I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Klage nach Art. 120 BGG 1E.17/2007
Zurück zum Index I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Klage nach Art. 120 BGG 2007
Retour à l'indice I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Klage nach Art. 120 BGG 2007
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1E.17/2007
Urteil vom 5. Mai 2008
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Aeschlimann, Reeb, Eusebio,
Gerichtsschreiberin Scherrer.
Parteien
X.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Ettler,
gegen
- unique zurich airport Flughafen Zürich AG,
- Kanton Zürich, handelnd durch die Baudirektion des Kantons Zürich, Abteilung
Landerwerb, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich,
Beschwerdegegner, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roland Gfeller,
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, Albert Staffelbach, Präsident,
Limmatquai 94,
8001 Zürich.
Gegenstand
Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse infolge Fluglärms sowie von
Abwehrrechten gegen den direkten Überflug ausgehend vom Landesflughafen Zürich,
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid der Eidgenössischen
Schätzungskommission, Kreis 10, vom 29. November 2006.
Sachverhalt:
A.
Im Juni 1999 ersuchte der Kanton Zürich als damaliger Flughafenhalter die
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, um Eröffnung formeller
Enteignungsverfahren zur Beurteilung der eingegangenen
Entschädigungsforderungen für übermässige Fluglärm-Immissionen. Diese
Forderungen betreffen unter anderem zahlreiche Grundstücke in
Opfikon-Glattbrugg, die im Bereich der Abflugschneise der Piste 16 liegen. Am
25. Mai 2001 wurde die unique zurich airport Flughafen Zürich AG (im Folgenden:
Flughafen Zürich AG) als neue Flughafenhalterin auf ihr Gesuch hin unter
Zuerkennung der Parteistellung zum Verfahren beigeladen.
Der Kanton Zürich und die Flughafen Zürich AG erhoben als Flughafenhalter und
Enteigner in den Fällen von Opfikon-Glattbrugg die Einrede der Verjährung und
verlangten, dass über diese in einem Teilentscheid befunden werde. Die
Verjährungseinrede wurde vom Präsidenten der Schätzungskommission am 11. Juni
2003 abgewiesen. Das Bundesgericht wies die hierauf von den Enteignern
ergriffene Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit Urteil vom 27. Juni 2004 ab (BGE
130 II 394).
In der Folge bestimmten die Parteien und der Präsident der Schätzungskommission
18 Verfahren, die als sog. Pilotfälle vorweg behandelt werden sollten. Zu
diesen gehört das Verfahren um die Liegenschaft Kat. Nr. 4170 (GBBl. 1545
Glattbrugg), Wohnhaus mit Werkstatt, Schaffhauserstrasse 129, von X.________.
B.
Die Einigungsverhandlungen in den 18 Verfahren verliefen im November 2005
erfolglos. Nach Durchführung eines weiteren Schriftenwechsels wurde die
Schätzungsverhandlung auf den 4. April 2006 angesetzt. An dieser forderte
X.________ eine Minderwertsentschädigung von 30 % des von der
Schätzungskommission ermittelten Verkehrswertes seiner Liegenschaft nebst Zins
zu den üblichen Zinssätzen. Die Enteigner beantragten, die
Entschädigungsforderung abzuweisen; allenfalls sei dem Grundeigentümer - unter
bestimmten Vorbehalten und Auflagen - eine geringere als die verlangte
Entschädigung zuzusprechen.
Mit Entscheid vom 29. November 2006 wies die Eidgenössische
Schätzungskommission, Kreis 10, das Entschädigungsbegehren von X.________ ab.
Die Verfahrenskosten wurden den Enteignern auferlegt und diese zudem
verpflichtet, dem Grundeigentümer eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- zu
bezahlen.
C.
X.________ hat beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben und
verlangt, dass ihm eine Minderwertsentschädigung von 30 % des Verkehrswertes
der Liegenschaft Schaffhauserstrasse 129 zugesprochen werde, wobei die
Aufwendungen für die Schallschutzvorkehren anzurechnen seien. Die Entschädigung
sei als einmalige Zahlung zu leisten und ab dem dies aestimandi zu verzinsen.
