II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.207/2007
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
5A_207/2007
5A_224/2007
5A_225/2007/bnm
Urteil vom 20. März 2008
II. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Raselli, Präsident,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Meyer,
Bundesrichterin Hohl, Bundesrichter Marazzi,
Gerichtsschreiber von Roten.
Parteien
K.________,
Beschwerdeführerin (5A_224/2007), Beschwerdegegnerin und Klägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Felix Barmettler,
gegen
1. B.________,
Beschwerdegegner, Beschwerdeführer (5A_225/2007)
und Beklagten,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. Heidi Pfister-
Ineichen,
2. D.________,
Beschwerdegegnerin, Beschwerdeführerin
(5A_207/2007) und Beklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Franz-Xaver
Muheim.
Gegenstand
Vorkaufsrecht an einem Grundstück,
Beschwerden in Zivilsachen gegen das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz,
Zivilkammer, vom 23. Januar 2007.
Sachverhalt:
A.
Am 30. Januar 1996 verkaufte E.________, seinem Sohn B.________ die in
G.________ gelegenen Grundstücke GB xxxx, GB yyyy und GB zzzz. Der Kaufpreis
von 2.951 Mio. Franken wurde durch Übernahme der Grundpfandschulden von 1.13
Mio. Franken getilgt und für den Restbetrag ausseramtlich mit Schuldübernahmen
von Liegenschaften in L.________ verrechnet. Die Vertragsparteien begründeten
ein Vorkaufsrecht, das im Grundbuch vorgemerkt wurde. Es hat folgenden
Wortlaut:
LIMITIERTES VORKAUFSRECHT
zu Gunsten E.________, L.________
zu Lasten GB xxxx, yyyy und zzzz
Der jeweilige Eigentümer von GB xxxx, yyyy und zzzz gewährt an E.________.
L.________ ein limitiertes Vorkaufsrecht zu[m] Preise von in[s]gesamt Fr.
2'951'000.- zuzüglich wertvermehrende Investitionen bei einem Verkauf an
Dritte.
Beim Verkauf einer einzelnen Parzelle haben sich die Parteien über den
Kaufpreis selbst zu einigen.
Massgebend sind die dem heutigen Vertrag zu Grunde liegenden Buchwerte.
Dieses Vorkaufsrecht ist auf 25 Jahre im Grundbuch vorzumerken und gilt für
diese Dauer.
E.________ starb am 18. April 2003. Gesetzliche Erben sind sein Sohn B.________
und seine Tochter K.________. Auf deren Gesuch wurde die Aufnahme eines
öffentlichen Inventars über den Nachlass am 13. Mai 2003 bewilligt.
B.
B.________ verkaufte die Liegenschaft GB xxxx am 19. September 2003 an
D.________. Der Kaufpreis von 1.5 Mio. Franken sollte per Datum des
Eigentumsantritts auf ein Konto des Verkäufers einbezahlt werden. Weiter wurde
vereinbart, was folgt:
... Die Zahlung wird heute durch ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer
Schweizer Bank sichergestellt, woraus hervorgeht, dass sich die Bank
verpflichtet, den Kaufpreis vertragsgemäss auf das vorgenannte Konto
gutzuschreiben.
Der Verkäufer bestätigt mit dieser Vertragsunterzeichnung den Erhalt dieses
Zahlungsversprechens.
Die Parteien nahmen ferner "vom limitierten Vorkaufsrecht der Erben des
E.________." Kenntnis (Ziff. 5). Die Urkundsperson stellte K.________ am Tag
des Vertragsabschlusses eine Kopie des Kaufvertrags zu und zeigte ihr - "namens
und auftrags der Parteien" - an, dass die Vorkaufsberechtigung ihres
verstorbenen Vaters an sie übergegangen sei und dass sie innert dreier Monate
das Vorkaufsrecht gegenüber ihrem Bruder ausüben könne.
C.
Das öffentliche Inventar über den Nachlass ihres Vaters wurde den beiden
gesetzlichen Erben am 2. bzw. 16. Dezember 2003 eröffnet.
Mit Schreiben vom 18. Dezember 2003 erklärte K.________ durch ihren heutigen
Rechtsvertreter gegenüber B.________ "Ausübung des Vorkaufsrechts gestützt auf
den von Ihnen mit Frau Dr. D.________ geschlossenen Kaufvertrag vom 19.9.2003".
Im anschliessenden Briefwechsel konnten sich die Geschwister bzw. deren
Rechtsvertreter nicht darüber einigen, wem das Vorkaufsrecht zustehe und ob im
Falle wirksamer Ausübung das kaufvertraglich vorgesehene Zahlungsversprechen
beigebracht werden müsse oder der Kaufpreis mit erbrechtlichen Ansprüchen
verrechnet werden könne. Am 15. Januar 2004 teilte das Grundbuchamt mit, dass
die Eigentumsübertragung an D.________ am 9. Januar 2004 im Grundbuch
eingetragen wurde.
Am 17., 19. und 20. Januar 2004 schlugen B.________ und seine Nachkommen die
Erbschaft aus. K.________ nahm die Erbschaft ihres Vaters unter öffentlichem
Inventar später an.
D.
K.________ (fortan: Klägerin) leitete am 23. März 2004 gegen ihren Bruder
B.________ (hiernach: Beklagter) und gegen D.________ (im Folgenden: Beklagte)
den Prozess um das Eigentum am Grundstück GB xxxx ein. Ihr Hauptklagebegehren
lautete dahin gehend, den Beklagten, eventuell die Beklagte zur Übertragung des
Eigentums an GB xxxx an die Klägerin zu verurteilen gegen Verrechnung des
Vorkaufpreises von 1.5 Mio. Franken mit den Forderungen der Klägerin gegen den
Beklagten aus der Erbschaft ihres Vaters.
Das Bezirksgericht G._______ wies die Klage ab (Urteil vom 23. Mai 2006). Die
dagegen eingelegte Berufung der Klägerin hiess das Kantonsgericht Schwyz
teilweise gut. In Übereinstimmung mit dem Bezirksgericht ging das
Kantonsgericht von einem gültig vereinbarten Vorkaufsrecht aus (E. 2 S. 6 f.).
Abweichend vom Bezirksgericht nahm das Kantonsgericht an, die Klägerin sei zur
Ausübung des Vorkaufsrechts allein befugt gewesen (E. 3 S. 7 ff.) und habe das
Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt, könne aber den Kaufpreis nicht durch
Verrechnung, sondern nur durch Barzahlung oder Vorlegen eines entsprechenden
Zahlungsversprechens tilgen (E. 4 S. 11 ff.). Da der Kaufvertrag durch die
Klägerin somit als noch nicht erfüllt zu betrachten war, wies das
Kantonsgericht das Hauptbegehren der Klägerin auf Übertragung des Eigentums ab,
entsprach hingegen einem Eventualklagebegehren teilweise. Es setzte der
Klägerin eine Frist von zehn Tagen, um der Beklagten direkt den von ihr
bezahlten Kaufpreis zu erstatten, und verwies einen allfälligen Streit über den
Eintritt der Bedingung rechtzeitiger Kaufpreistilgung in das Befehlsverfahren
(E. 5 S. 14 ff. des Urteils vom 23. Januar 2007).
