I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.20/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_20/2008 /ber
Urteil vom 16. September 2008
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Aemisegger, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Reeb, Fonjallaz,
Gerichtsschreiberin Gerber.
Parteien
1. A.________
2. B.________
3. C.________
4. D.________
Beschwerdeführer, alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Patrik A. Häberlin
gegen
- E.________
- F.________
Beschwerdegegner,
Politische Gemeinde Ermatingen, Hauptstrasse 88 8272 Ermatingen, vertreten
durch Rechtsanwalt
Andreas Hebeisen, Löwenstrasse 12, 8280 Kreuzlingen,
Departement für Bau und Umwelt des Kantons
Thurgau, Promenade, Postfach, 8510 Frauenfeld.
Gegenstand
Baubewilligung,
Beschwerde gegen den Entscheid vom 31. Oktober 2007 des Verwaltungsgerichts des
Kantons Thurgau.
Sachverhalt:
A.
E.________ und F.________ beabsichtigen, die Parzellen Nrn. 687 und 891 an der
Westerfeldstrasse in Ermatingen mit einem Einfamilienhaus zu überbauen. Die
Parzellen liegen in der eingeschossigen Wohnzone am See (W1S), für die eine
Ausnützungsziffer von 0.1 vorgesehen ist. Ermatingen liegt im BLN-Objekt Nr.
1411 "Untersee/Hochrhein".
B.
Nachdem ein erstes Projekt abgewiesen worden war, reichten E.________ und
F.________ am 30. Mai 2006 ein überarbeitetes Projekt ein. Dagegen erhoben
A.________, B.________, C.________ und D.________ Einsprache. Am 24. Juli 2006
wies der Gemeinderat Ermatingen die Einsprachen ab und erteilte die
Baubewilligung.
C.
Die Einsprecher gelangten daraufhin mit Rekurs an das Departement für Bau und
Umwelt des Kantons Thurgau (DBU). Dieses hiess den Rekurs insoweit gut, als der
heutige Zustand der Westerfeldstrasse die Anforderungen an eine
Erschliessungsstrasse nicht erfülle, weshalb sie mindestens mit einem
Asphaltbelag zu versehen sei. Die übrigen Einwendungen (Höhe des Bauprojekts,
Missachtung der Schutzziele des BLN-Objekts Nr. 1411) wies das DBU ab.
D.
Gegen diesen Entscheid erhoben A.________, B.________, C.________ und
D.________ einerseits und die Gemeinde Ermatingen andererseits Beschwerde an
das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau. Am 31. Oktober 2007 wies dieses die
Beschwerde der Einsprecher ab. Die Beschwerde der Gemeinde hiess das
Verwaltungsgericht gut. Es erachtete die bestehende, nicht asphaltierte Zufahrt
zur Bauparzelle als genügend.
E.
Gegen dieses Urteil haben A.________, B.________, C.________ und D.________ am
16. Januar 2008 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans
Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei
aufzuheben; eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an das
Verwaltungsgericht zurückzuweisen.
F.
Die privaten Beschwerdegegner und das Verwaltungsgericht beantragen
Beschwerdeabweisung. Das DBU schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit der
Rekursentscheid des DBU geschützt wurde. Die Gemeinde Ermatingen beantragt, auf
die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen.
Im zweiten Schriftenwechsel hielten alle Beteiligten, soweit sie sich nochmals
äusserten, an ihren Anträgen fest.
G.
Mit Schreiben vom 24. Januar 2008 teilte der Rechtsvertreter der
Beschwerdeführer mit, dass G.________ anstelle ihres Ehemannes D.________ in
das Verfahren eingetreten sei. Während die privaten Beschwerdegegner mit dem
Parteiwechsel einverstanden waren, widersetzte sich die Gemeinde Ermatingen mit
Schreiben vom 29. August 2008 und wies darauf hin, dass sowohl D.________ als
auch C.________ ihre Eigentumswohnung schon vor dem angefochtenen Entscheid des
Verwaltungsgerichts verkauft hätten und schon aus diesem Grund nicht mehr zur
Beschwerde legitimiert seien.
H.
