I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.199/2007
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4A_199/2007
Sentenza del 17 dicembre 2007
I Corte di diritto civile
Giudici federali Corboz, presidente,
Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
cancelliera Gianinazzi.
Comunione ereditaria fu A.A.________,
composta da:
B.A.________,
A.A.________ e C.A.________,
ricorrenti,
patrocinati dall'avv. Matteo Rossi,
contro
D.________SA,
opponente,
patrocinata dall'avv. Gianluca Molina.
contratto di locazione, sublocazione
ricorso in materia civile contro la sentenza emanata l'11 maggio 2007 dalla
II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Fatti:
A.
Il 5 marzo 2005 gli eredi di A.A.________, in qualità di locatori, e
D.________SA, in qualità di conduttrice, hanno stipulato un contratto di
locazione con effetto a partire dal 1° maggio successivo, avente per oggetto
tre locali adibiti a bar al pianterreno di un immobile sito nel comune di
X.________, per una pigione mensile di fr. 2'150.--. Stando agli accordi
presi, il rapporto di locazione avrebbe potuto venire disdetto la prima volta
dopo cinque anni, per il 30 aprile 2010, con un preavviso di dodici mesi.
Contestualmente alla sottoscrizione del contratto i locatori hanno concesso
alla conduttrice il "diritto di suballocazione [recte: sublocazione] e
gerenza autonoma".
B.
Nella primavera 2006 fra le parti sono sorti dei dissensi in merito all'uso
dell'ente locato, riconducibili - a mente dei locatori - alla cattiva
gestione dei subconduttori.
Con lettera del 19 maggio 2006 i locatori hanno quindi diffidato la
conduttrice a rimediare ai problemi da loro segnalati e a comunicare le
condizioni della sublocazione. Ne è seguito uno scambio epistolare
nell'ambito del quale la conduttrice ha fra l'altro negato l'esistenza di una
sublocazione, indi per cui il 13 settembre 2006 i locatori "preso atto della
[...] reticenza nel comunicare [...] le condizioni della sublocazione" hanno
notificato a D.________SA - mediante modulo ufficiale - la disdetta del
contratto di locazione giusta l'art. 257f CO, per il 31 ottobre 2006.
B.a Il 20 novembre 2006 il competente Ufficio di conciliazione in materia di
locazione ha constatato la mancata conciliazione delle parti.
B.b Non avendo la conduttrice proseguito la procedura né lasciato i locali,
il 26 gennaio 2007 gli eredi di A.A.________ hanno inoltrato istanza di
sfratto alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord.
Con decreto del 20 febbraio 2007 la giudice adita, accertata la validità
della disdetta notificata il 13 settembre 2006, ha ordinato lo sfratto
immediato di D.________SA.
C.
In accoglimento dell'appello presentato dalla soccombente contro questa
decisione, l'11 maggio 2007 la II Camera civile del Tribunale d'appello del
Cantone Ticino ha riformato la pronunzia pretorile respingendo l'istanza di
sfratto.
I giudici della massima istanza ticinese hanno infatti stabilito che, avendo
i locatori autorizzato in maniera generica la conduttrice alla sublocazione,
essi non potevano successivamente revocare unilateralmente tale diritto; la
disdetta è stata pertanto ritenuta inefficace. Donde la reiezione
dell'istanza di sfratto e la prosecuzione del contratto di locazione.
D.
Tempestivamente insorti dinanzi al Tribunale federale con un ricorso in
materia civile fondato sulla violazione degli art. 1 segg., 18, 257f e 262
CO, gli eredi di A.A.________ - B.A.________ nonché A.A.________ e
C.A.________ - postulano la modifica della sentenza impugnata nel senso di
respingere l'appello e, di conseguenza, confermare il decreto di sfratto.
Nella risposta del 21 agosto 2007 D.________SA ha proposto l'integrale
reiezione del ricorso, mentre l'autorità cantonale ha rinunciato a presentare
osservazioni.
Diritto:
1.
Il 1° gennaio 2007 è entrata in vigore la Legge sul Tribunale federale (LTF;
RS 173.110; RU 2006 1205, 1241). Poiché la decisione in concreto impugnata è
stata pronunciata dopo questa data, la procedura ricorsuale è disciplinata
dalla nuova normativa (art. 132 cpv. 1 LTF).
2.
Interposto tempestivamente (art. 100 cpv. 1 LTF) dalla parte soccombente in
sede cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF) contro una decisione finale (art.
90 LTF) pronunciata dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 cpv. 1
LTF) in una causa civile di carattere pecuniario in materia di diritto di
locazione, con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.-- (art. 74 cpv. 1
lett. a LTF) - visto che in caso di accoglimento del gravame il contratto
potrà venir disdetto per la prima volta per il 30 aprile 2010 (sulle modalità
di calcolo del valore litigioso in una causa concernente la validità di una
disdetta cfr. DTF 111 II 384 consid. 1) -, il ricorso risulta ammissibile.
3.