Dementsprechend verpflichtete das Kantonsgericht im Dispositiv die Beklagten,
der Klägerin gegen vorgängige fristgerechte Erstattung des Kaufpreises im Sinne
der Erwägungen an die Beklagte das Eigentum an GB xxxx zu verschaffen. Das
Kantonsgericht wies das Grundbuchamt an, (1) die Klägerin gegen Vorweisung
einer Zahlungsbestätigung oder einer von der Beklagten mitunterzeichneten
Grundbuchanmeldung als Eigentümerin von GB xxxx im Grundbuch einzutragen oder
(2) die vorsorglich angeordnete Verfügungsbeschränkung im Grundbuch zu löschen,
sofern die Klägerin nicht innert zehn Tagen nach Ablauf der Nachfrist für die
Kaufpreiserstattung ein Befehlsverfahren eingeleitet haben sollte. Im Übrigen
wurden Berufung und Klage abgewiesen.
E.
Beide Beklagten haben gegen das kantonsgerichtliche Urteil je Beschwerde
eingelegt und beantragen dem Bundesgericht, die Klage abzuweisen bzw. das
Urteil des Bezirksgerichts zu bestätigen und ihren Beschwerden die
aufschiebende Wirkung zu erteilen (5A_225/2007 und 5A_207/2007). Mit ihrer
Beschwerde an das Bundesgericht begehrt die Klägerin die Gutheissung der Klage
und ersucht um aufschiebende Wirkung (5A_224/2007). Die Gesuche beider
Beklagten um aufschiebende Wirkung sind für gegenstandslos erklärt worden, weil
ihre Beschwerden sich gegen ein Gestaltungsurteil richteten und deshalb im
Umfang der Begehren von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung hätten
(Präsidialverfügungen vom 11. Mai und vom 4. Juni 2007). Der Beschwerde der
Klägerin hat der Präsident der II. zivilrechtlichen Abteilung die aufschiebende
Wirkung zuerkannt (Verfügung vom 29. Mai 2007). Es sind die Akten, aber keine
Vernehmlassungen eingeholt worden.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Das Bundesgesetz über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110)
ist anwendbar (Art. 132 Abs. 1 BGG). Die drei Beschwerden betreffen
wechselseitig die gleichen Parteien und richten sich gegen dasselbe kantonale
Urteil, das für alle drei Parteien auf einem übereinstimmenden Sachverhalt
beruht. Es rechtfertigt sich deshalb, die drei Beschwerdeverfahren zu
vereinigen und in einem einzigen Urteil zu erledigen (Art. 71 BGG i.V.m. Art.
24 BZP). Die Beschwerden der Klägerin (5A_224/2007) und der Beklagten (5A_207/
2007) erfüllen die Zulässigkeitsvoraussetzungen. Auf formelle Einzelfragen wird
im Sachzusammenhang hinzuweisen sein.
2.
Der Beklagte als Vorkaufsverpflichteter erhebt vorsorglich Beschwerde. Er
begehrt die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Abweisung der Klage nur
für den Fall, dass die Klägerin ebenfalls Beschwerde führen und Verrechnung
geltend machen sollte (S. 3 Ziff. 5 und 6 der Beschwerdeschrift 5A_225/2007).
2.1 Die II. zivilrechtliche Abteilung hat das Verfahren am 27. November 2007
zwecks Durchführung eines Meinungsaustausches gemäss Art. 23 BGG ausgesetzt. An
ihrer Sitzung vom 3. März 2008 hat die Vereinigung aller Abteilungen des
Bundesgerichts beschlossen, dass die Erhebung der Beschwerde unter der
Bedingung, dass auch die Gegenpartei Beschwerde einreicht, unzulässig ist. Der
Beschluss ist bei der Beurteilung des Streitfalles verbindlich (Art. 23 Abs. 3
BGG).
2.2 Prozesshandlungen der Parteien sind im Allgemeinen bedingungsfeindlich. Das
Gericht muss notwendigerweise klaren verfahrensrechtlichen Verhältnissen
gegenübergestellt werden. Da der Prozess beförderlich zu Ende geführt werden
soll, darf er keinen Unterbruch erleiden, bis über Eintritt oder Ausfall
allfälliger Bedingungen entschieden ist. Eine Ausnahme besteht nur insoweit,
als Tatsachen zu Bedingungen erhoben werden, deren Eintritt oder Nichteintritt
sich im Verlauf des Verfahrens ohne weiteres ergibt, so dass durch die
Bedingung keine Unklarheit entsteht. So können Eventualbegehren gestellt werden
für den Fall, dass ein Hauptbegehren nicht geschützt wird. In der Lehre ist
umstritten, ob im Anwendungsbereich des Bundesrechtspflegegesetzes von 1943
(OG; BS 3 531) ein Rechtsmittel eingelegt werden kann für den Fall, dass der
Gegner seinerseits ein solches einlegt. Einerseits wird angenommen, die
bedingte Einlegung eines Rechtsmittels für den Fall, dass der kantonale
Entscheid von anderer Seite angefochten werde, sei zulässig (vgl. Messmer/
Imboden, Die eidgenössischen Rechtsmittel in Zivilsachen, Zürich 1992, S. 65 N.
44; für die generelle Zulässigkeit: Guldener, Schweizerisches
Zivilprozessrecht, 3.A. Zürich 1979, S. 262; Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A. Zürich 1999, § 23 N. 8
f.). Andererseits wird ein praktisches Bedürfnis für die nur bedingte oder
eventuelle Anfechtung eines kantonalen Entscheids verneint. Denn nichts hindere
eine Partei, ihr Rechtsmittel unbedingt einzulegen und wieder zurückzuziehen,
wenn die Bedingung, dass die Gegenpartei ihrerseits ein Rechtsmittel erhebt,
nicht eintreten sollte (vgl. Birchmeier, Bundesrechtspflege, Zürich 1950, N. 2
zu Art. 55 OG, S. 197/198, und Poudret/Sandoz-Monod, Commentaire de la loi
fédérale d'organisation judiciaire, I, Bern 1990, N. 1.4.1.1 zu Art. 55 OG).
2.3 Das Bundesgericht hat sich in seiner Rechtsprechung zu den beiden Lösungen
- bedingte Einlegung eines Rechtsmittels oder unbedingte Einlegung eines
Rechtsmittels mit dem Vorbehalt nachträglichen Rückzugs - nicht abschliessend
geäussert, am Grundsatz der Bedingungsfeindlichkeit von Prozesshandlungen aber
regelmässig festgehalten (vgl. BGE 127 II 306 E. 6c S. 312 f.) und Ausnahmen
davon nur beschränkt zugelassen. In diesem Sinn erträgt der Rückzug eines
Rechtsmittels keinerlei Bedingungen oder Vorbehalte (Art. 73 BZP; BGE 74 I 280
S. 282 f.; 119 V 36 E. 1b S. 38). Zulässige Bedingungen betreffen die bloss
vorsorgliche Einreichung eines Rechtsmittels für den Fall, dass eine andere
Instanz auf ein gleichzeitig eingereichtes Rechtsmittel oder einen zusätzlichen
Rechtsbehelf (z.B. ein Wiedererwägungsgesuch) nicht eintritt (BGE 100 Ib 351 E.