Mit Verfügung vom 29. Februar 2008 wurde das Gesuch um aufschiebende Wirkung
abgewiesen.
Erwägungen:
1.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Entscheid des Verwaltungsgerichts, der
den Baubewilligungsentscheid der Gemeinde Ermatingen schützt, steht die
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 82 ff. BGG).
1.1 Die Gemeinde Ermatingen hat dem Parteiwechsel nicht zugestimmt, weshalb das
Verfahren auf den Namen des ursprünglichen Beschwerdeführers (D.________)
weitergeführt wird (Art. 71 BGG i.V.m. Art. 17 Abs. 1 BZP, vgl. Entscheid 1C_32
/2007 vom 18. Oktober 2007 E. 1.1).
1.2 Die Parzelle der Beschwerdeführer (Nr. 738) wird nur durch die Bahnlinie
von der Bauparzelle getrennt. Das projektierte Einfamilienhaus soll ca. 20 m
von der Parzellengrenze der Beschwerdeführer zu stehen kommen. Es schiebt sich
zwischen diese und den See und ist daher geeignet, deren Seeblick zu
beeinträchtigen. Insofern sind die Beschwerdeführer mehr als jedermann vom
Bauvorhaben betroffen und haben ein schützenswertes Interesse an der Aufhebung
oder Abänderung des angefochtenen Entscheids, weshalb sie zur Beschwerde
legitimiert sind.
Es kann daher offen bleiben, ob sie ihre Legitimation zusätzlich auf das ihnen
zustehende Fusswegrecht über die Bauparzelle Nr. 687 stützen können.
Offen bleiben kann auch, inwiefern sich der Verkauf der Eigentumswohnungen
durch D.________ und C.________ noch während des kantonalen Verfahrens auf
deren Legitimation ausgewirkt hat: Einzutreten ist jedenfalls auf die
Beschwerde von A.________ und B.________.
1.3 Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die willkürliche
Anwendung von kantonalem Recht und Willkür bei der Sachverhaltsfeststellung
(BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 255) - wird vom Bundesgericht nicht von Amtes wegen
geprüft, sondern nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde
vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Für derartige Rügen
gelten die gleichen Begründungsanforderungen, wie sie gestützt auf Art. 90 Abs.
1 lit. b OG für die staatsrechtliche Beschwerde gegolten haben (BGE 133 II 249
E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen). Die Beschwerdeschrift muss die wesentlichen
Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung darüber enthalten, welche
verfassungsmässigen Rechte bzw. welche Rechtssätze inwiefern durch den
angefochtenen Erlass oder Entscheid verletzt worden sind. Das Bundesgericht
prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen; auf
rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein. Wird
eine Verletzung des Willkürverbots geltend gemacht, muss anhand der
angefochtenen Subsumtion im Einzelnen dargelegt werden, inwiefern der Entscheid
an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (BGE 130 I 258 E.
1.3 S. 261 f. mit Hinweisen).
Im Folgenden werden daher nur diejenigen Rügen materiell-rechtlich behandelt,
die diesen Anforderungen entsprechen. Auf die übrigen - wie namentlich die
Rügen der Verletzung der verfassungsrechtlichen Begründungspflicht (Art. 29
Abs. 2 BV), des unzulässigen Eingriffs in das Ermessen des DBU und der
Beeinträchtigung eines BLN-Objekts - wird nicht eingetreten.
2.
Die Beschwerdeführer rügen in erster Linie, die strassenmässige Erschliessung
der Bauparzelle über die Westerfeldstrasse sei ungenügend.
2.1 Sie machen zunächst geltend, die Westerfeldstrasse sei ein Rad-, Fuss- und
Wanderweg; für Motorfahrzeuge gelte ein Fahrverbot. Die 1998 beschlossene
Lockerung des Fahrverbots für Anlieger sei materiell und formell rechtswidrig
erfolgt und sei daher ungültig.
