I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.417/2007
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_417/2007 /len
Urteil vom 14. Februar 2008
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Gelzer.
Parteien
X.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Willy Portmann,
gegen
A.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Burch.
Gegenstand
Kaufvertrag,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergericht des Kantons Luzern, I. Kammer als
Appellationsinstanz,
vom 10. Juli 2007.
Sachverhalt:
A.
Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 16. April 2003 kaufte A.________
(nachstehend: Käuferin) für Fr. 492'000.-- von der X.________ AG (nachstehend:
Verkäuferin) eine Stockwerkeigentumswohnung in einer Überbauung in B.________.
Gemäss Ziff. 5 der Vertragsbestimmungen war die 4 ½ Zimmer-Maisonette-Wohnung
Nr. 10 im 2. Obergeschoss und Dachgeschoss entsprechend dem detaillierten
Baubeschrieb vom 15. Februar 2002 und dem Grundrissplan vom 15. Februar 2002
schlüsselfertig zu erstellen. Die Käuferin bestätigte, mit den
Verkaufsunterlagen die Aufteilungspläne vom 31. Januar 2002 erhalten zu haben
(Ziff. 5.3 und 10 des Kaufvertrages). In diesen Plänen wird angegeben, die
Wohnung Nr. 10 habe eine BFG (Bruttogeschossfläche) von 193 m².
B.
Mit Klage vom 19. Mai 2004 machte die Käuferin beim Amtsgericht Sursee unter
Vorbehalt einer Mehrforderung gegenüber der Verkäuferin Minderung in der Höhe
von Fr. 37'625.-- geltend. Zur Begründung führte die Klägerin an, die Wohnung
weise entgegen den Angaben der Beklagten nur eine Bruttogeschossfläche von 146
m² auf. Diese Diskrepanz habe die Klägerin als unerfahrene Käuferin nicht
erkennen können. Sie sei erst im Sommer 2003 durch einen Bekannten darauf
aufmerksam gemacht worden und hätte die Wohnung in Kenntnis der tatsächlichen
Fläche nie zum Preis von Fr. 492'000.-- gekauft.
Das Amtsgericht ging davon aus, die Beklagte habe die Bruttogeschossfläche von
193 m² zugesichert. Diese Zusicherung unterstehe nicht dem Formzwang des Art.
216 OR. Die Kausalität zwischen Zusicherung und Vertragsschluss zu den
vereinbarten Bedingungen werde vermutet. Die Vermutung, dass die Angabe einer
Bruttogeschossfläche von 193 m² die Klägerin erheblich in ihrer Entscheidung
zum Kauf zu den abgemachten Bedingungen beeinflusst habe, könne die Beklagte
nicht widerlegen. Da die tatsächliche Bruttogeschossfläche gemäss gerichtlichem
Gutachten bloss rund 151 m² betrage, liege ein Mangel vor. Der Minderpreis
berechne sich nach der relativen Methode, welche auf dem Gedanken beruhe, dass
der Kaufpreis und der Wert der Kaufsache in mangelfreiem Zustand häufig
auseinander falle. Gemäss dem gerichtlichen Gutachten betrage der Wert der
mangelhaften Eigentumswohnung Fr. 492'000.--. Der Wert der Wohnung mit einer
Bruttogeschossfläche von 193 m² läge demgemäss bei Fr. 580'000.--. Der
geminderte Preis betrage deshalb rund Fr. 417'352.--, was zu einer Minderung
von Fr. 74'648.-- führe. Da die Klägerin ihre Forderung bis zum Beweisschluss
nicht spezifiziert habe, sei vom ursprünglich eingeklagten Betrag auszugehen.
Entsprechend verpflichtete das Amtsgericht die Beklagte mit Urteil vom 10.
November 2006, der Klägerin Fr. 37'625.-- nebst 5 % Zins seit 17. Februar 2004
zu bezahlen.
Auf Appellation der Beklagten und Anschlussappellation der Klägerin hin
bestätigte das Obergericht des Kantons Luzern am 10. Juli 2007 das
erstinstanzliche Urteil.