1 S. 353). Eine echte Ausnahme hat die Rechtsprechung mit Rücksicht auf die
Ausgestaltung der Rechtsmittel in Zivilsachen gemäss dem
Bundesrechtspflegegesetz anerkannt. Weil im Verfahren der eidgenössischen
Berufung die Verletzung verfassungsmässiger Rechte nicht geltend gemacht werden
kann, ist die im kantonalen Verfahren obsiegende Partei zur vorsorglichen
Erhebung einer staatsrechtlichen Beschwerde berechtigt, um einem Erfolg der von
der Gegenpartei eingelegten Berufung an das Bundesgericht vorzubeugen (BGE 86 I
224 Nr. 30; 122 I 253 E. 6d S. 256). Dieses Problem stellt sich seit
Inkrafttreten des Bundesgerichtsgesetzes nicht mehr, da die obsiegende Partei
alle Beschwerdegründe in ihrer Antwort auf die Beschwerde geltend machen kann,
um allfällige Fehler der kantonalen Entscheidung zu rügen, die ihr im Falle
einer abweichenden Beurteilung der Sache durch das Bundesgericht nachteilig
sein könnten (vgl. Lüchinger, Zur Schliessung einer Lücke im
Rechtsmittelsystem: Die Zulassung eines Rechtsmittels der siegreichen Partei
für den Fall, dass die andere Partei an das Bundesgericht gelangt, in: FS von
Castelberg, Zürich 1997, S. 187 ff., S. 197). Aus der Rechtsprechung des
Bundesgerichts lässt sich zu Gunsten der Zulässigkeit der vorsorglichen
Erhebung einer Beschwerde unter der Bedingung, dass auch die Gegenpartei
Beschwerde einreicht, somit nichts ableiten.
2.4 Für die Zulassung der hier bedingten Erhebung der Beschwerde lassen sich
prozessökonomische Gründe anführen. Die Lösung kommt dem Rechtsuchenden
entgegen, der sich mit dem kantonalen Urteil abzufinden bereit ist und
lediglich Vorkehren treffen will für den Fall, dass sich die Gegenpartei mit
dem bisherigen Ergebnis nicht zufrieden geben sollte. Die Unsicherheit, ob ein
Beschwerdeverfahren tatsächlich eröffnet wird, beschränkt sich auf eine kurze
Zeitspanne, zumal sich der Eintritt der Bedingung innert der Beschwerdefrist
klärt. Das Gericht seinerseits kann mit der Behandlung der Eingabe und der
Instruktion bis zum Eintritt der Bedingung grundsätzlich zuwarten und bei deren
Ausbleiben das Verfahren ohne weitere Formalitäten mit geringem Aufwand
erledigen. In diesem Sinn gestattet die Zulassung der bedingten Beschwerde
einen effektiven Rechtsschutz des Bürgers und die rasche und einfache
Erledigung des Verfahrens.
2.5 Gegen die Zulassung einer bloss vorsorglichen bedingten Erhebung der
Beschwerde spricht die bisherige Rechtsprechung, die am Grundsatz der
Bedingungsfeindlichkeit von Prozesshandlungen regelmässig festgehalten und
Ausnahmen nur bei Vorliegen eines ausgewiesenen praktischen Bedürfnisses bejaht
hat. Dabei ist nicht zu verkennen, dass die Erhebung einer Beschwerde unter der
Bedingung, dass auch die Gegenpartei eine Beschwerde einlegt, als Druckmittel
verwendet werden kann, die Gegenpartei von der Erhebung einer Beschwerde
abzuhalten. Daher könnte die Zulassung einer bedingten Beschwerde die
Lauterkeit des Prozesses beeinträchtigen. Weiter können sich aus der Zulassung
der genannten Bedingung zum Beispiel im Zusammenhang mit vorsorglichen
Massnahmen Folgeprobleme ergeben. Es kann auch nicht als unzumutbar bezeichnet
werden, von einer Partei zu fordern, dass sie ihren unbedingten
Anfechtungswillen erklärt allenfalls verbunden mit dem Vorbehalt, ihre
Beschwerde unter selbst gestellten Bedingungen wieder zurückzuziehen.
Entscheidend kommt schliesslich hinzu, dass die vorsorgliche Erhebung einer
Beschwerde für den Fall, dass die Gegenpartei eine Beschwerde einreicht, in
umgekehrter zeitlicher Abfolge die gleiche Wirkung äussert wie eine
Anschlussbeschwerde. Die Einführung der Anschlussbeschwerde hat der Bundesrat
aber entgegen dem Antrag seiner Expertenkommission abgelehnt und ausdrücklich
festgehalten, jede am Verfahren vor einer Vorinstanz beteiligte Partei werde
folglich innerhalb der ordentlichen Beschwerdefrist zu entscheiden haben, ob
sie das Bundesgericht anrufen wolle. Verzichte eine Partei darauf, habe sie
sich damit zu begnügen, gegebenenfalls zur Beschwerde der Gegenpartei Stellung
zu nehmen (Botschaft zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl. 2001 4202,
S. 4342 zu Art. 96). Der bundesrätliche Vorschlag wurde Gesetz. Dieser
Entstehungsgeschichte ist bei der Auslegung des erst kürzlich in Kraft
getretenen Bundesgerichtsgesetzes zu folgen (vgl. BGE 133 III 497 E. 4.1 S.
499), so dass die bedingte Erhebung einer Beschwerde, die in ihrer Wirkung
einer Anschlussbeschwerde gleichkommt, nicht zugelassen werden darf.
2.6 Insgesamt überwiegen die Gründe gegen die Zulassung einer Beschwerde, die
vorsorglich für den Fall erhoben wird, dass auch die Gegenpartei Beschwerde
einreicht. Die Beschwerde des Beklagten erweist sich als unzulässig. An diesem
Verfahrensausgang ändert auch der Grundsatz von Treu und Glauben nichts, weil
im vorliegenden Zusammenhang weder das Bundesgericht noch das Gesetz Vertrauen
aufgebaut haben, das geschützt werden müsste (vgl. zu den Voraussetzungen: BGE
133 I 270 E. 1.2.3 S. 274/275).
2.7 Auf die Beschwerde des Beklagten (5A_225/2007) kann nach dem Gesagten nicht
eingetreten werden.
3.
Die erste Streitfrage betrifft das Bestehen des Vorkaufsrechts. Die Beklagte
erneuert ihren Einwand, mit der Vereinbarung vom 30. Januar 1996 sei ein
limitiertes Vorkaufsrecht mit Bezug auf die Liegenschaft GB xxxx rechtsgültig
nicht begründet worden. In der Vereinbarung werde der Kaufpreis nicht
festgelegt, sondern von der nachträglichen Einigung der Parteien abhängig
gemacht, was der Rechtsnatur des Vorkaufsrechts, d.h. der Befugnis des
Berechtigten durch alleinigen Willen die Rechtsänderung herbeizuführen,
widerspreche (S. 4 ff. Ziff. 2 und S. 9 f. Ziff. 8 der Beschwerdeschrift 5A_207
/2007).
