I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.10/2007
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{T 0/2}
4A_10/2007 /len
Urteil vom 18. April 2007
I. zivilrechtliche Abteilung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Luczak.
X. ________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Roger Lippuner,
gegen
B.A.________,
C.A.________,
Beschwerdegegner,
beide vertreten durch Fürsprecher Christoph Bernet.
Pachtvertrag; Kündigung / Erstreckung,
Beschwerde in Zivilsachen gegen den Entscheid der
III. Zivilkammer des Kantonsgerichts St. Gallen vom
17. Januar 2007.
Sachverhalt:
A.
Die X.________ AG (Beschwerdeführerin) betreibt auf zwei Parzellen eine
Obst-/Beerenanlage. Eigentümer der einen Parzelle sind B.A.________
(Beschwerdegegner 1) und C.A.________ (Beschwerdegegnerin 2). Die andere
Parzelle steht im Eigentum der Ortsgemeinde D.________ (Gemeinde). Diese
Parzelle ist in zwei Teile aufgeteilt. Teil B war an den Beschwerdegegner 1
verpachtet, Teil A an F.E.________. Dieser, seine Ehefrau sowie die
Beschwerdegegner beschlossen im Jahre 1997 eine Betriebsgemeinschaft zu
bilden und einen biologischen Obst- und Beerenanbau zu betreiben. Dazu wurde
am 6. September 1997 die Beschwerdeführerin gegründet, welche beträchtliche
Investitionen in die Beerenanlage tätigte und diese betreibt. An der
Aktiengesellschaft waren ursprünglich die Beschwerdegegner und die Eheleute
E.________ zu je 48 % beteiligt, während zwei weitere Aktionäre je 2 % der
Aktien hielten.
B.
In der Folge kam es zwischen den Parteien zu Unstimmigkeiten. Am 17. Dezember
2004 kündigten die Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin die Pacht auf der
ihnen gehörenden Parzelle sowie auf Teil B der im Eigentum der Gemeinde
stehenden Parzelle per 1. April 2006. Die Beschwerdeführerin widersetzte sich
der Kündigung. Nach erfolgloser Schlichtungsverhandlung erkannte das
Kreisgericht Werdenberg-Sargans, die von den Beschwerdegegnern ausgesprochene
Kündigung sei auf den 31. März 2007 gültig und wies das Gesuch der
Beschwerdeführerin um angemessene Erstreckung ab. Die hiergegen erhobene
Berufung wies das Kantonsgericht St. Gallen am 17. Januar 2007 ab.
C.
Gegen dieses Urteil führt die Beschwerdeführerin Beschwerde in Zivilsachen
und beantragt im Wesentlichen, den angefochtene Entscheid aufzuheben und an
die Erstinstanz zurückzuweisen. Eventuell sei die Kündigung für unwirksam zu
erklären beziehungsweise festzustellen, dass sie erst per 11. November 2022
wirksam werde. Dem Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung gab das
Bundesgericht am 14. März 2007 statt. Die Beschwerdegegner schliessen auf
kostenfällige Abweisung der Beschwerde.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Am 1. Januar 2007 ist das Bundesgesetz über das Bundesgericht (SR 173.110;
BGG) in Kraft getreten (AS 2006 1205, 1243). Nach Art. 132 BGG ist dieses
Gesetz auf die nach seinem Inkrafttreten eingeleiteten Verfahren des
Bundesgerichts anwendbar, auf ein Beschwerdeverfahren jedoch nur dann, wenn
auch der angefochtene Entscheid nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes
ergangen ist. Da der angefochtene Entscheid nach dem 1. Januar 2007 erging,
finden die Bestimmungen des BGG Anwendung.
1.1 Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Beschwerdeschrift in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Grundsätzlich
unzulässig sind Rügen, die sich gegen die tatsächlichen Feststellungen des
angefochtenen Entscheides richten, sofern diese nicht offensichtlich
unrichtig sind (Art. 97 Abs. 1 BGG) oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne
von Art. 95 BGG beruhen (Art. 97 Abs. 1 und 105 Abs. 2 BGG).