Il rimprovero centrale mosso all'autorità cantonale concerne l'impostazione
giuridica della sentenza impugnata. I ricorrenti sostengono infatti che "la
disdetta in oggetto non va esaminata nell'ottica della revoca unilaterale
dell'autorizzazione alla sublocazione, bensì esclusivamente in funzione della
violazione della parte conduttrice del suo innegabile obbligo di comunicare
alla locatrice le condizioni della sublocazione."
La critica è pertinente. La controversia non verte sul diritto della parte
locatrice di revocare l'autorizzazione alla sublocazione concessa il 5 marzo
2005, contestualmente alla stipulazione del contratto, bensì - come peraltro
indicato dagli stessi giudici ticinesi nella parte introduttiva del
considerando topico (consid. 6) - sul diritto della parte locatrice di
rescindere il contratto giusta l'art. 257f cpv. 3 CO, a causa del rifiuto
della conduttrice di comunicarle le condizioni della sublocazione.
In altre parole, occorre stabilire se, rifiutando di comunicare le condizioni
della sublocazione, la conduttrice abbia commesso una violazione dei propri
obblighi contrattuali suscettibile di giustificare la disdetta straordinaria
del rapporto di locazione in applicazione dell'art. 257f cpv. 3 CO.
4.
Posto che l'art. 262 cpv. 2 lett. a CO concede al locatore il diritto di
negare il consenso alla sublocazione se il conduttore rifiuta di comunicargli
le condizioni della sublocazione, la dottrina ammette la possibilità di
rescindere anticipatamente il contratto di locazione principale giusta l'art.
257f cpv. 3 CO qualora nel corso della sublocazione il conduttore rifiuti di
aggiornare il locatore sulle condizioni della sublocazione
(Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 6a ed., Zurigo 2005, n 2.2.1
pag. 410 e n. 2.2.9 pag. 414; SVIT Kommentar Mietrecht, n. 30 ad art. 262 CO;
Peter Higi in: Zürcher Kommentar, n. 37 ad art. 262 CO).
4.1 Secondo i ricorrenti queste regole valgono anche nel caso in cui, come in
concreto, la conduttrice sia al beneficio di un'autorizzazione generale a
sublocare.
Di diverso avviso, evidentemente, l'opponente, la quale afferma che,
concedendole un'autorizzazione generale a sublocare contestualmente alla
sottoscrizione del contratto di locazione principale, i ricorrenti avrebbero
rinunciato al diritto d'informazione loro concesso dall'art. 262 cpv. 2 lett.
a CO.
4.2 La risposta a tale quesito dipende dunque dalla portata
dell'autorizzazione alla sublocazione contenuta nel contratto di locazione.
4.2.1 A mente dei ricorrenti, con la stipulazione di questa clausola le parti
non hanno in nessun caso voluto escludere il diritto dei locatori di
conoscere le condizioni della sublocazione, prova ne sia il fatto che nella
corrispondenza intercorsa prima della disdetta la conduttrice non ha mai
contestato il diritto di controparte di ottenere le informazioni richieste,
bensì unicamente l'esistenza di una sublocazione. "Ammessa quindi per
consensuale volontà delle parti l'esistenza del diritto d'informazione della
locatrice" - proseguono i ricorrenti - "il mancato ossequio da parte della
conduttrice alle innumerevoli legittime richieste del suo partner
contrattuale configura pertanto gli estremi di una disdetta straordinaria ex
art. 257f CO [...]."
Tale argomentazione è destinata all'insuccesso già perché soffre di una
contraddizione interna. Infatti, qualora si voglia operare una distinzione
fra il rifiuto di ammettere l'esistenza della sublocazione e quello di
comunicare le condizioni della stessa - come fanno i ricorrenti - non si può
poi rimproverare all'opponente di aver violato il proprio obbligo
d'informazione negando l'esistenza della sublocazione.
4.2.2 Sia come sia, per i ricorrenti, in assenza di una dichiarazione
esplicita in tal senso, non si può interpretare l'autorizzazione generale
contenuta nel contratto di locazione come una rinuncia al diritto
d'informazione stabilito nell'art. 262 cpv. 2 lett. a CO. Non si può infatti
immaginare che i locatori abbiano inteso rinunciare incondizionatamente e
universalmente ai diritti di cui all'art. 262 CO per l'intera durata della
locazione, ossia durante almeno cinque anni. Questo permetterebbe alla
conduttrice di utilizzare l'ente locato a suo piacimento, in maniera persino
abusiva e pregiudizievole.
4.3 Con l'art. 262 CO, entrato in vigore il 1° luglio 1990, il legislatore ha
sancito il diritto del conduttore di sublocare l'ente locato. Il locatore può
opporsi soltanto se il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della
sublocazione (art. 262 cpv. 2 lett. a CO); se le condizioni della
sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione,
sono abusive (art. 262 cpv. 2 lett. b CO); nonché, infine, se la sublocazione
causa al locatore un pregiudizio essenziale (art. 262 cpv. 2 lett. c CO).
