I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Klage nach Art. 120 BGG 1E.22/2007
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 1/2}
1E.22/2007
Urteil vom 28. April 2008
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Aeschlimann,
Reeb, Fonjallaz,
Gerichtsschreiberin Scherrer.
Parteien
Politische Gemeinde Opfikon-Glattbrugg, 8152 Opfikon, Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Ettler,
gegen
- unique zurich airport Flughafen Zürich AG,
- Kanton Zürich, handelnd durch die Baudirektion des Kantons Zürich, Abteilung
Landerwerb, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich,
Beschwerdegegner, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roland Gfeller,
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, Albert Staffelbach, Präsident,
Limmatquai 94, 8001 Zürich.
Gegenstand
Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse infolge Fluglärms sowie von
Abwehrrechten gegen den direkten Überflug ausgehend vom Landesflughafen Zürich,
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid der Eidgenössischen
Schätzungskommission, Kreis 10, vom 20. November 2006.
Sachverhalt:
A.
Im Juni 1999 ersuchte der Kanton Zürich als damaliger Flughafenhalter die
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, um Eröffnung formeller
Enteignungsverfahren zur Beurteilung der eingegangenen
Entschädigungsforderungen für übermässige Fluglärm-Immissionen. Diese
Forderungen betreffen unter anderem zahlreiche Grundstücke in
Opfikon-Glattbrugg, die im Bereich der Abflugschneise der Piste 16 liegen. Am
25. Mai 2001 wurde die unique zurich airport Flughafen Zürich AG (im Folgenden:
Flughafen Zürich AG) als neue Flughafenhalterin auf ihr Gesuch hin unter
Zuerkennung der Parteistellung zum Verfahren beigeladen.
B.
Der Kanton Zürich und die Flughafen Zürich AG erhoben als Flughafenhalter und
Enteigner in den Fällen von Opfikon-Glattbrugg die Einrede der Verjährung und
verlangten, dass über diese in einem Teilentscheid befunden werde. Die
Verjährungseinrede wurde vom Präsidenten der Schätzungskommission am 11. Juni
2003 abgewiesen. Das Bundesgericht wies die hierauf von den Enteignern
ergriffene Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit Urteil vom 27. Juni 2004 ab (BGE
130 II 394).
In der Folge bestimmten die Parteien und der Präsident der Schätzungskommission
18 Verfahren, die als sog. Pilotfälle vorweg behandelt werden sollten. Zu
diesen gehört auch das Verfahren um die Parzelle Kat.-Nr. 7282 (GBBl. 2304
Opfikon), Dammstrasse 25-27, welche im Eigentum der Politischen Gemeinde
Opfikon-Glattbrugg steht. Die beiden Gebäudeteile umfassen Sozialwohnungen und
einen Kindergarten.
C.
Die Einigungsverhandlungen in den 18 ausgewählten Verfahren verliefen im
November 2005 erfolglos. Nach Durchführung eines weiteren Schriftenwechsels
wurde die Schätzungsverhandlung auf den 29. März 2006 angesetzt. An dieser
forderte die Grundeigentümerin eine Minderwertsentschädigung von 40 % des
Verkehrswertes ihrer Liegenschaft, nebst Zins gemäss den üblichen Zinssätzen.
Für den Fall, dass keine Entschädigung für den direkten Überflug durch Start
zugesprochen werde, sei die Entschädigung nur für das Land zu berechnen. Die
Enteigner ersuchten um Abweisung der Entschädigungsforderung; allenfalls sei
der Politischen Gemeinde Opfikon-Glattbrugg - unter bestimmten Vorbehalten und
Auflagen - eine geringere Minderwertsentschädigung zuzusprechen.
In ihrem Entscheid vom 20. November 2006 wies die Eidgenössische
Schätzungskommission, Kreis 10, die Entschädigungsbegehren der Enteigneten ab.
D.
Gegen diesen Entscheid hat die Politische Gemeinde Opfikon mit Eingabe vom 31.
Januar 2007 beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie
stellt folgende Anträge:
1. Der angefochtene Schätzungsentscheid der Eidgenössischen
Schätzungskommission, Kreis 10, vom 20. November 2006 sei aufzuheben.
2. Die Beschwerdegegner seien zu verpflichten, die Beschwerdeführerin
angemessen für den Verlust der Abwehrrechte gegen den übermässigen Fluglärm
sowie für die aus der physischen und psychischen Bedrohung durch direkten
Überflug resultierende Wertminderung des Grundstücks Dammstr. 25-27, Kat.-Nr.
7282, in Opfikon mit 30 % des Verkehrswertes zu entschädigen unter Anrechnung
der Schallschutzzahlungen als Realersatz.
3. Die Entschädigung sei als einmalige Zahlung, verzinst gemäss den vom
Bundesgericht festgesetzten Zinssätzen ab dem jeweiligen dies aestimandi, zu
leisten.
4. Es sei der Beschwerdeführerin auch für das erstinstanzliche Verfahren eine
angemessene Parteientschädigung zuzusprechen.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner."
In prozessualer Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin, es seien ein zweiter
Schriftenwechsel, ein Augenschein durch eine Delegation des Bundesgerichts und
eventualiter eine mündliche Verhandlung durchzuführen. Zudem habe die
Oberschätzungskommission den Minderwert der Liegenschaften zu schätzen.
Die Enteigner schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Für den Fall, dass der
Beschwerdeführerin eine Entschädigung zugesprochen werden sollte, seien
jedenfalls die Vorteilsanrechnung und der Abzug für technologische Entwicklung
vorzunehmen. Die Entschädigungszahlung sei im Grundbuch einzutragen und die
Zinsforderung abzuweisen.
Im zweiten Schriftenwechsel haben die Parteien an ihren Anträgen und sinngemäss
auch an ihren Standpunkten festgehalten.
Die Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, hat Antrag auf Abweisung der
Beschwerde gestellt und auf weitere Bemerkungen verzichtet.
Erwägungen:
1.
Der angefochtene Entscheid der Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis 10,
ist im Jahr 2006 ergangen. Das Rechtsmittelverfahren bestimmt sich daher noch
nach dem Bundesgesetz über die Organisation der Bundesrechtspflege (OG; vgl.
Art. 132 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, AS 2006 S. 1205).
2.
Wie bereits erwähnt (Sachverhalt lit. A), sind von zahlreichen Eigentümern von
Grundstücken in der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg Entschädigungsforderungen für
übermässige Fluglärm-Immissionen erhoben worden (vgl. auch BGE 130 II 394
Sachverhalt S. 398). Im Einvernehmen mit den Parteien hat daher die
Schätzungskommission 18 Verfahren ausgewählt, um wegweisende Entscheide zu
fällen, welche (nach altem Verfahrensrecht) allenfalls direkt dem Bundesgericht
unterbreitet werden könnten. In diesen 18 Fällen geht es um Liegenschaften
unterschiedlicher Natur, so um Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser,
Geschäftshäuser, öffentliche Gebäude, landwirtschaftliche Bauten und
unüberbauten Boden. In all den Verfahren sind aber vor Bundesgericht
prinzipielle Rechtsfragen aufgeworfen worden, von denen - unabhängig von den
besonderen Eigenschaften der einzelnen Grundstücke - die Anerkennung der
Entschädigungspflicht überhaupt oder das Vorgehen bei der
Entschädigungsfestsetzung abhängt. Das Bundesgericht hat über den Grossteil
dieser Fragen im Leitentscheid vom 8. Februar 2008 befunden. Soweit die dort
angestellten Überlegungen hier nur zusammengefasst wiedergegeben werden, kann
auf jenes Urteil verwiesen werden (1E.15/2007, 1E.16/2007; zur Publikation
bestimmt).
3.
Die Parteien stellen verschiedene Beweisanträge und ersuchen insbesondere um
Befragung von Experten oder um Beizug zusätzlicher Fachberichte wie auch um
Vornahme eines Augenscheins. Solche weiteren Instruktionsmassnahmen sind
jedoch, wie sich aus dem Folgenden ergibt, nicht erforderlich.
4.
Wie in den übrigen Fällen ist hier zunächst umstritten, ob die Liegenschaft der
Beschwerdeführerin durch direkte Überflüge betroffen werde und sich schon aus
dieser Eigentumsverletzung ein Entschädigungsanspruch ergebe. Die
Schätzungskommission hat einen solchen Anspruch verneint, da - wie das
Bundesgericht in BGE 131 II 137 E. 3.2 S. 149 dargelegt habe - die Abflüge
nicht zu den gleichen Einwirkungen wie die Landeanflüge führten. Im Weiteren
werde bei der hier fraglichen Liegenschaft die kritische Höhe für einen
eigentlichen Überflug klar überschritten.
Die Enteigner stimmen den Ausführungen der Schätzungskommission zu und
bezeichnen die Entschädigungsforderung für Überflug zudem als verjährt. Die
Beschwerdeführerin bringt vor, eine Entschädigung sei schon dann geschuldet,
wenn ein Grundstück nur selten oder sogar bloss einmal überflogen werde, wobei
auch nahe seitliche Vorbeiflüge mit in Betracht zu ziehen seien. Sie bestreitet
ausserdem, dass die von der Flughafenhalterin vorgelegten Aufzeichnungen der
Flugspuren repräsentativ und zuverlässig seien.
