I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.263/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_263/2008 /nip
Urteil vom 25. November 2008
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Aeschlimann,
Gerichtsschreiber Haag.
Parteien
X.________ AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Fürsprecher Urs Eymann,
gegen
Y.________, Beschwerdegegner, vertreten durch Fürsprecher Peter Roost,
Einwohnergemeinde Frutigen, Bauverwaltung, Vordorfgasse 1, 3714 Frutigen,
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern, Rechtsamt, Reiterstrasse
11, 3011 Bern.
Gegenstand
Baubewilligung,
Beschwerde gegen das Urteil vom 5. Mai 2008
des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung.
Sachverhalt:
A.
Die X.________ AG reichte am 4. August 2005 bei der Einwohnergemeinde (EG)
Frutigen ein generelles Baugesuch ein für den Abbruch der Gebäude Nrn. 212, 213
und eines Teils der Garage zum Haus Nr. 204, den Umbau des Gebäudes Nr. 209A
sowie den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern auf den Parzellen Frutigen Gbbl.
Nrn. 543 (Kernzone B) und 2932 (Wohnzone W3 und Kernzone B). Die Bauparzellen
liegen im Perimeter der Überbauungsordnung "Kern" vom 2. Juni 2002. Gegen das
Vorhaben erhob Y.________ Einsprache. Die EG Frutigen holte beim Amt für
Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) einen Fachbericht ein und
erteilte mit Gesamtentscheid vom 21. Juni 2006 die nachgesuchte generelle
Baubewilligung mit Bezug auf die Nutzung, Erschliessung, Lage, Gestaltung und
Einordnung in die Umgebung sowie die baupolizeilichen Masse.
B.
Gegen diesen Entscheid der EG Frutigen erhob Y.________ Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs-, und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Mit Entscheid vom
22. Dezember 2006 hiess die BVE die Beschwerde teilweise gut. Sie beschränkte
die generelle Baubewilligung auf den Abbruch der Gebäude Nrn. 212, 213 und
Teile der Garage zum Gebäude Nr. 204, den Umbau (Umnutzung zu Wohnraum) des
Gebäudes Nr. 209A sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohnungen
(Haus C). Die generelle Baubewilligung für den Neubau der beiden anderen
Mehrfamilienhäuser mit je acht Wohnungen (Häuser A und B) hob sie auf und wies
das Baugesuch ab (Bauabschlag). Die X.________ AG zog diesen Entscheid der BVE
an das Verwaltungsgericht des Kantons Bern weiter, welches die Beschwerde mit
Urteil vom 5. Mai 2008 abwies.
C.
Gegen dieses Urteil des Verwaltungsgerichts führt die X.________ AG Beschwerde
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht. Sie beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die Baubewilligung für
die Häuser A und B sei entsprechend der generellen Baubewilligung der
Einwohnergemeinde Frutigen vom 21. Juni 2006 zu bestätigen. Eventualiter sei
das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung
an die Vorinstanz zurückzuweisen zur Erteilung der generellen Baubewilligung
für die Häuser A und B entsprechend der generellen Baubewilligung der
Einwohnergemeinde Frutigen vom 21. Juni 2006.
D.
Die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern und das
Verwaltungsgericht des Kantons Bern beantragen Abweisung der Beschwerde. Die
Einwohnergemeinde Frutigen stellt den Antrag, die Beschwerde sei gutzuheissen.
Der private Beschwerdegegner Y.________ schliesst auf Abweisung der Beschwerde.
In weiteren Eingaben halten die Beschwerdeführerin sowie die Einwohnergemeinde
Frutigen an ihren Standpunkten fest. Der private Beschwerdegegner und das
Verwaltungsgericht haben auf die Einreichung weiterer Stellungnahmen
ausdrücklich verzichtet.
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft die Zulässigkeit der Beschwerden von Amtes wegen (Art.
