I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.126/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_126/2008 /nip
Urteil vom 17. November 2008
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Fonjallaz,
Gerichtsschreiber Dold.
1. Parteien
Stockwerkeigentümergemeinschaft S.________, vertreten durch X.________,
2. X.________,
3. Y.________,
Beschwerdeführer, alle vertreten durch Rechtsanwalt Reto Allenspach,
gegen
1. A.________ AG, vertreten durch Advokat Dr. David Dussy,
2. B.________,
3. C.________,
Nr. 2 und 3 vertreten durch Rechtsanwalt
E.________,
4. D.________,
5. E.________,
6. F.________, vertreten durch Rechtsanwalt Remo Cahenzli,
7. G.________, vertreten durch Rechtsanwalt Alexander Blöchlinger,
8. H.________ SA,
Beschwerdegegner,
Gemeinde Pontresina, Postfach 79, 7504 Pontresina, vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Otmar Bänziger.
Gegenstand
Kontingentierung und Baufreigabe,
Beschwerde gegen das Urteil vom 12. Oktober 2007
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden,
4. Kammer.
Sachverhalt:
A.
In der Gemeinde Pontresina besteht auf Grund des kommunalen Gesetzes vom 4.
Juli 2005 für die Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus (im
Folgenden: GEKW) eine Kontingentierung für den Neubau von Zweitwohnungen sowie
für Erweiterungen und Umnutzungen von Gebäuden, aus welchen solche Wohnungen
resultieren (Art. 3 Abs. 2 GEKW). Das Jahreskontingent der Gemeinde beträgt
1'800 m² Bruttogeschossfläche (BGF). Dabei entfallen 900 m² auf die Kategorie
der Grossbauprojekte und 900 m² auf die Kategorie der übrigen Überbauungen,
wobei Grossbauprojekte eine Bruttogeschossfläche von mehr als 1'000 m²
aufweisen (Art. 5 und Art. 2 Abs. 1 GEKW). Pro Bauherrschaft ist das
Jahreskontingent limitiert auf 600 m² (Grossbauprojekte) bzw. 300 m² BGF
(übrige Überbauungen) (Art. 10 Abs. 1 GEKW).
Am 4. September 2006 reichten B.________, D.________, E.________, F.________,
G.________ und C.________ der Gemeinde Pontresina sechs Baugesuche ein und
beantragten Kontingente gemäss dem Gesetz für die Etappierung und
Kontingentierung des Wohnungsbaus. Die Baugesuche betreffen Parzellen, welche
vom kommunalen Quartierplan Schlosshotel vom 11. April 2006 erfasst werden.
Eigentümerin der Parzellen ist die H.________ SA. Diese hatte mit Vertrag vom
9. August 2006 der A.________ AG Kaufsrechte an den Grundstücken eingeräumt und
sie ermächtigt, zwei der drei Grundstücke (Parzellen Nr. 1711 und 1712) zu
parzellieren und die Teilparzellen an Dritte zu verkaufen. Am 4. September 2006
liess die A.________ AG eine öffentliche Urkunde über die Parzellierung dieser
beiden Grundstücke errichten. Aus den Parzellen Nr. 1711 und 1712 entstanden so
die sechs Parzellen Nrn. 1711, 2567, 2568, 2569, 2570 und 2571. Ebenfalls am 4.
September 2006 schloss die A.________ AG Kaufverträge mit den erwähnten sechs
Personen ab, die noch gleichentags jeweils für die betreffende Parzelle ein
Baugesuch einreichten: B.________ für die Parzelle Nr. 1711 (Haus 1-A),
D.________ für die Parzelle Nr. 2567 (Haus 1-B), E.________ für die Parzelle
Nr. 2568 (Haus 2-A), F.________ für die Parzelle Nr. 2569 (Haus 2-B),
G.________ für die Parzelle Nr. 2570 (Haus 3-A) und C.________ für die Parzelle
Nr. 2571 (Haus 3-B). Die Parzellengrenzen verlaufen durch die geplanten Häuser
1 bis 3. Für das dritte der drei Grundstücke, an welchen die H.________ SA der
A.________ AG Kaufsrechte eingeräumt hatte (Parzelle Nr. 2063), stellte die
A.________ AG am 4. September 2006 selbst ein Baugesuch (Haus 4). Am 6.
