmals auf diesen Zeitpunkt gekündigt werden; eine Kündigung nach
Ablauf der festen Vertragsdauer ist auf jedes Monatsende möglich.
Der Mietvertrag schloss damit eine Weiterführung des Mietverhältnisses nach dem
31. Oktober 2012 nicht aus, erlaubte jedoch - wie der Beschwerdeführer zu Recht
anführt - die ordentliche Kündigung auf das Ende der festen Vertragsdauer, was
bezüglich der Zumutbarkeit der Weiterführung entscheidend ist.
2.5 Als weiteren Fehler in der Sachverhaltsfeststellung des Obergerichts
kritisiert der Beschwerdeführer die Angabe, er verfüge in Bern noch über eine
andere Liegenschaft, weshalb er nicht zwingend an der Strasse F.________ wohnen
müsse. Das Obergericht habe dabei ausser Acht gelassen, dass es sich bei dieser
Liegenschaft um ein billiges Haus mit 6 oder 7 Wohnungen in einem
unansehnlichen Aussenquartier von Bern an der viel befahrenen Strasse
G.________ handle.
2.6 Ob diese Angaben zutreffen, kann offen bleiben, weil nicht
entscheidrelevant ist, ob der Beschwerdeführer in Bern über eine für ihn
zumutbare Alternativwohnung verfügt (vgl. E. 4.1 hiernach).
3.
3.1 In rechtlicher Hinsicht rügt der Beschwerdeführer, das Obergericht habe
Art. 266g OR bzw. Art. 4 ZBG verletzt, indem es bei der Interessenabwägung den
rechtserheblichen Umstand nicht berücksichtigt habe, dass die
Beschwerdegegnerin über das Jahr 2012 hinaus auch noch eine mehrjährige
Mieterstreckung gemäss Art. 272 Abs. 1 OR verlangen könne.
3.2 Die Rüge ist unbegründet. Mit Bezug auf die Frage der Gültigkeit der
erfolgten Kündigung ist die Interessenabwägung ausschliesslich mit Blick auf
den ordentlichen Kündigungstermin des 31. Oktober 2012 vorzunehmen. Dabei ist
nicht erheblich, dass die Beschwerdegegnerin für die Zeit danach allenfalls
eine Mieterstreckung verlangen könnte, da bezüglich dieses künftigen Gesuchs
gemäss Art. 272 OR eine neue Interessenabwägung erforderlich ist.
3.3 Sodann bringt der Beschwerdeführer vor, das Obergericht habe nicht
beachtet, dass C.H.________ mit seinem Geschäft ohnehin werde umziehen müssen.
Dieser Einwand ist offensichtlich unbegründet. Das Obergericht hat diesen
Umstand ausdrücklich erwähnt und damit berücksichtigt.
3.4 Weiter rügt der Beschwerdeführer, das Obergericht habe übersehen, dass die
wirtschaftlichen Folgen der ausserordentlichen Kündigung in Art. 266g Abs. 2 OR
geregelt seien und damit die Möglichkeit entfalle, diese gleichzeitig bei der
Interessenabwägung zu berücksichtigen.
Gemäss Art. 266g Abs. 2 OR bestimmt der Richter die vermögensrechtlichen Folgen
der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. Diese Regelung
verbietet nicht, bei der Interessenabwägung bezüglich der Zulässigkeit der
Kündigung deren wirtschaftliche Auswirkungen für die betroffene Partei zu
berücksichtigen.
3.5 Der Beschwerdeführer führt an, C.H.________ und seine Ehefrau hätten nie
damit gerechnet, dass der Beschwerdeführer Eigentümer der gemieteten
Geschäftsräume werde, da diese seit langem im Eigentum der Stieftochter des
Beschwerdeführers gestanden hätten und niemand erwartet habe, dass diese die
Stockwerkeinheiten an der Strasse F.________ auf Anrechnung an den Erbteil
offeriere. Das Obergericht hätte diesen Umstand berücksichtigen müssen.
Der Beschwerdeführer legt indessen nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich,
inwiefern die Vorhersehbarkeit seines Eintritts in das Mietverhältnis einen
Einfluss auf die Zumutbarkeit bezüglich dessen Weiterführung haben soll.
3.6 Alsdann bringt der Beschwerdeführer vor, das Obergericht habe nicht
beachtet, dass er erst im März Eigentümer und Vermieter der strittigen
Stockwerkeinheit geworden sei und das Mietverhältnis mit ihm nicht lange
gedauert habe.
Dabei verkennt der Beschwerdeführer, dass das Obergericht im Rahmen der Prüfung
des Interesses der Mieterin an der Fortsetzung des Mietverhältnisses dessen
bisherige Dauer berücksichtigte. Wer Eigentümer der Mietsache war, ist dabei
nicht relevant.
4.
4.1 Nach Auffassung des Beschwerdeführers hat das Obergericht mit der Erwägung
betreffend das Haus des Beschwerdeführers an der Strasse G.________ sachfremde
Kriterien in die Interessenabwägung einbezogen. Er könne und müsse ja ohnehin
damit leben, dass er bei seinen Besuchen in Bern an der Strasse F.________
unter einem Dach mit der Familie H.________ wohne. Nicht leben könne er
hingegen damit, dass er seinen Feinden auch noch eine seiner Wohnungen zum
Gebrauch überlassen müsse. Dies habe für ihn etwas Demütigendes.
Mit diesen Ausführungen bestätigt der Beschwerdeführer, dass die gemeinsame
Nutzung des Hauses an der Strasse F.________ für ihn weiterhin zumutbar ist,
weshalb seiner Möglichkeit, in Bern allenfalls eine andere seiner
Liegenschaften zu bewohnen, tatsächlich keine entscheidende Bedeutung zukommt.
Dies hat das Obergericht jedoch erkannt, wenn es mit dem Beschwerdeführer davon
ausgeht, sein Interesse an der Auflösung des Mietverhältnisses beziehe sich
einzig darauf, dass sein Eigentum nicht mehr durch die Beschwerdegegnerin, bzw.
C.H.________ benutzt werde.
4.2 Alsdann bringt der Beschwerdeführer vor, auch die Beachtung des
mutmasslichen Willens der verstorbenen Ehefrau sei nicht sachgerecht. Ob dies
zutrifft, kann offen bleiben, da das Obergericht den Willen der Ehefrau
lediglich zur Bestätigung der bereits vorgenommenen Interessenabwägung erwähnt.
5.
5.1 Schliesslich hält der Beschwerdeführer das angefochtene Urteil im Ergebnis
für stossend ungerecht. Er sei heute bereits 69-jährig, weshalb ihm ein
Verbleiben der Beschwerdegegnerin in der Liegenschaft bis im Jahre 2012 mit der
Möglichkeit einer mehrjährigen Mieterstreckung sicher nicht zuzumuten sei.
Dagegen sei der Beschwerdegegnerin, welche um die Umtriebe eines Umzugs ohnehin
nicht herumkomme, zuzumuten, sofort neue Geschäftsräume zu suchen.
Damit legt der Beschwerdeführer nicht dar, weshalb für ihn die Weiterführung
des Mietverhältnisses unerträglich sein soll. Dies ist auch nicht ersichtlich,
zumal dessen Auflösung für ihn anerkanntermassen praktisch kaum etwas ändert.
Das Obergericht hat das ihm zustehende Ermessen nicht überschritten, wenn es
das Vorliegen eines wichtigen Grundes zur vorzeitigen Kündigung verneinte.
6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens wird der Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren
kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 6'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern,
Appellationshof, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 18. August 2008
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Der Gerichtsschreiber:
Klett Gelzer