Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Klage nach Art. 120 BGG 1E.18/2007
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Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1E.18/2007
1E.19/2007

Urteil vom 14. April 2008
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Aeschlimann, Reeb, Eusebio,
Gerichtsschreiberin Scherrer.

Parteien
1E.18/2007
- unique zurich airport Flughafen Zürich AG,
- Kanton Zürich, handelnd durch die Baudirektion
des Kantons Zürich, Abteilung Landerwerb, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich,
Beschwerdeführer, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roland Gfeller,

gegen

X.________, Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt Adrian Strütt,

und

1E.19/2007
X.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Adrian Strütt,

gegen

- unique zurich airport Flughafen Zürich AG,
- Kanton Zürich, handelnd durch die Baudirektion
des Kantons Zürich, Abteilung Landerwerb, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich,
Beschwerdeführer, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roland Gfeller,

Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, Albert Staffelbach, Präsident,
Limmatquai 94,
8001 Zürich.

Gegenstand
Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse infolge Fluglärms sowie von
Abwehrrechten gegen den direkten Überflug ausgehend vom Landesflughafen Zürich,

Verwaltungsgerichtsbeschwerden (1E.18/2007 und 1E.19/2007) gegen den Entscheid
der Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis 10, vom 14. November 2006.

Sachverhalt:

A.
Im Juni 1999 ersuchte der Kanton Zürich als damaliger Flughafenhalter die
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, um Eröffnung formeller
Enteignungsverfahren zur Beurteilung der eingegangenen
Entschädigungsforderungen für übermässige Fluglärm-Immissionen. Diese
Forderungen betreffen unter anderem zahlreiche Grundstücke in
Opfikon-Glattbrugg, die im Bereich der Abflugschneise der Piste 16 liegen. Am
25. Mai 2001 wurde die unique zurich airport Flughafen Zürich AG (im Folgenden:
Flughafen Zürich AG) als neue Flughafenhalterin auf ihr Gesuch hin unter
Zuerkennung der Parteistellung zum Verfahren beigeladen.
Der Kanton Zürich und die Flughafen Zürich AG erhoben als Flughafenhalter und
Enteigner in den Fällen von Opfikon-Glattbrugg die Einrede der Verjährung und
verlangten, dass über diese in einem Teilentscheid befunden werde. Die
Verjährungseinrede wurde vom Präsidenten der Schätzungskommission am 11. Juni
2003 abgewiesen. Das Bundesgericht wies die hierauf von den Enteignern
ergriffene Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit Urteil vom 27. Juni 2004 ab (BGE
130 II 394).
In der Folge bestimmten die Parteien und der Präsident der Schätzungskommission
18 Verfahren, die als sog. Pilotfälle vorweg behandelt werden sollten. Zu
diesen gehört das Verfahren um die Einfamilienhaus-Parzelle Kat.Nr. 4790 (GBBl.
2398 Opfikon), Vrenikerstrasse 10, von X.________.

B.
Die Einigungsverhandlungen in den 18 ausgewählten Verfahren verliefen im
November 2005 erfolglos. Nach Durchführung eines weiteren Schriftenwechsels
wurde die Schätzungsverhandlung auf den 6. April 2006 angesetzt. An dieser
verlangte X.________ eine Minderwertsentschädigung von 35 % des Verkehrswertes
seiner Liegenschaft, nebst Zins seit 30. September 1996 gemäss den vom
Bundesgericht festgelegten Ansätzen. Die Enteigner beantragten, die
Entschädigungsforderung abzuweisen; allenfalls sei X.________ - unter
bestimmten Vorbehalten und Auflagen - eine geringere Minderwertsentschädigung
zuzusprechen.
In ihrem Entscheid vom 14. November 2006 setzte die Eidgenössische
Schätzungskommission, Kreis 10, die fluglärmbedingte Entwertung der
Liegenschaft von X.________ auf 17 % bzw. Fr. 131'997.-- fest, wobei die von
den Enteignern übernommenen Kosten für die am Wohnhaus getroffenen
Schallschutzmassnahmen in Höhe von Fr. 17'891.-- anzurechnen seien. Die
Kommission verpflichtete die beiden Enteigner, X.________ für die Enteignung
der nachbarlichen Abwehrrechte infolge übermässiger Fluglärmeinwirkungen wie
folgt zu entschädigen:
"1. -:-

1.1 mit einer jährlich wiederkehrenden Leistung von CHF 5'700.--, geschuldet je
auf den 1. Januar jeden Kalenderjahres, erstmals am 1. Januar 1997, längstens
aber bis Ende 2016;

1.2 die kumulierten Leistungen der bisher seit dem Stichtag des 1. Januar 1997
abgelaufenen 10 Jahre von CHF 57'000.--, sind gesamthaft innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Entscheides zu bezahlen und zu den vom Bundesgericht
verbindlich festgesetzten Zinssätzen gemäss Erwägung 6.6 zu verzinsen.

1.3 Die weiteren jährlichen Zahlungen von je CHF 5'700.-- sind um die bis Ende
2006 aufgelaufenen Zinsen von CHF 2'230.40 auf insgesamt CHF 7'930.40 zu
erhöhen und alsdann zu den ab 1. Januar 2007 geltenden Zinssätzen zu
verzinsen."
Im Weiteren wurde festgelegt, dass die Minderwertsentschädigung nach Vorliegen
des definitiven und rechtskräftigen Betriebsreglementes auf schriftliches
Begehren einer der Parteien zu überprüfen, den neuen Verhältnisse anzupassen
und allenfalls aufzuheben sei (Dispositiv-Ziffer 2). Die weitergehenden
Entschädigungsforderungen des Enteigneten wurden abgewiesen (Dispositiv-Ziffer
3). Die Schätzungskommission auferlegte die Verfahrenskosten den Enteignern und
verpflichtete diese, dem Enteigneten eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.--
zu bezahlen (Dispositiv-Ziffern 4 und 5).

C.
Gegen den Entscheid der Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis 10, vom 14.
November 2006 haben beide Parteien Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben.
C.a X.________ stellt die Rechtsbegehren, es sei ihm eine auf 30 % des
Verkehrswertes seiner Liegenschaft von Fr. 780'000.-- erhöhte
Enteignungsentschädigung zuzusprechen unter Anrechnung der
Schallschutzzahlungen als Realersatz. Die Entschädigung sei als einmalige
Zahlung, verzinst gemäss den vom Bundesgericht festgesetzten Zinssätzen ab dem
jeweiligen dies aestimandi zu leisten. Weiter sei die zugesprochene
Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- angemessen zu erhöhen. In prozessualer
Hinsicht beantragt der Enteignete, es sei ein zweiter Schriftenwechsel, ein
Augenschein durch eine Delegation des Bundesgerichts und eventualiter eine
mündliche Verhandlung durchzuführen. Ausserdem habe die
Oberschätzungskommission den Minderwert der Liegenschaft zu schätzen.
Die Enteigner beantragen in ihrer Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die
Entschädigungsforderungen des Enteigneten seien in Aufhebung des angefochtenen
Entscheides abzuweisen. Allenfalls sei X.________ eine Entschädigung
eventualiter lediglich auf dem Landwert bzw. - subeventualiter - von höchstens
Fr. 72'000.-- zuzuerkennen. Die Entschädigungszahlung sei im Grundbuch
einzutragen und die Zinsforderung abzuweisen.
C.b Die Enteigner ersuchen in ihrer Beschwerdeantwort um Abweisung der
Verwaltungsgerichtsbeschwerden der Enteigneten.
X.________ stellt in seiner Vernehmlassung die Begehren, die Anträge der
Enteigner seien abzuweisen und seine eigenen in der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gestellten Anträge gutzuheissen. Eventuell sei -
in Ergänzung zu den bereits in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gestellten
Begehren - dem Enteigneten eine Entschädigung von 30 % des Verkehrswertes des
Landes Vrenikerstrasse 10 zuzusprechen.
C.c Im zweiten Schriftenwechsel haben die Parteien an ihren Begehren und
weitgehend auch an ihren Standpunkten festgehalten.
C.d Die Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, hat Antrag auf Abweisung
der Beschwerden gestellt und auf weitere Bemerkungen verzichtet.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Die angefochtenen Entscheide der Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis
10, sind im Jahr 2006 ergangen. Das Rechtsmittelverfahren bestimmt sich daher
noch nach dem Bundesgesetz über die Organisation der Bundesrechtspflege (OG;
vgl. Art. 132 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, AS 2006 S. 1205).

2.
Wie bereits erwähnt (Sachverhalt lit. A), sind von zahlreichen Eigentümern von
Grundstücken in der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg Entschädigungsforderungen für
übermässige Fluglärm-Immissionen erhoben worden (vgl. auch BGE 130 II 394
Sachverhalt S. 398). Im Einvernehmen mit den Parteien hat daher die
Schätzungskommission 18 Verfahren ausgewählt, um wegweisende Entscheide zu
fällen, welche (nach altem Verfahrensrecht) allenfalls direkt dem Bundesgericht
unterbreitet werden könnten. In diesen 18 Fällen geht es um Liegenschaften
unterschiedlicher Natur, so um Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser,
Geschäftshäuser, öffentliche Gebäude, landwirtschaftliche Bauten und
unüberbauten Boden. In all den Verfahren sind aber vor Bundesgericht
prinzipielle Rechtsfragen aufgeworfen worden, von denen - unabhängig von den
besonderen Eigenschaften der einzelnen Grundstücke - die Anerkennung der
Entschädigungspflicht überhaupt oder das Vorgehen bei der
Entschädigungsfestsetzung abhängt. Das Bundesgericht hat über den Grossteil
dieser Fragen im Leitentscheid vom 8. Februar 2008 befunden. Soweit die dort
angestellten Überlegungen hier nur zusammengefasst wiedergegeben werden, kann
auf jenes Urteil verwiesen werden (1E.15/2007, 1E.16/2007; zur Publikation
bestimmt).

3.
Die Parteien stellen verschiedene Beweisanträge und ersuchen insbesondere um
Befragung von Experten oder um Beizug zusätzlicher Fachberichte wie auch um
Vornahme eines Augenscheins. Solche weiteren Instruktionsmassnahmen sind
jedoch, wie sich aus dem Folgenden ergibt, nicht erforderlich.
Entschädigung für Überflüge bei Starts ab Piste 16?

4.
Wie in den übrigen Fällen ist hier zunächst umstritten, ob die Liegenschaft des
Enteigneten durch direkte Überflüge betroffen werde und sich schon aus dieser
Eigentumsverletzung ein Entschädigungsanspruch ergebe. Die Schätzungskommission
hat einen solchen Anspruch verneint, da - wie das Bundesgericht in BGE 131 II
137 E. 3.2 dargelegt habe - die Abflüge nicht zu den gleichen Einwirkungen wie
die Landeanflüge führten. Im Weiteren werde bei der hier fraglichen
Liegenschaft die kritische Höhe für einen eigentlichen Überflug klar
überschritten.
Die Enteigner stimmen den Ausführungen der Schätzungskommission zu und
bezeichnen die Entschädigungsforderung für Überflug zudem als verjährt. Der
Enteignete bringt vor, eine Entschädigung sei schon dann geschuldet, wenn ein
Grundstück nur selten oder sogar bloss einmal überflogen werde, wobei auch nahe
seitliche Vorbeiflüge mit in Betracht zu ziehen seien. Er bestreitet ausserdem,
dass die von der Flughafenhalterin vorgelegten Aufzeichnungen der Flugspuren
repräsentativ und zuverlässig seien.

4.1 Das Bundesgericht spricht vom enteignungsrechtlich relevanten "eigentlichen
Überflug" (Überflug stricto sensu), wenn die Flugzeuge derart tief unmittelbar
über ein Grundstück fliegen, dass der nach Art. 667 Abs. 1 ZGB dem
Grundeigentum zuzurechnende Luftraum verletzt wird (vgl. BGE 121 II 317 E. 5b
S. 332; 122 II 349 E. 4; 123 II 481 E. 8 S. 494; 124 II 543 E. 5d S. 557; 129
II 72 E. 2; 131 II 137 E. 3 S. 145). Geht es somit um ein direktes Eindringen
in das Grundeigentum und nicht um eine im Sinne von Art. 684 ZGB mit
übermässigen Einwirkungen verbundene Nutzung eines Nachbargrundstücks, so
spielen die in der Rechtsprechung für diesen Fall aufgestellten Voraussetzungen
der Unvorhersehbarkeit und der Spezialität der Immissionen sowie der Schwere
des Schadens keine Rolle. Ein enteignungsrechtlicher Entschädigungsanspruch für
Überflug erwächst dem Grundeigentümer indes nur dann, wenn die Flugzeuge
tatsächlich in die Luftsäule über seinem Grundstück eindringen und dies in
einer derart geringen Höhe, dass seine schutzwürdigen Interessen an der
ungestörten Nutzung seines Eigentums betroffen werden. Zudem wird in der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine gewisse Regelmässigkeit solchen
Eindringens in den zum Grundeigentum gehörenden Luftraum verlangt ("passage
régulier" vgl. BGE 122 II 349 E. 4a/cc S. 355 und 129 II 72 E. 2.2 S. 75). Nur
vereinzelte Überflüge ("atteinte trop occasionelle" vgl. BGE 131 II 137 E.
3.2.3 S. 151) lassen keinen enteignungsrechtlichen Entschädigungsanspruch
entstehen.

4.2 Gemäss bundesgerichtlicher Praxis kann somit nur von einem eigentlichen
Überflug die Rede sein, wenn ein Flugzeug ganz oder teilweise (etwa mit einem
Flügel) in die Luftsäule über dem fraglichen Grundstück eindringt. Bei
seitlichen Vorbeiflügen - so beeindruckend diese auch sein mögen - wird das
Grundeigentum nicht berührt und sind die Einwirkungen nur unter dem
Gesichtswinkel einer Nachbarrechtsverletzung zu prüfen.
Der Auffassung des Enteigneten, wonach die Häufigkeit der Ausübung einer
Dienstbarkeitsberechtigung für die Entschädigungspflicht zivilrechtlich nicht
massgeblich sei und eine solche auch hier schon bei einem einzigen Durchflug
entstehe, ist ebenfalls nicht zu folgen.
Wohl hat das Bundesgericht die Inanspruchnahme des zum Grundeigentum gehörenden
Luftraums beim eigentlichen Überflug mit der Belastung durch ein Durch- oder
Überflugsservitut verglichen (vgl. etwa BGE 129 II 72 E. 2.8 S. 80 "assimiler
en quelque sorte"). Es ist jedoch immer klargestellt worden, dass dieser
Eingriff in das Grundeigentum - da er durch ein mit dem Enteignungsrecht
ausgestattetes Unternehmen erfolgt - nicht zivilrechtliche, sondern
enteignungsrechtliche Folgen habe. So fallen die im ZGB dem Grundeigentümer
oder dem Nachbarn zur Verfügung gestellten Abwehrrechte dahin und richtet sich
auch der Entschädigungsanspruch nach den enteignungsrechtlichen und nicht nach
den zivilrechtlichen Regeln. Der Hinweis des Enteigneten auf die
zivilrechtlichen Prinzipien über die Ausübung und Abgeltung von Dienstbarkeiten
geht demnach an der Sache vorbei.

4.3 Der Enteignete vertritt nebenbei die Auffassung, als Überflugkorridor müsse
das ganze Gebiet gelten, in welchem Randwirbelschleppen aufträten und deshalb
die Dachziegel verklammert worden seien. Auf dieses Vorbringen ist schon
deshalb nicht einzugehen, weil Randwirbelschleppen nur bei Landeanflügen
entstehen. Im Streite liegt aber im vorliegenden Fall allein die Frage, ob und
welche Entschädigung für die mit den Abflügen ab Piste 16 verbundenen
Beeinträchtigungen geschuldet sei.