C.
Die Beklagte erhebt Beschwerde in Zivilsachen mit den Anträgen, das Urteil des
Obergerichts vom 10. Juli 2007 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das Obergericht beantragt,
die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Erwägungen:
1.
1.1 Auf die Beschwerde kann grundsätzlich eingetreten werden, da sie unter
Einhaltung der gesetzlichen Frist (Art. 100 Abs. 1 BGG) und Form (Art. 42 BGG)
von der mit ihren Anträgen unterliegenden Partei (Art. 76 Abs. 1 BGG)
eingereicht wurde und sich gegen einen von einer letzten kantonalen Instanz
(Art. 75 BGG) gefällten Endentscheid (Art. 90 BGG) in Zivilsachen (Art. 72 Abs.
1 BGG) in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit mit einem Streitwert von
mindestens Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) richtet.
1.2 Die Beschwerde kann wegen Rechtsverletzung gemäss Art. 95 und Art. 96 BGG
erhoben werden. Das Bundesgericht prüft grundsätzlich nur die geltend gemachten
Rügen; es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich
stellenden rechtlichen Fragen zu prüfen, wenn diese vor Bundesgericht nicht
mehr vorgetragen wurden.
2.
2.1 Die Vorinstanz führt aus, in den beiden Aufteilungsplänen D und E vom 31.
Januar 2002, die von der Verkäuferin unterzeichnet und vom Notar gestempelt und
visiert sind, sei betreffend die klägerische Wohnung 10 als
Bruttogeschossfläche 193 m² angegeben. Unter Bruttogeschossfläche werde
üblicherweise die Wohnungsgrösse inklusive Umfassungswände verstanden. Würden
die Flächenmasse der einzelnen Wohnräume gemäss den Aufteilungsplänen
zusammengezählt, so ergebe sich eine Fläche von 147 m². Die Aufteilungspläne D
und E vom 31. Januar 2002 würden also einen Widerspruch aufweisen. Die Beklagte
mache einen Rechnungsfehler geltend. Darauf könne sie sich berufen, wenn die
Bruttogeschossfläche wie auch die entsprechenden Berechnungselemente zum
Vertragsgegenstand gemacht worden seien. Gemäss der Darlegung in der
Klageantwort stünden die Flächenangaben in den Grundrissplänen vom 31. Januar
2002 für die Netto-Wohnfläche. Netto sei aber etwas anderes als brutto. Die vom
Gerichtsgutachter errechnete Bruttogeschossfläche von 151.66 m² liege denn auch
über der Summe von 147 m², die sich aus den Grundrissplänen ergebe. Demach
könne nicht von einem Versehen bei der Umrechnung vertraglicher Unterlagen
gesprochen werden. Vielmehr liege ein interner versteckter Kalkulationsirrtum
seitens der Beklagten vor. Dies lasse auch die von dieser veranlasste
Nachkalkulation vermuten, die auch Allgemeinflächen, wie Treppenhausteil und
Eingangshallenanteil, umfasse. Eine Berichtigung im Sinne von Art. 24 Abs. 3 OR
sei daher ausgeschlossen.
2.2 Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe Art. 24 Abs. 3 OR
verletzt, indem sie einen Rechnungsfehler verneint habe. Die Differenz zwischen
der Nettowohnfläche gemäss Flächenangaben bei den einzelnen Räumen von 147 m²
und der Bruttogeschossfläche von 151.6 m² sei geringfügig. Der Unterschied
ergebe sich nur dadurch, dass bei der Bruttogeschossfläche die Grundflächen der
Wände mit einbezogen würden. Beim Vergleich der beiden Flächen sei der
Rechenfehler eindeutig überprüfbar.