Im Übrigen sei die zugesprochene pauschale Parteientschädigung von Fr. 4'000.--
angemessen zu erhöhen. In prozessualer Hinsicht beantragt der Beschwerdeführer,
es sei ein zweiter Schriftenwechsel, ein Augenschein durch eine Delegation des
Bundesgerichts und eventualiter eine mündliche Verhandlung durchzuführen.
Ausserdem habe die Oberschätzungskommission den Minderwert der Liegenschaften
zu schätzen.
Die Enteigner beantragen Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Falls den
Grundeigentümern eine Entschädigung zugesprochen werden sollte, seien
jedenfalls gewisse Abzüge vorzunehmen. Die Entschädigungszahlung sei im
Grundbuch einzutragen.
Im zweiten Schriftenwechsel haben die Parteien an ihren Begehren und ihren
Standpunkten festgehalten.
Die Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, hat Antrag auf Abweisung der
Beschwerde gestellt und auf weitere Bemerkungen verzichtet.
Erwägungen:
1.
Der angefochtene Entscheid der Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis 10,
ist im Jahr 2006 ergangen. Das Rechtsmittelverfahren bestimmt sich daher noch
nach dem Bundesgesetz über die Organisation der Bundesrechtspflege (OG; vgl.
Art. 132 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, AS 2006 S. 1205).
2.
Wie bereits erwähnt (Sachverhalt lit. A), sind von zahlreichen Eigentümern von
Grundstücken in der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg Entschädigungsforderungen für
übermässige Fluglärm-Immissionen erhoben worden (vgl. auch BGE 130 II 394
Sachverhalt S. 398). Im Einvernehmen mit den Parteien hat daher die
Schätzungskommission 18 Verfahren ausgewählt, um wegweisende Entscheide zu
fällen, welche (nach altem Verfahrensrecht) allenfalls direkt dem Bundesgericht
unterbreitet werden könnten. In diesen 18 Fällen geht es um Liegenschaften
unterschiedlicher Natur, so um Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser,
Geschäftshäuser, öffentliche Gebäude, landwirtschaftliche Bauten und
unüberbauten Boden. In all den Verfahren sind aber vor Bundesgericht
prinzipielle Rechtsfragen aufgeworfen worden, von denen - unabhängig von den
besonderen Eigenschaften der einzelnen Grundstücke - die Anerkennung der
Entschädigungspflicht überhaupt oder das Vorgehen bei der
Entschädigungsfestsetzung abhängt. Das Bundesgericht hat über den Grossteil
dieser Fragen im Leitentscheid vom 8. Februar 2008 befunden. Soweit die dort
angestellten Überlegungen hier nur zusammengefasst wiedergegeben werden, kann
auf jenes Urteil verwiesen werden (BGE 134 II 49).
3.
Die Parteien stellen verschiedene Beweisanträge und ersuchen insbesondere um
Befragung von Experten oder um Beizug zusätzlicher Fachberichte wie auch um
Vornahme eines Augenscheins. Solche weiteren Instruktionsmassnahmen sind
jedoch, wie sich aus dem Folgenden ergibt, nicht erforderlich.
4.
Wie in den übrigen Fällen ist hier zunächst umstritten, ob die Liegenschaft des
Beschwerdeführers durch direkte Überflüge betroffen werde und sich schon aus
dieser Eigentumsverletzung ein Entschädigungsanspruch ergebe. Die
Schätzungskommission hat einen solchen Anspruch verneint, da - wie das
Bundesgericht in BGE 131 II 137 E. 3.2 S. 149 ff. dargelegt habe - die Abflüge
nicht zu den gleichen Einwirkungen wie die Landeanflüge führten. Im Weiteren
zögen die startenden Flugzeuge grösstenteils seitlich an der Liegenschaft des
Beschwerdeführers vorbei.