4.4 Die Parteien ersuchen das Bundesgericht, die kritische Flughöhe für den
eigentlichen Überflug ein für allemal zu bestimmen.
Nach Art. 667 Abs. 1 ZGB erstreckt sich das Eigentum an Grund und Boden nach
oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des
Eigentums ein Interesse besteht. Wie gross diese räumliche Ausdehnung ist,
lässt sich nicht in allgemein gültiger Weise festlegen, sondern bestimmt sich
von Fall zu Fall nach den konkreten Umständen und dem schutzwürdigen Interesse
des Eigentümers, diesen Raum selbst zu nutzen oder zu beherrschen und das
Eindringen anderer abzuwehren. Das Bundesgericht hat es daher - in der
zivilrechtlichen und in der enteignungsrechtlichen Praxis - stets abgelehnt,
generell zu bestimmen, auf welcher Höhe ein Flugzeug in die Interessenssphäre
der Grundeigentümer und damit in das Grundeigentum selbst eindringe. Dies hange
von der Nutzung und Lage der konkret betroffenen Liegenschaft, aber auch von
der Art und Grösse der Flugzeuge und den entsprechenden Auswirkungen des
Überflugs ab (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 146, E. 3.2.2 und 3.2.3 S. 150
f.; 129 II 72 E. 2.3 S. 76; 123 II 481 E. 8 S. 495; 122 II 349 E. 4a/cc S. 355;
104 II 86 E. 2 S. 89 f., je mit Hinweisen). Indessen lässt sich aufgrund der
bereits ergangenen Entscheide die kritische Höhe des Überflugs über
Wohngebieten etwas eingrenzen. Eigentliche Überflüge sind bei landenden
Grossraumflugzeugen bejaht worden, welche Wohnliegenschaften in der Höhe von
125 m oder darunter überqueren (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 147 mit
Hinweisen). Dagegen ist festgestellt worden, dass Überflüge solcher Maschinen
in der Höhe von mindestens 400 m das Grundeigentum nicht verletzen (BGE 123 II
481 E. 8 S. 495; 131 II 137 E. 3.2.2 S. 150 und E. 3.2.3 S. 151; s.a. BGE 123
II 481 E. 8 S. 495). Ebenfalls zu keinem Eingriff führten vereinzelte Flüge
insbesondere kleinerer Maschinen in der Höhe von etwa 220 m bzw. 250 m (BGE 131
II 137 E. 3.2.2 S. 150). Anhand dieser Kriterien lässt sich im vorliegenden
Fall die Frage des Überflugs stricto sensu beantworten und besteht kein Anlass
zu weiteren Abgrenzungen.

4.5 Die vom Enteigneten kritisierten Aufzeichnungen der Flugspuren der Starts
ab Piste 16 in der Woche vom 16. bis 22. Mai 2006 sind im bundesgerichtlichen
Verfahren durch die Überflugsdaten zweier weiterer Wochen (9. bis 16. Januar
2006 und 17. bis 23. Juli 2006) ergänzt worden. Für die Darstellung der
Überflugsituation wurden gemäss den Ausführungen der Enteigner die
Multilaterationsdaten des Bodenradars SAMAX verwendet. Die Daten stammen von
Skyguide und sind zur Auswertung direkt dem Deutschen Zentrum für Luft- und
Raumfahrt (DLR) übermittelt worden. Der Enteignete bestreitet weiterhin, dass
die Aufzeichnungen genau und aussagekräftig seien. Entgegen seiner Meinung kann
jedoch auf die ermittelten Flugspuren abgestellt werden, da diese im Lichte der
anwendbaren Kriterien ein genügendes Bild der Überflugsituation abgeben und
gewisse Messunsicherheiten ohnehin nicht ausgemerzt werden können.

4.6 Das Grundstück des Enteigneten liegt, um rund 500 m von der Pistenachse
verschoben, knapp 3 km vom Pistenende entfernt. In diesem Bereich sind gemäss
den Aufzeichnungen der Flugspuren die Abflüge ab Piste 16 bereits breit
gestreut. Das Grundstück des Beschwerdeführers wird nur gelegentlich direkt
überflogen. Der Grossteil der Flugzeuge erreicht hier eine Höhe von über 500 m
oder jedenfalls - bei sehr hohen Temperaturen - von über 400 m. Nur vereinzelt
werden auch Flüge in einer Höhe zwischen 200 und 400 m verzeichnet. Im
vorliegenden Fall kann somit, wie die Schätzungskommission zu Recht erkannt
hat, von eigentlichen Überflügen - d.h. wie dargelegt von regelmässigen
direkten Überflügen in geringer Höhe - nicht die Rede sein. Daran ändert auch
nichts, wenn hier, wie der Enteignete geltend macht, einzelne Abflugspuren
unter der durchschnittlichen Höhe auf Starts von schlechter steigenden
Grossflugzeugen zurückzuführen sind. Dem Begehren um Zusprechung einer
Entschädigung für eigentlichen Überflug kann demnach nicht stattgegeben werden.
Die Prüfung der Verjährungs-Frage erübrigt sich.
Entschädigungspflichtige Unterdrückung von Nachbarrechten (Unvorhersehbarkeit
und Spezialität der Immissionen sowie Schwere des Schadens)?

5.
Die Schätzungskommission hat im vorliegenden Fall den Entschädigungsanspruch
des Grundeigentümers für die Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte bejaht,
da die drei in der Rechtsprechung verlangten Voraussetzungen der
Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der sog. Spezialität der Immissionen
sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens erfüllt seien. Die Enteigner
stellen den Entschädigungsanspruch grundsätzlich in Frage, weil das
Einfamilienhaus des Enteigneten erst nach dem 1. Januar 1961 - dem Stichtag für
die Unvorhersehbarkeit der Immissionen - erstellt worden sei. Weiter machen die
Enteigner geltend, dass die Voraussetzung der Spezialität der Immissionen, die
bei Überschreitung der umweltschutzrechtlichen Immissionsgrenzwerte angenommen
wird, nur vorübergehend erfüllt gewesen sei. Zwar seien bei der Liegenschaft
des Enteigneten die Immissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe (ES) II
gemäss Anhang 5 zur Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) auch
heute noch überschritten. Für das Gemeindegebiet von Opfikon-Glattbrugg müsse
jedoch angesichts der seit langem bestehenden Fluglärmvorbelastung
enteignungsrechtlich der Immissionsgrenzwert für die ES III massgeblich sein.
Da dieser Immissionsgrenzwert nur während weniger Jahre überschritten worden
sei, liege bloss eine vorübergehende Beeinträchtigung vor, für die keine
Entschädigung geschuldet sei. Und schliesslich bringen die Enteigner vor, bei
selbst genutzten lärmbelasteten Liegenschaften trete der Vermögensschaden erst
im Falle des Verkaufs ein. Der beeinträchtigte Wohngenuss des Eigentümers
stelle keinen abzugeltenden Schaden im (zivilrechtlichen) Rechtssinne dar. Im
Übrigen könne in Fällen der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse
wegen übermässigen Lärms - infolge der Nähe und Verwandtschaft zu den
materiellen Enteignungen - nur dann von einem schweren Schaden ausgegangen
werden, wenn der Minderwert wegen Fluglärms einen Drittel des Verkehrswertes
der Liegenschaft übersteige. Die Schätzungskommission habe daher die
Voraussetzung des schweren Schadens zu Unrecht bereits bei einer Entwertung von
15 % des Verkehrswertes einer Liegenschaft bejaht.

6.
Das Bundesgericht hat in BGE 130 II 394 E. 12.1 S. 415 ausdrücklich bestätigt,
dass die für die (Un-)Vorhersehbarkeit der Fluglärm-Immissionen massgebende
Schwelle, die in der Rechtsprechung auf den 1. Januar 1961 gelegt worden ist,
auch für die durch den Abflugverkehr betroffenen Grundeigentümer in
Opfikon-Glattbrugg gilt. Hat ein Anwohner sein Grundstück erst nach diesem
Zeitpunkt anders als durch Erbgang erworben, gelten die Einwirkungen als
vorhersehbar und kann kein Entschädigungsanspruch entstehen (vgl. BGE 131 II
137 E. 2.1 S. 142 mit zahlreichen Hinweisen). Ebenso wenig ist Entschädigung
für ein Gebäude zu leisten, das erst nach diesem Datum erstellt worden ist
(vgl. BGE 110 Ib 43 E. 4 S. 50; 111 Ib 233 E. 2a; nicht publ. Entscheid E.22/
1992 vom 24. Juni 1996 E. 3b, während in BGE 121 II 317 E. 6c/aa die Frage
offen gelassen worden ist). Die Schätzungskommission hat die nach dem 1. Januar
1961 erfolgten baulichen Erweiterungen und Mehrausnützungen gleich behandelt
und erklärt, dass diese im Hinblick auf das Erfordernis der Unvorhersehbarkeit
bei der Schätzung unbeachtlich bleiben müssten. Die Parteien stellen diese
Betrachtungsweise nicht in Frage. Umstritten ist im vorliegenden Fall einzig,
welches Stadium ein Bau oder ein Ausbau am 1. Januar 1961 erreicht haben müsse,
damit die nachträgliche immissionsbedingte Entwertung noch als unvorhersehbar
gelten könne. Nach dem Enteigneten wäre darauf abzustellen, ob vor dem
massgebenden Datum bereits eine erkennbare Bauabsicht bestand und Aufwendungen
für die Planung und Projektierung getätigt worden sind. Nach Auffassung der
Enteigner kann weder der Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs noch jener
der Erteilung der Baubewilligung, sondern - als allerfrühester Zeitpunkt - der
effektive Baubeginn massgebend sein. Sie weisen darauf hin, dass die
Schätzungskommission in einem ihrer Entscheide (der nicht ans Bundesgericht
weitergezogen wurde) sogar erst auf die Rohbauvollendung abgestellt habe.

6.1 Das Bundesgericht hat sich mit der hier aufgeworfenen Frage der Planung und
der Erstellung einer Baute während der für die Vorhersehbarkeit kritischen Zeit
noch nie befassen müssen. In BGE 131 II 137 E. 2 S. 142 ff. ist jedoch im
Zusammenhang mit dem Kauf eines Grundstücks erklärt worden, dass die vom
Bundesgericht aufgestellte strenge Regel, wonach ab 1. Januar 1961 jedermann -
und nicht bloss die Flughafen-Anwohner - die hohe Fluglärmbelastung um die
Landesflughäfen kennen musste, allgemein gültig sei; sie dürfe nicht im
Einzelfall - je nach den gegebenen persönlichen oder tatsächlichen
Verhältnissen - angepasst oder umgangen werden. Für die Beurteilung der
Vorhersehbarkeit müsse daher beim (Ver-)Kauf eines Grundstücks der Zeitpunkt
massgebend sein, in dem sich die Parteien der zivilrechtlichen Ordnung
entsprechend verbindlich und definitiv zur Übertragung des Grundstücks
verpflichteten, also der Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung des Vertrages
oder allenfalls des Übergangs des Eigentums bei der Eintragung ins Grundbuch.
Dagegen könne es keine Rolle spielen, ob und wann die Parteien
Vertragsverhandlungen aufgenommen, unverbindliche Abmachungen, Abklärungen bei
den Behörden oder andere Vorbereitungshandlungen getroffen hätten.

6.2 Aus diesen Erwägungen ist sinngemäss abzuleiten, dass die
Unvorhersehbarkeit der fluglärmbedingten Beeinträchtigungen bei der Überbauung
eines Grundstücks dann zu bejahen ist, wenn der Grundeigentümer schon vor dem
1. Januar 1961 Verbindlichkeiten eingegangen ist, von denen er sich nicht mehr
oder nur unter beträchtlichen finanziellen Aufwendungen lösen kann. Solche
Verbindlichkeiten entstehen aber bei einer Überbauung oder einem Ausbau nicht
schon bei Vorbereitungen wie der Erteilung von Planungsaufträgen und der
Einholung der Baubewilligung. Die damit verbundenen Kosten sind - verglichen
etwa mit den Baukosten - nicht derart hoch, dass ein Verzicht auf die
Realisierung des Projektes als unzumutbar erschiene; die Baubewilligung
verpflichtet den Baugesuchsteller denn auch nicht zur Ausführung des Vorhabens.
Sind dagegen die Werkverträge einmal abgeschlossen und die Bauarbeiten
aufgenommen, so wäre es unverhältnismässig, vom Grundeigentümer zu verlangen,
die Verträge aufzulösen und den Bau im Hinblick auf die - ab 1. Januar 1961 als
bekannt geltenden - Immissionsbelastungen einzustellen. Für die
Vorhersehbarkeit der Lärmeinwirkungen ist demnach bei der Überbauung eines
Grundstücks oder beim Ausbau eines bestehenden Gebäudes darauf abzustellen, ob
der Werkvertrag vor dem 1. Januar 1961 abgeschlossen worden sei oder - falls
sich dies nicht mehr eruieren lässt - ob der Baubeginn in die Zeit vor diesem
Datum falle.

6.3 X.________ räumt im bundesgerichtlichen Verfahren selbst ein, dass das
Baugesuch für das (zusammengebaute) Einfamilienhaus Vrenikerstrasse 10 erst am
3. Januar 1961 eingereicht und am 10. Januar 1961 bewilligt worden ist und das
Haus im Jahre 1961 errichtet worden ist. Nach den aufgestellten Grundsätzen ist
der Entschädigungsanspruch für das Wohnhaus somit zu verneinen. Zu prüfen
bleibt, ob die Zusprechung einer Entschädigung (bloss) für den Landwert in
Betracht fallen könne.

7.
Der Enteignete hat in der Beschwerdeantwort den Eventualantrag gestellt, es sei
ihm eine Enteignungsentschädigung für den Minderwert des Bodens auszurichten.
Die Parzelle Kat. Nr. 4790 habe bereits vor dem 1. Januar 1961 - damals noch
unüberbaut - im Eigentum der Familie X.________ gestanden; deshalb sei eine
Entschädigung zumindest für das Land geschuldet.
Die Enteigner bezeichnen diese Vorbringen als unzulässige Noven. Sie machen
weiter geltend, der mögliche Landnutzen sei durch die nachträglich vorgenommene
Überbauung realisiert bzw. vollständig konsumiert. Die Abgeltung eines
Minderwertes für das Land könne somit ebenfalls nicht in Frage kommen, zumal
der Boden bei überbauten Grundstücken nicht unabhängig von der
Gesamtliegenschaft bewertet werden dürfe, als ob er noch selbständig handelbar
wäre.

7.1 Der Antrag des Enteigneten auf Zusprechung einer Entschädigung, die nicht
am Gesamtwert seiner Liegenschaft, sondern nur am Bodenwert zu bemessen sei,
stellt kein unzulässiges Novum dar. Das Eventualbegehren auf Zuerkennung einer
geringeren Entschädigung als der mit dem Hauptbegehren verlangten ist - in
maiore minus - im Hauptbegehren enthalten. Zudem ist das Bundesgericht im
Verfahren der Verwaltungsgerichtsbeschwerde zwar an die Begehren der Parteien,
nicht aber an deren Begründung gebunden (Art. 114 Abs. 1 OG). Es kann im
Enteignungsverfahren die Bestandteile der Entschädigung im Gesamtrahmen der für
ein Enteignungsobjekt als Ganzes gestellten Begehren unabhängig von den
Vorbringen der Parteien neu festsetzen (vgl. etwa BGE 109 Ib 26 E. 1a S. 31 mit
Hinweisen). Das Bundesgericht hätte daher auch ohne Eventualantrag prüfen
können, ob dem Grundeigentümer allenfalls eine Entschädigung bloss für die
Entwertung seines Bodens zuzuerkennen sei.