29 Abs. 1 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.1 S. 251).
1.1 Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein Entscheid einer
letzten kantonalen Instanz (Art. 82 lit. a i.V.m. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ihm
liegt ein Beschwerdeverfahren über ein Baubegehren und damit eine
öffentlich-rechtliche Angelegenheit zu Grunde. Die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 lit. a BGG steht auf dem
Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verfügung. Das Bundesgerichtsgesetz
enthält dazu keinen Ausschlussgrund. Für die Rechtsmittel an die Bundesbehörden
gelten die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechtspflege (BGE 133 II 249
E. 1.2 S. 251, 400 E. 2.1 S. 404).
1.2 Die dem angefochtenen Entscheid zu Grunde liegende generelle Baubewilligung
im Sinne von Art. 32 Abs. 4 des Baugesetzes des Kantons Bern vom 9. Juni 1985
(BauG, BSG 721.0) schliesst das baurechtliche Bewilligungsverfahren
grundsätzlich nicht ab, sondern dient der Beantwortung gewisser baurechtlicher
Vorfragen im Hinblick auf die Einreichung eines Gesuchs zur Bewilligung eines
Ausführungsprojekts (Art. 32 Abs. 4 lit. a und b BauG). Nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichts stellt ein positiv lautender baurechtlicher Vorentscheid
grundsätzlich einen Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG dar (Urteile des
Bundesgerichts 1C_86/2008 vom 10. Juli 2008 E. 2.2, 1C_119/2008 vom 21.
November 2008 E.1.3.1). Anders verhält es sich beim negativen Vorentscheid.
Lehnt die zuständige Behörde bzw. die letzte kantonale Instanz im Vorentscheid
das Bauvorhaben ab, so bewirkt dies für den Gesuchsteller eine
rechtsverbindliche Ablehnung der baurechtlichen Bewilligung. Das
Baubewilligungsverfahren wird damit abgeschlossen. Soweit der angefochtene
Entscheid einen solchen Bauabschlag bestätigt, erweist er sich deshalb als
Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG (vgl. zur Rechtslage vor Inkrafttreten
des BGG: Urteil 1P.224/1991 vom 9. September 1992 in ZBl 95/1994 S. 66 E. 1d S.
68 f. mit Hinweis auf Urteil P.350/1985 vom 1. Oktober 1985 in RDAF 1988 S. 209
E. b am Ende).
1.3 Die Beschwerdeführerin ist als Baugesuchstellerin gestützt auf Art. 89 Abs.
1 BGG ohne weiteres legitimiert, den vom Verwaltungsgericht bestätigten
Bauabschlag mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
anzufechten. Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind erfüllt und geben zu
keinen weiteren Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist somit einzutreten.
2.
2.1 Die Parzelle Nr. 2932 liegt im Perimeter Überbauungsordnung "Kern" und der
Bereich, in welchem die Mehrfamilienhäuser A und B errichtet werden sollen,
befindet sich in der Wohnzone W3. Gemäss Art. 6 der Überbauungsvorschriften
(ÜV) gelten in Wohnzonen für die baupolizeilichen Masse die Bestimmungen des
Gemeindebaureglements vom 23. November 1997 (GBR). Die Gebäudehöhe wird nach
Art. 33 Abs. 1 GBR vom gewachsenen Boden gemäss Art. 97 der kantonalen
Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) aus gemessen. Sie beträgt in
der Wohnzone W3 10 m (Art. 59 GBR).
Es ist unbestritten, dass das Terrain im Bereich der projektierten
Mehrfamilienhäuser A und B beim Bau der nun zum Abbruch vorgesehenen Gebäude
Nrn. 212 und 213 vor rund 100 Jahren abgegraben worden ist. Nach Auffassung der
Beschwerdeführerin ist die Gebäudehöhe der genannten beiden Mehrfamilienhäuser
vom ursprünglichen Terrain bzw. vom Niveau aus zu messen, welches dem
umgebenden natürlichen Geländeverlauf entspricht. Das Verwaltungsgericht geht
dagegen davon aus, bei einer vorbestandenen Abgrabung sei für die Bestimmung
der Gebäudehöhe auf das abgegrabene Terrain und nicht auf das gewachsene vor
jeglicher Bauarbeit bestehende Terrain abzustellen.
