I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.440/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_440/2008
Urteil vom 14. Mai 2009
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Fonjallaz,
Gerichtsschreiber Haag.
Parteien
X.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Erhard Pfister,
gegen
Y.________, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Landolt,
Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15,
8832 Wollerau,
Regierungsrat des Kantons Schwyz,
Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz.
Gegenstand
Baurecht, Gastgewerbegesetz,
Beschwerde gegen den Entscheid vom 20. August 2008 des Verwaltungsgerichts des
Kantons Schwyz,
Kammer lll.
Sachverhalt:
A.
X.________ erwarb am 14. Dezember 2004 das Grundstück Grundbuch Wollerau KTN
57, auf dem sich das Gasthaus "Hinterhof" (Assekuranz Nr. 55) befindet. Zur
Liegenschaft gehört ein im Innenhof gelegenes Gartenrestaurant. An das
Grundstück grenzen zwei weitere Grundstücke, nämlich die Parzelle Grundbuch
Wollerau KTN 55, Kirchplatz 6 mit dem Restaurant "Metzg" von Y.________ sowie
das Wohnhaus der Familie A.________.
Gemäss allgemeiner Betriebsbewilligung war es X.________ zunächst erlaubt, das
Gartenrestaurant grundsätzlich bis 24.00 Uhr offen zu halten. Um gelegentliche
Belästigungen der Nachbarn inskünftig zu vermeiden, wollte X.________ den Teil
des Gartenrestaurants unter dem Dach entlang der Schallschutzwand zur
Hauptstrasse hofseitig verglasen, um am späteren Abend durch Schliessen der
Glaswand Lärmimmissionen vom Gartenrestaurant auf die Nachbarschaft zu
reduzieren.
B.
Nachdem X.________ im Gartenrestaurant auf der genannten Liegenschaft ohne
Baubewilligung bauliche Massnahmen getroffen hatte, wurde er von der Gemeinde
Wollerau mit Schreiben vom 21. Oktober 2005 aufgefordert, nachträglich ein
Baugesuch einzureichen. Dieser Aufforderung kam er am 9. Dezember 2005 nach.
Das Baugesuch umfasste die Erweiterung der Überdachung des Innenhofs und den
Einbau von Glastrennwänden. Zudem war der Einbau von Fenstern in eine
Schallschutzwand Bestandteil dieses Gesuchs. Während der öffentlichen Auflage
des Baugesuchs erhoben die Grundeigentümer des benachbarten Grundstücks
Grundbuch Wollerau KTN 55, die Erben von B.________, Einsprache. In der Folge
schlossen die Einsprecher und X.________ eine Vereinbarung, wonach u.a. die in
der Schallschutzwand vorgesehenen Fenster so zu erstellen seien, dass diese
nicht geöffnet werden könnten. Zudem wurde vereinbart, eine entsprechende
Auflage in die Baubewilligung aufzunehmen. Am 16. Oktober 2006 (Beschluss Nr.
409) bewilligte der Gemeinde Wollerau das Bauvorhaben und schrieb die
Einsprache der Erben von B.________ vom Protokoll ab. Der Gemeinderat versah
die Baubewilligung unter anderem mit den folgenden Auflagen:
"3. Der durch die hofseitige Schallschutzverglasung neu geschaffene Raum darf
lediglich in der warmen Jahreszeit als Gartenrestaurant genutzt werden.
4. Die strassenseitigen Fenster sind so zu gestalten, dass sie nicht geöffnet
werden können."
In der Folge liess X.________ drei Kippfenster einbauen. Mit Beschluss Nr. 704
vom 17. Dezember 2007 verlangte der Gemeinderat Wollerau, die Kippfenster seien
bis Ende Januar 2008 durch festverglaste Fenster zu ersetzen. Ferner definierte
er als "warme Jahreszeit" den Zeitraum zwischen der Zeitumstellung im Frühling
bis zur Zeitumstellung im Herbst. Ausserhalb dieses Zeitraums untersagte er
X.________ grundsätzlich den Betrieb des Gartenrestaurants. Gleichzeitig
verfügte der Gemeinderat Wollerau eine zeitliche Einschränkung für den Betrieb
des Gartenrestaurants in dem Sinne, dass dieses während der warmen Jahreszeit
nur noch bis 22.00 Uhr betrieben werden darf (Beschluss Nr. 725 vom 17.
Dezember 2007).