7.2 Es ist unbestritten und belegt, dass der Enteignete seine Liegenschaft
durch Erbgang erworben hat und der fragliche Boden schon lange vor dem Jahre
1961 im Eigentum seiner Familie stand. Die spätere Beeinträchtigung dieses
Landes durch Fluglärm darf daher als unvorhersehbar gelten und gibt, sofern
auch die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind, Anspruch auf Entschädigung. Der
Umstand, dass der Boden nach dem 1. Januar 1961 überbaut worden ist, lässt
diesen Anspruch nicht erlöschen. Wird ein Gebäude errichtet, obwohl mit Lärm zu
rechnen ist, so bedeutet dies, dass der Eigentümer die entsprechenden
Beeinträchtigungen in Kauf nehmen will und muss, nicht aber, dass das Gebäude
bei Eintritt der Lärmbelastung keinen Schaden erlitte. Mit anderen Worten hat
die Voraussetzung der Vorhersehbarkeit der Immissionen lediglich zur Folge,
dass der Eigentümer für den lärmbedingten Schaden am Gebäude selber einzustehen
hat. Es wäre indessen verfehlt, dem Eigentümer mit Hinweis darauf, dass er
einen Teil des Schadens selbst zu tragen hat, die Abgeltung der restlichen
Einbusse zu verweigern. Ebenso wenig wäre es sachgerecht, die Schwere eines
Schadens zu verneinen, nur weil der Entschädigungsanspruch des Grundeigentümers
nicht den ganzen Schaden umfasst. Dagegen ist den Enteignern darin zuzustimmen,
dass bei der Bewertung von Parzellen, die erst nach Ende 1960 überbaut worden
sind, nicht von der Fiktion ausgegangen werden kann, diese seien unüberbaut
geblieben und wiesen Baulandwert auf. Bei der Bewertung der enteigneten
Grundstücke und der Bemessung des zu ersetzenden Schadens ist im
Enteignungsverfahren grundsätzlich auf die rechtliche und tatsächliche
Situation im massgebenden Schätzungszeitpunkt abzustellen (s.a. unten E. 13.1).
Dies gilt auch in Fällen wie dem vorliegenden, wo einerseits die Entstehung des
Entschädigungsanspruchs an spezielle Voraussetzungen gebunden und andererseits
der Schaden nicht in allen Teilen abzugelten ist. Es ist daher bei der Prüfung,
ob die Bedingungen der Spezialität der Einwirkungen und der Schwere des
Schadens erfüllt sind, grundsätzlich von der am Schätzungsstichtag bestehenden
konkreten Nutzung der Liegenschaft auszugehen, hier also von einem in der
zweigeschossigen Wohnzone stehenden Einfamilienhaus mit Garten, das vom
Eigentümer selbst bewohnt wird.

7.3 Zusammenfassend kann wiederholt werden, dass für die vom Abflugverkehr
betroffenen Grundstücke in Opfikon-Glattbrugg, die vor dem 1. Januar 1961
erworben, aber erst nach diesem Datum überbaut worden sind, ein
Entschädigungsanspruch nur für die Entwertung des Bodens entstehen kann. Bei
der Beurteilung der Spezialität der Einwirkungen und der Schwere des Schadens
ist jedoch von der Nutzung der fraglichen (Gesamt-)Liegenschaft im
Schätzungszeitpunkt auszugehen. Sind die Voraussetzungen für die Leistung einer
Entschädigung erfüllt, beschränkt sich diese auf den Ersatz des Minderwertes
des Landanteils.

8.
Nach Meinung der Enteigner ist bei der Beurteilung der Spezialität der
Immissionen angesichts der Fluglärmvorbelastung der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg
für das ganze Gebiet enteignungsrechtlich vom Immissionsgrenzwert ES III
auszugehen, also auch für jene Grundstücke, die nach kommunaler Planung der ES
II zugewiesen sind. An sich ist nicht ausgeschlossen, bei der
enteignungsrechtlichen Beurteilung der Lärmempfindlichkeit eines Gebietes
andere Massstäbe anzulegen, als sie die kommunale Planungsbehörde angewendet
hat. Einer Aufstufung steht hier jedoch gerade die enteignungsrechtliche
Beurteilungsweise entgegen, die für die Abgeltung von Lärm sowohl die
Spezialität der Immissionen als auch deren Unvorhersehbarkeit verlangt. Zwar
sind diese Voraussetzungen grundsätzlich voneinander unabhängig zu beurteilen
(vgl. BGE 110 Ib 340 E. 2 S. 346), doch dürfen die einzelnen Anforderungen
nicht derart umschrieben werden, dass sie zueinander in Widerspruch treten. So
darf zwar wie gesagt vorausgesetzt werden, dass der Nachbar eines Flughafens
schon vor dem 1. Januar 1961 - als die Lärmbelastung noch nicht voraussehbar
war - Eigentümer seines Grundstücks gewesen sei, damit überhaupt ein
Entschädigungsanspruch entstehen kann. Dann aber können diesem Nachbarn die
Immissionen, die im Wesentlichen erst nach dem 1. Januar 1961 eingetreten sind
(vgl. im Einzelnen zum Betrieb der Piste 16/34: BGE 130 II 394 E. 12.3.1 S.
420), nicht im Rahmen der Beurteilung der Spezialität der Einwirkungen als
Lärmvorbelastung angerechnet werden. Hat mit anderen Worten ein Grundeigentümer
sein Grundstück seinerzeit an einem Ort erworben, an welchem nach damaligem
Ortsgebrauch kein (übermässiger) Lärm bestand und auch nicht zu erwarten war,
so kann ihm das öffentliche Unternehmen, das den Lärm selbst bewirkt, die
nachträgliche Änderung des Ortsgebrauchs nicht zur Last legen. Bei der von den
Enteignern geltend gemachten Lärmvorbelastung handelt es sich aus
enteignungsrechtlicher Sicht vielmehr um Auswirkungen des Werkes selbst, die im
Enteignungsfall bei der Entschädigungsbemessung ausser Acht zu lassen sind
(Art. 20 Abs. 3 EntG). Dem Antrag der Enteigner um - enteignungsrechtliche -
Höhereinstufung der der ES II zugewiesenen Grundstücke ist demnach nicht zu
entsprechen.