4.3.1 Questo disposto, di carattere imperativo (DTF 119 II 353 consid. 4 pag.
355), è stato introdotto per ovviare al divieto generalizzato di sublocare
previsto sino ad allora nella maggior parte dei contratti di locazione di
abitazioni, che non teneva conto dell'eventuale legittimo interesse di un
conduttore di concedere temporaneamente a un terzo l'uso - totale o parziale
- dell'ente locato (cfr. Messaggio concernente l'iniziativa popolare per la
protezione degli inquilini, la revisione del diritto del contratto di
locazione nel Codice delle obbligazioni e la legge federale concernente
provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione del 27 marzo 1985, in:
FF 1985 1201 segg., pag. 1254).
A prescindere dalla questione di sapere se la norma sia assolutamente
imperativa o relativamente imperativa a favore del conduttore (su tale
diatriba cfr. Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n. 2.6.1 pag. 419 seg.), la
dottrina è concorde nel ritenere ch'essa permette al locatore di concedere al
conduttore un'autorizzazione generale a sublocare (per un riepilogo delle
opinioni dottrinali più autorevoli cfr. Giacomo Roncoroni, Nochmals zur
zwingenden oder dispositiven Natur der Mietrechtsbestimmungen des
Obligationenrechts in: Mietrechtspraxis 2006 pag. 67-115, in particolare pag.
86-87).
Può trattarsi di un'autorizzazione generale "incondizionata" ("generelle und
allenfalls uneingeschränkte" in SVIT Kommentar Mietrecht, n. 2 ad art. 262
CO; "uneingeschränkt" rispettivamente "generell und/oder unbesehen um alle
Umstände" in Peter Higi in: Zürcher Kommentar, n. 4, 33 ad art. 262 CO; "en
blanc" in David Lachat in: Commentaire romand, n. 9 ad art. 262 CO) - visto
che il locatore è di per sé libero di autorizzare anche una sublocazione in
contrasto con le condizioni pattuite nel contratto di locazione principale
(SVIT Kommentar Mietrecht, n. 2 ad art. 262 CO in fondo) - oppure di
un'autorizzazione generale "condizionata", ovvero subordinata al rispetto di
determinati presupposti (Giacomo Roncoroni, op. cit., pag. 87, nota a pié di
pagina n. 116), come potrebbe essere, ad esempio, il divieto di sublocare a
un'impresa suscettibile di entrare in concorrenza con un'altra azienda
presente nello stesso immobile (Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., pag. 420).
4.3.2 Nella fattispecie in esame i ricorrenti hanno concesso in maniera
generica all'opponente il diritto di sublocazione, senza subordinare il loro
preventivo consenso al rispetto di determinate condizioni. Si tratta pertanto
di un'autorizzazione generale e incondizionata.
4.3.3 In queste circostanze il rifiuto della conduttrice di comunicare in
seguito le condizioni della sublocazione non può costituire un motivo di
disdetta straordinaria del contratto di locazione (Peter Higi, op. cit., n.
41 ad art. 262 CO).
Il diritto di conoscere le condizioni della locazione stabilito dall'art. 262
cpv. 2 lett. a CO mira a permettere al locatore di disporre di tutte le
informazioni necessarie per poter decidere se dare il proprio consenso alla
sublocazione oppure no. Se autorizza la sublocazione preventivamente, in
maniera generale e incondizionata, come nel caso in esame, egli rinuncia a
prevalersi di tale diritto. Mediante un'autorizzazione di questo tipo mostra
infatti di non essere interessato a conoscere preventivamente le condizioni
della sublocazione; di conseguenza non può, successivamente, pretendere di
disdire il contratto di locazione perché queste condizioni non gli vengono
comunicate né, qualora ne venisse comunque a conoscenza, revocare
l'autorizzazione generale concessa per il motivo che le condizioni della
sublocazione sarebbero a lui sgradite (Roger Weber in: Basler Kommentar, n.
8a ad art. 262 CO; Peter Higi, op. cit., n. 33. ad art. 262 CO).
4.3.4 Nell'eventualità in cui dovesse constatare che l'ente locato non viene
utilizzato conformemente a quanto pattuito nel contratto di locazione
principale, il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore (art.
263 cpv. 3 seconda frase CO).
Giova infine rammentare che, in ogni caso, il conduttore principale rimane
responsabile verso il locatore se il subconduttore usa della cosa locata in
modo diverso da quello permesso al conduttore (art. 262 cpv. 3 CO; cfr. anche
David Lachat, op. cit., n. 8 ad art. 262 CO; SVIT Kommentar Mietrecht, n.
34-35 ad art. 262 CO).
4.4 Da quanto esposto si deve concludere che la decisione della Corte
cantonale di negare i presupposti per l'applicazione dell'art. 257f CO merita
di essere confermata, anche se per ragioni diverse da quelle addotte nella
sentenza impugnata.
5.
Il ricorso deve pertanto venire respinto.
Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza e sono quindi
poste a carico dei ricorrenti, in solido (art. 66 cpv. 1 e 5 e 68 cpv. 1, 2 e
4 LTF).
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Il ricorso è respinto.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 4'000.-- sono poste a carico dei ricorrenti, in
solido, con l'obbligo di rifondere all'opponente, sempre con vincolo di
solidarietà, fr. 5'000.-- per ripetibili della sede federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del
Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 17 dicembre 2007
In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
Il presidente: La cancelliera:
Corboz Gianinazzi