I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.80/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_80/2008
Sentenza del 1° aprile 2009
I Corte di diritto pubblico
Composizione
Giudici federali Féraud, presidente,
Reeb, Eusebio,
cancelliere Crameri.
Parti
Comune di Lugano, rappresentato dal Municipio,
ricorrente,
contro
Comunione dei comproprietari del condominio A.________,
opponente, patrocinata dall'avv. Adriano Censi,
Dipartimento del territorio del Cantone Ticino, Servizi generali, via
Ghiringhelli 17/19, 6501 Bellinzona,
Consiglio di Stato del Cantone Ticino, Residenza governativa, 6500 Bellinzona,
Oggetto
licenza edilizia in sanatoria,
ricorso in materia di diritto pubblico e ricorso sussidiario in materia
costituzionale contro la sentenza emanata il 9 gennaio 2008 dal Tribunale
cantonale amministrativo.
Fatti:
A.
L'11 novembre 1993 uno studio fiduciario ha chiesto al Municipio di Lugano il
permesso di ristrutturare uno stabile sito nel centro cittadino (particella
xxx). Il progetto prevedeva di destinare il primo piano interrato (livello - 1)
a deposito e archivio, mentre il secondo piano interrato (livello - 2), di
dimensioni ridotte rispetto alla pianta degli edifici sovrastanti, era
destinato ai locali tecnici. Il 21 dicembre 1994 è stata inoltrata una
variante, che prevedeva di formare al secondo piano interrato un posteggio
meccanizzato per 31 veicoli, non previsto dal progetto iniziale, accessibile
tramite una rampa di collegamento.
B.
Dopo aver iniziato i lavori di costruzione nel 1999, il 7 maggio seguente i
beneficiari della licenza edilizia hanno presentato al Municipio una nuova
variante, che prevedeva di inserire al posto della rampa d'accesso un elevatore
rotante, destinato a collegare il piano terreno al piano - 1. Alla domanda era
allegata una pianta del piano terreno, una del secondo piano interrato e un
piano sezione, dal quale risultava che il piano - 2 sarebbe stato suddiviso in
due livelli collegati al piano - 1 da una torre traslante. Il 24 agosto 1999 il
Municipio ha approvato anche questa variante, trattata secondo la procedura di
semplice notifica, senza pubblicazione. Il 16 febbraio 2000 la progettista
B.________SA ha inoltrato un'ulteriore variante, poi approvata, concernente il
tetto e gli abbaini.
C.
L'11 maggio 2000 il dicastero del territorio ha chiesto alla citata società di
inoltrare il progetto completo della ristrutturazione, che tenesse conto di
tutte le varianti apportate ai piani iniziali. Il 3 agosto successivo, essa ha
quindi inoltrato una serie di piani esecutivi dell'intervento, destinati a
riepilogare le licenze accordate. Dai piani risultava che tanto il livello - 3,
quanto il livello - 2 erano destinati a un'autorimessa automatizzata per 39,
rispettivamente 36 veicoli, mentre ulteriori 3 posti erano previsti al livello
- 1. Il 7 novembre 2000 il Municipio ha approvato questi piani, rilasciando,
senza ulteriori formalità, una licenza edilizia riassuntiva per la
ristrutturazione in corso dell'immobile. Il 19 novembre 2001 esso ha poi
rilasciato il permesso di abitabilità, senza sollevare alcuna obiezione
relativamente ai 78 posti auto dell'autorimessa automatizzata realizzata nel
sottosuolo.
D.
Il 10 marzo 2005 il Municipio ha comunicato al condominio A.________ di aver
constatato ch'erano stati realizzati 78 posti auto, mentre ne sarebbero stati
autorizzati soltanto 33. L'interessato, consenziente in un primo tempo, si è
poi rifiutato di inoltrare la richiesta domanda in sanatoria per i posteggi
considerati abusivi, sostenendo che essi sarebbero stati autorizzati con la
licenza riassuntiva. Il 13 luglio 2005 il Municipio si è sostituito alla
comunione dei comproprietari e ha allestito e pubblicato una domanda di
costruzione in sanatoria per i 45 posteggi ritenuti eccedenti. Alla domanda si
è opposta l'Associazione Traffico Ambiente (ATA), mentre il Dipartimento del
territorio ha espresso preavviso favorevole soltanto per un aumento di 11
posteggi. Con decisione del 16 maggio 2006, il Municipio ha rilasciato la
licenza in sanatoria per 11 posteggi, ordinando nel contempo il blocco dei 34
restanti.