9.
Soweit die Enteigner vorbringen, ein lärmbedingter Schaden könne bei selbst
genutzten Liegenschaften erst im Verkaufsfall eintreten, ist ihnen ebenfalls
nicht zu folgen.
Dass Wohnliegenschaften durch übermässigen Lärm entwertet werden, entspricht
allgemeiner Lebenserfahrung und ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung.
Wie die Enteigner an anderer Stelle selbst darlegen, stellt die ruhige Lage
gleich wie etwa die schöne Aussicht, die gute Anbindung an den öffentlichen
Verkehr oder die Qualität der Baute eines der Elemente dar, die den Wert einer
Liegenschaft ausmachen. Geht dieses Element verloren, nimmt der Markt- bzw. der
Verkehrswert und damit auch der Bodenwert des Grundstücks ab und entsteht somit
ein Schaden. Dass sich die Entwertung einer Liegenschaft bei Weiternutzung
durch den bisherigen Eigentümer (noch) nicht in einem niedrigeren Verkaufspreis
niederschlägt, ändert an der Werteinbusse nichts. Dem Grundeigentümer verbleibt
nach dem Auftreten der übermässigen Lärmimmissionen nur noch ein Teil des
früheren Marktwerts. Dieser Wertverlust ist, sofern der übermässige Lärm von
einem mit dem Enteignungsrecht ausgestatteten Unternehmen ausgeht und auch die
übrigen Voraussetzungen erfüllt sind, nach Art. 19 lit. b EntG zu entschädigen,
ohne dass die Entwertung durch einen Verkauf nachgewiesen werden müsste. Es
gibt keinen Grund, den Eigentümer eines von ihm selbst genutzten
Einfamilienhauses, der übermässige Fluglärm-Immissionen zu dulden hat, im
Hinblick auf den Nachweis des Schadens anders zu behandeln als andere
Teilenteignete, so z.B. den Eigentümer einer von ihm selbst genutzten
Wohnliegenschaft, welche mit einem Überleitungsservitut belastet wird (vgl. BGE
129 II 420).
10.
In Übernahme der Rechtsprechung zur materiellen Enteignung ist nach Auffassung
der Enteigner nur dann von einem schweren Schaden auszugehen, wenn der
Minderwert wegen Fluglärms einen Drittel des Verkehrswertes der betroffenen
Liegenschaften übersteigt.
Die von den Enteignern in diesem Zusammenhang zitierten Entscheide zur
materiellen Enteignung (Urteil A.115/1983 vom 14. Dezember 1983, publ. in ZBl
85/1986 S. 366; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 21. Juni
2001 [VR2000.00001]) betreffen indes nicht Lärm- oder andere Immissionen,
sondern die Umzonung bzw. Nichteinzonung von Grundstücken im Rahmen kommunaler
Nutzungsplanung. Weiter ist in diesen Entscheiden nicht festgestellt worden,
dass Werteinbussen von Grundstücken von bis zu einem Drittel entschädigungslos
hinzunehmen seien, sondern dass Bauverbote oder Baueinschränkungen, die nicht
mehr als einen Drittel der Grundstücksfläche beträfen, noch in den Rahmen von
hinzunehmenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen fielen (vgl. auch
BGE 93 I 338 E. 7 S. 342 ff. mit Hinweisen). Da auch eine bauverbotsbelastete
Fläche noch einen Restwert aufweist, ist die Gesamtentwertung der Grundstücke
in diesen Fällen geringer als ein Drittel. Im Übrigen ist insbesondere in BGE
116 Ib 11 eingehend erläutert worden, weshalb die Unterdrückung der
nachbarlichen Abwehrrechte gegenüber übermässigen, von einem öffentlichen Werk
ausgehenden Lärmimmissionen den Bestimmungen über die formelle Enteignung und
den in der Rechtsprechung aufgestellten speziellen Regeln folgt, und kann hier
auf jene Erwägungen verwiesen werden. Art. 16 EntG schreibt aber, gleich wie
Art. 26 Abs. 2 BV, im Falle der formellen Enteignung volle Entschädigung vor.
Die Voraussetzung des schweren Schadens darf deshalb keine allzu hohe Hürde
bilden und lässt sich nur insoweit rechtfertigen, als der Grundsatz zum Tragen
kommt, dass ein Entschädigungsanspruch nicht für jeden beliebigen hoheitlichen
Eingriff und damit auch nicht für jede beliebige Beeinträchtigung durch den
öffentlichen Verkehr entstehen kann.
11.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Voraussetzung der Schwere des
immissionsbedingten Schadens so zu verstehen, dass der Schaden eine gewisse
Höhe oder einen gewissen Prozentsatz des Gesamtwertes einer Liegenschaft
erreichen muss, damit eine Ersatzpflicht entsteht (vgl. BGE 94 I 286 E. 9c S.
302; 110 Ib 340 E. 2 S. 347, 123 II 481 E. 7d S. 493, 130 II 394 E. 12.3 S.
419). Eine feste, allgemein gültige Grenzziehung ist in der Praxis
ausgeschlossen worden. In BGE 101 Ib 405 und BGE 102 Ib 271 wurde immerhin
anerkannt, dass auch eine Entwertung von 10 % einer Liegenschaft bereits einen
schweren Schaden im enteignungsrechtlichen Sinn darstellen kann.
Verschiedentlich sind denn auch in bundesgerichtlichen Verfahren, die
Nationalstrassenlärm betrafen und durch Vergleich erledigt werden konnten,
Minderwertsentschädigungen von klar weniger als einem Drittel des
Verkehrswertes des (nicht lärmbelasteten) Grundstücks zugestanden worden. Es
ist nicht ersichtlich, weshalb bei Fluglärm, der sich zumindest ebenso
einschneidend auswirkt wie der Strassenlärm, die Schwere des Schadens strenger
umschrieben werden sollte. Auch die in den letzten Jahrzehnten eingetretene
starke Erhöhung der Immobilienpreise spricht nicht für eine Anhebung der (in
Prozenten ausgedrückten) Schwelle des schweren Schadens.
Die Schätzungskommission hat im angefochtenen Entscheid ausgeführt, die Schwere
des immissionsbedingten Schadens sei in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung
der konkreten Umstände in Prozenten des Verkehrswerts zu schätzen, den die
betreffende Liegenschaft ohne die übermässigen Einwirkungen aufweisen würde. In
der herkömmlichen Schätzungspraxis gelte aber seit jeher für
Verkehrswertschätzungen ein Ermessensspielraum von plus/minus 10 %. Es würde
daher als widersprüchlich und inkonsequent erscheinen, einen Schaden als schwer
zu qualifizieren, der 10 % des geschätzten Verkehrswerts nicht erreicht. Das
Erfordernis der Schwere des Schadens sei somit nur dann als erfüllt zu
betrachten, wenn der Minderwert infolge Fluglärms 10 % des Verkehrswerts
deutlich übersteige.
Der Schätzungskommission ist darin zuzustimmen, dass der lärmbedingte
Minderwert - der Einfachheit und der Praktikabilität halber - üblicherweise in
Prozenten des Verkehrswerts des lärmunbelasteten Grundstücks angegeben wird. Es
darf jedoch nicht vergessen werden, dass die Entschädigung nach den Regeln über
die Teilenteignung zu bemessen ist. Der Grundeigentümer hat Anspruch auf Ersatz
des Minderwertes, den sein Grundstück durch die dingliche Belastung erleidet,
d.h. auf die Vergütung der Wertdifferenz, die sich zwischen dem Verkehrswert
des unbelasteten Grundstück und jenem des belasteten Grundstücks ergibt (vgl.
Art. 19 lit. b EntG; BGE 106 Ib 241 E. 3 S. 245; 122 II 337 E. 4c S. 343, mit
Hinweisen). Der Minderwert bzw. die Entschädigung wäre somit richtigerweise
nicht als prozentualer Anteil des Verkehrswertes des unbelasteten Grundstücks
(oder des belasteten Grundstücks) zu bestimmen, sondern als Differenzbetrag zu
ermitteln, der sich bei Gegenüberstellung der Verkehrswerte vor und nach der
Lärmbelastung ergibt. Wird der Minderwert als Differenzbetrag verstanden und
festgelegt, kommt dem Schätzungsermessen bei der Bestimmung des Verkehrswertes
einer Liegenschaft nur wenig Bedeutung zu, wird doch eine höhere (oder tiefere)
Schätzung des Verkehrswertes vor der Lärmbelastung auch eine höhere (oder
tiefere) Schätzung des Verkehrswertes nach der Lärmbelastung nach sich ziehen.
Die Differenz bleibt sich somit gleich. Das Vorliegen eines schweren Schadens
kann daher bei einem Minderwert von 10 % nicht allein mit dem Hinweis auf das
Schätzungsermessen verneint werden.
Abzüge bei der Bemessung des Schadens?
12.
Die Enteigner verlangen, dass bei der Bestimmung der Minderwertsentschädigung
die Vorteile, die der Flughafen Zürich für die in seinem Einflussbereich
liegenden Nachbargrundstücke mit sich gebracht habe, angerechnet würden. Der
Flughafen habe durch seinen Betrieb und die dadurch bewirkte Wertschöpfung
nicht nur das Entwicklungspotenzial der Stadt Opfikon-Glattbrugg gefördert,
sondern auch eine allgemeine Wertsteigerung der Liegenschaften herbeigeführt.
Dieser werkbedingte Vorteil, der am Stichtag 20 % des Wertes der Liegenschaften
ausgemacht habe, sei mindestens so anzurechnen, dass vom heranzuziehenden
Verkehrswert 20 % abgezogen und für die Minderwertbestimmung von 80 % des
Verkehrswertes der Liegenschaften ohne Fluglärm ausgegangen werde.
Gemäss Art. 20 Abs. 3 EntG haben die durch das Unternehmen des Enteigners
entstehenden Werterhöhungen oder Wertverminderungen bei der Ermittlung des
Verkehrswertes ausser Betracht zu fallen. Die Verkehrswertbestimmung hat so zu
erfolgen, wie wenn es das Werk des Enteigners nicht gäbe. Dieser Grundsatz
findet vorab bei Totalenteignungen sowie bei Teilenteignungen Anwendung, bei
denen ein Teil der Grundstücksfläche abzutreten ist (räumliche Teilenteignung)
und der abzutretende Teil nach den gleichen Regeln entschädigt wird wie eine
ganze Parzelle (zu den Arten von Teilenteignung vgl. BGE 103 Ib 91 E. 3 S. 97).
Bei Teilenteignungen infolge übermässiger Lärmimmissionen wie der hier
vorliegenden hat indes wie gesagt (E. 11) die Minderwertsentschädigung dem
Differenzbetrag zu entsprechen, der sich bei Gegenüberstellung der
Verkehrswerte vor und nach der Lärmbelastung ergibt. Allfällige werkbedingte
Vorteile verbleiben dem Grundstück aber auch nach der Lärmbelastung. Da die
(nicht mit der Enteignung in Zusammenhang stehenden) werterhöhenden oder
wertvermindernden Auswirkungen des Werks bei der Schadensermittlung völlig
wegzudenken sind, wären somit bei der Gegenüberstellung der Verkehrswerte vor
und nach der Immissionsbelastung die werkbedingten Vorteile von beiden Werten
abzuziehen. Auf solche - beiderseitige - Abzüge kann verzichtet werden.
Insofern ist die Bemerkung in BGE 130 II 394 E. 12.3.3 S. 423 über die
Vorteilsanrechnung zu relativieren.
Gegen diese Überlegungen kann auch nicht eingewendet werden, dass die dem
Grundeigentümer verbleibenden werkbedingten Vorteile nach Art. 22 Abs. 1 EntG
angerechnet bzw. von der Entschädigung abgezogen werden müssten. Diese
Bestimmung schreibt bei Teilenteignung nur die Anrechnung von "besonderen
Vorteilen" ("avantages particuliers", "speciali vantaggi") vor, die dem
"verbleibenden Teil" durch das Unternehmen erwachsen. Als Sondervorteil in
diesem Sinne fällt nur jener Nutzen in Betracht, der (allein) dem
teilenteigneten Grundstück entsteht, nicht dagegen ein allgemeiner Vorteil, der
- wie bei einer generellen Wertsteigerung des Bodens - der ganzen Nachbarschaft
und damit auch den Nichtenteigneten zugute kommt (Heinz Hess/Heinrich Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I N. 4 zu Art. 22; Werner Dubach, Die
Berücksichtigung der besseren Verwendungsmöglichkeit und der werkbedingten Vor-
und Nachteile bei der Festsetzung der Enteignungsentschädigung nach
Bundesrecht, ZBl 79/1978 S. 6; s.a. BGE 131 II 458 E. 3.3 S. 462 f. und E. 6 S.
468 f.).
Dem Begehren der Enteigner um generelle Vorteilsanrechnung ist nicht
stattzugeben.
13.
Weiter bringen die Enteigner vor, dass sich die Höhe der
Enteignungsentschädigung unter anderem nach dem Mass der Lärmbelästigung
bestimme und in diesem Zusammenhang die bereits eingetretene sowie die künftige
Lärmentlastung, die dank der technologischen Entwicklung möglich sei,
berücksichtigt werden müsse. Die Fluglärmbelastung habe in der Umgebung des
Flughafens Zürich seit 1987 stetig und nachweislich abgenommen. In der Gegend
der Pilotliegenschaften sei der Lärmpegel während der Tagesstunden seit dem
Stichtag, dem 1. Januar 1997, dank leiseren Flugzeugen um rund 5 dB(A)
gesunken. Bis zum Jahr 2020 könnten gemäss einem Bericht des Advisory Council
for Aeronautics Research in Europe (Strategic Research Agenda, Volume 2 vom
Oktober 2002) aufgrund weiterer Fortschritte im Flugzeugbau zusätzliche
Reduktionen von 10 dB(A) erwartet werden. Dieser künftigen Lärmentlastung sei
zwingend mit einem standardisierten Abzug von 20 % der Minderwertsentschädigung
Rechnung zu tragen. Die Ausführungen der Schätzungskommission, wonach die
Lärmbelastung erfahrungsgemäss eher zu- als abnehme, die künftige
technologische Entwicklung ungewiss sei und auch nicht dem Flughafenhalter
zugute kommen dürfte, gingen an den Tatsachen und an der Rechtslage vorbei.
Der Enteignete anerkennt, dass der Dauerschallpegel des Fluglärms während der
Tagesstunden seit 2001 zurückgegangen ist. Dieser Rückgang sei allerdings nur
temporär, bleibe doch die Piste 16 gemäss dem "Vorläufigen Betriebsreglement"
eine der Hauptstart-Pisten. Zudem könne keineswegs davon ausgegangen werden,
dass dank Verbesserungen der Triebwerkstechnologien in der überblickbaren
Zukunft weitere Lärmreduktionen einträten. Vielmehr führe die Optimierung der
Flugzeuge auf möglichst wenig Treibstoffverbrauch sogar zu höherem Lärm. Hinzu
komme, dass seit der Einführung der sog. Südanflüge im Oktober 2003 die
Einwohner von Opfikon-Glattbrugg nicht nur während des Tages sondern auch in
den Tagesrand- und Nachtstunden Lärmeinwirkungen ausgesetzt seien.
13.1 Nach Art. 19bis Abs. 1 EntG ist für die Frage, welche rechtliche und
welche tatsächliche Situation der Bewertung des enteigneten Grundstücks
zugrunde zu legen sei, auf das Datum der Einigungsverhandlung abzustellen.
Diese Regelung ist indessen, wie im angefochtenen Entscheid zu Recht
festgestellt wird, auf Verfahren mit öffentlicher Planauflage und persönlicher
Anzeige zugeschnitten, in denen die Entschädigungsforderungen für eine
Enteignung gleichzeitig anzumelden sind und damit auch die
Einigungsverhandlungen zur gleichen Zeit durchgeführt werden können. Findet
dagegen, wie häufig beim nachträglichen Auftreten übermässiger Immissionen,
kein öffentliches Auflageverfahren statt und können die Entschädigungsansprüche
bis zum Eintritt der Verjährung über einen längeren Zeitraum geltend gemacht
werden, rechtfertigt es sich, für alle Verfahren den nämlichen
Schätzungszeitpunkt zu wählen. Der Schätzungsstichtag ist in diesen Fällen nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in Würdigung der gegebenen Umstände
festzusetzen und darf auf den Zeitpunkt gelegt werden, in dem die
Lärmbetroffenen durch öffentliche Auflage der Lärmbelastungspläne und
öffentliche Bekanntmachung zur Anmeldung ihrer Entschädigungsansprüche hätten
aufgefordert werden können (BGE 121 II 350 E. 6c/d S. 356).
Die Schätzungskommission hat in Anwendung dieser Rechtsprechung den dies
aestimandi auf den 1. Januar 1997 festgesetzt. Die Enteigner erklären sich mit
dieser Festlegung ausdrücklich einverstanden, fordern aber wie gesagt
gleichzeitig, dass bei der Schadensbemessung die inzwischen eingetretene und
insbesondere die ihrer Meinung nach voraussehbare künftige Lärmsituation
berücksichtigt werde. Damit verlangen sie jedoch im Grunde genommen - etwas
widersprüchlich - eine Verschiebung des Schätzungszeitpunktes.
13.2 Das Bundesgericht hat sich in seiner Entschädigungspraxis mit der Frage
möglicher künftiger Zu- oder Abnahme von übermässigen Immissionen noch kaum
befassen müssen. In der Regel ist davon ausgegangen worden, dass bei der
Ermittlung des massgebenden Lärmpegels und der entsprechenden
Entschädigungsbemessung auf den am Stichtag herrschenden Lärm abzustellen sei
und sich dieser in absehbarer Zeit nicht wesentlich ändern werde. In BGE 110 Ib
340 ist allerdings erwogen worden, bei der Lärmermittlung statt auf den
tatsächlichen Verkehr auf den "Normverkehr" abzustellen, der sich nach der
Leistungsfähigkeit einer (National-)Strasse richtet. Sei vorauszusehen, dass
die Verkehrsbelastung einer bestehenden Strasse stark ansteigen werde, empfehle
es sich im Enteignungsverfahren, bei der Schadensfestsetzung den
Beeinträchtigungen aus dem "Normverkehr" ebenfalls Rechnung zu tragen. Auf
diese Weise werde die nachbarliche Auseinandersetzung endgültig erledigt und
der Enteignete mit der Zahlung der Entschädigung abschliessend verpflichtet,
