I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.439/2007
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_439/2007 /len
Urteil vom 28. Februar 2008
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Widmer.
Parteien
X.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Advokat Lukas Polivka,
gegen
A.________ und B.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Advokat Marco Albrecht.
Gegenstand
Mietvertrag; Mietzinserhöhung,
Beschwerde gegen das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt,
Ausschuss, vom 4. Mai 2007.
Sachverhalt:
A.
Am 18. Mai 2004 schloss die X.________ (Beschwerdeführerin, Vermieterin) mit
den Ehegatten A.________ und B.________ (Beschwerdegegner, Mieter) per 1.
August 2004 einen Mietvertrag über eine 3-Zimmerwohnung in der Liegenschaft
C.________ in Basel mit einem Mietzins von Fr. 1'070.-- ab. Der Mietzins
beruhte gemäss Vertrag auf dem Hypothekarzinssatz von 3.25 % per 1. Juli 2003
und einem Indexstand von 103,6 Punkten per 30. April 2004. Er berücksichtigte
ferner die Kostensteigerung bis zum 30. April 2004.
Mit Datum vom 22. November 2005 kündigte die Vermieterin per 1. März 2006 eine
Erhöhung des Nettomietzinses um Fr. 217.-- auf Fr. 1'287.-- an. Sie begründete
diese Anpassung auf dem Formular mit dem Teuerungsausgleich auf 105.7 Punkte
(Fr. 8.70), der allgemeinen Kostensteigerung bis zum 31. Oktober 2005 (Fr.
8.05) und der Erhöhung des Baurechtszinses (Fr. 230.90). Davon zog sie Fr.
31.15 zufolge Anpassung an den aktuellen Hypothekarzinssatz von 3 % ab. In
einem Begleitschreiben wies die Vermieterin darauf hin, dass der bestehende
Baurechtsvertrag mit Y.________ per 28. Februar 2006 ende und der neue
Baurechtsvertrag mit einer Erhöhung des Baurechtszinses verbunden sei. Dieser
sei von bisher Fr. 4'829.-- per 1. März 2006 neu auf Fr. 79'401.60 festgelegt
worden. Der Erhöhungsbetrag resultiere aus der Verteilung der zusätzlichen
Baurechtskosten von Fr. 74'572.60 unter die Mietparteien nach Massgabe der
jeweils gemieteten Fläche (Fr. 39.02/m2).
B.
Die Mieter fochten diese Erhöhung bei der staatlichen Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten an. Der von dieser vorgeschlagene Vergleich wurde
widerrufen.
Mit Klage vom 18. Mai 2006 beantragte die Vermieterin die Feststellung, dass
der monatliche Nettomietzins für das Mietobjekt ab 1. April 2006 Fr. 1'287.--
betrage. Die a.o. Zivilgerichtspräsidentin Basel-Stadt wies dieses Begehren am
26. Oktober 2006 ab. Eine von der Beschwerdeführerin dagegen eingelegte
Beschwerde wies das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt mit Urteil vom
4. Mai 2007 ab.
C.
Die Beschwerdeführerin beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des
Appellationsgerichts aufzuheben und das Begehren der Beschwerdegegner auf
Missbräuchlicherklärung der mit amtlich genehmigtem Formular vom 22. November
2005 angezeigten Mietzinserhöhung abzuweisen. Es sei festzustellen, dass der
monatliche Nettomietzins für die von den Beschwerdegegnern bei der
Beschwerdeführerin gemietete 3-Zimmerwohnung, Liegenschaft C.________, Basel,
ab 1. April 2006 neu Fr. 1'287.00 (Kosten-Basis: Hypothekarzinssatz 3.00 %;
Landesindex der Konsumentenpreise 105.7 Punkte; Unterhalts- und
Betriebskostenteuerung ausgeglichen bis 31. Oktober 2005) betrage.
Die Beschwerdegegner beantragen die Beschwerde abzuweisen. Das
Appellationsgericht hat zur Beschwerde nicht Stellung genommen.
Erwägungen:
1.
Die Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in Zivilsachen gegen das Urteil
des Appellationsgerichts sind erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass,
so dass auf das Rechtsmittel einzutreten ist.
