I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Klage nach Art. 120 BGG 1E.7/2007
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1E.7/2007
Urteil vom 14. April 2008
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Aeschlimann, Reeb, Eusebio,
Gerichtsschreiberin Scherrer.
Parteien
X.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Adrian Suter,
gegen
- unique zurich airport Flughafen Zürich AG,
- Kanton Zürich, handelnd durch die Baudirektion
des Kantons Zürich, Abteilung Landerwerb, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich,
Beschwerdegegner, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roland Gfeller,
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, Albert Staffelbach, Präsident,
Limmatquai 94, 8001 Zürich.
Gegenstand
Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse infolge Fluglärms sowie von
Abwehrrechten gegen den direkten Überflug ausgehend vom Landesflughafen Zürich,
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid der Eidgenössischen
Schätzungskommission, Kreis 10, vom 17. November 2006.
Sachverhalt:
A.
Im Juni 1999 ersuchte der Kanton Zürich als damaliger Flughafenhalter die
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, um Eröffnung formeller
Enteignungsverfahren zur Beurteilung der eingegangenen
Entschädigungsforderungen für übermässige Fluglärm-Immissionen. Diese
Forderungen betreffen unter anderem zahlreiche Grundstücke in
Opfikon-Glattbrugg, die im Bereich der Abflugschneise der Piste 16 liegen. Am
25. Mai 2001 wurde die unique zurich airport Flughafen Zürich AG (im Folgenden:
Flughafen Zürich AG) als neue Flughafenhalterin auf ihr Gesuch hin unter
Zuerkennung der Parteistellung zum Verfahren beigeladen.
Der Kanton Zürich und die Flughafen Zürich AG erhoben als Flughafenhalter und
Enteigner in den Fällen von Opfikon-Glattbrugg die Einrede der Verjährung und
verlangten, dass über diese in einem Teilentscheid befunden werde. Die
Verjährungseinrede wurde vom Präsidenten der Schätzungskommission am 11. Juni
2003 abgewiesen. Das Bundesgericht wies die hierauf von den Enteignern
ergriffene Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit Urteil vom 27. Juni 2004 ab (BGE
130 II 394).
In der Folge bestimmten die Parteien und der Präsident der Schätzungskommission
18 Verfahren, die als sog. Pilotfälle vorweg behandelt werden sollten. Zu
diesen gehört das Verfahren um die 918 m² umfassende Bauland-Parzelle Kat.-Nr.
7561 (GBBl. 3192 Opfikon) von X.________.
B.
Die Einigungsverhandlungen in den 18 Verfahren verliefen im November 2005
erfolglos. Nach Durchführung eines weiteren Schriftenwechsels wurde die
Schätzungsverhandlung auf den 28. März 2006 angesetzt. An dieser fordert
X.________ eine Minderwertsentschädigung von 35 % des Verkehrswertes seines
Grundstücks in der von der Schätzungskommission ermittelten Höhe von Fr.
752'760.--. Die Enteigner beantragten, die Entschädigungsforderung abzuweisen;
allenfalls sei dem Grundeigentümer - unter bestimmten Vorbehalten und Auflagen
- eine geringere als die verlangte Minderwertsentschädigung zuzusprechen.
Mit Entscheid vom 17. November 2006 wies die Eidgenössische
Schätzungskommission, Kreis 10, das Entschädigungsbegehren von X.________ ab.
Die Verfahrenskosten wurden den Enteignern auferlegt und diese zudem
verpflichtet, dem Grundeigentümer eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- zu
bezahlen.
C.
X.________ hat beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben und
verlangt, dass ihm eine Minderwertsentschädigung in Höhe von 17 % des sich auf
Fr. 752'760.-- belaufenden Verkehrswertes seiner Parzelle zuzusprechen sei.
Diese Entschädigung sei als einmalige Zahlung zu leisten und ab dem dies
aestimandi zu verzinsen. Im Übrigen sei die zugesprochene pauschale
Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- angemessen zu erhöhen. In prozessualer
Hinsicht verlangt der Beschwerdeführer, es sei ein zweiter Schriftenwechsel,
ein Augenschein durch eine Delegation des Bundesgerichts und eventualiter eine
mündliche Verhandlung durchzuführen. Ausserdem habe die
Oberschätzungskommission den Minderwert der Liegenschaft zu schätzen.
Die Enteigner beantragen Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Falls dem
Grundeigentümer eine Entschädigung zugesprochen werden sollte, seien jedenfalls
gewisse Abzüge vorzunehmen. Die Entschädigungszahlung sei im Grundbuch
einzutragen und die Zinsforderung abzuweisen.
Im zweiten Schriftenwechsel haben die Parteien an ihren Begehren und ihren
Standpunkten festgehalten.
Die Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, hat Antrag auf Abweisung der
Beschwerde gestellt und auf weitere Bemerkungen verzichtet.
Erwägungen:
1.
Der angefochtene Entscheid der Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis 10,
ist im Jahr 2006 ergangen. Das Rechtsmittelverfahren bestimmt sich daher noch
nach dem Bundesgesetz über die Organisation der Bundesrechtspflege (OG; vgl.
Art. 132 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, AS 2006 S. 1205).
2.
Wie bereits erwähnt (Sachverhalt lit. A), sind von zahlreichen Eigentümern von
Grundstücken in der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg Entschädigungsforderungen für
übermässige Fluglärm-Immissionen erhoben worden (vgl. auch BGE 130 II 394
Sachverhalt S. 398). Im Einvernehmen mit den Parteien hat daher die
Schätzungskommission 18 Verfahren ausgewählt, um wegweisende Entscheide zu
fällen, welche (nach altem Verfahrensrecht) allenfalls direkt dem Bundesgericht
unterbreitet werden könnten. In diesen 18 Fällen geht es um Liegenschaften
unterschiedlicher Natur, so um Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser,
Geschäftshäuser, öffentliche Gebäude, landwirtschaftliche Bauten und
unüberbauten Boden. In all den Verfahren sind aber vor Bundesgericht
prinzipielle Rechtsfragen aufgeworfen worden, von denen - unabhängig von den
besonderen Eigenschaften der einzelnen Grundstücke - die Anerkennung der
Entschädigungspflicht überhaupt oder das Vorgehen bei der
Entschädigungsfestsetzung abhängt. Das Bundesgericht hat über den Grossteil
dieser Fragen im Leitentscheid vom 8. Februar 2008 befunden. Soweit die dort
angestellten Überlegungen hier nur zusammengefasst wiedergegeben werden, kann
auf jenes Urteil verwiesen werden (1E.15/2007, 1E.16/2007; zur Publikation
bestimmt).
3.
Die Parteien stellen verschiedene Beweisanträge und ersuchen insbesondere um
Befragung von Experten oder um Beizug zusätzlicher Fachberichte wie auch um
Vornahme eines Augenscheins. Solche weiteren Instruktionsmassnahmen sind
jedoch, wie sich aus dem Folgenden ergibt, nicht erforderlich.
4.
Wie in den übrigen Fällen ist hier zunächst umstritten, ob die Liegenschaft des
Beschwerdeführers durch direkte Überflüge betroffen werde und sich schon aus
dieser Eigentumsverletzung ein Entschädigungsanspruch ergebe. Die
Schätzungskommission hat einen solchen Anspruch verneint, da - wie das
Bundesgericht in BGE 131 II 137 E. 3.2 dargelegt habe - die Abflüge nicht zu
den gleichen Einwirkungen wie die Landeanflüge führten. Im Weiteren werde bei
der hier fraglichen Parzelle die kritische Höhe für einen eigentlichen Überflug
klar überschritten.
Die Enteigner stimmen den Ausführungen der Schätzungskommission zu und
bezeichnen die Entschädigungsforderung für Überflug zudem als verjährt. Der
Beschwerdeführer bringt vor, eine Entschädigung sei schon dann geschuldet, wenn
ein Grundstück nur selten oder sogar bloss einmal überflogen werde, wobei auch
nahe seitliche Vorbeiflüge in Betracht zu ziehen seien. Er bestreitet
ausserdem, dass die von der Flughafenhalterin vorgelegten Aufzeichnungen der
Flugspuren repräsentativ und zuverlässig seien.
