I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.17/2008
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_17/2008 /len
Urteil vom 14. März 2008
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Kiss,
Gerichtsschreiberin Hürlimann.
Parteien
X.________ SA,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Armin Zucker,
gegen
Y.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jürg P. Müller.
Gegenstand
Erstreckung des Mietverhältnisses,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern, I. Kammer als
Appellationsinstanz,
vom 26. November 2007.
Sachverhalt:
A.
Zwischen der Y.________ AG (Klägerin und Beschwerdegegnerin) als Vermieterin
und der X.________ SA (Beklagte und Beschwerdeführerin) als Mieterin bestand
ein bis zum 31. Dezember 2005 befristetes Mietverhältnis betreffend ein
Ladenlokal für den Verkauf von Bekleidungsartikeln im EG sowie einen Lagerraum
im 1. UG in der Stadt Luzern. In den Jahren 2004 und 2005 führten die Parteien
Verhandlungen über den Abschluss eines neuen Mietvertrags für die Zeit ab dem
1. Januar 2006, ohne eine Einigung zu erzielen. Der Mietgegenstand wurde von
der Beschwerdegegnerin in der Folge mit Vertrag vom 2. November 2005 an die
Z.________ GmbH weiter vermietet.
B.
Mit Entscheid vom 24. November 2005 bewilligte die Schlichtungsbehörde für
Miete und Pacht eine erstmalige Erstreckung bis zum 30. Juni 2006. Beide
Parteien zogen diesen Entscheid an das Amtsgericht Luzern-Stadt weiter. Die
Beschwerdegegnerin beantragte eine einmalige angemessene Erstreckung von
maximal neun Monaten, eventuell sei der Vertrag erstmals angemessen, jedoch
maximal um vier Monate zu erstrecken. Die Beschwerdeführerin ihrerseits
beantragte eine erstmalige Erstreckung von 18 Monaten.
Mit Entscheid vom 24. August 2006 wies die Schlichtungsbehörde für Miete und
Pacht das Begehren der Beschwerdeführerin um Zweiterstreckung ab. Die
Beschwerdeführerin gelangte daraufhin an das Amtsgericht mit dem Antrag, das
Mietverhältnis sei ein zweites Mal bis zum 31. Dezember 2008 zu erstrecken. Die
Beschwerdegegnerin widersetzte sich diesem Begehren.
Das Amtsgericht vereinigte die drei Klagen (jene der Beschwerdegegnerin und der
Beschwerdeführerin gegen den Entscheid der Schlichtungsbehörde vom 24. November
2005 und jene der Beschwerdeführerin gegen den Entscheid der
Schlichtungsbehörde vom 24. August 2006) zu einem Verfahren. Mit Urteil vom 21.
März 2007 erstreckte es das Mietverhältnis erstmals um 15 Monate und wies das
Begehren um Zweiterstreckung ab.
C.
Mit Appellation vom 10. April 2007 beantragte die Beschwerdeführerin dem
Obergericht des Kantons Luzern, der Entscheid des Amtsgerichts Luzern-Stadt sei
aufzuheben und es sei das Mietverhältnis erstmalig bis 31. Dezember 2007 zu
erstrecken, unter Einräumung der Möglichkeit zur vorgängigen Kündigung durch
die Beschwerdeführerin mit einer einmonatigen Frist auf Ende eines jeden
Monats. Für den Fall der Abweisung der verlangten erstmaligen Erstreckung sei
das Mietverhältnis endgültig und definitiv bis 31. Dezember 2008 zu erstrecken,
unter Einräumung der Möglichkeit zur vorgängigen Kündigung durch die
Beschwerdeführerin mit einer einmonatigen Frist auf Ende jeden Monats. In ihrer
Appellationsbegründung stellte die Beschwerdeführerin demgegenüber die Anträge,
der Entscheid des Amtsgerichts Luzern-Stadt sei aufzuheben und das
Mietverhältnis sei erstmalig bis 31. Dezember 2007 sowie zweitmalig bis 31.
