I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.480/2007
Zurück zum Index I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2007
Retour à l'indice I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2007
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_480/2007 /len
Sitzung vom 27. Mai 2008
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Gelzer.
Parteien
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roger Groner,
gegen
B.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Martin Forster.
Gegenstand
Kaufvertrag,
Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts
des Kantons Thurgau vom 13. März 2007.
Sachverhalt:
A.
A.________ (nachstehend: Verkäufer) ist berufsmässig im Immobilienhandel tätig.
Er verhandelte, vertreten durch seinen Bruder, mit B.________ (nachstehend:
Käuferin) über den Verkauf des Wohn- und Geschäftshauses "X.________" in
Diessenhofen. Im Rahmen der Verhandlungen wurde der Käuferin im September 2004
ein Mieterspiegel für das Jahr 2004 übergeben, der jedoch nicht den damals
gültigen Mietverträgen entsprach. In der Folge einigten sich die Parteien auf
einen Kaufpreis von Fr. 1'100'000.--, den die Käuferin am 1. November 2004
bezahlte. Der Kaufvertrag wurde am 9. November 2004 öffentlich beurkundet.
B.
Mit Klage vom 4. April 2005 beantragte die Käuferin (Klägerin) dem
Bezirksgericht Diessenhofen, der Verkäufer (Beklagter) sei zu verpflichten, ihr
Fr. 362'029.-- zuzüglich 5 % Zins seit 1. November 2004 und Mietkautionen in
der Höhe Fr. 4'504.75 zuzüglich 5 % Zins seit dem 1. November 2004 zu bezahlen;
eventuell sei er zu verpflichten, die Mietkautionen von Fr. 4'504.75 auf
Mietkautionskonten zu überweisen, welche auf die Mieter lauteten.
Zur Begründung machte die Klägerin namentlich geltend, sie verlange die
Minderung des Kaufpreises, da der Beklagte vor Vertragsschluss mittels Übergabe
eines Mieterspiegels falsche Zusicherungen bezüglich der Mietzinseinnahmen
gemacht habe. Der Beklagte wendete ein, die Klägerin sei während den
Vertragsverhandlungen vollständig über alle relevanten Punkte informiert
worden.
Mit Urteil vom 4. Juli 2006 hiess das Bezirksgericht Diessenhofen die Klage im
Umfang von Fr. 170'000.-- zuzüglich 5 % Zins seit 1. November 2004 und von Fr.
4'504.75 zuzüglich 5 % Zins seit 31. Januar 2004 gut.
Eine dagegen erhobene Berufung des Beklagten wies das Obergericht des Kantons
Thurgau am 13. März 2007 ab.
C.
Der Beklagte (Beschwerdeführer) erhob Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre
Verfassungsbeschwerde mit den Anträgen, das Urteil des Obergerichts vom 13.
März 2007 sei aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Mit Eingaben vom 9. und 11. Januar 2008 stellte der Beschwerdeführer ein Gesuch
um aufschiebende Wirkung, das mit Präsidialverfügung vom 15. Januar 2008
abgewiesen wurde.
Die Klägerin (Beschwerdegegnerin) und das Obergericht schliessen auf Abweisung
der Beschwerde.
Erwägungen:
1.
1.1 Auf die Beschwerde in Zivilsachen kann grundsätzlich eingetreten werden, da
sie unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (Art. 100 Abs. 1 BGG) und Form
(Art. 42 BGG) von der mit ihren Anträgen unterliegenden Partei (Art. 76 Abs. 1
BGG) eingereicht wurde und sich gegen einen von einer letzten kantonalen
Instanz (Art. 75 BGG) gefällten Endentscheid (Art. 90 BGG) in Zivilsachen (Art.
72 Abs. 1 BGG) in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit mit einem Streitwert
von mindestens CHF 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) richtet.
1.2 Da vorliegend die Beschwerde in Zivilsachen zur Verfügung steht, ist die
vom Beschwerdeführer gemäss Art. 119 Abs. 2 BGG in der gleichen Rechtsschrift
eingereichte subsidiäre Verfassungsbeschwerde ausgeschlossen (Art. 113 BGG). Zu
beachten ist jedoch, dass die damit erhobenen Rügen der Verletzung der
Bundesverfassung als Rügen der Verletzung von Bundesrecht gemäss Art. 95 lit. a
BGG mit der Beschwerde in Zivilsachen hätten vorgebracht werden können (BGE 133
I 201 E. 1 S. 203). Dies hatte der Beschwerdeführer übersehen. Seine unrichtige
Bezeichnung des Rechtsmittels schadet ihm jedoch nicht, wenn bezüglich des
statthaften Rechtsmittels sämtliche formellen Voraussetzungen erfüllt sind und
daher eine Konversion möglich ist (BGE 126 III 431 E. 3 S. 437; 126 II 506 E.