2.3 Gemäss Art. 24 Abs. 3 OR sind blosse Rechnungsfehler zu berichtigen. Ein
Rechnungsfehler im Sinne dieser Bestimmung liegt vor, wenn die Parteien die
einzelnen Berechnungselemente zum Gegenstand ihrer Vereinbarung gemacht haben
und das rechnungsmässige Resultat auf einem Fehler beruht. Damit stellt Art. 24
Abs. 3 OR eine Konsensregel dar, die besagt, dass im Abrechnungsverhältnis der
Behandlung der einzelnen Rechnungspositionen der Vorrang vor dem äusserlich
erklärten Endresultat zukommt (BGE 116 II 685 E. 2b/bb; 119 II 341 E. 2). Wurde
die Berechnungsgrundlage selbst nicht zum Gegenstand der Vereinbarung gemacht,
so kommt Art. 24 Abs. 3 OR nicht zur Anwendung. Diesfalls stellt eine falsche
Berechnung einen versteckten internen Kalkulationsirrtum dar, der grundsätzlich
als unbeachtlicher Motivirrtum zu qualifizieren ist (BGE 116 II 685 E. 2b/bb S.
688; 102 II 81 E. 1; Schwenzer, Basler Kommentar, 4. Aufl. N. 31 zu Art. 24 OR;
Hans Caspar von der Crone/Urs H. Hoffmann-Nowotny, Wertungsparallelität und
Interessenausgleich im Irrtumsrecht, SJZ 104/2008, S. 53 ff., 57).
2.4 Bei der Berechnung der Bruttogeschossfläche sind zu den Nettoflächen der
einzelnen Räume die Grundflächen der Wände hinzuzuzählen. Da diese Flächen in
den Aufteilungsplänen nicht angegeben wurden und diese auch keine weiteren
Massangaben enthalten, können diese Pläne nicht Berechnungsgrundlage zur
Errechnung der Bruttogeschossfläche bilden. Damit hat die Vorinstanz
bundesrechtskonform einen blossen Rechnungsfehler im Sinne von Art. 24 Abs. 3
OR verneint.
3.
3.1 Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, für den Fall, dass keine
Berichtigung gemäss Art. 24 Abs. 3 OR vorgenommen werde, sei die fehlerhafte
Flächenangabe auf einen Erklärungsirrtum gemäss Art. 24 Abs. 1 Ziff. 3 OR
zurückzuführen, da eine erhebliche Differenz zwischen gewollter und
vereinbarter Leistung vorliege.
3.2 Ein Erklärungsirrtum gemäss Art. 24 Abs. 1 Ziff. 1- 3 OR liegt vor, wenn
ein Vertragspartner eine Erklärung abgibt, die nicht seinem Willen entspricht
(BGE 110 II 293 E. 5a S. 302). Dies ist anzunehmen, wenn ein Vertragspartner in
seine Erklärung das Ergebnis einer intern korrekt vorgenommenen Kalkulation
aufnimmt, sich aber dabei verspricht oder verschreibt (Ernst Kramer,
Kalkulationsirrtum bezüglich Flächenmass eines Grundstücks? OR 24, AJP 12/1993
S. 1516 f.). Der Erklärungsirrtum betrifft damit nicht die Willensbildung,
sondern die Äusserung des fehlerfrei gebildeten Willens (Schwenzer, Basler
Kommentar, 4. Aufl., N. 2 zu Art. 24 OR).
3.3 Dass die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die
Bruttogeschossfläche richtig berechnet hatte und die Angabe von 193 m²
versehentlich erfolgte, ergibt sich nicht aus dem angefochtenen Urteil. Dies
ist auch nicht ersichtlich, zumal die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin
als Reaktion auf ihre Mängelrüge am 13. Oktober 2003 eine "Nachkalkulation der
Wohnfläche Wohnung 10" zusandte, welche für diese Wohnung eine
Bruttogeschossfläche von rund 198 m² anführte. Damit hat die Vorinstanz
bundesrechtskonform angenommen, es habe kein Erklärungs- sondern ein
versteckter Kalkulationsirrtum der Beschwerdeführerin vorgelegen.
4.
