I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Klage nach Art. 120 BGG 1E.8/2007
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1E.8/2007
Urteil vom 28. April 2008
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Aeschlimann,
Reeb, Fonjallaz,
Gerichtsschreiberin Scherrer.
Parteien
- X.________,
- Y.________,
Beschwerdeführer, beide vertreten durch Rechtsanwalt Adrian Suter,
gegen
- unique zurich airport Flughafen Zürich AG,
- Kanton Zürich, handelnd durch die Baudirektion des Kantons Zürich, Abteilung
Landerwerb, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich,
Beschwerdegegner, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roland Gfeller,
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, Albert Staffelbach, Präsident,
Limmatquai 94,
8001 Zürich.
Gegenstand
Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse infolge Fluglärms sowie von
Abwehrrechten gegen den direkten Überflug ausgehend vom Landesflughafen Zürich,
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid der Eidgenössischen
Schätzungskommission, Kreis 10, vom 17. November 2006.
Sachverhalt:
A.
Im Juni 1999 ersuchte der Kanton Zürich als damaliger Flughafenhalter die
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, um Eröffnung formeller
Enteignungsverfahren zur Beurteilung der eingegangenen
Entschädigungsforderungen für übermässige Fluglärm-Immissionen. Diese
Forderungen betreffen unter anderem zahlreiche Grundstücke in
Opfikon-Glattbrugg, die im Bereich der Abflugschneise der Piste 16 liegen. Am
25. Mai 2001 wurde die unique zurich airport Flughafen Zürich AG (im Folgenden:
Flughafen Zürich AG) als neue Flughafenhalterin auf ihr Gesuch hin unter
Zuerkennung der Parteistellung zum Verfahren beigeladen.
Der Kanton Zürich und die Flughafen Zürich AG erhoben als Flughafenhalter und
Enteigner in den Fällen von Opfikon-Glattbrugg die Einrede der Verjährung und
verlangten, dass über diese in einem Teilentscheid befunden werde. Die
Verjährungseinrede wurde vom Präsidenten der Schätzungskommission am 11. Juni
2003 abgewiesen. Das Bundesgericht wies die hierauf von den Enteignern
ergriffene Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit Urteil vom 27. Juni 2004 ab (BGE
130 II 394).
In der Folge bestimmten die Parteien und der Präsident der Schätzungskommission
18 Verfahren, die als sog. Pilotfälle vorweg behandelt werden sollten. Zu
diesen gehört das Verfahren um die Mehrfamilienhaus-Parzelle Kat. Nr. 6408
(GGBl. 3099 Opfikon), Vrenikerstrasse 37, von X.________ und Y.________.
B.
Die Einigungsverhandlungen in den 18 ausgewählten Verfahren verliefen im
November 2005 erfolglos. Nach Durchführung eines weiteren Schriftenwechsels
wurde die Schätzungsverhandlung auf den 28. März 2006 angesetzt. An dieser
forderten die Miteigentümer X.________ und Y.________ eine
Minderwertsentschädigung von 40 % des Landwertes ihrer Liegenschaft in der von
der Schätzungskommission ermittelten Höhe von Fr. 1'561'700.--, nebst Zins seit
30. September 1996 gemäss den vom Bundesgericht festgelegten Ansätzen. Die
Enteigner beantragten, die Entschädigungsforderung abzuweisen; allenfalls sei
den Grundeigentümern - unter bestimmten Vorbehalten und Auflagen - eine
geringere als die verlangte Minderwertsentschädigung zuzusprechen.
Mit Entscheid vom 17. November 2006 wies die Eidgenössische
Schätzungskommission, Kreis 10, das Entschädigungsbegehren der Grundeigentümer
ab. Die Verfahrenskosten wurden den Enteignern auferlegt und diese zudem
verpflichtet, den Grundeigentümern eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- zu
bezahlen.
C.
X.________ und Y.________ haben beim Bundesgericht
Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit folgenden Anträgen eingereicht:
1. Der angefochtene Schätzungsentscheid der Eidgenössischen
Schätzungskommission, Kreis 10, vom 17. November 2006 sei aufzuheben.
2. Die Beschwerdegegner seien zu verpflichten, die Beschwerdeführer angemessen
für den Verlust der Abwehrrechte gegen übermässigen Fluglärm sowie für die aus
der physischen und psychischen Bedrohung durch direkten Überflug resultierende
Wertverminderung des Grundstücks Vrenikerstrasse 37, GBBl. Opfikon mit 30 % des
Verkehrswertes des Landes der Liegenschaft von Fr. 1'561'700.-- zu entschädigen
unter Anrechnung der Schallschutzzahlungen als Realersatz.
3. Die Entschädigung sei als einmalige Zahlung, verzinst gemäss den vom
Bundesgericht festgesetzten Zinssätzen ab dem jeweiligen dies aestimandi zu
leisten.
4. Die zugesprochene pauschale Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- sei
angemessen zu erhöhen."
In prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführer, es sei ein zweiter
Schriftenwechsel, ein Augenschein durch eine Delegation des Bundesgerichts und
eventualiter eine mündliche Verhandlung durchzuführen. Ausserdem habe die
Oberschätzungskommission den Minderwert der Liegenschaften zu schätzen.
Die Enteigner beantragen Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Falls den
Grundeigentümern eine Entschädigung zugesprochen werden sollte, seien
jedenfalls gewisse Abzüge vorzunehmen. Die Entschädigungszahlung sei im
Grundbuch einzutragen und die Zinsforderung abzuweisen.
Im zweiten Schriftenwechsel haben die Parteien an ihren Begehren und ihren
Standpunkten festgehalten.
Die Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, hat Antrag auf Abweisung der
Beschwerde gestellt und auf weitere Bemerkungen verzichtet.
Erwägungen:
1.
Die angefochtenen Entscheide der Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis
10, sind im Jahr 2006 ergangen. Das Rechtsmittelverfahren bestimmt sich daher
noch nach dem Bundesgesetz über die Organisation der Bundesrechtspflege (OG;
vgl. Art. 132 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, AS 2006 S. 1205).
2.
Wie bereits erwähnt (Sachverhalt lit. A), sind von zahlreichen Eigentümern von
Grundstücken in der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg Entschädigungsforderungen für
übermässige Fluglärm-Immissionen erhoben worden (vgl. auch BGE 130 II 394
Sachverhalt S. 398). Im Einvernehmen mit den Parteien hat daher die
Schätzungskommission 18 Verfahren ausgewählt, um wegweisende Entscheide zu
fällen, welche (nach altem Verfahrensrecht) allenfalls direkt dem Bundesgericht
unterbreitet werden könnten. In diesen 18 Fällen geht es um Liegenschaften
unterschiedlicher Natur, so um Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser,
Geschäftshäuser, öffentliche Gebäude, landwirtschaftliche Bauten und
unüberbauten Boden. In all den Verfahren sind aber vor Bundesgericht
prinzipielle Rechtsfragen aufgeworfen worden, von denen - unabhängig von den
besonderen Eigenschaften der einzelnen Grundstücke - die Anerkennung der
Entschädigungspflicht überhaupt oder das Vorgehen bei der
Entschädigungsfestsetzung abhängt. Das Bundesgericht hat über den Grossteil
dieser Fragen im Leitentscheid vom 8. Februar 2008 befunden. Soweit die dort
angestellten Überlegungen hier nur zusammengefasst wiedergegeben werden, kann
auf jenes Urteil verwiesen werden (BGE 134 II 49).
3.
Die Parteien stellen verschiedene Beweisanträge und ersuchen insbesondere um
Befragung von Experten oder um Beizug zusätzlicher Fachberichte wie auch um
Vornahme eines Augenscheins. Solche weiteren Instruktionsmassnahmen sind
jedoch, wie sich aus dem Folgenden ergibt, nicht erforderlich.
4.
Wie in den übrigen Fällen ist hier zunächst umstritten, ob die Liegenschaft der
Beschwerdeführer durch direkte Überflüge betroffen werde und sich schon aus
dieser Eigentumsverletzung ein Entschädigungsanspruch ergebe. Die
Schätzungskommission hat einen solchen Anspruch verneint, da - wie das
Bundesgericht in BGE 131 II 137 E. 3.2 S. 149 dargelegt habe - die Abflüge
nicht zu den gleichen Einwirkungen wie die Landeanflüge führten. Im Weiteren
werde bei der hier fraglichen Liegenschaft die kritische Höhe für einen
eigentlichen Überflug klar überschritten.
Die Enteigner stimmen den Ausführungen der Schätzungskommission zu und
bezeichnen die Entschädigungsforderung für Überflug zudem als verjährt. Die
Beschwerdeführer bringen vor, eine Entschädigung sei schon dann geschuldet,
wenn ein Grundstück nur selten oder sogar bloss einmal überflogen werde, wobei
auch nahe seitliche Vorbeiflüge mit in Betracht zu ziehen seien. Sie bestreiten
ausserdem, dass die von der Flughafenhalterin vorgelegten Aufzeichnungen der
Flugspuren repräsentativ und zuverlässig seien.