Die Enteigner stimmen den Ausführungen der Schätzungskommission zu und
bezeichnen die Entschädigungsforderung für Überflug zudem als verjährt. Der
Beschwerdeführer bringt vor, eine Entschädigung sei schon dann geschuldet, wenn
ein Grundstück nur selten oder sogar bloss einmal überflogen werde, wobei auch
nahe seitliche Vorbeiflüge mit in Betracht zu ziehen seien. Er bestreitet
ausserdem, dass die von der Flughafenhalterin vorgelegten Aufzeichnungen der
Flugspuren repräsentativ und zuverlässig seien.
4.1 Das Bundesgericht spricht vom enteignungsrechtlich relevanten "eigentlichen
Überflug" (Überflug stricto sensu), wenn die Flugzeuge derart tief unmittelbar
über ein Grundstück fliegen, dass der nach Art. 667 Abs. 1 ZGB dem
Grundeigentum zuzurechnende Luftraum verletzt wird (vgl. BGE 121 II 317 E. 5b
S. 332; 122 II 349 E. 4 S. 352 ff.; 123 II 481 E. 8 S. 494; 124 II 543 E. 5d S.
557; 129 II 72 E. 2 S. 74 ff.; 131 II 137 E. 3 S. 145). Geht es somit um ein
direktes Eindringen in das Grundeigentum und nicht um eine im Sinne von Art.
684 ZGB mit übermässigen Einwirkungen verbundene Nutzung eines
Nachbargrundstücks, so spielen die in der Rechtsprechung für diesen Fall
aufgestellten Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit und der Spezialität der
Immissionen sowie der Schwere des Schadens keine Rolle. Ein
enteignungsrechtlicher Entschädigungsanspruch für Überflug erwächst dem
Grundeigentümer indes nur dann, wenn die Flugzeuge tatsächlich in die Luftsäule
über seinem Grundstück eindringen und dies in einer derart geringen Höhe, dass
seine schutzwürdigen Interessen an der ungestörten Nutzung seines Eigentums
betroffen werden. Zudem wird in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine
gewisse Regelmässigkeit solchen Eindringens in den zum Grundeigentum gehörenden
Luftraum verlangt ("passage régulier" vgl. BGE 122 II 349 E. 4a/cc S. 355 und
129 II 72 E. 2.2 S. 75). Nur vereinzelte Überflüge ("atteinte trop
occasionelle" vgl. BGE 131 II 137 E. 3.2.3 S. 151) lassen keinen
enteignungsrechtlichen Entschädigungsanspruch entstehen.
4.2 Gemäss bundesgerichtlicher Praxis kann somit nur von einem eigentlichen
Überflug die Rede sein, wenn ein Flugzeug ganz oder teilweise (etwa mit einem
Flügel) in die Luftsäule über dem fraglichen Grundstück eindringt. Bei
seitlichen Vorbeiflügen - so beeindruckend diese auch sein mögen - wird das
Grundeigentum nicht berührt und sind die Einwirkungen nur unter dem
Gesichtswinkel einer Nachbarrechtsverletzung zu prüfen.
Der Auffassung des Beschwerdeführers, wonach die Häufigkeit der Ausübung einer
Dienstbarkeitsberechtigung für die Entschädigungspflicht zivilrechtlich nicht
massgeblich sei und eine solche auch hier schon bei einem einzigen Durchflug
entstehe, ist ebenfalls nicht zu folgen. Wohl hat das Bundesgericht die
Inanspruchnahme des zum Grundeigentum gehörenden Luftraums beim eigentlichen
Überflug mit der Belastung durch ein Durch- oder Überflugsservitut verglichen
(vgl. etwa BGE 129 II 72 E. 2.8 S. 80 "assimiler en quelque sorte"). Es ist
jedoch immer klargestellt worden, dass dieser Eingriff in das Grundeigentum -
da er durch ein mit dem Enteignungsrecht ausgestattetes Unternehmen erfolgt -
nicht zivilrechtliche, sondern enteignungsrechtliche Folgen habe. So fallen die
im ZGB dem Grundeigentümer oder dem Nachbarn zur Verfügung gestellten
Abwehrrechte dahin und richtet sich auch der Entschädigungsanspruch nach den
enteignungsrechtlichen und nicht nach den zivilrechtlichen Regeln. Der Hinweis
des Beschwerdeführers auf die zivilrechtlichen Prinzipien über die Ausübung und
Abgeltung von Dienstbarkeiten geht demnach an der Sache vorbei.