Die mit Beschluss des DBU vom 10. August 1998 erfolgte Lockerung des
Fahrverbots für Anlieger wurde im Amtsblatt der Gemeinde publiziert. Die
Beschwerdeführer hätten daher die Möglichkeit gehabt, diesen Beschluss
anzufechten. Sie behaupten zwar, der Beschluss hätte auch im kantonalen
Amtsblatt publiziert werden müssen, legen aber nicht dar, aus welcher
Bestimmung des kantonalen Rechts sich dies ergibt. Sie begründen auch nicht,
inwiefern die fehlende kantonale Publikation sie (bzw. ihre Rechtsvorgänger) an
der rechtzeitigen Anfechtung der Verfügung gehindert habe. Es ist deshalb davon
auszugehen, dass der Beschluss in der vom Regierungsrat geänderten Fassung
(Entscheid vom 2. November 1999) rechtskräftig geworden ist und im vorliegenden
Verfahren nicht mehr überprüft werden kann.
Danach darf die Westerfeldstrasse von den Bewohnern der Parzelle Nr. 687/891
mit Motorfahrzeugen befahren werden. Eine andere Frage ist, ob diese Zufahrt
für die strassenmässige Erschliessung der Bauparzelle genügt.
2.2 Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, die bestehende Zufahrt genüge den
bundesrechtlichen Mindestanforderungen gemäss Art. 19 und Art. 22 Abs. 2 lit. b
RPG nicht.
2.2.1 Voraussetzung einer Baubewilligung ist, dass das Land erschlossen ist
(Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Dies ist nach Art. 19 Abs. 1 RPG der Fall, wenn
die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die
erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen,
dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
Art. 19 Abs. 1 RPG will mit dem Erfordernis der ausreichenden Erschliessung vor
allem polizeiwidrige Zustände verhindern (EJPD/BRP, Erläuterungen RPG, Bern
1981, N. 6 zu Art. 19). Es soll sichergestellt sein, dass keine Bauten
entstehen, die wegen fehlender Zufahrten sowie Versorgungs- und
Entsorgungseinrichtungen feuer- und gesundheitspolitische Gefahren bieten oder
sonstige öffentliche Interessen gefährden (Bernhard Waldmann/Peter Hänni,
Handkommentar RPG, 2006, Art. 19 N 12). Die Zufahrt muss die Verkehrssicherheit
der übrigen Benützer (Fussgänger, Radfahrer, Motorfahrzeugfahrer, öffentliche
Dienste) gewährleisten sowie den Anforderungen des Natur- und Heimatschutzes,
des Umweltschutzes sowie weiteren wichtigen Anforderungen der Raumplanung (wie
haushälterische Bodennutzung) genügen (Entscheid 1P.115/1992 vom 6. Mai 1993 E.
4, publ. in ZBl 95/1994 S. 89 und URP 1993 S. 449; André Jomini, RPG-Kommentar,
Art. 19 N 19 ff.).
Was als hinreichende Zufahrt gilt, hängt von der beanspruchten Nutzung des
Grundstücks sowie von den massgeblichen (namentlich örtlichen) Umständen des
Einzelfalls ab (BGE 116 Ib 159 E. 6b S. 166; Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 19 N.
21). Dies ist grundstücksbezogen und differenziert zu bestimmen (Vera
Marantelli-Sonanini, Erschliessung von Bauland, Diss. Bern 1997, S. 45). Dabei
steht den kantonalen und kommunalen Behörden ein erhebliches Ermessen zu (BGE
121 I 65 E. 3a S. 68; Entscheid 1P.115/1992 vom 6. Mai 1993 E. 4, publ. in ZBl
95/1994 S. 89 und URP 1993 S. 449). Dieser Ermessensspielraum kommt nach
Thurgauer Recht in erster Linie der Gemeinde zu (angefochtener Entscheid, E. 1d
S. 5).
2.2.2 Das Verwaltungsgericht bejahte eine hinreichende Zufahrt gestützt auf die
Tauglichkeitsstudie des Ingenieurbüros Widmer Pfister Leuch AG vom April 2007.
Danach entspreche die bestehende Kiesstrasse, die langsam befahren werden müsse
und damit eine reibungslose polyvalente Nutzung zulasse, einer in der Norm SN
640045 beschriebenen Zufahrt. Sie sei ausreichend befestigt und könne deshalb
gelegentlich mit Motorfahrzeugen befahren werden. Für seltene Kreuzungsmanöver
dürfe auf die angrenzenden Bankettflächen oder Vorplätze ausgewichen werden.