4.1 Das Bundesgericht spricht vom enteignungsrechtlich relevanten "eigentlichen
Überflug" (Überflug stricto sensu), wenn die Flugzeuge derart tief unmittelbar
über ein Grundstück fliegen, dass der nach Art. 667 Abs. 1 ZGB dem
Grundeigentum zuzurechnende Luftraum verletzt wird (vgl. BGE 121 II 317 E. 5b
S. 332; 122 II 349 E. 4 S. 352 ff..; 123 II 481 E. 8 S. 494; 124 II 543 E. 5d
S. 557; 129 II 72 E. 2 S. 74 ff.; 131 II 137 E. 3 S. 145). Geht es somit um ein
direktes Eindringen in das Grundeigentum und nicht um eine im Sinne von Art.
684 ZGB mit übermässigen Einwirkungen verbundene Nutzung eines
Nachbargrundstücks, so spielen die in der Rechtsprechung für diesen Fall
aufgestellten Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit und der Spezialität der
Immissionen sowie der Schwere des Schadens keine Rolle. Ein
enteignungsrechtlicher Entschädigungsanspruch für Überflug erwächst dem
Grundeigentümer indes nur dann, wenn die Flugzeuge tatsächlich in die Luftsäule
über seinem Grundstück eindringen und dies in einer derart geringen Höhe, dass
seine schutzwürdigen Interessen an der ungestörten Nutzung seines Eigentums
betroffen werden. Zudem wird in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine
gewisse Regelmässigkeit solchen Eindringens in den zum Grundeigentum gehörenden
Luftraum verlangt ("passage régulier" vgl. BGE 122 II 349 E. 4a/cc S. 355 und
129 II 72 E. 2.2 S. 75). Nur vereinzelte Überflüge ("atteinte trop
occasionelle" vgl. BGE 131 II 137 E. 3.2.3 S. 151) lassen keinen
enteignungsrechtlichen Entschädigungsanspruch entstehen.
4.2 Gemäss bundesgerichtlicher Praxis kann somit nur von einem eigentlichen
Überflug die Rede sein, wenn ein Flugzeug ganz oder teilweise (etwa mit einem
Flügel) in die Luftsäule über dem fraglichen Grundstück eindringt. Bei
seitlichen Vorbeiflügen - so beeindruckend diese auch sein mögen - wird das
Grundeigentum nicht berührt und sind die Einwirkungen nur unter dem
Gesichtswinkel einer Nachbarrechtsverletzung zu prüfen.
Der Auffassung der Beschwerdeführer, wonach die Häufigkeit der Ausübung einer
Dienstbarkeitsberechtigung für die Entschädigungspflicht zivilrechtlich nicht
massgeblich sei und eine solche auch hier schon bei einem einzigen Durchflug
entstehe, ist ebenfalls nicht zu folgen.
Wohl hat das Bundesgericht die Inanspruchnahme des zum Grundeigentum gehörenden
Luftraums beim eigentlichen Überflug mit der Belastung durch ein Durch- oder
Überflugsservitut verglichen (vgl. etwa BGE 129 II 72 E. 2.8 S. 80 "assimiler
en quelque sorte"). Es ist jedoch immer klargestellt worden, dass dieser
Eingriff in das Grundeigentum - da er durch ein mit dem Enteignungsrecht
ausgestattetes Unternehmen erfolgt - nicht zivilrechtliche, sondern
enteignungsrechtliche Folgen habe. So fallen die im ZGB dem Grundeigentümer
oder dem Nachbarn zur Verfügung gestellten Abwehrrechte dahin und richtet sich
auch der Entschädigungsanspruch nach den enteignungsrechtlichen und nicht nach
den zivilrechtlichen Regeln. Der Hinweis der Beschwerdeführer auf die
zivilrechtlichen Prinzipien über die Ausübung und Abgeltung von Dienstbarkeiten
geht demnach an der Sache vorbei.
4.3 Die Beschwerdeführer vertreten nebenbei die Auffassung, als
Überflugkorridor müsse das ganze Gebiet gelten, in welchem Randwirbelschleppen
aufträten und deshalb die Dachziegel verklammert worden seien. Auf dieses
Vorbringen ist schon deshalb nicht einzugehen, weil Randwirbelschleppen nur bei
Landeanflügen entstehen. Im Streite liegt aber im vorliegenden Fall allein die
Frage, ob und welche Entschädigung für die mit den Abflügen ab Piste 16
verbundenen Beeinträchtigungen geschuldet sei.
4.4 Die Parteien ersuchen das Bundesgericht, die kritische Flughöhe für den
eigentlichen Überflug ein für allemal zu bestimmen.
Nach Art. 667 Abs. 1 ZGB erstreckt sich das Eigentum an Grund und Boden nach
oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des
Eigentums ein Interesse besteht. Wie gross diese räumliche Ausdehnung ist,
lässt sich nicht in allgemein gültiger Weise festlegen, sondern bestimmt sich
von Fall zu Fall nach den konkreten Umständen und dem schutzwürdigen Interesse
des Eigentümers, diesen Raum selbst zu nutzen oder zu beherrschen und das
Eindringen anderer abzuwehren. Das Bundesgericht hat es daher - in der
zivilrechtlichen und in der enteignungsrechtlichen Praxis - stets abgelehnt,
generell zu bestimmen, auf welcher Höhe ein Flugzeug in die Interessenssphäre
der Grundeigentümer und damit in das Grundeigentum selbst eindringe. Dies hange
von der Nutzung und Lage der konkret betroffenen Liegenschaft, aber auch von
der Art und Grösse der Flugzeuge und den entsprechenden Auswirkungen des
Überflugs ab (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 146, E. 3.2.2 und 3.2.3 S. 150
f.; 129 II 72 E. 2.3 S. 76; 123 II 481 E. 8 S. 495; 122 II 349 E. 4a/cc S. 355;
104 II 86 E. 2 S. 89 f., je mit Hinweisen). Indessen lässt sich aufgrund der
bereits ergangenen Entscheide die kritische Höhe des Überflugs über
Wohngebieten etwas eingrenzen. Eigentliche Überflüge sind bei landenden
Grossraumflugzeugen bejaht worden, welche Wohnliegenschaften in der Höhe von
125 m oder darunter überqueren (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 147 mit
Hinweisen). Dagegen ist festgestellt worden, dass Überflüge solcher Maschinen
in der Höhe von mindestens 400 m das Grundeigentum nicht verletzen (BGE 123 II
481 E. 8 S. 495; 131 II 137 E. 3.2.2 S. 150 und E. 3.2.3 S. 151; s.a. BGE 123
II 481 E. 8 S. 495). Ebenfalls zu keinem Eingriff führten vereinzelte Flüge
insbesondere kleinerer Maschinen in der Höhe von etwa 220 m bzw. 250 m (BGE 131
II 137 E. 3.2.2 S. 150). Anhand dieser Kriterien lässt sich im vorliegenden
Fall die Frage des Überflugs stricto sensu beantworten und besteht kein Anlass
zu weiteren Abgrenzungen.
4.5 Die von den Beschwerdeführern kritisierten Aufzeichnungen der Flugspuren
der Starts ab Piste 16 in der Woche vom 16. bis 22. Mai 2006 sind im
bundesgerichtlichen Verfahren durch die Überflugsdaten zweier weiterer Wochen
(9. bis 16. Januar 2006 und 17. bis 23. Juli 2006) ergänzt worden. Für die
Darstellung der Überflugsituation wurden gemäss den Ausführungen der Enteigner
die Multilaterationsdaten des Bodenradars SAMAX verwendet. Die Daten stammen
von Skyguide und sind zur Auswertung direkt dem Deutschen Zentrum für Luft- und
Raumfahrt (DLR) übermittelt worden. Die Beschwerdeführer bestreiten weiterhin,
dass die Aufzeichnungen genau und aussagekräftig seien. Entgegen ihrer Meinung
kann jedoch auf die ermittelten Flugspuren abgestellt werden, da diese im
Lichte der anwendbaren Kriterien ein genügendes Bild der Überflugsituation
abgeben und gewisse Messunsicherheiten ohnehin nicht ausgemerzt werden können.
4.6 Das Grundstück der Beschwerdeführer liegt, um etwa 600 m von der
Pistenachse verschoben, rund 2,5 km vom Ende der Piste 16 entfernt. In diesem
Bereich sind die Abflüge der nach Osten abdrehenden Flugzeuge gemäss den
Aufzeichnungen der Flugspuren bereits breit gestreut. Das Grundstück der
Beschwerdeführer wird nur gelegentlich direkt überflogen. Der Grossteil der
Flugzeuge erreicht hier eine Höhe von über 500 m oder jedenfalls - bei sehr
hohen Temperaturen - von über 400 m. Nur vereinzelt werden auch Flüge in einer
Höhe zwischen 200 und 400 m verzeichnet. Im vorliegenden Fall kann somit, wie
die Schätzungskommission zu Recht erkannt hat, von eigentlichen Überflügen -
d.h. wie dargelegt von regelmässigen direkten Überflügen in geringer Höhe -
nicht die Rede sein. Daran ändert auch nichts, wenn hier, wie die
Beschwerdeführer geltend machen, einzelne Abflugspuren unter der
durchschnittlichen Höhe auf Starts von schlechter steigenden Grossflugzeugen
zurückzuführen sind. Dem Begehren um Zusprechung einer Entschädigung für
eigentlichen Überflug kann demnach nicht stattgegeben werden. Die Prüfung der
Verjährungsfrage erübrigt sich.
