Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Klage nach Art. 120 BGG 1E.15/2007
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1E.15/2007
1E.16/2007

Urteil vom 8. Februar 2008

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Aeschlimann, Reeb, Fonjallaz,
Gerichtsschreiberin Scherrer.

1E.15/2007
X.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Adrian Suter,

gegen

unique zurich airport Flughafen Zürich AG,
Kanton Zürich, handelnd durch die Baudirektion des Kantons Zürich, Abteilung
Landerwerb, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich,
Beschwerdegegner, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roland Gfeller,

und

1E.16/2007
unique zurich airport Flughafen Zürich AG,
Kanton Zürich, handelnd durch die Baudirektion des Kantons Zürich, Abteilung
Landerwerb, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich,
Beschwerdeführer, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roland Gfeller,

gegen

X.________, Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt Adrian Suter,

Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, Albert Staffelbach, Präsident,
Limmatquai 94,
8001 Zürich.

Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse infolge Fluglärms sowie von
Abwehrrechten gegen den direkten Überflug ausgehend vom Landesflughafen
Zürich,

Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid der Eidgenössischen
Schätzungskommission, Kreis 10, vom 14. November 2006.

Sachverhalt:

A.
Im Juni 1999 ersuchte der Kanton Zürich als damaliger Flughafenhalter die
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, um Eröffnung formeller
Enteignungsverfahren zur Beurteilung der eingegangenen
Entschädigungsforderungen für übermässige Fluglärm-Immissionen. Diese
Forderungen betreffen unter anderem zahlreiche Grundstücke in
Opfikon-Glattbrugg, die im Bereich der Abflugschneise der Piste 16 liegen. Am
25. Mai 2001 wurde die unique zurich airport Flughafen Zürich AG (im
Folgenden: Flughafen Zürich AG) als neue Flughafenhalterin auf ihr Gesuch hin
unter Zuerkennung der Parteistellung zum Verfahren beigeladen.
Der Kanton Zürich und die Flughafen Zürich AG erhoben in den Fällen von
Opfikon-Glattbrugg als Enteigner die Einrede der Verjährung und verlangten,
dass über diese Frage in einem Teilentscheid befunden werde. Die
Verjährungseinrede wurde vom Präsidenten der Schätzungskommission am 11. Juni
2003 abgewiesen. Das Bundesgericht wies die von den Enteignern ergriffene
Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit Urteil vom 27. Juni 2004 ebenfalls ab (BGE
130 II 394).
In der Folge bestimmten die Parteien und der Präsident der
Schätzungskommission 18 Verfahren, die als sog. Pilotfälle vorweg behandelt
werden sollten. Zu diesen gehört das Verfahren um die
Einfamilienhaus-Parzelle Kat.-Nr. 3498 (GBBl. 2044 Opfikon),
Grossackerstrasse 6, von X.________.

B.
Die Einigungsverhandlungen der 18 ausgewählten Verfahren verliefen im
November 2005 erfolglos. Nach Durchführung eines weiteren Schriftenwechsels
wurde die Schätzungsverhandlung auf den 6. April 2006 angesetzt. An dieser
verlangte X.________ eine Minderwertsentschädigung von 35 % des von der
Schätzungskommission ermittelten Wertes von Fr. 800'000.-- seiner
Liegenschaft, nebst Zins seit 30. September 1996 gemäss den vom Bundesgericht
festgelegten Ansätzen. Die Enteigner ersuchten um Abweisung der
Entschädigungsforderung; allenfalls sei X.________ - unter bestimmten
Vorbehalten und Auflagen - eine geringere Minderwertsentschädigung
zuzusprechen.
In ihrem Entscheid vom 14. November 2006 setzte die Eidgenössische
Schätzungskommission, Kreis 10, die fluglärmbedingte Entwertung der
Liegenschaft von X.________ auf 17,5 % bzw. Fr. 140'000.-- fest, wobei die
von den Flughafenhaltern übernommenen Kosten für die am Wohnhaus getroffenen
Schallschutzmassnahmen in Höhe von Fr. 20'000.-- anzurechnen seien. Die
Kommission verpflichtete die beiden Enteigner, X.________ für die Enteignung
der nachbarlichen Abwehrrechte infolge übermässiger Fluglärmeinwirkungen wie
folgt zu entschädigen:
1.1 mit einer jährlich wiederkehrenden Leistung von CHF 6'000.-, geschuldet
je auf den 1. Januar jeden Kalenderjahres, erstmals am 1. Januar 1997,
längstens aber bis Ende 2016;
1.2 die kumulierten Leistungen der bisher seit dem Stichtag des 1. Januar
1997 abgelaufenen 10 Jahre von CHF 60'000.-, sind gesamthaft innert 30 Tagen
ab Rechtskraft dieses Entscheides zu bezahlen und zu den vom Bundesgericht
verbindlich festgesetzten Zinssätzen gemäss Erwägung 6.6 zu verzinsen.