4.1 Die Vorinstanz ging davon aus, die Beschwerdeführerin habe der
Beschwerdegegnerin zugesichert, dass die Wohnung eine Bruttogeschossfläche von
193 m² aufweise. Zur Begründung führte die Vorinstanz zusammengefasst aus, eine
Zusicherung sei nicht an die Form gebunden, für die das betroffene Geschäft
gesetzlich vorgeschrieben oder von den Parteien vereinbart worden sei. Es
spiele daher keine Rolle, dass die Aufteilungspläne D und E vom 31. Januar 2002
im beurkundeten Kaufvertrag nicht als Beilage aufgeführt seien. Entscheidend
sei, dass darin ausdrücklich auf sie Bezug genommen werde. Damit seien die
Aufteilungspläne bzw. die darin angegebene Bruttogeschossfläche zum
Vertragsinhalt geworden, auf den die Beschwerdegegnerin habe vertrauen dürfen.
Zu beachten sei nämlich, dass die klägerische Wohnung 10 teurer als die
gleichgeschossigen und weniger gross deklarierten Wohnungen 11, 12 und 13 zum
Verkauf gestanden habe. Wegen ihrer besonderen Form und Verteilung auf zwei
Stockwerke springe jedoch nicht ins Auge, dass sie im Grunde kleiner als die
Nachbarswohnungen sei. Auf den ersten Blick werde das Treppenhaus wie zur
Wohnung 10 zugehörig wahrgenommen. Zudem konzentriere sich der Käufer auf
"sein" Objekt. Dies gelte hier umso mehr, als es sich bei den Wohnungen 11 und
12 um 5 ½-Zimmerwohnungen handle und die Klägerin unbestritten auf der Suche
nach einer 4 ½-Zimmerwohnung gewesen sei. Die Diskrepanz zur angegebenen
Bruttogeschossfläche von 193 m² sei - zumindest von einem Laien - auch im
Rahmen einer Rohbaubesichtigung nicht feststellbar, zumal es um eine
zweistöckige Wohnung von letztlich über 150 m² gehe. Für die Klägerin habe
daher kein Anlass bestanden, die in den Aufteilungsplänen D und E angegebene
Bruttogeschossfläche von 193 m² in Zweifel zu ziehen.
4.2 Die Beschwerdeführerin rügt, der Begriff der zugesicherten Eigenschaft sei
von der Vorinstanz verkannt worden. Bei der fehlerhaften Bruttogeschossfläche
in den Plänen der Stockwerkseigentumsbegründung handle es sich nicht um
zugesicherte Quantitätsangaben. Auch wenn diese Pläne durch den Verweis im
Kaufvertrag zum Vertragsinhalt geworden seien, könne daraus nicht ohne weiteres
abgeleitet werden, die fehlerhafte Bruttogeschossfläche in diesen Plänen sei
der Beschwerdegegnerin zugesichert worden. Im öffentlich beurkundeten
Kaufvertrag seien keine Beilagen aufgeführt, und es werde nicht erklärt,
irgendein Plan sei Bestandteil der Urkunde. Es liege auch kein Grundrissplan
vor, welcher von den Parteien unterzeichnet worden sei. Es werde lediglich
darauf verwiesen, dass die Wohnung nach dem Grundrissplan vollendet werde und
die Beschwerdegegnerin die Stockwerkeigentums-Begründungspläne erhalten habe.
Zudem habe die Beschwerdegegnerin nicht auf die unzutreffende Flächenangabe
vertrauen dürfen, weil sie vor Abschluss des Kaufvertrages die Wohnung habe
besichtigen und sich über deren Grösse selbst habe ein Bild machen können und
der vereinbarte Preis dem Wert der Wohnung entspreche.
4.3 Ein Kaufgegenstand ist namentlich mangelhaft, wenn ihm vom Verkäufer
zugesicherte Eigenschaften fehlen (Art. 197 Abs. 1 OR). Eine Zusicherung liegt
nicht nur dann vor, wenn der Verkäufer eine Eigenschaft ausdrücklich
"zusichert" oder "garantiert". Vielmehr genügt jede Behauptung, dass die Sache
eine bestimmte, objektiv feststellbare Eigenschaft aufweise, wenn der Käufer
nach Treu und Glauben auf diese Angabe vertrauen darf (BGE 88 II 410 E. 3c S.