4.1 Das Bundesgericht spricht vom enteignungsrechtlich relevanten "eigentlichen
Überflug" (Überflug stricto sensu), wenn die Flugzeuge derart tief unmittelbar
über ein Grundstück fliegen, dass der nach Art. 667 Abs. 1 ZGB dem
Grundeigentum zuzurechnende Luftraum verletzt wird (vgl. BGE 121 II 317 E. 5b
S. 332; 122 II 349 E. 4 S. 352 ff.; 123 II 481 E. 8 S. 494; 124 II 543 E. 5d S.
557; 129 II 72 E. 2 S. 74 ff.; 131 II 137 E. 3 S. 145). Geht es somit um ein
direktes Eindringen in das Grundeigentum und nicht um eine im Sinne von Art.
684 ZGB mit übermässigen Einwirkungen verbundene Nutzung eines
Nachbargrundstücks, so spielen die in der Rechtsprechung für diesen Fall
aufgestellten Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit und der Spezialität der
Immissionen sowie der Schwere des Schadens keine Rolle. Ein
enteignungsrechtlicher Entschädigungsanspruch für Überflug erwächst dem
Grundeigentümer indes nur dann, wenn die Flugzeuge tatsächlich in die Luftsäule
über seinem Grundstück eindringen und dies in einer derart geringen Höhe, dass
seine schutzwürdigen Interessen an der ungestörten Nutzung seines Eigentums
betroffen werden. Zudem wird in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine
gewisse Regelmässigkeit solchen Eindringens in den zum Grundeigentum gehörenden
Luftraum verlangt ("passage régulier" vgl. BGE 122 II 349 E. 4a/cc S. 355 und
129 II 72 E. 2.2 S. 75). Nur vereinzelte Überflüge ("atteinte trop
occasionelle" vgl. BGE 131 II 137 E. 3.2.3 S. 151) lassen keinen
enteignungsrechtlichen Entschädigungsanspruch entstehen.
4.2 Gemäss bundesgerichtlicher Praxis kann somit nur von einem eigentlichen
Überflug die Rede sein, wenn ein Flugzeug ganz oder teilweise (etwa mit einem
Flügel) in die Luftsäule über dem fraglichen Grundstück eindringt. Bei
seitlichen Vorbeiflügen - so beeindruckend diese auch sein mögen - wird das
Grundeigentum nicht berührt und sind die Einwirkungen nur unter dem
Gesichtswinkel einer Nachbarrechtsverletzung zu prüfen.
Der Auffassung der Beschwerdeführerin, wonach die Häufigkeit der Ausübung einer
Dienstbarkeitsberechtigung für die Entschädigungspflicht zivilrechtlich nicht
massgeblich sei und eine solche auch hier schon bei einem einzigen Durchflug
entstehe, ist ebenfalls nicht zu folgen.
Wohl hat das Bundesgericht die Inanspruchnahme des zum Grundeigentum gehörenden
Luftraums beim eigentlichen Überflug mit der Belastung durch ein Durch- oder
Überflugsservitut verglichen (vgl. etwa BGE 129 II 72 E. 2.8 S. 80 "assimiler
en quelque sorte"). Es ist jedoch immer klargestellt worden, dass dieser
Eingriff in das Grundeigentum - da er durch ein mit dem Enteignungsrecht
ausgestattetes Unternehmen erfolgt - nicht zivilrechtliche, sondern
enteignungsrechtliche Folgen habe. So fallen die im ZGB dem Grundeigentümer
oder dem Nachbarn zur Verfügung gestellten Abwehrrechte dahin und richtet sich
auch der Entschädigungsanspruch nach den enteignungsrechtlichen und nicht nach
den zivilrechtlichen Regeln. Der Hinweis der Beschwerdeführerin auf die
zivilrechtlichen Prinzipien über die Ausübung und Abgeltung von Dienstbarkeiten
geht demnach an der Sache vorbei.
4.3 Die Beschwerdeführerin vertritt nebenbei den Standpunkt, als
Überflugkorridor müsse das ganze Gebiet gelten, in welchem Randwirbelschleppen
aufträten und deshalb die Dachziegel verklammert worden seien. Auf dieses
Vorbringen ist schon deshalb nicht einzugehen, weil Randwirbelschleppen nur bei
Landeanflügen entstehen. Im Streite liegt aber im vorliegenden Fall allein die
Frage, ob und welche Entschädigung für die mit den Abflügen ab Piste 16
verbundenen Beeinträchtigungen geschuldet sei.
4.4 Die Parteien ersuchen das Bundesgericht, die kritische Flughöhe für den
eigentlichen Überflug ein für allemal zu bestimmen.
Nach Art. 667 Abs. 1 ZGB erstreckt sich das Eigentum an Grund und Boden nach
oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des
Eigentums ein Interesse besteht. Wie gross diese räumliche Ausdehnung ist,
lässt sich nicht in allgemein gültiger Weise festlegen, sondern bestimmt sich
von Fall zu Fall nach den konkreten Umständen und dem schutzwürdigen Interesse
des Eigentümers, diesen Raum selbst zu nutzen oder zu beherrschen und das
Eindringen anderer abzuwehren. Das Bundesgericht hat es daher - in der
zivilrechtlichen und in der enteignungsrechtlichen Praxis - stets abgelehnt,
generell zu bestimmen, auf welcher Höhe ein Flugzeug in die Interessenssphäre
der Grundeigentümer und damit in das Grundeigentum selbst eindringe. Dies hange
von der Nutzung und Lage der konkret betroffenen Liegenschaft, aber auch von
der Art und Grösse der Flugzeuge und den entsprechenden Auswirkungen des
Überflugs ab (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 146, E. 3.2.2 und 3.2.3 S. 150
f.; 129 II 72 E. 2.3 S. 76; 123 II 481 E. 8 S. 495; 122 II 349 E. 4a/cc S. 355;
104 II 86 E. 2 S. 89 f., je mit Hinweisen). Indessen lässt sich aufgrund der
bereits ergangenen Entscheide die kritische Höhe des Überflugs über
Wohngebieten etwas eingrenzen. Eigentliche Überflüge sind bei landenden
Grossraumflugzeugen bejaht worden, welche Wohnliegenschaften in der Höhe von
125 m oder darunter überqueren (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 147 mit
Hinweisen). Dagegen ist festgestellt worden, dass Überflüge solcher Maschinen
in der Höhe von mindestens 400 m das Grundeigentum nicht verletzen (BGE 123 II
481 E. 8 S. 495; 131 II 137 E. 3.2.2 S. 150 und E. 3.2.3 S. 151; s.a. BGE 123
II 481 E. 8 S. 495). Ebenfalls zu keinem Eingriff führten vereinzelte Flüge
insbesondere kleinerer Maschinen in der Höhe von etwa 220 m bzw. 250 m (BGE 131
II 137 E. 3.2.2 S. 150). Anhand dieser Kriterien lässt sich im vorliegenden
Fall die Frage des Überflugs stricto sensu beantworten und besteht kein Anlass
zu weiteren Abgrenzungen.
4.5 Die von der Beschwerdeführerin kritisierten Aufzeichnungen der Flugspuren
der Starts ab Piste 16 in der Woche vom 16. bis 22. Mai 2006 sind im
bundesgerichtlichen Verfahren durch die Überflugsdaten zweier weiterer Wochen
(9. bis 16. Januar 2006 und 17. bis 23. Juli 2006) ergänzt worden. Für die
Darstellung der Überflugsituation wurden gemäss den Ausführungen der Enteigner
die Multilaterationsdaten des Bodenradars SAMAX verwendet. Die Daten stammen
von Skyguide und sind zur Auswertung direkt dem Deutschen Zentrum für Luft- und
Raumfahrt (DLR) übermittelt worden. Die Beschwerdeführerin bestreitet
weiterhin, dass die Aufzeichnungen genau und aussagekräftig seien. Entgegen
ihrer Meinung kann jedoch auf die ermittelten Flugspuren abgestellt werden, da
diese im Lichte der anwendbaren Kriterien ein genügendes Bild der
Überflugsituation abgeben und gewisse Messunsicherheiten ohnehin nicht
ausgemerzt werden können.
4.6 Das Grundstück der Beschwerdeführerin liegt, um ca. 190 m von der
Pistenachse verschoben, rund 1 km vom Ende der Piste 16 entfernt. In diesem
Bereich sind die Abflüge der nach Osten abdrehenden Flugzeuge gemäss den
Aufzeichnungen der Flugspuren bereits breit gestreut. Das Grundstück der
Beschwerdeführerin wird praktisch nie direkt überflogen. Der Grossteil der
Flugzeuge erreicht hier eine Höhe von über 500 m oder jedenfalls - bei sehr
hohen Temperaturen - von über 400 m. Nur vereinzelt werden auch Flüge in einer
Höhe zwischen 200 und 400 m verzeichnet. Im vorliegenden Fall kann somit, wie
die Schätzungskommission zu Recht erkannt hat, von eigentlichen Überflügen -
d.h. wie dargelegt von regelmässigen direkten Überflügen in geringer Höhe -
nicht die Rede sein. Daran ändert auch nichts, wenn hier, wie die
Beschwerdeführerin geltend macht, einzelne Abflugspuren unter der
durchschnittlichen Höhe auf Starts von schlechter steigenden Grossflugzeugen
zurückzuführen sind. Dem Begehren um Zusprechung einer Entschädigung für
eigentlichen Überflug kann demnach nicht stattgegeben werden. Die Prüfung der
Verjährungsfrage erübrigt sich.