2.2 Für die Beurteilung des vorliegenden Falls ist nach dem Gesagten die
Auslegung und Anwendung von Art. 97 der bernischen Bauverordnung vom 6. März
1985 (BauV, BSG 721.1) entscheidend. Diese Bestimmung lautet wie folgt:
"1Wo die Bauhöhe ab gewachsenem Boden zu messen ist, gilt als solcher das
Terrain, wie es vor Baubeginn besteht. Die Absätze 2 und 3 bleiben vorbehalten.
2Ist die Oberfläche des Baugrundstücks sichtbar durch künstliche
Terrainauffüllungen gehoben, so ist die Bauhöhe zu messen:
a vom ursprünglichen Terrain aus, wenn die Baubewilligung für
die Auffüllung einen entsprechenden Vorbehalt enthält;
b für Einfriedigungen, Stützmauern und dergleichen bei beidseitigen
aufgeschütteten Grundstücken vom tieferen fertigen Terrain aus;
c im Übrigen vom Niveau aus, das dem umgebenden natürlichen
Geländeverlauf entspricht.
3Wird das Terrain abgegraben, so wird vom fertigen Terrain aus gemessen, wenn
es tiefer liegt als das ursprüngliche Terrain."
2.3 Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts bezieht sich die in Art. 97 Abs. 1
BauV enthaltene Wendung "vor Baubeginn" auf den Zustand vor Ausführung des
aktuellen Bauvorhabens. Nach Art. 97 Abs. 1 BauV bleiben die in den Abs. 2 und
3 geregelten Fälle vorbehalten. Diese beiden Absätze von Art. 97 BauV kommen
somit nur zum Tragen, wenn die darin beschriebenen Situationen gegeben sind.
Andernfalls bleibt es bei der Anwendung der Grundsatznorm von Art. 97 Abs. 1
BauV. Die Abs. 2 und 3 von Art. 97 BauV sind laut Verwaltungsgericht vorab dazu
bestimmt, Missbräuche zu verhindern. Abs. 2 befasst sich mit Auffüllungen und
Abs. 3 mit Abgrabungen. Die Sonderregeln in diesen beiden Absätzen sollen
vermeiden, dass mittels Terrainveränderungen Gebäudehöhen realisiert werden,
die sich ausserhalb der Messregel der Grundsatznorm bewegen. Das
Verwaltungsgericht geht davon aus, dass der vorliegende Fall, soweit er die
vorbestehende Abgrabung betrifft, nicht in den Anwendungsbereich von Art. 97
Abs. 2 und 3 BauV fällt.