Die Strasse verfüge über einen stabilen Unterbau (ca. 40 cm Wandkies) und über
stabile Randbereiche (ohne Randabschlüsse). Sie werde i.d.R. über die Schulter
entwässert, bei Vorplätzen oder Böschungen bestünden Schächte oder
Geröllgräben. Solchermassen ausgestattete Zufahrten genügten i.d.R. zur
Erschliessung von bis zu 30 Wohneinheiten. Im vorliegenden Fall würden jedoch
lediglich acht bestehende, zwei geplante und sieben mögliche Wohneinheiten
erschlossen sowie das Strandbad samt Kiosk. Mithin genüge die vorhandene
Zufahrt für die geplanten und noch möglichen Wohnüberbauungen. Dabei sei darauf
hinzuweisen, dass in diesem Gebiet lediglich eine Ausnützungsziffer von 0.1
zulässig sei, eine verdichtete Bauweise also ausgeschlossen sei.
2.2.3 Die Gemeinde teilt diese Auffassung. Sie betont in ihrer Vernehmlassung,
dass die Strasse nicht von Seebadbesuchern benutzt werden dürfe; nur der
Kioskbetreiber und der Bademeister seien vom Fahrverbot befreit. Von den
bestehenden Bauten seien nur zwei eigentliche Wohnbauten; im Übrigen handle es
sich um Kleinbauten/Ferienhäuschen. Auch von den noch möglichen neuen Bauten
kämen aufgrund der geringen Ausnützungsziffer höchstens noch drei als
eigentliche Wohnbauten in Frage. Die Beschwerdeführer hätten in ihrer
Rekursschrift das tägliche Verkehrsaufkommen selbst auf 20 bis 28
Motorfahrzeuge pro Tag geschätzt; demgegenüber könne der hier in Frage stehende
Strassentyp 50 Motorfahrzeuge pro Stunde verkraften.
Die Strasse sei auch für die Durchfahrt von schweren Motorfahrzeugen tauglich,
wie ein Einsatz der Feuerwehr am 20. Juli 2006 belegt habe. Auch der Lastwagen-
und Baumaschinenverkehr im Zusammenhang mit diversen Bauvorhaben (Strandbad,
Pumpenhaus, Badehaus) habe ohne Weiteres bewältigt werden können. Auch aus
verkehrstechnischer Sicht habe es bislang keinerlei Probleme hinsichtlich der
gemischten Nutzung durch Fahrzeuge, Radfahrer und Fussgänger gegeben.
Der Ausbaustandard (Kies) gewährleiste einen beruhigten Langsamverkehr mit
niedriger Frequenz, während bei Asphaltierung der Strasse mit höheren
Geschwindigkeiten und damit höheren Gefahrenquellen und höheren Immissionen zu
rechnen wäre. Auch im Hinblick auf allfällige Überflutungen, die in Abständen
von mehreren Jahren vorkommen, sei der Kiesbelag günstiger.
Die Gemeinde gibt weiter zu Bedenken, dass es sich um einen landschaftlich
sensiblen Bereich im BLN-Objekt Nr. 1411 handle. Auch dies rechtfertige es,
hinsichtlich der strassenmässigen Erschliessung einen Minimalstandard
beizubehalten. Auch in den benachbarten Gemeinden Eschenz und Salenstein
bestünden vergleichbare Zufahrtsstrassen.
2.2.4 Die Beschwerdeführer legen nicht dar, inwiefern die
Sachverhaltsfeststellungen des Verwaltungsgericht offensichtlich unrichtig
sind. Sie machen einzig geltend, die Studie des Ingenieurbüros Widmer, Pfister
und Leuch AG, auf die sich das Gericht gestützt habe, stelle keine unabhängige
Expertise dar, weil das Ingenieurbüro ständig für das Bauamt von Ermatingen
tätig sei und praktisch ein Teil des Bauamtes sei.