die übermässigen Immissionen zu dulden. Zudem könne berücksichtigt werden, dass
der Immobilienmarkt auf voraussehbare künftige Entwicklungen häufig sofort
reagiere (E. 5 S. 351 f.).
Demgegenüber besteht keine bundesgerichtliche Rechtsprechung zur möglichen oder
voraussehbaren Abnahme von Immissionen aus dem Betrieb eines Unternehmens in
einem zukünftigen, unbestimmten Zeitpunkt (in BGE 123 II 560 war diese Frage
nicht zu prüfen). Zu beurteilen waren bisher lediglich Entschädigungen für
zeitlich begrenzte Beeinträchtigungen während der Bauzeit (vgl. BGE 113 Ia 353;
117 Ib 15; 132 II 428). Im Übrigen ist dem Bundesgericht nicht bekannt, dass in
einem der Fälle, in denen Entschädigungen für Nationalstrassenlärm zugesprochen
wurden und später in Anwendung der Umweltschutzgesetzgebung Lärmschutzwände
erstellt worden sind, die Entschädigung vom Enteigner ganz oder teilweise
zurückgefordert worden wäre.
13.3 Als einer der enteignungsrechtlichen Grundsätze darf gelten, dass bei der
Schadensermittlung und Entschädigungsbemessung nur Tatsachen zu berücksichtigen
sind, die im Schätzungszeitpunkt bereits gegeben sind oder die sich mit
Sicherheit oder grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw.
ergeben hätten, wenn keine Enteignung stattfinden würde. So dürfen
Inkonvenienzentschädigungen nur für Nachteile zugesprochen werden, die sich
nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen
lassen (Art. 19 lit. c EntG). Weiter darf die Möglichkeit einer besseren
Verwendung (Art. 20 Abs. 1 EntG) nur berücksichtigt werden, wenn sie in
rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht am Stichtag bereits bestanden hat oder,
ohne die Enteignung, in nächster Zukunft eingetreten wäre; bloss theoretische
Möglichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftige günstigere Verwendung
genügen nicht (vgl. etwa BGE 112 Ib 531 E. 3 S. 533; 113 Ib 39 E. 3 S. 43; 129
470 E. 6.1 S. 477 f.). Demnach sind nach dem Stichtag eintretende Änderungen
der tatsächlichen Situation, die sich werterhöhend oder -vermindernd auswirken
können, bei der Entschädigungsbemessung nur insoweit zu berücksichtigen, als
sie sich im Schätzungszeitpunkt im Verkehrswert des von der Enteignung
betroffenen Objektes schon niedergeschlagen haben oder mit hinreichender
Sicherheit in nächster Zukunft niederschlagen werden.
13.4 Es ist unbestritten, dass die Zahl der Abflüge seit dem Jahr 2000 - teils
wegen des Rückgangs des Flugverkehrs, teils infolge der Verlegung von Starts
auf die Piste 28 - abgenommen hat. Der Enteignete macht wie gesagt geltend,
dieser Rückgang sei nur vorübergehend, befinde sich doch der Flugverkehr erneut
in vollem Wachstum und bleibe die Piste 16 gemäss dem "Vorläufigen
Betriebsreglement" eine der Haupt-Startpisten. Die Enteigner widersprechen dem
nicht und haben in ihren Eingaben an die Schätzungskommission auch eingeräumt,
dass das Verkehrsaufkommen möglicherweise wieder zunehmen könnte. Sie begründen
ihr Begehren um den Abzug für künftige Lärmentlastung vielmehr mit dem
technologischen Fortschritt im Flugzeugbau, der bis zum Jahr 2020 nochmals zu
einer deutlichen Reduktion des Flugzeuglärms führen werde. Diese Prognose
bezieht sich somit nicht auf die nächste Zukunft, sondern auf einen
Zeithorizont von mehr als 20 Jahren ab dem dies aestimandi. Die prognostizierte
Lärmentlastung von 10 dB(A) wird zudem in dem von den Enteignern erwähnten
Bericht als blosse Zielvorstellung angegeben. In der Fachliteratur wird zwar
bestätigt, dass die Entwicklung neuer Triebwerke im Gange und die Reduktion des
Fluglärms theoretisch möglich sei. Praktisch lägen aber wesentliche Änderungen
in weiter Ferne. Die Flugzeugindustrie werde möglichst lange an den Triebwerken
der heutigen Generation festhalten, die erprobt seien und für welche eine
ausgebaute Logistik bestehe. Ein Wechsel werde erst stattfinden, wenn
wirtschaftliche Vorteile dafür sprächen oder schärfere Umweltbestimmungen ihn
erzwängen. Zudem könnten die Fortschritte der Neuentwicklungen nicht mehr so
gross sein wie jene, die seinerzeit bei der Einführung der
Mantelstromtriebwerke erzielt worden seien (Robert Hofmann, Lärm und
Lärmbekämpfung in der Schweiz, 5. Aufl. 2003 S. 14-5). Auch der Bundesrat geht
in seinem Bericht über die Luftfahrtpolitik der Schweiz 2004 davon aus, dass
langfristig wieder mit einem Wachstum im Luftverkehr zu rechnen sei und dass
der technologische Fortschritt nur bei einem geringen Luftverkehrswachstum
ausreichen werde, um die mit dem Wachstum verbundene Mehrbelastung an Lärm- und
Schadstoffemissionen zu kompensieren (Bericht vom 10. Dezember 2004, BBl 2005
S. 1781 ff., Ziff. 3.1.4.1 S. 1815). Somit ist festzuhalten, dass die von den
Enteignern angerufene technologische Entwicklung im Flugzeugbau keine Tatsache
darstellt, die - vom Zeitpunkt des dies aestimandi aus gesehen - in nächster
Zukunft mit hinreichender Sicherheit zu einer wesentlichen Lärmentlastung
führen wird und daher bei der Entschädigungsbemessung zu beachten wäre. Dem
Begehren um Vornahme eines entsprechenden standardisierten Abzugs von 20 % der
Minderwertsentschädigung kann nicht entsprochen werden.
Anwendbare Schätzungsmethode
14.
Die Schätzungskommission hat im vorliegenden Fall zur Bestimmung der
Minderwertsentschädigung eine Berechnung unter Beizug der Lageklassenmethode
angestellt, aber auch das Resultat, das sich bei Anwendung des neuen
Schätzungsmodells MIFLU ergeben hat, mitberücksichtigt.
Im angefochtenen Entscheid wird hierzu ausgeführt, die Schätzungskommission
habe angesichts der Grosszahl der Entschädigungsbegehren und des relativ
ungewissen Fortgangs der Verfahren im Jahr 1999 im Einvernehmen mit den
Parteien beschlossen, vorerst eine Verkehrswertschätzung aller Objekte nach
einem einheitlichen, herkömmlichen Schätzungsmodell durchzuführen. Bei der
Kategorie "selbstgenutztes Wohneigentum" (Einfamilienhäuser und
Stockwerkeigentum) sei die Sachwert- bzw. Realwertmethode angewendet worden.
Der Gebäudewert sei somit aufgrund der Baukosten bestimmt worden, wobei dem
Unterhaltszustand Rechnung getragen worden sei, und der Landwert sei anhand der
Lageklassenmethode oder aufgrund von Vergleichswerten festgelegt worden. Zur
Bestimmung eines lärmbedingten Minderwertes gebe es in der Schätzungslehre
keine anerkannte Methode. Die Schätzungskommission sei daher frei, in jedem
Einzelfall - unter entsprechender Begründung - die ihr als geeignet
erscheinende Schätzungsmethode zu wählen und allenfalls mehrere dieser Methoden
zu kombinieren. Der fluglärmbedingte Minderwert einer Liegenschaft könne anhand
der Veränderung der Lageklasse dargestellt werden. Der Standort, die Nutzung
sowie die verkehrstechnisch gute Lage eines Grundstücks blieben mit oder ohne
Fluglärm gleich. Hingegen würden die Wohnlage (Attraktivität, Immissionen) und
die Nachfrage durch den Fluglärm negativ beeinflusst. Die Wertveränderung finde
nach der Lageklassenmethode grundsätzlich auf dem Landwert statt. Die
Schätzungskommission sei der Meinung, dass gerade dieser Fokus zu einer
gerechten Bemessung der Wertverminderung führe, habe doch nicht jeder
Enteignete gleich hohe Investitionen getätigt bzw. das Ausnützungspotenzial der
Liegenschaft ausgeschöpft
Die Enteigner hätten, so legt die Schätzungskommission weiter dar, für die
Kategorie des selbstgenutzten Eigentums eigens ein besonderes hedonisches, das
heisst auf ökonometrischen Grundlagen und auf zahlreichen Daten beruhendes
Schätzungsmodell erstellen lassen. Die grosse, nur elektronisch zu
verarbeitende Datenmenge stamme aus den Unterlagen der Zürcher Kantonalbank,
der Marktführerin im Hypothekargeschäft, und beziehe sich auf Immobilien im
ganzen Kantonsgebiet. Die Arbeiten an diesem Modell, kurz MIFLU genannt (für
"Minderwert Fluglärm"), seien wissenschaftlich begleitet und überprüft worden.
Die Methode beruhe auf statistischen Vergleichen der einzelnen
Bewertungselemente von Liegenschaften und solle es ermöglichen, den Einfluss
des - nach den Berechnungen der EMPA ermittelten - Fluglärms auf den
Grundstückswert isoliert auszudrücken und schematisch zu bestimmen. Dieses
Modell könne durchaus wertvolle Dienste für die gestellten Schätzungsaufgaben
leisten, habe aber - wie die Enteigneten zu Recht geltend machten - den
Nachteil, für Laien schwer verständlich und nicht nachvollziehbar zu sein.
Ausserdem hange die Qualität des Ergebnisses von der Qualität der Dateneingabe
ab. Andererseits weise auch die Lageklassenmethode insofern Unzulänglichkeiten
auf, als sie sich nur auf relativ wenige Daten abstütze und stärker durch das
subjektive Ermessen des Schätzers beeinflusst werde. Zur Bestimmung der
Entschädigung dürften daher die Bewertung der Schätzungskommission wie auch
jene gemäss MIFLU-Modell beigezogen werden, wobei beide Ergebnisse gleich zu
gewichten seien. Derart könne einerseits die objektive, schematische, aber rein
statistische Beurteilung des Minderwertes, andererseits aber auch die
individuelle Betrachtung des betroffenen Objekts durch den Schätzer in die
Bemessung einfliessen.
15.
Das Vorgehen der Schätzungskommission bei der Entschädigungsbemessung wird von
beiden Parteien kritisiert.
Der Enteignete beanstandet vorweg das "Methodenpuzzle", das mit der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung unvereinbar sei, wende doch das
Bundesgericht für dieselbe Liegenschaftenart stets nur eine einzige
Schätzungsart an. Zudem seien die angewandten Methoden - zum einen die
Sachwertmethode unter Beizug der Lageklassenmethode und zum andern die
Berechnungen gemäss MIFLU - zur Ermittlung des Minderwertes ungeeignet.
Insbesondere könne die Lageklassenmethode nur zu brauchbaren Ergebnissen
führen, wenn es sich um ertragswertorientierte Objekte handle und die
Grundstücksfläche dem zonenkonformen Landbedarf für das Objekt entspreche. Der
Lageklassenschlüssel diene ausschliesslich dazu, den Landwert in eine bestimmte
Beziehung zum Gebäudewert zu setzen. Die Veränderung der Lageklasse bewirke
somit lediglich eine Veränderung des Landwertanteils und widerspiegle entgegen
der Meinung der Schätzungskommission keineswegs eine Veränderung des
Gesamtverkehrswerts der Liegenschaft. Ausserdem sei der verwendete
Lageklassenschlüssel hinsichtlich der Immissionsbelastung zu undifferenziert
und die konkrete Einordnung der Liegenschaft des Enteigneten mangelhaft. Es sei
daher eine Neuschätzung des Minderwertes durch die Oberschätzungskommission zu
veranlassen.
Die Enteigner halten die Kombination der Lageklassenmethode mit der
MIFLU-Bewertung aus ähnlichen Gründen für verfehlt. Sie betonen im Weiteren,
dass bei der Lageklassenmethode, so wie sie konkret angewendet worden sei, dem
subjektiven Empfinden bzw. dem Ermessen des Schätzers ein allzu grosses Gewicht
zukomme, was bei einer Grosszahl von Fällen zwingend zu Ungerechtigkeiten und
nicht vertretbaren Ungleichbehandlungen führe.
Die Kritik am Vorgehen der Schätzungskommission, insbesondere am Einsatz der
Lageklassenmethode zur Ermittlung des fluglärmbedingten Minderwertes, erscheint
teilweise als berechtigt.
15.1 Die Behauptung des Enteigneten, dass das Bundesgericht für dieselbe
Liegenschaftenart jeweils nur eine einzige Schätzungsmethode anwende, trifft in
dieser Absolutheit nicht zu. Auch wenn sich dies aus den publizierten
Entscheiden kaum ergibt, so sind bei der Bewertung von Mietobjekten oder von
Liegenschaften mit unterschiedlicher Nutzung regelmässig sowohl der Realwert
als auch der Ertragswert ermittelt und die Resultate beider Methoden - je nach
Art des Objekts gewichtet - zur Verkehrswertbestimmung herangezogen worden
(vgl. etwa BGE 113 Ib 39 E. 4a-c S. 44 ff., 128 II 74 E. 4 S. 77). Wohl kann
diese Art der Schätzung als Mischwertmethode bezeichnet werden (vgl. Franco
Canonica, Schätzerlehrgang, Grundwissen, Hrsg. Schweiz.
Immobilienschätzer-Verband SIV, Bern 2000 S. 119; Das Schweizerische
Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Ausgabe 2005, Hrsg. Schweiz.
Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVK und Schweiz.
Schätzungsexpertenkammer/ Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder SEK/SVIT,
S. 48 [im Folgenden: Schätzerhandbuch]), doch ändert dies nichts daran, dass es
sich um die kombinierte Anwendung zweier selbständiger Schätzungsmethoden
handelt. Weiter haben die bundesgerichtlichen Experten häufig das anhand einer
Schätzungsmethode ermittelte Ergebnis unter Beizug weiterer Methoden überprüft
und allenfalls korrigiert (so BGE 106 Ib 19 nicht publ. E. 2, 3 und 6; vgl.
auch BGE 102 Ib 353 E. 2 in fine S. 355; s. a. Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I N. 96 zu Art. 19 EntG). Voraussetzung für
ein solches Vorgehen ist allerdings, dass sich alle eingesetzten Methoden zur
Schätzung des fraglichen Objektes eignen.
15.2 Wie in BGE 128 II 74 E. 5 c/aa S. 81 und 131 II 458 E. 5.1 S. 465
eingehend geschildert wird, beruht die sog. Lageklassenmethode auf der zunächst
von Wolfgang Naegeli gewonnenen Erkenntnis, dass der Wert des Landes zum
Gesamtwert einer Liegenschaft in einer ganz bestimmten Relation stehe, die für
alle Grundstücke in der gleichen Lage dieselbe sei. Je besser die Lage, umso
höher sei der Anteil des Landwertes am Gesamtwert. Bei der Bewertung einer
Liegenschaft könne demnach der Neu- oder Zeitwert der bestehenden oder
möglichen Überbauung errechnet und aus diesem Betrag entsprechend der
Lageklasse, welche nach einem Bewertungsschlüssel für das Grundstück
festgesetzt wird, der Landwert bestimmt werden. Ausgehend von ursprünglich 8
Lageklassen werden in der heutigen Fachliteratur mehrheitlich 10 Lageklassen
mit entsprechenden Lageklassenschlüsseln und Landwertanteilen unterschieden
(vgl. die Hinweise in BGE 131 II 458 E. 5.1 S. 465).
Die neuere Schätzungslehre empfiehlt gegenüber der Lageklassenmethode
Zurückhaltung. Die Methode beruhe auf einer relativ bescheidenen Datenbasis und
es sei noch nie empirisch überprüft worden, ob die angenommenen Relationen je
gegolten hätten und auch heute noch gälten (Donato Flavio Scognamiglio,
Methoden zur Immobilienbewertung im Vergleich, Diss. Bern 2000, S. 20). Weiter
wird dargelegt, die - gleiche - Gewichtung der einzelnen Kriterien des
Lageklassenschlüssels sei fragwürdig. Zudem spiele das subjektive Empfinden bei
der Einstufung einer Liegenschaft in eine Lageklasse eine grosse Rolle und
würden verschiedene Schätzer dieselbe Immobilie wohl kaum gleich benoten
(Claudio Loderer/Petra Jörg/Kurt Pichler/Lukas Roth/Pius Zgraggen, Handbuch der
Bewertung, 3.Aufl. 2005, S. 1044 [im Folgenden: Bewertungs-Handbuch];
Scognamiglio, a.a.O. S. 20).
Auch das Bundesgericht hat schon verschiedentlich zur Vorsicht bei der
Anwendung der Lageklassenmethode gemahnt, da diese - gleich wie etwa die
Rückwärtsrechnung - auf nicht mehr durchwegs geltenden
Rentabilitätsüberlegungen beruhe und selbst ziffernmässig geringe Differenzen
bei den einzelnen Ausgangswerten erhebliche Resultatsstreuungen entstehen
liessen (BGE 102 Ib 353 E. 2 S. 353 ff.; 114 Ib 286 E. 7 in fine S. 296; 122 I
168 E. 3a S. 174). In BGE 131 II 458 E. 5 S. 464 ff. ist die Lageklassenmethode
zur Entschädigungsbemessung bei einer (räumlichen) Teilenteignung bzw. zur
Bewertung von kleineren Teilflächen überbauter Grundstücke als ungeeignet
bezeichnet worden.
15.3 Die Schätzungskommission hat zur Bestimmung des fluglärmbedingten
Minderwertes auf den Lageklassenschlüssel "Wohnen" des Schätzerhandbuchs
abgestellt. Dieser unterscheidet zehn Lageklassen und umschreibt - qualitativ
abgestuft - die Eigenschaften eines Grundstücks, welche in fünf Hauptkriterien
(Standort, Nutzung, Wohnlage, Erschliessung und Marktverhältnisse) sowie
verschiedene Unterkriterien (für das Hauptkriterium "Wohnlage" die beiden
Unterkriterien "Attraktivität" sowie "Emissionen/Immissionen") aufgeteilt
werden. Bei der Bewertung einer Liegenschaft ist dieser je nach ihren