Dezember 2006 reichte sie ein abgeändertes Baugesuch ein, nachdem es ihr nicht
gelungen war, ein für das ursprüngliche Baugesuch notwendiges Näherbaurecht zu
vereinbaren. Gegen alle Baugesuche gingen Einsprachen ein. Der Gemeindevorstand
von Pontresina wies die Einsprachen ab und erteilte den Gesuchstellern mit
separaten Verfügungen die Baubewilligungen, welche auch die Entscheide über die
Kontingentierung und die Baufreigabe enthalten. Am 5. März 2008 fällte der
Gemeindevorstand den Entscheid über die Kontingentierung und Baufreigabe
bezüglich eines von der Stockwerkeigentümergemeinschaft S.________ am 29.
September 2006 eingereichten Baugesuchs.
Mit Eingabe vom 26. März 2007 erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft
S.________, X.________, Z.________ und Y.________ Beschwerde ans
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Sie beantragten im Wesentlichen die
Aufhebung aller erwähnten Entscheide über die Kontingentierung und Baufreigabe
sowie die Aufhebung des Bau- und Einspracheentscheids betreffend die Häuser 1-A
bis 3-B, soweit sich dieser auf die Kontingentierung und Baufreigabe bezieht.
Weiter beantragten sie, die Gemeinde Pontresina sei zu verpflichten, erstens
der Stockwerkeigentümergemeinschaft S.________ das Kontingent und die
Baufreigabe für 204 m² BGF Zweitwohnungen ab dem Jahr 2008 zu erteilen,
zweitens bei der Kontingentserteilung und Baufreigabe für das Haus 4 auf das
Eingangsdatum des überarbeiteten Gesuchs (6. Dezember 2006) abzustellen und
drittens die Häuser 1, 2 und 3 zusammen oder zumindest jedes einzeln als
Grossbauprojekt zu behandeln. Mit Urteil vom 12. Oktober 2007 wies das
Verwaltungsgericht die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.
B.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 17. März 2008
beantragen die Stockwerkeigentümergemeinschaft S.________, X.________ und
Y.________ im Wesentlichen, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden sei aufzuheben und die Gemeinde Pontresina sei zu verpflichten, der
Stockwerkeigentümergemeinschaft S.________ das Kontingent und die Baufreigabe
für 204 m² BGF Zweitwohnungen ab dem Jahr 2008 zu erteilen, bei der
Kontingentserteilung und Baufreigabe für das Haus 4 auf das Eingangsdatum des
überarbeiteten Gesuchs (6. Dezember 2006) abzustellen und die Häuser 1, 2 und 3
zusammen oder zumindest jedes einzeln als Grossbauprojekt zu behandeln.
Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die
Vorinstanz oder die Gemeinde zurückzuweisen.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, C.________, B.________,
E.________, G.________ und F.________ beantragen die Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf einzutreten sei. Die Gemeinde Pontresina und die A.________ AG
beantragen die Abweisung der Beschwerde. D.________ und die H.________ SA
liessen sich nicht vernehmen. In ihrer Stellungnahme zu den Vernehmlassungen
halten die Beschwerdeführer im Wesentlichen an ihren Rechtsauffassungen und
Anträgen fest.
Mit Präsidialverfügung vom 21. April 2008 wurde der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Erwägungen:
1.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen einen kantonal letztinstanzlichen
Entscheid über eine baurechtliche Bewilligung, welcher mit einer Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten im Sinne von Art. 82 ff. BGG angefochten
werden kann (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251).