Einen Anhaltspunkt dafür, dass Art. 97 Abs. 3 BauV (auch) den Fall einer
bereits vor Baubeginn vorhandenen Abgrabung regle, hat das Verwaltungsgericht
allerdings aufgezeigt. Begrifflich mache die Formulierung "ursprüngliches
Terrain" vorab Sinn, wenn damit ein anderer Zustand gemeint sei als das
"Terrain, wie es vor Baubeginn besteht". Wenn der Verordnungsgeber die Begriffe
einheitlich verwendet hätte, wäre mit dem ursprünglichen Terrain nicht das vor
Baubeginn, sondern das natürliche, unveränderte Terrain gemeint, also jenes vor
einer früheren Abgrabung. Im Ergebnis käme dies der Sichtweise der
Beschwerdeführerin entgegen; allerdings nur, wenn das fertige Terrain tiefer
als das so verstandene ursprüngliche Terrain läge. Andernfalls käme wiederum
der Grundsatz von Art. 97 Abs. 1 BauV zum Tragen, wonach ab dem Terrain zu
messen sei, wie es vor Baubeginn bestehe. Das ergebe aber - jedenfalls in Bezug
auf das vorliegende Bauvorhaben - keine stimmige Regelung, wie auch ein Blick
auf die Pläne zeige: In der Mitte der Südost- und Südwestfassade des Gebäudes A
liege das fertige Terrain tiefer als das ursprüngliche bzw. rekonstruierte, so
dass hier ab fertigem Terrain zu messen wäre. An den beiden andern
Fassadenpunkten liege das fertige Terrain hingegen näher, so dass auf das heute
bestehende abgegrabene Terrain abzustellen wäre. Hätte der Verordnungsgeber im
Falle vorbestehender Abgrabungen tatsächlich auf das ursprüngliche Terrain
abstellen wollen bzw. auf das fertige Terrain, soweit dieses tiefer liege als
das ursprüngliche, hätte er das ausdrücklich so regeln müssen. Dass er eine
derart unvollständige Lösung für diesen Fall getroffen und nur den Vorbehalt,
nicht aber den Grundsatz geregelt hätte, sei nicht anzunehmen. Es bleibe
deshalb trotz der begrifflichen Ungenauigkeit dabei, dass Art. 97 Abs. 3 BauV
nur den Fall von Abgrabungen regle, die im Hinblick auf das konkrete
Bauvorhaben ausgeführt würden. Art. 97 Abs. 3 BauV komme vorliegend immerhin
insoweit zur Anwendung, als das in den Projektplänen eingetragene fertige
Terrain ("Terrain neu") tiefer liege als das hier massgebende Terrain vor
Baubeginn ("abgegrabenes Terrain heute").
Bei diesem Ergebnis sei von der Anwendung der Grundnorm (Art. 97 Abs. 1 BauV)
nur abzuweichen, wenn sich ergebe, dass die Regelung eine planwidrige
Unvollständigkeit enthalte, die durch die rechtsanwendende Behörde zu beheben
wäre. Das Verwaltungsgericht verneint jedoch im vorliegenden Fall die
Voraussetzungen für eine solche Abweichung.
Schliesslich weist das Verwaltungsgericht darauf hin, talseitig sei gemäss Art.
33 Abs. 2 GBR eine Mehrhöhe von 1 m gestattet, wenn die Neigung des gewachsenen
Bodens innerhalb des Gebäudegrundrisses in der Falllinie gemessen 10 %
übersteige. Obwohl diese Neigung nicht bekannt sei, lasse sich aus dem
Terrainverlauf entlang der Fassaden, der nirgends eine Neigung von 10 %
erreiche, schliessen, dass dies jedenfalls beim Haus A auch in der Falllinie
innerhalb des Gebäudegrundrisses der Fall sei. Im Übrigen überschreite das
projektierte Haus A die maximal zulässige Gebäudehöhe von 10 m sowohl auf der
Nordseite (rund 11,25 m) wie auch auf der Südost- und Nordwestseite (jeweils
rund 10,65 m). Beim Haus B werde die maximal zulässige Gebäudehöhe von 10 m bei
sämtlichen Fassaden um jeweils rund 10 cm bis 1 m überschritten. Die
Baubewilligung könnte demnach auch nicht erteilt werden, wenn talseitig ein
Hangzuschlag zu gewähren wäre.