416; vgl. auch BGE 104 II 265 E. 1 und 2 S. 267 f.; Urteil 4C.16/2005 vom 13.
Juli 2005 E. 2.1). Entsprechend hat der Verkäufer eines Grundstücks - unter
Vorbehalt anderweitiger Abreden - dem Käufer Ersatz zu leisten, wenn das
Grundstück nicht das Mass besitzt, das im Kaufvertrag angegeben ist (Art. 219
Abs. 1 OR). Das Gesetz sieht insoweit eine Ausnahme vor, als der Verkäufer,
wenn ein Grundstück nicht das im Grundbuch auf Grund amtlicher Vermessung
angegebene Mass besitzt, dem Käufer nur dann Ersatz zu leisten hat, wenn er die
Gewährleistung hierfür ausdrücklich übernommen hat (Art. 219 Abs. 2 OR). Diese
Bestimmung kommt jedoch auf andere Massangaben, namentlich auf Angaben über das
Bauvolumen oder Flächenangaben bei Stockwerkeigentum, welche auf keiner
amtlichen Vermessung beruhen, nicht zur Anwendung (BGE 87 II 244 E. 1d S. 248;
Honsell, Basler Kommentar, 4. Aufl. N. 5 zu Art. 219 OR). In diesen Fällen ist
Art. 197 OR anwendbar, so dass es keiner ausdrücklichen Zusicherung bedarf.
Art. 200 Abs. 2 OR sieht vor, dass für Mängel, die der Käufer bei gewöhnlicher
Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, der Verkäufer nur haftet, wenn er deren
Nichtvorhandensein zugesichert hat. Daraus ist abzuleiten, dass vor Abschluss
des Kaufvertrages eine Überprüfung zugesicherter Eigenschaften vom Käufer nicht
erwartet werden kann (BGE 81 II 56 E. 2c; Urteil 4C.16/2005 vom 13. Juli 2005
E. 2.1).
4.4 Im vorliegenden Fall ist bereits daraus, dass im öffentlich beurkundeten
Kaufvertrag ausdrücklich auf die Aufteilungspläne vom 31. Januar 2002 verwiesen
wird und diese von der Verkäuferin unterzeichnet und vom Notar gestempelt und
visiert worden sind, abzuleiten, dass diese Pläne zum Vertragsinhalt wurden.
Dazu ist entgegen der Annahme der Beschwerdeführerin eine ausdrücklich
Erklärung, dass diese Pläne integrierender Bestandteil des Kaufvertrages
bilden, nicht erforderlich (vgl. dazu die Weisung der Aufsichtsbehörde über die
Urkundspersonen des Kantons Luzern vom 20. September 1985, LGVE 1985 I Nr. 13
S. 30 f. und Hans Merz, Vertrag und Vertragsschluss, 2. Aufl. 1992, S. 192 f.
Rz. 340b). Damit wurden die Flächenangaben vertraglich zugesichert, weshalb die
Beschwerdegegnerin grundsätzlich darauf vertrauen durfte, ohne dass sie
gehalten war, diese vor Vertragsschluss speziell nachzuprüfen. Von der
Beschwerdegegnerin konnte daher nach Treu und Glauben nicht erwartet werden,
dass sie die angeführten Netto-Flächen der einzelnen Zimmer addiert, um die
Glaubhaftigkeit der definitionsgemäss grösseren Bruttogeschossfläche abschätzen
zu können. Ebenso wenig konnte von der Beschwerdegegnerin, welche keine
Fachkenntnisse auf dem Baugebiet hat, verlangt werden, dass sie anlässlich der
Besichtigung der Wohnung im Rohbau die Brutto-Flächenangabe überprüfte. Die
Vorinstanz hat demnach kein Bundesrecht verletzt, wenn sie annahm, diese
Flächenangabe sei zugesichert gewesen, und die Beschwerdegegnerin habe darauf
vertrauen dürfen.
5.