Der Stockwerkeigentümergemeinschaft S.________ wurde für ihr Bauprojekt von der
Gemeinde Pontresina ein Kontingent für Zweitwohnungen von 204 m² BGF für das
Jahr 2012 zugewiesen. Die als Baugesuchsteller auftretenden Beschwerdegegner
erhielten dagegen schon für die vorangehenden Jahre Kontingente. Die
Stockwerkeigentümergemeinschaft S.________ wie auch die beiden
Stockwerkeigentümer X.________ und Y.________ rügen, dass die Zuweisung der
Kontingente unter Verletzung der Bestimmungen des kommunalen Gesetzes über die
Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus erfolgt sei. Würde ihre
Beschwerde gutgeheissen, so erhielte die Stockwerkeigentümergemeinschaft
S.________ das beantragte Kontingent und die Baufreigabe bereits ab dem Jahre
2008. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft S.________ ist deshalb durch den
angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse
an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG). Zur
Beschwerde legitimiert sind neben der Stockwerkeigentümergemeinschaft
S.________ als Bauherrin und Verfügungsadressatin auch X.________ und
Y.________, die als Stockwerkeigentümer in der Stockwerkeigentümergemeinschaft
S.________ ein Interesse daran haben, dass das Bauprojekt zu einem möglichst
frühen Zeitpunkt verwirklicht werden kann.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft S.________ wird im Beschwerdeverfahren vor
Bundesgericht durch ihren Verwalter X.________ vertreten. Dieser wurde von der
Versammlung der Stockwerkeigentümer zur Beschwerdeführung und zur Mandatierung
eines Rechtsanwalts ermächtigt (vgl. Art. 712t Abs. 2 ZGB und BGE 114 II 310).
Die erforderlichen Vollmachten des Parteivertreters wurden eingereicht (Art. 40
Abs. 2 BGG).
Das Bundesgericht kann nach Art. 107 Abs. 2 BGG bei Gutheissung der Beschwerde
in der Sache selbst entscheiden. Die Anträge der Beschwerdeführer sind deshalb
zulässig.
2.
2.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, das Verwaltungsgericht hätte gegenüber
der A.________ AG bezüglich der Kontingentierung und Baufreigabe auf den
Zeitpunkt der Einreichung des zweiten, überarbeiteten Baugesuchs abstellen
müssen. Indem es stattdessen den Zeitpunkt der Einreichung des ersten Gesuchs
als massgebend erachtete, habe es Art. 7 Abs. 2 und 3 GEKW willkürlich
angewendet. Zudem sei die Annahme des Verwaltungsgerichts willkürlich, der
Anstoss zur Überarbeitung des Baugesuchs sei von der A.________ AG selbst
gekommen.
Unbestritten ist, dass das erste Baugesuch der A.________ AG am 4. September
2006 eingereicht wurde und das Baugesuch der Stockwerkeigentümergemeinschaft
S.________ am 28. September 2006. Ebenso ist unbestritten, dass die A.________
AG am 6. Dezember 2006 ein überarbeitetes Gesuch einreichte, da das erste den
Grenzabstand gegenüber der benachbarten Parzelle Nr. 2102 nicht einhielt.
Umstritten ist hingegen, in welcher Reihenfolge die Gesuche zu berücksichtigen
sind. Art. 7 Abs. 2 bis 4 GEKW, der diese Frage regelt, hat folgenden Wortlaut:
"Die Kontingentsgesuche werden in der Reihenfolge des Einganges des
entsprechenden Baugesuches berücksichtigt. An demselben Datum der
Gemeindekanzlei oder der Post (massgebend Poststempel) übergebene Baugesuche
gelten als gleichzeitig eingereicht. Reicht das Kontingent für die betreffenden
Zweitwohnungen nicht aus, entscheidet das Los über die Rangfolge. Die Verlosung
erfolgt durch den Gemeindepräsidenten oder seinen Stellvertreter im Beisein der
Bauherrschaft.