Eine von X.________ gegen die Beschlüsse vom 17. Dezember 2007 erhobene
Verwaltungsbeschwerde an den Regierungsrat des Kantons Schwyz blieb erfolglos
(Regierungsratsentscheid vom 12. Februar 2008). In Übereinstimmung mit dem
Gemeinderat Wollerau untersagte der Regierungsrat in Ziff. 3 des genannten
Entscheides X.________ und allfälligen Drittpersonen "ab sofort bis zur
Zeitumstellung am 30. März 2008 sowie ab dem 30. März 2008 über 22.00 Uhr
hinaus die Gartenwirtschaft zu benutzen". Gegen den Regierungsratsentscheid vom
12. Februar 2008 reichte X.________ eine Beschwerde beim kantonalen
Verwaltungsgericht ein. Dieses hiess die Beschwerde mit Entscheid vom 20.
August 2008 insoweit teilweise gut, als der Regierungsrat auf die
Verwaltungsbeschwerde in einem Punkt nicht eingetreten war und die Sache von
Amtes wegen an das Verwaltungsgericht weitergeleitet hatte. Es sah aber von
einer Rückweisung an den Regierungsrat ab und beurteilte diesen Punkt selbst
materiell. Im Übrigen wies es die Beschwerde ab und setzte die Frist für die
vom Gemeinderat angeordneten Wiederherstellungsmassnahme neu fest.
C.
Mit Eingabe vom 26. September 2008 führt X.________ Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht. Er beantragt, der am
20. August 2008 ergangene Entscheid des Verwaltungsgerichts und der
regierungsrätliche Beschluss vom 12. Februar 2008 seien aufzuheben. Die Sache
sei zur Behandlung der Beschwerde gegen den Beschluss des Gemeinderates
Wollerau Nr. 704 vom 17. Dezember 2007 an den Regierungsrat zurückzuweisen.
Eventualiter sei Ziff. 1 des Beschlusses Nr. 704 des Gemeinderates Wollerau vom
17. Dezember 2007 aufzuheben soweit dem Beschwerdeführer befohlen werde, die in
die Schallschutzwand eingebauten Fenster durch festverglaste Fenster zu
ersetzen. Ferner seien Ziff. 2 des Beschlusses des Gemeinderates Wollerau Nr.
704 vom 17. Dezember 2007, Ziff. 4 des Beschlusses des Gemeinderates Wollerau
Nr. 725 vom 17. Dezember 2007 und Ziff. 2 des Beschlusses Nr. 33 des
Gemeinderates Wollerau vom 21. Januar 2008 aufzuheben. Die Sache sei zur
Durchführung des gesetzmässigen Verfahrens an das Verwaltungsgericht, eventuell
an den Gemeinderat Wollerau zurückzuweisen. Eventualiter sei das Verbot der
Benützung des Gartenrestaurants von der Zeitumstellung im Herbst an aufzuheben,
subeventuell zu beschränken auf die im Beschluss des Gemeinderates Wollerau Nr.
409 vom 16. Januar 2006 bewilligte Restauranterweiterung. Ferner sei eine
Reduktion der Öffnungszeit von 24.00 Uhr auf 22.00 Uhr für das Gartenrestaurant
nicht vorzunehmen. Die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht seien den
Gegenparteien aufzuerlegen, und dem Beschwerdeführer sei eine angemessene
Parteientschädigung für dieses Verfahren zuzusprechen. Die bundesgerichtlichen
Kosten seien der Gegenpartei und dem Kanton Schwyz aufzuerlegen. Gleich sei zu
verfahren mit der ihm für das Verfahren vor Bundesgericht auszurichtenden
Parteientschädigung.
D.
Y.________ beantragt, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge
zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen. Die Gemeinde Wollerau beantragt
Abweisung der Beschwerde. Der Regierungsrat des Kantons Schwyz stellt den
Antrag, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde. Das Verwaltungsgericht beantragt
ebenfalls Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
E.
Mit Präsidialverfügung vom 4. November 2008 wurde der Beschwerde mit Bezug auf
die Vornahme von Wiederherstellungsmassnahmen die aufschiebende Wirkung
zuerkannt. Im Übrigen wurde das Gesuch des Beschwerdeführers um aufschiebende
Wirkung abgewiesen.
Erwägungen:
1.
1.1 Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein Entscheid einer
letzten kantonalen Instanz (Art. 82 lit. a i.V.m. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ihm
liegt ein Beschwerdeverfahren über ein Baubegehren und damit eine
öffentlich-rechtliche Angelegenheit zu Grunde. Die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 lit. a BGG steht auf dem
Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verfügung (BGE 133 II 249 E. 1.2 S.