5.
Zu untersuchen bleibt, ob der Beschwerdeführerin ein Entschädigungsanspruch für
die Unterdrückung ihrer nachbarlicher Abwehrrechte gegenüber Lärmeinwirkungen
zustehe. Ein solcher setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass die drei
Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der sog. Spezialität
der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind
(vgl. etwa BGE 123 II 481 E. 7 S. 490 ff.; 131 II 394 E. 7.1 S. 402, E. 9.2 S.
410, E. 12 S. 414, je mit Hinweisen).
5.1 Die Schätzungskommission hält zwei dieser drei Voraussetzungen für erfüllt.
Im angefochtenen Entscheid wird zur umstrittenen Liegenschaft ausgeführt, sie
sei am 20. Januar 1959 von der Schulgemeinde Opfikon mit der bereits 1957
erstellten Baute an der Dammstrasse 25 gekauft worden. Der Gebäudeteil an der
Dammstrasse 27 sei erst 1966 erstellt worden. Am 11. März 1975 sei die
Vereinigung der Schulgemeinde Opfikon mit der Politischen Gemeinde, also mit
der heutigen Enteigneten, erfolgt. Damit sei die Voraussetzung der
Unvorhersehbarkeit weitgehend erfüllt; dies gelte allerdings nicht für die
Investitionen in den Erweiterungsbau von 1966.
Da die Immissionsgrenzwerte im fraglichen Gebiet, das der Empfindlichkeitsstufe
II (ES II) zugewiesen sei, überschritten würden, sei auch die Voraussetzung der
Spezialität der Einwirkungen gegeben.
Was den fluglärmbedingten Minderwert anbelange, basiere die
Verkehrswertschätzung auf einer Ertragswertbemessung. Grundsätzlich sei eine
Korrektur vorzunehmen, weil fälschlicherweise auch der erst 1966 erbaute
Gebäudeteil in die Schätzung mit einbezogen worden sei. Sodann könne eine
Ertragswertschätzung bei einer Liegenschaft im Verwaltungsvermögen nicht
greifen. Nach § 17 der Verordnung über den Gemeindehaushalt vom 26. September
1984 (VGH/ZH; LS 133.1) ergebe sich der Wert des Verwaltungsvermögens aus der
Aktivierung der Nettoinvestitionen, vermindert um die Abschreibungen. Ob bei
Verwaltungsvermögen von einem fluglärmbedingten Minderwert auszugehen sei,
beurteile sich danach, ob die öffentliche Aufgabe, welcher das
Verwaltungsvermögen zu dienen habe, durch den Fluglärm beeinträchtigt werde.
Vorliegend habe der Kindergarten auch nach dem Stichtag weiter betrieben werden
können. Auch die Sozialwohnungen seien weiterhin als solche genutzt worden. Es
sei deshalb nicht ersichtlich, inwiefern der übermässige Fluglärm einen
Minderwert der im Verwaltungsvermögen stehenden Liegenschaft zur Folge haben
sollte. Nicht gerechtfertigt sei, auf eine bessere Verwendungsmöglichkeit
abzustellen. Ein Gemeinwesen in der Grösse der Enteigneten müsse
Sozialwohnungen zur Verfügung stellen können. Auch der Betrieb von Kindergärten
stelle eine öffentliche Aufgabe dar, welcher sich die Enteignete nicht
entziehen könne. BGE 122 II 246 ("first church") erachtet die
Schätzungskommission als nicht einschlägig, weil es im zitierten Entscheid um
die bessere Verwendung einer privaten Kirche gegangen sei. Wollte die
Enteignete das hier strittige Grundstück ins Finanzvermögen übertragen und
veräussern, müsste sie sich nach Auffassung der Schätzungskommission für die
dadurch entgangene Nutzungsmöglichkeit Ersatz verschaffen. Eine bessere
Verwendung sei nur möglich, wenn die bestehenden Gebäude abgebrochen würden.
Nach Aussagen des an der Schätzungsverhandlung anwesenden Stadtrates sei dies
nicht ausgeschlossen. Das zeige sich auch aufgrund des Umstandes, dass die
Schallschutzmassnahmen bei der Wohnung im ersten Obergeschoss zurückgestellt
worden seien. Ein etwaiger Minderwert könnte nach Meinung der
Schätzungskommission nur den Landwert betreffen. Im Verhältnis zur
Gesamtliegenschaft (ausgehend von Land mit einer adäquaten Überbauung) könne
aber ein schwerer Schaden auch in diesem Falle ausgeschlossen werden, zumal der
an der Verhandlung anwesende Stadtrat selber ausgeführt habe, es sei eine
Umzonung anstehend, welche zu einem Mehrwert führen würde. Die
Schätzungskommission verzichtete darum auf eine korrigierte Schätzung des
Wertes, weil kein massgebender Minderwert im Sinne eines schweren
fluglärmbedingten Schadens vorliege.
5.2 Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, auch wenn die Liegenschaft Teil
des Verwaltungsvermögens sei, habe sie, die Beschwerdeführerin, als
Eigentümerin grundsätzlich die Möglichkeit, frei darüber zu verfügen.
Voraussetzung dafür sei einzig die Überführung vom Verwaltungs- ins
Finanzvermögen. Daran ändere die Feststellung, dass die heutige Lärmbelastung
die Wahrnehmung der öffentlichen Aufgabe nach wie vor zulasse, nichts. Wohl sei
es zutreffend, dass sie, die Beschwerdeführerin, Kindergärten zu betreiben und
Sozialwohnungen zu führen habe. Es sei aber einzig und allein ihr überlassen,
wie sie ihren öffentlichen Aufgaben nachkomme. Die Auffassung der
Schätzungskommission führe dazu, dass der Entschädigungsanspruch vom Zufall
darüber abhänge, wie die betroffene Liegenschaft in einem bestimmten Zeitpunkt
genutzt werde. Wäre das betroffene Grundstück im Schätzungszeitpunkt im
Finanzvermögen bewirtschaftet worden, wäre die Schätzungskommission von einer
Wertverminderung des Grundstückes ausgegangen. Entscheidend müsse aber allein
sein, ob sich die Lärmbelastung im Falle einer Veräusserung der Liegenschaft im
freien Markt auf den Verkaufspreis auswirken würde.
5.3 Die Enteigner machen geltend, dass im vorliegenden Fall die
Voraussehbarkeit der Spezialität der Immissionen nur vorübergehend erfüllt
gewesen sei. Zwar seien bei der Liegenschaft der Beschwerdeführerin die
Immissionsgrenzwerte der ES II gemäss Anhang 5 zur Lärmschutz-Verordnung vom
15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) auch heute noch überschritten. Für das
Gemeindegebiet Opfikon-Glattbrugg müsse jedoch angesichts der seit langem
bestehenden Fluglärmvorbelastung enteignungsrechtlich der Immissionsgrenzwert
für die ES III massgeblich sein.
Die bessere Verwendungsmöglichkeit wird von den Enteignern bestritten.
Alternativnutzungen seien reine Spekulation und hypothetischer Natur. Die
jetzige Nutzung des fraglichen Gebäudes dauere seit vielen Jahren an. Sowohl
die Dammstrasse 25 als auch die Dammstrasse 27 seien explizit als
Kindergartengebäude konzipiert worden. Da die Liegenschaft zum
Verwaltungsvermögen gehöre und daher grundsätzlich nicht verkauft werden könne,
stelle sich die Frage der Veräusserung gar nicht. Die Enteignete habe keinen
Schaden erlitten. Ein solcher sei bei Verwaltungsvermögen generell und im
vorliegenden Fall ohnehin auszuschliessen. Ohne Schaden könne aber auch kein
fluglärmbedingter Minderwert geltend gemacht werden.
Bei Bejahung eines Entschädigungsanspruches sei dieser bis Fr. 180'000.-- (Fr.
96'160.-- für die Dammstrasse 25 und Fr. 83'840.-- für die Dammstrasse 27) in
Form von Schallschutzmassnahmen zuzusprechen.
6.
Das Bundesgericht hat in BGE 130 II 394 E. 12.1 S. 415 ausdrücklich bestätigt,
dass die für die (Un-)Vorhersehbarkeit der Fluglärm-Immissionen massgebende
Schwelle, die in der Rechtsprechung auf den 1. Januar 1961 gelegt worden ist,
auch für die durch den Abflugverkehr betroffenen Grundeigentümer in
Opfikon-Glattbrugg gilt. Hat ein Anwohner sein Grundstück erst nach diesem
Zeitpunkt anders als durch einen Erbgang erworben, gelten die Einwirkungen als
vorhersehbar und kann kein Entschädigungsanspruch entstehen (vgl. BGE 131 II
137 E. 2.1 S. 142 mit zahlreichen Hinweisen). Ebenso wenig ist Entschädigung
für ein Gebäude zu leisten, das erst nach diesem Datum erstellt worden ist
(vgl. BGE 110 Ib 43 E. 4 S. 50; 111 Ib 233 E. 2a S. 234 f.; nicht publ.