Muss ein Baugesuch wegen Unvollständigkeit oder Verletzung gesetzlicher
Vorschriften zur Überarbeitung zurückgewiesen werden, ist für die
Berücksichtigung der Eingang des überarbeiteten Gesuches massgebend.
Gesuche für Bauvorhaben, welche offensichtlich nicht bewilligungsfähig sind
oder deren Realisierung innert der Frist gemäss Art. 8 als ausgeschlossen
erscheint (Gesuche auf Vorrat), bleiben bei der Kontingentszuweisung
unberücksichtigt. Bestehen bezüglich des rechtzeitigen Baubeginns Zweifel, kann
die Gemeinde Sicherstellungen (z.B. in Form von Bankgarantien und dergleichen)
bis max. CHF 20'000.-- verlangen, welche bei Nichteinhaltung der Frist der
Gemeinde verfallen."
Das Verwaltungsgericht hält fest, dass der Anstoss zur Überarbeitung von der
Bauherrschaft ausgegangen sei, welche zufolge mangelnder Erhältlichkeit eines
privatrechtlichen Näherbaurechts und nicht etwa auf Anstoss der Gemeinde wegen
Unvollständigkeit oder grober Verletzung baugesetzlicher Bestimmungen die
Abänderung vorgenommen habe. Die Argumentation der Gemeinde, die
Projektänderung sei lediglich untergeordneter Natur gewesen und habe die
Gegenstand der Kontingentierung bildenden Zweitwohnungen nicht betroffen,
weshalb aufgrund des Verhältnismässigkeitsprinzips von einer Hintanstellung des
Baugesuchs habe abgesehen werden müssen, ist nach Ansicht des
Verwaltungsgerichts ohne weiteres vertretbar. Die A.________ AG hielt zudem in
ihrer Stellungnahme dafür, dass es der Gemeinde bei der Erteilung der
Baubewilligung ohne weiteres auch möglich gewesen wäre, den Mangel mit einer
Auflage in der Baubewilligung zu korrigieren.
2.2 Nach Art. 7 Abs. 3 GEKW sollen bei der Kontingentszuteilung nur Baugesuche
berücksichtigt werden, die vollständig sind und keine gesetzlichen Vorschriften
verletzen. Offensichtlich soll dadurch verhindert werden, dass sich ein Bauherr
mittels Einreichung eines unausgereiften Baugesuchs vor allfälligen
Mitbewerbern ein Kontingent sichern kann. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichts
ist die Bestimmung dann nicht anwendbar, wenn der Bauherr auf eigenen Antrieb
sein Gesuch überarbeitet. Diese Auslegung steht in Widerspruch zum Zweck der
Norm.
Aus der gleichen Überlegung ist die Ansicht abzulehnen, dass nur Mängel
relevant seien, welche unter die Kontingentierungsvorschriften fallende
Bauteile betreffen. Art. 7 Abs. 3 GEKW enthält keine Anhaltspunkte für diese
Differenzierung. Eine solche Auslegung vermöchte zudem das Einreichen
unausgereifter Baugesuche zum Zwecke der schnelleren Erlangung eines
Kontingents nur in unzureichendem Masse zu verhindern.
2.3 Nicht von Bedeutung ist vorliegend die Frage, ob eine bloss untergeordnete
Baugesuchsänderung vor dem Hintergrund des Verhältnismässigkeitsprinzips bei
der Kontingentszuteilung unberücksichtigt zu bleiben hätte (zum
Verhältnismässigkeitsprinzip im Baurecht vgl. Urteil 1A.54/2001 vom 14. Februar
2002 E. 5 mit Hinweisen, in: URP 2002 S. 441; ALAIN GRIFFEL, Bauen im
Spannungsfeld zwischen Eigentumsgarantie und Bauvorschriften, ZBl 103/2002 S.