5.
Zu untersuchen bleibt, ob den Beschwerdeführern ein Entschädigungsanspruch für
die Unterdrückung ihrer nachbarlichen Abwehrrechte gegenüber Lärmeinwirkungen
zustehe. Ein solcher setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass - kumulativ -
die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der sog.
Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens
gegeben sind (vgl. etwa BGE 123 II 481 E. 7 S. 490 ff.; 131 II 394 E. 7.1 S.
402, E. 9.2 S. 410, E. 12 S. 414, je mit Hinweisen).
Die Schätzungskommission hält nur zwei der drei Voraussetzungen für erfüllt. Im
angefochtenen Entscheid wird ausgeführt, die fragliche Liegenschaft stehe seit
den achtziger Jahren infolge Erbgangs im Eigentum der heutigen
Beschwerdeführer. Das Grundstück sei deren Vater im Quartierplanverfahren
"Geracher" zugewiesen worden. Der Vater der Beschwerdeführer habe das in das
Quartierplanverfahren eingeworfene Land seinerseits durch Erbgang im Jahre 1945
erworben. Damit sei die Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit der Immissionen
bezüglich der Baulandparzelle erfüllt. Dagegen sei der Bau des
Mehrfamilienhauses erst im Jahre 1971 erfolgt und müsse dieses bei der
Beurteilung des Minderwertes unbeachtet bleiben. Da die Immissionsgrenzwerte im
fraglichen Gebiet, das der Empfindlichkeitsstufe II (ES II) zugewiesen sei,
überschritten würden, sei auch die Voraussetzung der Spezialität der
Einwirkungen gegeben. Was den fluglärmbedingten Minderwert anbelange, könne
dieser anhand der Veränderung der Lageklasse dargestellt werden. Die Lageklasse
des fraglichen Grundstücks sinke infolge des Fluglärms von 5.5 auf 4.7 Punkte,
d.h. um 15 %. Da diese Wertveränderung auf dem Landwert stattfinde und dieser
rund einen Drittel des Verkehrswertes der Gesamtliegenschaft ausmache, falle
deren Wertverminderung infolge übermässigen Fluglärms jedoch klar unter 10 %.
Es fehle daher an der Voraussetzung der Schwere des Schadens. Die
Entschädigungsforderung der Beschwerdeführer sei demnach abzuweisen.
Die Beschwerdeführer räumen ein, dass ihnen kein Entschädigungsanspruch für ihr
Mehrfamilienhaus zustehe. Dies ändere jedoch nichts daran, dass ein schwerer
Schaden vorliege. Durch den Fluglärm erlitten sowohl das Land wie auch das
Gebäude eine Werteinbusse. Der Minderwert des Gebäudes sei nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung über die Vorhersehbarkeit der Immissionen
nicht abzugelten. Würden aber Gebäude und Land hinsichtlich des Kriteriums der
Vorhersehbarkeit getrennt behandelt, müsse auch bezüglich des Kriteriums der
Schwere des Schadens so vorgegangen werden. Demnach sei zumindest der
Minderwert des Landes von 15 % zu entschädigen.
Die Enteigner machen geltend, dass im vorliegenden Fall die Voraussetzung der
Spezialität der Immissionen nur vorübergehend erfüllt gewesen sei. Zwar seien
bei der Liegenschaft der Beschwerdeführer die Immissionsgrenzwerte der ES II
gemäss Anhang 5 zur Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR
814.41) auch heute noch überschritten. Für das Gemeindegebiet
Opfikon-Glattbrugg müsse jedoch angesichts der seit langem bestehenden
Fluglärmvorbelastung enteignungsrechtlich der Immissionsgrenzwert für die ES
III massgeblich sein. Im Weiteren verbiete sich bei einem erst nach dem 1.
Januar 1961 zwecks kommerzieller Nutzung überbauten Grundstücks eine isolierte
Betrachtung des blossen Landes, weil der Eigentümer im vollen Wissen um die vom
Flughafen herrührenden Immissionen die Nutzungsmöglichkeiten von Grund und
Boden realisiert habe. Die Abgeltung eines Minderwertes für das Land komme auch
deshalb nicht in Frage, weil der Boden bei überbauten Grundstücken nicht
unabhängig von der Gesamtliegenschaft bewertet werden dürfe, als ob er noch
selbständig handelbar wäre.
Zur Voraussetzung der Schwere des Schadens bringen die Enteigner vor, in Fällen
der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse wegen übermässigen Lärms
könne - infolge der Nähe und der Verwandtschaft zur materiellen Enteignung -
nur dann von einem schweren Schaden ausgegangen werden, wenn der Minderwert
wegen Fluglärms einen Drittel des Verkehrswertes einer Liegenschaft übersteige.
Jedenfalls müssten die fluglärmbedingten Minderwerte von Ertragsliegenschaften
durch entsprechende Ertragseinbussen nachgewiesen werden, was vorliegend nicht
der Fall sei. Schliesslich weisen die Enteigner auf die durch den Flughafen
bewirkten Wertsteigerungen sowie auf künftige Lärmabnahmen hin, die durch die
technologische Entwicklung ermöglicht würden. Diesen Gegebenheiten müsse bei
der Entschädigungsbemessung durch Abzüge Rechnung getragen werden.
6.
Das Bundesgericht hat in BGE 130 II 394 E. 12.1 S. 415 ausdrücklich bestätigt,
dass die für die (Un-)Vorhersehbarkeit der Fluglärm-Immissionen massgebende
Schwelle, die in der Rechtsprechung auf den 1. Januar 1961 gelegt worden ist,
auch für die durch den Abflugverkehr betroffenen Grundeigentümer in
Opfikon-Glattbrugg gilt. Hat ein Anwohner sein Grundstück erst nach diesem
Zeitpunkt anders als durch Erbgang erworben, gelten die Einwirkungen als
vorhersehbar und kann kein Entschädigungsanspruch entstehen (vgl. BGE 131 II
137 E. 2.1 S. 142 mit zahlreichen Hinweisen). Ebenso wenig ist Entschädigung
für ein Gebäude zu leisten, das erst nach diesem Datum erstellt worden ist
(vgl. BGE 110 Ib 43 E. 4 S. 50; 111 Ib 233 E. 2a S. 234 f.; nicht publ.
Entscheid E.22/1992 vom 24. Juni 1996 E. 3b, während in BGE 121 II 317 E. 6c/aa
S. 337 f. die Frage offen gelassen worden ist).
Es ist unbestritten, dass die Vorfahren der heutigen Beschwerdeführer schon vor
1961 Land im fraglichen Gebiet besassen, welches in einem späteren
Quartierplanverfahren in der Form des heute umstrittenen Grundstücks
ausgeschieden worden ist. Die Beeinträchtigung dieses Landes durch Fluglärm
darf daher als unvorhersehbar gelten und gibt, sofern auch die weiteren
Voraussetzungen erfüllt sind, Anspruch auf Entschädigung. Der Umstand, dass der
Boden nach dem 1. Januar 1961 überbaut worden ist, lässt diesen Anspruch nicht
erlöschen. Wird ein Gebäude errichtet, obwohl mit Lärm zu rechnen ist, so
bedeutet dies, dass der Eigentümer die entsprechenden Beeinträchtigungen in
Kauf nehmen will und muss, nicht aber, dass das Gebäude bei Eintritt der
Lärmbelastung keinen Schaden erlitte. Mit anderen Worten hat die Voraussetzung
der Vorhersehbarkeit der Immissionen lediglich zur Folge, dass der Eigentümer
für den lärmbedingten Schaden am Gebäude selber einzustehen hat. Es wäre
indessen verfehlt, dem Eigentümer mit Hinweis darauf, dass er einen Teil des
Schadens selbst zu tragen hat, die Abgeltung der restlichen Einbusse zu
verweigern. Ebenso wenig wäre es sachgerecht, die Schwere eines Schadens zu
verneinen, nur weil der Entschädigungsanspruch des Grundeigentümers nicht den
ganzen Schaden umfasst. Dagegen ist den Enteignern darin zuzustimmen, dass bei
der Bewertung von Parzellen, die erst nach Ende 1960 überbaut worden sind,
nicht von der Fiktion ausgegangen werden kann, diese seien unüberbaut geblieben
und wiesen Baulandwert auf. Bei der Bewertung der enteigneten Grundstücke und
der Bemessung des zu ersetzenden Schadens ist im Enteignungsverfahren
grundsätzlich auf die rechtliche und tatsächliche Situation im massgebenden
Schätzungszeitpunkt abzustellen (s. a. unten E. 11.1). Dies gilt auch in Fällen
wie dem vorliegenden, wo einerseits die Entstehung des Entschädigungsanspruchs
an spezielle Voraussetzungen gebunden und andererseits der Schaden nicht in
allen Teilen abzugelten ist. Es ist daher bei der Prüfung, ob die Bedingungen
der Spezialität der Einwirkungen und der Schwere des Schadens erfüllt sind,
grundsätzlich von der am Schätzungsstichtag bestehenden konkreten Nutzung der
Liegenschaft auszugehen, hier also von einem in der zweigeschossigen Wohnzone
stehenden vermieteten Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass für die vom Abflugverkehr betroffenen
Grundstücke in Opfikon-Glattbrugg, die vor dem 1. Januar 1961 erworben, aber
erst nach diesem Datum überbaut worden sind, ein Entschädigungsanspruch nur für
die Entwertung des Bodens entstehen kann. Bei der Beurteilung der Spezialität
der Einwirkungen und der Schwere des Schadens ist jedoch von der Nutzung der
fraglichen (Gesamt-)Liegenschaft im Schätzungszeitpunkt auszugehen. Sind die
Voraussetzungen für die Leistung einer Entschädigung erfüllt, beschränkt sich
diese auf den Ersatz des Minderwertes des Landanteils.