1.2 Mit der Beschwerde in Zivilsachen kann die Verletzung von Bundesrecht
gerügt werden einschliesslich einer Verletzung der verfassungsmässigen Rechte
des Beschwerdeführers (Art. 95 lit. a BGG). Daher kann das Bundesgericht
prüfen, ob die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid vor
dem Willkürverbot (Art. 9 BV) standhalten. Soweit eine Verletzung von
Grundrechten und kantonalem oder interkantonalem Recht geltend gemacht wird,
prüft das Bundesgericht allerdings nur klar und detailliert erhobene und,
soweit möglich, belegte Rügen (Art. 106 Abs. 2 BGG). Der Grundsatz der
Rechtsanwendung von Amtes wegen (Art. 106 Abs. 1 BGG) findet somit in diesem
Bereich keine Anwendung, sondern es gilt das Rügeprinzip: der Richter
untersucht den angefochtenen Entscheid nicht von sich aus umfassend auf seine
Verfassungsmässigkeit, sondern beschränkt sich auf die Prüfung der in der
Beschwerde rechtsgenüglich vorgebrachten Rügen (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE
130 I 26 E. 2.1 S. 31 mit Hinweisen). Wird dem kantonalen Gericht Willkür in
der Ermittlung des Sachverhaltes vorgeworfen, genügt es daher nicht, wenn der
Beschwerdeführer einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei
willkürlich; er hat vielmehr im Einzelnen zu zeigen, inwiefern der
angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist (BGE 130 I 258 E. 1.3 S.
262; 110 Ia 1 E. 2a S. 3 f.) und zudem glaubhaft zu machen, dass das
Verfahren bei rechtskonformer Ermittlung des Sachverhalts anders ausgegangen
wäre (vgl. Botschaft zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 S.
4338). Ergänzungen des Sachverhalts haben nur zu erfolgen, soweit sie
entscheidwesentliche Tatsachen betreffen (Art. 97 Abs. 1 BGG; vgl. BGE 132
III 209 E. 2.1 S. 211, 545 E. 3.3.2 S. 548; 111 II 471 E. 1c S. 473, je mit
Hinweisen).
1.3 Wer sich auf eine Ausnahme von der Bindung des Bundesgerichts an die
tatsächlichen Feststellungen der letzten kantonalen Instanz beruft und den
Sachverhalt gestützt darauf berichtigt oder ergänzt wissen will, hat mit
Aktenhinweisen darzulegen, dass entsprechende Sachbehauptungen bereits im
kantonalen Verfahren prozesskonform aufgestellt, aber zu Unrecht für
unerheblich gehalten oder übersehen worden sind (vgl. BGE 115 II 484 E. 2a S.
486; 111 II 471 E. 1c S. 473, je mit Hinweisen). Neue Vorbringen sind nur
zulässig, soweit erst der angefochtene Entscheid dazu Anlass gibt (Art. 99
Abs. 1 BGG), was wiederum näher darzulegen ist.
1.4 Die Beschwerdeführerin rügt in ihrer Beschwerde die Verletzung von
Bundeszivilrecht (namentlich eine Verletzung der Beweislastverteilung und des
Beweismasses nach Art. 8 ZGB, sowie des daraus abgeleiteten Anspruchs auf
Beweis- und Gegenbeweisführung) und kritisiert die Beweiswürdigung des
Kantonsgerichts (Art. 9 BV) bunt durcheinander und weicht von den
tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid ab. Dabei verkennt
sie, dass das Bundesgericht auch nach Einführung des Bundesgerichtsgesetzes
keine letzte Appellationsinstanz ist, die von den Parteien mit vollkommenen
Rechtsmitteln angerufen werden könnte (vgl. Botschaft zur Totalrevision der
Bundesrechtspflege, BBl 2001 S. 4342). Soweit die Beschwerdeführerin daher
ohne eine substanziierte Sachverhaltsrüge zu erheben, dem Bundesgericht unter
gelegentlichem Hinweis auf die Akten einfach einen über die tatsächlichen
Feststellungen im angefochtenen Entscheid hinausgehenden Sachverhalt
unterbreitet, daraus vom angefochtenen Urteil abweichende Schlüsse zieht und
dieses als willkürlich bezeichnet, verkennt sie die grundsätzliche Bindung
des Bundesgerichts an die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen
Entscheid (Art. 97 BGG). Es geht nicht an, in einer Beschwerde in Zivilsachen
appellatorische Kritik an der Beweiswürdigung des kantonalen Gerichts zu üben
und Ergänzungen bezüglich der tatsächlichen Feststellungen vorzunehmen, als
ob dem Bundesgericht im Beschwerdeverfahren die freie Prüfung aller Tatfragen
zukäme (vgl. BGE 130 I 258 E. 1.3 S. 261 f. mit Hinweisen). Soweit die
Vorbringen der Beschwerdeführerin den dargelegten Begründungsanforderungen
nicht genügen, ist sie weder mit Kritik an der Beweiswürdigung noch mit
Begehren um Sachverhaltsergänzungen zu hören, und ist der angefochtene
Entscheid nur zu überprüfen, soweit das Bundesgericht das Recht von Amtes
wegen anwendet (Art. 106 Abs. 1 BGG) und von der Beschwerdeführerin zumindest
sinngemäss eine Rechtsverletzung geltend gemacht wird.