Dabei verkennen sie, dass es sich bei der Studie nicht um eine gerichtliche
Expertise, sondern um ein im Auftrag der Gemeinde angefertigten
Beurteilungsbericht handelt, dem somit der Stellenwert eines Amtsberichts oder
Parteigutachtens zukommt. Als solches durfte es vom Verwaltungsgericht im
Rahmen seiner Beweiswürdigung berücksichtigt werden.
Das Gutachten wurde von Fachleuten erstellt, unter Berücksichtigung der
geometrischen Verhältnisse der Westerfeldstrasse, der bestehenden und noch
möglichen Bebauung, der Querschnittsgestaltung und des Strassenunterhalts. Die
Beschwerdeführer legen nicht dar, inwiefern die Studie unrichtige
Feststellungen oder Schlussfolgerungen enthält. Unter diesen Umständen ist
nicht ersichtlich, weshalb das Verwaltungsgericht nicht auf die Studie hätte
abstellen dürfen.
2.2.5 Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, nach der Studie der Widmer,
Pfister und Leuch AG sei die Westerfeldstrasse nur zum "gelegentlichen"
Befahren mit Motorfahrzeugen vorgesehen. Dies trifft zu. Aus den nachfolgenden
Erwägungen der Studie ergibt sich jedoch, dass damit eine Belastbarkeit von bis
zu 50 Fz/h für maximal 30 Wohneinheiten gemeint ist. Nachdem das fragliche
Gebiet selbst nach vollständiger Ausschöpfung der Überbauungsmöglichkeiten
maximal 17 Wohneinheiten umfassen kann (18 unter Berücksichtigung der Zufahrt
zum Strandbad für den Bademeister und Kioskbetreiber), durfte das
Verwaltungsgericht willkürfrei von einem nur "gelegentlichen"
Motorfahrzeugverkehr ausgehen.
2.2.6 Da die Westerfeldstrasse vor allem von Radfahrern und Fussgängern benutzt
wird, erscheint es sachgerecht, auf die - vom Departement verlangte -
Asphaltierung der Strasse zu verzichten, um sicherzustellen, dass diese von den
Anliegern nur langsam befahren werden kann. Das Nebeneinander von Fussgänger-,
Rad- und motorisiertem Anliegerverkehr wurde vom Departement und vom
Regierungsrat aus Sicht der Verkehrssicherheit als vertretbar erachtet. Vom 1.
Juni bis 30. September, d.h. in dem Zeitraum mit dem grössten
Verkehrsaufkommen, darf die Westerfeldstrasse von den Anliegern nur einseitig
befahren werden (vgl. Entscheid des Regierungsrats vom 2. November 1999
Disp.-Ziff. 3), weshalb es nicht zu einer Kreuzung von Motorfahrzeugen kommen
kann. Die Befahrbarkeit der Strasse für öffentliche Dienste (Feuerwehr,
Krankenauto) ist durch verschiedene Einsätze erwiesen und wird auch von den
Beschwerdeführern nicht bestritten.
2.3 Insofern ist die Einschätzung von Gemeinde und Verwaltungsgericht, wonach
die bestehende Strasse eine hinreichende Zufahrt zur Bauparzelle darstellt, von
Bundesrechts wegen nicht zu beanstanden. Ob die Strasse auch den kantonalen
Erschliessungsanforderungen genügt, ist mangels entsprechender
(rechtsgenügender) Rüge der Beschwerdeführer nicht zu prüfen.
Unter diesen Umständen braucht nicht mehr geprüft zu werden, ob die Gemeinde
nach Treu und Glauben, aufgrund der Ende der 90er Jahre mit den
Grundeigentümern abgeschlossenen Erschliessungsverträge, berechtigt bzw.
verpflichtet gewesen wäre, geringere Anforderungen an die Erschliessung der
Bauparzelle zu stellen. Auf die diesbezüglichen Rügen der Beschwerdeführer
braucht daher nicht eingegangen zu werden.
3.
Die Beschwerdeführer sind ferner der Auffassung, die geplante Baute weise mehr
als ein Geschoss auf und sei daher in der Zone W1S unzulässig. Dem hielten
Gemeinde, Baudepartement und Verwaltungsgericht entgegen, dass Art. 12 Abs. 5
des Baureglements der Gemeinde Ermatingen (BR) die Höchst- und Mindestmasse für
die Zone W1S in Metern und nicht in Geschossen festhalte. Das Bauvorhaben, das
diese Masse einhalte, sei daher bewilligungsfähig, auch wenn es mehr als ein
Geschoss aufweise.