Dezember 2008 zu erstrecken, jeweils unter Einräumung der Möglichkeit zur
vorgängigen Kündigung durch die Beschwerdeführerin mit einer einmonatigen Frist
auf Ende jeden Monats. Bei Abweisung der verlangten erstmaligen Erstreckung sei
das Mietverhältnis endgültig und definitiv bis 31. Dezember 2008 zu erstrecken,
unter Einräumung der Möglichkeit zur vorgängigen Kündigung durch die
Beschwerdeführerin mit einer einmonatigen Frist auf Ende eines jeden Monats.
Mit Urteil vom 26. November 2007 erstreckte das Obergericht des Kantons Luzern
das Mietverhältnis erstmalig um fünfzehn Monate bis zum 31. März 2007 (Ziffer
1) und wies das Begehren um Zweiterstreckung ab (Ziffer 2). Es liess offen, ob
die in der Appellationsbegründung modifizierten Anträge neu oder in jenen der
Appellationserklärung vom 10. April 2007 mitenthalten seien. Mit Bezug auf die
erstmalige Erstreckung kam es zum Schluss, die von der Beschwerdeführerin
geltend gemachte Quartierverbundenheit sei nur bei Mietverhältnissen von
mindestens zehn Jahren zu berücksichtigen und die besonderen Anforderungen der
Beschwerdeführerin an das Mietobjekt liessen sich mit gewissen Abstrichen auch
an anderen Standorten in der Stadt Luzern erfüllen. Der Entscheid der ersten
Instanz, das Mietverhältnis erstmalig um fünfzehn Monate zu erstrecken, sei
deshalb nicht zu beanstanden. Mit Bezug auf die Zweiterstreckung erwog es, die
Beschwerdegegnerin habe der Beschwerdeführerin rechtzeitig und hinreichend
konkret ein gleichwertiges Ersatzobjekt angeboten. Die Abweisung der
Zweiterstreckung im Sinn eines Ermessensentscheids des Amtsgerichts sei demnach
zu Recht erfolgt.
D.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 18. Januar 2008 stellt die Beschwerdeführerin
folgende Rechtsbegehren:
1. Ziffer 1, 2 und 3 des Urteilsspruchs des Urteils vom 26. November 2007 der
I. Kammer des Obergerichts des Kantons Luzern als Appellationsinstanz seien
aufzuheben.
2. Es sei das Mietverhältnis erstmalig bis 31. Dezember 2007 zu erstrecken.
3. Es sei das Mietverhältnis zweitmalig bis 31. Dezember 2008 zu erstrecken,
unter Einräumung der Möglichkeit zur vorgängigen Kündigung durch die
Beschwerdeführerin mit einer einmonatigen Frist auf Ende eines jeden Monats.
4. Bei Abweisung einer erstmaligen Erstreckung i.S. von Ziffer 2 sei das
Mietverhältnis endgültig und definitiv bis 31. Dezember 2008 zu erstrecken,
unter Einräumung der Möglichkeit zur vorgängigen Kündigung durch die
Beschwerdeführerin mit einer einmonatigen Frist auf Ende eines jeden Monats.
5. Eventualiter sei die Sache an die erste Instanz, das Amtsgericht Luzern, zur
weiteren Abklärung des Sachverhaltes zurückzuweisen.
6. Der Beschwerde sei im Umfang der Anträge die aufschiebende Wirkung zu
erteilen. ..."
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 9 und 29 Abs. 2 BV sowie
von Art. 272 Abs. 2 lit. a und b, Art. 272a Abs. 2 bzw. Art. 274d Abs. 3 OR und
von Art. 4 ZGB.
E.
Die Beschwerdegegnerin beantragt in ihrer Antwort, die Beschwerde sei
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann, und es sei demgemäss das
Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern vom 26. November 2007 zu bestätigen.
Der Beschwerdeführerin wurde auf Gesuch hin die Möglichkeit der Stellungnahme
zur Eingabe der Beschwerdegegnerin eingeräumt; sie reichte ihre Vernehmlassung
am 7. März 2008 ein.
Das Obergericht beantragt in seiner Vernehmlassung die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist.
F.
Mit Verfügung vom 31. Januar 2008 erteilte das Bundesgericht der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung.
Erwägungen:
1.
1.1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde geltend gemachten
Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine
Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen und es kann
eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden
Begründung abweisen (vgl. BGE 132 II 257 E. 2.5 S. 262; 130 III 136 E. 1.4 S.