Entscheid E.22/1992 vom 24. Juni 1996 E. 3b, während in BGE 121 II 317 E. 6c/aa
S. 337 f. die Frage offen gelassen worden ist).
6.1 Unbestritten ist, dass die Parzelle Kat.-Nr. 7282 vor dem 1. Januar 1961
ins Eigentum der Schulgemeinde Opfikon, welche 1975 mit der heutigen
Beschwerdeführerin vereinigt wurde, übergegangen ist. Die Beeinträchtigung
dieses Landes durch Fluglärm darf daher als unvorhersehbar gelten und gibt,
sofern auch die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind, Anspruch auf
Entschädigung. Der Umstand, dass der Boden an der Dammstrasse 27 erst nach dem
1. Januar 1961 überbaut worden ist, lässt diesen Anspruch nicht erlöschen. Wird
ein Gebäude errichtet, obwohl mit Lärm zu rechnen ist, so bedeutet dies, dass
der Eigentümer die entsprechenden Beeinträchtigungen in Kauf nehmen will und
muss, nicht aber, dass das Gebäude bei Eintritt der Lärmbelastung keinen
Schaden erlitte. Mit anderen Worten hat die Voraussetzung der Vorhersehbarkeit
der Immissionen lediglich zur Folge, dass der Eigentümer für den lärmbedingten
Schaden am Gebäude selber einzustehen hat. Es wäre indessen verfehlt, dem
Eigentümer mit Hinweis darauf, dass er einen Teil des Schadens selbst zu tragen
hat, die Abgeltung der restlichen Einbusse zu verweigern. Ebenso wenig wäre es
sachgerecht, die Schwere eines Schadens zu verneinen, nur weil der
Entschädigungsanspruch des Grundeigentümers nicht den ganzen Schaden umfasst.
Dagegen ist bei der Bewertung von Parzellen, die erst nach Ende 1960 überbaut
worden sind, nicht von der Fiktion auszugehen, diese seien unüberbaut geblieben
und wiesen Baulandwert auf. Bei der Bewertung der enteigneten Grundstücke und
der Bemessung des zu ersetzenden Schadens ist im Enteignungsverfahren
grundsätzlich auf die rechtliche und tatsächliche Situation im massgebenden
Schätzungszeitpunkt abzustellen (s. a. unten E. 10.3). Dies gilt auch in Fällen
wie dem vorliegenden, wo einerseits die Entstehung des Entschädigungsanspruchs
an spezielle Voraussetzungen gebunden und andererseits der Schaden nicht in
allen Teilen abzugelten ist. Es ist daher bei der Prüfung, ob die Bedingungen
der Spezialität der Einwirkungen und der Schwere des Schadens erfüllt sind,
grundsätzlich von der am Schätzungsstichtag bestehenden konkreten Nutzung der
gesamten Liegenschaft auszugehen, hier also von einem zweiteiligen, in der
dreigeschossigen Wohnzone stehenden Mehrfamilienhaus mit drei vermieteten
(Sozial-)Wohnungen und Kindergartennutzung.
6.2 Zusammenfassend ist festzustellen, dass für die vom Abflugverkehr
betroffenen Grundstücke in Opfikon-Glattbrugg, die vor dem 1. Januar 1961
erworben, aber erst nach diesem Datum überbaut worden sind, ein
Entschädigungsanspruch nur für die Entwertung des Bodens entstehen kann. Bei
der Beurteilung der Spezialität der Einwirkungen und der Schwere des Schadens
ist jedoch von der Nutzung der fraglichen (Gesamt-)Liegenschaft im
Schätzungszeitpunkt auszugehen. Sind die Voraussetzungen für die Leistung einer
Entschädigung erfüllt, beschränkt sich diese auf den Ersatz des Minderwertes
des Landanteils, respektive im vorliegenden Fall auf den Minderwert des
Gebäudeteils an der Dammstrasse 25 und den gesamten Landteil der Parzelle
Kat.-Nr. 7282.
7.
Nach Meinung der Enteigner ist bei der Beurteilung der Spezialität der
Immissionen angesichts der Fluglärmvorbelastung der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg
für das ganze Gebiet enteignungsrechtlich vom Immissionsgrenzwert ES III
auszugehen, also auch für jene Grundstücke, die nach kommunaler Planung der ES
II zugewiesen sind. An sich ist nicht ausgeschlossen, bei der
enteignungsrechtlichen Beurteilung der Lärmempfindlichkeit eines Gebietes
andere Massstäbe anzulegen, als sie die kommunale Planungsbehörde angewendet
hat. Einer Aufstufung steht hier jedoch gerade die enteignungsrechtliche
Beurteilungsweise entgegen, die für die Abgeltung von Lärm sowohl die
Spezialität der Immissionen als auch deren Unvorhersehbarkeit verlangt. Zwar
sind diese Voraussetzungen grundsätzlich voneinander unabhängig zu beurteilen
(vgl. BGE 110 Ib 340 E. 2 S. 346), doch dürfen die einzelnen Anforderungen
nicht derart umschrieben werden, dass sie zueinander in Widerspruch treten. So
darf zwar wie gesagt vorausgesetzt werden, dass der Nachbar eines Flughafens
schon vor dem 1. Januar 1961 - als die Lärmbelastung noch nicht voraussehbar
war - Eigentümer seines Grundstücks gewesen sei, damit überhaupt ein
Entschädigungsanspruch entstehen kann. Dann aber können diesem Nachbarn die
Immissionen, die im Wesentlichen erst nach dem 1. Januar 1961 eingetreten sind
(vgl. im Einzelnen zum Betrieb der Piste 16/34: BGE 130 II 394 E. 12.3.1 S.
420), nicht im Rahmen der Beurteilung der Spezialität der Einwirkungen als
Lärmvorbelastung angerechnet werden. Hat mit anderen Worten ein Grundeigentümer
sein Grundstück seinerzeit an einem Ort erworben, an welchem nach damaligem
Ortsgebrauch kein (übermässiger) Lärm bestand und auch nicht zu erwarten war,
so kann ihm das öffentliche Unternehmen, das den Lärm selbst bewirkt, die
nachträgliche Änderung des Ortsgebrauchs nicht zur Last legen. Bei der von den
Enteignern geltend gemachten Lärmvorbelastung handelt es sich aus
enteignungsrechtlicher Sicht vielmehr um Auswirkungen des Werkes selbst, die im
Enteignungsfall bei der Entschädigungsbemessung ausser Acht zu lassen sind
(Art. 20 Abs. 3 EntG). Dem Antrag der Enteigner um - enteignungsrechtliche -
Höhereinstufung der der ES II zugewiesenen Grundstücke ist demnach nicht zu
entsprechen.
8.
In Übernahme der Rechtsprechung zur materiellen Enteignung ist nach Auffassung
der Enteigner nur dann von einem schweren Schaden auszugehen, wenn der
Minderwert wegen Fluglärms einen Drittel des Verkehrswertes der betroffenen
Liegenschaften übersteigt.
Die von den Enteignern in diesem Zusammenhang zitierten Entscheide zur
materiellen Enteignung (Urteil A.115/1983 vom 14. Dezember 1983, publ. in ZBl
85/1986 S. 366; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 21. Juni
2001 [VR2000.00001]) betreffen indes nicht Lärm- oder andere Immissionen,
sondern die Umzonung bzw. Nichteinzonung von Grundstücken im Rahmen kommunaler
Nutzungsplanung. Weiter ist in diesen Entscheiden nicht festgestellt worden,
dass Werteinbussen von Grundstücken von bis zu einem Drittel entschädigungslos
hinzunehmen seien, sondern dass Bauverbote oder Baueinschränkungen, die nicht
mehr als einen Drittel der Grundstücksfläche beträfen, noch in den Rahmen von
hinzunehmenden öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen fielen (vgl. auch
BGE 93 I 338 E. 7 S. 342 ff. mit Hinweisen). Da auch eine bauverbotsbelastete
Fläche noch einen Restwert aufweist, ist die Gesamtentwertung der Grundstücke
in diesen Fällen geringer als ein Drittel. Im Übrigen ist insbesondere in BGE
116 Ib 11 eingehend erläutert worden, weshalb die Unterdrückung der
nachbarlichen Abwehrrechte gegenüber übermässigen, von einem öffentlichen Werk
ausgehenden Lärmimmissionen den Bestimmungen über die formelle Enteignung und
den in der Rechtsprechung aufgestellten speziellen Regeln folgt, und kann hier
auf jene Erwägungen verwiesen werden. Art. 16 EntG schreibt aber, gleich wie
Art. 26 Abs. 2 BV, im Falle der formellen Enteignung volle Entschädigung vor.
Die Voraussetzung des schweren Schadens darf deshalb keine allzu hohe Hürde
bilden und lässt sich nur insoweit rechtfertigen, als der Grundsatz zum Tragen
kommt, dass ein Entschädigungsanspruch nicht für jeden beliebigen hoheitlichen
Eingriff und damit auch nicht für jede beliebige Beeinträchtigung durch den
öffentlichen Verkehr entstehen kann.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Voraussetzung der Schwere des
immissionsbedingten Schadens so zu verstehen, dass der Schaden eine gewisse
Höhe oder einen gewissen Prozentsatz des Gesamtwertes einer Liegenschaft
erreichen muss, damit eine Ersatzpflicht entsteht (vgl. BGE 94 I 286 E. 9c S.