1b S. 509; 131 I 291 E. 1.3 S. 296, je mit Hinweisen). Eine solche setzt
voraus, dass das Rechtsmittel als Ganzes konvertiert werden kann und die
vorgebrachten Rügen nicht in zwei verschiedenen Verfahren behandelt werden
müssen (BGE 131 III 268 E. 6 S. 279; vgl. auch Urteil 6P.121/2005 vom 1.
Dezember 2005 E. 2.4).
1.3 Im vorliegenden Fall kann die unzulässige subsidiäre Verfassungsbeschwerde
in eine Beschwerde in Zivilsachen konvertiert werden, weil deren formelle
Voraussetzungen gegeben sind und die Konversion des Rechtsmittels als Ganzes
möglich ist. Demnach ist die Beschwerde insgesamt als Beschwerde in Zivilsachen
entgegenzunehmen.
1.4 Nach Art. 106 Abs. 2 BGG prüft das Bundesgericht die Verletzung von
Grundrechten nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht
und begründet worden ist. Der Beschwerdeführer muss klar und detailliert anhand
der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darlegen, inwiefern
verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 133 III 393 E. 6 S.
397 mit Hinweisen).
2.
2.1 Vor den kantonalen Gerichten machte der Beschwerdeführer geltend, sein
Bruder C.________ habe die Vertragsverhandlungen mit der Beschwerdegegnerin
geführt. Dieser habe ihr mitgeteilt, im Mieterspiegel würden zukünftige
Mietzinseinnahmen nach der Durchführung einer geplanten Mietzinserhöhung
aufgeführt. Wann diese habe durchgeführt werden können, sei unsicher gewesen,
da im Gebäude am 1. September 2004 ein Wasserschaden entstanden sei. Zum Beweis
dieser Behauptungen verlangte der Beschwerdeführer die Einvernahme seines
Bruders, C.________, als Zeuge.
2.2 Das Obergericht nahm an, die Darstellung des Beschwerdeführers sei
unglaubwürdig, da es keinen Sinn ergebe, Ende September 2004 im Mieterspiegel
für das Jahr 2004 nicht die damals aktuellen Mietzinse aufzuführen, sondern
solche, die angeblich erst geplant waren. Daher könne in antizipierter
Beweiswürdigung angenommen werden, dass mit der Aussage von C.________ der
Beweis für die Richtigkeit der behaupteten Sachdarstellung nicht gelingen
werde, zumal seine Aussage nur als Parteibehauptung gewürdigt werden könne,
weil er den Beschwerdeführer bei den Vertragsverhandlungen vertreten habe. Die
erste Instanz habe daher auf die Befragung von C.________ verzichten dürfen.
Das Schreiben des Beschwerdeführers vom 30. November 2004, in welchem er
präzisiere, er habe über den aktuellen Mieterspiegel korrekt informiert, sei
erst nach Beginn der Differenzen zwischen den Parteien erstellt worden und
daher als nachträgliche Parteibehauptung aufzufassen.
2.3 Der Beschwerdeführer rügt, das Obergericht habe den Beweisanspruch gemäss
Art. 8 ZGB verletzt, indem es C.________ nicht als Zeugen befragt habe.
Diese Rüge ist unbegründet, da der aus Art. 8 ZGB abgeleitete
Beweisführungsanspruch die Ablehnung eines Beweismittels in vorweggenommener
Beweiswürdigung nicht verbietet (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 601 f., mit
Hinweisen).
2.4 Der Beschwerdeführer rügt auch, die antizipierte Beweiswürdigung sei
willkürlich. Was er zur Begründung vorbringt, verfängt jedoch nicht.
Entgegen der Annahme des Beschwerdeführers hat das Obergericht nicht auf die
Befragung von C.________ verzichtet, weil er mit dem Beschwerdeführer verwandt
ist, sondern weil er für ihn die Vertragsverhandlungen führte. Daraus ergibt
sich offensichtlich, dass die beiden Brüder in Bezug auf den Prozessgegenstand
in einer engen Beziehung zueinander standen, weshalb das Obergericht nicht in
Willkür verfiel, wenn es annahm, seine Aussage könnte nur als Parteibehauptung
gewürdigt werden. Zudem konnte das Obergericht willkürfrei annehmen, es sei
unglaubwürdig, in einem mit einer Jahreszahl versehenen Mieterspiegel erst
geplante Mietzinse anzuführen, ohne dies zum Ausdruck zu bringen. Schliesslich
hat sich das Obergericht mit dem Schreiben vom 30. November 2004
auseinandergesetzt, weshalb sich der Vorwurf der unvollständigen
Beweiswürdigung als unberechtigt erweist. Demnach ist das Obergericht nicht in
Willkür verfallen, wenn es in antizipierter Beweiswürdigung annahm, die Aussage
von C.________ vermöge die Behauptungen des Beschwerdeführers nicht zu
beweisen.