140). Immerhin prüft das Bundesgericht, unter Berücksichtigung der allgemeinen
Begründungspflicht der Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur
die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu
offensichtlich sind. Es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine
erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu
untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden. Eine
qualifizierte Rügepflicht gilt jedoch hinsichtlich der Verletzung von
Grundrechten. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in
der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2
BGG). Im Anwendungsbereich dieser Bestimmung ist die Praxis zum Rügeprinzip
gemäss Art. 90 Abs. 1 lit. b OG weiterzuführen (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 und E.
1.4.2 S. 254 mit Verweisen). Soweit die Ausführungen in der Beschwerde diesen
Anforderungen nicht genügen, sind sie nicht zu hören.
1.2 Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt
zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese
Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Abs. 2). Die Voraussetzungen für eine Sachverhaltsrüge nach Art.
97 Abs. 1 BGG und für eine Berichtigung des Sachverhalts von Amtes wegen nach
Art. 105 Abs. 2 BGG stimmen im Wesentlichen überein. Soweit es um die Frage
geht, ob der Sachverhalt willkürlich oder unter verfassungswidriger Verletzung
einer kantonalen Verfahrensregel ermittelt worden ist, sind strenge
Anforderungen an die Begründungspflicht der Beschwerde gerechtfertigt.
Entsprechende Beanstandungen sind vergleichbar mit den in Art. 106 Abs. 2 BGG
genannten Rügen. Demzufolge genügt es nicht, einen von den tatsächlichen
Feststellungen der Vorinstanz abweichenden Sachverhalt zu behaupten. Vielmehr
ist in der Beschwerdeschrift nach den erwähnten gesetzlichen Erfordernissen
darzulegen, inwiefern diese Feststellungen willkürlich bzw. unter Verletzung
einer verfahrensrechtlichen Verfassungsvorschrift zustande gekommen sind.
Andernfalls können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der von den
Feststellungen im angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden
(BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.).
2.
Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder
unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für
ihn eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht
zu rechtfertigen wäre. Der Entscheid über die Gewährung oder die Verweigerung
einer Mieterstreckung beruht weitgehend auf richterlichem Ermessen. Solche
Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht zwar an sich frei. Es übt dabei
aber Zurückhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in
Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie
Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle
hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht
gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in
Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in
stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 125 III 226 E. 4b S. 230; 130 III 28
E. 4.1 S. 32, je mit Hinweisen).
3.
Die Beschwerdeführerin rügt zunächst mit Bezug auf die Ersterstreckung, die
Vorinstanz habe Art. 272 Abs. 2 OR und Art. 4 ZGB sowie Art. 29 Abs. 2 BV
verletzt, indem sie den Härtegrund der Quartiergebundenheit mit der Begründung
nicht geprüft habe, das Mietverhältnis habe weniger als zehn Jahre gedauert.
3.1 Der Entscheid über die Mieterstreckung beruht gemäss Art. 272 Abs. 2 OR auf
einer Interessenabwägung. Zu berücksichtigen ist dafür unter anderem die Dauer
des Mietverhältnisses (Art. 272 Abs. 2 lit. b OR). In diesem Zusammenhang sieht
die Lehre bei langandauernden Mietverhältnissen eine Härte im drohenden Verlust
der Quartierbezogenheit, sofern eine solche in den vergangenen Jahren für den
Mieter entstanden ist (Higi, Zürcher Kommentar, N. 146 zu Art. 272 OR; vgl.
auch SVIT-Kommentar, 2. Aufl. 1998, N. 19 zu Art. 272 OR; Lachat/Stoll/Brunner,
Mietrecht für die Praxis, 6. Aufl. 2005, S. 566, Randnr. 3.5; Weber, Basler
Kommentar, 4. Aufl. 2007, N. 8 zu Art. 272 OR; Lachat, Commentaire romand, N.
11 zu Art. 272 OR). In diesem Zusammenhang ist etwa die Rede von einem
Mietverhältnis "von zehn Jahren und mehr" (Higi, a.a.O., N. 146 zu Art. 272
OR), einem "jahrzehntealten" Mietverhältnis (Weber, a.a.O., N. 8 zu Art. 272 OR
unter Hinweis auf Urteil 4C.28/2006 vom 26. Juni 2006 E. 3; Zihlmann, Das
Mietrecht, 2. Aufl. 1995, S. 233 f.) oder einem "sehr langen" Mietverhältnis
(Anita Thanei, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Zürich 1990, S. 23).