2.4 Die Beschwerdeführerin hält diese Beurteilung ihres Bauvorhabens für
verfassungswidrig. Sie macht zunächst geltend, in der dem angefochtenen Urteil
zu Grunde liegenden unterschiedlichen Behandlung von früherer Aufschüttung
gegenüber früherer Abgrabung liege eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots
von Art. 8 Abs. 1 BV. Das trifft nicht zu. Die Beschwerdeführerin vergleicht
zwei unterschiedliche Sachverhalte, die verfassungsrechtlich nicht zwingend
eine gleiche materielle Regelung verlangen. Daran ändert nichts, dass die im
angefochtenen Urteil enthaltene Auslegung von Art. 97 BauV nicht mit den
harmonisierten Baubegriffen und Messweisen übereinstimmen, welche der
interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe und
Messweisen (IVHB) zu Grunde liegen. Der Kanton Bern ist dieser Vereinbarung mit
Regierungsratsbeschluss Nr. 444 vom 12. März 2008 beigetreten. Mit diesem
Beitritt hat er sich verpflichtet, die vereinbarten Baubegriffe und Messweisen
zu übernehmen und seine Gesetzgebung bis Ende 2012 entsprechend zu ändern, was
bisher jedoch noch nicht geschehen ist.
Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, das Verwaltungsgericht habe die hier
entscheidende Auslegungsfrage betreffend Art. 97 BauV in einem früheren
Entscheid VGE 22958 vom 12. Oktober 2007 E. 3.4 anders gehandhabt. Das
Verwaltungsgericht weist in seiner Vernehmlassung vom 26. Juni 2008 hingegen
zutreffend darauf hin, dass in jenem Fall umstritten gewesen sei, ob das
Terrain im Bereich des abgebrochenen Gebäudes früher aufgeschüttet oder
abgegraben worden sei. Dies habe nicht mehr festgestellt werden können. Im
vorliegenden Fall sei dagegen unbestrittenermassen von einer Abgrabung
auszugehen. Dazu kommt nach den Darlegungen des Verwaltungsgerichts, dass im
Entscheid vom 12. Oktober 2007 durch den Abbruch des Gebäudes ein vom übrigen
Hangverlauf abweichender, ebener Bereich entstanden sei, der für eine
einheitliche Überbauung des ganzen Geländes als nicht massgeblich bezeichnet
worden sei, während im vorliegenden Fall der gesamte (abgegrabene) Baugrund auf
einheitlichem Niveau liege. Dies zeigt, dass sich der dem Entscheid vom 12.
Oktober 2007 zu Grunde liegende Sachverhalt erheblich von den hier vorliegenden
Gegebenheiten unterscheidet, weshalb die Rüge der Verletzung der
Rechtsgleichheit auch unter diesem Gesichtspunkt unbegründet ist. Was der
Beschwerdeführer weiter gegen diese Schlussfolgerung vorbringt, vermag nicht zu
überzeugen.
Die Beschwerdeführerin wirft dem Verwaltungsgericht vor, unerklärlicherweise
auf die Einforderung von Schlussbemerkungen verzichtet zu haben. Nach den
Ausführungen des Verwaltungsgerichts entspricht es nicht seiner Praxis, den
einmaligen Schriftenwechsel damit abzuschliessen, dass den Parteien formell
Gelegenheit für Schlussbemerkungen gegeben wird. Das ist im Lichte des
kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG,
BSG 155.21), namentlich von dessen Art. 24, nicht verfassungswidrig. Die
Beschwerdeführerin wäre es überdies unbenommen gewesen, sich unaufgefordert ein
zweites Mal zur Sache zu äussern (vgl. BGE 133 I 98 und 100; Urteil des
Bundesgerichts 1C_153/2007 vom 6. Dezember 2007 E. 2).
Angesichts der vorstehenden Erwägungen gehen auch die weiteren Vorwürfe der
Beschwerdeführerin fehl, das angefochtene Urteil verstosse gegen das
Willkürverbot (Art. 9 BV) und das Verhältnismässigkeitsgebot.
3.
Es ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist.
Dem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens entsprechend sind die
Gerichtskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs.
1 BGG). Diese hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren
angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren mit insgesamt Fr. 1'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Frutigen, der Bau-,
Verkehrs- und Energiedirektion sowie dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern,
Verwaltungsrechtliche Abteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 25. November 2008
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Féraud Haag