302; 110 Ib 340 E. 2 S. 347, 123 II 481 E. 7d S. 493, 130 II 394 E. 12.3 S.
419). Eine feste, allgemein gültige Grenzziehung ist in der Praxis
ausgeschlossen worden. In BGE 101 Ib 405 und BGE 102 Ib 271 wurde immerhin
anerkannt, dass auch eine Entwertung von 10 % einer Liegenschaft bereits einen
schweren Schaden im enteignungsrechtlichen Sinn darstellen kann.
Verschiedentlich sind denn auch in bundesgerichtlichen Verfahren, die
Nationalstrassenlärm betrafen und durch Vergleich erledigt werden konnten,
Minderwertsentschädigungen von klar weniger als einem Drittel des
Verkehrswertes des (nicht lärmbelasteten) Grundstücks zugestanden worden. Es
ist nicht ersichtlich, weshalb bei Fluglärm, der sich zumindest ebenso
einschneidend auswirkt wie der Strassenlärm, die Schwere des Schadens strenger
umschrieben werden sollte. Auch die in den letzten Jahrzehnten eingetretene
starke Erhöhung der Immobilienpreise spricht nicht für eine Anhebung der (in
Prozenten ausgedrückten) Schwelle des schweren Schadens.
Die Schätzungskommission hat im angefochtenen Entscheid ausgeführt, die Schwere
des immissionsbedingten Schadens sei in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung
der konkreten Umstände in Prozenten des Verkehrswerts zu schätzen, den die
betreffende Liegenschaft ohne die übermässigen Einwirkungen aufweisen würde. In
der herkömmlichen Schätzungspraxis gelte aber seit jeher für
Verkehrswertschätzungen ein Ermessensspielraum von plus/minus 10 %. Es würde
daher als widersprüchlich und inkonsequent erscheinen, einen Schaden als schwer
zu qualifizieren, der 10 % des geschätzten Verkehrswerts nicht erreicht. Das
Erfordernis der Schwere des Schadens sei somit nur dann als erfüllt zu
betrachten, wenn der Minderwert infolge Fluglärms 10 % des Verkehrswerts
deutlich übersteige.
Der Schätzungskommission ist darin zuzustimmen, dass der lärmbedingte
Minderwert - der Einfachheit und der Praktikabilität halber - üblicherweise in
Prozenten des Verkehrswerts des lärmunbelasteten Grundstücks angegeben wird. Es
darf jedoch nicht vergessen werden, dass die Entschädigung nach den Regeln über
die Teilenteignung zu bemessen ist. Der Grundeigentümer hat Anspruch auf Ersatz
des Minderwertes, den sein Grundstück durch die dingliche Belastung erleidet,
d.h. auf die Vergütung der Wertdifferenz, die sich zwischen dem Verkehrswert
des unbelasteten Grundstücks und jenem des belasteten Grundstücks ergibt (vgl.
Art. 19 lit. b EntG; BGE 106 Ib 241 E. 3 S. 245; 122 II 337 E. 4c S. 343, mit
Hinweisen). Der Minderwert bzw. die Entschädigung wäre somit richtigerweise
nicht als prozentualer Anteil des Verkehrswertes des unbelasteten Grundstücks
(oder des belasteten Grundstücks) zu bestimmen, sondern als Differenzbetrag zu
ermitteln, der sich bei Gegenüberstellung der Verkehrswerte vor und nach der
Lärmbelastung ergibt. Wird der Minderwert als Differenzbetrag verstanden und
festgelegt, kommt dem Schätzungsermessen bei der Bestimmung des Verkehrswertes
einer Liegenschaft nur wenig Bedeutung zu, wird doch eine höhere (oder tiefere)
Schätzung des Verkehrswertes vor der Lärmbelastung auch eine höhere (oder
tiefere) Schätzung des Verkehrswertes nach der Lärmbelastung nach sich ziehen.
Die Differenz bleibt sich somit gleich. Das Vorliegen eines schweren Schadens
kann daher bei einem Minderwert von 10 % nicht allein mit dem Hinweis auf das
Schätzungsermessen verneint werden.
9.
Die Enteigner verlangen, dass bei der Bestimmung der Minderwertsentschädigung
die Vorteile, die der Flughafen Zürich für die in seinem Einflussbereich
liegenden Nachbargrundstücke mit sich gebracht habe, angerechnet würden. Der
Flughafen habe durch seinen Betrieb und die dadurch bewirkte Wertschöpfung
nicht nur das Entwicklungspotenzial der Stadt Opfikon-Glattbrugg gefördert,
sondern auch eine allgemeine Wertsteigerung der Liegenschaften herbeigeführt.
Dieser werkbedingte Vorteil, der am Stichtag 20 % des Wertes der Liegenschaften
ausgemacht habe, sei mindestens so anzurechnen, dass vom heranzuziehenden
Verkehrswert 20 % abgezogen und für die Minderwertsbestimmung von 80 % des
Verkehrswertes der Liegenschaften ohne Fluglärm ausgegangen werde.
Gemäss Art. 20 Abs. 3 EntG haben die durch das Unternehmen des Enteigners
entstehenden Werterhöhungen oder Wertverminderungen bei der Ermittlung des
Verkehrswertes ausser Betracht zu fallen. Die Verkehrswertbestimmung hat so zu
erfolgen, wie wenn es das Werk des Enteigners nicht gäbe. Dieser Grundsatz
findet vorab bei Totalenteignungen sowie bei Teilenteignungen Anwendung, bei
denen ein Teil der Grundstücksfläche abzutreten ist (räumliche Teilenteignung)
und der abzutretende Teil nach den gleichen Regeln entschädigt wird wie eine
ganze Parzelle (zu den Arten von Teilenteignung vgl. BGE 103 Ib 91 E. 3 S. 97).
Bei Teilenteignungen infolge übermässiger Lärmimmissionen wie der hier
vorliegenden hat indes die Minderwertsentschädigung dem Differenzbetrag zu
entsprechen, der sich bei Gegenüberstellung der Verkehrswerte vor und nach der
Lärmbelastung ergibt. Allfällige werkbedingte Vorteile verbleiben dem
Grundstück aber auch nach der Lärmbelastung. Da die (nicht mit der Enteignung
in Zusammenhang stehenden) werterhöhenden oder wertvermindernden Auswirkungen
des Werks bei der Schadensermittlung völlig wegzudenken sind, wären somit bei
der Gegenüberstellung der Verkehrswerte vor und nach der Immissionsbelastung
die werkbedingten Vorteile von beiden Werten abzuziehen. Auf solche -
beiderseitige - Abzüge kann verzichtet werden. Insofern ist die Bemerkung in
BGE 130 II 394 E. 12.3.3 S. 423 über die Vorteilsanrechnung zu relativieren.
Gegen diese Überlegungen kann auch nicht eingewendet werden, dass die dem
Grundeigentümer verbleibenden werkbedingten Vorteile nach Art. 22 Abs. 1 EntG
angerechnet bzw. von der Entschädigung abgezogen werden müssten. Diese
Bestimmung schreibt bei Teilenteignung nur die Anrechnung von "besonderen
Vorteilen" ("avantages particuliers", "speciali vantaggi") vor, die dem
"verbleibenden Teil" durch das Unternehmen erwachsen. Als Sondervorteil in
diesem Sinne fällt nur jener Nutzen in Betracht, der (allein) dem
teilenteigneten Grundstück entsteht, nicht dagegen ein allgemeiner Vorteil, der
- wie bei einer generellen Wertsteigerung des Bodens - der ganzen Nachbarschaft
und damit auch den Nichtenteigneten zugute kommt (Heinz Hess/Heinrich Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I N. 4 zu Art. 22; Werner Dubach, Die
Berücksichtigung der besseren Verwendungsmöglichkeit und der werkbedingten Vor-
und Nachteile bei der Festsetzung der Enteignungsentschädigung nach
Bundesrecht, ZBl 79/1978 S. 6; s.a. BGE 131 II 458 E. 3.3 S. 462 f. und E. 6 S.
468 f.).
10.
Weiter bringen die Enteigner vor, dass sich die Höhe der
Enteignungsentschädigung unter anderem nach dem Mass der Lärmbelästigung
bestimme und in diesem Zusammenhang die bereits eingetretene sowie die künftige
Lärmentlastung, die dank der technologischen Entwicklung möglich sei,
berücksichtigt werden müsse. Die Fluglärmbelastung habe in der Umgebung des
Flughafens Zürich seit 1987 stetig und nachweislich abgenommen. In der Gegend
der Pilotliegenschaften sei der Lärmpegel während der Tagesstunden seit dem
Stichtag, dem 1. Januar 1997, dank leiseren Flugzeugen um rund 5 dB(A)
gesunken. Bis zum Jahr 2020 könnten gemäss einem Bericht des Advisory Council
for Aeronautics Research in Europe (Strategic Research Agenda, Volume 2 vom
Oktober 2002) aufgrund weiterer Fortschritte im Flugzeugbau zusätzliche
Reduktionen von 10 dB(A) erwartet werden. Dieser künftigen Lärmentlastung sei
zwingend mit einem standardisierten Abzug von 20 % der Minderwertsentschädigung
Rechnung zu tragen. Die Ausführungen der Schätzungskommission, wonach die
Lärmbelastung erfahrungsgemäss eher zu- als abnehme, die künftige
technologische Entwicklung ungewiss sei und auch nicht dem Flughafenhalter
zugute kommen dürfte, gingen an den Tatsachen und an der Rechtslage vorbei.
Die Beschwerdeführerin anerkennt, dass der Dauerschallpegel des Fluglärms
während der Tagesstunden seit 2001 zurückgegangen ist. Dieser Rückgang sei
allerdings nur temporär, bleibe doch die Piste 16 gemäss dem "Vorläufigen
Betriebsreglement" eine der Hauptstart-Pisten. Zudem könne keineswegs davon
ausgegangen werden, dass dank Verbesserungen der Triebwerkstechnologien in der
überblickbaren Zukunft weitere Lärmreduktionen einträten. Vielmehr führe die
Optimierung der Flugzeuge auf möglichst wenig Treibstoffverbrauch sogar zu
höherem Lärm. Hinzu komme, dass seit der Einführung der sog. Südanflüge im
Oktober 2003 die Einwohner von Opfikon-Glattbrugg nicht nur während des Tages
sondern auch in den Tagesrand- und Nachtstunden Lärmeinwirkungen ausgesetzt
seien.
10.1 Nach Art. 19bis Abs. 1 EntG ist für die Frage, welche rechtliche und
welche tatsächliche Situation der Bewertung des enteigneten Grundstücks
zugrunde zu legen sei, auf das Datum der Einigungsverhandlung abzustellen.
Diese Regelung ist indessen, wie im angefochtenen Entscheid zu Recht
festgestellt wird, auf Verfahren mit öffentlicher Planauflage und persönlicher
Anzeige zugeschnitten, in denen die Entschädigungsforderungen für eine
Enteignung gleichzeitig anzumelden sind und damit auch die
Einigungsverhandlungen zur gleichen Zeit durchgeführt werden können. Findet
dagegen, wie häufig beim nachträglichen Auftreten übermässiger Immissionen,
kein öffentliches Auflageverfahren statt und können die Entschädigungsansprüche
bis zum Eintritt der Verjährung über einen längeren Zeitraum geltend gemacht
werden, rechtfertigt es sich, für alle Verfahren den nämlichen
Schätzungszeitpunkt zu wählen. Der Schätzungsstichtag ist in diesen Fällen nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in Würdigung der gegebenen Umstände
festzusetzen und darf auf den Zeitpunkt gelegt werden, in dem die
Lärmbetroffenen durch öffentliche Auflage der Lärmbelastungspläne und
öffentliche Bekanntmachung zur Anmeldung ihrer Entschädigungsansprüche hätten
aufgefordert werden können (BGE 121 II 350 E. 6c/d S. 356).
Die Schätzungskommission hat in Anwendung dieser Rechtsprechung den dies
aestimandi auf den 1. Januar 1997 festgesetzt. Die Enteigner erklären sich mit
dieser Festlegung ausdrücklich einverstanden, fordern aber wie gesagt
gleichzeitig, dass bei der Schadensbemessung die inzwischen eingetretene und
insbesondere die ihrer Meinung nach voraussehbare künftige Lärmsituation
berücksichtigt werde. Damit verlangen sie jedoch im Grunde genommen - etwas
widersprüchlich - eine Verschiebung des Schätzungszeitpunktes.
10.2 Das Bundesgericht hat sich in seiner Entschädigungspraxis mit der Frage
möglicher künftiger Zu- oder Abnahme von übermässigen Immissionen noch kaum
befassen müssen. In der Regel ist davon ausgegangen worden, dass bei der
Ermittlung des massgebenden Lärmpegels und der entsprechenden
Entschädigungsbemessung auf den am Stichtag herrschenden Lärm abzustellen sei
und sich dieser in absehbarer Zeit nicht wesentlich ändern werde. In BGE 110 Ib
340 ist allerdings erwogen worden, bei der Lärmermittlung statt auf den
tatsächlichen Verkehr auf den "Normverkehr" abzustellen, der sich nach der
Leistungsfähigkeit einer (National-)Strasse richtet. Sei vorauszusehen, dass
die Verkehrsbelastung einer bestehenden Strasse stark ansteigen werde, empfehle
es sich im Enteignungsverfahren, bei der Schadensfestsetzung den
Beeinträchtigungen aus dem "Normverkehr" ebenfalls Rechnung zu tragen. Auf
diese Weise werde die nachbarliche Auseinandersetzung endgültig erledigt und
der Enteignete mit der Zahlung der Entschädigung abschliessend verpflichtet,
die übermässigen Immissionen zu dulden. Zudem könne berücksichtigt werden, dass
der Immobilienmarkt auf voraussehbare künftige Entwicklungen häufig sofort
reagiere (E. 5 S. 351 f.).
Demgegenüber besteht keine bundesgerichtliche Rechtsprechung zur möglichen oder
voraussehbaren Abnahme von Immissionen aus dem Betrieb eines Unternehmens in
einem zukünftigen, unbestimmten Zeitpunkt (in BGE 123 II 560 war diese Frage
nicht zu prüfen). Zu beurteilen waren bisher lediglich Entschädigungen für
zeitlich begrenzte Beeinträchtigungen während der Bauzeit (vgl. BGE 113 Ia 353;
117 Ib 15; 132 II 428). Im Übrigen ist dem Bundesgericht nicht bekannt, dass in
einem der Fälle, in denen Entschädigungen für Nationalstrassenlärm zugesprochen
wurden und später in Anwendung der Umweltschutzgesetzgebung Lärmschutzwände
erstellt worden sind, die Entschädigung vom Enteigner ganz oder teilweise
zurückgefordert worden wäre.
10.3 Als einer der enteignungsrechtlichen Grundsätze darf gelten, dass bei der
Schadensermittlung und Entschädigungsbemessung nur Tatsachen zu berücksichtigen
sind, die im Schätzungszeitpunkt bereits gegeben sind oder die sich mit
Sicherheit oder grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw.
ergeben hätten, wenn keine Enteignung stattfinden würde. So dürfen
Inkonvenienzentschädigungen nur für Nachteile zugesprochen werden, die sich
nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen
lassen (Art. 19 lit. c EntG). Weiter darf die Möglichkeit einer besseren
Verwendung (Art. 20 Abs. 1 EntG) nur berücksichtigt werden, wenn sie in
rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht am Stichtag bereits bestanden hat oder,
ohne die Enteignung, in nächster Zukunft eingetreten wäre; bloss theoretische
Möglichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftige günstigere Verwendung
genügen nicht (vgl. etwa BGE 112 Ib 531 E. 3 S. 533; 113 Ib 39 E. 3 S. 43; 129
470 E. 6.1 S. 477 f.). Demnach sind nach dem Stichtag eintretende Änderungen
der tatsächlichen Situation, die sich werterhöhend oder -vermindernd auswirken
können, bei der Entschädigungsbemessung nur insoweit zu berücksichtigen, als
sie sich im Schätzungszeitpunkt im Verkehrswert des von der Enteignung
betroffenen Objektes schon niedergeschlagen haben oder mit hinreichender
Sicherheit in nächster Zukunft niederschlagen werden.
10.4 Es ist unbestritten, dass die Zahl der Abflüge seit dem Jahr 2000 - teils
wegen des Rückgangs des Flugverkehrs, teils infolge der Verlegung von Starts
auf die Piste 28 - abgenommen hat. Die Beschwerdeführerin macht wie gesagt
geltend, dieser Rückgang sei nur vorübergehend, befinde sich doch der
Flugverkehr erneut in vollem Wachstum und bleibe die Piste 16 gemäss dem
"Vorläufigen Betriebsreglement" eine der Haupt-Startpisten. Die Enteigner
widersprechen dem nicht und haben in ihren Eingaben an die Schätzungskommission
auch eingeräumt, dass das Verkehrsaufkommen möglicherweise wieder zunehmen
könnte. Sie begründen ihr Begehren um den Abzug für künftige Lärmentlastung
vielmehr mit dem technologischen Fortschritt im Flugzeugbau, der bis zum Jahr
2020 nochmals zu einer deutlichen Reduktion des Flugzeuglärms führen werde.