251, 400 E. 2.1 S. 404).
1.2 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt,
wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur
Teilnahme erhalten hat, durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist
und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung besitzt
(Art. 89 Abs. 1 BGG). Verlangt ist somit neben der formellen Beschwer (Art. 89
Abs. 1 lit. a BGG), dass der Beschwerdeführer über eine spezifische
Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt (Art. 89 Abs. 1 lit. b BGG) und einen
praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids
zieht (Art. 89 Abs. 1 lit. c BGG; BGE 133 II 353 E. 3 S. 356 f., 400 E. 2.2 S.
404 f.). Diese Voraussetzungen sind beim Beschwerdeführer gegeben. Da auch die
übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist unter Vorbehalt der
Ausführungen in E. 1.3 hiernach grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten.
1.3 Unzulässig ist der Antrag des Beschwerdeführers, auch unterinstanzliche
Entscheide des Regierungsrats und der Gemeinde Wollerau ganz oder teilweise
aufzuheben. Diese sind durch das Urteil des Verwaltungsgerichts ersetzt worden
(Devolutiveffekt) und gelten als inhaltlich mitangefochten (BGE 134 II 142 E.
1.4 S. 144; 129 II 438 E. 1 S. 441 mit Hinweisen).
2.
2.1 Der Gemeinderat Wollerau verfügte in Ziff. 1 des Dispositivs seines
Beschlusses Nr. 704 vom 17. Dezember 2007, die vom Beschwerdeführer eingebauten
Kippfenster seien durch "festverglaste Fenster" zu ersetzen. Auf eine gegen
diese Anordnung erhobene Verwaltungsbeschwerde ist der Regierungsrat mit RRB
Nr. 145/2008 vom 12. Februar 2008 nicht eingetreten, weil er sie als reine
Vollzugsanordnung qualifizierte. Das Verwaltungsgericht ging demgegenüber davon
aus, in der umstrittenen Ziff. 1 des Dispositivs des Gemeinderatsbeschlusses
Nr. 704 sei nicht nur die Abweichung von der erteilten Baubewilligung
festgestellt worden. Vielmehr habe der Gemeinderat darin auch entschieden, wie
der rechtmässige Zustand wieder herzustellen sei, nämlich durch den Einbau
festverglaster Fenster. Er habe damit Ziff. 4 der Baubewilligung vom 16.
Oktober 2006 mit einer Konkretisierung materiell ergänzt und die dort
vorgesehenen Vollzugsmöglichkeiten auf den Einbau festverglaster Fenster
eingeschränkt. Ziff. 1 des Dispositivs des Gemeinderatsbeschlusses Nr. 704 sei
deshalb keine selbstständige Vollstreckungsverfügung, weshalb sie grundsätzlich
mit Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat anfechtbar sei. Der Regierungsrat
sei daher zu Unrecht nicht auf die gegen die genannte Ziff. 1 des Dispositivs
des Gemeinderatsbeschlusses Nr. 704 eingetreten. In E. 3.3 des Entscheids des
Verwaltungsgerichts vom 20. August 2008 sah dieses trotz dieser Sachlage davon
ab, die Beschwerde in diesem Punkt an den Regierungsrat zurückzuweisen und nahm
die materielle Prüfung des an den Regierungsrat gerichteten Beschwerdepunktes
unter Wahrung des rechtlichen Gehörs der Parteien an der von ihm durchgeführten
mündlichen Augenscheinsverhandlung selbst vor. Dabei hielt es fest, der
Regierungsrat habe für den Fall, dass sich ergebe, er sei zu Unrecht auf einen
Teil der Verwaltungsbeschwerde nicht eingetreten, beantragt, dass er von der
Sprungbeschwerdekompetenz nach § 52 der Verordnung vom 6. Juni 1974 über die
Verwaltungsrechtspflege (VRP, SRSZ 234.110) Gebrauch mache. Diese Erklärung sei
den Parteien anlässlich der mündlichen Augenscheinsverhandlung vor
Verwaltungsgericht vom 17. Juni 2008 zur Kenntnis gebracht worden, ohne dass
Einwände dagegen erhoben worden seien.