176 ff.). Die zu beurteilende Baugesuchsänderung kann nicht als untergeordnet
bezeichnet werden. Das ursprüngliche Baugesuch sah einen Grenzabstand von
lediglich 1 m zur Parzelle Nr. 2102 vor. Gemäss Art. 112 Abs. 3 des Baugesetzes
der Gemeinde Pontresina vom 26. November sowie 2. und 4. Dezember 2003 (BauG)
gelten gegenüber Nachbargrundstücken, die nicht in das Quartierplanverfahren
einbezogen sind, in jedem Fall die vorgeschriebenen Grenz- und
Gebäudeabstandsvorschriften. In der Wohnzone W3, in welcher sich die Parzelle
Nr. 2063 befindet, beträgt der vorgeschriebene Grenzabstand 4 m (Art. 60 BauG).
Art. 12 Abs. 4 der Quartierplanvorschriften sieht zudem konkret mit Bezug auf
die vorliegende Situation vor: "Die Vorgaben der Grundordnung sind auch für den
Fall einzuhalten, dass sich mit Bezug auf die auf Parzelle Nr. 2063 vorgesehene
Parkierungsanlage P3 keine einvernehmliche Lösung mit den Eigentümern der
angrenzenden Parzellen erzielen lässt (Näherbaurecht)." In BGE 108 Ia 216 E. 4b
S. 218 erachtete das Bundesgericht im Rahmen der Überprüfung eines
Abbruchbefehls die Unterschreitung des minimal zulässigen Grenzabstands um 1 m
als wesentlich. Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung die Unterschreitung
des Grenzabstands um 3 m auf einer Gebäudelänge von 35 m als untergeordnet zu
bezeichnen, ist unbesehen der Unterschiede der konkreten Umstände der beiden
Fälle willkürlich.
2.4 Der vorinstanzliche Entscheid ist insoweit aufzuheben, als er die
Reihenfolge der Behandlung der Kontingentsgesuche der
Stockwerkeigentümergemeinschaft S.________ und der A.________ AG betrifft.
Unter diesen Umständen erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit der Rüge des
Beschwerdeführers, die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass der Anstoss zur
Überarbeitung des Baugesuchs von der A.________ AG selbst ausgegangen sei,
stelle eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung dar.
3.
3.1 Die Beschwerdeführer bringen weiter vor, dass das Verwaltungsgericht die
sechs Baugesuche betreffend die Häuser 1 bis 3 als Grossbauprojekte im Sinne
des Gesetzes für die Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus hätte
behandeln müssen. Das Verwaltungsgericht habe Art. 12 Abs. 3 GEKW willkürlich
angewendet, indem es die sechs Baugesuche der Kategorie der "übrigen
Überbauungen" zugewiesen habe. In diesem Zusammenhang rügen die
Beschwerdeführer zudem eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil das
Verwaltungsgericht fünf ihrer Beweisanträge nicht stattgegeben habe, sowie
willkürliche Sachverhaltsfeststellungen und willkürliche Rechtsanwendung in
Bezug auf den Untersuchungsgrundsatz.
3.2 Art. 12 Abs. 3 GEKW, der die Umgehung der Kontingentsregelung verhindern
soll, hat folgenden Wortlaut:
"Werden Bauherrschaft oder Überbauung lediglich zur Umgehung der
Kontingentsregelung (Erlangung eines grösseren bzw. zusätzlichen Kontingents)
aufgeteilt, so werden die betreffenden Bauherrschaften bzw. Überbauungen als
Einheit behandelt."