3.
3.1 Ein Kaufgegenstand ist mangelhaft, wenn er nicht die vertraglich
vereinbarte Beschaffenheit aufweist, weil ihm entweder vom Verkäufer
zugesicherte oder im Hinblick auf den Wert oder die Gebrauchstauglichkeit
vorausgesetzte Eigenschaften fehlen (Art. 197 Abs. 1 OR). Die Zusicherungen
können nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts neben körperlichen auch
wirtschaftliche Eigenschaften der Kaufsache, wie z.B. den Zinsertrag einer
Liegenschaft oder den unmittelbar vor dem Verkauf erzielten Umsatz einer
Gastwirtschaft erfassen (BGE 45 II 441 E. 4 S. 444 f.; 63 II 77 E. 3). Eine
Zusicherung liegt nicht nur dann vor, wenn der Verkäufer eine Eigenschaft
ausdrücklich "zusichert" oder "garantiert". Vielmehr genügt jede Erklärung,
wonach die Sache eine bestimmte, objektiv feststellbare Eigenschaft aufweist,
wenn der Käufer nach Treu und Glauben auf diese Angabe vertrauen darf (BGE 88
II 410 E. 3c S. 416; 109 II 24 E. 4; 104 II 265 E. 1 und 2 S. 267 f.; Urteil
4C.16/2005 vom 13. Juli 2005 E. 2.1). Demgegenüber fallen unverbindliche,
reklamehafte Anpreisungen nicht unter den Begriff der Zusicherung (BGE 88 II
410 E. 3c S. 416; Urteil 4C.267/2004 vom 23. November 2004 E. 2.1; vgl. auch
BGE 109 II 24 E. 4, wo die Zusicherung vom "üblichen Beschrieb des
Kaufgegenstands" unterschieden wird).
3.2 Das Obergericht führte aus, der Beschwerdeführer habe der
Beschwerdegegnerin zusammen mit der Verkaufsdokumentation einen Mieterspiegel
des verkauften Wohn- und Geschäftshauses übergeben, in dem sämtliche
Mietobjekte mit Mietzinsen und Nebenkosten detailliert aufgelistet waren. Zudem
seien unter der Überschrift "2004 Miete" jährliche Mieteinnahmen von Fr.
93'300.-- und unter der Überschrift "2004 NK" jährliche Nebenkosteneinnahmen
von Fr. 12'700.-- errechnet worden. Dass es sich dabei um ungefähre oder
ungewisse Angaben handle, werde im Mieterspiegel nicht angegeben, weshalb eine
blosse reklamehafte Anpreisung zu verneinen sei. Selbst wenn gemäss der
Darstellung des Beschwerdeführers im Mieterspiegel irrtümlich eine falsche
Jahreszahl aufgeführt worden wäre, habe die Beschwerdegegnerin, welche die
Zahlen ohne jede Einschränkung erhalten habe, in guten Treuen von einer
Zusicherung ausgehen und gestützt darauf annehmen dürfen, im Zeitpunkt des
Abschlusses des Kaufvertrages hätten die Nettomietzinsen aus dem Kaufobjekt im
Jahr 2004 Fr. 93'300.-- betragen.
3.3 Der Beschwerdeführer macht geltend, eine Zusicherung setze voraus, dass
eine bindende Erklärung abgegeben werde, die den Umfang des "üblicherweise
Erklärten" sprenge. In Verhandlungen über den Kauf von Häusern sei es jedoch
üblich, über Identität und Bestand der Mieter zu informieren. Die Anforderungen
an eine Zusicherung seien vom Obergericht verkannt worden, wenn es von einer
Gewohnheit in Vertragsverhandlungen auf eine verbindliche Erklärung geschlossen
habe.
3.4 Angaben des Verkäufers bezüglich der tatsächlich erzielten
Mietzinseinnahmen bzw. der bestehenden Mietverträge betreffen eine objektiv
bestimmbare wirtschaftliche Eigenschaft des Kaufsobjekts und sind daher als
Zusicherungen zu qualifizieren, sofern darauf vertraut werden darf. Dies ist -
unabhängig davon, ob solche Angaben üblich sind - anzunehmen, wenn der
Verkäufer die Angaben vorbehaltlos macht. Damit hat die Vorinstanz
bundesrechtskonform angenommen, der Beschwerdeführer habe die bestehenden
Mietverträge bzw. die damit bisher erzielten Mietzinseinnahmen zugesichert.
4.
