I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.129/2008
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_129/2008/ech
Arrêt du 10 juin 2008
Ire Cour de droit civil
Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Kolly et Kiss.
Greffière: Mme Godat Zimmermann.
Parties
H.X.________,
F.X.________,
recourants, représentés par Me Pierre Stastny,
contre
SI Y.________,
intimée, représentée par Me Jean-François Marti.
Objet
bail à loyer; contestation du loyer initial,
recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers du canton de Genève du 4 février 2008.
Faits:
A.
Par contrat du 25 avril 2006, la SI Y.________ a remis à bail à H.X.________ et
F.X.________, dès le 1er mai 2006, un appartement de quatre pièces d'une
surface de 82 m2 situé au 8ème étage d'un immeuble, à Genève, ainsi qu'une
place de parc extérieure. Selon avis officiel du 28 avril 2006, le loyer annuel
de l'appartement, charges non comprises, s'élève à 17'640 fr. (1'470 fr. par
mois) et se situe dans les limites des loyers usuels du quartier; le loyer
annuel net payé par le locataire précédent était de 12'516 fr. (1'043 fr. par
mois). L'acompte annuel pour les frais de chauffage a été fixé à 1'620 fr. (135
fr. par mois); un second acompte, du même montant, est perçu pour les frais
d'exploitation. Les locataires se sont engagés à fournir une garantie bancaire
de 4'410 fr.
Construit en 1955, l'immeuble qui abrite le logement loué est en bon état.
Situé dans une zone de verdure du quartier de Saint-Jean, il est proche des
commerces, écoles et transports publics. Lors de l'état des lieux d'entrée du
1er mai 2006, il a été constaté que la cuisine, agencée mais pas équipée, était
ancienne et avait conservé ses faïences d'origine; la salle de bains et le WC
séparé étaient récents; le sol était en parquet; seules les deux chambres
étaient pourvues de fenêtres à double vitrage; la peinture des murs et des
plafonds était «en ordre» mais nécessitait «diverses petites retouches». Les
locataires se sont engagés à ne pas exiger, lors de la reprise de
l'appartement, des travaux de rafraîchissement de la part de la bailleresse.
B.
Le 23 mai 2006, H.X.________ et F.X.________ ont déposé une requête en
contestation du loyer initial. Après l'échec de la conciliation, ils ont saisi
le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. A titre préalable, ils
demandaient la production par la bailleresse de toutes les pièces permettant
d'effectuer un calcul de rendement. Principalement, leurs conclusions tendaient
à la fixation du loyer annuel de l'appartement à 10'980 fr. (915 fr. par mois),
charges non comprises, à la réduction de la garantie de loyer à due
concurrence, à la libération du surplus de sûretés ainsi qu'à la condamnation
de la bailleresse à rembourser le trop-perçu de loyer.
Par jugement du 21 juin 2007, le Tribunal des baux et loyers a débouté les
locataires de leurs conclusions.
Statuant le 4 février 2008 sur appel des locataires, la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers du canton de Genève a annulé le jugement de première
instance; elle a fixé le loyer mensuel à 1'300 fr., charges non comprises, et
réduit les sûretés à 3'900 fr., la bailleresse étant condamnée à restituer le
trop-perçu de loyer et à faire libérer la part de garantie dépassant le montant
fixé. En substance, la cour cantonale a considéré le loyer convenu dans le bail
comme abusif dès lors que la bailleresse n'avait pas donné suite à l'injonction
du Tribunal des baux et loyers de fournir les documents nécessaires au calcul
du rendement net de l'immeuble en cause. Se fondant sur deux statistiques
cantonales et sur les caractéristiques du logement, la Chambre d'appel a arrêté
ensuite le nouveau loyer mensuel à 1'300 fr., montant qui «se situe à mi-chemin
entre le 3ème quartile du loyer des appartements de 4 pièces à loyer libre sis
en Ville de Genève dans des immeubles construits entre 1951 et 1955 (1'320 fr.)
et le loyer d'un appartement à loyer libre non neuf en Ville de Genève (1'287
fr.)».
C.
H.X.________ et F.X.________ interjettent un recours en matière civile. Ils
concluent à l'annulation de l'arrêt cantonal, puis à la fixation du loyer
mensuel, sans les charges, à 1'165 fr. et à la réduction des sûretés à 3'495
fr., la bailleresse étant condamnée à rembourser, respectivement à faire
libérer les montants perçus en trop.
La SI Y.________ propose, principalement, le rejet du recours et,
subsidiairement, le renvoi de la cause à l'autorité cantonale.
Considérant en droit:
1.