Die Beschwerdeführer erwähnen eine Reihe von Indizien, die ihrer Meinung nach
zum Schluss führen, dass eine Umgehung im Sinne der zitierten Vorschrift
vorliegt. So werde der Verkauf der parzellierten Grundstücke von der
Qualifizierung als "übrige Überbauungen" abhängig gemacht. Stufte man die drei
Häuser zusammen oder jedes einzeln als Grossbauprojekt ein, so wären dafür erst
ab dem Jahr 2017 Kontingente frei. Da der daraus folgende Vorteil der
Qualifizierung als "übrige Überbauungen" der einzige ersichtliche Grund für die
Einreichung von sechs verschiedenen Baugesuchen sei, liege eine Umgehung im
Sinne von Art. 12 Abs. 3 GEKW vor. Die Beschwerdeführer verweisen zur Stützung
dieser Ansicht unter anderem auf den einheitlichen Charakter der Überbauung
sowie darauf, dass in Faltprospekten alle drei Häuser gemeinsam angepriesen
würden. Alle Bauvorhaben seien von demselben Projektverfasser ausgearbeitet und
als Baugesuch von demselben Rechtsanwalt eingereicht worden. Es bestünden
persönliche und geschäftliche Beziehungen zwischen den Baugesuchstellern, von
denen mehrere im Baubereich tätig seien. Die Kaufverträge für die Häuser seien
innerhalb von nur drei Wochen abgeschlossen worden. Weil diese Kaufverträge
noch nicht erfüllt worden seien, könnten die Baugesuchsteller nicht als
rechtlich selbständig angesehen werden. Mit Hinweis auf die genannten
Verflechtungen machen die Beschwerdeführer zudem geltend, dass auch die
wirtschaftliche Selbständigkeit der Baugesuchsteller nicht gegeben sei.
Der Tatbestand von Art. 12 Abs. 3 GEKW setzt voraus, dass Bauherrschaft oder
Überbauung "lediglich" zur Umgehung der Kontingentsregelung aufgeteilt werden.
Damit wird zum Ausdruck gebracht, dass die Schwelle für die Annahme einer
Umgehung nicht tief angesetzt werden soll. Im Bau- und Einspracheentscheid vom
30. Januar 2007 anerkannte der Gemeindevorstand Pontresina das Vorliegen von
Anhaltspunkten für eine Umgehung der Kontingentierungsregelung und hielt im
Rahmen der Erwägungen fest, dass "die einzelnen Überbauungen nur dann nicht als
Einheit und damit als Grossbauprojekt behandelt [werden], wenn sowohl die
Parzellierung wie auch die einzelnen Kaufverträge in der jetzt vorliegenden
Form innert 2 Monaten seit Rechtskraft der Baubewilligung grundbuchlich
vollzogen sind". Da im Dispositiv des Entscheids auf die Erwägungen verwiesen
wird, nimmt diese Bedingung an der Rechtskraft teil (vgl. BGE 120 V 233 E. 1a
S. 237). Ist somit die Kontingentszuteilung an die Bedingung geknüpft, dass die
Kaufverträge auch tatsächlich erfüllt werden, so erscheint die Verneinung einer
Umgehung im Sinne von Art. 12 Abs. 3 GEKW durch das Verwaltungsgericht trotz
Hinweisen auf eine wirtschaftliche Verflechtung der Baugesuchsteller zumindest
nicht als geradezu willkürlich.
3.3 Wenn das Verwaltungsgericht demnach willkürfrei zur Überzeugung gelangte,
der betreffende Sachverhalt sei genügend abgeklärt, um eine Umgehung im Sinne
von Art. 12 Abs. 3 GEKW zu verneinen, so durfte es auf die Anordnung der
Edition weiterer von den Beschwerdeführern beantragter Beweismittel (neueste
Steuerveranlagungen, Finanzierungsnachweis durch Banken für die Bauvorhaben,
allfälliger Gesellschaftsvertrag, Zahlungsbelege für das Architektenhonorar,
Planungs- und Architekturverträge) verzichten. In einem solchen Vorgehen liegt
kein Verstoss gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV).
Auch eine willkürliche Anwendung des in Art. 11 Abs. 1 des Gesetzes des Kantons
Graubünden vom 31. August 2006 über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR
370.100) verankerten Untersuchungsgrundsatzes ist demzufolge zu verneinen.