2.
Mit Bezug auf die im Eigentum der Gemeinde stehende Parzelle behauptet die
Beschwerdeführerin, sie habe von den Beschwerdegegnern das ursprüngliche
Pachtverhältnis übernommen, beziehungsweise mit der Gemeinde stillschweigend
einen neuen Vertrag abgeschlossen unter Ausscheiden der Beschwerdegegner.
Daher seien diese nicht zur Kündigung berechtigt gewesen. Das Kantonsgericht
habe an sich zu Recht festgehalten, es sei Sache der Beschwerdegegner, das
gültig begründete Unterpachtverhältnis mit der Beschwerdeführerin zu
beweisen, das zur Aussprechung der Kündigung berechtige. Das Kantonsgericht
sei nach Würdigung der Akten zum Schluss gekommen, es sei nicht davon
auszugehen, dass der Pachtvertrag für Teil B auf die Beschwerdeführerin
übertragen worden sei. Damit habe es aus "negativa" (angebliche
Nichtübertragung) auf "positiva" (Bestand Unterpachtverhältnis) geschlossen
und damit die Beweislast umgekehrt, was Art. 8 ZGB verletze. Da die Indizien,
die gegen ein Unterpachtverhältnis sprächen, überwögen, habe das
Kantonsgericht nicht nur die Beweislast falsch verteilt, es sei auch vom
falschen Beweismass ausgegangen, habe den Anspruch der Beschwerdeführerin auf
Gegenbeweis verletzt und sei in willkürliche Beweiswürdigung verfallen.
2.1 Gemäss Art. 8 ZGB hat, wo es das Gesetz nicht anders bestimmt, derjenige
das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte
ableitet. Demgemäss hat die Partei, die einen Anspruch geltend macht, die
rechtsbegründenden Tatsachen zu beweisen, während die Beweislast für die
rechtsaufhebenden bzw. rechtsvernichtenden oder rechtshindernden Tatsachen
bei der Partei liegt, die den Untergang des Anspruchs behauptet oder dessen
Entstehung oder Durchsetzbarkeit bestreitet. Diese Grundregel kann durch
abweichende gesetzliche Beweislastvorschriften verdrängt werden und ist im
Einzelfall zu konkretisieren (BGE 130 III 321 E. 3.1 S. 323; 128 III 271 E.
2a/aa S. 273 mit Hinweisen).
2.2 Art. 8 ZGB gibt der beweispflichtigen Partei einen bundesrechtlichen
Anspruch darauf, für rechtserhebliche Vorbringen zum Beweis zugelassen zu
werden (BGE 132 III 222 E. 2.3 S. 226; 545 E. 3.3.2 S. 548; 130 III 591 E.
5.4 S. 601), wenn ihr Beweisantrag nach Form und Inhalt den Vorschriften des
kantonalen Rechts entspricht (BGE 129 III 18 E. 2.6 S. 24 f.; 114 II 289 E.
2a S. 290, je mit Hinweisen). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts
gewährleistet Art. 8 ZGB ebenfalls das Recht zum Gegenbeweis, d.h. er gibt
dem Gegner der beweisbelasteten Partei einen Anspruch darauf, zum Beweis von
konkreten Umständen zugelassen zu werden, die beim Gericht Zweifel an der
Richtigkeit der Gegenstand des Hauptbeweises bildenden Sachbehauptung wach
halten und diesen dadurch vereiteln können (BGE 130 III 321 E. 3.4 S. 326;
115 II 305 je mit Hinweisen). Auch dieser Beweisführungsanspruch schliesst
aber die vorweggenommene Beweiswürdigung nicht aus, verbietet dem Gericht
also nicht, einem beantragten Beweismittel die Erheblichkeit oder
Tauglichkeit abzusprechen. Zudem wird Art. 8 ZGB auch hinsichtlich des
Gegenbeweises gegenstandslos, wenn das dem Hauptbeweis unterstellte
Tatbestandsmerkmal beweismässig bereits feststeht. Dies gilt mindestens
insoweit, als das Sachgericht seine Feststellungen nicht allein auf
Erfahrungssätze oder mittelbare Indizien stützt (BGE 115 II 305, 120 II 393
E. 4b S. 397). Mithin gibt Art. 8 ZGB keinen Anspruch auf Weiterungen eines
erfolgreichen Beweisverfahrens, weil die Bestimmung stets an den Begriff und
die Folgen der Beweislosigkeit anknüpft. Ob die Beschränkung des
Beweisverfahrens gegen die verfassungsmässigen Rechte verstösst, sei es durch
Willkür in der Beweiswürdigung (Art. 9 BV), sei es durch Verweigerung des
rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV), weil einem Beweismittel von
vornherein jede Erheblichkeit oder Tauglichkeit abgesprochen wird, ohne dass
dafür sachliche Gründe angegeben werden können, ist nur zu prüfen, soweit die
Rechtsschrift diesbezüglich eine hinreichend begründete Rüge enthält (Art.
