II. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2C.636/2007
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
2C_636/2007 / aka
Urteil vom 7. April 2008
II. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Müller, Karlen,
Gerichtsschreiber Küng.
Parteien
X.________ Bank, Rechtsabteilung,
Dr. Christian Schöniger, Advokat,
Beschwerdeführerin,
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Stadt, Fischmarkt 10, 4051 Basel.
Gegenstand
Eintragung eines gesetzlichen Grundpfandrechts; Verjährung.
Beschwerde gegen die Urteile des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt
als Verwaltungsgericht
vom 23. August 2006 und 29. Mai 2007.
Sachverhalt:
A.
Am 7. April 1995 ersteigerte die X.________ Bank (als einzige
Grundpfandgläubigerin) im Rahmen einer Betreibung auf Grundpfandverwertung
gegen die liechtensteinische Anstalt Y.________ die beiden Liegenschaften
A.________strasse xx und yy in Basel zum Preis von insgesamt Fr. 6'100'000.--.
Der Preis wurde durch Übernahme von Grundpfandschulden im selben Umfang
beglichen. Für ihre diesen Betrag übersteigende grundpfandgesicherte Forderung
wurde der Beschwerdeführerin ein Pfandausfall von Fr. 1'017'320.-- bescheinigt.
Die Grundstückgewinnsteuer wurde im Rahmen der Grundpfandverwertung nicht
berücksichtigt und auch nicht aus dem Verwertungserlös bezahlt. Der
Eigentumsübergang wurde am 15. Mai 1995 im Grundbuch eingetragen.
Mit Veranlagungsverfügung vom 5. September 1995 stellte die Steuerverwaltung
des Kantons Basel-Stadt der bereits am 3. Mai 1995 im Handelsregister des
Fürstentums Liechtenstein gelöschten Anstalt Y.________ die
Grundstücksgewinnsteuer im Betrag von Fr. 427'950.-- nebst Zins von Fr.
1'307.60 in Rechnung; am 11. September 1995 beantragte sie beim Grundbuchamt
Basel-Stadt zudem die Eintragung eines entsprechenden Steuerpfandrechts. Gegen
die Eintragung bzw. Veranlagung erhob die X.________ Bank am 6. Oktober 1995
Einsprache. Da sie bereits einen Käufer für die Liegenschaften gefunden hatte,
verpflichtete sie sich jedoch unwiderruflich zur Zahlung der
Grundstückgewinnsteuer, falls sich die Eintragung des Steuerpfandrechts im
Rechtsmittelverfahren als berechtigt erweisen sollte; in der Folge wurde das
inzwischen eingetragene Steuerpfandrecht gelöscht. Die Einsprache wurde - wie
der nachfolgende Rekurs vom 26. März 1996 an die Steuerrekurskommission des
Kantons Basel-Stadt - abgewiesen. Der Entscheid der Steuerrekurskommission vom
27. August 1998 wurde im Dispositiv erst am 11. Juni 2004 eröffnet. Die
begründete Ausfertigung ging den Parteien am 14. Dezember 2005 zu. Die
X.________ Bank rekurrierte gegen diesen Entscheid an das Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht, welches mit Zwischenentscheid
vom 23. August 2006 feststellte, der Grundstückgewinnsteueranspruch sei nicht
verjährt.
Auf eine von der X.________ Bank gegen dieses Urteil gerichtete
staatsrechtliche Beschwerde trat das Bundesgericht am 22. Dezember 2006 nicht
ein.
Am 29. Mai 2007 wies das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als
Verwaltungsgericht den Rekurs ab.
B.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragt die
X.________ Bank dem Bundesgericht, die Urteile des Appellationsgerichts des
Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht vom 23. August 2006 und 29. Mai 2007
aufzuheben und festzustellen, dass die in Frage stehende Grundstückgewinnsteuer
verjährt sei, eventuell, dass das Grundpfandrecht zu Unrecht eingetragen worden
sei.
Die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Stadt und das Appellationsgericht des
Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht beantragen, die Beschwerde
abzuweisen.
Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat auf eine Stellungnahme verzichtet.
Erwägungen:
1.