2.
Die Vorinstanz verneinte, dass wegen der Steigerung der Baurechtszinsen eine
wesentliche Veränderung der Berechnungsgrundlagen für den Mietzins als
Grundlage für dessen Anpassung nach der relativen Methode eingetreten sei, da
sich die massgebenden Verhältnisse seit dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses
nicht wesentlich geändert hätten; die Beschwerdeführerin sei aufgrund der
vertraglichen Abrede unter den Parteien nicht zur Erhöhung des Mietzinses
berechtigt gewesen. Es müsse überdies generell ein Vorbehalt angebracht oder
eine klare vertragliche Regelung statuiert werden, wenn die Vermieterin bei
einer Veränderung der Baurechtszinsen den Mietzins anpassen wolle. Die
Baurechtszinsen seien als Finanzierungskosten zu qualifizieren, deren
Überwälzung nicht auf der Basis der individuellen Finanzierungsstruktur,
sondern standardisiert zu erfolgen habe (Art. 13 der Verordnung vom 9. Mai 1990
über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG; SR 221.213.11]),
wobei die unterschiedlichen Finanzierungsverhältnisse nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 120 II 302 E. 7a) durchwegs
unbeachtlich seien. Wenn sich die Beschwerdeführerin für ihre Mietzinserhöhung
nicht auf diese objektivierte, sondern auf ihre individuelle Kostenstruktur
abstützen wolle, hätte sie daher einen Vorbehalt gemäss Art. 13 Abs. 3 VMWG
anbringen müssen.
3.
Zu prüfen ist zuerst, ob sich die strittige, seit dem Neuabschluss des
Mietvertrages erstmalige Erhöhung des Mietzinses mit dem von den Parteien
abgeschlossenen Vertrag vereinbaren lässt, indem die Mieter danach die Erhöhung
wegen des angerufenen Grundes einer Steigerung der Baurechtskosten erwarten
mussten.
3.1 Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive
Auslegung, das heisst nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art.
18 Abs. 1 OR). Wenn dieser unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des
mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des
Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang
sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (BGE 132 III
24 E. 4 S. 27 f.; 131 III 606 E. 4.1 S. 611; 130 III 66 E. 3.2). Das
Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen
als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen Richters über die
äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich
gebunden ist (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67 mit
Hinweisen). Diese Grundsätze gelten namentlich auch für die Inhaltsbestimmung
des Mietvertrages (BGE 133 III 61 E. 2 S. 66 ff.).
Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz in Bezug auf die Frage, ob eine
Erhöhung von Baurechtskosten zu einer Erhöhung des Mietzinses berechtige,
keinen tatsächlich übereinstimmenden Parteiwillen festgestellt. Demnach ist der
Vertragsinhalt nach dem Vertrauensprinzip zu ermitteln und haben die Parteien
den Mietvertrag so gegen sich gelten zu lassen, wie ihn die Gegenpartei nach
Treu und Glauben verstehen durfte und musste.
3.2 Der streitbetroffene Mietvertrag schweigt sich über die Basis für die
Berechnung des vertraglich vereinbarten Mietzinses nicht aus, sondern erwähnt
nach den Feststellungen der Vorinstanz die folgenden Faktoren:
Hypothekarzinssatz von 3.25 % per 1. Juli 2003, Indexstand von 103,6 Punkten
per 30. April 2004, Kostensteigerung berücksichtigt bis zum 30. April 2004.
Nach Treu und Glauben durften die Beschwerdegegner dies so verstehen, dass mit
der Erwähnung des Basishypothekarzinssatzes die Grundlage für die
standardisierte Berechnung von Mietzinserhöhungen bekannt gegeben wurde, die
gemäss Art. 13 VMWG wegen Veränderungen des Referenzzinssatzes zulässig sind,
d.h. für Mietzinserhöhungen, die wegen einer Steigerung der Kosten für die
Verzinsung des Fremdkapitals anfallen können, das nach dem der Bestimmung von
Art. 13 VMWG zugrundeliegenden Berechnungsmodell 60 % der gesamten Anlagekosten
ausmacht (vgl. BGE 120 II 100 E. 5a, 302 E. 6a und E. 7a S. 305; Higi, Zürcher
Kommentar, N. 206 zu Art. 269a OR; Weber, Basler Kommentar, N. 6a ff. zu Art.