4.3 Der Beschwerdeführer vertritt nebenbei die Auffassung, als Überflugkorridor
müsse das ganze Gebiet gelten, in welchem Randwirbelschleppen aufträten und
deshalb die Dachziegel verklammert worden seien. Auf dieses Vorbringen ist
schon deshalb nicht einzugehen, weil Randwirbelschleppen nur bei Landeanflügen
entstehen. Im Streite liegt aber im vorliegenden Fall allein die Frage, ob und
welche Entschädigung für die mit den Abflügen ab Piste 16 verbundenen
Beeinträchtigungen geschuldet sei.
4.4 Die Enteigner ersuchen das Bundesgericht, die kritische Flughöhe für den
eigentlichen Überflug ein für allemal zu bestimmen.
Nach Art. 667 Abs. 1 ZGB erstreckt sich das Eigentum an Grund und Boden nach
oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des
Eigentums ein Interesse besteht. Wie gross diese räumliche Ausdehnung ist,
lässt sich nicht in allgemein gültiger Weise festlegen, sondern bestimmt sich
von Fall zu Fall nach den konkreten Umständen und dem schutzwürdigen Interesse
des Eigentümers, diesen Raum selbst zu nutzen oder zu beherrschen und das
Eindringen anderer abzuwehren. Das Bundesgericht hat es daher - in der
zivilrechtlichen und in der enteignungsrechtlichen Praxis - stets abgelehnt,
generell zu bestimmen, auf welcher Höhe ein Flugzeug in die Interessenssphäre
der Grundeigentümer und damit in das Grundeigentum selbst eindringe. Dies hange
von der Nutzung und Lage der konkret betroffenen Liegenschaft, aber auch von
der Art und Grösse der Flugzeuge und den entsprechenden Auswirkungen des
Überflugs ab (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 146, E. 3.2.2 und 3.2.3 S. 150
f.; 129 II 72 E. 2.3 S. 76; 123 II 481 E. 8 S. 495; 122 II 349 E. 4a/cc S. 355;
104 II 86 E. 2 S. 89 f., je mit Hinweisen). Indessen lässt sich aufgrund der
bereits ergangenen Entscheide die kritische Höhe des Überflugs über
Wohngebieten etwas eingrenzen. Eigentliche Überflüge sind bei landenden
Grossraumflugzeugen bejaht worden, welche Wohnliegenschaften in der Höhe von
125 m oder darunter überqueren (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 147 mit
Hinweisen). Dagegen ist festgestellt worden, dass Überflüge solcher Maschinen
in der Höhe von mindestens 400 m das Grundeigentum nicht verletzen (BGE 123 II
481 E. 8 S. 495; 131 II 137 E. 3.2.2 S. 150 und E. 3.2.3 S. 151; s.a. BGE 123
II 481 E. 8 S. 495). Ebenfalls zu keinem Eingriff führten vereinzelte Flüge
insbesondere kleinerer Maschinen in der Höhe von etwa 220 m bzw. 250 m (BGE 131
II 137 E. 3.2.2 S. 150). Anhand dieser Kriterien lässt sich im vorliegenden
Fall die Frage des Überflugs stricto sensu beantworten und besteht kein Anlass
zu weiteren Abgrenzungen.
4.5 Die vom Beschwerdeführer kritisierten Aufzeichnungen der Flugspuren der
Starts ab Piste 16 in der Woche vom 16. bis 22. Mai 2006 sind im
bundesgerichtlichen Verfahren durch die Überflugsdaten zweier weiterer Wochen
(9. bis 16. Januar 2006 und 17. bis 23. Juli 2006) ergänzt worden. Für die
Darstellung der Überflugsituation wurden gemäss den Ausführungen der Enteigner
die Multilaterationsdaten des Bodenradars SAMAX verwendet. Die Daten stammen
von Skyguide und sind zur Auswertung direkt dem Deutschen Zentrum für Luft- und
Raumfahrt (DLR) übermittelt worden. Der Beschwerdeführer bestreitet weiterhin,
dass die Aufzeichnungen genau und aussagekräftig seien. Entgegen seiner Meinung
kann jedoch auf die ermittelten Flugspuren abgestellt werden, da diese im
Lichte der anwendbaren Kriterien ein genügendes Bild der Überflugsituation
abgeben und gewisse Messunsicherheiten ohnehin nicht ausgemerzt werden können.