5.1 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts haftet der Verkäufer nur für
zugesicherte Eigenschaften, wenn die Zusicherung den Entschluss des Käufers,
die Sache überhaupt oder zu den vereinbarten Bedingungen zu erwerben, kausal
war (BGE 87 II 244 E. 1a, mit Hinweisen). Eine solche Kausalität ist bei
Zusicherungen zu vermuten, die nach den Erfahrungen des Lebens allgemein
geeignet sind, den Käufer in seiner Entschliessung, überhaupt oder doch zu den
konkreten Bedingungen zu kaufen, entscheidend zu beeinflussen (BGE 71 II 239 E.
4; Honsell, Basler Kommentar, 4. Aufl. N. 14 zu Art. 197 OR, mit Hinweisen).
5.2 Die Vorinstanz führte sinngemäss aus, beim Kauf von Wohneigentum
interessiere - nebst dem Preis - vorab die Anzahl Zimmer und die
Gesamt-Wohnfläche. Diese beiden Kriterien fänden sich denn auch in fast jedem
Immobilieninserat der Tagespresse oder des Internets. Erst in zweiter Linie sei
in der Regel - neben der Situierung der Wohnung (Erdgeschoss oder Attika, Süd-
oder Westseite) - die Grösse einzelner Räume von Interesse. Es gebe Käufer, die
Wert auf ein möglichst grosses Wohn-/Esszimmer legten, während andere das
Augenmerk auf die Grösse der Schlafzimmer richteten. Insoweit bildeten die
Flächenmassangaben der einzelnen Wohnzimmer primär Orientierungshilfe. Es sei
daher nicht anzunehmen, die Beschwerdegegnerin habe beim Kauf der Wohnung
allein auf die Flächenangaben bezüglich der einzelnen Zimmer abgestellt. Die
Beschwerdeführerin habe die natürliche Vermutung, die angegebene
"Gesamt-Wohnfläche" sei beim Kauf von Wohneigentum regelmässig von Bedeutung,
in concreto nicht zu zerstören vermocht.
5.3 Die Beschwerdeführerin rügt, diese Annahme verstosse gegen Bundesrecht,
soweit sie auf allgemeiner Lebenserfahrung beruhe. Dieser widerspreche, dass
beim Kauf einer Wohnung die Gesamtwohnfläche interessiere und die
Flächenangaben der einzelnen Wohnräume primär Orientierungshilfe böten. Ein
Interessent für eine Wohnung könne sich gestützt auf Flächenangaben in
Inseraten nur ein ungefähres Bild von der Grösse der Wohnung machen, da die
Flächenberechnungen teilweise sehr unterschiedlich seien. Habe er die Wohnung
einmal besichtigt, interessierten ihn die Flächen der einzelnen Räume mehr als
die gesamte Geschossfläche. Der Kaufinteressent, dem ein Plan mit den
Flächenangaben für alle Räume vorliege, könne diese auf einfache Weise selbst
nachmessen. Demnach seien für einen Kaufinteressenten die Flächen der einzelnen
Räumen von grösserer Bedeutung als die Bruttogeschossfläche, von der er nicht
wisse, wie sie genau definiert werde. Wenn ein Käufer einer Wohnung die
Diskrepanz der Wohnfläche der einzelnen Räume zur Bruttogeschossfläche im
Rahmen einer Rohbaubesichtigung nicht feststellen könne, sei dies nur dadurch
zu erklären, dass die Bruttogeschossfläche weniger wichtig sei als die
Massangaben zu den einzelnen Räumen. Somit sei die Schlussfolgerung der
Vorinstanz, welche sie aus der allgemeinen Lebenserfahrung abgeleitet hat,
nicht haltbar. Bezeichnenderweise spreche die Vorinstanz bezüglich der
natürlichen Vermutung nicht mehr von Bruttogeschossfläche, sondern benutze den
erst recht unklaren Begriff der "Gesamt-Wohnfläche".