4.1 Das Obergericht ging davon aus, entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers habe die Beschwerdegegnerin keine zusätzliche Bestätigung
über den Bestand und die Gültigkeit der mit dem Mieterspiegel mitgeteilten
Mietzinseinnahmen verlangen müssen. Die Beschwerdegegnerin sei auch nicht
verpflichtet gewesen, die ihr am Tag der notariellen Beurkundung ausgehändigten
Mietverträge mit dem Mieterspiegel zu vergleichen und nach allfälligen
Differenzen zu suchen. Es sei daher nicht erheblich, aus welchem Grund die
Beschwerdegegnerin dies unterlassen habe.
4.2 Der Beschwerdeführer bringt vor, die Mietverträge seien der
Beschwerdegegnerin vor Unterzeichnung des Kaufvertrages übergeben worden. Die
Beschwerdeführerin habe die Mietverträge eingesehen und hätte dabei erkennen
können, dass die entsprechenden Zahlen nicht mit denjenigen des Mieterspiegels
übereinstimmten.
Diese Angaben widersprechen der gemäss Art. 105 Abs. 1 BGG verbindlichen
Feststellung der Vorinstanz, dass die Beschwerdegegnerin die Mietverträge vor
Vertragsunterzeichnung nicht einsah. Sie sind nicht zu hören.
4.3
4.3.1 Alsdann macht der Beschwerdeführer dem Sinne nach geltend, die Vorinstanz
verletzte Art. 200 Abs. 2 OR, weil sie ohne Begründung annahm, dass die
Beschwerdegegnerin nicht verpflichtet gewesen sei, die Mietverträge vor
Abschluss des Kaufvertrages einzusehen. Dies treffe nicht zu, da der
Beschwerdeführer keine ausdrückliche Zusicherung über die Höhe der Mietzinsen
abgegeben habe.
4.3.2 Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes
gekannt hat (Art. 200 Abs. 1 OR). Für Mängel, die der Käufer bei gewöhnlicher
Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er
deren Nichtvorhandensein zugesichert hat (Art. 200 Abs. 2 OR). Aus dieser
Regelung ergibt sich, dass der Käufer auf zugesicherte Eigenschaften vertrauen
darf, ohne sich vor Abschluss des Kaufvertrages über deren Vorhandensein zu
vergewissern (BGE 81 II 56 E. 2c).
4.3.3 Da von einer Zusicherung der aktuellen Mietzinseinnahmen auszugehen ist,
hat die Vorinstanz bundesrechtskonform angenommen, die Beschwerdegegnerin habe
auf diese Zusicherung vertrauen dürfen, ohne diese nachprüfen zu müssen. Die
Beschwerdegegnerin war daher nicht verpflichtet, die ihr am Tag der
öffentlichen Beurkundung ausgehändigten Mietverträge mit dem Mietzinsspiegel zu
vergleichen. Da in diesem Zusammenhang die Überlegungen der Vorinstanz
erkennbar sind, ist eine Verletzung der Begründungspflicht zu verneinen (vgl.
dazu BGE 133 III 439 E. 3.3; 130 II 530 E. 4.3 S. 540 mit Hinweisen).
4.4
4.4.1 Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, unterlasse ein Käufer die für ihn
wichtigen Mietverträge einzusehen, sei davon auszugehen, dass er davon Kenntnis
genommen habe, analog der Regel, dass Allgemeinen Geschäftsbedingungen
zustimme, wer sie ungelesen übernimmt, obwohl er hätte Einsicht nehmen können.
Auch im Rahmen der "due diligence-Prüfung" bei Unternehmenskäufen werde
vermutet, der Käufer kenne alle ihm offen gelegten Dokumente.
4.4.2 Da die Mietverträge nicht zum Bestandteil des Vertrages erklärt wurden,
liegt entgegen der Annahme des Beschwerdeführers keine mit Allgemeinen
Geschäftsbedingungen vergleichbare Situation vor. Ebenso wenig verfängt der
Vergleich mit der "due diligence-Prüfung", einem namentlich bei
Unternehmenskäufen üblichen Vorgehen, bei welchem Kaufinteressenten vor
Vertragsschluss bestimmte Unterlagen zur Prüfung und Analyse zugänglich gemacht
werden (Mariel H. Classen/Peter Ch. Hsu/Katja R. Pellanda, Due Diligence und
Vertrag, in: Vertrauen - Vertrag - Verantwortung, Festschrift für Hans Caspar
von der Crone zum 50. Geburtstag; Zürich 2007, S. 323 ff., 324 ff.). Vorliegend
wurden die Mietverträge der Beschwerdeführerin erst ausgehändigt, nachdem diese
den Kaufpreis bereits bezahlt und die Liegenschaft in Besitz genommen hatte.
Eine eingehende Prüfung der Mietverträge vor Abschluss des Kaufvertrages war
daher nicht möglich, weshalb offensichtlich keine mit einer due
diligence-Prüfung ähnliche Situation vorlag.