2.2 Der Beschwerdeführer erblickt in diesem Vorgehen des Verwaltungsgerichts
eine willkürliche Anwendung kantonalen Prozessrechts. Die Vorinstanz hätte nach
seiner Meinung den Nichteintretensentscheid des Regierungsrats aufheben und die
Sache an diesen zurückweisen müssen. Das trifft nicht zu. Bei der Frage, ob zur
Erreichung des notwendigen Lärmschutzes festverglaste Fenster einzubauen sind,
handelt es sich um eine Rechtsfrage. Es geht darum zu beurteilen, ob sich diese
Anordnung auf die Art. 11 ff. USG (SR 814.01) in Verbindung mit den
einschlägigen Vorschriften des kantonalen Rechts stützen lässt. Diese Frage
wird vom Verwaltungsgericht frei geprüft (vgl. § 55 Abs. 1 lit. b VRP). Im
Übrigen steht dem Verwaltungsgericht in Fällen der Sprungbeschwerde nach § 55
Abs. 2 lit. a VRP freie Kognition zu.
3.
3.1 Der Beschwerdeführer wirft dem Verwaltungsgericht sodann eine Verletzung
des rechtlichen Gehörs im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV vor. Er macht geltend, in
der Baubewilligung vom 16. Oktober 2006 (Ziff. 4) sei angeordnet worden, der
durch die hofseitige Schallschutzverglasung neu geschaffene, geschlossene Raum
dürfe lediglich in der warmen Jahreszeit als Gartenrestaurant genutzt werden.
14 Monate später habe der Gemeinderat mit Beschluss Nr. 704 vom 17. Dezember
2007 den Begriff der warmen Jahreszeit auf die Sommerzeit beschränkt und als
Zeitraum definiert, der zwischen der Zeitumstellung im Frühling und der
Zeitumstellung im Herbst liegt. Mit Beschluss Nr. 725 vom 17. Dezember 2007
habe der Gemeinderat die zusätzliche Anordnung getroffen, wonach der Betrieb
des Gartenrestaurants jeweils nur bis 22 Uhr erlaubt sei. Früher habe die
Betriebszeit bis 24.00 Uhr gedauert. Zu diesen Verschärfungen der
Baubewilligung habe sich der Beschwerdeführer vor deren Festsetzung dem
Gemeinderat Wollerau gegenüber nie äussern können.
3.2 Nach der Rechtsprechung kann eine - nicht besonders schwerwiegende -
Verletzung des rechtlichen Gehörs ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die
betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu
äussern, die sowohl den Sachverhalt wie die Rechtslage frei überprüfen kann
(BGE 127 V 431 E. 3d/aa S. 437 f.). Von einer Rückweisung der Sache an die
Verwaltung ist selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen
Gehörs dann abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen
Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der
Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 132 V 387
E. 5.1 S. 390 mit Hinweis).
3.3 Diese Voraussetzungen für eine Heilung der bereits vor dem
Verwaltungsgericht gerügten Gehörsverletzung waren im vorliegenden Fall
erfüllt. Das Verwaltungsgericht und grösstenteils auch der Regierungsrat haben
den Sachverhalt und die sich stellenden Rechtsfragen frei geprüft und der
Beschwerdeführer konnte sich jedenfalls an der verwaltungsgerichtlichen
Augenscheinsverhandlung vom 17. Juni 2008 zu allen ihn interessierenden Fragen
äussern. Eine Rückweisung an den Regierungs- oder Gemeinderat hätte zu einem
formalistischen Leerauf und damit zu unnötigen Verzögerungen geführt.
4.
Der Beschwerdeführer bringt vor, die Beschränkung der Betriebszeit der
Gartenwirtschaft auf 22.00 Uhr verletze die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV).
Eine Eigentumsbeschränkung ist nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen
Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist
(Art. 36 BV; BGE 125 II 129 E. 8 S. 141 mit Hinweis). Der Beschwerdeführer
bestreitet inbesondere die Verhältnismässigkeit der umstrittenen Anordnungen.
Das Vorliegen eines öffentlichen Interesses und die Verhältnismässigkeit prüft
das Bundesgericht bei der Beschränkung von Grundrechten frei (BGE 132 II 408 E.