3.1 Das Kantonsgericht hat den Einwand verworfen, weil der Preis nach den
Buchwerten im Verhältnis zum Vorkaufsgesamtpreis für alle drei Grundstücke von
Fr. 2'951'000.-- bestimmbar sei (E. 2 S. 6 f. des angefochtenen Urteils). Das
Kantonsgericht hat damit den Einwand geprüft. Dessen Fehlen in der Aufzählung
der streitigen Fragen (E. 5c S. 16 des angefochtenen Urteils) kann für den
Ausgang des Verfahrens daher nicht entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
3.2 Das Vorkaufsrecht räumt seinem Inhaber die Befugnis ein, durch einseitige,
vorbehalt- und bedingungslose Erklärung gegenüber dem Verpflichteten das
Eigentum an einer Sache zu erwerben, sofern der Verpflichtete diese Sache an
einen Dritten verkauft (BGE 115 II 175 E. 4a S. 178; 116 II 49 E. 4 S. 52).
Sieht der Vorkaufsvertrag nichts anderes vor, so kann der Vorkaufsberechtigte
das Grundstück gemäss Art. 216d Abs. 3 OR zu den Bedingungen erwerben, die der
Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat. Im Vorkaufsvertrag vom 30. Januar
1996 haben die Parteien abweichende Bedingungen vorgesehen, ein limitiertes
Vorkaufsrecht begründet und den Preis im Voraus bestimmt, den der
Vorkaufsberechtigte beim Verkauf der Grundstücke an einen Dritten bezahlt. Der
Preis sollte für alle drei Grundstücke 2.951 Mio. Franken zuzüglich
wertvermehrende Investitionen betragen, für eine einzelne Parzelle hingegen (1)
von den Parteien (2) nach Massgabe der dem heutigen Vertrag zugrunde liegenden
Buchwerte festgelegt werden (vgl. Bst. A hiervor). Dass mit Bezug auf alle drei
Grundstücke ein limitiertes Vorkaufsrecht rechtsgültig vereinbart wurde, ist
unangefochten geblieben. Ob ein gültiges limitiertes Vorkaufsrecht beim Verkauf
einer einzelnen Parzelle besteht, ist hingegen streitig, und zwar - gemäss den
Beschwerdevorbringen - ausschliesslich unter dem Blickwinkel der Rechtsnatur
des Vorkaufsrechts.
3.3 Limitiert ist ein Vorkaufsrecht, bei dem die Parteien des Vorkaufsvertrags
den Kaufpreis schon zum Voraus zahlenmässig fest vereinbart oder wenigstens
Abreden über die Art seiner Ermittlung getroffen haben (Meier-Hayoz, Berner
Kommentar, 1975, N. 22 zu aArt. 681 ZGB). Es genügt die Bestimmbarkeit des
Preises (Simonius/ Sutter, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, I, Basel
1995, § 11 N. 8 S. 347) z.B. anhand einer Berechnungsmethode (vgl. BGE 114 II
127 E. 2 S. 129), durch eine Formel, in Abhängigkeit von vertragsexternen
Faktoren (Brückner, Verwandte Verträge, in: Der Grundstückkauf, 2.A. Bern 2001,
§ 11 N. 43 S. 521) oder auf Grund der Vereinbarung, dass der Preis durch
Schätzung des Verkehrs- oder des Ertragswertes zur Zeit der Ausübung ermittelt
werden soll (vgl. Meier-Hayoz, a.a.O., N. 38 zu aArt. 683 ZGB; Robert Max
Brunner, Kaufsrechte an Grundstücken, Diss. Bern 1996, Zürich 1998, S. 104 f.,
mit Hinweisen).
3.4 Entgegen der Ansicht der Beklagten wird die Festlegung des Preises für die
einzelne Parzelle im Vorkaufsvertrag nicht einfach der späteren Abmachung der
Parteien vorbehalten, sondern durch die Abstützung auf die Buchwerte, die dem
Vertrag zugrunde liegen, objektiv und insoweit auf Grund ausserhalb der
Parteiwillkür stehender Tatsachen bestimmbar. Dass nach der Ausübung des
Vorkaufsrechts der bestimmbare Preis anhand der vorgegebenen Kriterien noch
festgelegt werden muss und dadurch zeitliche Verzögerungen und sonstige
Unannehmlichkeiten entstehen können, ändert an der Wirksamkeit des
Vorkaufsrechts nichts und ist z.B. bei Vorkaufsrechten an Teilen von
Grundstücken praktisch unausweichlich (Brückner, a.a.O., § 11 N. 51 S. 523 f.,
mit Hinweisen). Die blosse Bestimmbarkeit des Kaufpreises widerspricht der
Rechtsnatur des limitierten Vorkaufsrechts nicht.
3.5 Die Einwände der Beklagten gegen die Gültigkeit des Vorkaufsvertrags
erweisen sich nach dem Gesagten als unberechtigt. In tatsächlicher Hinsicht
wird das Bestehen der Buchwerte, die dem Vorkaufsvertrag zugrunde liegen, nicht
in Frage gestellt, und gegen den auf 1.5 Mio. Franken bestimmten Kaufpreis hat
die Beklagte im kantonalen Verfahren nichts eingewendet (vgl. E. 2 S. 7 des
angefochtenen Urteils) und wendet auch heute nichts ein. Auf diesen Punkt
einzugehen, erübrigt sich (Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 1 BGG; BGE 133
III 545 E. 2.2 S. 550; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Auf Grund der
Beschwerdevorbringen ist die Annahme insgesamt nicht zu beanstanden, dass Vater
und Sohn am 30. Januar 1996 mit Bezug auf das Grundstück GB xxxx ein
limitiertes Vorkaufsrecht gültig vereinbart haben, das zum Preis von 1.5 Mio.
Franken ausgeübt werden kann.
4.
Die zweite Streitfrage betrifft die Berechtigung der Klägerin, das
Vorkaufsrecht allein und in ihrem eigenen Namen auszuüben. Die Beklagte macht
geltend, im Zeitpunkt seiner Ausübung habe das Vorkaufsrecht nicht der
Klägerin, sondern der Erbengemeinschaft und damit der Klägerin und deren Bruder
zur gesamten Hand zugestanden (S. 6 ff. Ziff. 4-6 der Beschwerdeschrift 5A_207/
2007).
4.1 Ist nichts anderes vereinbart, so sind vertragliche Vorkaufs-, Kaufs- und
Rückkaufsrechte gemäss Art. 216b Abs. 1 OR vererblich, aber nicht abtretbar.