5.
5.1 Das Bezirksgericht führte im Zusammenhang mit der Berechnung des
Minderwertes dem Sinne nach aus, gemäss der Darstellung des Beschwerdeführers
hätten die tatsächlichen Nettomietzinseinnahmen im Zeitpunkt der Veräusserung
der Liegenschaft per 1. November 2004 Fr. 80'640.-- betragen. In diesem Betrag
seien die Mieterträge für die Ladenmiete der "Mieter" D.________/E.________/
F.________ sowie für das Dachgeschoss eingeschlossen. Tatsächlich seien für
diese Lokalitäten keine Mieten bezahlt worden. Die Beschwerdegegnerin könne
aber diese nicht erhaltenen Mieten nicht vom Nettomietzinsertrag abziehen, denn
diese Räumlichkeiten könnten in Zukunft wieder vermietet werden. Bei einem
Renditeobjekt mit zwei Ladenlokalen und acht Wohnungen bestehe immer ein Risiko
des Leerstands, das die Beschwerdegegnerin zu tragen habe, wenn - wie bei der
Dachwohnung - der eingesetzte Mietzins als angemessen erscheine. Anders
verhalte es sich bezüglich des angeblich von den Herren D.________/E.________/
F.________ gemieteten Ladenlokals, für das der Beschwerdeführer einen
jährlichen Mietertrag von Fr. 7'800.-- (Fr. 650.-- im Monat) angegeben habe.
Nach objektiven Marktverhältnissen seien aber lediglich Fr. 6'090.-- pro Jahr
erzielbar. Die erhältlichen Jahresnettomieten berechnete das Gericht wie folgt:
"Nettomieten gemäss Mietverträgen per 1.11.2004 Fr. 80'640.--
abzüglich eingesetzter Miete für
Ladenlokal D.________/E.________/F.________ Fr. 7'800.--
zuzüglich Marktmiete für Ladenlokal
D.________/E.________/F.________ Fr. 6'090.--
bereinigte Nettomieterträge Fr. 78'930.--"
Das Bezirksgericht ermittelte die Kaufpreisreduktion anhand eines Vergleichs
der Nettomieten gemäss Mieterspiegel von Fr. 93'300.-- mit den effektiven bzw.
erhältlichen Nettomietzinsen von Fr. 78'930.-- und stellte für die Bewertung
der Liegenschaft auf den Ertragswert ab, da sich der Marktpreis für ein
Renditeobjekt ausschliesslich über den Ertragswert bestimme. Bei solchen
Objekten achte der Käufer nur auf die erzielbaren Mieterträge und die baulichen
Investitionen, die in naher und ferner Zukunft anfallen, nicht aber auf den
Substanzwert, der im vorliegenden Fall weit über dem Ertragswert liege. Die
Beschwerdegegnerin hätte nach ihren Vorstellungen mit der Liegenschaft eine
Bruttorendite von 8,482 % erzielt. Auf dieser Basis ergebe sich bei
Mieteinnahmen von Fr. 78'930.-- ein Liegenschaftswert von rund Fr. 930'000.--
und eine Differenz zum Kaufpreis von Fr. 170'000.--. In diesem Umfang erweise
sich der Minderungsanspruch als begründet.
5.2 Das Obergericht nahm mit dem Bezirksgericht an, die Beschwerdegegnerin habe
die Liegenschaft als Renditeobjekt erworben und nicht beabsichtigt, darin
selber zu wohnen, weshalb der Verkehrswert ausschliesslich aufgrund des
Ertragswertes berechnet werden könne, zumal es sich bei der Liegenschaft um ein
frisch renoviertes, auch in absehbarer Zukunft vergleichbar nutzbares Objekt in
der Altstadt von Diessenhofen handle. Im Übrigen richte sich auch gemäss § 18
der Verordnung des Thurgauer Regierungsrats über die Steuerschätzung der
Grundstücke (Schätzungsverordnung) vom 24. November 1991 der Verkehrswert bei
Mehrfamilienhäusern in der Regel nach dem Ertragswert. Dass sich die
Beschwerdegegnerin in ihrem E-Mail vom 15. August 2004 auch über den "Baustand
bei Übergabe" und "die notwendigen Arbeiten in nächster Zeit" erkundigt habe,
zeige entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht auf, dass sich die
Beschwerdegegnerin auf den Substanzwert konzentriert habe. Die in Erfahrung
gebrachten Werte hätten Einfluss auf die Unterhaltskosten der Liegenschaft,
welche sich ihrerseits im Rahmen des Kapitalisierungsfaktors auf den
Ertragswert auswirkten. Die Behauptung des Beschwerdeführers, die erste Instanz
habe die Mieteinnahmen nicht richtig berechnet und die Beschwerdegegnerin könne
wohl in fünf Jahren namentlich für die Ladenräumlichkeiten höhere Mieteinnahmen
erzielen, sei nicht genügend substantiiert worden. Der von der ersten Instanz
berechnete Kapitalisierungsfaktor von 8,482 % sei vom Beschwerdeführer nicht
konkret beanstandet worden und auch sonst nicht zu korrigieren, liege er doch
nur geringfügig unter dem Wert von 8,5 %, den der vom Beschwerdeführer
beauftragte Schätzer verwendet habe. Somit habe der Beschwerdeführer einen
Minderwert von Fr. 170'000.-- zu ersetzen.