3.2 Das Obergericht hat eine Quartiergebundenheit verneint mit der Begründung,
das Mietverhältnis habe weniger als zehn Jahre gedauert; es berief sich dafür
auf die zitierte Kommentarstelle bei Higi. Entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin hat sich die Vorinstanz damit durchaus mit dem Aspekt der
Quartiergebundenheit befasst. Es ist in Anbetracht der wiedergegebenen
Lehrmeinungen nicht ersichtlich, inwiefern sie ihr Ermessen nicht im zulässigen
Rahmen ausgeübt haben soll (vgl. E. 2). Die Rüge ist unbegründet. Ebenso wenig
liegt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor.
4.
Weiter rügt die Beschwerdeführerin mit Bezug auf die Zweiterstreckung
sinngemäss die Feststellung des Obergerichts als willkürlich, wonach der
Beschwerdeführerin das Objekt A.________ als Ersatz angeboten worden sei.
Darüber hinaus rügt sie eine Verletzung von Art. 274d Abs. 3 OR und von Art. 29
Abs. 2 BV.
4.1 Soweit Willkür in der Ermittlung des Sachverhalts geltend gemacht wird, ist
zu beachten, dass dem Sachrichter in der Beweiswürdigung ein breiter
Ermessensspielraum zusteht; der Beschwerdeführer hat daher darzulegen,
inwiefern das kantonale Gericht sein Ermessen missbraucht, insbesondere
offensichtlich unhaltbare Schlüsse gezogen (BGE 129 I 8 E. 2.1 S. 9; 119 Ia 197
E. 1d S. 201; 118 Ia 28 E. 1b S. 30; 101 Ia 298 E. 5 S. 306; 98 Ia 140 E. 3a S.
142 mit Hinweisen), erhebliche Beweise übersehen oder willkürlich ausser Acht
gelassen habe (BGE 129 I 8 E. 2.1 S. 9; 112 Ia 369 E. 3 S. 371; 100 Ia 119 E. 4
S. 127). Dagegen genügt es nicht, wenn der Beschwerdeführer lediglich einzelne
Beweise anführt, die er anders als im angefochtenen Entscheid gewichtet wissen
möchte.
4.2 Das Obergericht stützte sich einerseits auf die in der Appellationsantwort
von der Beschwerdegegnerin vorgenommene und von der Beschwerdeführerin in ihrer
Replik nicht bestrittene Darstellung über ein Treffen zwischen B.________ und
C.________ am 17. Mai 2006 in einem Restaurant in Zürich, bei dem B.________
C.________ das bereits am 11. April 2006 zugestellte Factsheet "A.________"
erneut zur Prüfung vorgelegt habe, C.________ sich jedoch gegen den darin
angebotenen Standort ausgesprochen und das Factsheet daher nicht angenommen
habe. Andererseits hielt das Obergericht das Zugeständnis der
Beschwerdeführerin an der erstinstanzlichen Beweisverhandlung vom 17. August
2006 für massgebend, dass ihr das Ersatzobjekt im Mai 2006 angeboten worden
war. Der blosse Hinweis der Beschwerdeführerin, sie habe in der
Appellationsbegründung festgehalten, ihr Einwand, dass ihr die Lokalität
A.________ nicht angeboten worden sei, sei nie substanziiert widerlegt worden,
bzw. aus der Zeugenaussage von D.________ ergebe sich, dass kein Angebot
erfolgt sei, vermag den Anforderungen an die Begründung der Willkürrüge nicht
zu genügen. Das Obergericht hat den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht
verletzt, als es auf die beantragte Befragung der Zeugen B.________ und
C.________ über ihr Gespräch vom 17. Mai 2006 verzichtete, woraus sich nach
Ansicht der Beschwerdeführerin ergeben hätte, dass kein konkretes Angebot
erfolgt sei. Das aus diesem Anspruch fliessende Recht, mit Beweisanträgen
gehört zu werden, besteht nur, soweit die Anträge erheblich sind (BGE 131 I 153
E. 3 S. 157; 127 I 54 E. 2b S. 56; 124 I 241 E. 2 S. 242, je mit Hinweisen). Da
das Obergericht insbesondere durch das Zugeständnis der Beschwerdeführerin zur
Überzeugung gelangte, dass ein Angebot erfolgte, ist diese Voraussetzung nicht
erfüllt. Soweit die Beschwerdeführerin mit ihrem Hinweis auf Art. 9 BV
sinngemäss rügen sollte, das Obergericht habe damit eine willkürliche
antizipierte Beweiswürdigung vorgenommen, genügt sie den
Begründungsanforderungen nicht. Schliesslich ist nicht ersichtlich, inwiefern
das Obergericht Art. 274d Abs. 3 OR verletzt haben soll. Dass die
Beschwerdeführerin mit den Sachverhaltsfeststellungen des Obergerichts nicht
einverstanden ist, bedeutet nicht, dass das Gericht seiner Pflicht, den
Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln, nicht nachgekommen ist.
