I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.277/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_277/2008
Urteil vom 8. Dezember 2008
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Reeb,
Gerichtsschreiber Haag.
Parteien
X.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Hermann Just,
gegen
Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.________, bestehend aus:
1. A.________ und B.________,
2. Ehegatten C.________,
3. Ehegatten D.________,
4. E.________,
5. F.________,
6. Ehegatten G.________,
7. H.________,
8. Ehegatten I.________,
9. Ehegatten J.________,
10. Ehegatten K.________,
11. L.________,
12. M.________,
13. Ehegatten N.________,
14. Ehegatten O.________,
15. Ehegatten P.________,
16. Q.________,
17. Ehegatten R.________,
18. S.________,
19. T.________,
20. U.________,
Beschwerdegegner, alle vertreten durch Rechtsanwalt Fridolin Hubert,
Gemeinde Vaz/Obervaz, Gemeindekanzlei Lenzerheide, Voa principala, 7078
Lenzerheide, vertreten durch Rechtsanwalt Peder Cathomen.
Gegenstand
Baueinsprache,
Beschwerde gegen das Urteil vom 15. Februar 2008
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden,
4. Kammer.
Sachverhalt:
A.
In der Gemeinde Vaz/Obervaz galt in den 1970er Jahren das kommunale Baugesetz
vom 8. Mai 1972. Dieses enthielt keine Bestimmungen über die Ausnützungsziffer.
Am 11. Dezember 1978 stellte die Regierung des Kantons Graubünden fest, dass
die Gemeinde Vaz/Obervaz noch nicht über eine Ortsplanung verfüge und hielt die
Gemeinde an, bis am 30. April 1979 eine ihren Verhältnissen entsprechende
Ortsplanung zu erstellen. Am 9. Februar/18. April 1979 erteilte die Gemeinde
Vaz/Obervaz der Nova Viva Touristik AG eine Baubewilligung für die Überbauung
Y.________ (vier Mehrfamilienhäuser und Tiefgarage) auf dem Grundstück Nr. 3187
Lenzerheide. Die Grundstücksfläche betrug 13'193 m², bzw. nach Abzug von
Waldfläche und einem bestehenden Haus 10'911 m². Die Überbauung umfasste
insgesamt eine Bruttogeschossfläche (BGF) von 2'724 m², was einer Ausnützung
von rund 0,25 entsprach. Sie wurde in der Folge plangemäss realisiert. Im
Anschluss an den Regierungsbeschluss vom 11. Dezember 1978 unterbreitete der
Gemeinderat Vaz/Obervaz den Stimmberechtigten ein neues Baugesetz und eine
Zonenplanung. Beide Vorlagen wurden in der Abstimmung vom 29. April 1979
abgelehnt. Am 10. Mai 1979 wurde das Grundstück Nr. 3187 parzelliert. Der
Bereich, auf welchem sich die Überbauung Y.________ befindet, wurde zur neuen
Parzelle Nr. 4648 im Halte von 5'157 m². Der südlich davon gelegene Teil wurde
zur neuen Parzelle Nr. 4647, umfassend 2'916 m². Später wurde davon noch die
Parzelle Nr. 4980 abparzelliert.
Am 25. Juni 1979 setzte die Kantonsregierung der Gemeinde Vaz/ Obervaz eine
neue Frist bis Ende 1979, um den Stimmberechtigten eine neue Vorlage für die
Ortsplanung zu unterbreiten. Zugleich erliess sie für das ganze Gemeindegebiet
eine Bausperre. Am 2. Dezember 1979 nahmen die Stimmberechtigten das neue
Baugesetz an, lehnten aber den Zonenplan erneut ab. Mit Beschluss vom 30. Juni
1980 erliess die Regierung des Kantons Graubünden einen Ersatzzonenplan für die
Gemeinde Vaz/Obervaz. Der Bereich des gesamten ursprünglichen Grundstücks Nr.