Mangels abweichender Vereinbarung ist hier das Vorkaufsrecht mit dem Tod des
Vorkaufsberechtigten ohne weiteres auf dessen Erben übergegangen (vgl. Art. 560
ZGB). Bei diesen Erben handelt es sich um die Klägerin und ihren beklagten
Bruder, die eine Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten der Erbschaft bilden,
Gesamteigentümer der Erbschaftsgegenstände sind und über die Rechte der
Erbschaft gemeinsam verfügen (vgl. Art. 602 ZGB). Das Erfordernis gemeinsamen
Handelns bezweckt den Schutz der Gemeinschaft gegen schädliche Sonderaktionen
einzelner Gemeinschafter (BGE 121 III 118 E. 3 S. 121) und bedeutet, dass ein
Gestaltungsrecht grundsätzlich nur durch alle Erben gemeinsam ausgeübt werden
kann (BGE 125 III 219 E. 1d S. 221 f.). Wo aber für einen der Berechtigten das
Recht erloschen ist oder er darauf verzichtet, ist Anwachsung (Akkreszenz)
anzunehmen, und die übrigen Berechtigten sind befugt, das Recht auf das Ganze
auszuüben (Meier-Hayoz, a.a.O., N. 92 und N. 230 zu aArt. 681 ZGB; Giger,
Berner Kommentar, 1997, N. 146 zu aArt. 216 OR). Verzichtet einer von zwei
Berechtigten auf sein vertragliches Vorkaufsrecht ausdrücklich oder
stillschweigend, indem er die Frist zur Ausübung unbenützt ablaufen lässt, so
kann der andere Berechtigte das Vorkaufsrecht allein und in eigenem Namen
geltend machen (BGE 92 II 147 E. 3 S. 154/155; vgl. für Erben: BGE 115 II 331
E. 3b S. 336).
4.2 In tatsächlicher Hinsicht steht fest, dass im Kaufvertrag zwischen den
beiden Beklagten vom 19. September 2003 ausdrücklich auf das "Vorkaufsrecht der
Erben des E.________" hingewiesen wird. Die Urkundsperson hat der Klägerin
"namens und auftrags der Parteien" mitgeteilt, sie könne das Vorkaufsrecht
"gegenüber Ihrem Bruder B.________ ausüben" (vgl. Bst. B hiervor). Diesem
Schreiben vom 19. September 2003 war der gleichentags abgeschlossene
Kaufvertrag beigelegt (Bst. B S. 2 des angefochtenen Urteils). Auf Grund der
verbindlichen und in diesem Punkt auch unangefochtenen Feststellungen muss
davon ausgegangen werden, dass die Urkundsperson nicht bloss kraft Amtes (vgl.
Art. 969 Abs. 1 ZGB), sondern auch im Namen und Auftrag des Beklagten der
Klägerin den Vorkaufsfall mitgeteilt hat. Die Erklärung der Urkundsperson ist
damit dem Beklagten zuzurechnen (vgl. Art. 32 Abs. 1 OR).
4.3 Es stellt sich die Frage, wie die Klägerin die einseitige Erklärung des
Beklagten namentlich auf Grund der Umstände, die ihr in jenem Zeitpunkt bekannt
waren, in guten Treuen verstehen durfte und musste (vgl. BGE 109 II 219 E. 2c
S. 224/225). Dem beigelegten Kaufvertrag konnte sie entnehmen, dass das
Vorkaufsrecht den Erben des Verstorbenen zusteht. Dessen einzige Erben waren
sie selber und der Beklagte, der ihr hat mitteilen lassen, sie könne das
Vorkaufsrecht ihm gegenüber ausüben. Aus dieser Mitteilung durfte die Klägerin
nach Treu und Glauben schliessen, dass ihr Bruder als Miterbe an der Ausübung
des Vorkaufsrechts kein Interesse habe und es ihr überlasse, ob sie das
Vorkaufsrecht ausüben wolle. Diesen Schluss haben auch die Vertragsumstände
nahegelegt, zumal der Beklagte das ererbte Vorkaufsrecht als Mitglied der
Erbengemeinschaft wohl auch nicht hat ausüben wollen, zumal es das Grundstück
betraf, das er soeben selber verkauft hatte. Die Klägerin durfte somit gestützt
auf die Erklärung und die ihr bekannten Gegebenheiten von einem Verzicht ihres
Bruders auf die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgehen.
4.4 Liegt ein Verzicht des Beklagten und einzigen Miterben vor, durfte die
Klägerin das Vorkaufsrecht in eigenem Namen bezogen auf das ganze Grundstück
allein ausüben. Dass der Beklagte nach Empfang der Ausübungserklärung der
Klägerin vom 18. Dezember 2003 ihre Berechtigung bezweifelt hat und insoweit
auf seinen Verzicht allenfalls zurückkommen wollte, ändert nichts. Das
Kaufrechtsverhältnis zwischen ihm und der vorkaufsberechtigten Klägerin ist mit
Zugang bzw. Kenntnisnahme der Ausübungserklärung durch den
vorkaufsverpflichteten Beklagten wirksam geworden und hätte nur durch
Aufhebungsvertrag rückgängig gemacht werden können (Meier-Hayoz, a.a.O., N. 224
und N. 238 zu aArt. 681 ZGB; vgl. BGE 109 II 219 E. 2b S. 223; 116 II 49 E. 4c
S. 54).
4.5 Bei diesem Auslegungsergebnis erübrigt es sich, auf die vom Kantonsgericht
angeführten Entscheidungsgründe einzugehen, weshalb seiner Ansicht nach die
Klägerin befugt war, das Vorkaufsrecht in eigenem Namen allein auszuüben. Die
dagegen erhobenen Rügen der Beklagten sind für den Ausgang des Verfahrens nicht
entscheidend, so dass darauf nicht einzutreten ist.
5.
Die dritte Streitfrage betrifft die rechtsgültige Ausübung des Vorkaufsrechts.
Die Beklagte wendet zur Hauptsache ein, die Klägerin habe es versäumt, mit der
Ausübung des Vorkaufsrechts das im Kaufvertrag vom 19. September 2003
vereinbarte Zahlungsversprechen einer Schweizer Bank vorzulegen. Die Klägerin
habe deshalb das Vorkaufsrecht nicht rechtsgültig ausgeübt (S. 8 f. Ziff. 7 der
Beschwerdeschrift 5A_207/2007).
5.1 Vor Bundesgericht ist unangefochten geblieben, dass die Klägerin als
Vorkaufsberechtigte innert der gesetzlichen Dreimonatsfrist (Art. 216e OR)
gegenüber dem Beklagten als Vorkaufsverpflichteten rechtzeitig erklärt hat, das
Vorkaufsrecht auszuüben und den von ihr zu leistenden Kaufpreis mit eigenen
Forderungen gegen den Beklagten vollumfänglich zu verrechnen.
5.2 Entgegen der Darstellung der Beklagten wird die Ausübung des Vorkaufsrechts
nicht zu einer bedingten und damit unzulässigen Gestaltungserklärung, wenn der
Vorkaufsberechtigte den geschuldeten Kaufpreis durch Verrechnung mit eigenen
Forderungen gegen den Vorkaufsverpflichteten tilgen will. Die
Ausübungserklärung als solche hat bedingungslos und vorbehaltlos zu erfolgen.