7.
Nach Meinung der Enteigner ist bei der Beurteilung der Spezialität der
Immissionen angesichts der Fluglärmvorbelastung der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg
für das ganze Gebiet enteignungsrechtlich vom Immissionsgrenzwert ES III
auszugehen, also auch für jene Grundstücke, die nach kommunaler Planung der ES
II zugewiesen sind. An sich ist nicht ausgeschlossen, bei der
enteignungsrechtlichen Beurteilung der Lärmempfindlichkeit eines Gebietes
andere Massstäbe anzulegen, als sie die kommunale Planungsbehörde angewendet
hat. Einer Aufstufung steht hier jedoch gerade die enteignungsrechtliche
Beurteilungsweise entgegen, die für die Abgeltung von Lärm sowohl die
Spezialität der Immissionen als auch deren Unvorhersehbarkeit verlangt. Zwar
sind diese Voraussetzungen grundsätzlich voneinander unabhängig zu beurteilen
(vgl. BGE 110 Ib 340 E. 2 S. 346), doch dürfen die einzelnen Anforderungen
nicht derart umschrieben werden, dass sie zueinander in Widerspruch treten. So
darf zwar wie gesagt vorausgesetzt werden, dass der Nachbar eines Flughafens
schon vor dem 1. Januar 1961 - als die Lärmbelastung noch nicht voraussehbar
war - Eigentümer seines Grundstücks gewesen sei, damit überhaupt ein
Entschädigungsanspruch entstehen kann. Dann aber können diesem Nachbarn die
Immissionen, die im Wesentlichen erst nach dem 1. Januar 1961 eingetreten sind
(vgl. im Einzelnen zum Betrieb der Piste 16/34: BGE 130 II 394 E. 12.3.1 S.
420), nicht im Rahmen der Beurteilung der Spezialität der Einwirkungen als
Lärmvorbelastung angerechnet werden. Hat mit anderen Worten ein Grundeigentümer
sein Grundstück seinerzeit an einem Ort erworben, an welchem nach damaligem
Ortsgebrauch kein (übermässiger) Lärm bestand und auch nicht zu erwarten war,
so kann ihm das öffentliche Unternehmen, das den Lärm selbst bewirkt, die
nachträgliche Änderung des Ortsgebrauchs nicht zur Last legen. Bei der von den
Enteignern geltend gemachten Lärmvorbelastung handelt es sich aus
enteignungsrechtlicher Sicht vielmehr um Auswirkungen des Werkes selbst, die im
Enteignungsfall bei der Entschädigungsbemessung ausser Acht zu lassen sind
(Art. 20 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Enteignung [EntG; SR 711]). Dem
Antrag der Enteigner um - enteignungsrechtliche - Höhereinstufung der der ES II
zugewiesenen Grundstücke ist demnach nicht zu entsprechen.
8.
In Übernahme der Rechtsprechung zur materiellen Enteignung ist nach Auffassung
der Enteigner nur dann von einem schweren Schaden auszugehen, wenn der
Minderwert wegen Fluglärms einen Drittel des Verkehrswertes der betroffenen
Liegenschaften übersteigt.
Die von den Enteignern in diesem Zusammenhang zitierten Entscheide zur
materiellen Enteignung (Urteil A.115/1983 vom 14. Dezember 1983, publ. in ZBl
85/1986 S. 366; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 21. Juni
2001 [VR2000.00001]) betreffen indes nicht Lärm- oder andere Immissionen,
sondern die Umzonung bzw. Nichteinzonung von Grundstücken im Rahmen kommunaler
Nutzungsplanung. Weiter ist in diesen Entscheiden nicht festgestellt worden,
dass Werteinbussen von Grundstücken von bis zu einem Drittel entschädigungslos
hinzunehmen seien, sondern dass Bauverbote oder Baueinschränkungen, die nicht
mehr als einen Drittel der Grundstücksfläche beträfen, noch in den Rahmen von
hinzunehmenden öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen fielen (vgl. auch
BGE 93 I 338 E. 7 S. 342 ff. mit Hinweisen). Da auch eine bauverbotsbelastete
Fläche noch einen Restwert aufweist, ist die Gesamtentwertung der Grundstücke
in diesen Fällen geringer als ein Drittel. Im Übrigen ist insbesondere in BGE
116 Ib 11 eingehend erläutert worden, weshalb die Unterdrückung der
nachbarlichen Abwehrrechte gegenüber übermässigen, von einem öffentlichen Werk
ausgehenden Lärmimmissionen den Bestimmungen über die formelle Enteignung und
den in der Rechtsprechung aufgestellten speziellen Regeln folgt, und kann hier
auf jene Erwägungen verwiesen werden. Art. 16 EntG schreibt aber, gleich wie
Art. 26 Abs. 2 BV, im Falle der formellen Enteignung volle Entschädigung vor.
Die Voraussetzung des schweren Schadens darf deshalb keine allzu hohe Hürde
bilden und lässt sich nur insoweit rechtfertigen, als der Grundsatz zum Tragen
kommt, dass ein Entschädigungsanspruch nicht für jeden beliebigen hoheitlichen
Eingriff und damit auch nicht für jede beliebige Beeinträchtigung durch den
öffentlichen Verkehr entstehen kann.
9.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Voraussetzung der Schwere des
immissionsbedingten Schadens so zu verstehen, dass der Schaden eine gewisse
Höhe oder einen gewissen Prozentsatz des Gesamtwertes einer Liegenschaft
erreichen muss, damit eine Ersatzpflicht entsteht (vgl. BGE 94 I 286 E. 9c S.
302; 110 Ib 340 E. 2 S. 347, 123 II 481 E. 7d S. 493, 130 II 394 E. 12.3 S.
419). Eine feste, allgemein gültige Grenzziehung ist in der Praxis
ausgeschlossen worden. In BGE 101 Ib 405 und BGE 102 Ib 271 wurde immerhin
anerkannt, dass auch eine Entwertung von 10 % einer Liegenschaft bereits einen
schweren Schaden im enteignungsrechtlichen Sinn darstellen kann.
Verschiedentlich sind denn auch in bundesgerichtlichen Verfahren, die
Nationalstrassenlärm betrafen und durch Vergleich erledigt werden konnten,
Minderwertsentschädigungen von klar weniger als einem Drittel des
Verkehrswertes des (nicht lärmbelasteten) Grundstücks zugestanden worden. Es
ist nicht ersichtlich, weshalb bei Fluglärm, der sich zumindest ebenso
einschneidend auswirkt wie der Strassenlärm, die Schwere des Schadens strenger
umschrieben werden sollte. Auch die in den letzten Jahrzehnten eingetretene
starke Erhöhung der Immobilienpreise spricht nicht für eine Anhebung der (in
Prozenten ausgedrückten) Schwelle des schweren Schadens.
Die Schätzungskommission hat im angefochtenen Entscheid ausgeführt, die Schwere
des immissionsbedingten Schadens sei in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung
der konkreten Umstände in Prozenten des Verkehrswerts zu schätzen, den die
betreffende Liegenschaft ohne die übermässigen Einwirkungen aufweisen würde. In
der herkömmlichen Schätzungspraxis gelte aber seit jeher für
Verkehrswertschätzungen ein Ermessensspielraum von plus/minus 10 %. Es würde
daher als widersprüchlich und inkonsequent erscheinen, einen Schaden als schwer
zu qualifizieren, der 10 % des geschätzten Verkehrswerts nicht erreicht. Das
Erfordernis der Schwere des Schadens sei somit nur dann als erfüllt zu
betrachten, wenn der Minderwert infolge Fluglärms 10 % des Verkehrswerts
deutlich übersteige.