Diese Auslegung wird in der Beschwerdeschrift nicht mehr bestritten; auf die
erst in der Replik erhobene Rüge kann nicht eingetreten werden.
Die Beschwerdeführer machen aber neu geltend, dass die in Art. 12 Abs. 5 BR
enthaltenen Meterangaben nicht gültig beschlossen worden seien. Art. 12 BR sei
an der Gemeindeversammlung vom 7. Mai 2003 vollumfänglich zur Überarbeitung
zurückgewiesen worden. Der Gemeinderat habe jedoch einzig die Herabsetzung der
maximalen Ausnützungsziffer von 0.2 auf 0.1 öffentlich aufgelegt und dem
Referendum unterstellt. Insofern bestehe Art. 12 Abs. 5 des heute gültigen
Baureglements nur aus "Ausnützungsziffer 0.1"; alle übrigen Bestimmungen von
Abs. 5 (Gebäudehöhe, Firsthöhe, Gebäudelänge, ES) seien ungültig.
Ob auf diese Rüge eingetreten werden kann, kann offen bleiben, da sie
offensichtlich unbegründet ist. Wie sich aus dem Protokoll der
Gemeindeversammlung vom 7. Mai 2003 ergibt, war lediglich die vom Gemeinderat
beantragte Erhöhung der Ausnützungsziffer von 0.1 auf 0.2 in der Zone W1S
streitig; in der Gemeindeversammlung wurde deshalb der Antrag gestellt, die
Erhöhung der Ausnützungsziffer an den Gemeinderat zur Überprüfung
zurückzuweisen (Antrag Peter Hausammann, Gemeindeprotokoll, S. 5 oben). Dieser
Antrag wurde grossmehrheitlich gutgeheissen. Insofern stimmte die
Gemeindeversammlung allen anderen Bestimmungen von Art. 12 BR, einschliesslich
der Angaben über Gebäudehöhen in Metern, zu.
4.
Schliesslich machen die Beschwerdeführer geltend, zur Realisierung eines
Radwegprojekts müssten die Eigentümer der Parzelle Nr. 687 und 891 ca. 150 m²
Land abtreten. Danach verblieben nur noch 950 m², mit der Folge, dass das
Bauvorhaben die Ausnützungsziffer von 0.1 überschreite.
Auch hierbei handelt es sich um ein Novum, zu dem das Verwaltungsgericht keine
Stellung nehmen konnte. Sofern auf die Rüge überhaupt eingetreten werden kann,
erweist sie sich als offensichtlich unbegründet: Wie die Gemeinde in ihrer
Vernehmlassung darlegt, handelt es sich um einen vom Kanton zu planenden
Radweg, dessen definitive Streckenführung in Ermatingen noch nicht feststeht
und frühestens in der Planungsperiode 2009-2012 an die Hand genommen werden
soll. Es besteht somit noch kein verbindliches Ausführungsprojekt, das die
Bauparzelle für einen Radweg beanspruchen würde. Schon aus diesem Grund ist für
die Ausnützungsberechnung von der jetzigen Grösse der Parzelle auszugehen.
5.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet, soweit darauf
einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beschwerdeführer
die Gerichtskosten und haben keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art.
66 und 68 BGG).
Grundsätzlich hat auch die Gemeinde Ermatingen, die in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegt, keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 68
Abs. 3 BGG; vgl. BGE 134 II 117 E. 7 S. 118 f.). Allerdings ist im vorliegenden
Fall zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführer vor Bundesgericht zahlreiche
Nova erhoben haben, welche die Gemeinde zu umfangreichen Stellungnahmen
veranlasste. Insofern erscheint es angemessen, der Gemeinde ausnahmsweise eine
angemessene Entschädigung zuzusprechen.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Gemeinde Ermatingen für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 1'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde Ermatingen, dem
Departement für Bau und Umwelt sowie dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 16. September 2008
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Die Gerichtsschreiberin:
Aemisegger Gerber