Nicht ausgeschlossen ist hingegen, mit der Ausübungserklärung Vorbehalte
anzumelden, die von ihr vollständig unabhängig sind oder das mit der Ausübung
wirksam gewordene Kaufrechtsverhältnis zwischen dem Vorkaufsberechtigten und
dem Vorkaufsverpflichteten betreffen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann den
Vorkaufsberechtigten nicht daran hindern, behauptete Rechte gegen den
Veräusserer und Vorkaufsverpflichteten geltend zu machen, auch wenn sich diese
nachträglich als nicht begründet erweisen sollten (allgemein und zur
Zulässigkeit der Verrechnungseinrede: BGE 117 II 30 E. 2 S. 32 ff.; vgl. die
Urteilsbesprechungen von Schmid, in: BR 1992 S. 41 f., und Rey, in: ZBJV 129/
1993 S. 211 ff.). Nach den unangefochtenen Feststellungen des Kantonsgerichts
(E. 4b S. 12) hat die Klägerin das Vorkaufsrecht eindeutig, vorbehalt- und
bedingungslos ausgeübt. Dass sie zusätzlich die Verrechnung mit eigenen
Forderungen gegen den Vorkaufsverpflichteten erklärt hat, schadet ihrer
Ausübung des Vorkaufsrechts nach dem Gesagten nicht.
5.3 Bei dieser Rechtslage hatte die Klägerin mit der Ausübungserklärung weder
den Kaufpreis in bar zu zahlen noch diese Barzahlung durch ein
Zahlungsversprechen einer Schweizer Bank sicherzustellen. Die Erfüllung
letzterer Verpflichtung haben die Beklagten nach den Feststellungen des
Kantonsgerichts (E. 4c S. 13) im Übrigen nicht angerufen. Davon abgesehen, wird
das Zahlungsversprechen als sicherndes Nebenrecht der Forderung auf Barzahlung
gegenstandslos, wenn diese durch zulässige Verrechnung untergeht (vgl. Aepli,
Zürcher Kommentar, 1991, N. 27 und N. 34 zu Art. 114 OR). Entscheidend kommt
hinzu, dass das besagte Zahlungsversprechen keine Vorkaufsbedingung darstellt,
haben doch die Parteien im - hierfür massgebenden (E. 6.1 sogleich) - Vertrag
vom 30. Januar 1996 (S. 7) auf jegliche Sicherstellungen des Kaufpreises
ausdrücklich verzichtet. Die Klägerin hat ihr Vorkaufsrecht auch insoweit
rechtsgültig ausgeübt.
6.
Die vierte Streitfrage betrifft die Voraussetzungen der Verrechnung. Das
Kantonsgericht ist davon ausgegangen, die Beklagten als Parteien des
Kaufvertrags vom 19. September 2003 hätten darin die Verrechnung zumindest
konkludent ausgeschlossen (E. 4b S. 12 f. des angefochtenen Urteils). Während
sich die Beklagte dazu nicht äussert, bezieht sich die Beschwerde der Klägerin
zur Hauptsache auf diese Frage nach den Voraussetzungen der Verrechnung und
damit nach den massgebenden Vorkaufsbedingungen (S. 7 ff. Ziff. 9-14 der
Beschwerdeschrift 5A_224/2007).
6.1 Wie bereits erwähnt (E. 3.2 hiervor), kann der Vorkaufsberechtigte das
Grundstück zu den Bedingungen erwerben, die der Verkäufer mit dem Dritten
vereinbart hat, soweit der Vorkaufsvertrag nichts anderes vorsieht (Art. 216d
Abs. 3 OR). Rechte und Pflichten des Vorkaufsberechtigten und des
Vorkaufsverpflichteten ergeben sich somit aus dem Vorkaufsvertrag und, wenn und
soweit dort entsprechende Bestimmungen fehlen, aus dem zwischen dem Verkäufer
und dem Dritten abgeschlossenen Vertrag (Meier-Hayoz, a.a.O., N. 62 und N. 239
zu aArt. 681 ZGB). Es ist deshalb zuerst der Vorkaufsvertrag zu befragen, der
als abschliessende vertragliche Regelung zu gelten hat, wenn darin der
wesentliche Inhalt des Grundstückkaufs mit ortsüblicher Vollständigkeit
ausformuliert wurde. Letzternfalls sind allfällige Lücken auf Grund
dispositiven Gesetzesrechts und der allgemeinen Prinzipien für die Auslegung
und Anwendung von Verträgen zu schliessen, nicht unter Rückgriff auf die
Bestimmungen des möglicherweise ganz anders konzipierten Vertrags mit dem
Drittkäufer (Brückner, a.a.O., § 11 N. 120 S. 542 f.; Giger, a.a.O., N. 157 zu
aArt. 216 OR). Namentlich der Zweck des Vorkaufsvertrags gestattet Schlüsse auf
seinen Inhalt (vgl. Brunner, a.a.O., S. 111 ff., mit Hinweisen). Im Vertrag vom
30. Januar 1996 wurden der Gegenstand des Vorkaufsrechts und die Personen des
Berechtigten und Verpflichteten bezeichnet sowie weitergehend der Kaufpreis
näher bestimmt, die Dauer des Vorkaufsrechts festgelegt und eine
Vormerkungsklausel angefügt (Bst. A und E. 3 hiervor). Der Vertrag enthält mehr
als den notwendigen Inhalt und ist insoweit als umfassende Regelung anzusehen
(vgl. Meier-Hayoz, a.a.O., N. 63 f. zu aArt. 681 ZGB; Giger, a.a.O., N. 111-113
zu aArt. 216 OR).
6.2 Die Auslegung hat hier die Frage nach einem allfälligen Ausschluss der
Verrechnung zu beantworten. Die Verrechnung ist unter den gesetzlichen
Voraussetzungen zulässig (Art. 120 ff. OR), soweit sie nicht durch Gesetz (Art.
125 OR) oder Verzicht des Schuldners (Art. 126 OR) ausgeschlossen ist. Dieser
Verzicht ist ein Vertrag und kommt durch zwei übereinstimmende
Willensäusserungen zustande, die ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen
können und die so auszulegen sind, wie die Gegenpartei sie hat verstehen dürfen
und tatsächlich verstanden hat (BGE 87 II 24 E. 2 S. 26). Einer Äusserung des
Schuldners darf nicht leichthin entnommen werden, er wolle auf Verrechnung
verzichten, denn der Verzicht benachteiligt ihn und entspricht daher dem
gewöhnlichen Lauf der Dinge nicht (BGE 83 II 395 E. 1 S. 398). Ein konkludenter
Verrechnungsverzicht kann sich aber daraus ergeben, dass der Schuldner weiss,
dass der Gläubiger dessen Leistung für einen Zweck verwenden will, welcher eine
tatsächliche Erfüllung verlangt (vgl. BGE 130 III 312 E. 5.2 S. 318).
6.3 In Auslegung des Kaufvertrags vom 19. September 2003 hat das Kantonsgericht
einen konkludenten Ausschluss der Verrechnung bejaht (E. 4b S. 12 f. des
angefochtenen Urteils). Die Klägerin wendet ein, die Vorkaufsbedingungen
ergäben sich aus dem Vertrag vom 30. Januar 1996 zwischen ihrem Vater und dem
Beklagten. Einen Verrechnungsausschluss hätten die Parteien nicht vereinbart.
Vielmehr sei der Kaufpreis damals durch Schuldübernahmen und damit durch
Verrechnung getilgt worden.