Il 21 novembre 2006 il Consiglio di Stato, adito dalla comunione dei
comproprietari, ha annullato il provvedimento, ritenendo che non vi erano gli
estremi per una revoca. Con giudizio del 9 gennaio 2008, il Tribunale cantonale
amministrativo ha respinto un ricorso del Comune di Lugano.
E.
Avverso questa pronunzia il Comune di Lugano presenta al Tribunale federale un
ricorso in materia di diritto pubblico e un ricorso sussidiario in materia
costituzionale. Chiede di accogliere i gravami e di annullare la decisione
impugnata.
Il Consiglio di Stato e l'Ufficio delle domande di costruzione si rimettono al
giudizio del Tribunale federale, la Corte cantonale si riconferma nella
decisione impugnata, mentre la comunione dei comproprietari conclude per la
reiezione, in quanto ammissibile, del primo gravame e per l'inammissibilità del
secondo.
Con decreto presidenziale del 14 marzo 2008 la domanda di conferimento
dell'effetto sospensivo è stata respinta.
Diritto:
1.
1.1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio se e in che misura un ricorso può
essere esaminato nel merito (DTF 134 II 186 consid. 1).
1.2 Presentato tempestivamente contro una decisione finale dell'ultima istanza
cantonale in ambito edilizio, il ricorso in materia di diritto pubblico è di
massima ammissibile sotto il profilo degli art. 82 lett. a, 86 cpv. 1 lett. d,
90 e 100 cpv. 1 LTF. La ricorrente ha inoltrato sia un ricorso di diritto
pubblico (recte: ricorso in materia di diritto pubblico, art. 82 e segg. LTF)
sia, a titolo prudenziale, un ricorso sussidiario in materia costituzionale
(art. 113 segg. LTF), fondandolo sull'asserita lesione del diritto di essere
sentito, di altre garanzie procedurali e del principio della buona fede, nonché
sull'autonomia comunale. Poiché in materia edilizia non si è manifestamente in
presenza di nessuna delle eccezioni previste dall'art. 83 LTF, quest'ultimo
rimedio è chiaramente inammissibile (DTF 133 II 409 consid. 1.1, 353 consid. 2,
249 consid. 1.2). Giova comunque ribadire che l'indicazione nei rimedi di
diritto della decisione impugnata dell'eventuale ammissibilità del ricorso
sussidiario in materia costituzionale nel quadro del diritto pianificatorio ed
edilizio è fuorviante.
1.3 Il ricorrente è tenuto, sulla base dell'art. 42 cpv. 1 e 2 LTF, a motivare
in maniera sufficiente la sua legittimazione, contestata dai ricorrenti (DTF
133 II 400 consid. 2). In concreto esso si limita a richiamare la prassi
relativa al previgente ricorso di diritto pubblico, adducendo che la decisione
impugnata, confermativa di 78 parcheggi interrati, lo concerne direttamente
nella misura in cui tale decisione è "antitetica alla sua volontà", accennando
al riguardo al diritto generale di ricorso secondo l'art. 89 LTF. Chiaramente
non si è in presenza delle condizioni previste dal cpv. 1 di questa norma,
visto che il Comune non è toccato analogamente a un privato e che l'interesse
pubblico a una corretta applicazione del diritto non è sufficiente a fondare la
legittimazione dell'ente pubblico (DTF 134 II 45 consid. 2.2.1 e rinvii; 134 I
204 consid. 2; cfr. anche DTF 133 II 400 consid. 2.4), né sono adempiute le
condizioni dell'art. 89 cpv. 2 lett. d LTF.