4.6 Das Grundstück des Beschwerdeführers liegt, um etwa 250 m von der
Pistenachse verschoben, nur rund 1,4 km vom Ende der Piste 16 entfernt. Die
meisten Flugzeuge ziehen jedoch, wie die Schätzungskommission dargelegt hat und
durch die Aufzeichnungen der Flugspuren bestätigt wird, westlich an der
Liegenschaft vorbei. Nur wenige Maschinen haben an diesem Punkt schon zum "left
turn" nach Osten angesetzt und überfliegen das fragliche Grundstück direkt. Die
abdrehenden Maschinen erreichen jedoch - von seltenen Ausnahmen abgesehen -
bereits eine Höhe von 300 bis 600 m. Von direkten Überflügen - d.h. wie
dargelegt von regelmässigen direkten Überflügen in geringer Höhe - kann daher
im vorliegenden Fall nicht gesprochen werden.
5.
Zu untersuchen bleibt, ob dem Beschwerdeführer ein Entschädigungsanspruch für
die Unterdrückung seiner nachbarlicher Abwehrrechte gegenüber Lärmeinwirkungen
zustehe. Ein solcher setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass - kumulativ -
die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der sog.
Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens
gegeben sind (vgl. etwa BGE 123 II 481 E. 7 S. 490 ff.; 131 II 394 E. 7.1 S.
402, E. 9.2 S. 410, E. 12 S. 414, je mit Hinweisen).
Die Schätzungskommission hält die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit und
der Spezialität der Lärmimmissionen für erfüllt, nicht dagegen die
Voraussetzung des Eintritts eines schweren Schadens. Im angefochtenen Entscheid
wird hierzu ausgeführt, vom Fluglärm betroffen sei eine Ertragsliegenschaft,
nämlich ein Wohn- und Geschäftshaus an sehr zentraler Lage. Das Gebäude sei vom
Beschwerdeführer seinen eigenen Bedürfnissen entsprechend mit Verkaufsladen,
Büro und Werkstatt ausgestattet worden. Die vier Wohnungen würden vom
Eigentümer teils selbst benutzt und teils vermietet. Seit der Eigentümer nicht
mehr berufstätig sei, seien auch die gewerblichen Teile des Gebäudes vermietet.
Aus der Vermietung der gut unterhaltenen Liegenschaften ergäben sich seit dem
Stichtag durchwegs Bruttorenditen zwischen minimal 6.21 % und maximal 8.56 %.
Ertragseinbussen seien nicht nachgewiesen. Auch das künftige Ertragspotenzial
der Liegenschaft sei gut. Bei der neusten Bau- und Zonenplanrevision sei die
Liegenschaft aufgezont und von der Gestaltungsplanempfehlung befreit worden.
Der Einbezug des Grundstücks in ein Projekt für die Neugestaltung des Zentrums
längs der Schaffhauserstrasse laufe ebenfalls auf eine Aufwertung hinaus. Ein
fluglärmbedingter Minderwert im Sinne eines schweren Schadens sei aufgrund der
Wirtschaftlichkeit des Objekts nicht festzustellen. Die Entschädigungsforderung
sei demnach abzuweisen.
Der Beschwerdeführer wendet gegen diese Erwägungen ein, die
Schätzungskommission hätte sich bei der Minderwertsermittlung auf den Wohnteil
der Liegenschaft beschränken und den gewerblichen Teil ausser Acht lassen
müssen. Ferner seien die Zukunftsaussichten bei weitem nicht so günstig wie von
der Schätzungskommission geschildert. Eine Neuüberbauung des Grundstücks sei
jedenfalls nicht geplant und wäre wohl auch nicht wirtschaftlich.
6.