Der Schätzungskommission ist darin zuzustimmen, dass der lärmbedingte
Minderwert - der Einfachheit und der Praktikabilität halber - üblicherweise in
Prozenten des Verkehrswerts des lärmunbelasteten Grundstücks angegeben wird. Es
darf jedoch nicht vergessen werden, dass die Entschädigung nach den Regeln über
die Teilenteignung zu bemessen ist. Der Grundeigentümer hat Anspruch auf Ersatz
des Minderwertes, den sein Grundstück durch die dingliche Belastung erleidet,
d.h. auf die Vergütung der Wertdifferenz, die sich zwischen dem Verkehrswert
des unbelasteten Grundstück und jenem des belasteten Grundstücks ergibt (vgl.
Art. 19 lit. b EntG; BGE 106 Ib 241 E. 3 S. 245; 122 II 337 E. 4c S. 343, mit
Hinweisen). Der Minderwert bzw. die Entschädigung wäre somit richtigerweise
nicht als prozentualer Anteil des Verkehrswertes des unbelasteten Grundstücks
(oder des belasteten Grundstücks) zu bestimmen, sondern als Differenzbetrag zu
ermitteln, der sich bei Gegenüberstellung der Verkehrswerte vor und nach der
Lärmbelastung ergibt. Wird der Minderwert als Differenzbetrag verstanden und
festgelegt, kommt dem Schätzungsermessen bei der Bestimmung des Verkehrswertes
einer Liegenschaft nur wenig Bedeutung zu, wird doch eine höhere (oder tiefere)
Schätzung des Verkehrswertes vor der Lärmbelastung auch eine höhere (oder
tiefere) Schätzung des Verkehrswertes nach der Lärmbelastung nach sich ziehen.
Die Differenz bleibt sich somit gleich. Das Vorliegen eines schweren Schadens
kann daher bei einem Minderwert von 10 % nicht allein mit dem Hinweis auf das
Schätzungsermessen verneint werden.
10.
Die Enteigner verlangen, dass bei der Bestimmung der Minderwertsentschädigung
die Vorteile, die der Flughafen Zürich für die in seinem Einflussbereich
liegenden Nachbargrundstücke mit sich gebracht habe, angerechnet würden. Der
Flughafen habe durch seinen Betrieb und die dadurch bewirkte Wertschöpfung
nicht nur das Entwicklungspotenzial der Stadt Opfikon-Glattbrugg gefördert,
sondern auch eine allgemeine Wertsteigerung der Liegenschaften herbeigeführt.
Dieser werkbedingte Vorteil, der am Stichtag 20 % des Wertes der Liegenschaften
ausgemacht habe, sei mindestens so anzurechnen, dass vom heranzuziehenden
Verkehrswert 20 % abgezogen und für die Minderwertsbestimmung von 80 % des
Verkehrswertes der Liegenschaften ohne Fluglärm ausgegangen werde.
Gemäss Art. 20 Abs. 3 EntG haben die durch das Unternehmen des Enteigners
entstehenden Werterhöhungen oder Wertverminderungen bei der Ermittlung des
Verkehrswertes ausser Betracht zu fallen. Die Verkehrswertbestimmung hat so zu
erfolgen, wie wenn es das Werk des Enteigners nicht gäbe. Dieser Grundsatz
findet vorab bei Totalenteignungen sowie bei Teilenteignungen Anwendung, bei
denen ein Teil der Grundstücksfläche abzutreten ist (räumliche Teilenteignung)
und der abzutretende Teil nach den gleichen Regeln entschädigt wird wie eine
ganze Parzelle (zu den Arten von Teilenteignung vgl. BGE 103 Ib 91 E. 3 S. 97).
Bei Teilenteignungen infolge übermässiger Lärmimmissionen wie der hier
vorliegenden hat indes wie gesagt (E. 9) die Minderwertsentschädigung dem
Differenzbetrag zu entsprechen, der sich bei Gegenüberstellung der
Verkehrswerte vor und nach der Lärmbelastung ergibt. Allfällige werkbedingte
Vorteile verbleiben dem Grundstück aber auch nach der Lärmbelastung. Da die
(nicht mit der Enteignung in Zusammenhang stehenden) werterhöhenden oder
wertvermindernden Auswirkungen des Werks bei der Schadensermittlung völlig
wegzudenken sind, wären somit bei der Gegenüberstellung der Verkehrswerte vor
und nach der Immissionsbelastung die werkbedingten Vorteile von beiden Werten
abzuziehen. Auf solche - beiderseitige - Abzüge kann verzichtet werden.
Insofern ist die Bemerkung in BGE 130 II 394 E. 12.3.3 S. 423 über die
Vorteilsanrechnung zu relativieren.
Gegen diese Überlegungen kann auch nicht eingewendet werden, dass die dem
Grundeigentümer verbleibenden werkbedingten Vorteile nach Art. 22 Abs. 1 EntG
angerechnet bzw. von der Entschädigung abgezogen werden müssten. Diese
Bestimmung schreibt bei Teilenteignung nur die Anrechnung von "besonderen
Vorteilen" ("avantages particuliers", "speciali vantaggi") vor, die dem
"verbleibenden Teil" durch das Unternehmen erwachsen. Als Sondervorteil in
diesem Sinne fällt nur jener Nutzen in Betracht, der (allein) dem
teilenteigneten Grundstück entsteht, nicht dagegen ein allgemeiner Vorteil, der
- wie bei einer generellen Wertsteigerung des Bodens - der ganzen Nachbarschaft
und damit auch den Nichtenteigneten zugute kommt (Heinz Hess/Heinrich Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I N. 4 zu Art. 22; Werner Dubach, Die
Berücksichtigung der besseren Verwendungsmöglichkeit und der werkbedingten Vor-
und Nachteile bei der Festsetzung der Enteignungsentschädigung nach
Bundesrecht, Zbl 79/1978 S. 6; s.a. BGE 131 II 458 E. 3.3 S. 462 f. und E. 6 S.
468 f.).
Dem Begehren der Enteigner um generelle Vorteilsanrechnung ist nicht
stattzugeben.
11.
Weiter bringen die Enteigner vor, dass sich die Höhe der
Enteignungsentschädigung unter anderem nach dem Mass der Lärmbelästigung
bestimme und in diesem Zusammenhang die bereits eingetretene sowie die künftige
Lärmentlastung, die dank der technologischen Entwicklung möglich sei,
berücksichtigt werden müsse. Die Fluglärmbelastung habe in der Umgebung des
Flughafens Zürich seit 1987 stetig und nachweislich abgenommen. In der Gegend
der Pilotliegenschaften sei der Lärmpegel während der Tagesstunden seit dem
Stichtag, dem 1. Januar 1997, dank leiseren Flugzeugen um rund 5 dB(A)
gesunken. Bis zum Jahr 2020 könnten gemäss einem Bericht des Advisory Council
for Aeronautics Research in Europe (Strategic Research Agenda, Volume 2 vom
Oktober 2002) aufgrund weiterer Fortschritte im Flugzeugbau zusätzliche
Reduktionen von 10 dB(A) erwartet werden. Dieser künftigen Lärmentlastung sei
zwingend mit einem standardisierten Abzug von 20 % der Minderwertsentschädigung
Rechnung zu tragen. Die Ausführungen der Schätzungskommission, wonach die
Lärmbelastung erfahrungsgemäss eher zu- als abnehme, die künftige
technologische Entwicklung ungewiss sei und auch nicht dem Flughafenhalter
zugute kommen dürfte, gingen an den Tatsachen und an der Rechtslage vorbei.
Die Beschwerdeführer anerkennen, dass der Dauerschallpegel des Fluglärms
während der Tagesstunden seit 2001 zurückgegangen ist. Dieser Rückgang sei
allerdings nur temporär, bleibe doch die Piste 16 gemäss dem "Vorläufigen
Betriebsreglement" eine der Hauptstart-Pisten. Zudem könne keineswegs davon
ausgegangen werden, dass dank Verbesserungen der Triebwerkstechnologien in der
überblickbaren Zukunft weitere Lärmreduktionen einträten. Vielmehr führe die
Optimierung der Flugzeuge auf möglichst wenig Treibstoffverbrauch sogar zu
höherem Lärm. Hinzu komme, dass seit der Einführung der sog. Südanflüge im
Oktober 2003 die Einwohner von Opfikon-Glattbrugg nicht nur während des Tages
sondern auch in den Tagesrand- und Nachtstunden Lärmeinwirkungen ausgesetzt
seien.
11.1 Nach Art. 19bis Abs. 1 EntG ist für die Frage, welche rechtliche und
welche tatsächliche Situation der Bewertung des enteigneten Grundstücks
zugrunde zu legen sei, auf das Datum der Einigungsverhandlung abzustellen.