106 Abs. 2 BGG), da das Bundesgericht insoweit das Recht nicht von Amtes
wegen anwendet.
2.3 Gestritten wird materiell um die Nutzungsbefugnis von Teil B des im
Eigentum der Gemeinde stehenden Grundstücks. Zu beurteilen ist die Gültigkeit
der von den Beschwerdegegnern ausgesprochenen Kündigung.
2.3.1 Die Beschwerdegegner leiten ihre Nutzungsbefugnis und damit letztlich
auch ihr Recht, die Kündigung auszusprechen, aus dem angeblich
weiterbestehenden Pachtverhältnis mit der Gemeinde ab, wofür sie
beweispflichtig sind. Misslingt den Beschwerdegegnern der Beweis, dass ihnen
gestützt auf einen bestehenden Pachtvertrag ein Nutzungsrecht an Teil B
zusteht, erweist sich die Kündigung als ungültig, unabhängig davon, ob ein
Pachtvertrag zwischen der Beschwerdeführerin und der Gemeinde
zustandegekommen ist. Dass der Pachtvertrag ursprünglich auf die
Beschwerdegegner beziehungsweise den Beschwerdegegner 1 lautete und bis über
das Datum, auf welches die Beschwerdegegner die Kündigung ausgesprochen
haben, abgeschlossen war, ist indessen unbestritten. Damit ist der Nachweis
der Nutzungsbefugnis der Beschwerdegegner grundsätzlich erbracht.
2.3.2 Die Beschwerdeführerin leitet ihre Nutzungsbefugnis dagegen primär aus
einer Übernahme der Pachtverträge beziehungsweise dem Ausscheiden der
Beschwerdegegner aus dem Pachtvertrag und einem stillschweigenden Abschluss
eines neuen Pachtvertrages mit der Gemeinde ab. Für diese Behauptungen ist
nach Art. 8 ZGB sie beweispflichtig, da sie daraus Rechte ableitet. Gelingt
der Beschwerdeführerin dieser Beweis, erweist sich die Kündigung als
ungültig, da sie nicht vom Berechtigten ausgesprochen wurde. Nur wenn der
Beweis ihres Vertragsabschlusses mit der Gemeinde beziehungsweise des
Ausscheidens der Beschwerdegegner nicht gelingt, bleibt es grundsätzlich bei
der Nutzungsbefugnis der Beschwerdegegner und stellt sich überhaupt die Frage
nach dem Bestand eines Unterpachtverhältnisses. Wenn die Beschwerdeführerin
unter dieser Voraussetzung implizit davon ausgeht, die Kündigung sei
unwirksam, sofern der Nachweis des Unterpachtverhältnisses misslingt,
übersieht sie, dass ihr selbst diesfalls an der Parzelle kein Nutzungsrecht
zustände. Steht die Beschwerdeführerin zu keiner der am Pachtobjekt
berechtigten Parteien in einem Pacht- oder Unterpachtverhältnis (oder in
einer anderen rechtliche Beziehungen, welche ihr die Nutzung von Teil B
gestattet), war die Kündigung überflüssig, da kein Vertragsverhältnis
bestand, das gekündigt werden müsste. Für eine weitere Benutzung der Parzelle
könnte die Beschwerdeführerin aber daraus nichts ableiten, so dass sie an der
Überprüfung der Gültigkeit der Kündigung kein Rechtsschutzinteresse hätte.
2.4 Dies verkennt die Beschwerdeführerin, was dazu führt, dass ihre
Ausführungen zur Verteilung der Beweislast und zu Haupt- und Gegenbeweis über
weite Strecken an der Sache vorbeigehen. Die Aussage des Kantonsgerichts, die
Beschwerdegegner seien für ein gültig begründetes Unterpachtverhältnis
beweispflichtig, erweist sich als unpräzis, wirkt sich aber im Ergebnis nicht
auf den angefochtenen Entscheid aus.