4.1 Das Bundesgericht spricht vom enteignungsrechtlich relevanten "eigentlichen
Überflug" (Überflug stricto sensu), wenn die Flugzeuge derart tief unmittelbar
über ein Grundstück fliegen, dass der nach Art. 667 Abs. 1 ZGB dem
Grundeigentum zuzurechnende Luftraum verletzt wird (vgl. BGE 121 II 317 E. 5b
S. 332; 122 II 349 E. 4; 123 II 481 E. 8 S. 494; 124 II 543 E. 5d S. 557; 129
II 72 E. 2; 131 II 137 E. 3 S. 145). Geht es somit um ein direktes Eindringen
in das Grundeigentum und nicht um eine im Sinne von Art. 684 ZGB mit
übermässigen Einwirkungen verbundene Nutzung eines Nachbargrundstücks, so
spielen die in der Rechtsprechung für diesen Fall aufgestellten Voraussetzungen
der Unvorhersehbarkeit und der Spezialität der Immissionen sowie der Schwere
des Schadens keine Rolle. Ein enteignungsrechtlicher Entschädigungsanspruch für
Überflug erwächst dem Grundeigentümer indes nur dann, wenn die Flugzeuge
tatsächlich in die Luftsäule über seinem Grundstück eindringen und dies in
einer derart geringen Höhe, dass seine schutzwürdigen Interessen an der
ungestörten Nutzung seines Eigentums betroffen werden. Zudem wird in der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine gewisse Regelmässigkeit solchen
Eindringens in den zum Grundeigentum gehörenden Luftraum verlangt ("passage
régulier" vgl. BGE 122 II 349 E. 4a/cc S. 355 und 129 II 72 E. 2.2 S. 75). Nur
vereinzelte Überflüge ("atteinte trop occasionelle" vgl. BGE 131 II 137 E.
3.2.3 S. 151) lassen keinen enteignungsrechtlichen Entschädigungsanspruch
entstehen.
4.2 Gemäss bundesgerichtlicher Praxis kann somit nur von einem eigentlichen
Überflug die Rede sein, wenn ein Flugzeug ganz oder teilweise (etwa mit einem
Flügel) in die Luftsäule über dem fraglichen Grundstück eindringt. Bei
seitlichen Vorbeiflügen - so beeindruckend diese auch sein mögen - wird das
Grundeigentum nicht berührt und sind die Einwirkungen nur unter dem
Gesichtswinkel einer Nachbarrechtsverletzung zu prüfen.
Der Auffassung des Beschwerdeführers, wonach die Häufigkeit der Ausübung einer
Dienstbarkeitsberechtigung für die Entschädigungspflicht zivilrechtlich nicht
massgeblich sei und eine solche auch hier schon bei einem einzigen Durchflug
entstehe, ist ebenfalls nicht zu folgen. Wohl hat das Bundesgericht die
Inanspruchnahme des zum Grundeigentum gehörenden Luftraums beim eigentlichen
Überflug mit der Belastung durch ein Durch- oder Überflugsservitut verglichen
(vgl. etwa BGE 129 II 72 E. 2.8 S. 80 "assimiler en quelque sorte"). Es ist
jedoch immer klargestellt worden, dass dieser Eingriff in das Grundeigentum -
da er durch ein mit dem Enteignungsrecht ausgestattetes Unternehmen erfolgt -
nicht zivilrechtliche, sondern enteignungsrechtliche Folgen habe. So fallen die
im ZGB dem Grundeigentümer oder dem Nachbarn zur Verfügung gestellten
Abwehrrechte dahin und richtet sich auch der Entschädigungsanspruch nach den
enteignungsrechtlichen und nicht nach den zivilrechtlichen Regeln. Der Hinweis
des Beschwerdeführers auf die zivilrechtlichen Prinzipien über die Ausübung und
Abgeltung von Dienstbarkeiten geht demnach an der Sache vorbei.
4.3 Der Beschwerdeführer vertritt nebenbei die Auffassung, als Überflugkorridor
müsse das ganze Gebiet gelten, in welchem Randwirbelschleppen aufträten und
deshalb die Dachziegel verklammert worden seien. Auf dieses Vorbringen ist
schon deshalb nicht einzugehen, weil Randwirbelschleppen nur bei Landeanflügen
entstehen. Im Streite liegt aber im vorliegenden Fall allein die Frage, ob und
welche Entschädigung für die mit den Abflügen ab Piste 16 verbundenen
Beeinträchtigungen geschuldet sei.
4.4 Die Enteigner ersuchen das Bundesgericht, die kritische Flughöhe für den
eigentlichen Überflug ein für allemal zu bestimmen.
Nach Art. 667 Abs. 1 ZGB erstreckt sich das Eigentum an Grund und Boden nach
oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des
Eigentums ein Interesse besteht. Wie gross diese räumliche Ausdehnung ist,
lässt sich nicht in allgemein gültiger Weise festlegen, sondern bestimmt sich
von Fall zu Fall nach den konkreten Umständen und dem schutzwürdigen Interesse
des Eigentümers, diesen Raum selbst zu nutzen oder zu beherrschen und das
Eindringen anderer abzuwehren. Das Bundesgericht hat es daher - in der
zivilrechtlichen und in der enteignungsrechtlichen Praxis - stets abgelehnt,
generell zu bestimmen, auf welcher Höhe ein Flugzeug in die Interessenssphäre
der Grundeigentümer und damit in das Grundeigentum selbst eindringe. Dies hange
von der Nutzung und Lage der konkret betroffenen Liegenschaft, aber auch von
der Art und Grösse der Flugzeuge und den entsprechenden Auswirkungen des
Überflugs ab (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 146, E. 3.2.2 und 3.2.3 S. 150
f.; 129 II 72 E. 2.3 S. 76; 123 II 481 E. 8 S. 495; 122 II 349 E. 4a/cc S. 355;
104 II 86 E. 2 S. 89 f., je mit Hinweisen). Indessen lässt sich aufgrund der
bereits ergangenen Entscheide die kritische Höhe des Überflugs über
Wohngebieten etwas eingrenzen. Eigentliche Überflüge sind bei landenden
Grossraumflugzeugen bejaht worden, welche Wohnliegenschaften in der Höhe von
125 m oder darunter überqueren (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 147 mit
Hinweisen). Dagegen ist festgestellt worden, dass Überflüge solcher Maschinen
in der Höhe von mindestens 400 m das Grundeigentum nicht verletzen (BGE 123 II
481 E. 8 S. 495; 131 II 137 E. 3.2.2 S. 150 und E. 3.2.3 S. 151; s.a. BGE 123
II 481 E. 8 S. 495). Ebenfalls zu keinem Eingriff führten vereinzelte Flüge
insbesondere kleinerer Maschinen in der Höhe von etwa 220 m bzw. 250 m (BGE 131
II 137 E. 3.2.2 S. 150). Anhand dieser Kriterien lässt sich im vorliegenden
Fall die Frage des Überflugs stricto sensu beantworten und besteht kein Anlass
zu weiteren Abgrenzungen.
4.5 Die vom Beschwerdeführer kritisierten Aufzeichnungen der Flugspuren der
Starts ab Piste 16 in der Woche vom 16. bis 22. Mai 2006 sind im
bundesgerichtlichen Verfahren durch die Überflugsdaten zweier weiterer Wochen
(9. bis 16. Januar 2006 und 17. bis 23. Juli 2006) ergänzt worden. Für die
Darstellung der Überflugsituation wurden gemäss den Ausführungen der Enteigner
die Multilaterationsdaten des Bodenradars SAMAX verwendet. Die Daten stammen
von Skyguide und sind zur Auswertung direkt dem Deutschen Zentrum für Luft- und
Raumfahrt (DLR) übermittelt worden. Der Beschwerdeführer bestreitet weiterhin,
dass die Aufzeichnungen genau und aussagekräftig seien. Entgegen seiner Meinung
kann jedoch auf die ermittelten Flugspuren abgestellt werden, da diese im
Lichte der anwendbaren Kriterien ein genügendes Bild der Überflugsituation
abgeben und gewisse Messunsicherheiten ohnehin nicht ausgemerzt werden können.