1.1 Interjeté par les demandeurs qui n'ont pas obtenu entièrement gain de cause
(art. 76 al. 1 LTF), le recours est dirigé contre un jugement final (art. 90
LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de
dernière instance (art. 75 LTF). Devant la Chambre d'appel, les recourants
avaient conclu à ce que le loyer initial fût fixé à 10'890 fr. par an, sans les
charges. La différence avec le loyer annuel convenu et confirmé dans le
jugement de première instance est de 6'750 fr. (17'640 - 10'890) (art. 51 al. 1
let. a LTF). En multipliant ce montant par vingt (art. 51 al. 4 LTF; cf. ATF
118 II 422 consid. 1 p. 424), on obtient une valeur litigieuse largement
supérieure au seuil de 15'000 fr. fixé dans les affaires pécuniaires relevant
du droit du bail à loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF). Déposé dans le délai (art.
100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi, le recours est en
principe recevable.
1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit,
tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. En vertu de l'exception
ancrée à l'art. 106 al. 2 LTF, le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur
la violation d'un droit de rang constitutionnel ou sur une question afférente
au droit cantonal ou intercantonal si le grief n'a pas été invoqué et motivé de
manière détaillée par la partie recourante. Pour le reste, il applique le droit
d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans être limité par les arguments soulevés dans
le recours ni par la motivation retenue dans la décision attaquée; il peut donc
admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés ou, à
l'inverse, rejeter un recours en substituant une nouvelle argumentation à celle
de l'autorité précédente. Cependant, compte tenu de l'exigence de motivation
contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sanctionnée par l'irrecevabilité des
recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 108 al. 1 let.
b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il
n'est donc pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première
instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne
sont plus discutées devant lui (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p. 104).
1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en
violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie
recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit
expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception
prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas
possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la
décision attaquée (cf. ATF 133 III 249 consid. 1.4.3; 130 III 136 consid. 1.4).
Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter
de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
2.
2.1 Les locataires ne remettent en cause ni le recours aux statistiques
cantonales, ni les données chiffrées sur lesquelles la Chambre d'appel s'est
fondée pour fixer le loyer initial. En revanche, ils reprochent à la cour
cantonale de n'avoir pas tenu compte du fait que les seules charges non prises
en compte dans les statistiques genevoises sont celles afférentes au chauffage
et à la production d'eau chaude, alors que le bail liant les parties prévoyait
deux sortes de frais accessoires facturés séparément, les frais de chauffage et
les frais d'exploitation.
En fixant ainsi le loyer annuel admissible à 15'600 fr., sans les charges, sur
la base des statistiques cantonales, la Chambre d'appel ferait payer deux fois
les frais d'exploitation aux locataires, ce qui constituerait une violation des
art. 257 et 257a CO.
Les juges genevois auraient également abusé de leur pouvoir d'appréciation, en
violation des art. 4 CC et 269 ss CO. Appliquant les règles du droit et de
l'équité, l'autorité appelée à fixer le loyer initial devait apprécier d'une
manière objective tous les éléments pertinents et rechercher la solution
adéquate dans les circonstances du cas particulier. Or, selon les recourants,
la cour cantonale a omis en l'occurrence de tenir compte d'un élément
important, soit le fait que les loyers pris en compte dans les statistiques
englobent les frais d'exploitation, contrairement au loyer convenu par les
parties.
En conclusion, les recourants demandent que les frais d'exploitation mensuels
par 135 fr. soient déduits du loyer net de 1'300 fr. par mois fixé par la cour
cantonale.
2.2 Dans l'avis de fixation du loyer du 28 avril 2006, la bailleresse s'est
référée au critère des loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO). En
procédure, les locataires ont opposé le moyen tiré du rendement abusif (art.
269 CO). La bailleresse n'a pas donné suite à l'ordonnance du Tribunal des baux
et loyers l'invitant à fournir les pièces nécessaires au calcul de rendement.
Dans son jugement, le tribunal s'est borné à examiner le loyer convenu sous
l'angle du critère des loyers usuels du quartier; après avoir constaté que les
éléments de comparaison produits par la bailleresse n'étaient pas suffisants,
il a confirmé néanmoins le loyer figurant dans le bail sur la base d'une
statistique cantonale.