3187 (ohne Wald) befand sich nach diesem Plan in der Wohnzone W2 mit einer
Ausnützungsziffer von 0,25. Am 28. November 1982 nahmen die Stimmberechtigten
von Vaz/Obervaz einen neuen Zonenplan an, der von der Regierung des Kantons
Graubünden am 19. September 1983 genehmigt wurde. Nach diesem Zonenplan beträgt
die Ausnützungsziffer für den ganzen Bereich der ursprünglichen Stammparzelle
Nr. 3187 (ohne Wald) 0,2.
B.
Am 13. März 2000 reichte Z.________ bei der Gemeinde Vaz/Obervaz ein Baugesuch
für den Bau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. 4647 ein. Gegen das
Baugesuch erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.________, V.________
und W.________ Einsprache, hauptsächlich mit der Begründung, die zulässige
Ausnützung von 0,2 sei durch die bestehende Überbauung Y.________ bereits
ausgeschöpft. Mit Beschluss vom 3. August 2000 wies die Gemeinde die
Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung. Sie erwog, durch eine
nachträgliche Parzellierung dürften die Vorschriften über die Ausnützung nicht
umgangen werden. Die Gemeinde gehe aber nur dann von einer nachträglichen
Parzellierung aus, wenn diese nach dem Inkrafttreten der geltenden Ortsplanung
(19. September 1983) erfolgt sei.
Dagegen erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.________ und die
einzelnen Stockwerkeigentümer Rekurs an das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden. Dieses hiess mit Urteil vom 27. Februar/16. März 2001 den Rekurs
gut und hob den Bau- und Einspracheentscheid der Gemeinde auf. Es erwog, die
aufgrund der Bausperre und der nachmaligen Einführung einer Ausnützungsziffer
von 0,2 zulässige Ausnützung sei durch die Überbauung Y.________ bereits
konsumiert worden, weshalb eine weitere Baute auf dem Grundstück Nr. 4647 nicht
mehr zulässig sei. Eine dagegen von Z.________ erhobene staatsrechtliche
Beschwerde wies das Bundesgericht mit Urteil 1P.392/2001 vom 10. September 2001
ab. Es erwog insbesondere, die Bausperre der Kantonsregierung vom 25. Juni 1979
habe in Bezug auf die Ausnützung der Parzelle Nr. 4647 zusammen mit dem
späteren Ersatzzonenplan der Regierung vom 30. Juni 1980 und nachher zusammen
mit der kommunalen Zonenplanung vom 28. November 1982 eine
Eigentumsbeschränkung bewirkt.
C.
Am 7. August 2006 liess ein Gesuch um Erstellung zweier Einfamilienhäuser mit
Garage auf der Parzelle Nr. 4647 von Z.________ einreichen. Am 27. Februar 2007
wies der Gemeindevorstand Vaz/Obervaz die gegen das Bauvorhaben gerichtete
Einsprache der Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.________ und einzelner
Stockwerkeigentümer dieser Gemeinschaft ab und erteilte die Baubewilligung.
Gleichzeitig genehmigte er den Nutzungsstransport von 220 m² BGF ab der am 17.
Juni 2006 von Parzelle Nr. 3193 abparzellierten Parzelle Nr. 5140 auf Parzelle
Nr. 4647.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.________ und deren Stockwerkeigentümer
zogen diesen Entscheid des Gemeindevorstands Vaz/Obervaz an das
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden weiter. Dieses hiess die kantonale
Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit Urteil vom 15. Februar 2008 gut und hob den
Bau- und Einspracheentscheid des Gemeindevorstands auf.
D.
Gegen dieses Urteil des Verwaltungsgerichts führt X.________ Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht. Er beantragt im
Wesentlichen die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Bestätigung des
Bau- und Einspracheentscheids der Gemeinde Vaz/Obervaz. Eventualiter sei die
Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
E.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.________ sowie verschiedene
Stockwerkeigentümer beantragen, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei. Eventualiter sei die Angelegenheit zur weiteren Behandlung an
die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Politische Gemeinde Vaz/Obervaz stellt den
Antrag, die Beschwerde sei gutzuheissen und das Urteil des Verwaltungsgerichts
vom 15. Februar 2008 aufzuheben. Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung
der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Es verweist auf seine
Ausführungen im angefochtenen Urteil. In einer weiteren Stellungnahme hält der
Beschwerdeführer an seinem in der Beschwerde vertretenen Standpunkt fest.