5.
Weiter macht die Beschwerdeführerin hinsichtlich der Zweiterstreckung geltend,
das Obergericht habe Art. 272a Abs. 2 OR und Art. 4 ZGB verletzt, als es davon
ausging, dass das Angebot des Ersatzobjekts hinreichend konkret gewesen sei.
5.1 Nach Art. 272a Abs. 2 OR ist die Erstreckung in der Regel ausgeschlossen,
wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz für die Wohn- und
Geschäftsräume anbietet. Damit der Mieter das Ersatzobjekt auf Gleichwertigkeit
bzw. seine objektiven Bedürfnisse überprüfen kann, muss es ihm konkret
bezeichnet werden (Higi, a.a.O., N. 77 zu Art. 272a OR; SVIT-Kommentar, a.a.O.,
N. 21 zu Art. 272a OR; vgl. auch Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 576, Randnr.
4.8, wonach der Mieter die angebotenen Ersatzräumlichkeiten so schnell wie
möglich anzusehen hat).
5.2 Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz war das Ersatzobjekt
auf dem der Beschwerdeführerin übermittelten Factsheet umfassend bezeichnet;
insbesondere waren Mietfläche, Mietzins, Nebenkosten, Bezugstermin und die
Grösse der Lagerfläche ersichtlich. Immerhin fehlten Angaben zur Mietdauer und
zur Person der Vermieterschaft. Das Obergericht kam zum Schluss, dass das
Angebot dennoch nicht ungenügend gewesen sei, da es Sache der
Beschwerdeführerin gewesen wäre, das Angebot näher zu prüfen, wobei zweifellos
auch diese Punkte zur Sprache gekommen wären. Die Beschwerdeführerin blieb
jedoch passiv und prüfte das Ersatzobjekt in keiner Art und Weise. Es ist nicht
ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz damit Art. 272a Abs. 2 OR bzw. Art. 4 ZGB
verletzt haben soll. Der Auffassung der Beschwerdeführerin, aus Art. 272a Abs.
2 OR lasse sich nicht ableiten, dass es Sache des Mieters sei, das angebotene
Ersatzobjekt zu prüfen, kann jedenfalls nicht gefolgt werden. Schliesst der
Mieter ein angebotenes Ersatzobjekt von vorneherein und ohne nähere Prüfung
aus, kann er sich später nicht darauf berufen, der Vermieter habe es
unterlassen, wesentliche Elemente des Angebots zu bezeichnen. Die Rüge ist
unbegründet.
6.
Die Beschwerdeführerin rügt schliesslich, das Obergericht habe hinsichtlich der
Ersterstreckung Art. 272 Abs. 2 lit. a OR und Art. 4 ZGB verletzt, indem es
unterlassen habe, für die Bestimmung eines geeigneten Ersatzobjekts die von der
Beschwerdeführerin vorgebrachten und für den derzeitigen Mietvertrag
charakteristischen Voraussetzungen der "Lage in einer Einkaufszone" und der
"Fussgängerfreundlichkeit" zu berücksichtigen. Darüber hinaus habe es Art. 272a
Abs. 2 OR und Art. 4 ZGB verletzt, als es hinsichtlich der Zweiterstreckung die
Gleichwertigkeit des Mietobjekts A.________ mit dem bisherigen Mietobjekt
bejaht habe. Weiter rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung von Art. 9 und
Art. 29 Abs. 2 BV sowie von Art. 274d Abs. 3 OR.