4.6 Die Parzelle des Beschwerdeführers liegt, um ca. 600 m von der Pistenachse
verschoben, rund 3 km vom Ende der Piste 16 entfernt. In diesem Bereich sind
die Abflüge der nach Osten abdrehenden Flugzeuge gemäss den Aufzeichnungen der
Flugspuren bereits breit gestreut. Das Grundstück des Beschwerdeführers wird
nur gelegentlich direkt überflogen. Der Grossteil der Flugzeuge erreicht hier
eine Höhe von über 500 m oder jedenfalls - bei sehr hohen Temperaturen - von
über 400 m. Nur vereinzelt werden auch Flüge in einer Höhe zwischen 200 und 400
m verzeichnet. Im vorliegenden Fall kann somit, wie die Schätzungskommission zu
Recht erkannt hat, von eigentlichen Überflügen - d.h. wie dargelegt von
regelmässigen direkten Überflügen in geringer Höhe - nicht die Rede sein. Daran
ändert auch nichts, wenn hier, wie der Beschwerdeführer geltend macht, einzelne
tiefere Abflugspuren auf Starts von schlechter steigenden Grossflugzeugen
zurückzuführen sind. Dem Begehren um Zusprechung einer Entschädigung für
eigentlichen Überflug kann demnach nicht stattgegeben werden. Die Prüfung der
Verjährungsfrage erübrigt sich.
5.
Zu untersuchen bleibt, ob dem Beschwerdeführer ein Entschädigungsanspruch für
die Unterdrückung seiner nachbarlichen Abwehrrechte gegenüber Lärmeinwirkungen
zustehe. Ein solcher setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass - kumulativ -
die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der sog.
Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens
gegeben sind (vgl. etwa BGE 123 II 481 E. 7 S. 490 ff.; 131 II 394 E. 7.1 S.
402, E. 9.2 S. 410, E. 12 S. 414, je mit Hinweisen).
Die Schätzungskommission hält zwei dieser drei Voraussetzungen für erfüllt. Im
angefochtenen Entscheid wird ausgeführt, dass das fragliche Bauland seit 1945
im Eigentum der Familie des Beschwerdeführers stehe und von diesem 1975 durch
Erbvorbezug übernommen worden sei. Damit sei die Voraussetzung der
Unvorhersehbarkeit im Sinne der Rechtsprechung erfüllt. Da die
Immissionsgrenzwerte im fraglichen Gebiet, das der Empfindlichkeitsstufe II (ES
II) zugewiesen sei, überschritten würden, sei auch die Voraussetzung der
Spezialität der Einwirkungen gegeben. Was den fluglärmbedingten Schaden
anbelange, erscheine es als trivial festzuhalten, dass eine Liegenschaft mit
übermässigen Fluglärmeinwirkungen auf dem freien Markt weniger wert sei als
eine vergleichbare Liegenschaft ohne Fluglärm. Allerdings sei eine
vergleichbare Liegenschaft ohne Fluglärm kaum zu finden, jedenfalls nicht in
Opfikon-Glattbrugg, wo seit Bestehen und Betrieb des Landesflughafens
Zürich-Kloten schon immer Fluglärm geherrscht habe. Die Anwendung der
Vergleichsmethode erweise sich damit zum vornherein als fragwürdig. Dagegen
könne der fluglärmbedingte Minderwert anhand der Veränderung der Lageklasse
oder mithilfe des von den Enteignern in das Verfahren eingebrachten hedonischen
Modells MIFLU ("Minderwert Fluglärm") ermittelt werden. Da mit MIFLU keine
reine Baulandbewertung vorgenommen werden könne, sei der Minderwert ersatzweise
für ein Standard-Einfamilienhaus (750 m³) auf einem durchschnittlich grossen
Grundstück (500 m²) berechnet worden. Das MIFLU weise für eine solche
Liegenschaft am Stichtag, dem 1. Januar 1997, eine fluglärmbedingte Entwertung
von 19,6 % aus. Die Lageklasse der fraglichen Parzelle sinke gemäss der
Bewertung durch die Schätzungskommission infolge des Fluglärms von 5,55 Punkten
auf 4,75 Punkte, d.h. um 14 %. Da es sich bei der Lageklassenmethode um eine
subjektive Beurteilung durch einen Schätzer handle, sei hälftig auch das
Modell-Ergebnis mitzuberücksichtigen. Sei mithin von einer Entwertung von 17 %
auszugehen, so belaufe sich der Minderwert des Baulandes, das ohne den Lärm mit
Fr. 820.--/m2 bewertet werden könne, auf Fr. 128'023.--. Auch wenn diese
Wertverminderung des Baulandes das Kriterium der Schwere des Schadens
grundsätzlich erfülle, sei dennoch weiterhin eine zonenkonforme bauliche
Nutzung möglich. Die rege Bautätigkeit, die in den letzten Jahren in diesem
Gebiet eingesetzt habe, lasse sogar ein erhöhte Nachfrage nach Bauland
erwarten. Gemessen am künftigen Gesamtwert des baulich ausgenutzten Grundstücks
könne die Werteinbusse auf dem Landwert nicht mehr als schwerer Schaden im
Sinne der dargelegten Rechtsprechung betrachtet werden. Die
Entschädigungsforderung des Beschwerdeführers sei daher abzuweisen.
Die Argumentation der Schätzungskommission wird von beiden Parteien kritisiert.
5.1 Der Beschwerdeführer weist darauf hin, dass die Verkehrswert- und
Minderwertsschätzung aufgrund der Verhältnisse am massgeblichen Stichtag
vorgenommen werden müssten und die umstrittene Parzelle am dies aestimandi
unüberbaut gewesen sei. Die Schwere des Schadens dürfe daher nicht allein mit
Blick auf eine künftige Überbauung beurteilt und aus diesem Gesichtswinkel
verneint werden. Die Parzelle des Beschwerdeführers erleide als Bauland, wie
die Schätzungskommission selbst erkannt habe, einen Minderwert von 17 % und
damit einen schweren Schaden. Ein Käufer werde denn auch in Berücksichtigung
der Fluglärmsituation für das Grundstück einen markant tieferen Preis bezahlen,
da er nach einer Überbauung entweder tiefere Mietzinse erzielen werde oder bei
Eigennutzung die übermässigen Einwirkungen selbst erdulden müsse.
5.2 Die Enteigner machen geltend, dass im vorliegenden Fall die
Voraussehbarkeit der Spezialität der Immissionen nur vorübergehend erfüllt
gewesen sei. Zwar seien bei der Liegenschaft des Beschwerdeführers die
Immissionsgrenzwerte der ES II gemäss Anhang 5 zur Lärmschutz-Verordnung vom
15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) auch heute noch überschritten. Für das
Gemeindegebiet Opfikon-Glattbrugg müsse jedoch angesichts der seit langem
bestehenden Fluglärmvorbelastung enteignungsrechtlich der Immissionsgrenzwert
für die ES III massgeblich sein. Im Übrigen sei das Land des Beschwerdeführers
am 1. Januar 1961 weder erschlossen noch baureif gewesen und habe somit nach §
233 i.V.m. § 234 PBG (Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht
vom 7. September 1975 des Kantons Zürich) gar nicht überbaut werden können. Die
erschliessungsrechtliche Baureife sei erst nach 1961 durch einen Quartierplan
geschaffen worden. Für eine Parzelle, die damals nicht RPG-konform
(Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979; RPG, SR 700) gewesen sei,
sei aber keine Entschädigung geschuldet.