Erwägungen:
1.
1.1 Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein Entscheid einer
letzten kantonalen Instanz (Art. 82 lit. a i.V.m. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ihm
liegt ein Beschwerdeverfahren über ein Baubegehren und damit eine
öffentlich-rechtliche Angelegenheit zu Grunde. Die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 lit. a BGG steht auf dem
Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verfügung. Das Bundesgerichtsgesetz
enthält dazu keinen Ausschlussgrund (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251; 400 E.
2.1 S. 404 mit Hinweisen).
1.2 Im angefochtenen Urteil wird das Baubegehren des Beschwerdeführers
abgelehnt und ein Bauabschlag erteilt. Damit wird das Baubewilligungsverfahren
beendet. Der angefochtene Entscheid erweist er sich deshalb als Endentscheid im
Sinne von Art. 90 BGG (Urteil 1C_193/2007 vom 18. Januar 2008 E. 1.1).
1.3 Der Beschwerdeführer ist als Baugesuchsteller mit Blick auf Art. 89 Abs. 1
BGG ohne Weiteres legitimiert, den vom Verwaltungsgericht erlassenen
Bauabschlag mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
anzufechten. Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen dieses Rechtsmittels sind
erfüllt und geben zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist
somit einzutreten.
2.
Die umstrittene zur Überbauung vorgesehene Parzelle Nr. 4647 liegt gemäss
heutiger Nutzungsordnung der Gemeinde Vaz/Obervaz in der Wohnzone 0.2, in
welcher gemäss Art. 61 des kommunalen Baugesetzes (BG) eine Ausnützungsziffer
(AZ) von 0,2 gilt. Gemäss Art. 54 Abs. 2 BG kann die Bruttogeschossfläche
innerhalb der ganzen zusammenhängenden Wohnzone transferiert werden. Durch die
nachträgliche Parzellierung von Grundstücken dürfen die Vorschriften über die
Ausnützung nicht umgangen werden. Wird von einem überbauten Grundstück ein Teil
abgetrennt, so darf die neue Parzelle nur soweit überbaut werden, als die AZ
über die ganze ursprüngliche Parzelle eingehalten ist (Art. 54 Abs. 4 BG).
2.1 Auf dem Grundstück Nr. 3187 wurde gestützt auf eine im Jahre 1979 erteilte
Baubewilligung eine Überbauung realisiert mit einer Bruttogeschossfläche von
2'723.93 m², was bei einer anrechenbaren Grundstücksfläche von 10'911 m² eine
AZ von 0,249 ergibt. Damit war die Parzelle Nr. 3187, für welche damals eine AZ
von 0,25 galt, praktisch voll ausgenützt und damit grundsätzlich keiner
weiteren Überbauung mehr zugänglich. Die im vorliegenden Verfahren umstrittene
Bauparzelle Nr. 4647 wurde am 10. Mai 1979 im Rahmen einer Parzellierung des
ausgenützten Grundstücks Nr. 3187 ausgeschieden. Der Parzellenteil von
Grundstück Nr. 3187, auf welchem sich die Überbauung Y.________ befindet, wurde
zur neuen Parzelle Nr. 4648 im Halte von 5157 m², welche mit Blick auf die
darauf stehende Überbauung für sich betrachtet übernutzt war. Von der südlich
davon gelegenen heutigen Bauparzelle, welche nach der Parzellierung des
Grundstücks Nr. 3187 2'916 m² umfasste wurde später (am 4. September 2000) die
Parzelle Nr. 4980 abparzelliert. Am 10. September 2002 wurde diese
Parzellierung rückgängig gemacht. Die beiden Grundstücke Nrn. 4647 und 4980
sind seither wieder zur Parzelle Nr. 4647 vereinigt, wie sie bereits am 10. Mai
1979 ausgeschieden wurde. Alle im Rahmen der Parzellierung des Grundstücks Nr.