-:-
Die Auslegung des Vertrags vom 30. Januar 1996, vorab dessen Zweck, spricht
gegen den Standpunkt der Klägerin. Wenn sich - wie hier - der Verkäufer
gegenüber dem Käufer das Recht vorbehält, die verkauften Grundstücke im Falle
einer Weiterveräusserung zurückzuerwerben, liegt - ohne gegenteilige Absprache
- ein limitiertes Vorkaufsrecht vor, das vermutungsweise zu den gleichen
Bedingungen ausgeübt werden soll wie der ursprüngliche Verkauf. Von seinem
Zweck her bewirkt dieses Vorkaufsrecht - in diesem Punkt gleich einem
Rückkaufsrecht - die Rückgängigmachung des ursprünglichen Geschäfts und die
Wiederherstellung der vormaligen Eigentumsverhältnisse (Meier-Hayoz, a.a.O., N.
30 f. zu aArt. 681 ZGB; vgl. Brückner, a.a.O., § 11 N. 149 S. 550). Wenn - wie
hier - der Kauf ursprünglich durch Übernahme der Grundpfandschulden erfolgt ist
und wenn im Zeitpunkt der Weiterveräusserung - wie die Klägerin nachweist - die
damaligen Grundpfandschulden noch bestehen, hat auch die Ausübung des
Vorkaufsrechts gegen (Rück-)Übernahme der Grundpfandschulden zu erfolgen und/
oder gegen Bezahlung des Kaufpreises, damit der Vorkaufsverpflichtete die
Grundpfandschulden abzulösen vermag. Eine Verrechnung mit anderen Forderungen
müsste sich der Beklagte als Vorkaufsverpflichteter auf Grund des
Vorkaufsvertrags vom 30. Januar 1996 nach Treu und Glauben nicht gefallen
lassen. In diesem Sinne ist die Verrechnung ausgeschlossen.
Allfällige Zweifel beseitigt die Auslegung des - von seinem Konzept her ähnlich
gelagerten und subsidiär beizuziehenden - Kaufvertrags vom 19. September 2003,
der die Bezahlung des Kaufpreises ebenfalls mit den Grundpfandschulden in
Zusammenhang bringt. Das Kantonsgericht ist davon ausgegangen, die im
Kaufvertrag vorgesehene Tilgungsmodalität - Barzahlung des Kaufpreises bei
Eigentumsantritt und sofortige Sicherstellung durch ein Zahlungsversprechen -
lasse eine Verrechnung nicht zu. Ihr konkludenter Ausschluss ergebe sich
daraus, dass vereinbart gewesen sei, mit dem Kaufpreis die Pfandtitel bei der
Bank abzulösen und unbelastet an die Käuferin herauszugeben (E. 4b S. 12 f. des
angefochtenen Urteils). Diese Auslegung anhand des konkreten Verwendungszwecks,
die tatsächliche Erfüllung bedingt und deshalb Verrechnung ausschliesst, ficht
die Klägerin nicht an. Die Auslegung entspricht zudem den massgebenden
Grundsätzen (E. 6.2 hiervor).
6.4 Die Klägerin wendet ein, eine derartige Kauf- und damit Vorkaufsbedingung
bezwecke, ihr Vorkaufsrecht zu vereiteln (Art. 156 OR und Art. 2 Abs. 2 ZGB).
Mit ihrem Einwand habe sich das Kantonsgericht nicht auseinandergesetzt (Art.
29 Abs. 2 BV). Die Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist
unbegründet. Die verwiesene Stelle der Berufungsbegründung handelt von einem
rechtsmissbräuchlichen Verkauf des Ausgleichungsobjekts GB xxxx und dies auch
nur im Zusammenhang mit der Berechtigung der Klägerin zur Ausübung des
Vorkaufsrechts (S. 7 f. Ziff. 2f, act. 9 der kantonsgerichtlichen Akten),
hingegen nicht von rechtsmissbräuchlich verabredeten Bedingungen, um das
Vorkaufsrecht zu vereiteln. Die verfassungsmässige Prüfungs- und
Begründungspflicht bezieht sich nur auf Äusserungen, die zudem form- und
fristgerecht vorgebracht werden müssen. Sie ist hier somit nicht verletzt (BGE
112 Ia 1 E. 3c S. 3). Im Weiteren ist ein Umgehungsgeschäft der behaupteten Art
zwar möglich, aber vom Vorkaufsberechtigten nachzuweisen (Meier-Hayoz, a.a.O.,
N. 18e zu aArt. 681 ZGB). Fehlt es - wie hier - am Nachweis insbesondere der
den Kaufvertragsparteien unterstellten Umgehungsabsichten, kann eine Prüfung
des behaupteten Rechtsmissbrauchs nicht erfolgen (BGE 121 III 60 E. 3d S. 63;
132 III 503 E. 3.3 S. 508/509).
6.5 Aus den dargelegten Gründen kann die Beurteilung des Kantonsgerichts nicht
beanstandet werden, eine Verrechnung der Kaufpreisforderung des Beklagten mit
erbrechtlichen Forderungen der Klägerin sei ausgeschlossen. Das Kantonsgericht
brauchte sich deshalb auch nicht mit dem Grund und dem Bestand der zur
Verrechnung gestellten Forderungen der Klägerin zu befassen. Deren Beschwerde
muss in diesem Punkt abgewiesen werden. Geschuldet ist Zahlung des Kaufpreises
von 1.5 Mio. Franken - entsprechend der vertraglichen Regelung - per Datum des
Eigentumsantritts.
7.
Schliesslich hat sich die Frage nach dem weiteren Vorgehen gestellt. Das
Kantonsgericht hat der Klägerin eine Frist angesetzt, um der Beklagten direkt
den Kaufpreis zu erstatten. Auf Grund der Zahlungsbestätigung sollte das
Grundbuchamt alsdann die Klägerin als Eigentümerin der Liegenschaft GB xxxx im
Grundbuch eintragen. Streitigkeiten über die Ausstellung der
Zahlungsbestätigung hat das Kantonsgericht in die Zuständigkeit des
Befehlsgerichts verwiesen, das die Klägerin innert einer weiteren Frist,
laufend ab dem Termin für ihre Kaufpreiszahlung, anzurufen hätte, ansonsten die
zu ihren Gunsten angeordneten Verfügungsbeschränkungen im Grundbuch zu löschen
wären (E. 5b S. 15 f. des angefochtenen Urteils). Die Beklagte beanstandet die
kantonsgerichtlich vorgesehene Abwicklung der Eigentumsübertragung nicht.
Dagegen wendet die Klägerin ein, die Vollzugsanordnung verletze Bundesrecht (S.
16 f. Ziff. 15 der Beschwerdeschrift 5A_224/2007).
7.1 In tatsächlicher Hinsicht steht fest, dass nach der Ausübung des
Vorkaufsrechts, aber vor Einleitung der Klage aus dem Vorkaufsrecht die
Beklagte als Eigentümerin der vorkaufsbelasteten Liegenschaft im Grundbuch
eingetragen wurde (Bst. C hiervor).