Zur Voraussetzung der Schwere des Schadens bringen die Enteigner vor, in Fällen
der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse wegen übermässigen Lärms
könne - infolge der Nähe und der Verwandtschaft zur materiellen Enteignung -
nur dann von einem schweren Schaden ausgegangen werden, wenn der Minderwert
wegen Fluglärms einen Drittel des Verkehrswertes einer Liegenschaft übersteige.
Weiter weisen die Enteigner auf die durch den Flughafen bewirkten
Wertsteigerungen sowie auf künftige Lärmabnahmen hin, die durch die
technologische Entwicklung ermöglicht würden. Diesen Gegebenheiten müsse bei
der Entschädigungsbemessung durch Abzüge Rechnung getragen werden. Schliesslich
bezeichnen die Enteigner den von der Schätzungskommission festgelegten
Verkehrswert des Landes (ohne Fluglärm) als zu hoch.
6.
Das Bundesgericht hat in BGE 130 II 394 E. 12.1 S. 415 ausdrücklich bestätigt,
dass die für die (Un-)Vorhersehbarkeit der Fluglärm-Immissionen massgebende
Schwelle, die in der Rechtsprechung auf den 1. Januar 1961 gelegt worden ist,
auch für die durch den Abflugverkehr betroffenen Grundeigentümer in
Opfikon-Glattbrugg gilt. Hat ein Anwohner sein Grundstück erst nach diesem
Zeitpunkt anders als durch Erbgang erworben, gelten die Einwirkungen als
vorhersehbar und kann kein Entschädigungsanspruch entstehen (vgl. BGE 131 II
137 E. 2.1 S. 142 mit zahlreichen Hinweisen). Ebenso wenig ist eine
Entschädigung für ein Gebäude zu leisten, das erst nach diesem Datum erstellt
worden ist (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 4 S. 50; 111 Ib 233 E. 2a; nicht publ.
Entscheid E.22/1992 vom 24. Juni 1996 E. 3b, während in BGE 121 II 317 E. 6c/aa
die Frage offen gelassen worden ist).
Es ist an sich unbestritten, dass das hier fragliche Bauland schon lange vor
1961 von den Vorfahren des heutigen Beschwerdeführers erworben wurde und
infolge Erbvorbezugs auf diesen übergegangen ist. Die Beeinträchtigung dieses
Landes durch den Fluglärm darf daher als unvorhersehbar gelten und gibt, sofern
auch die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind, Anspruch auf Entschädigung.
Daran ändert der Hinweis der Enteigner darauf, dass das Land am 1. Januar 1961
nicht im Sinne der heutigen Gesetzgebung erschlossen und überbaubar gewesen
sei, nichts. Einerseits kann nicht verlangt werden, dass ein Grundstück im
Jahre 1960 hinsichtlich der Überbaubarkeit schon den Anforderungen entsprochen
habe, die erst durch später geschaffene Gesetze aufgestellt worden sind.
Andererseits kann der Umstand, dass die zuständigen Planungsbehörden Boden dem
Baugebiet zugewiesen haben, obschon die Fluglärm-Immissionen bereits
voraussehbar waren, den Grundeigentümern nicht zur Last gelegt werden und ihnen
im enteignungsrechtlichen Entschädigungsverfahren nicht zum Nachteil gereichen.
Unter dem Gesichtswinkel der Voraussehbarkeit der Immissionen ist für die
Entstehung und den Umfang der Entschädigungspflicht allein ausschlaggebend, ob
der Ansprecher oder sein Vorfahre schon am 1. Januar 1961 Eigentümer des
fraglichen Grundstücks gewesen sowie ob dieses überbaut gewesen oder eine
Überbauung im Gang gewesen sei. Eine andere - später zu behandelnde - Frage
ist, ob und wie ein unüberbautes Grundstück nach dem Auftreten übermässigen
Lärms noch überbaut werden könne.
7.
Nach Meinung der Enteigner ist bei der Beurteilung der Spezialität der
Immissionen angesichts der Fluglärmvorbelastung der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg
für das ganze Gebiet enteignungsrechtlich vom Immissionsgrenzwert ES III
auszugehen, also auch für jene Grundstücke, die nach kommunaler Planung der ES
II zugewiesen sind. An sich ist nicht ausgeschlossen, bei der
enteignungsrechtlichen Beurteilung der Lärmempfindlichkeit eines Gebietes
andere Massstäbe anzulegen, als sie die kommunale Planungsbehörde angewendet
hat. Einer Aufstufung steht hier jedoch gerade die enteignungsrechtliche
Beurteilungsweise entgegen, die für die Abgeltung von Lärm sowohl die
Spezialität der Immissionen als auch deren Unvorhersehbarkeit verlangt. Zwar
sind diese Voraussetzungen grundsätzlich voneinander unabhängig zu beurteilen
(vgl. BGE 110 Ib 340 E. 2 S. 346), doch dürfen die einzelnen Anforderungen
nicht derart umschrieben werden, dass sie zueinander in Widerspruch treten. So
darf zwar wie gesagt vorausgesetzt werden, dass der Nachbar eines Flughafens
schon vor dem 1. Januar 1961 - als die Lärmbelastung noch nicht voraussehbar
war - Eigentümer seines Grundstücks gewesen sei, damit überhaupt ein
Entschädigungsanspruch entstehen kann. Dann aber können diesem Nachbarn die
Immissionen, die im Wesentlichen erst nach dem 1. Januar 1961 eingetreten sind
(vgl. im Einzelnen zum Betrieb der Piste 16/34: BGE 130 II 394 E. 12.3.1 S.
420), nicht im Rahmen der Beurteilung der Spezialität der Einwirkungen als
Lärmvorbelastung angerechnet werden. Hat mit anderen Worten ein Grundeigentümer
sein Grundstück seinerzeit an einem Ort erworben, an welchem nach damaligem
Ortsgebrauch kein (übermässiger) Lärm bestand und auch nicht zu erwarten war,
so kann ihm das öffentliche Unternehmen, das den Lärm selbst bewirkt, die
nachträgliche Änderung des Ortsgebrauchs nicht zur Last legen. Bei der von den
Enteignern geltend gemachten Lärmvorbelastung handelt es sich aus
enteignungsrechtlicher Sicht vielmehr um Auswirkungen des Werkes selbst, die im
Enteignungsfall bei der Entschädigungsbemessung ausser Acht zu lassen sind
(Art. 20 Abs. 3 EntG). Dem Antrag der Enteigner um - enteignungsrechtliche -
Höhereinstufung der der ES II zugewiesenen Grundstücke ist demnach nicht zu
entsprechen.
8.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Voraussetzung der Schwere des
immissionsbedingten Schadens so zu verstehen, dass der Schaden eine gewisse
Höhe oder einen gewissen Prozentsatz des Gesamtwertes einer Liegenschaft
erreichen muss, damit eine Ersatzpflicht entsteht (vgl. BGE 94 I 286 E. 9c S.
302; 110 Ib 340 E. 2 S. 347, 123 II 481 E. 7d S. 493, 130 II 394 E. 12.3 S.
419). Gemäss den Enteignern wäre in Übernahme der Rechtsprechung zur
materiellen Enteignung nur dann von einem schweren Schaden auszugehen, wenn der
Minderwert wegen Fluglärms einen Drittel des Verkehrswertes der betroffenen
Liegenschaften übersteigt.