Eigenschaften für jedes Kriterium eine Note (1-10, der Lageklasse entsprechend)
zu erteilen. Die Lageklasse ergibt sich schliesslich aus dem arithmetischen
Mittel der fünf Noten für die Hauptkriterien.
Im vorliegenden Fall hat die Schätzungskommission die Liegenschaft des
Enteigneten bezüglich der Hauptkriterien Standort, Nutzung und Erschliessung
vor und nach der Lärmbelastung gleich benotet (Noten 5.5, 3.5 und 5). Für die
Wohnlage sind vor der Lärmbelastung 5.5 Punkte eingesetzt worden, das heisst,
dass die Attraktivität als "sehr gut" bis "vornehmes Villenviertel" (6 Punkte)
bezeichnet und die Immissionslage mit "schwachen Immissionen" (5 Punkte)
beschrieben worden ist. Für die Wohnlage der lärmbelasteten Liegenschaft sind
noch 4 Punkte zuerkannt worden, wobei die Attraktivität immer noch als "gut" (5
Punkte) betrachtet, den "starken" bis "mittleren Immissionen" aber mit nur 3
Punkten Rechnung getragen worden ist. Die Marktverhältnisse am fraglichen Ort
sind ohne den Fluglärm mit 8 Punkten bewertet worden, was bedeutet, dass eine
grosse bis sehr grosse Nachfrage und nur ein kleines Angebot besteht. Auch mit
der Lärmbelastung herrscht nach Auffassung der Schätzungskommission im Bereiche
der Liegenschaft des Enteigneten noch eine grosse Nachfrage und bestehen
ausgeglichene Marktverhältnisse (5.5 Punkte).
Aus diesen Bewertungen hat sich für die Liegenschaft des Enteigneten eine
lärmbedingte Verschlechterung der Lageklasse um 0.8 Punkte (von 5.5 auf 4.7
Punkte) oder um rund 15 % ergeben.
15.4 Wie geschildert hätte die Verschlechterung der Lageklasse gemäss der
Lageklassenmethode zur Folge, dass der Anteil des Landwertes am Gesamtwert der
Liegenschaft abnimmt (vgl. Schätzerhandbuch Tabelle 11 Landwertanteil S. 247)
und sich damit auch - bei gleich bleibendem Gebäudewert - der Gesamtwert selbst
vermindert. Die Schätzungskommission hat jedoch bei der Schadensermittlung
nicht auf diesen landanteilsmässigen Wertverlust abgestellt, sondern ist davon
ausgegangen, dass die lärmbedingte Verkehrswerteinbusse der gesamten
Liegenschaft der prozentualen Einbusse an Lageklasse-Punkten (hier 15 %)
entspreche. Insofern ist der Vorwurf, es sei nur die Entwertung des Landes in
Betracht gezogen worden und jene der Bauten unberücksichtigt geblieben,
unbegründet. Die Schätzungskommission hat mit anderen Worten nicht eigentlich
die Lageklassenmethode angewendet, sondern lediglich den Lageklassenschlüssel
benützt, um aufgrund der Benotung einzelner Eigenschaften des Grundstücks mit
und ohne Lärmbelastung die Differenz zu ermitteln, welche nach Ansicht der
Vorinstanz dem Minderwert der Gesamtliegenschaft entspricht. Für eine solche
Minderwertsermittlung ist jedoch der als Eigenschaften-Tabelle beigezogene
Lageklassenschlüssel, wie die Parteien zu Recht geltend machen, zu
undifferenziert. Dies trifft insbesondere für das Kriterium "Wohnlage" bzw. für
die Umwelteinflüsse zu. Der Lageklassenschlüssel kennt lediglich die vier
Stufen "starke Immissionen (Lageklassen 1 und 2), "mittlere Immissionen"
(Lageklassen 3 und 4), "schwache Immissionen" (Lageklassen 5 und 6) sowie
"keine Immissionen" (Lageklassen 7 bis 9). Er unterscheidet weder zwischen
Flug-, Bahn-, Strassen- oder anderem Lärm noch zwischen Lärm- und anderen
Immissionen. Die grobe Einteilung belässt dem Schätzer, wie gerügt, einen sehr
weiten Spielraum des Ermessens. Dass dieses Ermessen nicht von jedem Schätzer
in gleicher Weise ausgeübt wird, zeigt sich im vorliegenden Fall in geradezu
beispielhafter Weise, ist doch wie erwähnt die Liegenschaft des Enteigneten
ohne den Lärm bei der Minderwertermittlung der Lageklasse 5.5 zugewiesen
worden, während bei der bereits früher durch einen anderen Schätzer
vorgenommenen Verkehrswertbestimmung von der Lageklasse 6.5 ausgegangen wurde.
Würde die Lageklasse 6.5 auch für die Minderwertsermittlung übernommen, so
erhöhte sich die lärmbedingte Werteinbusse (von 6.5 auf 4.7 Punkte) auf 1.8
Punkte bzw. auf rund 28 % und wäre die Minderwertsentschädigung nahezu zu
verdoppeln. Die von der Schätzungskommission vorab verwendete Methode zur
Bestimmung der Werteinbusse eignet sich somit wegen der Undifferenziertheit der
Eigenschaften-Tabelle und des zu grossen Gewichts des Schätzungsermessens
schlecht zur Bestimmung der fluglärmbedingten Entwertung insbesondere einer
Grosszahl von Liegenschaften.
15.5 Der Enteignete verlangt, dass die Eidgenössische Oberschätzungskommission
Neuschätzungen vornehme. Die Oberschätzungskommission ist jedoch kein Gremium,
das als solches Schätzungen anstellen würde. Sie besteht vielmehr aus einer
Reihe von Fachleuten aus verschiedenen Berufen, die nach Bedarf im Einzelfall
vom Bundesgericht zur fachtechnischen Beratung beigezogen werden können (vgl.
Art. 80 und 82 EntG; BGE 128 II 74 E. 3 S. 77). Im Übrigen legt der Enteignete
nicht dar, nach welcher Methode bei den Neuschätzungen vorzugehen wäre. Zu
prüfen bleibt daher, ob die von Seiten der Enteigner ins Verfahren eingebrachte
Methode, deren Ergebnis von der Schätzungskommission hälftig mitberücksichtigt
worden ist, als wissenschaftlich anerkannte und hinreichend erprobte Methode
gelten kann, die sich zur Bemessung der lärmbedingten Werteinbusse eignet.
16.
16.1 Das MIFLU-Modell beruht auf ökonometrischen oder sog. hedonischen
Ansätzen. Ökonometrische oder hedonische Modelle werden, wie sich der neueren
Fachliteratur über das Bewertungswesen entnehmen lässt, seit etlicher Zeit für
Untersuchungen von verschiedenen Gütermärkten (Auto-, Immobilien-, Kunstmarkt
usw.) und insbesondere für Preisanalysen eingesetzt. Diesen Modellen ist im
Wesentlichen gemeinsam, dass sie die auf dem Markt bestehenden
Preisunterschiede über die spezifischen Gütereigenschaften erklären, die dem
Nutzer oder Eigentümer in mehr oder weniger grossem Ausmass Genuss verschaffen
und dementsprechend die Zahlungsbereitschaft bestimmen. Eine Liegenschaft wird
demnach als Bündel von Eigenschaften betrachtet, von denen jede ihren Preis hat
und welche gesamthaft den Wert des Gutes bilden. Die verschiedenen
preisbestimmenden Eigenschaften können dank moderner Informatiktechnologie
unter Berücksichtigung zahlreicher Vergleichsobjekte, die auf dem freien Markt
gehandelt worden sind, durch ein statistisches Verfahren (Regressionsverfahren)
ermittelt und quantifiziert werden. Dies erlaubt somit die Bewertung einzelner
Eigenschaften. Sind die Preise der Merkmale bekannt, können sie für die
Bewertung weiterer Liegenschaften eingesetzt werden (vgl. Schätzerhandbuch S.
91 ff., Bewertungs-Handbuch S. 1058 ff.; Kaspar Fierz, Der Schweizer
Immobilienwert, 5. Aufl. 2005, S. 264 ff.; derselbe, Wertminderung von
Immobilien infolge von Fluglärm, Der Treuhandexperte 2005, Heft 6 S. 349;
Martin Geiger, Der Mietwohnungsmarkt, Schriftenreihe Wohnungswesen Bd. 77 2006,
Hrsg. Bundesamt für Wohnungswesen, S. 118 und 11; Marco Salvi/Patrik
Schellenbauer/Hansjörg Schmidt, Preise, Mieten und Renditen. Der
Immobilienmarkt transparent gemacht, Hrsg. Zürcher Kantonalbank 2004, S. 14
ff.; Scognamiglio, a.a.O. S. 43 ff.; Otto Wipfli, Bemessung immissionsbedingter
Minderwerte von Liegenschaften, Diss. Zürich 2007, S. 48 ff.).
Bei der Bewertung von Immobilien werden je nach Modell bis zu 50 Eigenschaften
unterschieden, die sich in Liegenschafts-, Lage- und andere Merkmale einteilen
lassen. Als Liegenschaftsmerkmale fallen z.B. das Alter der Baute, die Anzahl
Zimmer, die Wohnfläche und das Volumen des Gebäudes in Betracht. Als
Lagemerkmale gelten - wobei zwischen Mikro- und Makrolage unterschieden wird -
etwa die Aussicht und die Ruhe im Quartier sowie die Aussicht und die
allgemeine Lage der Gemeinde mit ihren geografischen, infrastrukturellen,
wirtschaftlichen und weiteren Gegebenheiten (vgl. Schätzerhandbuch S. 91 f.;
Bewertungs-Handbuch S. 1059 f.; Scognamiglio, a.a.O. S. 46 ff.).
16.2 Als Nachteil der hedonischen Methode wird in der Fachliteratur genannt,
dass die Datenerhebung sehr aufwendig und kostspielig sei, die Datenauswertung
vertiefte Statistik- und Informatikkenntnisse erfordere und die Datenbasis sehr
breit sein müsse. Weiter bestimme der hedonische Ansatz nicht, welche
Eigenschaften den Preis einer Liegenschaft ausmachten, und lasse insofern bei
der Erarbeitung des Modells einen gewissen Spielraum offen. Zudem setze die
Methode voraus, dass das zu bewertende Objekt die gleichen Haupteigenschaften
aufweise wie die erfassten Vergleichsobjekte. Dies treffe bei den am häufigsten
gehandelten Immobilien - Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern sowie
Stockwerkeigentums-Wohnungen - in der Regel zu, nicht dagegen bei
Sonderobjekten wie luxuriöse Villen und Mischbauten Wohnungen/Gewerbe.
Bemängelt wird auch, dass die Lagemerkmale eines Objekts häufig nur aufgrund
eines topographischen Rasters bestimmt werden und auf Durchführung eines
Augenscheins verzichtet wird.
Werden indessen die Merkmale der Liegenschaften sorgfältig - insbesondere auch
durch zusätzlichen Augenschein - erfasst und sind genügend zahlreiche
aussagekräftige Vergleichszahlen vorhanden, so erlaubt die hedonische Methode
unbestrittenermassen eine schnelle, aktuelle und gleichmässige Bewertung von
Immobilien und - was hier besonders interessiert - derer einzelnen
Eigenschaften. Die Methode wird in dem Sinne als zuverlässig bezeichnet, als
sie stets - auch bei Anwendung durch verschiedene Personen - zum gleichen
Ergebnis führe (zu den Vor- und Nachteilen der Methode vgl. insbesondere
Schätzerhandbuch S. 93 f.; Bewertungs-Handbuch S. 1064 f.; Canonica, a.a.O. S.
131; Roland Gfeller, Immissions- und Überflugsenteignungen am Beispiel des
Flughafens Zürich, Diss. Zürich 2006, S. 111 ff.).
16.3 Gemäss den Ausführungen im Schätzerhandbuch (S. 93) wurde zu Beginn der
1990er Jahre von der Universität Genf eine Voranalyse über die Nützlichkeit der
hedonischen Modelle in der Schweiz vorgenommen. Auf dieser
Nützlichkeits-Analyse aufbauend sind offenbar seit 1996 Modelle für hedonische
Schätzungen vor allem von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum erarbeitet
worden. Dabei scheint die Zürcher Kantonalbank (ZKB) eine Vorreiterrolle
übernommen zu haben, indem sie die Preise der von ihr in den Jahren 1980 bis
1996 finanzierten Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie der Wohnungen mit dem
hedonischen Ansatz erklärte und hedonische Immobilienindizes erarbeiten und
veröffentlichen liess (Franziska Bignasca und weitere Autoren, Immobilienpreise
und Bauinvestitionen unter der Lupe, Hrsg. Zürcher Kantonalbank, 1996 zit. in
Scognamiglio, a.a.O. S. 45, 243). Heute bieten die meisten grösseren
Unternehmungen, die sich mit Immobilien beschäftigen, Bewertungen aufgrund
hedonischer Modelle an. Obwohl sich noch einzelne Autoren dieser Methode
gegenüber kritisch oder zumindest zurückhaltend äussern (vgl. etwa Francesco
Canonica, a.a.O. S. 131; Martin Frei, Immissionsbedingte Wertveränderungen bei
Immobilien, in: Der Schweizer Treuhänder 79/2005 S. 372, 376) stellt das
Bundesamt für Wohnungswesen fest, dass hedonische Modelle inzwischen im
Immobilienbereich eine hohe Akzeptanz erlangt haben (Vorwort Bundesamt für
Wohnungswesen, in: Martin Geiger, a.a.O. S. 118).
16.4 Als vorläufiges Ergebnis kann somit festgehalten werden, dass es sich bei
der Bewertung nach hedonischem Modell um eine Art Vergleichsverfahren handelt.
Verglichen werden jedoch nicht die Liegenschaften selbst, sondern deren
preisbestimmenden Eigenschaften, was den Kreis der möglichen Vergleichsobjekte,
die nicht in der gleichen Gegend liegen müssen, beträchtlich erweitert. Die
einzelnen Eigenschaften eines Grundstücks werden - ähnlich wie bei der
Einstufung gemäss einem Lageklassenschlüssel - definiert, aber nicht von einem
Schätzer benotet, sondern aufgrund der erfassten und ausgewerteten
Vergleichsdaten, die auf effektiven Marktdaten beruhen, preislich bestimmt. Die
hedonische Methode erlaubt mithin als einzige der heute bekannten
Schätzungsmethoden, auf einer weitgehend objektivierten Basis das Vorhandensein
oder Fehlen eines bestimmten Liegenschaften-Merkmals direkt mit einem
entsprechenden Preis-Aufschlag oder - Abzug zu verbinden. Sie ermöglicht damit
auch eine gleichmässige Bewertung in einer Grosszahl von Fällen. Wird
zusätzlich zur statistischen Ermittlung und Bewertung ein Augenschein
durchgeführt, so kann den modellmässig nicht oder kaum erfassten Eigenschaften
der Einzelobjekte ebenfalls Rechnung getragen werden. Die Methode darf heute
als in den schweizerischen Immobilienkreisen weit verbreitet gelten. Genügt ein
Modell den wissenschaftlichen Anforderungen, so besteht kein Grund, die
Anwendung der hedonischen Methode bei Bewertungen im Rahmen von
bundesrechtlichen Enteignungsverfahren abzulehnen.
17.
17.1 Die Enteigner führen zum MIFLU-Modell aus, dieses sei in ihrem Auftrag
durch ein neutrales Expertengremium zur Bestimmung allfälliger
fluglärmbedingter Minderwerte bei selbst genutztem Wohneigentum
(Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum) erarbeitet worden. Dem Modell lägen
die Preise von insgesamt 7'484 effektiven Freihandverkäufen von Liegenschaften
im Kanton Zürich aus den Jahren 1995 bis 2005 zu Grunde, für welche die Zürcher
Kantonalbank sämtliche erforderlichen Eigenschaften erhoben habe. Dabei handle
es sich um 3'618 Einfamilienhäuser, von denen sich 23 % im Immissionsgebiet des
Flughafens Zürich befänden, sowie um 3'866 Stockwerkeigentumseinheiten, davon
25 % im Immissionsgebiet. Die ins MIFLU einbezogene Fluglärmbelastung beruhe
ausschliesslich auf Fluglärmdaten, die von der EMPA Dübendorf mittels FLULA
(Fluglärmsimulationsprogramm) berechnet worden seien. Die Belastung werde in
drei Dimensionen, nämlich als Grund-, als Abend- und als Spitzenbelastung
abgebildet. Die Fluglärmbelastung bilde im Modell eines der insgesamt acht
Mikrolage-Merkmale, die als Variable in die Schätzgleichung einflössen. Weitere
solche Merkmale seien etwa der Strassenlärm, die Sicht und die Hangneigung.
Neben den Merkmalen der Mikrolage enthalte die Schätzgleichung fünf Merkmale
der Makrolage (z.B. Verkehrsanbindung und Steuerkraft der Gemeinde) sowie 17
bzw. 18 Merkmale der Liegenschaft selbst (wie Alter der Baute,
Grundstücksfläche, Zimmeranzahl, Nasszellenzahl, Bausubstanz usw.). In
mathematischer Hinsicht beruhe das Schätzverfahren auf der sog. Least-Trimmed
Squares-Methode. Zudem sei das MIFLU als hybrider Prozess ausgestaltet worden,
d. h. es werde in allen Fällen zwingend ein Augenschein durch einen erfahrenen
Schätzer durchgeführt. Der Schätzer könne sein Ermessen bei der
Verkehrswertbemessung einbringen und dort, falls notwendig, etwa einen Abzug
wegen Entwertung oder einen Zuschlag für Erneuerung vornehmen. Dagegen sei bei
der Minderwertsermittlung gemäss MIFLU weiteres Schätzerermessen weder möglich
noch erwünscht.
17.2 Der Enteignete wendet gegen das MIFLU-Modell vorab ein, es gebe keine
Feststellungen von unabhängiger Seite, die attestierten, dass das von den
Enteignern in Auftrag gegebene Modell zutreffende und objektive Resultate
liefere. Die der Berechnung zugrunde liegenden Daten seien für den Enteigneten
nicht nachprüfbar. Das Modell stelle für die Enteigneten wie auch für die
gerichtlichen Instanzen nichts anderes als eine "black box" dar, deren
Innenleben und Berechnungen nicht nachvollzogen und damit nicht einmal
ansatzweise kontrolliert werden könnten. Weiter weist der Enteignete darauf
hin, dass die Enteigner während der über lange Zeit erfolgenden
Modellentwicklung in stetem Kontakt mit den Experten gestanden hätten und ihre
Anschauungen in das Modell hätten einfliessen lassen können. Überdies seien die
Experten von den Enteignern entlöhnt worden. All dies schaffe zumindest den
Anschein einer besonderen Nähe von Experten und Enteignern. Jedenfalls könne
von einer von der Flughafenhalterin unabhängigen Projektentwicklung keine Rede