Diese Regelung ist indessen, wie im angefochtenen Entscheid zu Recht
festgestellt wird, auf Verfahren mit öffentlicher Planauflage und persönlicher
Anzeige zugeschnitten, in denen die Entschädigungsforderungen für eine
Enteignung gleichzeitig anzumelden sind und damit auch die
Einigungsverhandlungen zur gleichen Zeit durchgeführt werden können. Findet
dagegen, wie häufig beim nachträglichen Auftreten übermässiger Immissionen,
kein öffentliches Auflageverfahren statt und können die Entschädigungsansprüche
bis zum Eintritt der Verjährung über einen längeren Zeitraum geltend gemacht
werden, rechtfertigt es sich, für alle Verfahren den nämlichen
Schätzungszeitpunkt zu wählen. Der Schätzungsstichtag ist in diesen Fällen nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in Würdigung der gegebenen Umstände
festzusetzen und darf auf den Zeitpunkt gelegt werden, in dem die
Lärmbetroffenen durch öffentliche Auflage der Lärmbelastungspläne und
öffentliche Bekanntmachung zur Anmeldung ihrer Entschädigungsansprüche hätten
aufgefordert werden können (BGE 121 II 350 E. 6c/d S. 356).
Die Schätzungskommission hat in Anwendung dieser Rechtsprechung den dies
aestimandi auf den 1. Januar 1997 festgesetzt. Die Enteigner erklären sich mit
dieser Festlegung ausdrücklich einverstanden, fordern aber wie gesagt
gleichzeitig, dass bei der Schadensbemessung die inzwischen eingetretene und
insbesondere die ihrer Meinung nach voraussehbare künftige Lärmsituation
berücksichtigt werde. Damit verlangen sie jedoch im Grunde genommen - etwas
widersprüchlich - eine Verschiebung des Schätzungszeitpunktes.
11.2 Das Bundesgericht hat sich in seiner Entschädigungspraxis mit der Frage
möglicher künftiger Zu- oder Abnahme von übermässigen Immissionen noch kaum
befassen müssen. In der Regel ist davon ausgegangen worden, dass bei der
Ermittlung des massgebenden Lärmpegels und der entsprechenden
Entschädigungsbemessung auf den am Stichtag herrschenden Lärm abzustellen sei
und sich dieser in absehbarer Zeit nicht wesentlich ändern werde. In BGE 110 Ib
340 ist allerdings erwogen worden, bei der Lärmermittlung statt auf den
tatsächlichen Verkehr auf den "Normverkehr" abzustellen, der sich nach der
Leistungsfähigkeit einer (National-)Strasse richtet. Sei vorauszusehen, dass
die Verkehrsbelastung einer bestehenden Strasse stark ansteigen werde, empfehle
es sich im Enteignungsverfahren, bei der Schadensfestsetzung den
Beeinträchtigungen aus dem "Normverkehr" ebenfalls Rechnung zu tragen. Auf
diese Weise werde die nachbarliche Auseinandersetzung endgültig erledigt und
der Enteignete mit der Zahlung der Entschädigung abschliessend verpflichtet,
die übermässigen Immissionen zu dulden. Zudem könne berücksichtigt werden, dass
der Immobilienmarkt auf voraussehbare künftige Entwicklungen häufig sofort
reagiere (E. 5 S. 351 f.).
Demgegenüber besteht keine bundesgerichtliche Rechtsprechung zur möglichen oder
voraussehbaren Abnahme von Immissionen aus dem Betrieb eines Unternehmens in
einem zukünftigen, unbestimmten Zeitpunkt (in BGE 123 II 560 war diese Frage
nicht zu prüfen). Zu beurteilen waren bisher lediglich Entschädigungen für
zeitlich begrenzte Beeinträchtigungen während der Bauzeit (vgl. BGE 113 Ia 353;
117 Ib 15; 132 II 428). Im Übrigen ist dem Bundesgericht nicht bekannt, dass in
einem der Fälle, in denen Entschädigungen für Nationalstrassenlärm zugesprochen
wurden und später in Anwendung der Umweltschutzgesetzgebung Lärmschutzwände
erstellt worden sind, die Entschädigung vom Enteigner ganz oder teilweise
zurückgefordert worden wäre.
11.3 Als einer der enteignungsrechtlichen Grundsätze darf gelten, dass bei der
Schadensermittlung und Entschädigungsbemessung nur Tatsachen zu berücksichtigen
sind, die im Schätzungszeitpunkt bereits gegeben sind oder die sich mit
Sicherheit oder grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw.
ergeben hätten, wenn keine Enteignung stattfinden würde. So dürfen
Inkonvenienzentschädigungen nur für Nachteile zugesprochen werden, die sich
nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen
lassen (Art. 19 lit. c EntG). Weiter darf die Möglichkeit einer besseren
Verwendung (Art. 20 Abs. 1 EntG) nur berücksichtigt werden, wenn sie in
rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht am Stichtag bereits bestanden hat oder,
ohne die Enteignung, in nächster Zukunft eingetreten wäre; bloss theoretische
Möglichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftige günstigere Verwendung
genügen nicht (vgl. etwa BGE 112 Ib 531 E. 3 S. 533; 113 Ib 39 E. 3 S. 43; 129
II 470 E. 6.1 S. 477 f.). Demnach sind nach dem Stichtag eintretende Änderungen
der tatsächlichen Situation, die sich werterhöhend oder -vermindernd auswirken
können, bei der Entschädigungsbemessung nur insoweit zu berücksichtigen, als
sie sich im Schätzungszeitpunkt im Verkehrswert des von der Enteignung
betroffenen Objektes schon niedergeschlagen haben oder mit hinreichender
Sicherheit in nächster Zukunft niederschlagen werden.
11.4 Es ist unbestritten, dass die Zahl der Abflüge seit dem Jahr 2000 - teils
wegen des Rückgangs des Flugverkehrs, teils infolge der Verlegung von Starts
auf die Piste 28 - abgenommen hat. Die Beschwerdeführer machen wie gesagt
geltend, dieser Rückgang sei nur vorübergehend, befinde sich doch der
Flugverkehr erneut in vollem Wachstum und bleibe die Piste 16 gemäss dem
"Vorläufigen Betriebsreglement" eine der Haupt-Startpisten. Die Enteigner
widersprechen dem nicht und haben in ihren Eingaben an die Schätzungskommission
auch eingeräumt, dass das Verkehrsaufkommen möglicherweise wieder zunehmen
könnte. Sie begründen ihr Begehren um den Abzug für künftige Lärmentlastung
vielmehr mit dem technologischen Fortschritt im Flugzeugbau, der bis zum Jahr
2020 nochmals zu einer deutlichen Reduktion des Flugzeuglärms führen werde.
Diese Prognose bezieht sich somit nicht auf die nächste Zukunft, sondern auf
einen Zeithorizont von mehr als 20 Jahren ab dem dies aestimandi. Die
prognostizierte Lärmentlastung von 10 dB(A) wird zudem in dem von den
Enteignern erwähnten Bericht als blosse Zielvorstellung angegeben. In der
Fachliteratur wird zwar bestätigt, dass die Entwicklung neuer Triebwerke im
Gange und die Reduktion des Fluglärms theoretisch möglich sei. Praktisch lägen
aber wesentliche Änderungen in weiter Ferne. Die Flugzeugindustrie werde
möglichst lange an den Triebwerken der heutigen Generation festhalten, die
erprobt seien und für welche eine ausgebaute Logistik bestehe. Ein Wechsel
werde erst stattfinden, wenn wirtschaftliche Vorteile dafür sprächen oder
schärfere Umweltbestimmungen ihn erzwängen. Zudem könnten die Fortschritte der
Neuentwicklungen nicht mehr so gross sein wie jene, die seinerzeit bei der
Einführung der Mantelstromtriebwerke erzielt worden seien (Robert Hofmann, Lärm
und Lärmbekämpfung in der Schweiz, 5. Aufl. 2003 S. 14-5). Auch der Bundesrat
geht in seinem Bericht über die Luftfahrtpolitik der Schweiz 2004 davon aus,
dass langfristig wieder mit einem Wachstum im Luftverkehr zu rechnen sei und
dass der technologische Fortschritt nur bei einem geringen Luftverkehrswachstum
ausreichen werde, um die mit dem Wachstum verbundene Mehrbelastung an Lärm- und
Schadstoffemissionen zu kompensieren (Bericht vom 10. Dezember 2004, BBl 2005
S. 1781ff., Ziff. 3.1.4.1 S. 1815). Somit ist festzuhalten, dass die von den
Enteignern angerufene technologische Entwicklung im Flugzeugbau keine Tatsache
darstellt, die - vom Zeitpunkt des dies aestimandi aus gesehen - in nächster
Zukunft mit hinreichender Sicherheit zu einer wesentlichen Lärmentlastung
führen wird und daher bei der Entschädigungsbemessung zu beachten wäre. Dem
Begehren um Vornahme eines entsprechenden standardisierten Abzugs von 20 % der
Minderwertsentschädigung kann nicht entsprochen werden.
12.
Die Schätzungskommission ist im vorliegenden Fall davon ausgegangen, sie habe
die lärmbedingte Einbusse des Wertes des unüberbauten Grundstücks der
Beschwerdeführer zu bestimmen. Der volle Baulandwert beläuft sich gemäss dem
angefochtenen Entscheid auf Fr. 805.--/m2, also insgesamt Fr. 1'561'700.-- für
die 1'940 m² umfassende Parzelle. Zur Ermittlung des Minderwertes hat die
Schätzungskommission die Lage des Bodens anhand des Lageklassenschlüssels des
Schätzerhandbuchs vor und nach dem Lärmeintritt bewertet (vgl. Das
Schweizerische Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Ausgabe 2005, Hrsg.
Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstücksbewertungsexperten SVK und Schweiz.
Schätzungsexpertenkammer/Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder SEK/SVIT,
Tabelle 10). Dabei ist die Lageklasse des nur schwachen Immissionen
ausgesetzten Grundstücks der Lageklasse des Grundstücks mit mittleren bis
starken Immissionen gegenübergestellt worden. Aus den Bewertungen ergab sich
für das Grundstück der Beschwerdeführer, wie bereits ausgeführt (E. 5), eine
lärmbedingte Verschlechterung der Lageklasse um 0.8 Punkte (von 5.5 auf 4.7
Punkte) oder um rund 15 %. Die Schätzungskommission betrachtete jedoch diese
Werteinbusse des Bodens angesichts des Gesamtwertes der Wohnliegenschaft nicht
als schweren Schaden.
Das Vorgehen der Schätzungskommission wird von beiden Parteien kritisiert.
Die Enteigner stimmen den Folgerungen der Kommission zwar im Ergebnis zu,
bringen jedoch vor, dass sich die Lageklassenmethode und der von der
Schätzungskommission verwendete Lageklassenschlüssel nicht zur
Minderwertbestimmung eigneten. Für die Minderwertsermittlung seien hier
vielmehr die für die Bewertung von Ertragsliegenschaften geltenden Regeln
heranzuziehen. Von einer Entwertung des Bodens und einer entsprechenden
Entschädigungspflicht könnte nur ausgegangen werden, wenn gesamthaft eine
Ertragseinbusse auf der Liegenschaft nachgewiesen sei. Sollte also im
vorliegenden Fall die Abgeltung eines Minderwertes in Betracht gezogen werden,
sei das Schätzungsverfahren zu wiederholen.
Auch die Beschwerdeführer bezeichnen das Vorgehen der Schätzungskommission zur
Ermittlung des Minderwertes als ungeeignet und verlangen Neuschätzungen durch
die Eidgenössische Oberschätzungskommission.
12.1 Wie bereits dargelegt (E. 6), ist die Schwere des lärmbedingten Schadens
auch dann mit Blick auf die Gesamtliegenschaft zu beurteilen, wenn dem
Eigentümer nur ein Entschädigungsanspruch für das Land zusteht. Erweist sich
die Beeinträchtigung der Gesamtliegenschaft im Sinne der Rechtsprechung als
schwer, so ist der Schaden in einen auf das Gebäude entfallenden und in einen
auf den Boden entfallenden Teil aufzugliedern und nur letzterer abzugelten. Bei
dieser Aufteilung ist der Wert des Bodens mit Bezug auf die am Stichtag konkret
bestehende Nutzung als relativer Landwert zu bestimmen, der in der Regel unter
dem Baulandwert, d.h. dem Wert eines unüberbauten Grundstücks liegt. Soweit die
Schätzungskommission nicht so vorgegangen ist, ist die Kritik der Parteien
berechtigt.
12.2 Wie in BGE 128 II 74 E. 5 c/aa S. 81 und 131 II 458 E. 5.1 S. 465
eingehend geschildert worden ist, beruht die sog. Lageklassenmethode auf der
von zunächst Wolfgang Naegeli gewonnenen Erkenntnis, dass der Wert des Landes
zum Gesamtwert einer Liegenschaft in einer ganz bestimmten Relation stehe, die
für alle Grundstücke in der gleichen Lage dieselbe sei. Je besser die Lage,
umso höher sei der Anteil des Landwertes am Gesamtwert. Bei der Bewertung einer
Liegenschaft könne demnach der Neu- oder Zeitwert der bestehenden oder
möglichen Überbauung errechnet und aus diesem Betrag entsprechend der
Lageklasse, welche nach einem Bewertungsschlüssel für das Grundstück
festgesetzt wird, der Landwert bestimmt werden. Ausgehend von ursprünglich 8
Lageklassen werden in der heutigen Fachliteratur mehrheitlich 10 Lageklassen
mit entsprechenden Lageklassenschlüsseln und Landwertanteilen unterschieden
(vgl. die Hinweise in BGE 131 II 458 E. 5.1 S. 465).
Die Verschlechterung der Lageklasse hätte demnach gemäss der Lageklassenmethode
zur Folge, dass der Anteil des Landwertes am Gesamtwert der Liegenschaft
abnimmt und sich damit auch - bei gleich bleibendem Gebäudewert - der
Gesamtwert selbst vermindert. Die Schätzungskommission hat jedoch bei der
Schadensermittlung nicht auf diesen anteilsmässigen Wertverlust abgestellt,
sondern ist davon ausgegangen, dass die lärmbedingte Verkehrswerteinbusse des
Landes der prozentualen Einbusse an Lageklasse-Punkten (15 %) entspreche. Die
Kommission hat mit anderen Worten nicht eigentlich die Lageklassenmethode
angewandt, sondern lediglich den Lageklassenschlüssel benützt, um aufgrund der
Benotung einzelner Eigenschaften des Grundstücks mit und ohne Lärmbelastung die
Differenz zu ermitteln, welche nach Ansicht der Vorinstanz dem Minderwert der
Gesamtliegenschaft bzw. des Bodenwertes entspricht. Für eine solche
Minderwertsermittlung ist jedoch der als Eigenschaften-Tabelle beigezogene
Lageklassenschlüssel, wie im Leitentscheid BGE 134 II 49 näher erläutert wird,
recht undifferenziert. Die grobe Einteilung belässt den Schätzern, was auch die
bei den Akten liegenden Bewertungen zeigen, einen weiten Spielraum des
Ermessens. Angesichts der Undifferenziertheit der Eigenschaften-Tabelle ist der
Kritik der Parteien auch darin zu folgen, dass sich die von der
Schätzungskommission vorab verwendete Methode zur Bestimmung der
fluglärmbedingten Entwertung wenig eignet. Sie kann aber unter Umständen,
insbesondere wenn die Tabelle verfeinert wird, zur Kontrolle von anders
ermittelten Ergebnissen beigezogen werden (vgl. unten E. 14.3).
12.3 Die Beschwerdeführer verlangen, dass die Eidgenössische
Oberschätzungskommission Neuschätzungen vornehme. Die Oberschätzungskommission
ist jedoch kein Gremium, das als solches Schätzungen anstellen würde. Sie
besteht vielmehr aus einer Reihe von Fachleuten aus verschiedenen Berufen, die
vom Bundesgericht nach Bedarf zur fachtechnischen Beratung beigezogen werden
können (vgl. Art. 80 und 82 EntG; BGE 128 II 74 E. 3 S. 77). Vor Bundesgericht
fällt aber die Wiederholung von Schätzungsverfahren in einer Vielzahl von
Fällen ausser Betracht.
13.
Entspricht der lärmbedingte Schaden wie dargelegt (E. 9) der Differenz, die
sich bei Gegenüberstellung des Verkehrswertes einer Liegenschaft vor und nach
der Immissionsbelastung ergibt, so kann auch in Fällen wie dem vorliegenden
nicht von Verkehrswertermittlungen abgesehen werden. Diese richtet sich für
vermietete Mehrfamilienhäuser, wie die Enteigner zu Recht geltend machen,
grundsätzlich nach den für die Bewertung von Ertragsliegenschaften geltenden
Regeln. In Betracht fallen somit die - allenfalls mit einer Realwertermittlung
kombinierte - Ertragswertmethode (Kapitalisierung der Netto- oder
Bruttomieterträge) sowie die neuere Discounted Cash Flow Methode (DCF), bei der
die mutmasslichen künftigen Einnahme- und Ausgabenströme für einen Zeitraum von
fünf bis zehn Jahren festzulegen und auf den Bewertungsstichtag abzuzinsen sind
(vgl. dazu etwa zit. Schätzerhandbuch S. 49, 81; Kaspar Fierz, Der Schweizer
Immobilienwert, 5. Aufl. 2005, S. 150 ff.). Die Ermittlung des Minderwertes der
lärmbelasteten Miethäuser dürfte aber unabhängig von der angewendeten Methode
nicht leicht fallen:
Während sich bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum der Verkehrswert nach
dem Interesse der Käufer und den möglichen Marktpreisen bestimmt, die relativ
rasch auf äussere Einflüsse wie Lärmbelastungen reagieren, wird sich nach der
Lebenserfahrung bei Mietobjekten, die Wohnzwecken dienen, die Ertragslage bei
Mehrlärm nur langsam verschlechtern. Die meisten Mieter scheuen die Mühen und
Kosten eines Umzugs. Alteingesessene Mieter werden ihre Wohnungen nicht leicht
aufgeben, sondern eher geneigt sein, den Mehrlärm zu erdulden. Mieterwechsel
und Leerstände werden sich daher erst allmählich, im Laufe mehrerer Jahre,
häufen. Die abgeschlossenen Mietverträge enden denn auch nicht beim Auftreten
übermässigen Lärms. Mietzinsreduktionen infolge Immissionsbeeinträchtigungen
sind gestützt auf Art. 259a Abs. 1 lit. b bzw. Art. 259d OR in der Praxis nur
schwer durchsetzbar. Die Mietzinse werden daher häufig noch einige Jahre
gleichgehalten oder - insbesondere nach grösseren Renovationen - in
Einzelfällen sogar noch erhöht werden können. Dies ändert jedoch nichts daran,
dass Wohnliegenschaften, die übermässigem Fluglärm ausgesetzt werden, eine
wertmässige Einbusse erleiden und sich die schleichende Entwertung über kurz
oder lang darin zeigen wird, dass für die lärmbelasteten Wohnungen nicht (mehr)
die selben Mietzinse erzielt werden können wie für vergleichbare Objekte in
ruhiger Lage. Der Ertragsverlust kann sich auch darin äussern, dass
überdurchschnittliche Investitionen getätigt werden müssen, um die
Lärmbelastung durch höheren Komfort und Standard auszugleichen.