5.4 Folgerungen, die ausschliesslich auf die allgemeine Lebenserfahrung
gestützt werden, können vom Bundesgericht als Rechtsfragen überprüft werden
(BGE 133 V 477 E. 6.1 S. 485; 132 III 715 E. 2.3, je mit Hinweisen).
5.5 Gestützt auf die allgemeine Lebenserfahrung traf das Bundesgericht folgende
Annahmen: Bei einem Kauf eines Occasionswagens sei die Zahl der gefahrenen
Kilometer für den Käufer regelmässig von Bedeutung (BGE 71 II 239 E. 4 S. 241).
Angaben über das Bauvolumen eines Wohnhauses seien geeignet, die
Preiswürdigkeit der Kaufsache zu beeinflussen (BGE 87 II 244 E. 1e S. 248 f.).
Der Mietzins einer Wohnung hänge von deren Grösse, insbesondere der Zimmerzahl
und der bewohnbaren Fläche, ab. Die eine wie die andere Angabe sei daher
geeignet, den Entscheid eines Interessenten über den Vertragsschluss und dessen
Bedingungen zu beeinflussen (BGE 113 II 25 E. 1b S. 28).
5.6 Entsprechend dieser Rechtsprechung ist anzunehmen, dass auch Angaben über
die Bruttogeschossfläche einer Wohnung geeignet sind, eine Kaufentscheidung zu
beeinflussen, zumal diese Fläche den objektiven Wert der Wohnung massgeblich
mitbestimmt. Solche Flächenangaben finden sich denn auch häufig in
Ausschreibungen von Wohnungen bzw. Immobilien. Die Vorinstanz hat daher -
unabhängig vom von ihr verwendeten Begriff - kein Bundesrecht verletzt, wenn
sie von der natürlichen Vermutung ausging, die Angabe der Bruttogeschossfläche
sei für den Kauf kausal gewesen.
6.
6.1 Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, die Vorinstanz habe bei der
Beurteilung der Kausalität der Zusicherung zum Vertragsschluss die Umstände des
vorliegenden Einzelfalls nicht beachtet und damit eine willkürliche
Beweiswürdigung vorgenommen. Diese Umstände seien mit dem Sachverhalt in BGE 87
II 244 bezüglich der Kubikmeteranzahl nicht vergleichbar, da der Fehler
betreffend die Bruttogeschossfläche aufgrund der Massangaben bei den einzelnen
Räumen auf einfache Weise durch jeden Laien sofort habe erkannt und aufgedeckt
werden können. Auch ein Laie könne feststellen, dass bei einer Wohnung mit
einer tatsächlichen Bruttogeschossfläche von 151,6 m² die Angabe einer solchen
Fläche 193 m² nicht stimmen könne, da ein Mindermass von 22 % auch einem Laien
sofort auffalle. Wenn er dies nicht beurteilen könne, obwohl ihm die Flächen
der einzelne Räumen zur Verfügung stünden, könne daraus nur abgeleitet werden,
dass die Flächenangabe für ihn beim Kaufentschluss bedeutungslos sind, weil er
die Wohnung besichtigt und deren Grössen aufgrund der Besichtigung beurteilen
kann. Die Beschwerdegegnerin habe sich offenbar unter der Bruttogeschossfläche
nichts vorstellen können, da sie erst nach längerer Zeit durch einen Bekannten
zufälligerweise darauf hingewiesen worden sei. Im Gegensatz zu BGE 87 II 244
sei während den Vertragsverhandlungen und bei Vertragsabschluss nie über die
Fläche der Wohnung gesprochen worden. Zudem könne der vorliegende Fall mit dem
Kauf eines Autos mit einer höheren als der zugesicherten Kilometerzahl nicht
verglichen werden, da insoweit ein erheblicher Minderwert vorliege. Vorliegend
habe jedoch der von der Beschwerdegegnerin bezahlte Preis dem Wert der Wohnung
mit der effektiven Bruttogeschossfläche entsprochen. Die Annahme der
Vorinstanz, die angegebene Bruttogeschossfläche hätte den Kaufentscheid der
Beschwerdegegnerin beeinflusst, sei demnach willkürlich und verstosse gegen
Art. 9 BV.