2.4.1 Da unbestritten war, dass das Pachtverhältnis ursprünglich mit den
Beschwerdegegnern (beziehungsweise dem Beschwerdegegner 1) abgeschlossen war,
prüfte das Kantonsgericht, ob die Beschwerdeführerin mit der Gemeinde in ein
Pachtverhältnis eingetreten war. Es hat diesbezüglich auf die Aussagen des
Beschwerdegegners 1 und diverser Mitglieder des Ortsverwaltungsrates
abgestellt sowie auf den zwischen der Gemeinde und dem Beschwerdegegner 1
bestehenden schriftlichen Pachtvertrag. Am 30. April/16. Mai 1998, also
nachdem die Beschwerdeführerin am 1. Januar 1998 ihren operativen Betrieb
aufgenommen habe, sei der bisher nur mündlich geschlossene Pachtvertrag
zwischen dem Beschwerdegegner 1 und der Gemeinde schriftlich fixiert worden.
Darin werde festgehalten, dass der Pächter den Pachtgegenstand der
Beschwerdeführerin zur Bewirtschaftung zur Verfügung stelle und der
Verpächter zur Kenntnis nehme, dass die Bäume und andere Pflanzen auf dem
Pachtgegenstand Eigentum der Beschwerdeführerin seien. Daraus schloss die
Vorinstanz, dass zu diesem Zeitpunkt die Beschwerdeführerin nicht als
Vertragspartnerin der Gemeinde angesehen wurde. Da nach den insoweit
übereinstimmenden Aussagen der befragten Mitglieder des Ortsverwaltungsrates
nach diesem Zeitpunkt keine mündlichen Verträge geschlossen worden seien,
schloss das Kantonsgericht eine mündliche Übernahme des Pachtvertrages nach
dem tatsächlichen Willen der Gemeinde aus. Insoweit liegt keine
Beweislosigkeit vor, und fällt eine Verletzung von Art. 8 ZGB ausser
Betracht.
2.4.2 Danach prüfte das Gericht, ob die Beschwerdeführerin wenigstens nach
Treu und Glauben davon hatte ausgehen dürfen, sie selbst sei Partei des
Pachtvertrages. Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von
Willenserklärungen als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen
Richters über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der
Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 133 III 61
E. 2.2.1 S. 67 mit Hinweisen). Diesbezüglich setzt sich die
Beschwerdeführerin aber überhaupt nicht mit dem angefochtenen Urteil
auseinander, sondern vermengt die Fragen der Beweislast mit der durch die
Vorinstanz vorgenommenen Auslegung nach dem Vertrauensprinzip. Das
Kantonsgericht hat geprüft, ob die Beschwerdeführerin aufgrund der
festgestellten Umstände nach Treu und Glauben davon ausgehen durfte, dass der
Vertrag auf sie übergegangen sei, und hat dies verneint. Damit setzt sich die
Beschwerdeführerin nicht auseinander. Ihre Ausführungen dazu, wie das
Verhältnis zwischen den Parteien tatsächlich gelebt wurde, könnten allenfalls
ein Indiz für den tatsächlichen Parteiwillen bilden. Im Rahmen der
Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip bleibt nachträgliches
Parteiverhalten dagegen grundsätzlich ausser Betracht (BGE 133 III 61 E.
2.2.1 S. 67 mit Hinweisen) und sind die Ausführungen der Beschwerdeführerin
unbeachtlich. Soweit die Auslegung nach dem Vertrauensprinzip angesichts der
mangelhaften Begründung überhaupt zu prüfen ist, ist keine Rechtsverletzung
ersichtlich. Das Kantonsgericht weist zu Recht auf den Umstand hin, dass die
Ortsgemeinde gemäss den vertraglichen Bestimmungen Kenntnis von der
Bewirtschaftung durch die Beschwerdeführerin hatte. Unter diesen Umständen
lässt sich daraus, dass die Beschwerdeführerin mit Wissen der Ortsgemeinde im
Zusammenhang mit Baueingaben oder der Bezahlung des Pachtzinses Handlungen
vornahm, die allenfalls in der Regel vom Pächter vorgenommen werden, nichts
zu Gunsten der Beschwerdeführerin ableiten, soweit diese Aspekte nicht
ohnehin als nachträgliches Parteiverhalten zu betrachten sind.