Es kann demnach im Entschädigungsverfahren - selbst wenn dieses etwas länger
dauert - vom Eigentümer nicht verlangt werden, dass er den nach der
übermässigen Lärmbelastung eingetretenen Wertverlust seiner Liegenschaft
konkret belege. Ebenso wenig kann es bei einer Vielzahl von Verfahren Aufgabe
der Schätzungskommission sein, in jedem Einzelfall aufgrund der vorgelegten,
häufig dürftigen Unterlagen abzuklären, ob und in welcher Höhe eine
Ertragseinbusse eingetreten sei oder noch eintreten werde. Dabei müsste auch
der Frage nachgegangen werden, ob trotz gleich bleibender Einnahmen ein Ausfall
entstehe, weil die Mietzinse nicht oder nicht mehr dem sonstigen Markt gemäss
erhöht werden könnten. Zudem wäre zu prüfen, ob sich die Aufwendungen für
Unterhalt und Renovation im Rahmen des Üblichen hielten und künftig nicht
vergrössert werden müssten. Angesichts all dieser Schwierigkeiten hat für
Ertragsliegenschaften, die Wohnzwecken dienen und sich nicht für eine andere,
weniger lärmempfindlichere Nutzung eignen, eine schematische Beurteilung des
fluglärmbedingten Schadens zu erfolgen, die nicht nur im Sinne der
Praktikabilität, sondern auch der Gleichbehandlung liegt.
14.
Es ist nicht Sache des Bundesgerichts als Beschwerdeinstanz, ein Raster bzw.
die geeigneten Kriterien zur schematischen Beurteilung der immissionsbedingten
Entwertung von Mehrfamilienhäusern aufzustellen. Vielmehr ist die vorliegende
Streitigkeit zur Neubeurteilung an die Eidgenössische Schätzungskommission
zurückzuweisen, die über Fachrichter verfügt und der die örtlichen Verhältnisse
vertraut sind. Immerhin mögen hier einige Anhaltspunkte für die vorzunehmenden
schematischen Minderwertsermittlungen genannt werden:
14.1 Die Flughafenhalterin hat durch Experten ein auf ökonometrischen
Grundlagen beruhendes sog. hedonisches Modell (MIFLU "Minderwert Fluglärm")
ausarbeiten lassen, anhand dessen sich der Wert der verschiedenen Merkmale von
Immobilien - so insbesondere auch die Ruhe oder das Fehlen der Ruhe im Quartier
- ermitteln lässt. Das Bundesgericht hat im Leitentscheid BGE 134 II 49 die
Anwendbarkeit dieser Methode zur Bestimmung des fluglärmbedingten Minderwertes
von selbst genutztem Wohneigentum (Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum)
anerkannt. Nun ist das MIFLU-Modell zwar zur Ermittlung des lärmbedingten
Wertverlustes vermieteter Mehrfamilienhäuser nicht einsetzbar. Ergibt sich
jedoch anhand des Modells, dass das selbstgenutzte Wohneigentum in einem
bestimmten Quartier fluglärmbedingt einen schweren Schaden im Sinne der
Rechtsprechung erleidet, so liegt der Schluss nahe, dass auch die
Mehrfamilienhäuser, die gleich oder sogar noch stärker fluglärmbelastet sind,
in ähnlicher Weise beeinträchtigt werden. Die Lärmsituation in den betroffenen
Quartieren kann aufgrund der von der EMPA Dübendorf mittels FLULA2
(Fluglärmsimulationsprogramm) erstellten Belastungskarten hektargenau
festgestellt werden.
14.2 Der Umstand, dass sich Mietertragsverluste häufig erst allmählich
einstellen (vgl. oben E. 13), kann etwa dadurch berücksichtigt werden, dass
eine zu leistende Entschädigung nicht schon ab dem Schätzungsstichtag zu
verzinsen ist. Dem Eigentümer muss jedoch Gelegenheit gegeben werden, eine
sofortige Ertragseinbusse nachzuweisen.
14.3 Die schematische Bewertung soll im Übrigen nicht ausschliessen, dass den
örtlichen Gegebenheiten oder besonderen Merkmalen der Mehrfamilienhäuser
Rechnung getragen wird. Wird ein Mietobjekt auch vom Strassenlärm betroffen
oder ist sein Unterhalt vernachlässigt, so wird der Einfluss des Fluglärms auf
den Mietwert wesentlich geringer sein als bei gut gepflegten Wohnhäusern in
(vom Fluglärm abgesehen) ruhiger Lage. In diesem Zusammenhang kann der Einsatz
einer Bewertungs-Tabelle, die feinere Unterscheidungen trifft als der
verwendete Lageklassenschlüssel, von Nutzen sein.
15.
Die Schätzungskommission wird somit für das hier umstrittene Mehrfamilienhaus
eine Ertragswert- und eine neue schematische Minderwertsermittlung vorzunehmen
haben. Erweist sich der Wertverlust der Gesamtliegenschaft im Sinne der
Rechtsprechung als schwer, ist der auf den Boden entfallende Minderwert zu
bestimmen. Dieser ist den Beschwerdeführern in Form eines Kapitals und je nach
Schadenseintritt mit Verzinsung ab dem dies aestimandi oder mit späterem Beginn
des Zinsenlaufes zu vergüten (vgl. Leitentscheid BGE 134 II 49 E. 20 S. 92 ff.
und E. 21 S. 94 f.). Da nur der lärmbedingte Schaden des Landes abzugelten ist,
besteht kein Anlass zur Anrechnung der Aufwendungen für Schallschutzmassnahmen
am Gebäude, welche von den Flughafenhaltern aufgrund der
umweltschutzrechtlichen Sanierungsvorschriften zu übernehmen sind (vgl. BGE 126
II 522 E. 47 ff. S. 590 ff.).
16.
Die Enteigner verlangen, dass eine Entschädigungsleistung im Sinne von Art. 962
ZGB im Grundbuch angemerkt werde. Wohl fehle die für Anmerkungstatbestände des
öffentlichen Bundesrechts nötige besondere gesetzliche Grundlage, doch hätten
die Beschwerdeführer an der Schätzungsverhandlung dem grundbuchlichen Eintrag
zugestimmt und komme daher die Dispositionsmaxime zum Zuge. Ob eine solche
Eintragung aufgrund einer Vereinbarung vorgenommen werden könnte, kann jedoch
offen gelassen werden. Nachdem im vorinstanzlichen Verfahren kein Vergleich
geschlossen worden ist und sich die Beschwerdeführer im bundesgerichtlichen
Verfahren der verlangten Eintragung widersetzen, kann nicht davon ausgegangen
werden, die Parteien hätten sich über die grundbuchliche Anmerkung geeinigt.
Eine solche kann deshalb, da die gesetzliche Grundlage immer noch fehlt, nicht
angeordnet werden.
17.
Ist der angefochtene Entscheid demnach in Gutheissung der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde aufzuheben und das vorinstanzliche Verfahren
wieder aufzunehmen, erübrigt es sich, über den Antrag auf Erhöhung der
Parteientschädigung für das Verfahren vor der Schätzungskommission zu befinden.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens sind der Regel von Art. 116 Abs.
1 EntG entsprechend den Enteignern aufzuerlegen. Diese sind zudem zu
verpflichten, den Beschwerdeführern für das bundesgerichtliche Verfahren eine
angemessene Parteientschädigung auszurichten. Bei der Bemessung der
Parteientschädigung darf dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die
Rechtsschriften der Grundeigentümer in den Pilotfällen über weite Teile gleich
lauten.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und
der angefochtene Entscheid der Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis 10,
vom 17. November 2006 aufgehoben.
Die Sache wird zur Neubeurteilung an die Eidgenössische Schätzungskommission,
Kreis 10, zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den beiden Enteignern unter
solidarischer Haftbarkeit je zur Hälfte auferlegt.
3.
Die beiden Enteigner haben den Beschwerdeführern für das bundesgerichtliche
Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr.
4'000.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Eidgenössischen Schätzungskommission,
Kreis 10, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 28. April 2008
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Féraud Scherrer