Die von den Enteignern in diesem Zusammenhang zitierten Entscheide zur
materiellen Enteignung (Urteil A.115/1983 vom 14. Dezember 1983, publ. in ZBl
85/1986 S. 366; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 21. Juni
2001 [VR2000.00001]) betreffen indes nicht Lärm- oder andere Immissionen,
sondern die Umzonung bzw. Nichteinzonung von Grundstücken im Rahmen kommunaler
Nutzungsplanung. Weiter ist in diesen Entscheiden nicht festgestellt worden,
dass Werteinbussen von Grundstücken von bis zu einem Drittel entschädigungslos
hinzunehmen seien, sondern dass Bauverbote oder Baueinschränkungen, die nicht
mehr als einen Drittel der Grundstücksfläche beträfen, noch in den Rahmen von
hinzunehmenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen fielen (vgl. auch
BGE 93 I 338 E. 7 S. 342 ff. mit Hinweisen). Da auch eine bauverbotsbelastete
Fläche noch einen Restwert aufweist, ist die Gesamtentwertung der Grundstücke
in diesen Fällen geringer als ein Drittel. Im Übrigen ist insbesondere in BGE
116 Ib 11 eingehend erläutert worden, weshalb die Unterdrückung der
nachbarlichen Abwehrrechte gegenüber übermässigen, von einem öffentlichen Werk
ausgehenden Lärmimmissionen den Bestimmungen über die formelle Enteignung und
den in der Rechtsprechung aufgestellten speziellen Regeln folgt, und kann hier
auf jene Erwägungen verwiesen werden. Art. 16 EntG schreibt aber, gleich wie
Art. 26 Abs. 2 BV, im Falle der formellen Enteignung volle Entschädigung vor.
Die Voraussetzung des schweren Schadens darf deshalb keine allzu hohe Hürde
bilden und lässt sich nur insoweit rechtfertigen, als der Grundsatz zum Tragen
kommt, dass ein Entschädigungsanspruch nicht für jeden beliebigen hoheitlichen
Eingriff und damit auch nicht für jede beliebige Beeinträchtigung durch den
öffentlichen Verkehr entstehen kann.
9.
Die Enteigner verlangen, dass bei der Bestimmung der Minderwertsentschädigung
die Vorteile, die der Flughafen Zürich für die in seinem Einflussbereich
liegenden Nachbargrundstücke mit sich gebracht habe, angerechnet würden. Der
Flughafen habe durch seinen Betrieb und die dadurch bewirkte Wertschöpfung
nicht nur das Entwicklungspotenzial der Stadt Opfikon-Glattbrugg gefördert,
sondern auch eine allgemeine Wertsteigerung der Liegenschaften herbeigeführt.
Dieser werkbedingte Vorteil, der am Stichtag 20 % des Wertes der Liegenschaften
ausgemacht habe, sei mindestens so anzurechnen, dass vom heranzuziehenden
Verkehrswert 20 % abgezogen und für die Minderwertsbestimmung von 80 % des
Verkehrswertes der Liegenschaften ohne Fluglärm ausgegangen werde.
Gemäss Art. 20 Abs. 3 EntG haben die durch das Unternehmen des Enteigners
entstehenden Werterhöhungen oder Wertverminderungen bei der Ermittlung des
Verkehrswertes ausser Betracht zu fallen. Die Verkehrswertbestimmung hat so zu
erfolgen, wie wenn es das Werk des Enteigners nicht gäbe. Dieser Grundsatz
findet vorab bei Totalenteignungen sowie bei Teilenteignungen Anwendung, bei
denen ein Teil der Grundstücksfläche abzutreten ist (räumliche Teilenteignung)
und der abzutretende Teil nach den gleichen Regeln entschädigt wird wie eine
ganze Parzelle (zu den Arten von Teilenteignung vgl. BGE 103 Ib 91 E. 3 S. 97).
Bei Teilenteignungen infolge übermässiger Lärmimmissionen wie der hier
vorliegenden hat indes wie gesagt (E. 9) die Minderwertsentschädigung dem
Differenzbetrag zu entsprechen, der sich bei Gegenüberstellung der
Verkehrswerte vor und nach der Lärmbelastung ergibt. Allfällige werkbedingte
Vorteile verbleiben dem Grundstück aber auch nach der Lärmbelastung. Da die
(nicht mit der Enteignung in Zusammenhang stehenden) werterhöhenden oder
wertvermindernden Auswirkungen des Werks bei der Schadensermittlung völlig
wegzudenken sind, wären somit bei der Gegenüberstellung der Verkehrswerte vor
und nach der Immissionsbelastung die werkbedingten Vorteile von beiden Werten
abzuziehen. Auf solche - beiderseitige - Abzüge kann verzichtet werden.
Insofern ist die Bemerkung in BGE 130 II 394 E. 12.3.3 S. 423 über die
Vorteilsanrechnung zu relativieren.
Gegen diese Überlegungen kann auch nicht eingewendet werden, dass die dem
Grundeigentümer verbleibenden werkbedingten Vorteile nach Art. 22 Abs. 1 EntG
angerechnet bzw. von der Entschädigung abgezogen werden müssten. Diese
Bestimmung schreibt bei Teilenteignung nur die Anrechnung von "besonderen
Vorteilen" ("avantages particuliers", "speciali vantaggi") vor, die dem
"verbleibenden Teil" durch das Unternehmen erwachsen. Als Sondervorteil in
diesem Sinne fällt nur jener Nutzen in Betracht, der (allein) dem
teilenteigneten Grundstück entsteht, nicht dagegen ein allgemeiner Vorteil, der
- wie bei einer generellen Wertsteigerung des Bodens - der ganzen Nachbarschaft
und damit auch den Nichtenteigneten zugute kommt (Heinz Hess/Heinrich Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I N. 4 zu Art. 22; Werner Dubach, Die
Berücksichtigung der besseren Verwendungsmöglichkeit und der werkbedingten Vor-
und Nachteile bei der Festsetzung der Enteignungsentschädigung nach
Bundesrecht, ZBl 79/1978 S. 6; s.a. BGE 131 II 458 E. 3.3 und E. 6).
10.
Weiter bringen die Enteigner vor, dass sich die Höhe der
Enteignungsentschädigung unter anderem nach dem Mass der Lärmbelästigung
bestimme und in diesem Zusammenhang die bereits eingetretene sowie die künftige
Lärmentlastung, die dank der technologischen Entwicklung möglich sei,
berücksichtigt werden müsse. Die Fluglärmbelastung habe in der Umgebung des
Flughafens Zürich seit 1987 stetig und nachweislich abgenommen. In der Gegend
der Pilotliegenschaften sei der Lärmpegel während der Tagesstunden seit dem
Stichtag, dem 1. Januar 1997, dank leiseren Flugzeugen um rund 5 dB(A)
gesunken. Bis zum Jahr 2020 könnten gemäss einem Bericht des Advisory Council
for Aeronautics Research in Europe (Strategic Research Agenda, Volume 2 vom
Oktober 2002) aufgrund weiterer Fortschritte im Flugzeugbau zusätzliche
Reduktionen von 10 dB(A) erwartet werden. Dieser künftigen Lärmentlastung sei
zwingend mit einem standardisierten Abzug von 20 % der Minderwertsentschädigung
Rechnung zu tragen. Die Ausführungen der Schätzungskommission, wonach die
Lärmbelastung erfahrungsgemäss eher zu- als abnehme, die künftige
technologische Entwicklung ungewiss sei und auch nicht dem Flughafenhalter
zugute kommen dürfte, gingen an den Tatsachen und an der Rechtslage vorbei.
Der Beschwerdeführer anerkennt, dass der Dauerschallpegel des Fluglärms während
der Tagesstunden seit 2001 zurückgegangen ist. Dieser Rückgang sei allerdings
nur temporär, bleibe doch die Piste 16 gemäss dem "Vorläufigen
Betriebsreglement" eine der Hauptstart-Pisten. Zudem könne keineswegs davon
ausgegangen werden, dass dank Verbesserungen der Triebwerkstechnologien in der
überblickbaren Zukunft weitere Lärmreduktionen einträten. Vielmehr führe die
Optimierung der Flugzeuge auf möglichst wenig Treibstoffverbrauch sogar zu
höherem Lärm. Hinzu komme, dass seit der Einführung der sog. Südanflüge im
Oktober 2003 die Einwohner von Opfikon-Glattbrugg nicht nur während des Tages
sondern auch in den Tagesrand- und Nachtstunden Lärmeinwirkungen ausgesetzt
seien.