1.3  Die weiteren jährlichen Zahlungen von je CHF 6'000.- sind um die bis
Ende 2006 aufgelaufenen Zinsen von CHF 2'347.80 auf insgesamt CHF 8'347.80 zu
erhöhen und alsdann zu den ab 1. Januar 2007 geltenden Zinssätzen zu
verzinsen."
Im Weiteren wurde bestimmt, dass die Minderwertsentschädigung nach Vorliegen
des definitiven und rechtskräftigen Betriebsreglementes auf schriftliches
Begehren einer der Parteien zu überprüfen, den neuen Verhältnissen anzupassen
und allenfalls aufzuheben sei (Dispositiv-Ziffer 2). Die weitergehenden
Entschädigungsforderungen des Enteigneten wurden abgewiesen
(Dispositiv-Ziffer 3). Die Schätzungskommission auferlegte die
Verfahrenskosten den Enteignern und verpflichtete diese, dem Enteigneten eine
Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- zu bezahlen (Dispositiv-Ziffern 4 und
5).

C.
Gegen den Entscheid der Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis 10, vom
14. November 2006 haben beide Parteien Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben.

C.a X.________ stellt die Rechtsbegehren, es sei ihm eine auf 35 % des
Verkehrswertes seiner Liegenschaft von Fr. 800'000.-- erhöhte
Enteignungsentschädigung zuzusprechen unter Anrechnung der
Schallschutzzahlungen als Realersatz. Die Entschädigung sei als einmalige
Zahlung, verzinst gemäss den vom Bundesgericht festgesetzten Zinssätzen ab
dem dies aestimandi zu leisten. Weiter sei die zugesprochene
Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- angemessen zu erhöhen. In prozessualer
Hinsicht beantragt der Enteignete, es sei ein zweiter Schriftenwechsel sowie
ein Augenschein durch eine Delegation des Bundesgerichts und eventualiter
eine mündliche Verhandlung durchzuführen. Ausserdem habe die
Oberschätzungskommission den Minderwert der Liegenschaft zu schätzen.
Die Enteigner beantragen in ihrer Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die
Entschädigungsforderung des Enteigneten sei in Aufhebung des angefochtenen
Entscheides abzuweisen. Allenfalls sei X.________ eine Entschädigung von
höchstens Fr. 74'000.-- zuzuerkennen. Die Entschädigungszahlung sei im
Grundbuch einzutragen und die Zinsforderung abzuweisen.

C.b X.________ stellt in seiner Vernehmlassung zur
Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Enteigner das Begehren, deren Anträge seien
abzuweisen und seine eigenen gutzuheissen. Eventuell sei - in Ergänzung zu
den bereits in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gestellten Begehren - dem
Enteigneten eine Entschädigung von 35 % des Verkehrswertes des Landes
Grossackerstrasse 6 zuzusprechen.
Die Enteigner ersuchen in ihrer Beschwerdeantwort um Abweisung der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Enteigneten.

C.c Im zweiten Schriftenwechsel haben die Parteien an ihren Begehren und
weitgehend auch an ihren Standpunkten festgehalten.