2.4.3 Schliesslich erkannte das Kantonsgericht in Würdigung der Tatsache,
dass die Beschwerdeführerin das Pachtobjekt gegen Entgelt nutzte, es liege
ein Unterpachtverhältnis vor. Das Kantonsgericht erachtete es mithin in
Würdigung der Beweise für erstellt, dass das Pachtverhältnis nach dem
tatsächlichen Willen der Gemeinde nicht auf die Beschwerdeführerin
übergegangen war und ein Unterpachtverhältnis zu den Beschwerdegegnern
bestand. Insoweit liegt keine Beweislosigkeit vor und fällt eine Verletzung
von Art. 8 ZGB ausser Betracht.
2.5 Die Beschwerdeführerin hat im kantonalen Verfahren allerdings für ihre
Behauptungen weitere Beweise offeriert, die das Kantonsgericht nicht
abgenommen hat, was nach Auffassung der Beschwerdeführerin Art. 8 ZGB
verletzt. Das Kantonsgericht ging indessen davon aus, die Beweismittel wären
nicht geeignet, den Nachweis der strittigen Behauptungen zu erbringen. Der
Verzicht auf die Abnahme von Beweisen in antizipierter Beweiswürdigung
verletzt Art. 8 ZGB nicht. Die Beweiswürdigung kann das Bundesgericht nur
unter dem Blickwinkel von Art. 9 BV überprüfen, vorausgesetzt, es werde eine
entsprechende hinreichend begründete Rüge erhoben.
2.6 Dasselbe gilt, soweit die Beschwerdeführerin mit der Begründung,
zahlreiche Indizien sprächen gegen das Vorliegen eines
Unterpachtverhältnisses, eine Verletzung des Beweismasses rügt. In seinem
Anwendungsbereich bestimmt das Bundesrecht das Beweismass. Frage der
kantonalrechtlich geregelten Beweiswürdigung ist dagegen die Beweiskraft
eines Beweismittels (Urteil des Bundesgerichts 4C.225/2002 vom 7. Februar
2003 E. 2.1 mit Hinweisen, publiziert in Pra 2003 Nr. 145 S. 786 f.). Das
Bundesgericht überprüft frei, ob die Vorinstanz vom richtigen Beweismass
ausgegangen ist. Ob der Beweis gemäss dem bundesrechtlich vorgegebenen
Beweismass im konkreten Fall erbracht wurde, ist eine Frage der
Beweiswürdigung, welche das Bundesgericht nur unter dem Gesichtswinkel von
Art. 9 BV prüft, soweit in der Beschwerde eine hinreichend begründete Rüge
erhoben wird (vgl. BGE 128 III 271 E. 2b/aa S. 275 ff.; zit. Urteil des
Bundesgerichts 4C.225/2002, E. 2.1, je mit Hinweisen). Indem die
Be-schwerdeführerin Indizien anführt, die angeblich gegen die Auffassung des
Kantonsgerichts sprechen, kritisiert sie die Beweiswürdigung. Eine Verletzung
des Beweismasses ist weder dargetan noch ersichtlich.
2.7 Unter dem Gesichtspunkt von Art. 8 ZGB ist der angefochtene Entscheid
nicht zu beanstanden. Zu prüfen bleibt, ob die Beweiswürdigung
verfassungskonform ist. Dies setzt allerdings eine entsprechende Rüge voraus.
Ob die Beschwerdeführerin insoweit den Begründungsanforderungen genügt, ist
zweifelhaft. Zwar wirft sie dem Kantonsgericht vor, in Willkür verfallen zu
sein. Sie mischt die Rügen von Willkür und der Verletzung von Art. 8 ZGB aber
wild durcheinander ohne im Einzelnen auf die Argumentation des
Kantonsgerichts einzugehen. Zudem genügt es zur Begründung eines
Willkürvorwurfs nicht, Indizien darzulegen, die allenfalls darauf hindeuten,
dass auch eine andere Lösung denkbar gewesen wäre (BGE 132 III 209 E. 2.1 S.
211 mit Hinweisen). Das Kantonsgericht hat in nachvollziehbarer Weise
dargestellt, weshalb es eine Übertragung des Pachtverhältnisses auf die
Beschwerdeführerin im Lichte der Aussagen des Ortsverwaltungsrates und der
bestehenden schriftlichen Verträge für ausgeschlossen hielt. Dass allenfalls
auch Indizien bestehen, die gegen diese Auffassung sprechen, bedeutet nicht,
dass das Kantonsgericht in Willkür verfallen ist, zumal auf die
Bewirtschaftung durch die Beschwerdeführerin im Vertrag mit dem
Beschwerdegegner 1 ausdrücklich hingewiesen wurde, weshalb daraus nicht auf
ein Pachtverhältnis zwischen der Beschwerdeführerin und der Ortsgemeinde
geschlossen werden kann.