6.2 Willkür im Sinne von Art. 9 BV liegt nach ständiger Rechtsprechung nicht
schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar
vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht hebt einen kantonalen Entscheid nur wegen
Willkür auf, wenn er im Ergebnis unhaltbar ist (BGE 133 I 149 E. 3.1 S. 153 mit
Hinweisen). Zudem steht dem Sachgericht im Bereich der Beweiswürdigung ein
erheblicher Ermessensspielraum zu. Die Beweiswürdigung ist daher nur
willkürlich, wenn das Sachgericht sein Ermessen missbraucht, indem es zum
Beispiel offensichtlich unhaltbare Schlüsse zieht oder erhebliche Beweise
übersieht (BGE 129 I 8 E. 2.1. S. 9; 120 Ia 31 E. 4b S. 40, mit Hinweisen).
6.3 Entgegen der Annahme der Beschwerdeführerin ergibt sich daraus, dass gemäss
der Schätzung des Gerichtsexperten der bezahlte Preis dem Wert der übertragenen
Wohnung entsprach, nicht zwingend, dass die Unrichtigkeit der angegebenen
Bruttogeschossfläche von der Beschwerdegegnerin erkannt wurde, da möglich ist,
dass sie von einem besonders günstigen Kaufpreis ausging. Auch ist nicht
unhaltbar anzunehmen, sie hätte bei ihrer Besichtigung der Wohnung die
Unrichtigkeit der Angabe bezüglich der Bruttogeschossfläche nicht erkannt.
Diese Fläche ist gemäss der zutreffenden Annahme der Vorinstanz insbesondere
bei einer Aufteilung der Wohnung auf mehrere Etagen durch einen Laien nicht
ohne weiteres abschätzbar. Zudem konnte eine Überprüfung anhand der Flächen der
einzelnen Zimmer nicht erwartet werden (vgl. E. 4.4 hiervor). Entsprechend hat
das Bundesgericht bezüglich der zugesicherten Bauvolumen angenommen, dass der
Käufer das Haus besichtigte und von dessen Aussehen beeindruckt worden sein
möge, ändere nichts daran, dass die unzutreffende Angabe geeignet gewesen sei,
die Preiswürdigkeit der Kaufsache zu beurteilen (BGE 87 II 244 E. 1e S. 249).
Auch in jenem Fall wurde der Käufer erst nach dem Kauf durch einen Dritten auf
den Unterschied zwischen dem zugesicherten und dem wirklichen Rauminhalt
aufgeklärt. Zwar trifft zu, dass in jenem Fall die Parteien über den Rauminhalt
gesprochen haben. Jedoch kann eine Zusicherung auch ohne vorgängige Diskussion
darüber für den Kaufentscheid kausal sein. Die Vorinstanz ist somit nicht in
Willkür verfallen, wenn sie annahm, die Beschwerdeführerin habe die vermutete
Kausalität zwischen der Zusicherung und dem Vertragsschluss zu den vereinbarten
Bedingungen nicht widerlegen können.
7.
7.1 Alsdann macht die Beschwerdeführerin geltend, sie habe in der
Appellationsschrift zum Beweisthema, ob die Angabe der Bruttogeschossfläche den
Kaufentscheid der Beschwerdegegnerin wirklich beeinflusste, ihre Befragung als
Partei beantragt. Durch die Nichtabnahme dieses Beweismittels habe die
Vorinstanz das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 BV verweigert.
7.2 Die Beschwerdeführerin hat jedoch auf die Durchführung der
Appellationsverhandlung und damit auch auf die Parteibefragung verzichtet.
Damit ist insoweit eine Verletzung von Art. 29 BV zu verneinen.
8.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang
sind die Gerichtskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen
(Art. 66 Abs. 1 BGG), welche überdies zu verpflichten ist, der
Beschwerdegegnerin nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts die durch den
Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Obergericht des Kantons Luzern, I.
Kammer als Appellationsinstanz, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 14. Februar 2008
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Corboz Gelzer