10.1 Nach Art. 19bis Abs. 1 EntG ist für die Frage, welche rechtliche und
welche tatsächliche Situation der Bewertung des enteigneten Grundstücks
zugrunde zu legen sei, auf das Datum der Einigungsverhandlung abzustellen.
Diese Regelung ist indessen, wie im angefochtenen Entscheid zu Recht
festgestellt wird, auf Verfahren mit öffentlicher Planauflage und persönlicher
Anzeige zugeschnitten, in denen die Entschädigungsforderungen für eine
Enteignung gleichzeitig anzumelden sind und damit auch die
Einigungsverhandlungen zur gleichen Zeit durchgeführt werden können. Findet
dagegen, wie häufig beim nachträglichen Auftreten übermässiger Immissionen,
kein öffentliches Auflageverfahren statt und können die Entschädigungsansprüche
bis zum Eintritt der Verjährung über einen längeren Zeitraum geltend gemacht
werden, rechtfertigt es sich, für alle Verfahren den nämlichen
Schätzungszeitpunkt zu wählen. Der Schätzungsstichtag ist in diesen Fällen nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in Würdigung der gegebenen Umstände
festzusetzen und darf auf den Zeitpunkt gelegt werden, in dem die
Lärmbetroffenen durch öffentliche Auflage der Lärmbelastungspläne und
öffentliche Bekanntmachung zur Anmeldung ihrer Entschädigungsansprüche hätten
aufgefordert werden können (BGE 121 II 350 E. 6c/d S. 356).
Die Schätzungskommission hat in Anwendung dieser Rechtsprechung den dies
aestimandi auf den 1. Januar 1997 festgesetzt. Die Enteigner erklären sich mit
dieser Festlegung ausdrücklich einverstanden, fordern aber wie gesagt
gleichzeitig, dass bei der Schadensbemessung die inzwischen eingetretene und
insbesondere die ihrer Meinung nach voraussehbare künftige Lärmsituation
berücksichtigt werde. Damit verlangen sie jedoch im Grunde genommen - etwas
widersprüchlich - eine Verschiebung des Schätzungszeitpunktes.
10.2 Das Bundesgericht hat sich in seiner Entschädigungspraxis mit der Frage
möglicher künftiger Zu- oder Abnahme von übermässigen Immissionen noch kaum
befassen müssen. In der Regel ist davon ausgegangen worden, dass bei der
Ermittlung des massgebenden Lärmpegels und der entsprechenden
Entschädigungsbemessung auf den am Stichtag herrschenden Lärm abzustellen sei
und sich dieser in absehbarer Zeit nicht wesentlich ändern werde. In BGE 110 Ib
340 ist allerdings erwogen worden, bei der Lärmermittlung statt auf den
tatsächlichen Verkehr auf den "Normverkehr" abzustellen, der sich nach der
Leistungsfähigkeit einer (National-)Strasse richtet. Sei vorauszusehen, dass
die Verkehrsbelastung einer bestehenden Strasse stark ansteigen werde, empfehle
es sich im Enteignungsverfahren, bei der Schadensfestsetzung den
Beeinträchtigungen aus dem "Normverkehr" ebenfalls Rechnung zu tragen. Auf
diese Weise werde die nachbarliche Auseinandersetzung endgültig erledigt und
der Enteignete mit der Zahlung der Entschädigung abschliessend verpflichtet,
die übermässigen Immissionen zu dulden. Zudem könne berücksichtigt werden, dass
der Immobilienmarkt auf voraussehbare künftige Entwicklungen häufig sofort
reagiere (E. 5 S. 351 f.).
Demgegenüber besteht keine bundesgerichtliche Rechtsprechung zur möglichen oder
voraussehbaren Abnahme von Immissionen aus dem Betrieb eines Unternehmens in
einem zukünftigen, unbestimmten Zeitpunkt (in BGE 123 II 560 war diese Frage
nicht zu prüfen). Zu beurteilen waren bisher lediglich Entschädigungen für
zeitlich begrenzte Beeinträchtigungen während der Bauzeit (vgl. BGE 113 Ia 353;
117 Ib 15; 132 II 428). Im Übrigen ist dem Bundesgericht nicht bekannt, dass in
einem der Fälle, in denen Entschädigungen für Nationalstrassenlärm zugesprochen
wurden und später in Anwendung der Umweltschutzgesetzgebung Lärmschutzwände
erstellt worden sind, die Entschädigung vom Enteigner ganz oder teilweise
zurückgefordert worden wäre.
10.3 Als einer der enteignungsrechtlichen Grundsätze darf gelten, dass bei der
Schadensermittlung und Entschädigungsbemessung nur Tatsachen zu berücksichtigen
sind, die im Schätzungszeitpunkt bereits gegeben sind oder die sich mit
Sicherheit oder grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw.
ergeben hätten, wenn keine Enteignung stattfinden würde. So dürfen
Inkonvenienzentschädigungen nur für Nachteile zugesprochen werden, die sich
nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen
lassen (Art. 19 lit. c EntG). Weiter darf die Möglichkeit einer besseren
Verwendung (Art. 20 Abs. 1 EntG) nur berücksichtigt werden, wenn sie in
rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht am Stichtag bereits bestanden hat oder,
ohne die Enteignung, in nächster Zukunft eingetreten wäre; bloss theoretische
Möglichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftige günstigere Verwendung
genügen nicht (vgl. etwa BGE 112 Ib 531 E. 3 S. 533; 113 Ib 39 E. 3 S. 43; 129
470 E. 6.1 S. 477 f.). Demnach sind nach dem Stichtag eintretende Änderungen
der tatsächlichen Situation, die sich werterhöhend oder -vermindernd auswirken
können, bei der Entschädigungsbemessung nur insoweit zu berücksichtigen, als
sie sich im Schätzungszeitpunkt im Verkehrswert des von der Enteignung
betroffenen Objektes schon niedergeschlagen haben oder mit hinreichender
Sicherheit in nächster Zukunft niederschlagen werden.
10.4 Es ist unbestritten, dass die Zahl der Abflüge seit dem Jahr 2000 - teils
wegen des Rückgangs des Flugverkehrs, teils infolge der Verlegung von Starts
auf die Piste 28 - abgenommen hat. Die Beschwerdeführer machen wie gesagt
geltend, dieser Rückgang sei nur vorübergehend, befinde sich doch der
Flugverkehr erneut in vollem Wachstum und bleibe die Piste 16 gemäss dem
"Vorläufigen Betriebsreglement" eine der Haupt-Startpisten. Die Enteigner
widersprechen dem nicht und haben in ihren Eingaben an die Schätzungskommission
auch eingeräumt, dass das Verkehrsaufkommen möglicherweise wieder zunehmen
könnte. Sie begründen ihr Begehren um den Abzug für künftige Lärmentlastung
vielmehr mit dem technologischen Fortschritt im Flugzeugbau, der bis zum Jahr
2020 nochmals zu einer deutlichen Reduktion des Flugzeuglärms führen werde.