7.2 Wird das Grundstück, das mit einem vorgemerkten Vorkaufsrecht belastet ist,
vor Abgabe oder in Missachtung der Ausübungserklärung auf den Drittkäufer
übertragen, hat der Vorkaufsberechtigte gegen den im Grundbuch eingetragenen
Drittkäufer auf Vollzug des Vorkaufsvertrags und auf Berichtigung des
Grundbuchs zu klagen (BGE 92 II 147 E. 4 S. 155 ff.; 116 II 49 E. 4 S. 52; vgl.
Steinauer, Les droits réels, II, 3.A. Bern 2002, S. 144 N. 1726 und S. 152 N.
1743, mit Hinweisen). Der Drittkäufer kann alle Einreden erheben, die auch dem
Vorkaufsverpflichteten auf Grund des Vorkaufsvertrags persönlich gegen den
Vorkaufsberechtigten zustehen (BGE 54 II 429 E. 1 S. 435; Meier-Hayoz, a.a.O.,
N. 257 zu aArt. 681 ZGB; Giger, a.a.O., N. 163 zu aArt. 216 OR; vgl. zu
abweichenden Lösungen: Brückner, a.a.O., § 11 N. 123-126 S. 543 ff.; Simonius/
Sutter, a.a.O., § 11 N. 76 S. 176 f.). An der Rechtsprechung ist festzuhalten.
7.3 Die Rechtsprechung ist freilich zu unlimitierten Vorkaufsrechten ergangen.
Sein Leiturteil hat das Bundesgericht abschliessend damit begründet, dass nicht
zu sehen sei, welches berechtigte Interesse besser geschützt wäre, wenn die
Hauptklage gegen den Vorkaufsverpflichteten statt gegen den Drittkäufer
gerichtet würde. Der Vorkaufsverpflichtete könne nur dann daran interessiert
sein, den Kaufvertrag zu verteidigen, wenn er mit dem Drittkäufer einen höheren
Kaufpreis abgemacht habe als mit dem Vorkaufsberechtigten. Wenn jedoch der
Vorkaufpreis nicht zum Voraus bestimmt worden sei, könne der
Vorkaufsverpflichtete kein grosses Interesse daran haben, den Kaufvertrag zu
verteidigen, da er auf jeden Fall von einem der beiden Erwerber den im
Kaufvertrag festgesetzten Preis erhalten werde (BGE 92 II 147 E. 4 S. 157). Die
festgestellte Interessenlage trifft auf das unlimitierte Vorkaufsrecht zu. Im
Fall eines limitierten Vorkaufsrechts hat der Vorkaufsverpflichtete hingegen
ein selbstständiges Interesse auf Einbezug in den Prozess. Für ihn ist
entscheidend, ob er gemäss den Bedingungen, die er mit dem Dritten vereinbart
hat, verkaufen kann oder zu den Bedingungen gemäss dem Vertrag über das
limitierte Vorkaufsrecht verkaufen muss. Es verletzt deshalb kein Bundesrecht,
dass das Kantonsgericht im konkreten Fall des vorgemerkten limitierten
Vorkaufsrecht die Passivlegitimation neben der im Grundbuch bereits
eingetragenen Drittkäuferin auch dem Vorkaufsverpflichteten zuerkannt hat. Es
kommt hinzu, dass die Klägerin die Übertragung des Eigentums ausdrücklich gegen
Verrechnung mit ihren Forderungen gegen den Vorkaufsverpflichteten aus dem
väterlichen Nachlass begehrt hat. Ohne Einbezug des Vorkaufsverpflichteten als
Beklagten in den Prozess hätte über die Verrechnung mit Rechtskraftwirkung
gegen ihn nicht entschieden werden können (vgl. dazu Aepli, a.a.O., N. 142 ff.
der Vorbem. zu Art. 120-126 OR, mit Hinweisen).
7.4 Da die Beklagte als Dritterwerberin den Kaufpreis bereits bezahlt hat,
wurde die Vorlegung eines Zahlungsversprechens zu dessen Sicherstellung
gegenstandslos, und da eine verrechnungsweise Tilgung des Vorkaufpreises
gegenüber dem Beklagten als Vorkaufsverpflichteten ausgeschlossen ist, kann die
Klägerin als Vorkaufsberechtigte nur die gerichtliche Anweisung an das
Grundbuchamt erlangen, die Beklagte als Eigentümerin des Grundstücks GB xxxx zu
löschen und als dessen Eigentümerin die Klägerin einzutragen, sobald sich die
Klägerin über die Bezahlung des Kaufpreises an die Beklagte ausgewiesen hat.
Dem entspricht die Anordnung, die auch das Bundesgericht in BGE 117 II 30 Nr. 8
getroffen hat.
7.5 Die Einwände der Klägerin erweisen sich nach dem Gesagten als unbegründet.
Das allenfalls missverständliche Urteilsdispositiv ist "im Sinne der
Erwägungen" ergangen und deshalb auch danach auszulegen (vgl. BGE 129 III 626
E. 5.1 S. 630; 131 II 13 E. 2.3 S. 17). Die kantonsgerichtliche Auffassung aber
kann nicht beanstandet werden (E. 7.2 - 7.4 soeben). Mit welchen Kosten oder
Entschädigungsleistungen die Klägerin belastet sein soll, wird in der
Beschwerdeschrift weder näher ausgeführt noch betragsmässig substantiiert.
Darauf kann nicht eingetreten werden (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 133 III 545 E.
2.2 S. 550; 133 IV 286 E. 1.4 S. 287). Die kantonsgerichtliche Abwicklung der
Eigentumsübertragung verletzt kein Bundesrecht.
8.
Aus den dargelegten Gründen ist auf die Beschwerde des Beklagten (5A_225/2007)
nicht einzutreten (E. 2 hiervor), während die Beschwerden der Klägerin (5A_224/
2007) und der Beklagten (5A_207/2007) abgewiesen werden müssen, soweit darauf
einzutreten ist (E. 3-7 hiervor). Die Beschwerdeführer werden damit
kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). In Anbetracht der aufschiebenden Wirkung
der Beschwerden ist die vom Kantonsgericht angesetzte Frist neu anzusetzen. Sie
beginnt mit Zustellung des vorliegenden Urteils (Art. 71 BGG i.V.m. Art. 76
Abs. 1 BZP; Birchmeier, a.a.O., N. 4c zu Art. 94 OG, S. 405).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Verfahren 5A_207/2007, 5A_224/2007 und 5A_225/2007 werden vereinigt.
2.
2.1 Auf die Beschwerde 5A_225/2007 wird nicht eingetreten.
2.2 Die Beschwerden 5A_207/2007 und 5A_224/2007 werden abgewiesen, soweit
darauf einzutreten ist.
3.
Die Frist von zehn Tagen zur Erstattung des Kaufpreises im Sinne der Erwägungen
des Urteils des Kantonsgerichts Schwyz vom 23. Januar 2007 läuft ab Mitteilung
des vorliegenden Urteils.
4.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 60'000.-- werden im Betrag von Fr.
10'000.-- dem Beschwerdeführer B.________ und im Betrag von je Fr. 25'000.--
den Beschwerdeführerinnen K.________ und D.________ auferlegt.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht des Kantons Schwyz,
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 20. März 2008
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Raselli von Roten