1.1 Gegen die angefochtenen Entscheide des Appellationsgerichts des Kantons
Basel-Stadt als Verwaltungsgericht betreffend die Grundstückgewinnsteuer ist
die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten zulässig (Art. 82 lit.
a in Verbindung mit Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Auf die form- und fristgerecht
eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 42 und Art. 100 BGG) der gemäss Art. 89 BGG
legitimierten Beschwerdeführerin ist einzutreten.
1.2 Der Zwischenentscheid vom 23. August 2006 über die Frage der Verjährung
kann zusammen mit dem Endurteil vom 29. Mai 2007 angefochten werden (Art. 93
Abs. 3 BGG; vgl. Urteil 2P.327/2006 E. 3).
1.3 Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann die
Verletzung von Bundesrecht im Sinne von Art. 95 BGG gerügt werden, hier von
Vorschriften der Bundesverfassung. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes
wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG).
1.4 Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone
und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (SR 642.14; StHG) ist hier nicht anwendbar,
weil es um eine Steuerperiode geht, die in die Frist fällt, die den Kantonen
gemäss Art. 72 Abs. 1 StHG zur Anpassung ihrer Steuergesetze offen stand (BGE
123 II 588; Urteil 2P.327/2006 vom 22. Dezember 2006 E. 2).
2.
2.1 Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des "Rechtsstaatsprinzips
gemäss Art. 5 BV" und des Willkürverbotes (Art. 9 BV) durch die rückwirkende
Anwendung von § 148 des am 1. Januar 2001 in Kraft getretenen Basler Gesetzes
vom 12. April 2000 über die direkten Steuern (Steuergesetz; StG/BS). Diese
erblickt sie insbesondere darin, dass die Vorinstanz die im Streit liegende
Grundstückgewinnsteuerforderung nicht als verjährt betrachtet hat.
2.2 Nach § 55 des am 1. Januar 2001 aufgehobenen basel-städtischen Gesetzes vom
22. Dezember 1949 über die direkten Steuern (aStG/BS) unterlag bei der
Veräusserung von Grundstücken und Liegenschaften des Privatvermögens im
Steuerjahr 1995 der realisierte Mehrwert der Grundstückgewinnsteuer, bei
solchen des Geschäftsvermögens oder bei Anlagen juristischer Personen der
Einkommens- oder Ertragssteuer (§ 55 aStG/BS). Steuerpflichtig war
grundsätzlich der (im Grundbuch eingetragene) Eigentümer der Liegenschaft (§ 1
Abs. 1 lit. b Ziff. 2 aStG/BS).
Gemäss § 4 Abs. 2 aStG/BS stand damals sowohl dem Kanton als auch den Gemeinden
zur Sicherstellung der Steuern auf Gewinnen aus der Veräusserung von
Grundstücken durch Personen, die im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung Sitz
oder Wohnsitz im Ausland hatten, ein gesetzliches Pfandrecht zu. Wurde dieses
nicht innert sechs Monaten seit der Eigentumsübertragung ins Grundbuch
eingetragen, fiel es dahin.
2.3 Das (gesetzliche) Steuerpfandrecht bleibt bis zum Untergang der
garantierten Forderung, wie namentlich durch Verjährung, bestehen (Urteil
2P.332/2001 vom 30. April 2002 E. 5; Armin Zucker, Das Steuerpfandrecht in den
Kantonen, Diss. Zürich 1988, S. 14).
2.4 Das alte Steuergesetz enthielt keine Bestimmung über die Verjährung der
Steuerforderungen. Es ist unbestritten, dass § 27 aStG/BS (Marginale:
"Verwirkung"), wonach der Anspruch auf Nach- und Strafsteuern, Strafzahlungen
und Verzugszinsen zehn Jahre nach Fälligkeit der betreffenden Steuerleistung
erlischt, schon nach dem Wortlaut aber auch nach der Gesetzessystematik auf die
hier in Frage stehende Grundstückgewinnsteuer nicht anwendbar ist.
2.5 Das geltende Steuergesetz legt in den Übergangsbestimmungen fest, dass das
neue Recht für das Steuerverfahren und den Steuerbezug mit dessen Inkrafttreten
Anwendung findet (§ 234 Abs. 2 StG/BS).