Pour sa part, la Chambre d'appel a jugé que, même si l'immeuble avait été
construit dans les années 1950, les locataires étaient en droit d'exiger un
calcul de rendement en l'espèce. Aussi la bailleresse ne pouvait-elle pas se
soustraire à l'injonction du tribunal de fournir les documents propres à
effectuer un calcul de rendement, d'autant plus qu'elle n'avait jamais tenté de
démontrer qu'un tel calcul était irréalisable faute des pièces nécessaires ou
que les investissements consentis étaient sans rapport avec la réalité
actuelle. La cour cantonale en a déduit que le loyer initial convenu dans le
bail était abusif. Elle a posé ensuite qu'un loyer abusif était illicite et,
partant, nul. Se référant aux arrêts publiés aux ATF 120 II 341 et 124 III 62,
elle a fixé le loyer initial par appréciation, en se fondant sur toutes les
circonstances du cas. Plus précisément, elle a choisi de s'appuyer sur
plusieurs statistiques genevoises, malgré leurs défauts, en procédant aux
réajustements nécessaires pour tenir compte des particularités du logement
loué.
2.3 La jurisprudence à laquelle la cour cantonale se réfère s'applique lorsque
la fixation du loyer initial est entachée d'un vice de forme. Dans ce cas-là,
le bail est affecté d'une nullité partielle, limitée au loyer convenu. Il
appartient alors au juge de fixer le loyer initial en se fondant sur toutes les
circonstances du cas; parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment
le montant admissible selon l'art. 269 CO, les loyers non abusifs pratiqués
dans le quartier, le loyer payé par le précédent locataire. Jouissant d'un
pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon
les formes prescrites, le juge n'a pas à restreindre son examen au caractère
abusif ou non du loyer convenu, dont le montant constitue néanmoins la limite
supérieure du loyer à fixer (ATF 120 II 341 consid. 5d et 6c; confirmé in ATF
124 III 62 consid. 2a et b).
En l'espèce, la situation est différente. Le contrat de bail liant les parties
n'est pas entaché d'une nullité partielle liée à un vice de forme dans la
fixation du loyer. Sur la base de l'appréciation des preuves, la cour cantonale
a admis, ce qui n'est pas critiqué, que le loyer convenu de 1'470 fr. par mois
était abusif. Il lui appartenait dès lors de réduire le montant du loyer dans
la mesure admissible (cf. Roger Weber, Basler Kommentar, 4e éd., n. 8 et 8a ad
art. 270 CO; Peter Higi, Zürcher Kommentar, n. 57 ad art. 270 CO).
Contrairement à l'opinion de la Chambre d'appel, la jurisprudence précitée sur
le pouvoir du juge appelé à fixer le loyer initial ne trouve pas à s'appliquer
dans le cas présent; en particulier, le montant du loyer convenu, reconnu
abusif, ne saurait constituer la limite supérieure du loyer à fixer.
Lorsque le loyer convenu a été considéré comme abusif en raison du refus du
bailleur de produire les pièces qu'il détient (cf. art. 274d al. 3 CO),
d'aucuns sont d'avis que le juge peut réduire le loyer initial convenu au
montant faisant l'objet des conclusions - non-déraisonnables - du locataire
(Sébastien Fetter, La contestation du loyer initial, thèse Berne 2005, n. 517,
p. 237; Higi, op. cit., n. 86 ad art. 270 CO; cf. également Weber, op. cit., n.
12a ad art. 269 CO), voire au montant du loyer payé par le locataire précédent
en cas d'augmentation importante (Fetter, ibid.).
En l'espèce, la cour cantonale a arrêté le loyer mensuel à 1'300 fr. en se
référant à deux statistiques cantonales et aux particularités du logement loué.
Les recourants ne s'en prennent pas à la méthode choisie dans l'arrêt attaqué,
ni aux chiffres retenus en tant que tels. Ils concluent à la fixation du loyer
mensuel à 1'165 fr., soit un montant plus élevé que celui figurant dans leurs
conclusions devant la Chambre d'appel (907 fr.50) et que le loyer payé par le
locataire précédent (1'043 fr.). Dans ces conditions, il n'est pas nécessaire
de rechercher selon quels critères la cour cantonale aurait dû réduire le loyer
convenu, ni de se prononcer sur le caractère suffisamment précis et différencié
des statistiques genevoises (sur la question, ATF 123 III 317 consid. 4c;
encore récemment, arrêt 4A_472/2007 du 11 mars 2008, consid. 2.2 et 2.4). Il
sied uniquement d'examiner le moyen lié aux frais accessoires soulevé par les
recourants.
2.4 La cour cantonale s'est fondée sur deux statistiques établies par l'Office
cantonal de la statistique, figurant l'une dans l'«Annuaire statistique du
canton de Genève» (2006) [statistique A] et l'autre dans «Etudes et documents -
Le niveau des loyers à Genève» (n° 43, octobre 2006) [statistique B]. Le
premier document indique que le montant par m2 correspond à un loyer sans
charges (p. 150, note de pied 1). Dans la présentation du second document, il
est précisé que le loyer pris en compte dans les statistiques «ne comprend pas
les charges entraînées par le chauffage et l'eau chaude ou les provisions
correspondantes» et que «si, dans le bail, le loyer destiné à la rente du
capital est distingué des frais d'exploitation, le total des deux est pris en
compte» (p. 4). Il s'ensuit que les frais accessoires autres que ceux liés au
chauffage et à la production d'eau chaude sont englobés dans les loyers servant
de données pour les statistiques cantonales. Or, dans le bail liant les
parties, les frais d'exploitation, distingués des frais de chauffage, font
l'objet d'un acompte séparé et ne sont donc pas inclus dans le loyer net. En ne
prenant pas en considération la facturation séparée de ces frais
accessoires-là, la cour cantonale a omis un élément pertinent dans la fixation
du loyer initial sur la base de statistiques. Comme les recourants le relèvent
à juste titre, cette omission conduit à faire payer aux locataires deux fois
les frais d'exploitation. Il y a là une violation du droit fédéral,
singulièrement des art. 257, 257a al. 2 et 257b al. 1 CO.
2.5 Les recourants proposent de déduire du loyer mensuel de 1'300 fr. retenu
par la cour cantonale le montant de 135 fr. par mois versé à titre d'acompte
pour les frais d'exploitation. Certes, ce montant ne correspond pas
nécessairement au franc près aux frais d'exploitation qui seront effectivement
facturés dans le décompte annuel. On peut toutefois partir de l'idée que
l'acompte exigé par la bailleresse représente une bonne indication du montant
de ces frais accessoires, d'autant plus que, si l'on se réfère à l'avis de
fixation de loyer du 28 avril 2006, l'acompte mensuel venait de passer de 131
fr. pour les locataires précédents à 135 fr. dans le nouveau bail. En
conséquence, il convient de fixer le loyer initial net à 1'165 fr. par mois, ce
qui, malgré la facturation séparée des frais d'exploitation, est encore
supérieur au loyer mensuel moyen selon l'époque de construction (13 fr.80 x 82
= 1'131 fr.60), respectivement selon le quartier (13 fr.30 x 82 = 1'090 fr.60)
[statistique A]. Il est également à noter que si l'on ajoutait le montant de
135 fr. au loyer mensuel de 1'300 fr. fixé par la cour cantonale, le loyer
mensuel net serait de 1'435 fr., montant qui s'approche des loyers les plus
élevés pour un appartement de quatre pièces en ville dans un immeuble construit
entre 1951 et 1955 [statistique B] ainsi que des loyers moyens pour un logement
de quatre pièces dans les quartiers de Champel ou de Florissant, notoirement
plus chers que le quartier de Saint-Jean [statistique A].
2.6 En conclusion, le recours sera admis et l'arrêt attaqué sera réformé en ce
sens que le loyer initial, sans les frais de chauffage et d'exploitation, est
fixé à 1'165 fr. par mois; en conséquence, la bailleresse remboursera aux
locataires la part de loyers perçue en trop depuis le début du contrat et fera
libérer en leur faveur la part des sûretés fournies dépassant le montant du
nouveau loyer multiplié par trois (cf. art. 257e al. 2 CO).
Dès lors que la cour cantonale a condamné l'intimée à payer l'émolument
d'appel, il ne se justifie pas de répartir autrement les frais de la procédure
cantonale (cf. art. 67 LTF). Faute de décision de l'autorité précédente sur les
dépens, il n'y a pas lieu non plus d'appliquer l'art. 68 al. 5 LTF.
3.
Vu l'admission du recours, les frais judiciaires seront pris en charge par
l'intimée (art. 66 al. 1 LTF), laquelle versera en outre des dépens aux
recourants (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est réformé dans le sens suivant:
Le loyer dû dès le 1er mai 2006 par H.X.________ et F.X.________ à la SI
Y.________ pour la location de l'appartement de quatre pièces situé au 8ème
étage de l'immeuble sis ..., à Genève, est fixé à 1'165 fr. par mois, frais de
chauffage et d'exploitation non compris.
La SI Y.________ est condamnée à rembourser à H.X.________ et F.X.________ la
somme de 305 fr. par mois pour la période courant du 1er mai 2006 jusqu'à la
réduction effective du loyer.
Le montant des sûretés constituées par les locataires est réduit à 3'495 fr.
La SI Y.________ est condamnée à faire libérer en faveur de H.X.________ et de
F.X.________ la différence avec les sûretés constituées, soit 915 fr.
L'arrêt attaqué est confirmé pour le surplus.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée.
3.
L'intimée versera aux recourants, créanciers solidaires, une indemnité de 3'500
fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre
d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 10 juin 2008
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: La Greffière:
Corboz Godat Zimmermann