5.3 Der Beschwerdeführer bringt unter Hinweis auf BGE 120 II 259 E. 2b vor, der
Wert der Liegenschaft sei unter Einschluss von Substanz- und Ertragswert zu
bestimmen. Der Minderwert sei demnach unter Berücksichtigung des Substanzwertes
zu berechnen, der mindestens gleich wie der Ertragswert mit 50 % zu gewichten
sei. Der Substanzwert hänge nicht von den Mietzinseinnahmen ab, weshalb der
Minderwert nicht Fr. 170'000.--, sondern nur Fr. 85'000.-- betragen könne. Dass
die verkaufte Liegenschaft ein frisch renoviertes Objekt in der Altstadt sei,
sei nicht entscheiderheblich, da Immobilien unabhängig von der
Renovationsbedürftigkeit zu bewerten seien. Zudem finde die steuerrechtliche
Schätzungsverordnung im vorliegenden Fall keine Anwendung. Alsdann habe das
Obergericht nicht beachtet, dass sich die Beschwerdegegnerin in ihrem E-Mail
vom 15. August 2004 insbesondere nach dem Baustand bei Übergabe und den
vorgenommenen Arbeiten, den optionalen Arbeiten, Auflagen der Baubehörden,
Kopien der Mietverträge für die Bank, der Baubeschreibung und Baugenehmigung
erkundigt und sich somit auf den Substanzwert konzentriert habe. Zwar treffe
zu, dass sich diese Angaben auf die Unterhaltskosten und somit auf den
Ertragswert auswirkten. Primär würden diese Angaben aber den Zustand und die
Substanz des Hauses betreffen. Die gegenteilige Feststellung des Obergerichts
sei daher willkürlich.
5.4
5.4.1 Liegt ein Fall der Gewährleistung wegen Mängel der Sache vor, so kann der
Käufer mit der Minderungsklage Ersatz des Minderwertes der Sache fordern (Art.
205 Abs. 1 OR). Gemäss der relativen Methode entspricht das Verhältnis zwischen
dem geminderten und dem vereinbarten Preis dem Verhältnis zwischen dem
objektiven Wert des Kaufgegenstandes mit Mangel und seinem Wert ohne Mangel
(BGE 111 II 162 E. 3a). Nach welchen Rechtsgrundsätzen die entsprechenden
objektiven Werte bzw. Verkehrswerte zu ermitteln sind, bestimmt sich nach
Bundesrecht. Das Bundesgericht prüft daher als Rechtsfrage, ob eine zulässige
und nachvollziehbare Bewertungsmethode herangezogen wurde. Die nach dieser
Methode vorgenommene Wertermittlung betrifft dagegen eine vom kantonalen
Gericht abschliessend zu beurteilende Tatfrage (BGE 133 III 416 E. 6.3.3 S.
418; 120 II 259 E. 2a). Aufgrund der besseren Kenntnis der örtlichen
Verhältnisse verfügen die kantonalen Gerichte bezüglich der Auswahl von
Schätzungsmethoden über ein gewisses Ermessen. In diesen Ermessensspielraum
greift das Bundesgericht nur mit Zurückhaltung ein (BGE 133 III 416 E. 6.3.3 S.
419 mit Hinweisen).
5.4.2 Bei der Schätzung des Verkehrswerts von überbauten Liegenschaften wird
üblicherweise entweder auf statistische Vergleichswerte, den Ertragswert oder
den Sach- bzw. Realwert abgestellt, weshalb von statistischen Methoden,
Ertragswertmethoden und Sach- bzw. Realwertmethoden gesprochen wird (Francesco
Canonica, Die Immobilienschätzung, Schätzerlehrgang, Grundwissen, [Hrsg.]
Schweiz. Immobilienschätzer-Verband, Bern 2000, S. 33; vgl. auch: Das
Schweizerische Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Ausgabe 2005,
[Hrsg.] Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten/Schweiz.
Schätzungsexpertenkammer/Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder,
[nachstehend: Schätzerhandbuch], S. 47 ff.).