L'art. 89 cpv. 2 lett. c LTF precisa che i Comuni hanno diritto di ricorrere se
fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione
cantonale o dalla Costituzione federale. In concreto il Comune accenna anche
alla sua autonomia, notoriamente data ai comuni ticinesi in ambito edilizio.
Esso può far valere anche una lesione del divieto dell'arbitrio (art. 9 Cost.),
nella misura in cui questa censura sia strettamente connessa a quella della
lesione dell'autonomia (DTF 134 I 204 consid. 2.2).
1.4 Il ricorrente chiede semplicemente l'annullamento della decisione
impugnata, senza formulare conclusioni di merito come imposto dall'art. 42 cpv.
1 LTF. Dall'atto di ricorso risulta nondimeno ch'egli desidera che venga
mantenuto il blocco di 34 posteggi. Sotto questo profilo il ricorso è quindi
ammissibile (DTF 133 II 409 consid. 1.4 e 1.4.1; 133 III 489 consid. 3.1;
sentenza 1C_503/2008 del 10 febbraio 2009 consid. 1).
1.5 Secondo l'art. 42 cpv. 1 e 2 LTF, il gravame dev'essere motivato in modo
sufficiente, spiegando nei motivi perché l'atto impugnato viola il diritto (DTF
133 II 249 consid. 1.4.1; 133 IV 286 consid. 1.4). Il Tribunale federale
esamina in linea di principio solo le censure sollevate; esso non è tenuto a
vagliare, come lo farebbe un'autorità di prima istanza, tutte le questioni
giuridiche che si pongono, se queste ultime non sono presentate nella sede
federale (DTF 134 IV 36). Per di più, quando il ricorrente invoca la violazione
di diritti costituzionali (diritto di essere sentito e tutela della buona
fede), il Tribunale federale, in applicazione dell'art. 106 cpv. 2 LTF esamina
le censure sollevate soltanto se siano state esplicitamente sollevate e
motivate in modo chiaro e preciso, conformemente alla prassi fondata sull'art.
90 cpv. 1 lett. b OG, applicabile nel quadro del previgente ricorso di diritto
pubblico (DTF 134 II 244 consid. 2.2; 133 II 249 consid. 1.4.2).
Le esigenze di motivazione sono inoltre accresciute. laddove il ricorrente
lamenta, come nella fattispecie, l'arbitrio nell'accertamento dei fatti e nella
valutazione delle prove, dato che ciò equivale a sostenere che i fatti sono
stati accertati in violazione dell'art. 9 Cost. e del diritto federale (DTF 134
IV 36 consid. 1.4.1). In questa misura, argomentazioni vaghe o meramente
appellatorie e semplici rinvii agli atti cantonali non sono quindi ammissibili
(DTF 129 I 113 consid. 2.1). Come si vedrà, l'atto di ricorso, in larga misura
di natura meramente appellatoria, come a ragione rilevato dall'opponente,
adempie solo in minima parte queste esigenze di motivazione.
1.6 Riservati i casi dell'art. 95 lett. c-e LTF, la violazione del diritto
cantonale o comunale non costituisce di per sé un motivo di ricorso, ma può
costituire una violazione del diritto federale ai sensi dell'art. 95 lett. a
LTF, segnatamente qualora disattenda il divieto dell'arbitrio ai sensi
dell'art. 9 Cost. (DTF 134 II 349 consid. 3). Chiamato a esaminare
l'applicazione di una norma del diritto cantonale o comunale sotto il profilo
dell'arbitrio, il Tribunale federale si scosta quindi dalla soluzione ritenuta
dall'ultima istanza cantonale solo se appaia manifestamente insostenibile, in
palese contraddizione con la situazione effettiva, non sorretta da ragioni
oggettive e lesiva di un diritto certo. Non basta, inoltre, che la decisione
impugnata sia insostenibile nella motivazione, ma occorre che lo sia anche nel
suo risultato (DTF 134 II 124 consid. 4.1; 133 II 257 consid. 5.1), ciò che
spetta al ricorrente dimostrare conformemente all'art. 106 cpv. 2 LTF (DTF 133
II 396 consid. 3.2).
2.
2.1 Il ricorrente accenna a una violazione del diritto di essere sentito,
poiché il Tribunale amministrativo non ha assunto un mezzo di prova da lui
proposto, segnatamente l'audizione di un architetto, che avrebbe permesso alla
Corte cantonale di farsi un quadro molto più obiettivo della situazione. Con
questo semplice accenno il ricorrente non dimostra affatto che il Tribunale
amministrativo, negando, sulla base di un apprezzamento anticipato delle prove
(al riguardo vedi DTF 131 I 153 consid. 3; 130 II 425 consid. 2.1 e rinvii), la
rilevanza del richiesto interrogatorio, sarebbe incorso nell'arbitrio.
2.2 Per quanto qui interessa, il Tribunale amministrativo ha rilevato che l'11
maggio 2000 il dicastero del territorio aveva chiesto alla promotrice di
inoltrare i piani esecutivi dell'intervento di ristrutturazione in cantiere,
sulla base della licenza iniziale e delle successive licenze in variante.
Considerate le numerose varianti, lo scopo della richiesta era evidente: il
Municipio si riproponeva di verificare con precisione i limiti dell'intervento
in corso. La promotrice ha inoltrato all'autorità comunale i piani esecutivi,
tra i quali figuravano anche le planimetrie dei tre livelli interrati, dalle
quali, secondo l'accertamento dei giudici cantonali, "risultava in modo chiaro
ed incontrovertibile che l'autorimessa sarebbe stata strutturata su tre
livelli, comprendenti 39 posteggi al piano - 3, 36 posteggi al piano - 2 e 3
posteggi al piano - 1". La Corte cantonale ha constatato che, durante i tre
mesi seguenti, l'autorità comunale non ha reagito né sollevato obiezioni di
sorta di fronte ai piani esecutivi dell'autorimessa e alla capienza complessiva
che ne risultava. In particolare, essa non ha segnalato alla beneficiaria delle
licenze edilizie di non aver mai autorizzato la realizzazione di 78 posteggi.
Al contrario, hanno precisato i giudici cantonali, il 7 novembre 2000 il
Municipio ha rilasciato una licenza edilizia per il progetto esecutivo di
ristrutturazione ed ampliamento dello stabile "di cui ai disegni inoltrati con
istanza 3 agosto 2000". I lavori sono stati portati a termine in conformità di
questi piani e, inoltre, il 19 novembre 2001 il Municipio ha rilasciato il
permesso di abitabilità, senza formulare alcuna riserva circa la capienza
dell'autorimessa.
Soltanto a distanza di quattro anni, il 10 marzo 2005, il Municipio ha poi
contestato il numero di posteggi, ritenendo che ne fossero stati realizzati
senza permesso 45 in più dei 33 autorizzati. Con la criticata decisione del 16
maggio 2006, il Municipio ha poi ordinato la messa fuori servizio di 34
posteggi. A torto, secondo la Corte cantonale, poiché, dopo il rilascio della
licenza riassuntiva del 7 novembre 2000, la beneficiaria poteva ritenere che il
Municipio avesse per finire approvato l'aumento da 33 a 78 posteggi. Se fino a
quel momento essa poteva al massimo ritenere che l'autorità comunale avesse
autorizzato solo la realizzazione di una soletta intermedia tra il primo e il
secondo livello interrato, da utilizzare quale autorimessa, dopo la notifica
della licenza riassuntiva la beneficiaria poteva legittimamente ritenere che il
Municipio, approvando i piani esecutivi da esso richiesti, avesse in definitiva
autorizzato l'aumento della capienza dell'autorimessa. Ciò poiché, da un lato,
i piani esecutivi approvati indicavano chiaramente ed esattamente il numero e
l'ubicazione dei 78 posteggi e, dall'altro, la licenza riassuntiva non
conteneva alcuna riserva che ne limitasse la portata al solo volume
dell'immobile.
2.3 Il ricorrente non contesta questi fatti, se non in maniera del tutto
generica e parziale, né si confronta con le citate conclusioni. Esso si limita
a rilevare che le domande inoltrate a partire dal 1993 e le successive varianti
si sono sistematicamente intercalate, creando all'amministrazione comunale
molte difficoltà di gestione e impossibilità di una visione d'insieme delle
trasformazioni subite dallo stabile in questione. Proprio per far chiarezza
esso ha chiesto la documentazione atta a riassumere le modifiche intervenute.
Scopo di questa procedura era il loro riepilogo, non quello di ricontrollare in
dettaglio i piani, che avrebbero dovuto rispettare le domande che ne erano alla
base e le licenze poi concesse.
Al riguardo, il ricorrente si limita a richiamare l'art. 9 del regolamento di
applicazione del 9 dicembre 1992 della legge edilizia (RLE), concernente il
contenuto della domanda di costruzione, e a rilevare che si era in presenza di
una semplice planimetria della destinazione futura dei tre piani interrati. Al
suo dire, l'assenza di ulteriori documenti per il Municipio non poteva che
indicare la volontà di non modificare l'uso e la destinazione dei vani
sotterranei. La promotrice avrebbe approfittato dello zelo dei funzionari della
Città, che avevano chiesto dei piani riassuntivi, per produrre la citata
planimetria "debitamente cammuffata", indicante la nuova abusiva destinazione
degli spazi sotterranei. Per i posteggi ritenuti abusivi non sarebbe stato
allegato alcun documento, che potesse spiegare "a parole" quel che si voleva
fare. Il Municipio avrebbe avallato quindi soltanto i volumi dell'edificio, ma
non l'uso.
2.4 Limitandosi a riproporre il proprio punto di vista, il ricorrente non si
confronta con le differenti motivazioni poste a fondamento dell'impugnato
giudizio, insistendo semplicemente sull'assunto secondo cui un piano
riassuntivo non dovrebbe "pesare" maggiormente rispetto alle sue antitetiche
valutazioni relative alla mancanza di altri documenti necessari per una domanda
di costruzione. Al suo dire, i giudici cantonali non avrebbero dimostrato
perché la planimetria in questione poteva esentare l'opponente dal presentare
una regolare domanda edilizia per l'occupazione degli spazi litigiosi. Essi
avrebbero ignorato che il Municipio non era tenuto a esperire un'ulteriore
minuziosa verifica di progetti già esaminati e approvati, che non prevedevano
l'ampliamento dell'autorimessa a 78 posti.
2.5 Le critiche, di natura meramente appellatoria, manifestamente non reggono.
Per di più, l'accenno di critica, sulla quale è incentrato il ricorso, secondo
cui il Tribunale amministrativo non avrebbe compiutamente e correttamente
apprezzato i fatti, è chiaramente infondato. Il ricorrente non dimostra per
nulla che l'accertamento dei fatti sarebbe stato effettuato in modo
manifestamente inesatto, come prescritto dall'art. 97 cpv. 1 LTF, norma neppure
richiamata nell'atto di ricorso. In effetti, il Tribunale federale fonda la sua
sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF): può
scostarsene solo qualora l'accertamento sia avvenuto in modo manifestamente
inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF, cioè in maniera
arbitraria (art. 105 cpv. 2 LTF, disciplina analoga a quella dell'art. 97 cpv.
1 LTF; DTF 133 II 249 consid. 1.2.2 e 1.4.3). La parte ricorrente, che intende
contestare i fatti accertati dall'autorità inferiore, deve quindi spiegare in
maniera circostanziata per quale motivo ritiene che le condizioni di una delle
eccezioni previste dall'art. 105 cpv. 2 LTF sarebbero realizzate; in caso
contrario, come nella fattispecie, non si può tener conto di uno stato di fatto
diverso da quello posto a fondamento della decisione impugnata (DTF 133 IV 286
consid. 6.2).
2.5.1 Ora, il contestato numero dei parcheggi risulta chiaramente, come
accertato in maniera vincolante dalla Corte cantonale, dai piani approvati dal
Comune; né in tale ambito si è in presenza di un apprezzamento arbitrario delle
prove. In effetti, risulta dagli atti che l'11 maggio 2000 la Città di Lugano
ha invitato la B.________SA a inoltrare il "progetto completo" della
ristrutturazione dello stabile e che il 3 agosto successivo quest'ultima vi ha
dato seguito, precisando che i piani prodotti corrispondono ai piani esecutivi
di cantiere, rimanendo a disposizione per eventuali chiarimenti. Il 7 novembre
successivo, il Municipio, senza chiedere ulteriori chiarimenti e senza alcuna
riserva, ha rilasciato la licenza edilizia "di cui ai disegni inoltrati", nei
quali figura espressamente l'indicazione "autorimessa". Come rettamente
stabilito dal Tribunale amministrativo, dai chiari e precisi piani risulta
immediatamente, essendo sufficiente contarli, il numero di 78 posteggi. Si può
poi senz'altro assumere che la Città di Lugano disponga degli uffici competenti
a esaminare e valutare la portata di una planimetria chiara e per nulla
ambigua.
2.5.2 Per di più, proprio perché il Comune non disponeva di una visione globale
delle trasformazioni subite dallo stabile, esso era tenuto a esaminare ancor
più attentamente i piani prodotti, e il numero dei posteggi ritenuti abusivi
doveva essere contestato immediatamente, prima del rilascio della licenza
riassuntiva, o comunque al più tardi al momento della verifica dell'abilità
dello stabile e non soltanto quattro anni dopo. D'altra parte, se il ricorrente
riteneva che i documenti prodotti erano incompleti, avrebbe potuto e dovuto
chiedere informazioni o completamenti supplementari (art. 11 cpv. 3 RLE) e non
rilasciare semplicemente, senza alcuna riserva, la licenza edilizia. Come
rettamente stabilito dai giudici cantonali, esso aveva infatti l'obbligo di
verificare la conformità dei piani prodotti con le licenze accordate in
precedenza. Questa conclusione non comporta affatto una lesione dell'autonomia
comunale.
3.
3.1 Il Tribunale amministrativo ha poi rilevato che la licenza riassuntiva è
stata rilasciata secondo la procedura di notifica e senza pubblicazione,
formalità che per un aumento del numero di posteggi avrebbe dovuto essere
ossequiata. Poiché la licenza tendeva a riepilogare i permessi accordati in
precedenza, in particolare non autorizzava un'opera nuova, ma precisava l'uso
della soletta intermedia approvata nel 1995, la mancata pubblicazione e
l'omessa trasmissione all'autorità cantonale per preavviso non costituirebbero
carenze (peraltro non imputabili all'opponente) tali da comportare la nullità
del permesso (sulla nullità cfr. DTF 133 II 366 consid. 3.2; 132 II 342 consid.
2.1 e rinvii). La violazione delle regole di procedura poteva semmai comportare
l'annullamento della licenza, qualora il Dipartimento del territorio o l'ATA,
che si erano opposti soltanto al permesso in sanatoria del 13 luglio 2005,
l'avessero impugnata dinanzi al Consiglio di Stato entro 15 giorni da quando ne
sono venuti a conoscenza. La Corte cantonale ha quindi ritenuto che anche sotto
questo profilo il provvedimento di ripristino litigioso fondato sull'art. 43 LE
è escluso.
3.2 Al riguardo il ricorrente adduce semplicemente che il rispetto della
procedura ordinaria sarebbe imprescindibile, per cui il permesso sarebbe nullo.
Ricordato che spettava al Municipio ossequiare tale procedura nell'ambito del
rilascio della licenza riassuntiva, questa affermazione, che non si confronta
con le motivazioni dei giudici cantonali, non adempie chiaramente le citate
esigenze di motivazione (art. 42 LTF) ed è pertanto inammissibile.
4.
4.1 Il Tribunale amministrativo ha poi stabilito che l'ordine municipale di
mettere fuori servizio 34 posteggi, non autorizzabili in sanatoria,
sottintendesse un'implicita revoca, ai sensi dell'art. 18 LE, della licenza
riassuntiva. Poiché le menzionate violazioni procedurali non costituiscono
motivi di nullità, esse neppure possono rappresentare validi motivi per
revocare, dopo oltre quattro anni, il permesso di costruzione, di cui la
beneficiaria ha fatto compiutamente uso: ciò a maggior ragione visto che né
l'ATA né il Dipartimento del territorio l'avevano impugnato dopo averne avuto
conoscenza.
4.2 Il ricorrente si limita a sostenere che non sarebbe possibile revocare una
licenza, segnatamente quella riferibile all'uso di 78 posteggi, mai richiesta e
non oggetto di una procedura edilizia ordinaria, tanto più che al beneficiario
farebbe difetto la buona fede. Come si è visto, questa argomentazione non
regge: infatti il ricorrente non ha minimamente dimostrato l'arbitrarietà della
portata della licenza riassuntiva e della sua validità. Il Municipio ha in
effetti rilasciato una siffatta licenza: ch'esso non abbia sufficientemente
esaminato i chiari piani prodotti dalla beneficiaria, non implica, come a
ragione ritenuto dai giudici cantonali, la mala fede di quest'ultima o un suo
modo di procedere abusivo, tesi sulla quale insiste il ricorrente senza
tuttavia confrontarsi con quella contraria posta a fondamento dell'impugnato
giudizio. Il Municipio misconosce infatti ch'esso doveva esaminare d'ufficio
l'adempimento delle condizioni per il rilascio della licenza edilizia (art. 2,
3 e 48 LE). Inoltre, nel quadro del rilascio del permesso di abitabilità, esso
deve confrontare la costruzione con il progetto approvato, ricordato che detto
controllo si estende segnatamente anche ai posteggi (art. 49 cpv. 2 LE). Ora,
lo scopo e l'uso dei piani interrati, indicati espressamente come autorimessa,
e il numero dei posteggi erano chiaramente e facilmente accertabili nel
contesto di questo controllo. Il ricorrente non sostiene d'altra parte, che in
concreto sarebbero adempiute le severe condizioni per revocare la licenza
litigiosa (cfr. su questo tema PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes
Umweltschutzrecht, 5a ed., pag. 336 segg.).
4.3 Il ricorrente insiste sull'asserita mala fede delle società interessate e
dei loro rappresentanti, in particolare di un promotore immobiliare
professionista, che non potrebbe trincerarsi, come ritenuto dai giudici
cantonali, dietro una sua presunta misconoscenza delle procedure edilizie. Con
quest'argomentazione il ricorrente disattende che il Tribunale amministrativo
ha ritenuto, a ragione, per certi versi ambiguo e contraddittorio il
comportamento di questa persona, dichiaratasi in un primo tempo disposta a
inoltrare una domanda di costruzione in sanatoria: ciò attesterebbe tuttavia
unicamente la sua scarsa dimestichezza con le procedure che regolano il
rilascio delle licenze edilizie. Questa conclusione è opinabile, ma non
addirittura insostenibile, e quindi arbitraria, e nulla toglie al fatto che
spettava in primo luogo al ricorrente esaminare i piani sottopostigli e, se del
caso, esigere ulteriori spiegazioni o complementi, prima di approvarli senza
riserve. Certo, anche nel risultato, la decisione impugnata può apparire
insoddisfacente, ma essa non è affatto insostenibile e quindi arbitraria.
Il ricorrente neppure dimostra l'arbitrarietà della tesi dei giudici cantonali
secondo cui la questione della mala fede in altre persone coinvolte nel
progetto immobiliare non è sconfessata dai regolamenti della PPP e di un altro
scritto, dai quali risulta che il già menzionato promotore era al corrente che
la licenza del 19 agosto 1995 non autorizzava un aumento del numero di posteggi
oltre i 33 inizialmente approvati. Infatti, secondo la Corte cantonale, di
fronte al rilascio della licenza riassuntiva, i motivi che hanno indotto gli
interessati a inoltrare i piani di dettaglio dell'autorimessa in precedenza non
sottoposti all'autorità, ma ch'essa doveva esaminare d'ufficio, sarebbero
irrilevanti.
4.4 Il ricorrente accenna infine alla circostanza che l'immediata esecutività
dell'impugnata sentenza lederebbe la LPamb (RS 814.01) e l'ordinanza del 16
dicembre 1985 contro l'inquinamento atmosferico (RS 814.41). Anche su questo
punto esso nemmeno tenta di dimostrare perché il contestato giudizio, ritenendo
che non era minimamente acquisito che la licenza riassuntiva al momento del suo
rilascio ledesse determinate norme del diritto ambientale o del diritto
cantonale o comunale, all'epoca non in vigore, comporti tale lesione. Del
resto, ha aggiunto la Corte cantonale, con motivazione non contestata dal
ricorrente, il Municipio non si è nemmeno confrontato con tali disposizioni, né
il Dipartimento del territorio ha preteso che detta licenza dovesse essere
revocata, perché manifestamente lesiva della LPAmb o della OIAt. Ora, quando la
decisione impugnata si fonda su diverse motivazioni indipendenti e di per sé
sufficienti per definire l'esito della causa, il ricorrente è tenuto, pena
l'inammissibilità, a dimostrare che ognuna di esse viola il diritto (DTF 133 IV
119).
5.
5.1 Ne segue, che il ricorso in materia di diritto pubblico, in quanto
ammissibile, dev'essere respinto, mentre il ricorso sussidiario in materia
costituzionale dev'essere dichiarato inammissibile.
5.2 Non si prelevano spese giudiziarie (art. 66 cpv. 4 LTF). Il ricorrente è
nondimeno tenuto a versare all'opponente un'indennità per ripetibili della sede
federale (art. 68 cpv. 1 e 2 LTF). Al riguardo questi rileva ch'esso davanti al
Consiglio di Stato aveva quantificato in fr. 100'000.-- il valore di ogni
singolo posteggio che verrebbe ridotto, ossia per un importo totale di fr.
3'400'000.--, valore di causa non contestato in quella sede: chiede quindi
ripetibili di fr. 30'000.-- per ciascun ricorso. La richiesta non può essere
accolta. Da una parte, non si tratta di una causa civile, ma di una in materia
di diritto pubblico, dall'altra si è in presenza di un solo ricorso, quello
sussidiario in materia costituzionale essendo chiaramente inammissibile,
nonostante l'errata indicazione nei rimedi di diritto della decisione
impugnata. Occorre inoltre tener conto che non si era in presenza di una causa
complessa e che si è trattato di formulare osservazioni su un ricorso
appellatorio, la cui redazione non comportava un dispendio di tempo eccessivo
per l'avvocato. Esiste pertanto una manifesta sproporzione tra il valore
litigioso e l'impegno lavorativo effettivo dell'avvocato, peraltro non
precisato, che impone una riduzione del suo onorario (art. 3 cpv. 2, art. 8
cpv. 2 del regolamento sulle spese ripetibili accordate alla parte vincente
nelle procedure davanti al Tribunale federale, RD 173.110.210.3).
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Il ricorso sussidiario in materia costituzionale è inammissibile.
2.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso in materia di diritto pubblico è
respinto.
3.
Non si prelevano spese giudiziarie. Il ricorrente rifonderà all'opponente fr.
3'000.-- per ripetibili della sede federale.
4.
Comunicazione al ricorrente, ai patrocinatori delle parti, al Dipartimento del
territorio, al Consiglio di Stato e al Tribunale amministrativo del Cantone
Ticino.
Losanna, 1° aprile 2009
In nome della I Corte di diritto pubblico
del Tribunale federale svizzero
Il presidente: Il cancelliere:
Féraud Crameri