2.8 Auch mit Bezug auf den Verzicht auf die Abnahme der von der
Beschwerdeführerin angebotenen Beweismittel genügt die Beschwerdeführerin
ihrer Begründungspflicht nicht. Sie listet zwar mit Aktenhinweisen eine Reihe
von Behauptungen auf, die sie zum Beweis verstellt haben will. Sie rügt in
diesem Zusammenhang allerdings nur eine Verletzung von Art. 8 ZGB, wenngleich
sie dabei teilweise die antizipierte Beweiswürdigung des Kantonsgerichts
kritisiert. Auch wenn man diese Vorbringen sinngemäss als Rügen einer
Verletzung von Art. 9 BV im Rahmen der antizipierten Beweiswürdigung
entgegennehmen wollte, wären sie nicht hinreichend begründet. Vor dem
Kantonsgericht waren zwei Themenkomplexe strittig: Mit wem die
Beschwerdeführerin in einem (Unter)-Pachtverhältnis steht und für welche
Dauer der (Unter)-Pachtvertrag geschlossen wurde. Für die beiden Fragen sind
nicht dieselben Beweismittel relevant, und das Kantonsgericht hat
diesbezüglich zwei voneinander unabhängige Beweiswürdigungen vorgenommen. Die
Beschwerdeführerin müsste vor dem Hintergrund der bereits abgenommenen
Beweise darlegen, inwiefern der Verzicht auf die Abnahme weiterer Beweise
offensichtlich unhaltbar ist. Diesen Anforderungen genügen die Ausführungen
der Beschwerdeführerin nicht, weshalb nicht darauf einzutreten ist.
2.9 Im Übrigen ist es nicht willkürlich bei der antizipierten Beweiswürdigung
das Eigeninteresse am Ausgang des Verfahrens der offerierten Zeugen zu
berücksichtigen. Bezüglich der angeblichen Vereinbarung einer Pachtdauer von
25 Jahren wurde der Pächter des Landteils A von der Vorinstanz angehört. Nach
dessen Darstellung war bei der behaupteten Abrede mit den Beschwerdegegnern
von den genannten Zeugen nur seine Ehefrau anwesend, von deren Einvernahme
das Gericht aufgrund der Eigeninteressen und der engen Verbindung zum bereits
angehörten Zeugen ohne Willkür absehen konnte. Demgemäss konnten die übrigen
angerufenen Personen entweder aus eigener Wahrnehmung nichts zu den
Behauptungen der Beschwerdeführerin aussagen, so dass das Kantonsgericht ohne
Willkür davon ausgehen durfte, derartige Aussagen seien nicht geeignet, die
Vorbringen der Beschwerdeführerin zu beweisen. Sollten sie aber behaupten, an
den zu beweisenden Besprechungen selbst teilgenommen zu haben, würden sich
die von der Beschwerdeführerin angebotenen Zeugen beziehungsweise zu
befragenden Personen untereinander widersprechen, so dass das Kantonsgericht
mit Rücksicht auf die vorhandenen Eigeninteressen verfassungskonform davon
ausgehen konnte, die weiteren angerufenen Beweismittel seien nicht geeignet,
den von der Beschwerdeführerin angestrebten Beweis zu erbringen. Mit Bezug
auf die Beweismittel, welche die Beschwerdeführerin erst in einer
nachträglichen Eingabe beibrachte, behauptet sie zwar, diese seien erst durch
die Vorbringen in der Berufungsantwort notwendig geworden und hätten daher
nicht vorher beigebracht werden können. Sie führt aber nicht aus, um welche
Vorbringen es sich dabei handelt und genügt daher ihrer Begründungspflicht
nicht. Insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
2.10 Soweit sich die Beschwerdeführerin schliesslich darauf beruft, im
Vertrag zwischen den Beschwerdegegnern und der Gemeinde hätte diese ihr
Einverständnis damit erklärt, dass der Pächter den Pachtgegenstand der
Beschwerdeführerin zur Bewirtschaftung zur Verfügung stellt, und darin eine
Zusicherung zugunsten Dritter sieht, die einer vorzeitigen Kündigung
entgegenstehe, sind ihre Vorbringen nicht nachvollziehbar. Es ist die
Gemeinde, die ihre Zustimmung zur Bewirtschaftung durch die
Beschwerdeführerin gibt. Selbst wenn sich die Beschwerdeführerin auf diese
Zustimmung direkt berufen könnte, würde dies nur das Verhältnis zur Gemeinde
betreffen und einer vorzeitigen Kündigung durch die Beschwerdegegner nicht
entgegenstehen. Diesen wird durch das Einverständnis neben der
Selbstbewirtschaftung eine weitere Nutzungsmöglichkeit eingeräumt.