6.1 Die Mieterstreckung soll es dem Mieter ermöglichen, einen Ersatz für seine
Wohnung oder sein Geschäftslokal zu finden (BGE 125 III 226 E. 4b S. 230). Nach
Art. 272 Abs. 2 OR berücksichtigt die zuständige Behörde bei der
Interessenabwägung insbesondere die Umstände des Vertragsabschlusses und den
Inhalt des Vertrags (lit. a). Als Härtegründe kommen namentlich vertragliche
Abreden in Frage, die eine angemessene Ersatzlösung innert nützlicher Frist
objektiv betrachtet erschweren (Higi, a.a.O., N. 140 f. zu Art. 272 OR). Im
Fall der Zweiterstreckung sind unter Umständen Abstriche bei den Anforderungen
zu machen, die der Mieter an das Ersatzobjekt stellen darf (Higi, a.a.O., N.
216 zu Art. 272 OR). Der Ausschluss einer Erstreckung nach Art. 272a Abs. 2 OR
rechtfertigt sich nur, wenn das Ersatzangebot des Vermieters dem bisherigen
Mietobjekt gleichwertig ist, weil nur so eine aus der Vertragsauflösung
resultierende Härte abgewendet werden kann (Higi, a.a.O., N. 66, 69 und 71 zu
Art. 272a OR; Weber, a.a.O., N. 7 zu Art. 272a OR). Gleichwertigkeit im Sinn
dieser Norm bedeutet, dass das Ersatzobjekt alle Eigenschaften aufweisen muss,
die das bisherige Mietobjekt hat, sofern diese Eigenschaften für den
vereinbarten Gebrauch der Sache abredegemäss notwendig waren (Higi, a.a.O., N.
70 zu Art. 272a OR; Weber, a.a.O., N. 7 zu Art. 272a OR; Bruno Giger, Die
Erstreckung des Mietverhältnisses [Art. 272-272d OR], Diss. Zürich 1995, S.
70). Sie bestimmt sich damit weder nach den Vorstellungen des Vermieters noch
nach besonderen Vorstellungen des Mieters, sondern nach objektivierten
Kriterien (Higi, a.a.O., N. 72 f. zu Art. 272a OR; vgl. auch Jean-Pierre Menge,
Kündigung und Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und
Geschäftsräumlichkeiten, Diss. Basel 1993, S. 148). Unter dem Titel der
Gleichwertigkeit dürfen dem Mieter keine wesentlichen Nachteile aufgezwungen
werden (Higi, a.a.O., N. 75 zu Art. 272a OR). Beim Entscheid über die
Gleichwertigkeit handelt es sich um einen Ermessensentscheid (Higi, a.a.O., N.
74 zu Art. 272a OR; Menge, a.a.O., S. 148; Giger, a.a.O., S. 70).
6.2 Das Obergericht kam zum Schluss, die Beschwerdeführerin müsse gewisse
Abstriche bei einem Ersatzobjekt in Kauf nehmen, da das Erstreckungsrecht nicht
dazu diene, die aktuelle Sachlage zu perpetuieren. Mit den erwähnten Abstrichen
liessen sich die besonderen Anforderungen der Beschwerdeführerin an das
Mietobjekt auch an anderen Standorten erfüllen, da die Stadt Luzern
verschiedene Gebiete mit guter Passantenfrequenz anbieten würde. Es treffe
daher nicht zu, dass sich die bisherigen Rahmenbedingungen an keinem anderen
Ort in Luzern annähernd finden liessen. Das Obergericht hielt weiter aus
eigener Kenntnis fest, dass das Passantenaufkommen des vom Vermieter
angebotenen Ersatzobjekts zwar unter jenem des aktuellen Standorts liege, aber
dennoch überdurchschnittlich sei. Die Liegenschaft befinde sich am Rande der
Einkaufszone der Altstadt und grenze auf zwei Seiten an eine Hauptverkehrsachse
der Stadt Luzern, an der dritten Seite an die verkehrsmässig schwach
frequentierte E.________-Strasse, die in kurzer Distanz zur mehrheitlich
autofreien Einkaufszone der F.________-Strasse führe; auf zwei Seiten des
Lokals befänden sich wichtige Haltestellen mehrerer Buslinien. Die Sichtbarkeit
des Geschäftslokals sei gut, es werde von Passanten ohne weiteres wahrgenommen;
ebenso nähmen die Passanten ohne weiteres wahr, welche Art von Ware im Geschäft
angeboten werde. In Anbetracht dessen, dass die Beschwerdeführerin nicht auf
einem identischen Objekt beharren dürfe, sondern gewisse Abstriche in Kauf
nehmen müsse, sei die von der ersten Instanz bejahte Gleichwertigkeit im Sinn
von Art. 272a Abs. 2 OR im Ergebnis nicht zu beanstanden.