2.6 Die Vorinstanz hat unter Bezugnahme auf die Praxis des Bundesgerichts zur
Direkten Bundessteuer (BGE 126 II 1 E. 2a; Urteil 2A.271/
2002 vom 20. November 2002 E. 2.1) erkannt, die Verjährung sei, auch wenn sie -
wie im vorliegenden Fall nach dem neuen Steuergesetz (§ 148 StG/BS) - unter den
allgemeinen Verfahrensgrundsätzen geregelt werde, ein materiell-rechtliches
Institut, das unmittelbar den Bestand der Steuerforderung betreffe; es sei
daher noch das alte Recht anzuwenden. Da dieses jedoch keine Bestimmung über
die Veranlagungsverjährung enthalte, habe man bisher diesbezüglich - gestützt
auf den allgemeinen Rechtsgrundsatz, dass öffentlich-rechtliche Ansprüche auch
ohne gesetzliche Normierung verjähren - § 212 des kantonalen Gesetzes vom 27.
April 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches
(EGZGB/BS) angewandt. Nach dieser Norm verjähren alle Ansprüche, für welche das
Bundesrecht oder kantonale Gesetze keine andere Frist bestimmen, durch Ablauf
von zehn Jahren; für die Verjährung werden die Vorschriften von Art. 127 f. OR
anwendbar erklärt.
Die gesetzlichen Pfandrechte des kantonalen Rechts aus öffentlich-rechtlichen
Verhältnissen sind durch Art. 836 ZGB gewährleistet. Entsprechend der sich
daraus ergebenden zivilrechtlichen Ausrichtung finden sich Bestimmungen über
Steuerpfandrechte vielfach in den kantonalen Einführungsgesetzen zum
Zivilgesetzbuch (vgl. Armin Zucker, a.a.O., S. 23 f.). Allfällige
Regelungslücken beim Steuerpfandrecht können somit ohne weiteres durch analoge
Anwendung zivilrechtlicher Vorschriften und Grundsätze geschlossen werden. Die
frühere Praxis der Vorinstanz, zur Lückenfüllung auf das kantonale
Einführungsgesetz zum Zivilgesetzbuch abzustellen, ist deshalb bundesrechtlich
nicht zu beanstanden (vgl. BGE 97 I 624 E. 6a). Die Beschwerdeführerin
beansprucht denn auch selber ihre weitere Anwendung im vorliegenden Fall.
2.7 Die Vorinstanz hat indessen erkannt, der frühere Mangel einer fehlenden
Verjährungsbestimmung sei mit dem neuen Steuergesetz behoben worden. Bereits
das Bundesgericht habe in BGE 107 Ib 198 entschieden, das neue Recht sei auch
auf Sachverhalte anwendbar, die nach seinem Inkrafttreten noch bestehen und
neurechtliche Verjährungsbestimmungen seien deshalb auch auf Forderungen
anwendbar, die vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts entstanden und fällig
geworden, aber zu diesem Zeitpunkt noch nicht verjährt seien. Es sei daher auch
im vorliegenden Fall das neue Recht anzuwenden, welches gegenüber dem alten
Recht mit der Regelung der Verjährung eine Verbesserung und Vereinheitlichung
gebracht habe.
2.8 Die Beschwerdeführerin bezeichnet diese Auslegung des kantonalen Rechts als
willkürlich. Sie vertritt die Auffassung, die Frage der Verjährung sei nach wie
vor nach § 212 EGZGB/BS zu beurteilen.
2.9 Gemäss § 212 EGZGB/BS ("V. Teil: Das Obligationenrecht, II. Verjährung OR
127 f.") verjähren alle Ansprüche, für welche das Bundesrecht oder kantonale
Gesetze keine andere Frist bestimmen, durch Ablauf von zehn Jahren (Abs. 1).