4.3 S. 415 f.; 121 I 117 E. 3c S. 121; 119 Ia 362 E. 3a S. 366; s. auch BGE 134
I 153 E. 4.2 S. 157 f.). Es auferlegt sich aber Zurückhaltung, soweit die
Beurteilung von einer Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, welche die
kantonalen Behörden besser überblicken (BGE 132 II 408 E. 4.3 S. 415 f.; 126 I
219 E. 2c S. 222; 119 Ia 362 E. 3a S. 366; 117 Ia 434 E. 3c S. 437).
4.1 Der Beschwerdeführer räumt ein, dass sich die genannte Massnahme auf eine
gesetzliche Grundlage stützt und erwähnt dabei wie die Vorinstanz § 11 des
Gesetzes des Kantons Schwyz vom 10. September 1997 über das Gastgewerbe und den
Handel mit alkoholischen Getränken (Gastgewerbegesetz, GGG, SRSZ 333.100). Dem
ist beizufügen, dass diese Massnahme in erster Linie auf den Art. 11 ff. USG
beruht (BGE 130 II 32 E. 2.2 S. 35 = Pra 2005 Nr. 16).
4.2 Der Beschwerdeführer bestreitet das öffentliche Interesse an der
angefochtenen Massnahme. Dieses Interesse ist jedoch offensichtlich gegeben. Es
liegt in erster Linie im Lärmschutz der Nachbarn (Urteil des Bundesgerichts
1C_47/2008 vom 8. August 2008). Die vorgesehene um 22.00 Uhr endende
Betriebszeit ist angesichts der Lage der umstrittenen Gastwirtschaft in einem
Hinterhof inmitten des bewohnten Ortszentrums der Gemeinde Wollerau mit Blick
auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung sogar eher als grosszügig
einzustufen. So wurden bei einer Gartenwirtschaft Betriebszeiten bis 19.00 Uhr
als rechtmässig bezeichnet (Urteile des Bundesgerichts 1A.139/2002 vom 5. März
2003; 1A.282/2000 vom 15. Mai 2001). Von einer Verletzung der Eigentumsgarantie
und der Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) kann somit nicht die Rede sein. Dass
bei der Gartenwirtschaft des Beschwerdeführers früher Betriebszeiten bis 24.00
Uhr geduldet wurden, vermag an dieser Beurteilung der Sache nichts zu ändern.
5.
Schliesslich erblickt der Beschwerdeführer in der Anordnung, die drei Fenster
in der Schallschutzwand seien fest zu verglasen, eine Verletzung des
Verhältnismässigkeitsprinzips. In Ziff. 4 der Baubewilligung vom 16. Oktober
2006 verlangte der Gemeinderat, die strassenseitigen Fenster seien aus Gründen
des Lärmschutzes so zu gestalten, dass sie nicht geöffnet werden könnten. Der
Beschwerdeführer baute in der Folge drei Kippfenster ein, welche diesen
Anforderungen offensichtlich nicht entsprachen. Mit Beschluss Nr. 704 vom 17.
Dezember 2007 verlangte der Gemeinderat, die Kippfenster seien durch
festverglaste Fenster zu ersetzen. Diese Massnahme wurde vom Verwaltungsgericht
geschützt. Eine feste Verschraubung der Kippfenster hält es namentlich mit
Blick auf den damit verbundenen hohen Kontrollaufwand der kommunalen
Baubewilligungsbehörde für unzureichend. Entscheidend sei, dass die
betreffenden Fensterflächen nicht mit wenig Aufwand geöffnet werden könnten.
Diese Darlegungen des Verwaltungsgerichts sind nicht zu beanstanden und lassen
die umstrittene Anordnung, festverglaste Fenster anzubringen, nicht als
unverhältnismässig erscheinen. Damit erweist sich auch diese Rüge als
unbegründet.
6.
Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen
ist, soweit darauf eingetreten werden kann. Das hat zur Folge, dass die in
Dispositiv-Ziff. 1 des Gemeinderatsbeschlusses Nr. 704 vom 17. Dezember 2007
festgesetzte Frist für die dort angeordnete Wiederherstellungsmassnahme
(Ersetzen der Kippfenster durch festverglaste Fenster) neu festzusetzen ist.
Unter den hier gegebenen Umständen erfolgt dies im vorliegenden
bundesgerichtlichen Urteil. Es ist angezeigt, eine neue Wiederherstellungsfrist
bis zum 31. Oktober 2009 festzulegen.
Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens trägt der unterliegende
Beschwerdeführer die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 BGG). Er hat der privaten
Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine angemessene
Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2.
Dem Beschwerdeführer wird für die im Beschluss der Gemeinde Wollerau Nr. 704
vom 17. Dezember 2007 angeordnete Wiederherstellungsmassnahme eine Frist bis
zum 31. Oktober 2009 angesetzt.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Der Beschwerdeführer hat der privaten Beschwerdegegnerin für das
bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- zu
bezahlen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Wollerau sowie dem
Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer lll,
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 14. Mai 2009
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Féraud Haag