Diese Prognose bezieht sich somit nicht auf die nächste Zukunft, sondern auf
einen Zeithorizont von mehr als 20 Jahren ab dem dies aestimandi. Die
prognostizierte Lärmentlastung von 10 dB(A) wird zudem in dem von den
Enteignern erwähnten Bericht als blosse Zielvorstellung angegeben. In der
Fachliteratur wird zwar bestätigt, dass die Entwicklung neuer Triebwerke im
Gange und die Reduktion des Fluglärms theoretisch möglich sei. Praktisch lägen
aber wesentliche Änderungen in weiter Ferne. Die Flugzeugindustrie werde
möglichst lange an den Triebwerken der heutigen Generation festhalten, die
erprobt seien und für welche eine ausgebaute Logistik bestehe. Ein Wechsel
werde erst stattfinden, wenn wirtschaftliche Vorteile dafür sprächen oder
schärfere Umweltbestimmungen ihn erzwängen. Zudem könnten die Fortschritte der
Neuentwicklungen nicht mehr so gross sein wie jene, die seinerzeit bei der
Einführung der Mantelstromtriebwerke erzielt worden seien (Robert Hofmann, Lärm
und Lärmbekämpfung in der Schweiz, 5. Aufl. 2003 S. 14-5). Auch der Bundesrat
geht in seinem Bericht über die Luftfahrtpolitik der Schweiz 2004 davon aus,
dass langfristig wieder mit einem Wachstum im Luftverkehr zu rechnen sei und
dass der technologische Fortschritt nur bei einem geringen Luftverkehrswachstum
ausreichen werde, um die mit dem Wachstum verbundene Mehrbelastung an Lärm- und
Schadstoffemissionen zu kompensieren (Bericht vom 10. Dezember 2004, BBl 2005
S. 1781 ff., Ziff. 3.1.4.1 S. 1815). Somit ist festzuhalten, dass die von den
Enteignern angerufene technologische Entwicklung im Flugzeugbau keine Tatsache
darstellt, die - vom Zeitpunkt des dies aestimandi aus gesehen - in nächster
Zukunft mit hinreichender Sicherheit zu einer wesentlichen Lärmentlastung
führen wird und daher bei der Entschädigungsbemessung zu beachten wäre. Dem
Begehren um Vornahme eines entsprechenden standardisierten Abzugs von 20 % der
Minderwertsentschädigung kann nicht entsprochen werden.
11.
11.1 Die Baulandparzelle des Beschwerdeführers liegt gemäss dem Zonenplan der
Stadt Opfikon vom 24. September 1995 wie auch gemäss dem heutigen Zonenplan vom
6. März 2006 in der zweigeschossigen Wohnzone W2L mit lockerer Überbauung
(Ausnützungsziffer 30 %). In dieser Wohnzone sind Wohnbauten sowie auf
höchstens 20 % der Gebäudegrundflächen nicht störende Gewerbe zugelassen (Art.
14 bzw. Art. 1 und Art. 16 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Opfikon vom 24.
September 1995 bzw. vom 7. Juli 2003/18. Februar 2004). Im fraglichen Gebiet
Zibert werden wie erwähnt auch heute noch die für die ES II geltenden
Immissionsgrenzwerte überschritten. Baubewilligungen für neue Gebäude dürfen
jedoch nach Art. 22 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7.
Oktober 1983 (USG; SR 814.01) in der Regel nur noch erteilt werden, wenn die
Immissionsgrenzwerte eingehalten sind. Werden die Immissionsgrenzwerte
überschritten, so können Baubewilligungen für Neubauten, die dem längeren
Aufenthalt von Personen dienen, gemäss Art. 22 Abs. 2 USG nur noch gewährt
werden, wenn die Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen
zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden. Die Lärmschutz-Verordnung
führt hierzu präzisierend aus, dass bei Überschreitung der Immissionsgrenzwerte
Baubewilligungen nur noch erteilt werden dürfen, wenn an der Errichtung des
Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt
(Art. 31 Abs. 2 LSV). Im Übrigen hätten die Grundeigentümer die Kosten der
Schallschutzmassnahmen zu tragen (Art. 31 Abs. 3 LSV).
Gemäss der Praxis der Baudirektion des Kantons Zürich wird die Schliessung von
einzelnen Baulücken generell als überwiegendes Interesse im Sinne von Art. 31
Abs. 2 LSV eingestuft (vgl. Kreisschreiben der Baudirektion des Kantons Zürich
über die "Raumplanung in der Flughafenregion - Anpassung der Praxis bezüglich
Planungsverfahren und Baubewilligungen bei Grenzwertüberschreitungen durch
Fluglärm" vom 28. Februar 2006). Da es sich bei der Parzelle Kat.-Nr. 7561, wie
sich aus den Akten ergibt, um eine der letzten Baulücken im fraglichen
Siedlungsgebiet handelt, darf mit der Schätzungskommission davon ausgegangen
werden, dass der Boden trotz des Fluglärms Bauland bleibt und zonengemäss
überbaut werden kann.
11.2 Nicht zu folgen ist der Schätzungskommission dagegen insoweit, als sie den
für die Parzelle des Beschwerdeführers ermittelten fluglärmbedingten Minderwert
von 17 % für nicht abgeltbar gehalten hat, weil diese Werteinbusse gemessen am
künftigen Gesamtwert des baulich ausgenutzten Grundstücks kein schwerer Schaden
sei. Wie bereits dargelegt (E. 10.1) ist bei der Bewertung des enteigneten
Grundstücks und der Bemessung des enteignungsbedingten Minderwerts auf die
rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten am massgeblichen Schätzungsstichtag
abzustellen. Am 1. Januar 1997 war das Grundstück des Beschwerdeführers - wie
auch heute noch - unüberbaut und wies Baulandqualität auf. Das Bauland hat
gemäss den Erwägungen der Schätzungskommission durch den Lärm eine Werteinbusse
erlitten, die zu Recht als enteignungsrechtlich erheblich bezeichnet worden
ist. Dieser Minderwert ist von den Enteignern zu vergüten, unabhängig davon, ob
die Baulandparzelle verkauft oder vom heutigen Grundeigentümer selbst überbaut
werden wird. Es ist denn auch nicht so, dass der im Landwertverlust bestehende
Schaden bei späterer Überbauung des Bodens gemindert oder gar behoben würde.
Vielmehr wird auch die künftige Baute, die nach der Zonenordnung überwiegend
dem Wohnen zu dienen hat, infolge des Fluglärms einerseits verteuert und
andererseits entwertet: Zum einen werden die vorgeschriebenen baulichen
Schallschutzmassnahmen getroffen werden müssen, was die Baukosten erhöht, zum
anderen wird der Wohngenuss dennoch nicht der volle sein und insbesondere der
Aufenthalt im Garten durch den Lärm gestört. Diesen künftigen Schaden wird der
Grundeigentümer selbst übernehmen müssen. Es erscheint daher als wenig
sachgerecht, dem Grundeigentümer eine Enteignungsentschädigung für den auf dem
Landwert erlittenen Verlust mit Hinweis auf den Wert einer späteren - ebenfalls
mit Einbussen verbundenen - Überbauung verwehren zu wollen.
11.3 Der Beschwerdeführer erklärt sich mit dem von der Schätzungskommission
ermittelten Minderwert seines Landes von 17 % einverstanden und hat sein
Entschädigungsbegehren im bundesgerichtlichen Verfahren entsprechend
herabgesetzt. Da das Bundesgericht im Verfahren der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde an die Begehren der Parteien gebunden ist,
erübrigt sich die Prüfung, ob sich bei Anwendung einer anderen als der
gewählten Schätzungsmethode ein höherer Minderwert ergäbe. Die Enteigner wenden
gegen den Minderwertssatz an sich nichts ein. Sie machen aber geltend, der von
der Schätzungskommission bestimmte Verkehrswert des Baulandes von Fr. 820.--/m2
sei zu hoch, sei doch laut Angaben des statistischen Amtes des Kantons Zürich
im Zeitpunkt der erfolgten Schätzung von einem Quadratmeterpreis für die
Gemeinde Opfikon von rund Fr. 600.-- auszugehen.
Die Listen des statistischen Amtes des Kantons Zürich über die Zahl der
Verkäufe und die für unbebautes, erschlossenes Wohnbauland erzielten Preise in
den einzelnen Zürcher Gemeinden ergeben jedoch ein anderes Bild (vgl.
www.statistik.zh.ch/bodenpreise): Nach den Erhebungen des Amtes haben in der
Gemeinde Opfikon im Jahre 1997 13 Verkäufe stattgefunden und ist ein
Durchschnittspreis von Fr. 803.--/m2 und ein Median (Wert, der von der Hälfte
der Verkäufe unter bzw. überschritten wird) von Fr. 800.--/m2 erreicht worden.
Im Jahr 1998 beläuft sich der Durchschnittswert für fünf Verkäufe auf Fr.
936.--/m2 und der Medianwert auf Fr. 818.--/m2, im Jahr 1999 Fr. 744.--/m2 bzw.
Fr. 624.--/m2 für zehn Verkäufe. In den Jahren 1996 und 2000 fanden praktisch
keine Verkäufe statt und werden keine Zahlen ausgewiesen.
Das Vorbringen der Enteigner, wonach das Preisniveau in Opfikon am dies
aestimandi erheblich niedriger gewesen sei als die Schätzungskommission
angenommen hat, findet in den genannten Zahlen keinen Rückhalt. Wohl ist nicht
bekannt, welche Lage die verkauften Grundstücke aufgewiesen haben, welche
Ausnützungsmöglichkeiten sie geboten haben und wie stark sie vom Fluglärm
betroffen waren. Andererseits kann festgestellt werden, dass die
Baulandparzelle des Beschwerdeführers zwar keine hohe Ausnützung zulässt, sich
aber - abgesehen vom Fluglärm - zweifellos in einer der besten Wohnlagen
Opfikons befindet. Angesichts dessen, dass der Verkehrswert von Fr. 820.--/m2
für Bauland ohne Fluglärmbelastung festgelegt worden ist und im vorliegenden
Fall nur ein Bruchteil dieses Wertes abgegolten werden muss, besteht kein
Anlass zu weiteren Abklärungen über die Preisverhältnisse im fraglichen Gebiet.
11.4 Dem Beschwerdeführer ist somit eine Minderwertsentschädigung in Höhe von
17 % des Verkehrswertes seiner Baulandparzelle (918 m² à Fr. 820.--, insgesamt
Fr. 752'760.--), d.h. von rund Fr. 128'000.-- zuzuerkennen. Die Entschädigung
ist, wie verlangt und wie im Entscheid 1E.15/2007 und 1E.16/2007 vom 8. Februar
2008 erläutert, als Kapitalzahlung zu leisten. Dagegen rechtfertigt sich hier
eine Verzinsung der Entschädigung nicht. Wohl ist nach Art. 76 Abs. 5 des
Bundesgesetzes über die Enteignung (EntG; SR 711) die endgültige Entschädigung
ab vorzeitiger Inbesitznahme oder vorzeitiger Ausübung des zu enteignenden
Rechts zu verzinsen. Einzuräumen ist ebenfalls, dass die Verzinsungspflicht
nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung in der Regel auch dann entsteht, wenn
beim Auftreten übermässiger Immissionen die nachbarlichen Abwehrrechte
unterdrückt und vom Enteigner faktisch in Besitz genommen werden (BGE 106 Ib
241 E. 3 S. 245). Der nach vorzeitiger Besitzergreifung geschuldete Zins ist
jedoch im Gegensatz zum Zins, der nach Ablauf von zwanzig Tagen nach
rechtskräftiger Festsetzung der Entschädigung zu bezahlen ist (vgl. Art. 88
Abs. 1 EntG), kein Verzugszins. Er wird auch nicht geschuldet, weil das
Eigentum am Enteignungsobjekt - wie in Art. 19bis Abs. 2-4 EntG vorgesehen -
vorzeitig auf den Enteigner übergegangen und die Entschädigung noch nicht
vollständig geleistet worden ist. Die Verzinsung gemäss Art. 76 Abs. 5 EntG
dient vielmehr dazu, dem Enteigneten den Schaden zu ersetzen, den dieser
dadurch erleidet, dass er das enteignete Grundstück nicht mehr nutzen kann, als
Eigentümer aber weiterhin gewisse Lasten trägt (BGE 100 Ib 418 E. 1b, 111 Ib 97
E. 2d S. 100). Kann der Eigentümer aber sein Grundstück trotz der Beanspruchung
durch den Enteigner weiterhin im bisherigen Rahmen verwenden, so entsteht ihm
kein Nutzungsverlust, der vom Enteigner durch Zinszahlung zu vergüten wäre
(1E.11/2003 vom 22. April 2004; vgl. auch BGE 109 Ib 268 E. 3a S. 274).
Dementsprechend ist auch hier keine Verzinsung vorzusehen, hat doch der
Fluglärm weder die bisherige landwirtschaftliche Nutzung der Parzelle
beeinträchtigt noch deren bessere Verwendung - Verkauf oder Überbauung -
verhindert.
12.
Der Beschwerdeführer ficht schliesslich auch die von der Schätzungskommission
getroffene Kosten- und Entschädigungsregelung an und stellt Antrag auf
angemessene Erhöhung der ihm zugesprochenen Parteientschädigung von Fr.
4'000.--. Bei der Überprüfung der für das enteignungsrechtliche
Entschädigungsverfahren festgesetzten Parteientschädigung übt das Bundesgericht
jedoch nach ständiger Praxis Zurückhaltung, weil die Schätzungskommission oder
deren Präsident besser in der Lage ist, die Bemühungen und Leistungen des
Anwaltes zu beurteilen und den örtlichen Gebräuchen Rechnung zu tragen. Das
Gericht ändert deshalb den zugesprochenen Betrag nur dann, wenn dieser als
offensichtlich ungenügend oder unverhältnismässig hoch erscheint (BGE 129 II
106 E. 5 S. 112 mit Hinweisen).
Im angefochtenen Entscheid wird eingeräumt, dass die Führung des Verfahrens mit
erheblichem Aufwand verbunden gewesen sei. Allerdings habe bis zum Entscheid
der Schätzungskommission über die Verjährung vom 27. Juli 2004 der gleiche
Anwalt sämtliche Enteigneten in Opfikon-Glattbrugg vertreten, welche eine
Entschädigung für die Lärmbelastung durch die Abflüge ab Piste 16 verlangten.
Dadurch sei der Aufwand im Einzelfall beträchtlich vermindert worden. Mit
Rücksicht auf die Vielzahl der Fälle und angesichts des Umstandes, dass die
kantonalen Anwaltstarife nicht anwendbar seien, rechtfertige es sich, in jedem
Fall unabhängig von der Höhe der gestellten Begehren eine Pauschalentschädigung
von Fr. 4'000.-- zuzuerkennen. Dieser Betrag erscheint nicht als geradezu
offensichtlich ungenügend. Die Beschwerde des Enteigneten ist insofern
abzuweisen.
13.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist nach dem Gesagten teilweise gutzuheissen
und dem Beschwerdeführer in Abänderung des angefochtenen Entscheides eine
fluglärmbedingte Minderwertsentschädigung von Fr. 128'000.-- zuzuerkennen. Im
Übrigen ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde abzuweisen.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens sind der Regel von Art. 116 Abs.
1 EntG entsprechend den Enteignern aufzuerlegen. Diese sind zudem zu
verpflichten, dem Enteigneten für das bundesgerichtliche Verfahren eine
angemessene Parteientschädigung auszurichten. Bei der Bemessung der
Parteientschädigung darf dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die
Rechtsschriften der Grundeigentümer in den Pilotfällen über weite Teile gleich
lauten.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird teilweise gutgeheissen und die
Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Entscheides der Eidgenössischen
Schätzungskommission, Kreis 10, vom 17. November 2006 insofern abgeändert, als
die Enteigner dem Enteigneten für die fluglärmbedingte Entwertung seines
Grundstücks Kat.-Nr. 7561 (GBBl. 3192 Opfikon) eine Entschädigung von Fr.
128'000.-- zu bezahlen haben.
Im Übrigen wird die Verwaltungsgerichtsbeschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den beiden Enteignern unter
solidarischer Haftbarkeit je zur Hälfte auferlegt.
3.
Die beiden Enteigner haben dem Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche
Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr.
4'000.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Eidgenössischen Schätzungskommission,
Kreis 10, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 14. April 2008
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Féraud Scherrer