5.4.3 Der Ertragswert ist der kapitalisierte jährliche Mietwert eines
Grundstücks und entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. Er ergibt sich
rechnerisch aus der Division des mit 100 multiplizierten jährlichen Mietwerts
durch den Kapitalisierungssatz (Schätzerhandbuch, S. 61 Rz. 3.1; Kaspar Fierz,
Der Schweizer Immobilienwert, 5. Aufl. 2005, S. 104). Der Realwert entspricht
dem Landwert zuzüglich der Kosten, welche im Zeitpunkt der Bewertung für die
Erstellung eines gleichartigen Gebäudes inklusive Umgebungsarbeiten
erforderlich wären (Schätzerhandbuch, S. 53 Rz. 2.1, S. 55 Rz. 2.5; Wolfgang
Naegeli/Heinz Wenger, Der Liegenschaftsschätzer, 4. Aufl. Zürich 1997, S. 99;
vgl. auch: BGE 128 II 74 E. 5 S. 77 ff.).
5.4.4 Die Methoden können auch kombiniert werden. So ist die Ermittlung des
Verkehrswerts einer Liegenschaft aus dem gewichteten Mittel aus Ertrags- und
Realwert als Methode anerkannt und verbreitet (BGE 134 III 42 E. 4; 134 II 49
E. 15.1, je mit Hinweisen; vgl. auch BGE 120 II 259 E. 2b, wo ausgeführt wird,
beim wirklichen Wert von Aktien gemäss Art. 685b Abs. 4 OR handle es sich um
einen objektiven Wert, der als Gesamtwert der Gesellschaft unter Einschluss von
Substanz- und Ertragswert zu bestimmen ist). Fiskalische Werte, welche jeder
Kanton anders errechnet, dürfen dagegen nicht zur Bestimmung des Verkehrswerts
beigezogen werden (Canonica, a.a.O., S. 35).
5.4.5 In der Lehre wird angenommen, bei Renditeobjekten stehe aus Sicht der
Käufer normalerweise die Ertragsfähigkeit einer Liegenschaft im Vordergrund.
Der Verkehrswert von Renditeobjekten orientiere sich deshalb stärker am
Ertragswert; dem Realwert komme nur eine untergeordnete Rolle zu
(Schätzerhandbuch, S. 67 Rz. 4.3; vgl. auch Naegeli/Wenger, a.a.O., S. 99,
welche anführen, der Ertragswert sei wesentlich wichtiger als der Realwert,
denn Bauland und Gebäude seien nur so viel wert, als letztlich Nutzen zu ziehen
sei). Die Ertragswertmethode eigne sich daher für reine Renditeobjekte mit
nachhaltigen und konstanten Erträgen wie Mehrfamilien- und Geschäftshäusern,
dies allerdings nur, wenn sich die Objekte in einem neuen oder neuwertigen
Zustand befinden und noch keinen aufgelaufenen Unterhalt aufweisen
(Schätzerhandbuch, S. 48 Rz. 1.3; Canonica, a.a.O., S. 34; vgl. auch Fierz,
a.a.O., S. 114, der anführt, Voraussetzung der Anwendbarkeit des klassischen
Ertragswerts sei, dass anzunehmen sei, die Liegenschaft werde so, wie man sie
im Bewertungszeitpunkt vorfindet, noch über Jahrzehnte bewirtschaftet).
5.5 Da bei der Minderwertsbemessung von objektiven Werten auszugehen ist, hat
die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzt, wenn sie nicht abklärte, inwieweit
sich die Beschwerdegegnerin bezüglich des Zustandes der gekauften Liegenschaft
erkundigte. Dass die verkaufte Liegenschaft keinen Renovationsbedarf aufwies
und als reines Renditeobjekt zu qualifizieren war, wird vom Beschwerdeführer
nicht in Frage gestellt. Das Obergericht hat daher das ihm zustehende Ermessen
bei der Wahl der Bewertungsmethode nicht überschritten, wenn es gemäss den in
der Literatur anerkannten Grundsätzen bezüglich der Bewertung der Liegenschaft
ausschliesslich auf die Ertragswertmethode abstellte. § 18 der Thurgauer
Schätzungsverordnung, wonach sich bei Mehrfamilienhäusern der Verkehrswert in
der Regel nach dem Ertragswert richtet, ist nicht einschlägig. Damit kann offen
bleiben, ob die strittige Liegenschaft als "Mehrfamilienhaus" im Sinne dieser
Verordnung zu qualifizieren ist, was vom Beschwerdeführer bestritten wird.
6.
6.1 Der Beschwerdeführer macht vor Bundesgericht geltend, nach der allgemeinen
Lebenserfahrung könnten Mietzinseinnahmen im Laufe der Zeit ab- und zunehmen.