Diese Prognose bezieht sich somit nicht auf die nächste Zukunft, sondern auf
einen Zeithorizont von mehr als 20 Jahren ab dem dies aestimandi. Die
prognostizierte Lärmentlastung von 10 dB(A) wird zudem in dem von den
Enteignern erwähnten Bericht als blosse Zielvorstellung angegeben. In der
Fachliteratur wird zwar bestätigt, dass die Entwicklung neuer Triebwerke im
Gange und die Reduktion des Fluglärms theoretisch möglich sei. Praktisch lägen
aber wesentliche Änderungen in weiter Ferne. Die Flugzeugindustrie werde
möglichst lange an den Triebwerken der heutigen Generation festhalten, die
erprobt seien und für welche eine ausgebaute Logistik bestehe. Ein Wechsel
werde erst stattfinden, wenn wirtschaftliche Vorteile dafür sprächen oder
schärfere Umweltbestimmungen ihn erzwängen. Zudem könnten die Fortschritte der
Neuentwicklungen nicht mehr so gross sein wie jene, die seinerzeit bei der
Einführung der Mantelstromtriebwerke erzielt worden seien (Robert Hofmann, Lärm
und Lärmbekämpfung in der Schweiz, 5. Aufl. 2003 S. 14-5). Auch der Bundesrat
geht in seinem Bericht über die Luftfahrtpolitik der Schweiz 2004 davon aus,
dass langfristig wieder mit einem Wachstum im Luftverkehr zu rechnen sei und
dass der technologische Fortschritt nur bei einem geringen Luftverkehrswachstum
ausreichen werde, um die mit dem Wachstum verbundene Mehrbelastung an Lärm- und
Schadstoffemissionen zu kompensieren (Bericht vom 10. Dezember 2004, BBl 2005
S. 1781 ff., Ziff. 3.1.4.1 S. 1815). Somit ist festzuhalten, dass die von den
Enteignern angerufene technologische Entwicklung im Flugzeugbau keine Tatsache
darstellt, die - vom Zeitpunkt des dies aestimandi aus gesehen - in nächster
Zukunft mit hinreichender Sicherheit zu einer wesentlichen Lärmentlastung
führen wird und daher bei der Entschädigungsbemessung zu beachten wäre. Dem
Begehren um Vornahme eines entsprechenden standardisierten Abzugs von 20 % der
Minderwertsentschädigung kann nicht entsprochen werden.
11.
Die Schätzungskommission hat vorliegend zunächst anhand einer
Ertragswertberechung und einer Realwertbemessung einen Verkehrswert geschätzt.
Sie hat den Ertragswert dabei auf Fr. 1'160'000.-- festgesetzt, für den
Kindergarten aber keinen tatsächlich erzielten, sondern einen ihrer Meinung
nach erzielbaren Mietzins verwendet. Die Realwertberechnung ergab einen Betrag
von Fr. 1'761'439.--, wobei unter anderem auf den Gebäudeversicherungswert
abgestellt und eine mittlere Altersentwertung der Bauten von 41 % sowie ein
Landwert von rund Fr. 320.--/m2 angenommen wurde. Gestützt auf diese Zahlen
wurde der Verkehrswert schliesslich unter doppelter Gewichtung des Realwertes
auf gerundet Fr. 2'070'000.-- festgelegt.
Diese Aufstellung hat die Schätzungskommission anlässlich der Entscheidfindung
nochmals überprüft und erwogen, grundsätzlich sei eine Korrektur erforderlich,
weil fälschlicherweise auch der erst 1966 erbaute Gebäudeteil einbezogen worden
sei. Wie in E. 5.1 gesehen, gelangte die Schätzungskommission in der Folge zum
Schluss, es liege kein fluglärmbedingter Minderwert vor, da die Liegenschaft im
Verwaltungsvermögen auch nach dem Stichtag wie vorgesehen habe genutzt werden
können. Sie verzichtete aufgrund ihrer Beurteilung darum auf eine korrigierte
Schätzung, weil ohnehin kein massgebender Minderwert im Sinne eines schweren
Schadens vorliege.
Die Enteigner stimmen der Argumentation der Schätzungskommission im
Wesentlichen zu. Sie streiten eine bessere Verwendungsmöglichkeit ab und
bezeichnen die von der Beschwerdeführerin angedeuteten Alternativnutzungen als
reine Spekulation. Nachdem die Nutzung des fraglichen Gebäudes seit vielen
Jahren andauere, könne nicht von einer "Zufallsnutzung" gesprochen werden.
Gestützt auf die konkreten Verhältnisse sei ein fluglärmbedingter Minderwert zu
verneinen. Da sich die Liegenschaft im Verwaltungsvermögen befinde und daher
grundsätzlich nicht verkauft werden könne, stelle sich die Frage einer
Veräusserung gar nicht. Die anders lautenden Ausführungen der
Beschwerdeführerin träfen nicht zu. Bei der allfälligen Zusprechung einer
Entschädigung seien die Schallschutzmassnahmen anzurechnen.
Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber geltend, es sei unerheblich, ob sich
die Liegenschaft im Verwaltungs- oder Finanzvermögen befinde. Sie habe
grundsätzlich die Möglichkeit, frei darüber zu verfügen. Entscheidend müsse
sein, ob sich die Lärmbelastung im Falle der Veräusserung der Liegenschaft im
freien Handel negativ auf den Verkaufspreis auswirken würde. Gleichzeitig
verlangt sie eine Neuschätzung durch die Eidgenössische
Oberschätzungskommission.
11.1 Nicht stattzugeben ist dem Begehren der Beschwerdeführerin um eine
Neuschätzung durch die Oberschätzungskommission. Letztere ist kein Gremium, das
als solches Schätzungen anstellen würde. Sie besteht vielmehr aus einer Reihe
von Fachleuten aus verschiedenen Berufen, die vom Bundesgericht nach Bedarf zur
fachtechnischen Beratung beigezogen werden können (vgl. Art. 80 und 82 EntG;
BGE 128 II 74 E. 3 S. 77). Vor Bundesgericht fällt aber die Wiederholung von
Schätzungsverfahren in einer Vielzahl von Fällen ausser Betracht.
11.2 Ob die Liegenschaft zum Verwaltungs- oder Finanzvermögen gehört, ist nicht
ausschlaggebend bei der grundsätzlichen Beurteilung, ob überhaupt ein Schaden
vorliegen kann. Dieser Umstand sagt nichts über eine allfällige wertmässige
Einbusse der Liegenschaft aufgrund des Fluglärms aus. Soweit durch Gesetz
nichts anderes bestimmt ist, unterliegen auch Rechte an Grundstücken, die einem
öffentlichen Zwecke dienen, der Enteignung (Art. 7 Abs. 1 EntG). Für solche
Grundstücke gelten die allgemeinen Entschädigungsgrundsätze des
Enteignungsgesetzes. Daraus, dass ein Gemeinwesen etwa eine öffentliche Anlage
als solche beibehalten und auf eine einträglichere Verwendung verzichtet hat,
kann der Enteigner nichts zu seinen Gunsten ableiten (Hess/Weibel, a.a.O., N
125 zu Art. 19; BGE 104 Ib 348 E. 2a u. b S. 352 f.; 116 Ib 241 E. 3a S. 245).
11.3 Entspricht der lärmbedingte Schaden wie dargelegt der Differenz, die sich
bei Gegenüberstellung des Verkehrswertes einer Liegenschaft vor und nach der
Immissionsbelastung ergibt, so kann auch in Fällen wie dem vorliegenden
grundsätzlich nicht von Verkehrswertermittlungen abgesehen werden. Diese
richtet sich für vermietete Mehrfamilienhäuser in der Regel nach den für die
Bewertung von Ertragsliegenschaften geltenden Grundsätzen.
Im vorliegenden Fall gilt es jedoch, einer weiteren Besonderheit Rechnung zu
tragen: Die Wohnräume im Obergeschoss der beiden Gebäudeteile dienen der
Beschwerdeführerin seit Jahren als Sozialwohnungen und werden deshalb zu einem
tiefen Zins vermietet. Dass die Kindergartennutzung nicht auf Gewinn
ausgerichtet ist, versteht sich. Auf diese Nutzung hat der Fluglärm keine
direkten Auswirkungen. Die Beschwerdeführerin macht denn auch keinen konkreten
Schaden aufgrund reduzierter Mietzinsen geltend. Sie vertritt aber die
Auffassung, sie könne die Liegenschaft jederzeit ins Finanzvermögen überführen
und besser verwenden. Aus ihrer Sicht hätte der Fluglärm in diesem Fall
wertmindernden Einfluss auf das Grundstück.
11.4 Wird die Möglichkeit besserer Nutzung des Grundstücks geltend gemacht, so
muss auch diese in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht am Stichtag bereits
bestanden haben oder hätte, ohne die Enteignung, in nächster Zukunft eintreten
müssen; bloss theoretische Möglichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftige
günstigere Verwendung genügen nicht (vgl. BGE 112 Ib 531 E. 3 S. 533, E. 4 S.
536; 113 Ib 39 E. 3 S. 43; 129 II 470 E. 5 S. 474, E. 6.1 S. 477 f., mit
Hinweisen).
Am 1. Januar 1997 befand sich das fragliche Grundstück gemäss dem Zonenplan der
Stadt Opfikon vom 24. September 1995/24. April 1996 und Bau- und Zonenordnung
(BZO) vom 24. September 1995 in der dreigeschossigen Wohnzone W3 mit einer
Ausnützungsziffer von 65 %. Möglich sind in dieser Zone 3 Vollgeschosse. In
allen Wohnzonen ist nicht störendes Gewerbe zulässig, wobei der gewerblich
genutzte Anteil höchstens 20 % der Gesamtnutzfläche betragen darf (Art. 14 lit.
a der damaligen BZO). Die Beschwerdeführerin nutzt die Liegenschaft seit deren
Erbauung im Erdgeschoss als Kindergarten (zwei Klassenzimmer, ein Materialraum,
eine Garderobe und die Toiletten für Knaben, Mädchen und Lehrpersonen). Im
Obergeschoss befinden sich eine 2-Zimmer-Wohnung, die am Stichtag für monatlich
Fr. 545.-- vermietet war, eine 4 ½-Zimmer-Wohnung zu Fr. 1'022.--/Monat und
eine 5 ½-Zimmer-Wohnung mit einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'422.-- (die
Mietzinse verstehen sich jeweils ohne Nebenkosten). Bei einer Grundstücksfläche
von 2'137 m² und einer Ausnützungsziffer von 65 % ist die Liegenschaft stark
unternutzt im Vergleich zu den Möglichkeiten, welche sich aufgrund der
Zonenordnung böten.
Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht, dass das Grundstück im
Schätzungszeitpunkt nicht optimal genutzt wurde. Wenn sie nun geltend macht,
sie könne die Liegenschaft ohne weiteres ins Finanzvermögen überführen und
gewinnbringender bewirtschaften, so ist ihr zwar darin zuzustimmen, dass einer
Umwidmung vom Verwaltungs- ins Finanzvermögen keine grundsätzlichen rechtlichen
Hindernisse entgegen stünden. Indes geben die Enteigner zu Recht zu bedenken,
dass am Stichtag keineswegs von einer Zufallsnutzung die Rede sein konnte,
sondern dass es sich um eine langjährige entsprechende Bewirtschaftung
handelte. Es hätten sowohl in rechtlicher als auch in tatsächlicher Hinsicht
mehrere Schritte unternommen und zahlreiche Aufwendungen getätigt werden
müssen, um das Grundstück besser zu nutzen. Diese Vorkehren hätten, auch ohne
die Teilenteignung, offensichtlich nicht in nächster Zukunft abgeschlossen
werden können: Einerseits würde eine wirtschaftlichere Nutzung der
Kindergartenräume zumindest einen Umbau bedingen, da eine alternative,
gewinnbringendere Nutzung der Klassenzimmer im jetzigen Zustand kaum denkbar
ist und von der Beschwerdeführerin auch nicht dargelegt wird. Daran ändert
nichts, dass die Beschränkung des Gewerbeanteils inzwischen aufgehoben wurde
(vgl. Art. 16 lit. b der BZO vom 7. Juli 2003, resp. 5. Dezember 2005 und 6.
März 2006). Auch wenn das Gebäude zu reinen Gewerbezwecken genutzt würde, wären
erhebliche bauliche Massnahmen von Nöten. Eine gewinnbringendere Vermietung des
Obergeschosses bedürfte aufgrund der bisherigen Nutzung als Sozialwohnraum und
des doch schon fortgeschrittenen Alters der Gebäude sicherlich zusätzlicher
Investitionen. Am ehesten dürfte sich ein Abbruch anbieten. Darauf deutet der
Umstand hin, dass die Schallschutzmassnahmen im Obergeschoss wegen eines
möglichen baldigen Abbruches zurückgestellt wurden. Diese Kosten sind jedoch
ebenfalls zu berücksichtigen. Sodann müsste die Beschwerdeführerin entweder
selber als Bauherrin tätig werden oder das Bauland veräussern. Schliesslich
wäre allfälligen Realisationsfristen in Form einer Abzinsung Rechnung zu
tragen.
Setzt eine bessere Nutzung eines Grundstücks Aufwendungen und Investitionen
voraus, können diese bei der Wertbestimmung nicht einfach übergangen werden
(vgl. BGE 128 II 74 E. 5c/bb S. 82, E. 6c S. 85). Wie hoch die nötigen
Investitionen im vorliegenden Fall gewesen wären, kann offen bleiben, da sich
die Möglichkeit einer besseren Verwendung des enteigneten Grundstücks als zu
vage erweist und mit einer solchen am Stichtag nicht gerechnet werden konnte.
11.5 Aufgrund der im vorliegenden Fall nutzungsbedingt besonderen Ausgangslage
kann deshalb von einer exakten Differenzberechnung abgesehen werden. In
tatsächlicher Hinsicht wurde die Nutzung der Liegenschaft als Kindergarten und
Sozialwohnraum am Schätzungstag durch den Fluglärm nicht beeinträchtigt,
weshalb kein schwerer Schaden im Sinne der Rechtsprechung vorliegt.
12.
Ist die Beschwerde abzuweisen und ein Entschädigungsanspruch der
Beschwerdeführerin zu verneinen, erübrigen sich weitere Ausführungen zum Antrag
der Beschwerdeführerin um Zusprechung einer einmaligen Zahlung und zu den
Begehren der Enteigner, die Entschädigungsleistung im Grundbuch anzumerken.
13.
13.1 Die Beschwerdeführerin wendet sich schliesslich gegen die Verweigerung
einer Parteientschädigung. Die Schätzungskommission habe mit drei Ausnahmen für
jedes im Recht befindliche Grundstück die Parteientschädigung auf pauschal Fr.
4'000.-- festgesetzt. Zwar treffe es zu, das Gemeinden ab einer gewissen Grösse
in der Lage sein sollten, einfachere Rechtsstreitigkeiten selber zu bestreiten.
Die vorliegende Sache könne jedoch nicht als rechtliches Routinegeschäft
bezeichnet werden, weshalb der Beizug eines qualifizieren Rechtsanwaltes
erforderlich gewesen sei.
Die Schätzungskommission zitiert demgegenüber Art. 115 Abs. 2 EntG und weist
das Begehren um eine Parteientschädigung mit dem Hinweis auf die Grösse von
Opfikon-Glattbrugg und das vollständige Unterliegen der Beschwerdeführerin ab.
Ergänzend wird im angefochtenen Entscheid ausgeführt, der Rechtsvertreter der
Beschwerdeführerin habe bis zum Entscheid über die Verjährung vom 27. Juli 2004
sämtliche Enteigneten in Opfikon-Glattbrugg vertreten, welche eine
Entschädigung als Folge der Lärmzunahme durch die 4. Welle im Herbst 1996
geltend machten. Damit halte sich der für den vorliegenden Fall erforderliche
Aufwand in Grenzen und es sei zumutbar, dass die Enteignete die Kosten selber
trage.
13.2 Bei der Überprüfung der für das enteignungsrechtliche
Entschädigungsverfahren festgesetzten Parteientschädigung übt das Bundesgericht
nach ständiger Praxis Zurückhaltung, weil die Schätzungskommission oder deren
Präsident besser in der Lage ist, die Bemühungen und Leistungen des Anwaltes zu
beurteilen und den örtlichen Gebräuchen Rechnung zu tragen. Das Gericht ändert
deshalb den zugesprochenen Betrag nur dann, wenn dieser als offensichtlich
ungenügend oder unverhältnismässig hoch erscheint (BGE 129 II 106 E. 5 S. 112
mit Hinweisen).
Werden die Begehren des Enteigneten ganz oder zum grössten Teil abgewiesen, so
kann von der Zusprechung einer Parteientschädigung ganz oder teilweise
abgesehen werden (Art. 115 Abs. 2). Auch ist grösseren Gemeinden mit
entsprechend professioneller Verwaltung grundsätzlich zuzumuten, sich selber
soweit zu organisieren, dass sie einen Rechtsstreit ohne Beizug eines
Rechtsbeistands führen können (vgl. zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu
Art. 159 Abs. 2 OG ZBl 99/1998 S. 379 E. 6 S. 385). Der vorliegende Fall wirft
jedoch zahlreiche komplexe Rechtsfragen auf, welche besondere Kenntnisse des
Rechtsvertreters auf dem Gebiet des Umweltschutz-, Luft- und Enteignungsrechts
voraussetzen. In Berücksichtigung der Pauschalentschädigung, welche die
Schätzungskommission in der überwiegenden Mehrheit der anderen Fälle
zugesprochen hat, rechtfertigt es sich, der Beschwerdeführerin auch in diesem
Verfahren eine Entschädigung von Fr. 4'000.-- zu gewähren. In diesem Punkt ist
die Beschwerde gutzuheissen.
14.
Demzufolge ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde hinsichtlich der
Parteientschädigung gutzuheissen, im Übrigen aber abzuweisen. Die
bundesgerichtlichen Kosten sind entsprechend der Regel von Art. 116 EntG den
Enteignern aufzuerlegen; diese haben der Beschwerdeführerin zudem eine
angemessene Parteientschädigung auszurichten. Bei der Bemessung der
Parteientschädigung darf dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die
Rechtsschriften der Grundeigentümer in den Pilotfällen über weite Teile gleich
lauten.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
In teilweiser Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird
Dispositiv-Ziff. 3 des angefochtenen Entscheids der Eidgenössischen
Schätzungskommission, Kreis 10, vom 20. November 2006 insofern abgeändert, als
die Enteigner verpflichtet werden, der Enteigneten eine Parteientschädigung von
Fr. 4'000.-- zu bezahlen.
Im Übrigen wird die Verwaltungsgerichtsbeschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den beiden Enteignern unter
solidarischer Haftbarkeit je zur Hälfte auferlegt.
3.
Die beiden Enteigner haben der Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche
Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr.
4'000.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Eidgenössischen Schätzungskommission,
Kreis 10, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 28. April 2008
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Féraud Scherrer