sein, habe doch diese im Expertengremium den Vorsitz geführt und die
erforderlichen Fluglärmdaten geliefert. Eine besondere Nähe bestehe auch
zwischen dem Kanton Zürich als Enteigner und der Zürcher Kantonalbank als
Auftragnehmerin, da die ZKB zwar eine selbständige Anstalt des öffentlichen
Rechtes sei, aber der Aufsicht des Zürcher Kantonsrates unterstehe. All diese
formellen Mängel seien dadurch, dass die Enteigneten das Modell hätten testen
lassen können, dass dem Experten der Enteigneten Zugang zu den rechnerischen
und statistischen Grundlagen gewährt worden sei und der Chefexperte der ZKB
dessen Fragen allesamt beantwortet habe, nicht geheilt worden.
Gegen das Modell selbst bringt der Enteignete im Wesentlichen vor, dass der
Individualität der einzelnen Liegenschaften zu wenig Rechnung getragen werde.
Das Vorgehen nach Standardkriterien entspreche dem Verhalten der
Marktteilnehmer nicht und schliesse letztlich eine Einzelfallgerechtigkeit aus.
Im Weiteren sei fraglich, ob und inwieweit die ausgewählten Merkmale (z.B. die
Anzahl Nasszellen) den Wert einer Liegenschaft beeinflussten. An Transparenz
mangle es auch insofern, als kein Landwert ausgewiesen werde und nur
Grundstücksflächen bis maximal 2'500 m² erfasst werden könnten; bei grösseren
Arealen müsse von Hand nachkorrigiert werden. Weiter fänden sich im Modell
MIFLU Variablen wie "über 70 % Schweizer im Quartier" und "Steuerkraft und
Steuersatz", welche eine schlechte Signifikanz aufwiesen oder für die Stadt
Opfikon überhaupt nicht zum Tragen kämen. Für die Variable "Gemeinde fixed
effects", durch welche das Modell robuster gemacht werden solle, lägen gemäss
dem Experten der Enteigneten zu wenig Daten vor. Als lineares Modell bilde
MIFLU die Wirklichkeit nur sehr unzureichend ab. Schliesslich sei an der
Modellpräsentation offengelegt worden, dass die ermittelte prozentuale
Wertverminderung pro dB(A) Leq im Laufe der Jahre unterschiedlich ausgefallen
und dem MIFLU ein über 10 Jahre gemittelter Durchschnittswert zugrunde gelegt
worden sei. Dass das MIFLU-Modell bereits bei kleineren Unterschieden der
jährlichen Fluglärmbelastung abweichende prozentuale Minderwerte ermittle, lege
dar, dass das Modell eine Genauigkeit vortäusche, die es nicht gebe. Es dürfte
auch nicht auf die bestehende Schallbelastung abgestellt, sondern müsste von
der prognostizierten künftigen Lärmsituation ausgegangen werden. Im Übrigen sei
nicht erklärt worden, weshalb die Anzahl der Überflüge als wesentliches Element
der Belästigung nicht mitberücksichtigt worden sei. Schliesslich beanstandet
der Enteignete, dass das Modell nur Lärmbelastungen über 50 dB(A) abbilde und
damit eine Wertverminderung unter dieser Grenze negiere. Dies stünde im
Gegensatz zu neuesten empirischen Erhebungen beim Flughafen Frankfurt a.M. Dort
seien Experten von einem Grundwert von 40 dB ausgegangen und hätten für jedes
Dezibel über dieser Grenze eine Entwertung von 1 % ermittelt, bei 60 dB also
eine Wertverminderung von 20 %. Da das MIFLU mit tieferen Belastungswerten als
50 dB(A) nicht rechnen könne, gebe es den Wertverlust nicht sachgerecht wieder.
18.
Die Kritik des Enteigneten an der Projektentwicklung und am MIFLU-Modell
erweist sich, wie sich im Folgenden ergibt, als unbegründet.
18.1 Dass die Entwicklung des Modells von einer Partei, der Flughafenhalterin,
in Auftrag gegeben und bezahlt worden ist, ist noch kein Grund, die Methode
abzulehnen. Vielmehr ist zu prüfen, ob die eingebrachten Fachkenntnisse Dritter
in einer Weise umgesetzt worden sind, die von parteilichen Standpunkten
unbeeinflusst ist, wissenschaftlichen Ansprüchen genügt sowie schliesslich auch
der Streiterledigung dient. In diesem Zusammenhang ist einzuräumen, dass die
Entwicklung einer zuverlässigen und leicht handhabbaren Schätzungsmethode zur
Bemessung fluglärmbedingter Minderwerte nicht nur im Interesse der
Flughafenhalter, sondern auch der Rechtspflege liegt und dass die
eidgenössische Schätzungskommission wie auch das Bundesgericht nicht ohne
weiteres in der Lage gewesen wären, ein Instrument wie das MIFLU-Modell
erarbeiten zu lassen. Allein der Umstand, dass eine Partei die von ihr
beigezogenen Fachleute bezahlt, lässt diese denn auch noch nicht als parteilich
und beeinflussbar erscheinen, sonst müssten Parteigutachten jeglicher Art aus
dem Recht gewiesen werden.
18.2 Der Enteignete will aus der Zusammenarbeit von Modellentwicklern,
Expertengremium und Flughafenhalterin zumindest auf die Möglichkeit der
Beeinflussung durch diese schliessen.
Zum Vorgehen bei der Erarbeitung des Modells im Einzelnen lässt sich den Akten
entnehmen, dass der Auftrag an die Zürcher Kantonalbank zur selbständigen
Entwicklung eines neuen hedonischen Modells von der Flughafen Zürich AG,
vertreten durch den Airport of Zurich Noise Fund, ausgegangen ist. Dabei wurde
vereinbart, dass die ZKB ihre Transaktionsdaten für den Kanton Zürich und die
Flughafenhalterin die Fluglärmdaten zur Verfügung stelle sowie verschiedene
geografische und statistische Daten (z.B. Angaben über die
Strassenlärmsituation) von Dritten beizuziehen seien. Die Vertragspartner sind
weiter übereingekommen, im Interesse der wissenschaftlichen Abwicklung des
Auftrags ein Expertengremium zu bestellen. Als Mitglieder dieses Gremiums sind
ein Vertreter der Flughafenhalterin, ein Vertreter des Hauseigentümerverbandes
des Kantons Zürich sowie als ausgewiesene Fachexperten aus den Bereichen
Immobilien-Ökonomie und Empirische Ökonomie die beiden Professoren Dr. Martin
Hösli, Universitäten Genf und Aberdeen, und Dr. Peter Kugler, Universität
Basel, bezeichnet worden. Es ist weiter bestimmt worden, dass das Gremium
jeweils vom Vorsitzenden, dem Vertreter der Flughafenhalterin, vor Einleitung
einer neuen Projektphase einzuberufen sei. Dem Expertengremium ist insgesamt
die Entscheidung über den Ablauf des Projektes übertragen worden. Ferner ist
festgelegt worden, dass bei Stimmengleichheit die beiden Fachexperten
entscheiden. Der ZKB ist zudem ausdrücklich das Recht eingeräumt worden, das
Projekt abzubrechen, falls das Modell den wissenschaftlichen Ansprüchen nicht
mehr genügen sollte. Im Übrigen haben an den Sitzungen des Expertengremiums
zwar ebenfalls Vertreter des Bundesamtes für Zivilluftfahrt (BAZL) sowie des
Kantons Zürichs teilgenommen, aber lediglich als Beobachter.
Aus diesen Vorgaben über den Projektablauf ergibt sich das offensichtliche
Bemühen der Vertragspartner, eine unsachgemässe Beeinflussung der
Modellentwicklung auszuschliessen. Dass eine solche trotzdem erfolgt wäre,
vermag der Enteignete mit seinen Vermutungen und Andeutungen nicht glaubhaft zu
machen.
18.3 Im Nachgang zu den Projektarbeiten hat Professor Dr. Kugler in einem
Schreiben vom 25. Januar 2006 bestätigt, dass das hedonische Modell der ZKB
zweifellos eine verlässliche Schätzung der fluglärmbedingten Marktwertminderung
von Immobilien im Kanton Zürich liefere. Es sei ein sehr grosser Aufwand
betrieben worden, um die Preisdeterminanten für Wohneigentum möglichst
vollständig und objektiv messbar zu erfassen. Das Modell übertreffe in seiner
Fülle von Mikrolagefaktoren die gängigen Standards für hedonische
Bewertungsmodelle bei weitem. Die verwendeten Schätzmethoden seien geeignet.
Verschiedene Überprüfungen hätten im Wesentlichen die gleichen Ergebnisse
hinsichtlich des Fluglärmeffekts hervorgebracht. Insgesamt entspreche das
Vorgehen der "best practice" in der ökonometrischen Analyse.
Damit wird dem MIFLU-Modell ein hoher wissenschaftlicher Standard und
Zuverlässigkeit attestiert.
18.4 Der Umstand, dass die Bewertungen gemäss dem MIFLU-Modell für die
Enteigneten schwer verständlich und kaum kontrollierbar sind, vermag die
Geeignetheit der Methode nicht in Frage zu stellen. Die Methode ist den
Vertretern der Enteigneten vorgestellt und das - relativ gut begreifliche -
Vorgehen bei der Erarbeitung des hedonischen Modells erläutert worden. Dem
Experten der Enteigneten ist Einsicht in alle Daten und Unterlagen gewährt
worden und seine Fragen sind, was von Seiten der Enteigneten eingeräumt wird,
von den Fachleuten der ZKB beantwortet worden. Dass das technische bzw.
mathematische/ statistische Vorgehen im Einzelnen für den Laien kaum
durchschaubar und zur Überprüfung Fachleute zugezogen werden müssen, ist im
heutigen technisierten Leben und auch in gerichtlichen Verfahren nichts
Aussergewöhnliches. Die wenigsten Enteigneten werden beispielsweise in der Lage
sein, die Fluglärmberechnungen gemäss dem FLULA-Simulationsprogramm der
Eidgenössischen Materialprüfungs- und Forschungsanstalt EMPA selbst
nachzuvollziehen und zu kontrollieren. Dies spricht aber nicht gegen die
gerichtliche Anerkennung einer solchen Methode (vgl. BGE 126 II 522 E. 48a S.
592 mit Hinweisen; 123 II 481 nicht publ. E. 4).
18.5 Die Einwendungen des Enteigneten gegen die konkrete Ausgestaltung des
MIFLU-Modells (vgl. oben E. 17.2) sind bereits im Verfahren vor der
Schätzungskommission dem mit der Modellentwicklung Beauftragten der ZKB
unterbreitet und von diesem weitgehend entkräftet worden.
18.5.1 Der Beauftragte hat an der Verhandlung vom 28. März 2006 erneut
unterstrichen, dass das MIFLU in erster Linie auf die Bestimmung der
fluglärmbedingten Entwertungssätze ausgerichtet sei und nur hilfsweise zur
Festsetzung des Verkehrswertes diene, welcher vom Schätzer nach Vornahme eines
Augenscheins ohne weiteres korrigiert werden könne. Das Modell trage jedoch
schon selbst unterschiedlichen Lagen von Grundstücken Rechnung. Es
berücksichtige auch, dass an guten Lagen höhere Entwertungen zu beobachten
seien. Weiter ist erläutert worden, dass zwar systemgemäss der Landwert nicht
als solcher ausgewiesen, die Fläche eines Grundstücks aber je nach Grösse
abgestuft in die Berechnungen einbezogen werde. Zu den einzelnen Merkmalen
(Variablen) insbesondere der Makrolage ist dargelegt worden, die Signifikanz
habe sich als hoch bis sehr hoch erwiesen und die angeregten Verfeinerungen
liessen keine besseren Aussagen zur Quartiercharakteristik erwarten.
Schliesslich ist auch zu Recht darauf hingewiesen worden, dass bei der
umstrittenen wie auch bei anderen Schätzungsmethoden immer über einzelne
preisbestimmende Grundstücksmerkmale diskutiert werden könne; die getroffene
Auswahl für das MIFLU-Modell sei jedoch, wie auch von den beiden Experten
bestätigt worden sei, differenziert und sachgerecht.
18.5.2 Was die Fluglärmbelastung betrifft, ergibt sich aus dem ZKB-Bericht
"Entwicklung eines hedonischen Bewertungsmodells für fluglärmbelastete
Liegenschaften; Dokumentation zuhanden des Expertengremiums" vom 26. Januar
2006, dass die von der EMPA flächendeckend auf die Hektare genau berechneten
Lärmdaten als Grundbelastung (Leq 16h [6 bis 22 Uhr] über 50 dB), Tagesrand-
bzw. Abendbelastung (Leq 1h zwischen 21 und 24 Uhr) sowie Spitzenbelastung
(maximaler Leq 1h zwischen 7 und 21 Uhr) ins MIFLU-Modell einbezogen worden
sind. Bei der Grundbelastung und bei der Abendbelastung sei dem Umstand
Rechnung getragen worden, dass die Lärmbelastung erst ab einer gewissen
Schwelle auf die Preise zu wirken beginne. Diese Schwelle werde auf 50 dB
gelegt, da geringere Lärmbelastungen, weil sie im Streubereich des
FLULA-Lärmmodells lägen, nicht zuverlässig gemessen werden könnten. In den
"beschallten" Lagen, d.h. in Lagen mit einer Grundbelastung über 50 dB, werde
im Modell zusätzlich auch die Spitzenbelastung am Tag berücksichtigt. Im
Weiteren wird im genannten Bericht dargelegt, dass fünf Lagekategorien (ohne
Fluglärm) gebildet und je nach Kategorie signifikante Unterschiede der
Entwertung durch den Fluglärm festgestellt worden seien: An den besten Lagen
betrage die Entwertung von Einfamilienhäusern 1.65 % pro dB, an den
bescheidensten nur 0.51 % pro dB.
An der Verhandlung vom 28. März 2006 hat der Beauftragte der ZKB zur Art der
Berücksichtigung der Lärmbelastung weiter erklärt, es habe sich im Rahmen der
Forschungsarbeit gezeigt, dass die Aufteilung in Grund-, Tagesrand- und
Spitzenbelastung die beste Erklärungskraft für die bezahlten Preise aufweise.
Allerdings sei richtig, dass der Leq 16h als Mittelungsmass wenig empfindlich
auf Veränderungen der Flugbewegungen reagiere. Die ZKB habe daher während der
Projektphase darauf bestanden, auch eine Variante zu testen, die auf der reinen
Anzahl der Einzelereignisse (Spitzenpegel über 58 dB) beruhe und keine
Lärmmittelung vornehme. Bei diesem Vorgehen hätten sich ebenfalls signifikante
Preiseinflüsse ergeben, doch sei die Variante Leq 16h hinsichtlich
Erklärungskraft und Parameterstabilität klar überlegen und einer
Berücksichtigung der Bewegungszahl vorzuziehen.
Die vom Enteigneten verlangte Berücksichtigung der Flugbewegungszahlen ist
demnach bei der Modellentwicklung durchaus in Betracht gezogen, aber aus
Gründen, die als sachlich erscheinen, fallen gelassen worden.
18.5.3 Zur Auffassung des Enteigneten, dass das MIFLU-Modell nicht die
bestehende, sondern die geplante bzw. die für das Jahr 2010 prognostizierte
Schallbelastung berücksichtigen müsse, darf auf die Erwägungen verwiesen
werden, die zum Begehren der Enteigner um Vornahme eines Abzugs für den
künftigen technologischen Fortschritt angestellt worden sind: Wird der
massgebende Schätzungszeitpunkt - was auch vom Enteigneten nicht beanstandet
wird - auf den 1. Januar 1997 gelegt, so können spätere Entwicklungen die
Entschädigungsbemessung nur beeinflussen, wenn sie sich am Stichtag schon im
Verkehrswert des von der Enteignung betroffenen Objektes niedergeschlagen haben
oder bereits voraussehbar waren und in relativ kurzer Zeit auch eingetreten
sind (vgl. oben E. 11.3).
Sollte übrigens entgegen den Darlegungen der Enteigner die Fluglärmbelastung in
Zukunft über das am Stichtag gegebene, bei der Entschädigungsbemessung
berücksichtigte Mass hinaus anwachsen, so stünde es dem Enteigneten frei, eine
Nachforderung im Sinne von Art. 41 Abs. 1 lit b EntG zu stellen.
18.5.4 Soweit der Enteignete in seiner Duplik vom 29. Oktober 2007 rügt, dass
das MIFLU auf eine über zehn Jahre gemittelte Schallbelastung abstelle, geht
dieser Vorwurf fehl. Der Ermittlung des Minderwertes liegt die im Stichjahr
1997 bestehende Lärmbelastung zu Grunde. Gemittelt wird dagegen der Parameter,
welcher die prozentuale Entwertung der Liegenschaften pro Dezibel Lärmbelastung
(vgl. auch unten E. 18.5.5) aufzeigt und je nach den Marktverhältnissen und der
wechselnden Lärmsensibilität der Käufer schwanken kann. Diese Schwankungen
werden im MIFLU-Modell durch Durchschnittsbildung über ein rollendes
Zeit-Fenster von zehn Jahren geglättet. Die Mittelung des
Wertminderungs-Koeffizienten kann demnach sinngemäss mit der bei Anwendung der
klassischen Vergleichsmethode üblichen Bestimmung eines Mittelwertes aus den
verschiedenen zur Verfügung stehenden Vergleichspreisen verglichen werden. Da
sich der Preisminderungs-Koeffizient nach MIFLU anhand mehrerer Lärmbelastungen
bestimmt (Grund-, Tagesrand- und Spitzenbelastung), trägt die Wahl einer etwas
längeren Betrachtungsperiode (als bei der herkömmlichen Vergleichsmethode) zur
Zuverlässigkeit der Ergebnisse bei. Dass sich diese längere Periode zum
Nachteil des Enteigneten auswirken würde, legt dieser selbst nicht dar und ist
auch nicht anzunehmen, hat doch die Fluglärmsensibilität in den letzten Jahren
- auch nach Meinung des Enteigneten - eher zu- als abgenommen (vgl. dazu Katja
Wirth, Lärmstudie 2000, Die Belästigungssituation im Umfeld des Flughafens
Zürich, Aachen 2004, S. 142).
18.5.5 Die Behauptung des Enteigneten, es seien in der Umgebung des Flughafens
Frankfurt a.M. Werteinbussen von Liegenschaften bereits ab einer Lärmbelastung
von 40 dB(A) nachgewiesen worden, welche bei einer Belastung von 60 dB(A) 20 %
erreichten, vermag das MIFLU-Modell, das Minderwerte erst ab 50 dB(A) ausweist,
nicht in Frage zu stellen. Wie dem vom Enteigneten zitierten Bericht entnommen