Irgendwelche Pflichten der Beschwerdegegner gegenüber der Beschwerdeführerin
können daraus nicht abgeleitet werden. Damit erweist sich die Beschwerde mit
Bezug auf das im Eigentum der Gemeinde stehende Grundstück als unbegründet.
3.
Auch mit Bezug auf das Grundstück, welches im Eigentum der Beschwerdegegner
steht, rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung der Beweislastverteilung,
des Beweismasses, des Rechts auf Gegenbeweis sowie eine willkürliche
Beweiswürdigung.
3.1 Sie ist namentlich der Auffassung, die Beschwerdegegner seien für die
rechtserzeugende Tatsache des Kündigungsrechts beweisbelastet und müssten
daher nachweisen, dass mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden könne und
kein längeres Pachtverhältnis vereinbart worden sei. Die Beschwerdeführerin
verkennt, dass mit dem Nachweis des Bestehens des Pachtverhältnisses das
gesetzlich in diesem Rahmen bestehende Kündigungsrecht grundsätzlich bereits
bewiesen ist. Soweit die Beschwerdeführerin daher eine von den gesetzlichen
Bestimmungen abweichende Regelung des Kündigungsrechts behauptet, trägt sie
dafür die Beweislast.
3.2 Unter dem Titel Verletzung des Beweismasses, fehlerhafte (willkürliche)
Beweiswürdigung kritisiert die Beschwerdeführerin in erster Linie die
Beweiswürdigung des Kantonsgerichts, wobei sie sich auf unzulässige
appellatorische Kritik am angefochtene Entscheid beschränkt (E. 1.2 und 1.4
hiervor). Soweit sie sich darauf beruft, die Beschwerdegegner hätten die
stillschweigende Vereinbarung einer 25-jährigen Pachtdauer nicht bestritten,
beschränkt sie sich darauf, Tatsachen zu nennen, die unbestritten geblieben
sein sollen und aus denen sie auf eine Pachtdauer von 25 Jahren schliesst.
Insoweit ist auf die Beschwerde allerdings nicht einzutreten, da die
Beschwerdeführerin ihre Ausführungen mit Sachverhaltselementen anreichert,
die weder in den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz noch in den
Akten eine Stütze finden. So behauptet sie, es sei nicht bestritten dass der
Verwaltungsrat von einer 25-jährigen Nutzungsdauer ausgegangen sei, um die
getätigten Investitionen zu rechtfertigen. Die Beklagten haben indessen
darauf hingewiesen, dass die Investitionen unterschiedliche
Amortisationsdauern hätten. Die geltend gemachte Amortisationsdauer von 25
Jahren sei willkürlich und diffus. Über andere Pachtdauern als die im Vertrag
mit der Ortsgemeinde genannten sei zwischen den Parteien nie gesprochen
worden (kantonale Berufungsantwort vom 8. März 2006 Rz. 66 S. 20 und Rz. 71
S. 21). Von einer Anerkennung kann unter diesen Umständen keine Rede sein.
Die Beschwerdeführerin weicht in unzulässiger Weise vom Sachverhalt ab,
weshalb ihre Rüge nicht zu hören ist.
3.3 Soweit die Beschwerdeführerin eine Verletzung des Rechts auf Gegenbeweis
kritisiert, führt sie selbst aus, dass das Kantonsgericht in antizipierter
Beweiswürdigung auf die Abnahme der Beweise verzichtet habe. Sie beschränkt
sich aber darauf, zu behaupten, dass dies unzulässig sei, ohne sich mit der
Begründung des Kantonsgerichts im Einzelnen auseinanderzusetzen und
darzulegen, inwiefern diese offensichtlich unhaltbar ist. Eine Verletzung des
Anspruches auf Gegenbeweis ist mithin nicht dargetan und die Frage, ob die
antizipierte Beweiswürdigung verfassungskonform erfolgte, mangels hinreichend
begründeter Rüge nicht zu prüfen.
4.
Damit erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbegründet und ist
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Dem Verfahrensausgang entsprechend
wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs.
1 und 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 6'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren mit insgesamt Fr. 7'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen,
III. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 18. April 2007
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: