I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Klage nach Art. 120 BGG 1E.23/2007
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 1/2}
1E.23/2007
Urteil vom 17. April 2008
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Aeschlimann,
Reeb, Fonjallaz,
Gerichtsschreiberin Scherrer.
Parteien
Politische Gemeinde Opfikon-Glattbrugg, 8152 Opfikon, Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Ettler,
gegen
- unique zurich airport Flughafen Zürich AG,
- Kanton Zürich, handelnd durch die Baudirektion
des Kantons Zürich, Abteilung Landerwerb, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich,
Beschwerdegegner, beide vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Roland Gfeller,
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, Albert Staffelbach, Präsident,
Limmatquai 94, 8001 Zürich.
Gegenstand
Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse infolge Fluglärms sowie von
Abwehrrechten gegen den direkten Überflug ausgehend vom Landesflughafen Zürich,
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid der Eidgenössischen
Schätzungskommission, Kreis 10, vom 20. November 2006.
Sachverhalt:
A.
Im Juni 1999 ersuchte der Kanton Zürich als damaliger Flughafenhalter die
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, um Eröffnung formeller
Enteignungsverfahren zur Beurteilung der eingegangenen
Entschädigungsforderungen für übermässige Fluglärm-Immissionen. Diese
Forderungen betreffen unter anderem zahlreiche Grundstücke in
Opfikon-Glattbrugg, die im Bereich der Abflugschneise der Piste 16 liegen. Am
25. Mai 2001 wurde die unique zurich airport Flughafen Zürich AG (im Folgenden:
Flughafen Zürich AG) als neue Flughafenhalterin auf ihr Gesuch hin unter
Zuerkennung der Parteistellung zum Verfahren beigeladen.
Der Kanton Zürich und die Flughafen Zürich AG erhoben als Flughafenhalter und
Enteigner in den Fällen von Opfikon-Glattbrugg die Einrede der Verjährung und
verlangten, dass über diese in einem Teilentscheid befunden werde. Die
Verjährungseinrede wurde vom Präsidenten der Schätzungskommission am 11. Juni
2003 abgewiesen. Das Bundesgericht wies die hierauf von den Enteignern
ergriffene Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit Urteil vom 27. Juni 2004 ab (BGE
130 II 394).
In der Folge bestimmten die Parteien und der Präsident der Schätzungskommission
18 Verfahren, die als sog. Pilotfälle vorweg behandelt werden sollten. Zu
diesen gehört auch das Verfahren um die Parzelle Kat.-Nr. 6712 (GBBl. 3392
Opfikon), Dammstrasse 29-31, welche im Eigentum der Politischen Gemeinde
Opfikon-Glattbrugg steht. An dem Grundstück wurde am 30. Mai 1960 ein
selbständiges und dauerndes Baurecht zu Gunsten der Baugenossenschaft Opfikon
begründet. Der entsprechende Vertrag wurde am 26. Oktober 1993 verlängert und
dauert bis Ende 2048.
B.
Die Einigungsverhandlungen in den 18 ausgewählten Verfahren verliefen im
November 2005 erfolglos. Nach Durchführung eines weiteren Schriftenwechsels
wurde die Schätzungsverhandlung auf den 29. März 2006 angesetzt. An dieser
forderte die Eigentümerin und Baurechtsgeberin eine Minderwertsentschädigung
von 40 % des Verkehrswertes ihres Grundstückes, nebst Zins seit 30. September
1996 gemäss den vom Bundesgericht festgelegten Ansätzen. Die Enteigner
ersuchten um Abweisung der Entschädigungsforderung; allenfalls sei der
Politischen Gemeinde Opfikon-Glattbrugg - unter bestimmten Vorbehalten und
Auflagen - eine geringere Minderwertsentschädigung zuzusprechen.
In ihrem Entscheid vom 20. November 2006 wies die Eidgenössische
Schätzungskommission, Kreis 10, die Entschädigungsbegehren der Enteigneten ab.
C.
Gegen diesen Entscheid hat die Politische Gemeinde Opfikon-Glattbrugg mit
Eingabe vom 31. Januar 2007 beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde
erhoben. Sie stellt folgende Anträge:
1. Der angefochtene Schätzungsentscheid der Eidgenössischen
Schätzungskommission, Kreis 10, vom 20. November 2006 sei aufzuheben.
2. Die Beschwerdegegner seien zu verpflichten, die Beschwerdeführerin
angemessen für den Verlust der Abwehrrechte gegen den übermässigen Fluglärm
sowie für die aus der physischen und psychischen Bedrohung durch direkten
Überflug resultierende Wertminderung des Grundstücks Dammstr. 29-33, Kat.-Nr.
6712, in Opfikon mit 30 % des Verkehrswertes zu entschädigen unter Anrechnung
der Schallschutzzahlungen als Realersatz.
3. Die Entschädigung sei als einmalige Zahlung, verzinst gemäss den vom
Bundesgericht festgesetzten Zinssätzen ab dem jeweiligen dies aestimandi, zu
leisten.
4. Die zugesprochene pauschale Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- sei
angemessen zu erhöhen.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner."
In prozessualer Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin, es seien ein zweiter
Schriftenwechsel, ein Augenschein durch eine Delegation des Bundesgerichts und
eventualiter eine mündliche Verhandlung durchzuführen. Zudem habe die
Oberschätzungskommission den Minderwert der Liegenschaften zu schätzen.
Die Enteigner schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Für den Fall, dass der
Beschwerdeführerin eine Entschädigung zugesprochen werden sollte, seien
jedenfalls die Vorteilsanrechnung und der Abzug für technologische Entwicklung
vorzunehmen. Die Entschädigungszahlung sei im Grundbuch einzutragen und die
Zinsforderung abzuweisen.
Im zweiten Schriftenwechsel haben die Parteien an ihren Anträgen und sinngemäss
auch an ihren Standpunkten festgehalten.
Die Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, hat Antrag auf Abweisung der
Beschwerde gestellt und auf weitere Bemerkungen verzichtet.
Erwägungen:
1.
Der angefochtene Entscheid der Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis 10,
ist im Jahr 2006 ergangen. Das Rechtsmittelverfahren bestimmt sich daher noch
nach dem Bundesgesetz über die Organisation der Bundesrechtspflege (OG; vgl.
Art. 132 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, AS 2006 S. 1205).
2.
Wie bereits erwähnt (Sachverhalt lit. A), sind von zahlreichen Eigentümern von
Grundstücken in der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg Entschädigungsforderungen für
übermässige Fluglärm-Immissionen erhoben worden (vgl. auch BGE 130 II 394
Sachverhalt S. 398). Im Einvernehmen mit den Parteien hat daher die
Schätzungskommission 18 Verfahren ausgewählt, um wegweisende Entscheide zu
fällen, welche (nach altem Verfahrensrecht) allenfalls direkt dem Bundesgericht
unterbreitet werden könnten. In diesen 18 Fällen geht es um Liegenschaften
unterschiedlicher Natur, so um Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser,
Geschäftshäuser, öffentliche Gebäude, landwirtschaftliche Bauten und
unüberbauten Boden. In all den Verfahren sind aber vor Bundesgericht
prinzipielle Rechtsfragen aufgeworfen worden, von denen - unabhängig von den
besonderen Eigenschaften der einzelnen Grundstücke - die Anerkennung der
Entschädigungspflicht überhaupt oder das Vorgehen bei der
Entschädigungsfestsetzung abhängt. Das Bundesgericht hat über den Grossteil
dieser Fragen im Leitentscheid vom 8. Februar 2008 befunden. Soweit die dort
angestellten Überlegungen hier nur zusammengefasst wiedergegeben werden, kann
auf jenes Urteil verwiesen werden (1E.15/2007, 1E.16/2007; zur Publikation
bestimmt).
3.
Die Parteien stellen verschiedene Beweisanträge und ersuchen insbesondere um
Befragung von Experten oder um Beizug zusätzlicher Fachberichte wie auch um
Vornahme eines Augenscheins. Solche weiteren Instruktionsmassnahmen sind
jedoch, wie sich aus dem Folgenden ergibt, nicht erforderlich.
4.
Wie in den übrigen Fällen ist hier zunächst umstritten, ob die Liegenschaft der
Beschwerdeführerin durch direkte Überflüge betroffen werde und sich schon aus
dieser Eigentumsverletzung ein Entschädigungsanspruch ergebe. Die
Schätzungskommission hat einen solchen Anspruch verneint, da - wie das
Bundesgericht in BGE 131 II 137 E. 3.2 dargelegt habe - die Abflüge nicht zu
den gleichen Einwirkungen wie die Landeanflüge führten. Im Weiteren werde bei
der hier fraglichen Liegenschaft die kritische Höhe für einen eigentlichen
Überflug klar überschritten.
Die Enteigner stimmen den Ausführungen der Schätzungskommission zu und
bezeichnen die Entschädigungsforderung für Überflug zudem als verjährt. Die
Beschwerdeführerin bringt vor, eine Entschädigung sei schon dann geschuldet,
wenn ein Grundstück nur selten oder sogar bloss einmal überflogen werde, wobei
auch nahe seitliche Vorbeiflüge mit in Betracht zu ziehen seien. Sie bestreitet
ausserdem, dass die von der Flughafenhalterin vorgelegten Aufzeichnungen der
Flugspuren repräsentativ und zuverlässig seien.
4.1 Das Bundesgericht spricht vom enteignungsrechtlich relevanten "eigentlichen
Überflug" (Überflug stricto sensu), wenn die Flugzeuge derart tief unmittelbar
über ein Grundstück fliegen, dass der nach Art. 667 Abs. 1 ZGB dem
Grundeigentum zuzurechnende Luftraum verletzt wird (vgl. BGE 121 II 317 E. 5b
S. 332; 122 II 349 E. 4; 123 II 481 E. 8 S. 494; 124 II 543 E. 5d S. 557; 129
II 72 E. 2; 131 II 137 E. 3 S. 145). Geht es somit um ein direktes Eindringen
in das Grundeigentum und nicht um eine im Sinne von Art. 684 ZGB mit
übermässigen Einwirkungen verbundene Nutzung eines Nachbargrundstücks, so
spielen die in der Rechtsprechung für diesen Fall aufgestellten Voraussetzungen
der Unvorhersehbarkeit und der Spezialität der Immissionen sowie der Schwere
des Schadens keine Rolle. Ein enteignungsrechtlicher Entschädigungsanspruch für
Überflug erwächst dem Grundeigentümer indes nur dann, wenn die Flugzeuge
tatsächlich in die Luftsäule über seinem Grundstück eindringen und dies in
einer derart geringen Höhe, dass seine schutzwürdigen Interessen an der
ungestörten Nutzung seines Eigentums betroffen werden. Zudem wird in der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine gewisse Regelmässigkeit solchen
Eindringens in den zum Grundeigentum gehörenden Luftraum verlangt ("passage
régulier" vgl. BGE 122 II 349 E. 4a/cc S. 355 und 129 II 72 E. 2.2 S. 75). Nur
vereinzelte Überflüge ("atteinte trop occasionelle" vgl. BGE 131 II 137 E.
3.2.3 S. 151) lassen keinen enteignungsrechtlichen Entschädigungsanspruch
entstehen.
4.2 Gemäss bundesgerichtlicher Praxis kann somit nur von einem eigentlichen
Überflug die Rede sein, wenn ein Flugzeug ganz oder teilweise (etwa mit einem
Flügel) in die Luftsäule über dem fraglichen Grundstück eindringt. Bei
seitlichen Vorbeiflügen - so beeindruckend diese auch sein mögen - wird das
Grundeigentum nicht berührt und sind die Einwirkungen nur unter dem
Gesichtswinkel einer Nachbarrechtsverletzung zu prüfen.
Der Auffassung der Beschwerdeführerin, wonach die Häufigkeit der Ausübung einer
Dienstbarkeitsberechtigung für die Entschädigungspflicht zivilrechtlich nicht
massgeblich sei und eine solche auch hier schon bei einem einzigen Durchflug
entstehe, ist ebenfalls nicht zu folgen.
Wohl hat das Bundesgericht die Inanspruchnahme des zum Grundeigentum gehörenden
Luftraums beim eigentlichen Überflug mit der Belastung durch ein Durch- oder
Überflugsservitut verglichen (vgl. etwa BGE 129 II 72 E. 2.8 S. 80 "assimiler
en quelque sorte"). Es ist jedoch immer klargestellt worden, dass dieser
Eingriff in das Grundeigentum - da er durch ein mit dem Enteignungsrecht
ausgestattetes Unternehmen erfolgt - nicht zivilrechtliche, sondern
enteignungsrechtliche Folgen habe. So fallen die im ZGB dem Grundeigentümer
oder dem Nachbarn zur Verfügung gestellten Abwehrrechte dahin und richtet sich
auch der Entschädigungsanspruch nach den enteignungsrechtlichen und nicht nach
den zivilrechtlichen Regeln. Der Hinweis der Beschwerdeführer auf die
zivilrechtlichen Prinzipien über die Ausübung und Abgeltung von Dienstbarkeiten
geht demnach an der Sache vorbei.
4.3 Die Beschwerdeführerin vertritt nebenbei den Standpunkt, als
Überflugkorridor müsse das ganze Gebiet gelten, in welchem Randwirbelschleppen
aufträten und deshalb die Dachziegel verklammert worden seien. Auf dieses
Vorbringen ist schon deshalb nicht einzugehen, weil Randwirbelschleppen nur bei
Landeanflügen entstehen. Im Streite liegt aber im vorliegenden Fall allein die
Frage, ob und welche Entschädigung für die mit den Abflügen ab Piste 16
verbundenen Beeinträchtigungen geschuldet sei.
4.4 Die Parteien ersuchen das Bundesgericht, die kritische Flughöhe für den
eigentlichen Überflug ein für allemal zu bestimmen.
Nach Art. 667 Abs. 1 ZGB erstreckt sich das Eigentum an Grund und Boden nach
oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des
Eigentums ein Interesse besteht. Wie gross diese räumliche Ausdehnung ist,
lässt sich nicht in allgemein gültiger Weise festlegen, sondern bestimmt sich
von Fall zu Fall nach den konkreten Umständen und dem schutzwürdigen Interesse
des Eigentümers, diesen Raum selbst zu nutzen oder zu beherrschen und das
Eindringen anderer abzuwehren. Das Bundesgericht hat es daher - in der
zivilrechtlichen und in der enteignungsrechtlichen Praxis - stets abgelehnt,
generell zu bestimmen, auf welcher Höhe ein Flugzeug in die Interessenssphäre
der Grundeigentümer und damit in das Grundeigentum selbst eindringe. Dies hange
von der Nutzung und Lage der konkret betroffenen Liegenschaft, aber auch von
der Art und Grösse der Flugzeuge und den entsprechenden Auswirkungen des
Überflugs ab (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 146, E. 3.2.2 und 3.2.3 S. 150
f.; 129 II 72 E. 2.3 S. 76; 123 II 481 E. 8 S. 495; 122 II 349 E. 4a/cc S. 355;
104 II 86 E. 2 S. 89 f., je mit Hinweisen). Indessen lässt sich aufgrund der
bereits ergangenen Entscheide die kritische Höhe des Überflugs über
Wohngebieten etwas eingrenzen. Eigentliche Überflüge sind bei landenden
Grossraumflugzeugen bejaht worden, welche Wohnliegenschaften in der Höhe von
125 m oder darunter überqueren (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 147 mit
Hinweisen). Dagegen ist festgestellt worden, dass Überflüge solcher Maschinen
in der Höhe von mindestens 400 m das Grundeigentum nicht verletzen (BGE 123 II
481 E. 8 S. 495; 131 II 137 E. 3.2.2 S. 150 und E. 3.2.3 S. 151; s.a. BGE 123
II 481 E. 8 S. 495). Ebenfalls zu keinem Eingriff führten vereinzelte Flüge
insbesondere kleinerer Maschinen in der Höhe von etwa 220 bzw. 250 m (BGE 131
II 137 E. 3.2.2 S. 150). Anhand dieser Kriterien lässt sich im vorliegenden
Fall die Frage des Überflugs stricto sensu beantworten und besteht kein Anlass
zu weiteren Abgrenzungen.
4.5 Die von der Beschwerdeführerin kritisierten Aufzeichnungen der Flugspuren
der Starts ab Piste 16 in der Woche vom 16. bis 22. Mai 2006 sind im
bundesgerichtlichen Verfahren durch die Überflugsdaten zweier weiterer Wochen
(9. bis 16. Januar 2006 und 17. bis 23. Juli 2006) ergänzt worden. Für die
Darstellung der Überflugsituation wurden gemäss den Ausführungen der Enteigner
die Multilaterationsdaten des Bodenradars SAMAX verwendet. Die Daten stammen
von Skyguide und sind zur Auswertung direkt dem Deutschen Zentrum für Luft- und
Raumfahrt (DLR) übermittelt worden. Die Beschwerdeführerin bestreitet
weiterhin, dass die Aufzeichnungen genau und aussagekräftig seien. Entgegen
ihrer Meinung kann jedoch auf die ermittelten Flugspuren abgestellt werden, da
diese im Lichte der anwendbaren Kriterien ein genügendes Bild der
Überflugsituation abgeben und gewisse Messunsicherheiten ohnehin nicht
ausgemerzt werden können.
4.6 Das Grundstück der Beschwerdeführerin liegt, um ca. 230 m von der
Pistenachse verschoben, rund 1 km vom Ende der Piste 16 entfernt. In diesem
Bereich sind die Abflüge der nach Osten abdrehenden Flugzeuge gemäss den
Aufzeichnungen der Flugspuren bereits breit gestreut. Das Grundstück der
Beschwerdeführerin wird praktisch nie direkt überflogen. Der Grossteil der
Flugzeuge erreicht hier eine Höhe von über 500 m. Nur vereinzelt werden bei
hohen Temperaturen auch Flüge in einer Höhe zwischen 300 und 400 m verzeichnet.
Im vorliegenden Fall kann somit, wie die Schätzungskommission zu Recht erkannt
hat, von eigentlichen Überflügen - d.h. wie dargelegt von regelmässigen
direkten Überflügen in geringer Höhe - nicht die Rede sein. Daran ändert auch
nichts, wenn hier, wie die Beschwerdeführerin geltend macht, einzelne
Abflugspuren unter der durchschnittlichen Höhe auf Starts von schlechter
steigenden Grossflugzeugen zurückzuführen sind. Dem Begehren um Zusprechung
einer Entschädigung für eigentlichen Überflug kann demnach nicht stattgegeben
werden. Die Prüfung der Verjährungsfrage erübrigt sich.
5.
Zu untersuchen bleibt, ob der Beschwerdeführerin ein Entschädigungsanspruch für
die Unterdrückung ihrer nachbarlichen Abwehrrechte gegenüber Lärmeinwirkungen
zustehe. Ein solcher setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass die drei
Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der sog. Spezialität
der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind
(vgl. etwa BGE 123 II 481 E. 7 S. 490 ff.; 131 II 394 E. 7.1 S. 402, E. 9.2 S.
410, E. 12 S. 414, je mit Hinweisen).
Im angefochtenen Entscheid wird zur umstrittenen Liegenschaft ausgeführt, diese
sei von der Beschwerdeführerin vor dem 1. Januar 1961 erworben worden und
gestützt auf ein selbständiges und dauerndes Baurecht mit Mehrfamilienhäusern
überbaut worden. Die Überbauung sei nicht relevant, weil nur die Ansprüche zu
beurteilen seien, welche die Beschwerdeführerin als Baurechtsgeberin geltend
mache. Damit sei die Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit der Immissionen für
das Baurechtsland erfüllt. Da die Immissionsgrenzwerte im fraglichen Gebiet,
das der Empfindlichkeitsstufe II (ES II) zugewiesen sei, überschritten würden,
sei auch die Voraussetzung der Spezialität der Einwirkungen gegeben. Was den
fluglärmbedingten Minderwert anbelange, sei massgebend allein der Wert des
Baurechtslandes. Das von den Enteignern erarbeitete besondere hedonische
Schätzungsmodell für die Kategorie des selbst genutzten Wohneigentums, das
MIFLU, finde auf eine derartige Liegenschaft keine Anwendung. Die
Verkehrswertschätzung basiere auf der Lageklassenmethode (unter Abzinsung
infolge der Dauer des Baurechts) und berücksichtige den Barwert des Baurechts.
Daraus resultiere für den provisorisch gewählten Stichtag des 1. Juli 2000 ein
Verkehrswert von Fr. 250'000.--. Die Liegenschaft sei noch bis zum 31. Dezember
2048 mit dem Baurecht belastet. Während dieser Zeit erhalte die
Beschwerdeführerin den dafür vereinbarten Baurechtszins. Der Wert der
Liegenschaft sei damit massgeblich bestimmt durch den Ertrag aus dem
langfristigen Baurecht. Dass die Baurechtsnehmerin seit dem Stichtag aufgrund
übermässigen Fluglärms eine Reduktion des Baurechtszinses verlangt hätte, macht
die Beschwerdeführerin nicht geltend. Damit sei nicht ersichtlich, inwiefern
ein Minderwert infolge übermässigen Fluglärms vorliegen solle. Die
Entschädigungsforderung der Beschwerdeführerin sei demnach abzuweisen.
Die Beschwerdeführerin räumt ein, dass der langfristige Baurechtsvertrag einen
Einfluss auf den Wert der Liegenschaft habe. Zutreffend sei auch, dass sich der
Baurechtszins und damit der Ertrag der Liegenschaft seit der Erhöhung der
Lärmbelastung nicht verändert habe. Die Schätzungskommission verkenne aber,
dass der Baurechtsvertrag lediglich das Verhältnis zwischen der
Beschwerdeführerin und der Baurechtsnehmerin beschlage. Was die
Vertragsparteien im Innenverhältnis geregelt hätten, begünstige nun die
Enteigner im Aussenverhältnis. Der Baurechtsvertrag sei jedoch beim Verkauf der
Liegenschaft vor 2048 nicht der einzige preisrelevante Faktor. Für potenzielle
Käufer mit der Absicht, die Liegenschaft nach Ablauf der Baurechtsdauer
gewinnbringend zu bewirtschaften, dürfte nach Ansicht der Beschwerdeführerin
ebenso entscheidend sein, wie hoch das Ertragspotenzial der Liegenschaft nach
dem Jahr 2048 sei. Dieses sei abhängig von der Lärmbelastung. Zur Ermittlung
des Ertragswertes werde die zu erwartende Lärmbelastung daher in die
entsprechenden Überlegungen einfliessen. Die Liegenschaft habe darum durch die
übermässige Lärmbelastung selbst bei Berücksichtigung des Baurechts eine
Verminderung in ihrem Verkehrswert erfahren. Bleibe die Liegenschaft nach
Ablauf des Vertrages im Eigentum der Beschwerdeführerin, habe diese ab 2049 die
Möglichkeit, die Rendite zu maximieren. Spätestens ab diesem Zeitpunkt werde
sich die übermässige Lärmbelastung finanziell widerspiegeln.
Die Enteigner machen geltend, im vorliegenden Fall sei die Voraussetzung der
Spezialität der Immissionen nur vorübergehend erfüllt gewesen. Zwar seien bei
der Liegenschaft der Beschwerdeführerin die Immissionsgrenzwerte der ES II
gemäss Anhang 5 zur Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR
814.41) auch heute noch überschritten. Für das Gemeindegebiet
Opfikon-Glattbrugg müsse jedoch angesichts der seit langem bestehenden
Fluglärmvorbelastung enteignungsrechtlich der Immissionsgrenzwert für die ES
III massgeblich sein.
Zur Voraussetzung der Schwere des Schadens bringen die Enteigner vor, in Fällen
der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse wegen übermässigen Lärms
könne - infolge der Nähe und der Verwandtschaft zur materiellen Enteignung -
nur dann von einem schweren Schaden ausgegangen werden, wenn der Minderwert
wegen Fluglärms einen Drittel des Verkehrswertes einer Liegenschaft übersteige.
Jedenfalls müssten die fluglärmbedingten Minderwerte von Ertragsliegenschaften
durch entsprechende Ertragseinbussen nachgewiesen werden, was vorliegend nicht
der Fall sei. Schliesslich weisen die Enteigner auf die durch den Flughafen
bewirkten Wertsteigerungen sowie auf künftige Lärmabnahmen hin, die durch die
technologische Entwicklung ermöglicht würden. Diesen Gegebenheiten müsse bei
der Entschädigungsbemessung durch Abzüge Rechnung getragen werden.
Vorliegend bestimme sich der Wert des Landes massgeblich durch den Ertrag aus
dem Baurecht. Eine Anpassung des Baurechtszinses sei im Baurechtsvertrag nicht
vorgesehen. Die Beschwerdeführerin habe zu keinem Zeitpunkt eine
Baurechtszinsreduktion wegen des Fluglärms oder aus anderen Gründen hinnehmen
müssen. Aufgrund des noch bis 2048 dauernden Baurechtsvertrages sei ein
schwerer Schaden klar zu verneinen. Dem genauen Verkehrswert des Grundstückes
komme infolge der vorzunehmenden Abzinsung keine entscheidende Bedeutung zu,
weshalb die Enteigner nichts gegen den von der Schätzungskommission ermittelten
Verkehrswert von Fr. 250'000.-- einzuwenden hätten.
6.
Das Bundesgericht hat in BGE 130 II 394 E. 12.1 S. 415 ausdrücklich bestätigt,
dass die für die (Un-)Vorhersehbarkeit der Fluglärm-Immissionen massgebende
Schwelle, die in der Rechtsprechung auf den 1. Januar 1961 gelegt worden ist,
auch für die durch den Abflugverkehr betroffenen Grundeigentümer in
Opfikon-Glattbrugg gilt. Hat ein Anwohner sein Grundstück erst nach diesem
Zeitpunkt anders als durch einen Erbgang erworben, gelten die Einwirkungen als
vorhersehbar und kann kein Entschädigungsanspruch entstehen (vgl. BGE 131 II
137 E. 2.1 S. 142 mit zahlreichen Hinweisen). Ebenso wenig ist eine
Entschädigung für ein Gebäude zu leisten, das erst nach diesem Datum erstellt
worden ist (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 4 S. 50; 111 Ib 233 E. 2a; nicht publ.
Entscheid E.22/1992 vom 24. Juni 1996 E. 3b, während in BGE 121 II 317 E. 6c/aa
die Frage offen gelassen worden ist).
6.1 Aus den Akten (Schätzungsprotokoll vom 13. Dezember 2000) geht hervor, dass
die auf Kat.-Nr. 6712 errichteten Wohnhäuser 1960 erbaut wurden. Die
Baurechtsnehmerin als Eigentümerin der Mehrfamilienhäuser hat indes keine
Entschädigungsansprüche geltend gemacht. Das Land selber wurde von der
Beschwerdeführerin vor dem 1. Januar 1961 erworben. Die Beeinträchtigung dieses
Landes durch Fluglärm darf daher als unvorhersehbar gelten und gibt, sofern
auch die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind, Anspruch auf Entschädigung.
Indes erfolgt mit Ablauf des Baurechtsvertrags am 31. Dezember 2048 der
unentgeltliche Heimfall an die Beschwerdeführerin als Baurechtsgeberin. Sie
macht darum geltend, der Minderwert sei zu berechnen, wie wenn es nur eine
Eigentümerin von Land und Gebäuden gäbe. Ob dem so sei, kann mit Blick auf E.
11 hiernach offen bleiben. Die Beschwerdeführerin ist bis zum Eintritt des
Heimfalls Ende 2048 einzig Eigentümerin des Baurechtsgrundstücks und nicht der
Mehrfamilienhäuser. Bei der Bewertung der enteigneten Grundstücke und der
Bemessung des zu ersetzenden Schadens ist im Enteignungsverfahren grundsätzlich
von der rechtlichen und tatsächlichen Situation im massgebenden
Schätzungszeitpunkt auszugehen (s. a. unten E. 10.1), hier also von einem mit
einem selbständigen und bis 2048 dauernden Baurecht belasteten Grundstück.
7.
Nach Meinung der Enteigner ist bei der Beurteilung der Spezialität der
Immissionen angesichts der Fluglärmvorbelastung der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg
für das ganze Gebiet enteignungsrechtlich vom Immissionsgrenzwert ES III
auszugehen, also auch für jene Grundstücke, die nach kommunaler Planung der ES
II zugewiesen sind. An sich ist nicht ausgeschlossen, bei der
enteignungsrechtlichen Beurteilung der Lärmempfindlichkeit eines Gebietes
andere Massstäbe anzulegen, als sie die kommunale Planungsbehörde angewendet
hat. Einer Aufstufung steht hier jedoch gerade die enteignungsrechtliche
Beurteilungsweise entgegen, die für die Abgeltung von Lärm sowohl die
Spezialität der Immissionen als auch deren Unvorhersehbarkeit verlangt. Zwar
sind diese Voraussetzungen grundsätzlich voneinander unabhängig zu beurteilen
(vgl. BGE 110 Ib 340 E. 2 S. 346), doch dürfen die einzelnen Anforderungen
nicht derart umschrieben werden, dass sie zueinander in Widerspruch treten. So
darf zwar wie gesagt vorausgesetzt werden, dass der Nachbar eines Flughafens
schon vor dem 1. Januar 1961 - als die Lärmbelastung noch nicht voraussehbar
war - Eigentümer seines Grundstücks gewesen sei, damit überhaupt ein
Entschädigungsanspruch entstehen kann. Dann aber können diesem Nachbarn die
Immissionen, die im Wesentlichen erst nach dem 1. Januar 1961 eingetreten sind
(vgl. im Einzelnen zum Betrieb der Piste 16/34: BGE 130 II 394 E. 12.3.1 S.
420), nicht im Rahmen der Beurteilung der Spezialität der Einwirkungen als
Lärmvorbelastung angerechnet werden. Hat mit anderen Worten ein Grundeigentümer
sein Grundstück seinerzeit an einem Ort erworben, an welchem nach damaligem
Ortsgebrauch kein (übermässiger) Lärm bestand und auch nicht zu erwarten war,
so kann ihm das öffentliche Unternehmen, das den Lärm selbst bewirkt, die
nachträgliche Änderung des Ortsgebrauchs nicht zur Last legen. Bei der von den
Enteignern geltend gemachten Lärmvorbelastung handelt es sich aus
enteignungsrechtlicher Sicht vielmehr um Auswirkungen des Werkes selbst, die im
Enteignungsfall bei der Entschädigungsbemessung ausser Acht zu lassen sind
(Art. 20 Abs. 3 EntG). Dem Antrag der Enteigner um - enteignungsrechtliche -
Höhereinstufung der der ES II zugewiesenen Grundstücke ist demnach nicht zu
entsprechen.
8.
In Übernahme der Rechtsprechung zur materiellen Enteignung ist nach Auffassung
der Enteigner nur dann von einem schweren Schaden auszugehen, wenn der
Minderwert wegen Fluglärms einen Drittel des Verkehrswertes der betroffenen
Liegenschaften übersteigt.
Die von den Enteignern in diesem Zusammenhang zitierten Entscheide zur
materiellen Enteignung (Urteil A.115/1983 vom 14. Dezember 1983, publ. in ZBl
85/1986 S. 366; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 21. Juni
2001 [VR2000.00001]) betreffen indes nicht Lärm- oder andere Immissionen,
sondern die Umzonung bzw. Nichteinzonung von Grundstücken im Rahmen kommunaler
Nutzungsplanung. Weiter ist in diesen Entscheiden nicht festgestellt worden,
dass Werteinbussen von Grundstücken von bis zu einem Drittel entschädigungslos
hinzunehmen seien, sondern dass Bauverbote oder Baueinschränkungen, die nicht
mehr als einen Drittel der Grundstücksfläche beträfen, noch in den Rahmen von
hinzunehmenden öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen fielen (vgl. auch
BGE 93 I 338 E. 7 S. 342 ff. mit Hinweisen). Da auch eine bauverbotsbelastete
Fläche noch einen Restwert aufweist, ist die Gesamtentwertung der Grundstücke
in diesen Fällen geringer als ein Drittel. Im Übrigen ist insbesondere in BGE
116 Ib 11 eingehend erläutert worden, weshalb die Unterdrückung der
nachbarlichen Abwehrrechte gegenüber übermässigen, von einem öffentlichen Werk
ausgehenden Lärmimmissionen den Bestimmungen über die formelle Enteignung und
den in der Rechtsprechung aufgestellten speziellen Regeln folgt, und kann hier
auf jene Erwägungen verwiesen werden. Art. 16 EntG schreibt aber, gleich wie
Art. 26 Abs. 2 BV, im Falle der formellen Enteignung volle Entschädigung vor.
Die Voraussetzung des schweren Schadens darf deshalb keine allzu hohe Hürde
bilden und lässt sich nur insoweit rechtfertigen, als der Grundsatz zum Tragen
kommt, dass ein Entschädigungsanspruch nicht für jeden beliebigen hoheitlichen
Eingriff und damit auch nicht für jede beliebige Beeinträchtigung durch den
öffentlichen Verkehr entstehen kann.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Voraussetzung der Schwere des
immissionsbedingten Schadens so zu verstehen, dass der Schaden eine gewisse
Höhe oder einen gewissen Prozentsatz des Gesamtwertes einer Liegenschaft
erreichen muss, damit eine Ersatzpflicht entsteht (vgl. BGE 94 I 286 E. 9c S.
302; 110 Ib 340 E. 2 S. 347, 123 II 481 E. 7d S. 493, 130 II 394 E. 12.3 S.
419). Eine feste, allgemein gültige Grenzziehung ist in der Praxis
ausgeschlossen worden. In BGE 101 Ib 405 und BGE 102 Ib 271 wurde immerhin
anerkannt, dass auch eine Entwertung von 10 % einer Liegenschaft bereits einen
schweren Schaden im enteignungsrechtlichen Sinn darstellen kann.
Verschiedentlich sind denn auch in bundesgerichtlichen Verfahren, die
Nationalstrassenlärm betrafen und durch Vergleich erledigt werden konnten,
Minderwertsentschädigungen von klar weniger als einem Drittel des
Verkehrswertes des (nicht lärmbelasteten) Grundstücks zugestanden worden. Es
ist nicht ersichtlich, weshalb bei Fluglärm, der sich zumindest ebenso
einschneidend auswirkt wie der Strassenlärm, die Schwere des Schadens strenger
umschrieben werden sollte. Auch die in den letzten Jahrzehnten eingetretene
starke Erhöhung der Immobilienpreise spricht nicht für eine Anhebung der (in
Prozenten ausgedrückten) Schwelle des schweren Schadens.
Die Schätzungskommission hat im angefochtenen Entscheid ausgeführt, die Schwere
des immissionsbedingten Schadens sei in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung
der konkreten Umstände in Prozenten des Verkehrswerts zu schätzen, den die
betreffende Liegenschaft ohne die übermässigen Einwirkungen aufweisen würde. In
der herkömmlichen Schätzungspraxis gelte aber seit jeher für
Verkehrswertschätzungen ein Ermessensspielraum von plus/minus 10 %. Es würde
daher als widersprüchlich und inkonsequent erscheinen, einen Schaden als schwer
zu qualifizieren, der 10 % des geschätzten Verkehrswerts nicht erreicht. Das
Erfordernis der Schwere des Schadens sei somit nur dann als erfüllt zu
betrachten, wenn der Minderwert infolge Fluglärms 10 % des Verkehrswerts
deutlich übersteige.
Der Schätzungskommission ist darin zuzustimmen, dass der lärmbedingte
Minderwert - der Einfachheit und der Praktikabilität halber - üblicherweise in
Prozenten des Verkehrswerts des lärmunbelasteten Grundstücks angegeben wird. Es
darf jedoch nicht vergessen werden, dass die Entschädigung nach den Regeln über
die Teilenteignung zu bemessen ist. Der Grundeigentümer hat Anspruch auf Ersatz
des Minderwertes, den sein Grundstück durch die dingliche Belastung erleidet,
d.h. auf die Vergütung der Wertdifferenz, die sich zwischen dem Verkehrswert
des unbelasteten Grundstücks und jenem des belasteten Grundstücks ergibt (vgl.
Art. 19 lit. b EntG; BGE 106 Ib 241 E. 3 S. 245; 122 II 337 E. 4c S. 343, mit
Hinweisen). Der Minderwert bzw. die Entschädigung wäre somit richtigerweise
nicht als prozentualer Anteil des Verkehrswertes des unbelasteten Grundstücks
(oder des belasteten Grundstücks) zu bestimmen, sondern als Differenzbetrag zu
ermitteln, der sich bei Gegenüberstellung der Verkehrswerte vor und nach der
Lärmbelastung ergibt. Wird der Minderwert als Differenzbetrag verstanden und
festgelegt, kommt dem Schätzungsermessen bei der Bestimmung des Verkehrswertes
einer Liegenschaft nur wenig Bedeutung zu, wird doch eine höhere (oder tiefere)
Schätzung des Verkehrswertes vor der Lärmbelastung auch eine höhere (oder
tiefere) Schätzung des Verkehrswertes nach der Lärmbelastung nach sich ziehen.
Die Differenz bleibt sich somit gleich. Das Vorliegen eines schweren Schadens
kann daher bei einem Minderwert von 10 % nicht allein mit dem Hinweis auf das
Schätzungsermessen verneint werden.
9.
Die Enteigner verlangen, dass bei der Bestimmung der Minderwertsentschädigung
die Vorteile, die der Flughafen Zürich für die in seinem Einflussbereich
liegenden Nachbargrundstücke mit sich gebracht habe, angerechnet würden. Der
Flughafen habe durch seinen Betrieb und die dadurch bewirkte Wertschöpfung
nicht nur das Entwicklungspotenzial der Stadt Opfikon-Glattbrugg gefördert,
sondern auch eine allgemeine Wertsteigerung der Liegenschaften herbeigeführt.
Dieser werkbedingte Vorteil, der am Stichtag 20 % des Wertes der Liegenschaften
ausgemacht habe, sei mindestens so anzurechnen, dass vom heranzuziehenden
Verkehrswert 20 % abgezogen und für die Minderwertsbestimmung von 80 % des
Verkehrswertes der Liegenschaften ohne Fluglärm ausgegangen werde.
Gemäss Art. 20 Abs. 3 EntG haben die durch das Unternehmen des Enteigners
entstehenden Werterhöhungen oder Wertverminderungen bei der Ermittlung des
Verkehrswertes ausser Betracht zu fallen. Die Verkehrswertbestimmung hat so zu
erfolgen, wie wenn es das Werk des Enteigners nicht gäbe. Dieser Grundsatz
findet vorab bei Totalenteignungen sowie bei Teilenteignungen Anwendung, bei
denen ein Teil der Grundstücksfläche abzutreten ist (räumliche Teilenteignung)
und der abzutretende Teil nach den gleichen Regeln entschädigt wird wie eine
ganze Parzelle (zu den Arten von Teilenteignung vgl. BGE 103 Ib 91 E. 3 S. 97).
Bei Teilenteignungen infolge übermässiger Lärmimmissionen wie der hier
vorliegenden hat indes wie gesagt die Minderwertsentschädigung dem
Differenzbetrag zu entsprechen, der sich bei Gegenüberstellung der
Verkehrswerte vor und nach der Lärmbelastung ergibt. Allfällige werkbedingte
Vorteile verbleiben dem Grundstück aber auch nach der Lärmbelastung. Da die
(nicht mit der Enteignung in Zusammenhang stehenden) werterhöhenden oder
wertvermindernden Auswirkungen des Werks bei der Schadensermittlung völlig
wegzudenken sind, wären somit bei der Gegenüberstellung der Verkehrswerte vor
und nach der Immissionsbelastung die werkbedingten Vorteile von beiden Werten
abzuziehen. Auf solche - beiderseitige - Abzüge kann verzichtet werden.
Insofern ist die Bemerkung in BGE 130 II 394 E. 12.3.3 S. 423 über die
Vorteilsanrechnung zu relativieren.
Gegen diese Überlegungen kann auch nicht eingewendet werden, dass die dem
Grundeigentümer verbleibenden werkbedingten Vorteile nach Art. 22 Abs. 1 EntG
angerechnet bzw. von der Entschädigung abgezogen werden müssten. Diese
Bestimmung schreibt bei Teilenteignung nur die Anrechnung von "besonderen
Vorteilen" ("avantages particuliers", "speciali vantaggi") vor, die dem
"verbleibenden Teil" durch das Unternehmen erwachsen. Als Sondervorteil in
diesem Sinne fällt nur jener Nutzen in Betracht, der (allein) dem
teilenteigneten Grundstück entsteht, nicht dagegen ein allgemeiner Vorteil, der
- wie bei einer generellen Wertsteigerung des Bodens - der ganzen Nachbarschaft
und damit auch den Nichtenteigneten zugute kommt (Heinz Hess/Heinrich Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I N. 4 zu Art. 22; Werner Dubach, Die
Berücksichtigung der besseren Verwendungsmöglichkeit und der werkbedingten Vor-
und Nachteile bei der Festsetzung der Enteignungsentschädigung nach
Bundesrecht, ZBl 79/1978 S. 6; s.a. BGE 131 II 458 E. 3.3 und E. 6).
10.
Weiter bringen die Enteigner vor, dass sich die Höhe der
Enteignungsentschädigung unter anderem nach dem Mass der Lärmbelästigung
bestimme und in diesem Zusammenhang die bereits eingetretene sowie die künftige
Lärmentlastung, die dank der technologischen Entwicklung möglich sei,
berücksichtigt werden müsse. Die Fluglärmbelastung habe in der Umgebung des
Flughafens Zürich seit 1987 stetig und nachweislich abgenommen. In der Gegend
der Pilotliegenschaften sei der Lärmpegel während der Tagesstunden seit dem
Stichtag, dem 1. Januar 1997, dank leiseren Flugzeugen um rund 5 dB(A)
gesunken. Bis zum Jahr 2020 könnten gemäss einem Bericht des Advisory Council
for Aeronautics Research in Europe (Strategic Research Agenda, Volume 2 vom
Oktober 2002) aufgrund weiterer Fortschritte im Flugzeugbau zusätzliche
Reduktionen von 10 dB(A) erwartet werden. Dieser künftigen Lärmentlastung sei
zwingend mit einem standardisierten Abzug von 20 % der Minderwertsentschädigung
Rechnung zu tragen. Die Ausführungen der Schätzungskommission, wonach die
Lärmbelastung erfahrungsgemäss eher zu- als abnehme, die künftige
technologische Entwicklung ungewiss sei und auch nicht dem Flughafenhalter
zugute kommen dürfte, gingen an den Tatsachen und an der Rechtslage vorbei.
Die Beschwerdeführerin anerkennt, dass der Dauerschallpegel des Fluglärms
während der Tagesstunden seit 2001 zurückgegangen ist. Dieser Rückgang sei
allerdings nur temporär, bleibe doch die Piste 16 gemäss dem "Vorläufigen
Betriebsreglement" eine der Hauptstart-Pisten. Zudem könne keineswegs davon
ausgegangen werden, dass dank Verbesserungen der Triebwerkstechnologien in der
überblickbaren Zukunft weitere Lärmreduktionen einträten. Vielmehr führe die
Optimierung der Flugzeuge auf möglichst wenig Treibstoffverbrauch sogar zu
höherem Lärm. Hinzu komme, dass seit der Einführung der sog. Südanflüge im
Oktober 2003 die Einwohner von Opfikon-Glattbrugg nicht nur während des Tages
sondern auch in den Tagesrand- und Nachtstunden Lärmeinwirkungen ausgesetzt
seien.
10.1 Nach Art. 19bis Abs. 1 EntG ist für die Frage, welche rechtliche und
welche tatsächliche Situation der Bewertung des enteigneten Grundstücks
zugrunde zu legen sei, auf das Datum der Einigungsverhandlung abzustellen.
Diese Regelung ist indessen, wie im angefochtenen Entscheid zu Recht
festgestellt wird, auf Verfahren mit öffentlicher Planauflage und persönlicher
Anzeige zugeschnitten, in denen die Entschädigungsforderungen für eine
Enteignung gleichzeitig anzumelden sind und damit auch die
Einigungsverhandlungen zur gleichen Zeit durchgeführt werden können. Findet
dagegen, wie häufig beim nachträglichen Auftreten übermässiger Immissionen,
kein öffentliches Auflageverfahren statt und können die Entschädigungsansprüche
bis zum Eintritt der Verjährung über einen längeren Zeitraum geltend gemacht
werden, rechtfertigt es sich, für alle Verfahren den nämlichen
Schätzungszeitpunkt zu wählen. Der Schätzungsstichtag ist in diesen Fällen nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in Würdigung der gegebenen Umstände
festzusetzen und darf auf den Zeitpunkt gelegt werden, in dem die
Lärmbetroffenen durch öffentliche Auflage der Lärmbelastungspläne und
öffentliche Bekanntmachung zur Anmeldung ihrer Entschädigungsansprüche hätten
aufgefordert werden können (BGE 121 II 350 E. 6c/d S. 356).
Die Schätzungskommission hat in Anwendung dieser Rechtsprechung den dies
aestimandi auf den 1. Januar 1997 festgesetzt. Die Enteigner erklären sich mit
dieser Festlegung ausdrücklich einverstanden, fordern aber wie gesagt
gleichzeitig, dass bei der Schadensbemessung die inzwischen eingetretene und
insbesondere die ihrer Meinung nach voraussehbare künftige Lärmsituation
berücksichtigt werde. Damit verlangen sie jedoch im Grunde genommen - etwas
widersprüchlich - eine Verschiebung des Schätzungszeitpunktes.
10.2 Das Bundesgericht hat sich in seiner Entschädigungspraxis mit der Frage
möglicher künftiger Zu- oder Abnahme von übermässigen Immissionen noch kaum
befassen müssen. In der Regel ist davon ausgegangen worden, dass bei der
Ermittlung des massgebenden Lärmpegels und der entsprechenden
Entschädigungsbemessung auf den am Stichtag herrschenden Lärm abzustellen sei
und sich dieser in absehbarer Zeit nicht wesentlich ändern werde. In BGE 110 Ib
340 ist allerdings erwogen worden, bei der Lärmermittlung statt auf den
tatsächlichen Verkehr auf den "Normverkehr" abzustellen, der sich nach der
Leistungsfähigkeit einer (National-)Strasse richtet. Sei vorauszusehen, dass
die Verkehrsbelastung einer bestehenden Strasse stark ansteigen werde, empfehle
es sich im Enteignungsverfahren, bei der Schadensfestsetzung den
Beeinträchtigungen aus dem "Normverkehr" ebenfalls Rechnung zu tragen. Auf
diese Weise werde die nachbarliche Auseinandersetzung endgültig erledigt und
der Enteignete mit der Zahlung der Entschädigung abschliessend verpflichtet,
die übermässigen Immissionen zu dulden. Zudem könne berücksichtigt werden, dass
der Immobilienmarkt auf voraussehbare künftige Entwicklungen häufig sofort
reagiere (E. 5 S. 351 f.).
Demgegenüber besteht keine bundesgerichtliche Rechtsprechung zur möglichen oder
voraussehbaren Abnahme von Immissionen aus dem Betrieb eines Unternehmens in
einem zukünftigen, unbestimmten Zeitpunkt (in BGE 123 II 560 war diese Frage
nicht zu prüfen). Zu beurteilen waren bisher lediglich Entschädigungen für
zeitlich begrenzte Beeinträchtigungen während der Bauzeit (vgl. BGE 113 Ia 353;
117 Ib 15; 132 II 428). Im Übrigen ist dem Bundesgericht nicht bekannt, dass in
einem der Fälle, in denen Entschädigungen für Nationalstrassenlärm zugesprochen
wurden und später in Anwendung der Umweltschutzgesetzgebung Lärmschutzwände
erstellt worden sind, die Entschädigung vom Enteigner ganz oder teilweise
zurückgefordert worden wäre.
10.3 Als einer der enteignungsrechtlichen Grundsätze darf gelten, dass bei der
Schadensermittlung und Entschädigungsbemessung nur Tatsachen zu berücksichtigen
sind, die im Schätzungszeitpunkt bereits gegeben sind oder die sich mit
Sicherheit oder grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw.
ergeben hätten, wenn keine Enteignung stattfinden würde. So dürfen
Inkonvenienzentschädigungen nur für Nachteile zugesprochen werden, die sich
nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen
lassen (Art. 19 lit. c EntG). Weiter darf die Möglichkeit einer besseren
Verwendung (Art. 20 Abs. 1 EntG) nur berücksichtigt werden, wenn sie in
rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht am Stichtag bereits bestanden hat oder,
ohne die Enteignung, in nächster Zukunft eingetreten wäre; bloss theoretische
Möglichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftige günstigere Verwendung
genügen nicht (vgl. etwa BGE 112 Ib 531 E. 3 S. 533; 113 Ib 39 E. 3 S. 43; 129
470 E. 6.1 S. 477 f.). Demnach sind nach dem Stichtag eintretende Änderungen
der tatsächlichen Situation, die sich werterhöhend oder -vermindernd auswirken
können, bei der Entschädigungsbemessung nur insoweit zu berücksichtigen, als
sie sich im Schätzungszeitpunkt im Verkehrswert des von der Enteignung
betroffenen Objektes schon niedergeschlagen haben oder mit hinreichender
Sicherheit in nächster Zukunft niederschlagen werden.
10.4 Es ist unbestritten, dass die Zahl der Abflüge seit dem Jahr 2000 - teils
wegen des Rückgangs des Flugverkehrs, teils infolge der Verlegung von Starts
auf die Piste 28 - abgenommen hat. Die Beschwerdeführer machen wie gesagt
geltend, dieser Rückgang sei nur vorübergehend, befinde sich doch der
Flugverkehr erneut in vollem Wachstum und bleibe die Piste 16 gemäss dem
"Vorläufigen Betriebsreglement" eine der Haupt-Startpisten. Die Enteigner
widersprechen dem nicht und haben in ihren Eingaben an die Schätzungskommission
auch eingeräumt, dass das Verkehrsaufkommen möglicherweise wieder zunehmen
könnte. Sie begründen ihr Begehren um den Abzug für künftige Lärmentlastung
vielmehr mit dem technologischen Fortschritt im Flugzeugbau, der bis zum Jahr
2020 nochmals zu einer deutlichen Reduktion des Flugzeuglärms führen werde.
Diese Prognose bezieht sich somit nicht auf die nächste Zukunft, sondern auf
einen Zeithorizont von mehr als 20 Jahren ab dem dies aestimandi. Die
prognostizierte Lärmentlastung von 10 dB(A) wird zudem in dem von den
Enteignern erwähnten Bericht als blosse Zielvorstellung angegeben. In der
Fachliteratur wird zwar bestätigt, dass die Entwicklung neuer Triebwerke im
Gange und die Reduktion des Fluglärms theoretisch möglich sei. Praktisch lägen
aber wesentliche Änderungen in weiter Ferne. Die Flugzeugindustrie werde
möglichst lange an den Triebwerken der heutigen Generation festhalten, die
erprobt seien und für welche eine ausgebaute Logistik bestehe. Ein Wechsel
werde erst stattfinden, wenn wirtschaftliche Vorteile dafür sprächen oder
schärfere Umweltbestimmungen ihn erzwängen. Zudem könnten die Fortschritte der
Neuentwicklungen nicht mehr so gross sein wie jene, die seinerzeit bei der
Einführung der Mantelstromtriebwerke erzielt worden seien (Robert Hofmann, Lärm
und Lärmbekämpfung in der Schweiz, 5. Aufl. 2003 S. 14-5). Auch der Bundesrat
geht in seinem Bericht über die Luftfahrtpolitik der Schweiz 2004 davon aus,
dass langfristig wieder mit einem Wachstum im Luftverkehr zu rechnen sei und
dass der technologische Fortschritt nur bei einem geringen Luftverkehrswachstum
ausreichen werde, um die mit dem Wachstum verbundene Mehrbelastung an Lärm- und
Schadstoffemissionen zu kompensieren (Bericht vom 10. Dezember 2004, BBl 2005
S. 1781 ff., Ziff. 3.1.4.1 S. 1815). Somit ist festzuhalten, dass die von den
Enteignern angerufene technologische Entwicklung im Flugzeugbau keine Tatsache
darstellt, die - vom Zeitpunkt des dies aestimandi aus gesehen - in nächster
Zukunft mit hinreichender Sicherheit zu einer wesentlichen Lärmentlastung
führen wird und daher bei der Entschädigungsbemessung zu beachten wäre. Dem
Begehren um Vornahme eines entsprechenden standardisierten Abzugs von 20 % der
Minderwertsentschädigung kann nicht entsprochen werden.
11.
Die von der Schätzungskommission vorgenommene Verkehrswertschätzung basiert -
wie in E. 6 gesehen - auf der Lageklassemethode (unter Abzinsung infolge der
Dauer des Baurechts) und berücksichtigt den Barwert des Baurechts. Die
Schätzungskommission führt dazu aus, der Wert der Liegenschaft sei massgeblich
bestimmt durch den Ertrag aus dem langfristigen Baurecht. Ein allfälliger
Erwerber könne auch ohne Fluglärm keinen höheren Baurechtszins verlangen. Der
Wert der Liegenschaft sei im Verhältnis zu lagemässig vergleichbaren Objekten
aus diesen Gründen und nicht infolge des Fluglärms beschränkt.
Die Beschwerdeführerin beruft sich demgegenüber auf BGE 132 II 427 E. 6.2 S.
442 und macht geltend, die Vorinstanz gehe zu Unrecht von konkreten
Ertragszahlen aus. Sie habe keine Erhebungen über ortsübliche Mietzinse an
einer vergleichbaren, unbelasteten Lage in der näheren Umgebung gemacht.
Detaillierte Überlegungen über das Mietzinssteigerungspotenzial würden genauso
fehlen wie der korrekt ermittelte Verkehrswert ohne Fluglärm.
Die Enteigner halten dieser Argumentation entgegen, es handle sich bei den
Mehrfamilienhäusern an der Dammstrasse 29-33 um sozialen Wohnungsbau, weshalb
nur sehr tiefe Mieten verlangt würden. Der Baurechtsvertrag sei jedoch am 26.
Oktober 1993 bis ins Jahr 2048 verlängert worden. Eine Vertragsanpassung sei
nicht vorgesehen. Entsprechend sei der Baurechtszins nicht abänderbar,
unabhängig vom Fluglärm. Daher liege kein Minderwert vor. Selbst wenn von einem
Minderwert ausgegangen würde, wäre der Verkehrswert nach Auffassung der
Enteigner vom Jahr 2048 bis zum dies aestimandi abzuzinsen. Aus dem daraus
resultierenden Betrag ergebe sich, dass sicherlich kein schwerer Schaden im
Sinne der Rechtsprechung vorliege.
11.1 Die Behauptung der Beschwerdeführerin, dass das Bundesgericht für dieselbe
Liegenschaftenart jeweils nur eine einzige Schätzungsmethode anwende, trifft in
dieser Absolutheit zwar nicht zu (vgl. etwa BGE 113 Ib 39 E. 4a-c S. 44 ff.;
128 II 74 E. 4 S. 77), bedarf aber hier keiner weiteren Ausführungen.
Zum Antrag der Beschwerdeführerin hinsichtlich einer Neuschätzung durch die
Eidgenössische Oberschätzungskommission gilt es festzuhalten, dass letztere
kein Gremium ist, das als solches Schätzungen anstellen würde. Sie besteht
vielmehr aus einer Reihe von Fachleuten aus verschiedenen Berufen, die vom
Bundesgericht nach Bedarf zur fachtechnischen Beratung beigezogen werden können
(vgl. Art. 80 und 82 EntG; BGE 128 II 74 E. 3 S. 77). Vor Bundesgericht fällt
aber die Wiederholung von Schätzungsverfahren in einer Vielzahl von Fällen
ausser Betracht.
11.2 Bei der Enteignung einer Baurechtsliegenschaft hat der Grundeigentümer in
der Regel Anspruch auf den Barwert der für die Restvertragsdauer geschuldeten
Baurechtszinse sowie auf den diskontierten Wert des ihm nach Ablauf des
Baurechts wieder zur Verfügung stehenden Grundstücks, wobei einer allenfalls
dem Bauberechtigten für die Bauten zu leistenden Entschädigung angemessen
Rechnung zu tragen ist (BGE 112 Ib 514 E. 4a S. 521). Vorliegend handelt es
sich um eine Teilenteignung, bei welcher sich die Minderwertentschädigung aus
der Gegenüberstellung der Situation mit und ohne Fluglärm berechnet. Zu prüfen
sind demnach die etwaigen Auswirkungen der Immissionen auf den Baurechtszins,
den Wert der Liegenschaft nach Ablauf des Baurechtes und die Höhe der
Heimfallentschädigung, da diese drei Faktoren bei der Entschädigungsberechnung
ausschlaggebend sind.
Bis zum Ablauf des Baurechtsvertrags Ende 2048 hat der Fluglärm keinerlei
Einfluss auf die Höhe des vertraglich festgelegten Baurechtszinssatzes. Die
Beschwerdeführerin macht denn auch nicht geltend, der Baurechtszins sei seit
dem dies aestimandi wegen des Fluglärms reduziert worden. Nicht zu
berücksichtigen ist, dass die Beschwerdeführerin ihrer Vertragspartnerin mit
dem tiefen Zins eine verdeckte Subvention gewährt haben will. Wie die Enteigner
zu Recht anführen und wie sich auch aus dem Baurechtsvertrag ergibt, bezweckte
die Beschwerdeführerin mit der Einräumung der Dienstbarkeit, den sozialen
Wohnungsbau zu fördern. Damit hat sie den tiefen Zins freiwillig in Kauf
genommen. Ein Käufer des Baurechtsgrundstückes könnte aufgrund des
Baurechtsvertrages keinen höheren Baurechtszins realisieren, sondern wäre an
den vereinbarten Satz gebunden. Der Wert der Liegenschaft lässt sich darum kaum
mit demjenigen von ähnlich gelagerten Objekten vergleichen.
Der Heimfall erfolgt unentgeltlich. Infolgedessen kann sich die
Beeinträchtigung durch den Fluglärm auch nicht in der Höhe einer etwaigen
Heimfallentschädigung widerspiegeln.
Was die Wertberechnung des nach Ablauf des Baurechts wieder zur Verfügung
stehenden Grundstückes anbelangt, ist dieser wie erwähnt auf den
Schätzungszeitpunkt zu diskontieren. Dabei fragt sich, welcher Zinssatz bzw.
Abzinsungsfaktor zu wählen ist. Die Enteigner halten den Satz von 4.5 % für
anwendbar, doch dürfte dieser angesichts des schon längere Zeit anhaltenden
tiefen Zinsniveaus wohl auch niedriger angesetzt werden. Die Frage braucht
nicht abschliessend beantwortet zu werden, da sich der auf den
Bewertungsstichtag abgezinste Wert auch bei Wahl eines Zinses von 3 % nur auf
einen Fünftel des Wertes im Jahre 2048 beläuft (vgl. Das Schweizerische
Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Ausgabe 2005, Hrsg. Schweiz.
Vereinigung kantonaler Grundstücksbewertungsexperten SVK und Schweiz.
Schätzungsexpertenkammer/Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder SEK/SVIT,
S. 266, Abzinsungsfaktor für eine Dauer von 50 Jahren: 0.223107). Ausgehend von
einem Zins von 4.5 %, sinkt der heutige Wert bzw. derjenige am dies aestimandi
auf einen Zehntel (Abzinsungsfaktor 0.110710). Beläuft sich somit der
diskontierte, für die Schadensermittlung massgebende Wert des Grundstückes nur
noch auf einen Bruchteil des vollen Bodenwertes, so kann der im gleichen Masse
verminderte Vergleichswert keinen schweren Schaden im Sinne der Rechtsprechung
darstellen.
11.3 Daraus folgt, dass die Schätzungskommission die Entschädigungsforderung
der Beschwerdeführerin mangels eines schweren Schadens zu Recht abgewiesen hat.
12.
Ist die Beschwerde abzuweisen und ein Entschädigungsanspruch der
Beschwerdeführerin zu verneinen, erübrigen sich weitere Ausführungen zum Antrag
der Beschwerdeführerin um Zusprechung einer einmaligen Zahlung und zu den
Begehren der Enteigner, die Entschädigungsleistung im Grundbuch anzumerken.
13.
Die Beschwerdeführerin ficht schliesslich auch die von der Schätzungskommission
getroffene Kosten- und Entschädigungsregelung an und stellt Antrag auf
angemessene Erhöhung der ihr zugesprochenen Parteientschädigung von Fr.
4'000.--. Bei der Überprüfung der für das enteignungsrechtliche
Entschädigungsverfahren festgesetzten Parteientschädigung übt das Bundesgericht
jedoch nach ständiger Praxis Zurückhaltung, weil die Schätzungskommission oder
deren Präsident besser in der Lage ist, die Bemühungen und Leistungen des
Anwaltes zu beurteilen und den örtlichen Gebräuchen Rechnung zu tragen. Das
Gericht ändert deshalb den zugesprochenen Betrag nur dann, wenn dieser als
offensichtlich ungenügend oder unverhältnismässig hoch erscheint (BGE 129 II
106 E. 5 S. 112 mit Hinweisen).
13.1 Im angefochtenen Entscheid wird eingeräumt, dass die Führung des
Verfahrens mit erheblichem Aufwand verbunden gewesen sei. Allerdings habe bis
zum Entscheid der Schätzungskommission über die Verjährung vom 27. Juli 2004
der gleiche Anwalt sämtliche Enteigneten in Opfikon-Glattbrugg vertreten,
welche eine Entschädigung für die Lärmbelastung durch die Abflüge ab Piste 16
verlangten. Dadurch sei der Aufwand im Einzelfall beträchtlich vermindert
worden. Mit Rücksicht auf die Vielzahl der Fälle und angesichts des Umstandes,
dass die kantonalen Anwaltstarife nicht anwendbar seien, rechtfertige es sich,
in jedem Fall unabhängig von der Höhe der gestellten Begehren eine
Pauschalentschädigung von Fr. 4'000.-- zuzuerkennen. Dieser Betrag erscheint
angesichts der Besonderheit des vorliegenden Falles und der weiteren
Pilotverfahren zwar als eher niedrig, aber nicht als offensichtlich ungenügend.
Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen.
14.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist demnach vollumfänglich abzuweisen. Die
bundesgerichtlichen Kosten sind trotz dieses Ausgangs des Verfahrens,
entsprechend der Regel von Art. 116 EntG, den Enteignern aufzuerlegen; diese
haben der Beschwerdeführerin zudem eine angemessene Parteientschädigung zu
bezahlen. Bei der Bemessung der Parteientschädigung darf dem Umstand Rechnung
getragen werden, dass die Rechtsschriften der Grundeigentümer in den
Pilotfällen über weite Teile gleich lauten.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den beiden Enteignern unter
solidarischer Haftbarkeit je zur Hälfte auferlegt.
3.
Die beiden Enteigner haben der Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche
Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr.
4'000.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Eidgenössischen Schätzungskommission,
Kreis 10, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 17. April 2008
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Féraud Scherrer