werden kann, beruht die deutsche Studie auf völlig anderen Grundlagen als das
MIFLU-Modell. Einerseits sind nicht effektive Marktpreise ausgewertet, sondern
eine Reihe von Immobilienmaklern danach befragt worden, mit welchem
Preisabschlag für eine Standardwohnung in ihrem Gebiet wegen des Fluglärms zu
rechnen sei. Zum anderen stellt die deutsche Studie hinsichtlich der
Lärmbelastung auf einen gewogenen Durchschnitt aus Tages- und Nachtfluglärm ab
(Faktor "Lärm_total"), wobei der Nachtlärm in etwa der Hälfte der untersuchten
Ortschaften gegenüber dem Tageslärm nicht nennenswert abnimmt. Im Bericht
selbst wird aber unterstrichen, dass Studien, die sich auf unterschiedliche
Lärmniveaus beziehen, nur schwer miteinander vergleichbar sind. Ebenso wird
festgestellt, die Auswertung von rund dreissig aus verschiedenen Ländern
stammenden Studien zur Lärmauswirkung auf Immobilienwerte habe gezeigt, dass es
weder auf Länderebene noch global einen allgemein gültigen Wert der
prozentualen Wertänderung einer Immobilie pro Dezibel Lärmbelastung gibt
("noise sensivity depreciation index NSDI" vgl. Friedrich Thiessen/Stephan
Schnorr, Immobilien und Fluglärm, Hrsg. Dekan der Fakultät für
Wirtschaftswissenschaften an der Technischen Universität Chemnitz, insbes. S.
6, 13 f. und 22 [www.tu-chemnitz.de/wirtschaft]. Ergänzend darf darauf
hingewiesen werden, dass gemäss dem unlängst vom Bundesamt für Wohnungswesen
herausgegebenen Bericht über die Verhältnisse auf dem schweizerischen
Mietwohnungsmarkt bei Verkehrslärm unter 55 dB keine messbaren Auswirkungen auf
die Mietzinse festzustellen sind (vgl. Martin Geiger, a.a.O. S. 52).
18.5.6 Was schliesslich die vom Enteigneten beanstandete (scheinbare)
Genauigkeit der vom MIFLU-Rechner auf Bruchteile von Prozenten ermittelten
Resultate anbelangt, so ist klar, dass auch das MIFLU-Verfahren Schätzelemente
enthält und dementsprechend die Minderwertsentschädigungen zu runden sind.
Dagegen besteht kein Grund, die prozentgenauen Aufteilungen, die insbesondere
dank der differenzierten Erfassung der Lage und der Fluglärmbelastung der
einzelnen Liegenschaften möglich sind, durch Entwertungs-Stufen von jeweils 5 %
zu ersetzen, wie sie in der Regel bei den herkömmlichen Minderwertschätzungen
gewählt worden sind.
18.6 Zusammenfassend ist festzustellen, dass das MIFLU-Modell gemäss der
Beurteilung durch die beiden beigezogenen Universitätsprofessoren, die auf dem
hier fraglichen Gebiet als anerkannte Fachleute gelten, einen hohen
wissenschaftlichen Standard erreicht und vertrauenswürdige Resultate liefert.
Auf die Einholung weiterer Gutachten kann verzichtet werden. Die vom
Enteigneten gegen das Modell erhobenen Einwendungen geben keinen Anlass, von
der Anwendung des MIFLU-Verfahrens abzusehen.
19.
Der Verkehrswert der Liegenschaft des Enteigneten (ohne den Fluglärm) ist von
der Schätzungskommission für das Stichjahr 1997 auf Fr. 780'000.-- festgesetzt
worden und erreicht gemäss MIFLU-Modell Fr. 770'000.--. Die Differenz ist
gering; es darf zugunsten des Enteigneten von Fr. 780'000.-- ausgegangen
werden. Die fluglärmbedingte Entwertung der Liegenschaft belief sich im
massgebenden Zeitpunkt nach MIFLU auf 19,3 % bzw. rund 19 %. Ein Minderwert in
dieser Höhe kann als schwerer Schaden im Sinne der Rechtsprechung gelten. Von
den Enteignern ist hier jedoch wie gesagt (E. 7) nicht der Minderwert der
ganzen Liegenschaft, sondern nur die Werteinbusse des Landes zu vergüten. Der
Wert der Liegenschaft ist somit in Gebäude- und Bodenwert aufzuteilen. Die
Schätzungskommission hat keine solche Aufteilung vorgenommen, da sie von einer
Entschädigungspflicht für die gesamte Liegenschaft ausging. Die Kommission hat
aber in anderen, ähnlich gelagerten Pilotfällen festgestellt, dass sich der
Anteil des Landwertes am Verkehrswert der Gesamtliegenschaft auf rund einen
Drittel belaufe. Allerdings hat die Schätzungskommission bei ihrer
Verkehrswert- bzw. Realwertermittlung des Grundstücks des Enteigneten den Wert
des 475 m² umfassenden Landes auf Fr. 815.--/m2, insgesamt Fr. 387'125.--,
festgelegt; dies entspricht rund 50 % des Verkehrswerts der Gesamtliegenschaft.
Der Bodenpreis von Fr. 815.--/m2 dürfte jedoch, wie sich aus Preiserhebungen
und auch aus weiteren Erwägungen der Schätzungskommission ergibt, eher dem
Baulandwert von Grundstücken in Opfikon als dem relativen Landwert einer
überbauten Liegenschaft gleichkommen (vgl. zum relativen Landwert BGE 128 II 74
E. 5c S. 79 ff., 131 II 458 E. 5.3 und 5.4 S. 466 ff.). Den Akten ist im
Weiteren zu entnehmen, dass die kantonale Steuerbehörde bei ihrer "Neubewertung
1997" des Grundstücks des Enteigneten für den Zeitbauwert des Gebäudes Fr.
258'000.-- und für den Landwert Fr. 204'250.--, also rund 45 % des
Gesamtwertes, eingesetzt hat. Da die Aufteilung in Land- und Gebäudewert
ohnehin nur approximativ vorgenommen werden kann, darf gestützt auf die
genannten Zahlen der Landwert auf 40 % des Verkehrswertes der
Gesamtliegenschaft des Enteigneten, also auf Fr. 312'000.-- festgesetzt werden.
Die fluglärmbedingte Entwertung des Landwertanteils beläuft sich demnach auf 19
% von Fr. 312'000.-- bzw. rund Fr. 60'000.--.
Im vorinstanzlichen Verfahren sind von den ermittelten
Minderwertsentschädigungen die Kosten für bauliche Schutzmassnahmen abgezogen
worden, die vom Flughafenhalter gemäss dem im Rahmen der 5. Ausbauetappe
aufgestellten Schallschutzkonzept übernommen worden sind (vgl. BGE 126 II 522
E. 47 ff. S. 590 ff.). Da durch die Schallschutzvorkehren nur die Entwertung
des Gebäudes vermindert wird, besteht im vorliegenden Fall, wo lediglich der
lärmbedingte Schaden des Landes abzugelten ist, kein Anlass zur Anrechnung
dieser Aufwendungen. Zu entschädigen ist somit der Betrag von Fr. 60'000.--.
20.
Die Schätzungskommission hat die Enteignungsentschädigung für die
Fluglärmbelastung nicht in Form eines Kapitals, sondern in grundsätzlich
zwanzig jährlichen Leistungen von 5 % des ermittelten Minderwertes
zugesprochen, die längstens bis 2016 zu bezahlen seien. Die Wahl dieser
Entschädigungsform wird damit erklärt, dass die jährlichen Leistungen bei
Änderung der Verhältnisse - insbesondere nach Abschluss der Sachplanung
"Infrastruktur der Luftfahrt" (SIL) und nach dem Erlass eines definitiven
Betriebsreglements - überprüft sowie den neuen Verhältnisse angepasst und
allenfalls auch aufgehoben werden könnten.
Mit der Festsetzung jährlicher Anzahlungen, die angepasst oder aufgehoben
werden können und damit bloss provisorisch sind, wird jedoch dem berechtigten
Bedürfnis der Enteigneten nach endgültiger Abgeltung und Streiterledigung nicht
gedient. Auch die Enteigner, die an der von der Schätzungskommission
getroffenen Lösung festhalten wollen, sollten ein Interesse daran haben,
Klarheit über den definitiven Umfang ihrer finanziellen Verpflichtungen zu
gewinnen und weitere langwierige Prozesse zu vermeiden. Gemäss der Praxis des
Bundesgerichts sind denn auch periodisch zu entrichtende
Entschädigungsleistungen nur für zeitlich begrenzte Eingriffe vorzusehen, d. h.
wenn von vornherein gewiss ist oder mit grosser Sicherheit angenommen werden
kann, dass Rechte nur vorübergehend entzogen oder beschränkt werden. Solches
steht hier wie dargelegt noch keineswegs fest. Zudem ist die Überprüfung und
Neufestlegung einer Entschädigung nach einem bestimmten Zeitablauf gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung unzulässig. Die Entschädigung muss auch für
vorübergehende Enteignungen, ob sie in Form einer Kapitalzahlung oder von
wiederkehrenden Leistungen entrichtet wird, für die ganze Dauer der Enteignung
vorweg bestimmt werden (BGE 99 Ib 87 E. 2 S. 90 mit Hinweis). Der Entscheid der
Schätzungskommission ist daher auch insofern aufzuheben, als die
Minderwertsentschädigung in jährlich zu leistende Zahlungen aufgeteilt und eine
Anpassungsklausel vorgesehen wird.
Ergänzend kann darauf hingewiesen werden, dass die mit den Abflügen auf Piste
16 verbundene Lärmbelastung in den fraglichen Gebieten von Opfikon-Glattbrugg
etliche Zeit vor dem Jahr 1997 die Immissionsgrenzwerte überstieg. Die
Enteigner haben selbst nicht ausgeschlossen, dass der Fluglärm schon in den
siebziger Jahren übermässig gewesen sei (vgl. BGE 130 II 394 E. 12.2.1 S. 417
und E. 12.2.2 S. 418). Die Liegenschaft des Enteigneten wird somit, wie andere
auch, seit Jahrzehnten stark belärmt. Auch unter diesem Gesichtswinkel
rechtfertigt es sich, die fluglärmbedingte Entwertung durch Kapitalzahlung
abzugelten.
21.
Gemäss Art. 76 Abs. 5 Satz 3 EntG ist die Enteignungsentschädigung bei
vorzeitiger Besitzeinweisung vom Tage der Besitzergreifung an zum üblichen
Zinsfuss zu verzinsen. Die Verzinsungspflicht entsteht nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung auch dann, wenn beim Auftreten übermässiger Immissionen die
nachbarlichen Abwehrrechte unterdrückt und vom Enteigner faktisch in Besitz
genommen werden (BGE 106 Ib 241 E. 3 S. 245).
Die Enteigner wenden gegen die Verzinsung im vorliegenden Falle ein, der
Eigentümer habe sein Grundstück beim Auftreten übermässiger Immissionen
weiterhin in gleicher Weise nutzen können. Dies gelte hier umso mehr, als am
Wohnhaus des Enteigneten bereits bauliche Schallschutzmassnahmen getroffen
worden seien. Es sei daher kein Nutzungsverlust eingetreten, der durch
Zinszahlung zu vergüten wäre. Die ruhige Lage einer Wohnung oder einer
Wohnliegenschaft stellt indes, was die Enteigner an anderer Stelle selbst
ausführen, ein wichtiger die Nutzungsqualität mitbestimmender Wertbestandteil
einer Immobilie dar. Geht die Ruhe verloren und wird der Eigentümer beim Wohnen
und Aufenthalt im Garten durch Lärm gestört, so wird der bisherige Nutzen des
Grundstücks in qualitativer Hinsicht eingeschränkt. Solche qualitativen
Beeinträchtigungen der Nutzung, die den Gegenwert der getätigten Investitionen
mindern, sind wie andere Nutzungseinbussen durch Verzinsung der Entschädigung
abzugelten. Daran ändert auch nichts, wenn wie hier am Haus des Enteigneten
Schallschutzmassnahmen getroffen worden sind, vermögen doch diese den Fluglärm
nur teilweise zu dämmen und machen den Aufenthalt im Freien nicht angenehmer.
Die Verzinsung kann allerdings in Fällen wie dem vorliegenden, in denen der
Entschädigungsanspruch erst einige Zeit nach dem Auftreten übermässiger
Immissionen entstand (vgl. BGE 130 II 394 E. 12.3 S. 419 ff.), erst ab
Entstehung des Anspruchs zu laufen beginnen. Dieser Zeitpunkt fällt praktisch
mit dem dies aestimandi zusammen. Die Enteignungsentschädigung von Fr.
60'000.-- ist demnach ab 1. Januar 1997 zu den vom Bundesgericht festgelegten
Zinssätzen zu verzinsen, nämlich:
ab 1.1.1997 bis 31.3.1997 zu 4,5 %
vom 1.4.1997 bis 31.12.2000 zu 4 %
vom 1.1.2001 bis 31.8.2002 zu 4.5 %
vom 1.9.2002 bis 30.4.2003 zu 4 %
ab 1.5.2003 zu 3.5 %.
Nach Ablauf von zwanzig Tagen seit der endgültigen Feststellung der
Entschädigung ist Verzugszins zu leisten (Art. 88 Abs. 1 EntG).
22.
Die Enteigner verlangen, dass die Entschädigungsleistung im Sinne von Art. 962
ZGB im Grundbuch angemerkt werde. Wohl fehle die für Anmerkungstatbestände des
öffentlichen Bundesrechts nötige besondere gesetzliche Grundlage, doch habe der
Enteignete an der Schätzungsverhandlung dem grundbuchlichen Eintrag zugestimmt
und komme daher die Dispositionsmaxime zum Zuge. Ob eine solche Eintragung
aufgrund einer Vereinbarung vorgenommen werden könnte, kann jedoch offen
gelassen werden. Nachdem im vorinstanzlichen Verfahren kein Vergleich
geschlossen worden ist und sich der Enteignete im bundesgerichtlichen Verfahren
der verlangten Eintragung widersetzt, kann nicht davon ausgegangen werden, die
Parteien hätten sich über die grundbuchliche Anmerkung geeinigt. Eine solche
kann deshalb, da die gesetzliche Grundlage immer noch fehlt, nicht angeordnet
werden.
23.
Der Enteignete ficht schliesslich auch die von der Schätzungskommission
getroffene Kosten- und Entschädigungsregelung an und stellt Antrag auf
angemessene Erhöhung der ihm zugesprochenen Parteientschädigung von Fr.
4'000.--. Bei der Überprüfung der für das enteignungsrechtliche
Entschädigungsverfahren festgesetzten Parteientschädigung übt das Bundesgericht
jedoch nach ständiger Praxis Zurückhaltung, weil die Schätzungskommission oder
deren Präsident besser in der Lage ist, die Bemühungen und Leistungen des
Anwaltes zu beurteilen und den örtlichen Gebräuchen Rechnung zu tragen. Das
Gericht ändert deshalb den zugesprochenen Betrag nur dann, wenn dieser als
offensichtlich ungenügend oder unverhältnismässig hoch erscheint (BGE 129 II
106 E. 5 S. 112 mit Hinweisen).
Im angefochtenen Entscheid wird eingeräumt, dass die Führung des Verfahrens mit
erheblichem Aufwand verbunden gewesen sei. Allerdings habe bis zum Entscheid
der Schätzungskommission über die Verjährung vom 27. Juli 2004 der gleiche
Anwalt sämtliche Enteigneten in Opfikon-Glattbrugg vertreten, welche eine
Entschädigung für die Lärmbelastung durch die Abflüge ab Piste 16 verlangten.
Dadurch sei der Aufwand im Einzelfall beträchtlich vermindert worden. Mit
Rücksicht auf die Vielzahl der Fälle und angesichts des Umstandes, dass die
kantonalen Anwaltstarife nicht anwendbar seien, rechtfertige es sich, in jedem
Fall unabhängig von der Höhe der gestellten Begehren eine Pauschalentschädigung
von Fr. 4'000.-- zuzuerkennen. Dieser Betrag erscheint nicht als geradezu
offensichtlich ungenügend. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Enteigneten
ist auch insofern abzuweisen.
24.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Enteigner ist insofern teilweise
gutzuheissen, als dem Enteigneten lediglich eine Entschädigung auf dem Landwert
seines Grundstücks zuzuerkennen und diese auf Fr. 60'000.-- festzusetzen ist.
Im Übrigen ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Enteigner abzuweisen.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Enteigneten ist insofern teilweise
gutzuheissen, als dieser eine Entschädigung in Form einer einmaligen Zahlung
verlangt hat. Im Übrigen ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Enteigneten
abzuweisen.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens sind der Regel von Art. 116 Abs.
1 EntG entsprechend den Enteignern aufzuerlegen. Diese sind zudem zu
verpflichten, dem Enteigneten für das bundesgerichtliche Verfahren eine
angemessene Parteientschädigung auszurichten. Bei der Bemessung der
Parteientschädigung darf dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die
Rechtsschriften der Grundeigentümer in den Pilotfällen über weite Teile gleich
lauten.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
In teilweiser Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Enteigner
(1E.18/2007) sowie der Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Enteigneten (1E.19/
2007) werden die Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des angefochtenen Entscheides der
Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis 10, vom 14. November 2006 insofern
abgeändert, als die Enteigner dem Enteigneten eine Minderwertsentschädigung in
Höhe von Fr. 60'000.-- zu bezahlen haben, welche seit dem 1. Januar 1997 zu den
vom Bundesgericht festgesetzten Zinssätzen gemäss Erwägung 21 zu verzinsen ist.
Im Übrigen werden die Verwaltungsgerichtsbeschwerden der Enteigner und des
Enteigneten abgewiesen.

2.
Die Gerichtsgebühr von insgesamt Fr. 5'000.-- wird den beiden Enteignern unter
solidarischer Haftbarkeit je zur Hälfte auferlegt.

3.
Die beiden Enteigner haben dem Enteigneten für die bundesgerichtlichen
Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 5'000.-- zu bezahlen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Eidgenössischen Schätzungskommission,
Kreis 10, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 14. April 2008
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:

Féraud Scherrer