6.1 Dem Beschwerdeführer ist darin zuzustimmen, dass gewerbliche Tätigkeiten in
der Regel als unempfindlich gegenüber Aussenlärm gelten und solchen Zwecken
dienende Bauten durch übermässige Lärmimmissionen kaum je in ihrem Wert
beeinträchtigt werden (vgl. sinngemäss BGE 122 II 337 E. 3 S. 340 f.; 123 II
481 E. 10 S. 97). Das heisst jedoch nicht, dass bei der Verkehrs- und
Minderwertsermittlung einer Liegenschaft die lärmunempfindlichen gewerblich
genutzten Bauteile von vornherein ausser Acht zu bleiben hätten. Vielmehr ist
das Ausmass des Schadens gestützt darauf zu beurteilen, wie die fragliche
(Gesamt-)Liegenschaft im Schätzungszeitpunkt konkret genutzt worden ist oder
hätte genutzt werden können (vgl. die zur Publikation bestimmten Entscheide
1E.7/2007 vom 14. April 2008 E. 11.2, 1E.11/2007 vom 14. April 2008 E. 6).
Liegen unterschiedliche Nutzungen vor, sind alle in die Betrachtung
miteinzubeziehen und ist über die Schwere der Lärmbeeinträchtigung für das
Grundstück als Ganzes zu befinden. Bei der Ermittlung des Verkehrs- sowie des
Minderwertes einer Ertragsliegenschaft, die aus gewerblichen Räumen und
Wohnungen besteht, sind mithin sämtliche Erträge zu berücksichtigen und ist der
Minderwert gesamthaft zu bestimmen. Wird der Ertrag einer Liegenschaft im
Wesentlichen aus gewerblicher Tätigkeit oder der Vermietung gewerblicher Räume
erzielt, kann deshalb der lärmbedingte Wertverlust des Grundstücks, auch wenn
die Beeinträchtigung der Wohnräume für sich selbst betrachtet als erheblich
erscheint, unter der Schwelle der Schwere bleiben.
6.2 Der Beschwerdeführer hat auch im bundesgerichtlichen Verfahren weder
behauptet noch belegt, dass er infolge der übermässigen Fluglärmbelastung eine
Ertragseinbusse erlitten habe. Er macht jedoch geltend, dass die Mieterträge
fluglärmbedingt künftig nicht mehr gesteigert werden könnten. Eine solche
Annahme läge tatsächlich nahe, wenn es um eine reine Wohnnutzung ginge (vgl.
zur Publikation bestimmter Entscheid 1E.8/2007 vom 28. April 2008 E. 13). Die
hier umstrittene Liegenschaft wird jedoch, wie in der Zonenordnung vorgesehen,
auch gewerblich genutzt. Dabei lag das Grundstück nach dem im
Schätzungszeitpunkt geltenden Zonenplan und der Bau- und Zonenordnung der Stadt
Opfikon (BZO) vom 24. September 1995 in der Zentrumszone Z4, in der noch eine
Wohnanteilfläche von 50 % galt. Es ist jedoch seither der Zentrumszone Z6
zugewiesen worden, für welche Wohnanteilflächen nicht mehr vorgeschrieben,
sondern nur noch geduldet sind (vgl. Art. 9bis BZO vom 7. Juli 2003 mit
Ergänzungen vom 5. Dezember 2005 und 6. März 2006). Für den Beschwerdeführer
besteht somit die Möglichkeit, künftig auch Wohnräume gewerblich zu nutzen und
etwa als Büros zu vermieten. Eine solche Änderung der Verwendung erfordert in
der Regel keine allzu grossen Umbauten oder Investitionen. Ausserdem eignet
sich hier - anders als bei einer herrschaftlichen Villa in ländlicher Umgebung
(vgl. BGE 122 II 337 E. 2 S. 341) - die Lage und die Ausgestaltung der Baute
für eine zusätzliche gewerbliche Nutzung. Nun kann zwar der Eigentümer eines
Gebäudes nicht gezwungen werden, von der neu geschaffenen Möglichkeit einer
anderen, lärmunempfindlicheren Verwendung Gebrauch zu machen. Nach einem
Grundsatz des Enteignungsrechts besteht indes für den Enteigneten die Pflicht,
alle zumutbaren Vorkehren zu treffen, um den Schaden zu vermindern oder zu
vermeiden (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 4 S. 50). Obliegt aber dem von übermässigen
Lärmimmissionen Betroffenen eine Schadenminderungspflicht, so kann ihm auch
kein Ersatzanspruch für den Schaden erwachsen, der vermieden werden könnte,
wenn eine mögliche und zumutbare Umnutzung vorgenommen würde. Der Einwand des
Beschwerdeführers, dass weitere Erhöhungen der Wohnungsmieten ausgeschlossen
seien und er dafür entschädigt werden müsse, geht somit an der Sache vorbei.