Für die Verjährung werden die Vorschriften von "Art. 127 f." OR anwendbar
erklärt (Abs. 2). Diese Bestimmung gilt auch für öffentlich-rechtliche
Ansprüche (Alessandra Ceresoli, Die Verjährung öffentlich-rechtlicher
Forderungen nach basel-städtischem Recht, BJM 1992, S. 282 f.; vgl. BGE 97 I
624 E. 6).
Mit dem Verweis auf die Verjährungsbestimmungen des Obligationenrechts sind
insbesondere auch dessen Regeln betreffend Beginn, Berechnung, Stillstand und
Unterbrechung anwendbar (Alessandra Ceresoli, a.a.O., S. 288, insb. S. 298 und
308; Emanuel Grüninger/ Walter Studer, Kommentar zum Basler Steuergesetz, Basel
1970, S. 140; Markus Binder, Die Verjährung im schweizerischen Steuerrecht,
Diss. Zürich 1985, S. 179). Erfasst sind somit ebenfalls die Art. 135 Ziff. 2
und Art. 138 Abs. 1 OR, wonach die Verjährung u.a. durch Klage oder Einrede vor
einem Gericht unterbrochen wird und mit jeder Entscheidung des Richters von
neuem zu laufen beginnt; diese Bestimmungen sind nicht eng auszulegen, sodass
auch andere Einforderungshandlungen die Frist unterbrechen (Urteil 2P.221/2004
vom 30. Juni 2005 E. 5, publ. in: RDAF 2005 II S. 468).
-:-
Seit der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer am 5. September 1995 wurde die
Verjährung verschiedentlich unterbrochen; dies zumindest durch die Urteile der
kantonalen Steuerrekurskommission vom 27. August 1998 und des
Verwaltungsgerichts vom 23. August 2006 (betreffend die Verjährung). Selbst bei
der von der Beschwerdeführerin, die dabei ohnehin zu Unrecht von einer
Verwirkungsfrist ausgeht, vertretenen Anwendung von § 212 EGZGB/BS wäre die
streitige Steuerforderung somit noch nicht verjährt. Diese Auffassung wurde
bereits von der kantonalen Steuerrekurskommission in ihrer Rekursantwort vom
31. Mai 2006 dargelegt; es kann darauf verwiesen werden.
2.10 Es gilt als allgemeiner Rechtsgrundsatz des schweizerischen
Verwaltungsrechts, dass öffentlich-rechtliche Ansprüche selbst beim Fehlen
einer ausdrücklichen Gesetzesbestimmung der Verjährung oder Verwirkung
unterliegen (BGE 125 V 396 E. 3a). Es verstösst daher gegen das Willkürverbot
(Art. 9 BV), Steuerforderungen durch wiederholte Unterbrechungen der Verjährung
dieser gänzlich zu entziehen (Urteil 2P.299/2002 vom 3. November 2003 E. 2.3).
Es ist deshalb bundesrechtlich nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen auch
bei vor Inkrafttreten des neuen Steuergesetzes entstandenen Steuerforderungen
(zu Gunsten des Steuerpflichtigen) § 148 Abs. 4 lit. b StG/BS anwenden, der neu
eine Verwirkungsfrist von 15 Jahren für die Veranlagung der
Grundstückgewinnsteuer vorsieht (vgl. Vernehmlassung der Steuerrekurskommission
vom 31. Mai 2006 im vorinstanzlichen Verfahren). Es kommt hinzu, dass diese
Lösung auch Art. 47 Abs. 1 StHG entspricht.
2.11 Was die Beschwerdeführerin gegen die Unterbrechung der Verjährungsfrist -
zwar im Zusammenhang mit der Anwendung von § 148 StG/BS - ausführt, führt zu
keiner anderen Beurteilung. Wohl sieht diese Bestimmung für die Veranlagung der
Grundstückgewinnsteuer eine Verjährungsfrist von fünf Jahren nach Entstehen des
Steueranspruchs vor (Abs. 1 lit. b). Die Frist steht jedoch u.a. während eines
Rekursverfahrens still (Abs. 2 lit. a). Die Vorinstanz hat denn auch eine
Zeitspanne von rund siebeneinhalb Jahren vom Zeitpunkt der Entscheidfällung der
kantonalen Steuerrekurskommission bis zur Eröffnung des begründeten Entscheids
zu Recht als krasse Verfahrensverschleppung und Verletzung von Art. 29 BV
bezeichnet. Es ist indessen bundesrechtlich nicht zu beanstanden, wenn sie
erkannt hat, dies führe nicht zum Untergang des materiellrechtlichen
Steueranspruchs (vgl. BGE 129 V 411 E. 3.4, S. 422). Dies insbesondere auch
aufgrund des Umstandes, dass sie nichts unternommen hat, um eine frühere
Eröffnung des erstinstanzlichen Urteils zu erwirken (vgl. BGE 125 V 373 E. 2).