Eine Zusicherung des Beschwerdeführers bezüglich der Mietzinseinnahmen hätte
sich daher ohnehin nicht auf ewige Dauer erstrecken und das zukünftige,
vertragskonforme Erfüllen der Mietverträge nicht erfassen können. Dies
unterstelle aber das Obergericht, indem es die Differenz zwischen Fr. 93'300.--
und Fr. 78'930.-- in die Zukunft projektiere und annehme, dass jedes Jahr Fr.
14'370.-- fehlten. Korrekterweise hätte das Obergericht diesen jährlichen
Fehlbetrag auf den nächstmöglichen Kündigungstermin, d.h. auf Ende März 2005
berechnen müssen. Der Beschwerdeführer habe höchstens eine Zusicherung von
Mietzinseinnahmen für fünf Monate gemacht. Der Minderwert belaufe sich demnach
höchstens auf Fr. 5'987.-- (Fr. 14'370 : 12 x 5).
6.2 Wie der Beschwerdeführer zu Recht anführt, können die Mietzinseinnahmen
einer Liegenschaft im Laufe der Zeit ab- und zunehmen. Mit der Annahme, die
Kaufinteressenten hätten - mangels anderer Anhaltspunkte - bei der Bestimmung
des Werts der Liegenschaft erwarten dürfen, dass die angegebenen
Mietzinseinnahmen langfristig etwa gleich bleiben wie im Zeitpunkt des Verkaufs
der Liegenschaft, verstiess das Obergericht somit nicht gegen Bundesrecht.
Weshalb die Beschwerdegegnerin bei der Bestimmung des Ertragswerts der
Liegenschaft nach Ablauf der Kündigungsfrist der Mietverträge mit einem
erheblichen langfristigen Rückgang der Mietzinseinnahmen habe rechnen müssen,
legt der Beschwerdeführer nicht dar und ist nicht ersichtlich. Demnach konnte
das Obergericht den Ertragswert der Liegenschaft bundesrechtskonform gestützt
auf die vor dem Kauf angegebenen Mietzinseinnahmen berechnen.
7.
7.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe vor Obergericht als echtes
Novum vorgebracht, Herr und Frau G.________ hätten in einem Telefongespräch vom
31. August 2006 mitgeteilt, dass sie für den Laden im Erdgeschoss des
verkauften Gebäudes einen monatlichen Mietzins von Fr. 1'000.-- (inklusive
Nebenkosten von Fr. 100.--) bezahlten. Ein jährlicher Mietzins von Fr.
12'000.-- liege klar über der Annahme der ersten Instanz und des Obergerichts,
dass der Laden nur einen jährlichen Mietzins von Fr. 6'090.-- abwerfe. Das
Obergericht habe seinen Antrag auf Einvernahme der Eheleute G.________ nicht
einmal behandelt und damit den Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 BV
verletzt.
7.2 Der Beschwerdeführer lässt ausser Acht, dass die Beschwerdegegnerin in
ihrer kantonalen Berufungsantwort durch Urkunden aufzeigte, dass die von den
Mietern G.________ nachträglich bezahlte Nettomiete von Fr. 900.-- nicht nur
das Lokal "D.________/E.________/F.________", sondern auch den zweiten Laden im
Erdgeschoss der Liegenschaft erfasste. Das Obergericht brauchte daher diese
anerkannten Zahlungen nicht durch Zeugenbefragungen abzuklären, weshalb
insoweit eine Verletzung des rechtlichen Gehörs zu verneinen ist.
7.3 Bei der Bestimmung des Ertragswerts wird bezüglich des Mietwerts von den
marktorientierten, nachhaltig erzielbaren Mietzinsen ausgegangen. Entsprechen
die bestehenden Mietverträge nicht dem Marktniveau, so ist auf dieses
abzustellen, wenn die Mietverträge daran angepasst werden können
(Schätzerhandbuch, S. 61 f. Rz. 3.3; Canonica, a.a.O., S. 50, 53). Bezüglich
des angeblich von den Mietern "D.________/E.________/F.________" gemieteten
Ladenlokals hat das Bezirksgericht und mit ihm das Obergericht angenommen, der
marktmässig nachhaltig erzielbare Nettomietzins betrage jährlich Fr. 6'090.--.
Inwiefern diese Schätzung willkürlich sein soll, zeigt der Beschwerdegegner
nicht rechtsgenüglich auf (vgl. E. 1.3). Allein aus dem Umstand, dass Mieter
später bereit waren, einen höheren Mietzins zu zahlen, kann nicht abgeleitet
werden, die langfristige Schätzung sei unhaltbar.
8.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde, die insgesamt als Beschwerde in
Zivilsachen entgegenzunehmen ist, abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird insgesamt als Beschwerde in Zivilsachen entgegengenommen.
Sie wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 6'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Thurgau
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 27. Mai 2008
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Corboz Gelzer