3.4 Die Beschwerdeführer rügen schliesslich, die Feststellung des
Verwaltungsgerichts, es möge zutreffen, "[d]ass die Gemeinde nicht übertrieben
viele vertiefende Abklärungen hinsichtlich der im Raum stehenden Frage der
rechtlichen und wirtschaftlichen Selbständigkeit (i.S. von Art. 12 Abs. 2 GEKW)
der einzelnen Bauherrschaften getätigt hat", sei willkürlich. Vielmehr habe die
Gemeinde diesbezüglich überhaupt keine Abklärungen getroffen. Ob die Behauptung
der Beschwerdeführer zutrifft, ist nicht relevant, da nach dem Gesagten der
festgestellte Sachverhalt den willkürfreien Schluss erlaubte, der Tatbestand
von Art. 12 Abs. 3 GEKW sei nicht erfüllt. Damit fehlt es der Rüge an der von
Art. 97 Abs. 1 BGG vorausgesetzten Bedeutung für den Ausgang des Verfahrens.
Dasselbe gilt für die Rüge, die Feststellung des Verwaltungsgerichts im
Zusammenhang mit der Frage der wirtschaftlichen Selbständigkeit der
Baugesuchsteller, "dass bereits alle Baugesuchsteller selbst als finanziell
(zumindest) gut situiert bezeichnet werden müssen", sei willkürlich. Wie aus
den weiteren, von den Beschwerdeführern nicht beanstandeten Erwägungen des
Verwaltungsgerichts hervorgeht, spielt die finanzielle Situation der
Baugesuchsteller eine untergeordnete Rolle, da der herrschende
Nachfrageüberhang eine Finanzierung der Bauprojekte durch Verkäufe mit
Vorauszahlung oder durch Bankkredite wesentlich erleichtere. Damit fehlt es
auch dieser Rüge an der von Art. 97 Abs. 1 BGG vorausgesetzten Bedeutung für
den Ausgang des Verfahrens.
4.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise gutzuheissen ist
(siehe E. 2 hiervor). Die Sache wird zur neuen Beurteilung an die Gemeinde
Pontresina zurückgewiesen. Die Gemeinde hat betreffend die Baugesuche der
Stockwerkeigentümergemeinschaft S.________ (Baugesuch Nr. 06044) und der
A.________ AG (Baugesuch Nr. 06040-1) einen neuen Entscheid über die
Kontingentierung und Baufreigabe zu fällen und dabei auf das Eingangsdatum des
überarbeiteten Gesuchs der A.________ AG abzustellen. Im Übrigen wird die
Beschwerde abgewiesen.
Der vorinstanzliche Entscheid über die Kosten und Parteientschädigung wird
aufgehoben und die Angelegenheit insoweit zu neuer Beurteilung an das
Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beschwerdeführer und die
A.________ AG die Gerichtskosten im Umfang ihres Unterliegens (Art. 66 Abs. 1
BGG). Die Beschwerdeführer haben den obsiegenden, anwaltlich vertretenen
Beschwerdegegnern eine dem Aufwand entsprechende Parteientschädigung zu
bezahlen (Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG). Dabei ist zu berücksichtigen, dass die
Beschwerdegegner zum Teil weitgehend identische Vernehmlassungen eingereicht
haben. Die A.________ AG hat den Beschwerdeführern eine angemessene
Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 2 BGG). Der Gemeinde Pontresina,
die in ihrem amtlichen Wirkungskreis teilweise obsiegt, ist keine
Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Angelegenheit zur neuen
Beurteilung in der Sache im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde Pontresina
zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
Die Angelegenheit wird zur neuen Beurteilung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden
zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden im Umfang von Fr. 1'500.-- den
Beschwerdeführern, im Umfang von Fr 1'500.-- der A.________ AG auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet,
C.________ und B.________ insgesamt Fr. 800.--, G.________ und F.________ je
Fr. 1'200.-- als Parteientschädigung zu bezahlen. Die A.________ AG wird
verpflichtet, den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.--
auszurichten.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Pontresina und dem
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 17. November 2008
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Féraud Dold