6.3 Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, überzeugt nicht. Zunächst
trifft es entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin nicht zu, dass das
Obergericht feststellte, das Ersatzobjekt befinde sich klar ausserhalb der
Einkaufszone. Das Obergericht hielt vielmehr fest, es liege "am Rande der
Einkaufszone der Altstadt". Die Vorinstanz setzte sich weiter insbesondere mit
dem Passantenaufkommen auseinander. Das von der Beschwerdeführerin genannte
Kriterium der Fussgängerfreundlichkeit spielt hier insofern eine Rolle, als in
Fussgängerzonen tendenziell eine höhere Passantenfrequenz zu erwarten ist als
an befahrenen Strassen; dieser Gesichtspunkt fand somit in den Erwägungen des
Obergerichts zumindest indirekt Berücksichtigung. Das in diesem Zusammenhang
von der Beschwerdeführerin vorgebrachte Argument, Passantenaufkommen sei für
ihren Laden nur förderlich, wenn er in einer Einkaufszone liege, ist nicht
nachvollziehbar. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin hat das
Obergericht also durchaus die vorgebrachten Kriterien der Lage in der
Einkaufszone und der Fussgängerfreundlichkeit beachtet; die in diesem
Zusammenhang erhobene Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs ist
unbegründet. Die Vorinstanz kam im Sinn einer Gesamtwürdigung zum Schluss, dass
sich die besonderen Anforderungen der Beschwerdeführerin (mit gewissen
Abstrichen) auch an anderen Standorten in der Stadt Luzern erfüllen lassen und
dass das angebotene Ersatzobjekt (trotz gewisser Abstriche) als gleichwertig
gemäss Art. 272a Abs. 2 OR anzusehen ist. Dass beim Ersatzobjekt gewisse
Abstriche hinzunehmen sind, bestreitet auch die Beschwerdeführerin nicht.
Inwiefern der Ermessensentscheid des Obergerichts in stossender Weise ungerecht
sein soll (vgl. E. 2), ist nicht ersichtlich und wird auch von der
Beschwerdeführerin nicht aufgezeigt, die sich im Wesentlichen damit begnügt,
ihre eigene Sicht bezüglich der Anforderungen an ein Ersatzobjekt darzulegen.
Soweit sie in diesem Zusammenhang von dem von der Vorinstanz festgestellten
Sachverhalt abweicht, ohne eine hinreichend begründete Rüge zu erheben, ist sie
nicht zu hören. Die Rüge der Verletzung von Art. 272 Abs. 2 lit. a und Art.
272a OR bzw. Art. 4 ZGB ist unbegründet. Schliesslich kann keine Verletzung des
rechtlichen Gehörs darin gesehen werden, dass das Obergericht auf die Vornahme
des offerierten Augenscheins verzichtete. Da das Obergericht das
Passantenaufkommen anhand eigener Kenntnis beurteilte, war der Beweisantrag
nicht erheblich (vgl. oben E. 4.2). Die Beschwerdeführerin macht nicht
rechtsgenüglich geltend, dass das Obergericht mit seiner Beurteilung in Willkür
verfallen sei. Hinsichtlich der Rüge, das Obergericht habe seine Pflicht zur
Ermittlung des Sachverhalts nach Art. 274d Abs. 3 OR verletzt, kann auf das
unter E. 4.2 Gesagte verwiesen werden.
7.
Aus den genannten Gründen ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig
(Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 7'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Luzern, I.
Kammer als Appellationsinstanz, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 14. März 2008
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Corboz Hürlimann