269a OR). Der Hinweis auf den Indexstand gibt sodann über die Basis für die
Berechnung von Mietzinserhöhungen zum Ausgleich der Teuerung auf dem
investierten risikotragenden Kapital nach Art. 16 VMWG Auskunft, d.h. auf dem
vom Verordnungsgeber theoretisch angenommenen Eigenkapital in der Höhe von 40 %
des Anlagewertes (vgl. BGE 120 II 100 E. 5a, 302 E. 6a; Higi, a.a.O., N. 398/
400 zu Art. 269a OR; Weber, a.a.O., N. 17 f. zu Art. 269a OR; Zihlmann, Das
Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1995, S. 167). Die weitere Angabe
"Kostensteigerungen berücksichtigt bis zum 30. April 2004" zeigt sodann auf, ab
welchem Datum Steigerungen des übrigen Liegenschaftsaufwands zu berücksichtigen
sind (vgl. Higi, a.a.O., N. 202 und 206 zu Art. 269a OR).
Insgesamt wird damit der Eindruck erweckt, dass im Vertrag die Basisstände von
sämtlichen in der ursprünglichen Mietzinsberechnung berücksichtigten
Kostenarten (Verzinsung des Fremdkapitals [60 %], Verzinsung des Eigenkapitals
[40 %] und weitere Kosten) offen gelegt werden (zu den in die
Mietzinskalkulation fliessenden Elementen: vgl. BGE 123 III 171 E. 6a S. 174;
Zihlmann, a.a.O., S. 149; Lachat, Commentaire Romand, N. 5 zu Art. 269 OR).
Insbesondere was die Anführung des Basishypothekarzinssatzes und des
Indexstandes angeht, durften die Beschwerdegegner in guten Treuen davon
ausgehen, dass damit die vollständigen Angaben für die Berechnung der möglichen
Mietzinserhöhungen offengelegt werden, die sich aus Steigerungen der Kosten für
die Finanzierung bzw. für die Verzinsung des Anlagewertes der Mietsache ergeben
könnten, d.h. von solchen, die aus einer Zunahme der Kosten resultieren, die
für die Bereitstellung der Mietliegenschaft als solcher, einschliessend das
Grundstück und das darauf errichtete Gebäude, anfallen (vgl. zur Bestimmung des
Anlagewertes nach dem gesamten ursprünglich in die Mietsache investierten
Eigen- und Fremdkapital: BGE 123 III 171 E. 6a S. 174; 122 III 257 E. 3a;
Weber, a.a.O., N. 8 zu Art. 269).
Dies war indessen vorliegend gerade nicht der Fall. Denn hier wurde mit dem von
der Beschwerdeführerin investierten Eigen- und Fremdkapital entgegen dem, was
die Beschwerdegegner erwarten durften, einzig die Mietgebäulichkeit errichtet.
Das Grundstück, auf dem diese steht, wurde dagegen nicht von der
Beschwerdeführerin selber mit Eigen- oder Fremdkapital finanziert, sondern von
einem anderweitigen Landeigentümer, der es der Beschwerdeführerin zur Nutzung
überliess. Dafür hat diese den Baurechtszins zu entrichten. Auf welche Weise
dieser bei der Mietpreisgestaltung zu berücksichtigen ist, kann im vorliegenden
Fall offen bleiben. Denn nach dem in den Mietvertrag aufgenommenen Hinweis auf
den Basishypothekarzinssatz und den Indexstand in Verbindung mit der
Information, dass Kostensteigerungen bis zum 30. April 2004 berücksichtigt
seien, mussten die Beschwerdegegner nicht damit rechnen, dass eine sprunghafte
Steigerung des Mietzinses wegen einer Erhöhung eines im Mietvertrag nicht
erwähnten Kostenfaktors "Baurechtszins" bevorstehen könnte, die das übliche
Mass von Betriebskostensteigerungen weit übersteigt und für sich allein
betrachtet einen Mietzinsaufschlag von über 21 % bewirkt. Dies umso mehr, als
es notorischerweise als landesüblich zu betrachten und damit zu erwarten ist,
dass der Vermieter das Land, auf dem das Mietgebäude steht, zu Eigentum
erworben und durch Eigenkapital oder Hypothekardarlehen finanziert hat.
An diesem Ergebnis vermag nichts zu ändern, dass der zwingende Charakter von
Art. 269/269a OR keine von diesen Bestimmungen abweichende Vereinbarungen
zulasse, wie die Beschwerdeführerin unter Hinweis auf BGE 133 III 61 E. 3
geltend macht. Im Unterschied zu Hypothekarzinsen bilden Baurechtszinsen
regelmässig gerade keine Faktoren, die sich auch verringern können (BGE 133 III
61 E. 3.2.3 S. 74). Ebensowenig spielt es für das Verständnis des Vertrages
nach dem Vertrauensprinzip eine Rolle, dass die Beschwerdeführerin mit dem
Hinweis auf den Basishypothekarzinssatz sowie den Indexstand und den Stichtag
lediglich bezweckt haben will, die Kostenstände der "drei standardisierten"
Mietzinsberechnungsfaktoren auszuweisen, unter Vorbehalt von anderen Elementen,
die für die Mietzinsgestaltung in Frage kommen könnten.
3.3 Unter den gegebenen Umständen ist es verfehlt, wenn sich die
Beschwerdeführerin darauf beruft, dass die Mieter nach der Regelung von Art.
269d Abs. 1 OR jederzeit mit einer Mietzinserhöhung auf den nächsten
Kündigungstermin rechnen müssten, der Vermieter den Mieter (lediglich) im
Rahmen des amtlichen Formulars über die von ihm verlangte Mietzinserhöhung zu
informieren habe und der Mieter sich einer zwar nicht missbräuchlichen, ihm
jedoch nichtsdestotrotz unpassenden Mietzinserhöhung durch die Kündigung des
Mietverhältnisses entziehen könne.
Auch nach der Regelung von Art. 269d Abs. 1 OR sind nur Mietzinserhöhungen
zulässig, mit denen die Mieter in guten Treuen zu rechnen haben (vgl. Higi,
a.a.O., N. 79 zu Art. 269d OR). Eine Mietzinserhöhung, die über das nach dem
Vertrag zu Erwartende hinausgeht, müssen sie nicht hinnehmen. Vielmehr können
sie verlangen, dass der Vertrag so zur Geltung kommt, wie sie ihn nach Treu und
Glauben verstehen dürfen (vgl. BGE 121 III 163 E. 2d/bb S. 167), und sie
brauchen sich nicht gefallen zu lassen, vor die Alternative gestellt zu werden,
die in guten Treuen nicht zu erwartende Mietzinserhöhung zu akzeptieren oder
umzuziehen.
4.
Ist die von der Beschwerdeführerin verlangte Mietzinserhöhung nicht zuzulassen,
kann offen bleiben, wie es sich mit der von der Vorinstanz weiter vertretenen
Auffassung verhält, dass generell ein Vorbehalt angebracht oder eine klare
vertragliche Regelung statuiert werden muss, wenn der Vermieter bei einer
Veränderung der Baurechtszinsen den Mietzins anpassen wolle. Ebensowenig
braucht die aufgeworfene Frage beantwortet zu werden, ob bei Erlaubnis einer
gesonderten Anpassung der Miete aufgrund einer Veränderung der Baurechtszinsen
die Basis für die Überwälzung von Veränderungen der Hypothekarzinsen verändert
bzw. die Überwälzungssätze gemäss Art. 13 Abs. 1 VMWG vermindert werden
müssten, da ein Teil der zwingend fingierten 60 % Fremdkapital über eine
Baurechtslösung bereitgestellt werde.
5.
Nach dem Dargelegten hat die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzt, indem sie
das Feststellungsbegehren der Beschwerdeführerin abwies. Die Beschwerde ist
somit abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin
kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Appellationsgericht des Kantons
Basel-Stadt, Ausschuss, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 28. Februar 2008
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Corboz Widmer