Eine zusätzliche Möglichkeit der Verwirkung eines Steueranspruches kann sich
innerhalb des nach dem Ausgeführten durch die Verjährungsfristen vorgegebenen
Zeitraumes jedenfalls nicht aus Art. 29 Abs. 1 BV oder dem Grundsatz des
staatlichen Handels nach Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV) ergeben (vgl.
Urteil 2P.434/1996 vom 27. Februar 1998 E. 4). Mit der Feststellung einer
krassen Verfahrensverschleppung bzw. Verletzung von Art. 29 Abs. 1 BV und dem
Verzicht auf Erhebung von Verfahrenskosten ist dem verfassungsrechtlichen
(Mindest-)Anspruch von Art. 29 BV Genüge getan.
2.12 Nach dem Ausgeführten verletzt der angefochtene Entscheid betreffend die
Verjährung (Urteil vom 23. August 2006) - jedenfalls im Ergebnis - kein
Bundesrecht.
3.
3.1 Die Beschwerdeführerin rügt sodann eine Verletzung der Eigentumsgarantie
(Art. 26 Abs. 1 BV). Sie räumt zwar - zu Recht (vgl. Urteil 2P.348/2005 vom 26.
Mai 2006 E. 3.3) - ein, das in § 4 Abs. 2 aStG/BS geregelte Steuerpfandrecht
sei im Lichte der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (insb. zu Art. 49 BV und
Art. 6 und 836 ZGB) verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässig. Dessen
Geltendmachung im konkreten Fall erweise sich jedoch als Verletzung des
genannten Grundrechts.
3.2 In diesem Zusammenhang macht die Beschwerdeführerin zunächst geltend, die
der Steuerforderung zu Grunde liegende Veranlagungsverfügung vom 5. September
1995 sei nichtig. Deren Nichtigkeit begründet sie damit, dass im Zeitpunkt der
Entstehung der Steuerforderung zufolge Löschung der Steuerpflichtigen am 3. Mai
1995 im Handelsregister kein Steuersubjekt mehr bestanden habe. Das Pfandrecht
sei erst am 15. Mai 1995 eingetragen worden.
3.2.1 Die Steuerpflichtige, d.h. die liechtensteinische Anstalt, ist
unbestrittenermassen am 3. Mai 1995 im Handelsregister des Fürstentums
Liechtenstein gelöscht worden. Das streitige Grundstückgewinnsteuerpfandrecht
ist jedoch als unmittelbares gesetzliches Pfandrecht ausgestaltet, das ohne
Grundbucheintragung unmittelbar mit der Veräusserung bzw. mit dem Zuschlag in
der Zwangsverwertung am 7. April 1995 entstanden ist. Die innert sechs Monaten
vorzunehmende Eintragung gemäss § 4 Abs. 2 aStG/BS hat nicht konstitutiven,
sondern lediglich erhaltenden Charakter (vgl. Armin Zucker, a.a.O., S. 54 f.;
Thomas Koller, Gesetzliche Grundpfandrecht zur Sicherung von Steuerforderungen
- Probleme für Grundstückkäufer und Banken, in: Theorie und Praxis der
Grundpfandrechte, Hrsg. Wolfgang Wiegand, Bern 1996, S. 39 f.).
Somit bestand entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin im Zeitpunkt der
Entstehung der Steuerforderung, also bei der Veräusserung (vgl. BGE 107 Ib 376
E. 3; Ernst Blumenstein/Peter Locher, System des schweizerischen Steuerrechts,
6. Aufl., Bern 2002, S. 308) noch ein Steuersubjekt. Dieses ist erst später,
d.h. mit seiner Löschung am 3. Mai 1995 weggefallen. Die Steuerforderung ist
somit rechtsgültig entstanden. Dass die entsprechende Veranlagungsverfügung
erst im September 1995 erlassen wurde, ändert am wirksamen Zustandekommen der
Steuerforderung nichts; die Veranlagungsverfügung stellt lediglich die mit dem
Zuschlag bereits entstandene Steuerforderung fest und wird mit dem späteren
Untergang des Steuersubjekts nicht nichtig. Dass sie der Steuerpflichtigen
nicht mehr eröffnet werden konnte, ist ohne Bedeutung. Die Vorinstanz hat somit
kein Bundesrecht verletzt, wenn sie zum Schluss gekommen ist, die
Steuerpflichtige habe bis zu ihrem Erlöschen Steuerschulden begründen können,
welche in ihrer Höhe erst später verfügt werden konnten.