3187 neu entstandenen und weiter aufgeteilten Parzellen sind wegen der
Überbauung Y.________ mit Blick auf die auf der Basis einer AZ von 0,25
vorgenommene AZ-Berechnung als voll ausgenützt zu betrachten. Die
Kantonsregierung erliess wie erwähnt am 30. Juni 1980 einen Ersatzzonenplan,
nachdem die Stimmberechtigten der Gemeinde Vaz/Obervaz am 2. Dezember 1979
während der Geltung der von der Regierung am 23. Juni 1979 festgesetzten
Bausperre zwar das kommunale Baugesetz gutgeheissen, den Zonenplan dagegen aber
abgelehnt hatten. Dieser Ersatzzonenplan sah für die Wohnzone W2 eine AZ von
0,25 vor. Damit wurde für die heute umstrittene Bauparzelle Nr. 4647 unter
Berücksichtigung der auf der ehemaligen Parzelle Nr. 3187 realisierten
Überbauung Y.________ auf der Basis der AZ von 0,25 eine öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung wirksam (Urteil 1P.392/2001 vom 10. September 2001 E. 2b
und c). Diese lautete dahin, dass das Grundstück Nr. 4647 als ausgenützt galt.
Am Inhalt dieser öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung vermochte der
spätere am 28. November 1982 von den Stimmberechtigten der Gemeinde Vaz/Obervaz
angenommene Zonenplan, welcher für den ganzen Bereich der ursprünglichen
Stammparzelle Nr. 3187 (ohne Wald) eine AZ von 0,2 festlegte, nichts zu ändern.
Diese Reduktion bewirkte für die genannte Bauparzelle entgegen der Auffassung
des Verwaltungsgerichts im Hinblick auf die früher für die Stammparzelle auf
der Basis der AZ von 0,25 bewilligte Überbauung Y.________ keine Übernutzung,
sondern liess lediglich die vorhandene volle Ausnützung fortbestehen. Sie wurde
deshalb in Anwendung von Art. 54 Abs. 4 BG auf Grund des später erfolgten
Nutzungstransports von 220 m² Bruttogeschossfläche in diesem Umfang überbaubar.
Die Erteilung der Baubewilligung durch den Gemeindevorstand Vaz/Obervaz am 27.
Februar 2007 war gestützt auf diesen Sachverhalt verfassungsrechtlich geboten.
2.2 Mit dem Verwaltungsgericht ist zwar davon auszugehen, dass die AZ mit der
Inkraftsetzung des kommunalen Baugesetzes und des neuen kommunalen Zonenplans
für die voll ausgenützte Parzelle Nr. 4647 auf 0,2 herabgesetzt wurde. Dieser
Planungsvorgang änderte jedoch beim Grundstück Nr. 4647, welches bereits am 10.
Mai 1979 abparzelliert worden war, nichts an der für dieses am 23. Juni 1979
mit dem Erlass des regierungsrätlichen Ersatzzonenplans in Kraft getretenen
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung der vollen Ausnützung. Die Annahme
des Verwaltungsgerichts, die erwähnte Reduktion der AZ auf 0,2 bewirke für die
Parzelle Nr. 4746 eine Übernutzung, findet weder im kantonalen noch im
kommunalen Recht eine Stütze. Sie erweist sich deshalb, wie der
Beschwerdeführer zutreffend darlegt, als sachlich nicht haltbar und damit als
willkürlich. Sie verstösst überdies gegen die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV).
3.
Die Beschwerde ist somit begründet. Das angefochtene Urteil ist deshalb
aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung sowohl in materieller Hinsicht als
auch in Bezug auf die Verlegung der kantonalen Verfahrenskosten an das
Verwaltungsgericht zurückzuweisen.
Dem Ausgang des vorliegenden Verfahrens entsprechend sind die Kosten des
bundesgerichtlichen Verahrens den unterliegenden Beschwerdegegnern unter
solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Diese haben
den Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer
Haftbarkeit angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 1, 2 und 4 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden vom 15. Februar 2008 aufgehoben. Die Sache wird zu neuer
Beurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden den Beschwerdegegnern unter
solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beschwerdegegner haben den Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 6'000.-- unter solidarischer Haftbarkeit zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Vaz/Obervaz und dem
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 8. Dezember 2008
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Féraud Haag