6.3 Angesichts der auch nach Eintritt der übermässigen Lärmbelastung erzielten
Gesamterträge der Liegenschaft und der neu geschaffenen Nutzungsmöglichkeiten
ist wie im angefochtenen Entscheid festzustellen, dass das Grundstück des
Beschwerdeführers jedenfalls keinen fluglärmbedingten Schaden erlitten hat, der
im Sinne der Rechtsprechung als schwer zu bezeichnen wäre. Die
Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist im Hauptpunkt abzuweisen.
7.
Der Beschwerdeführer ficht schliesslich auch die von der Schätzungskommission
getroffene Kosten- und Entschädigungsregelung an und stellt Antrag auf
angemessene Erhöhung der ihm zugesprochenen Parteientschädigung von Fr.
4'000.--. Bei der Überprüfung der für das enteignungsrechtliche
Entschädigungsverfahren festgesetzten Parteientschädigung übt das Bundesgericht
jedoch nach ständiger Praxis Zurückhaltung, weil die Schätzungskommission oder
deren Präsident besser in der Lage ist, die Bemühungen und Leistungen des
Anwaltes zu beurteilen und den örtlichen Gebräuchen Rechnung zu tragen. Das
Gericht ändert deshalb den zugesprochenen Betrag nur dann, wenn dieser als
offensichtlich ungenügend oder unverhältnismässig hoch erscheint (BGE 129 II
106 E. 5 S. 112 mit Hinweisen).
Im angefochtenen Entscheid wird eingeräumt, dass die Führung des Verfahrens mit
erheblichem Aufwand verbunden gewesen sei. Allerdings habe bis zum Entscheid
der Schätzungskommission über die Verjährung vom 27. Juli 2004 der gleiche
Anwalt sämtliche Enteigneten in Opfikon-Glattbrugg vertreten, welche eine
Entschädigung für die Lärmbelastung durch die Abflüge ab Piste 16 verlangten.
Dadurch sei der Aufwand im Einzelfall beträchtlich vermindert worden. Mit
Rücksicht auf die Vielzahl der Fälle und angesichts des Umstandes, dass die
kantonalen Anwaltstarife nicht anwendbar seien, rechtfertige es sich, in jedem
Fall unabhängig von der Höhe der gestellten Begehren eine Pauschalentschädigung
von Fr. 4'000.-- zuzuerkennen. Dieser Betrag erscheint angesichts der
Besonderheit des vorliegenden Falles und der weiteren Pilotverfahren zwar als
eher niedrig, aber nicht als offensichtlich ungenügend. Die Beschwerde des
Enteigneten ist auch insofern unbegründet.
8.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist nach dem Gesagten in allen Punkten
abzuweisen.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens sind der Regel von Art. 116 Abs.
1 EntG entsprechend den Enteignern aufzuerlegen. Diese sind zudem zu
verpflichten, dem Enteigneten für das bundesgerichtliche Verfahren eine
angemessene Parteientschädigung auszurichten. Bei der Bemessung der
Parteientschädigung darf dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die
Rechtsschriften der Grundeigentümer in den Pilotfällen über weite Teile gleich
lauten.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den beiden Enteignern unter
solidarischer Haftbarkeit je zur Hälfte auferlegt.
3.
Die beiden Enteigner haben dem Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche
Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr.
4'000.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Eidgenössischen Schätzungskommission,
Kreis 10, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 5. Mai 2008
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Féraud Scherrer