3.2.2 Unter diesen Umständen durfte die kantonale Steuerverwaltung ohne
Verletzung der von der Beschwerdeführerin angerufenen Eigentumsgarantie zur
Sicherung ihrer Steuerforderung das für diese Zwecke ausdrücklich vorgesehene
Grundpfandrecht im Grundbuch eintragen lassen. Dies entspricht dem Sinn und
Zweck des Steuerpfandrechts, der gerade darin besteht, den gefährdeten Bezug
der Steuer für den Fall zu sichern, dass der Veräusserer mit (Wohn-)Sitz im
Ausland in der Schweiz nach Preisgabe seines Grundstücks nicht mehr belangt
werden kann oder dass der Veräusserer in Konkurs fällt (Thomas Koller, a.a.O.,
S. 34 f.). Das Steuerpfandrecht berechtigt die Steuerverwaltung in diesem Fall,
ihr Pfandrecht bei Nichtbezahlung der Steuer gegenüber jedem Eigentümer des
Pfandobjekts auszuüben, unabhängig davon, ob dieser Steuerschuldner oder
Dritteigentümer ist, und sich aus dem Pfanderlös zu befriedigen; bei der
Grundstückgewinnsteuer trifft die Pfandhaft immer den Dritteigentümer, da der
Steuerpflichtige Veräusserer nach dem Zuschlag nicht mehr Eigentümer der
pfandbelasteten Liegenschaft ist (Armin Zucker, a.a.O., S. 6 und 39).
3.3 Auch der weitere Einwand, das Recht, die Eintragung des Pfandrechts zu
verlangen, sei infolge Säumnis (Nichtgeltendmachung des
Vorabbefriedigungsrechts aus dem Bruttoersteigerungserlös) erloschen, ist
unbegründet. Die Vorinstanz hat diesbezüglich erkannt, wenn die
Grundstückgewinnsteuer vorweg aus dem Steigerungserlös gedeckt worden wäre,
hätte die grundpfandgesicherte Forderung der Beschwerdeführerin im selben
Umfang nicht bedient werden können; somit wäre ihr Pfandausfall um den
Steuerbetrag höher ausgefallen; es handle sich also um ein Nullsummenspiel
(angefochtener Entscheid E. 2.2.2). Dem ist zuzustimmen, ergibt sich doch aus
den Akten, dass die Beschwerdeführerin einen Pfandausfall von Fr. 1'017'320.--
erlitten hat.
Mit der von ihr beanstandeten Nichtbezahlung der Steuer aus dem
Verwertungserlös ist die Beschwerdeführerin jedenfalls im Ergebnis nicht in
ihrem verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsrecht verletzt worden. Da die
Beschwerdeführerin im vorliegenden Fall den Zuschlagspreis mit der Übernahme
der entsprechenden Belastungen vollumfänglich getilgt hat, hätte ihrem Anliegen
dadurch Rechnung getragen werden müssen, dass im entsprechenden Umfang ein der
Steuer entsprechender Teil des Zuschlagspreises nicht durch Übernahme von
Pfandbelastungen, sondern durch Bezahlung in bar hätte beglichen werden müssen.
Falls die Beschwerdeführerin der Meinung sein sollte, sie sei durch das
Vorgehen des Betreibungsamtes in Verletzung von Bestimmungen des Bundesgesetzes
über Schuldbetreibung und Konkurs zu Schaden gekommen, hätte sie dies mittels
Verantwortlichkeitsklage gegen den Kanton geltend zu machen (vgl. Art. 5 SchKG;
Urteil 2P.348/2005 vom 26. Mai 2006 E. 3.2.3).
4.
Die Beschwerde ist aus diesen Gründen abzuweisen. Entsprechend diesem Ausgang
hat die Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens vor Bundesgericht zu
tragen (Art. 66 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 10'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Appellationsgericht des Kantons
Basel-Stadt als Verwaltungsgericht und der Eidgenössischen Steuerverwaltung
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 7. April 2008
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Merkli Küng