C.d Die Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, hat Antrag auf
Abweisung der Beschwerden gestellt und auf weitere Bemerkungen verzichtet.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Der angefochtene Entscheid der Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis
10, ist im Jahr 2006 ergangen. Das Rechtsmittelverfahren bestimmt sich daher
noch nach dem Bundesgesetz über die Organisation der Bundesrechtspflege (OG;
vgl. Art. 132 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, AS 2006 S. 1205).

2.
Wie bereits erwähnt (Sachverhalt lit. A), haben zahlreiche Eigentümer von
Grundstücken in der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg Entschädigungsforderungen für
übermässige Fluglärm-Immissionen angemeldet (vgl. auch BGE 130 II 394
Sachverhalt S. 398). Die Schätzungskommission hat daher im Einvernehmen mit
den Parteien 18 Verfahren ausgewählt, um wegweisende Entscheide zu fällen,
welche (nach altem Verfahrensrecht) allenfalls direkt dem Bundesgericht
unterbreitet werden könnten. In diesen 18 Fällen geht es um Liegenschaften
unterschiedlicher Natur, so um Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser,
Geschäftshäuser, öffentliche Gebäude, landwirtschaftliche Bauten und
unüberbauten Boden. In all den Verfahren sind vor Bundesgericht prinzipielle
Rechtsfragen aufgeworfen worden, welche - unabhängig von den besonderen
Eigenschaften der einzelnen Grundstücke - für die Anerkennung der
Entschädigungspflicht überhaupt oder das Vorgehen bei der
Entschädigungsfestsetzung massgebend sind. Es erscheint als zweckmässig,
zunächst in einem Einzelfall über diese grundsätzlichen Fragen zu befinden.
Dazu bietet sich der Entscheid der Schätzungskommission in Sachen der
Liegenschaft X.________ an, gegen den beide Parteien Hauptbeschwerde erhoben
haben. Dementsprechend sind die beiden Verwaltungsgerichtsbeschwerden, wie
von den Enteignern beantragt, im gleichen Verfahren zu behandeln.

3.
Die Parteien stellen verschiedene Beweisanträge und ersuchen insbesondere um
Befragung von Experten oder um Beizug zusätzlicher Fachberichte wie auch um
Vornahme eines Augenscheins. Solche weiteren Instruktionsmassnahmen sind
jedoch, wie sich aus dem Folgenden ergibt, nicht erforderlich.
Entschädigung für Überflüge bei Starts ab Piste 16?

4.
4.1 Im angefochtenen Entscheid wird präzisiert, dass lediglich die
Entschädigungsbegehren für den Lärm der Abflüge ab Piste 16 Streitgegenstand
bildeten, nicht dagegen allfällige Entschädigungsansprüche für die sog.
Südanflüge (vgl. dazu auch BGE 130 II 394 E. 4 S. 399). Allerdings, so führt
die Schätzungskommission aus, beklagten sich die Grundeigentümer auch im
Zusammenhang mit dem Abflug-Verkehr nicht nur über übermässige, das
Nachbarrecht verletzende Immissionen, sondern auch über eigentlichen
Überflug. Das Bundesgericht habe jedoch in BGE 131 II 137 E. 3.2 eingehend
dargelegt, weshalb Start-Überflüge anders zu beurteilen seien als
Landeanflüge und keinen Entschädigungsanspruch begründen könnten. Im Übrigen
werde bei der hier fraglichen Liegenschaft die kritische Überflugshöhe selbst
von schlecht steigenden Flugzeugen überschritten und falle eine
Überflug-Entschädigung auch aus diesem Grund ausser Betracht.

4.2 Der Enteignete bestreitet in seiner Beschwerde, dass das Bundesgericht in
BGE 131 II 137 Entschädigungsansprüche für direkte Überflüge durch startende
Flugzeuge generell ausgeschlossen habe. Der direkte Überflug sei im konkreten
Fall bloss verneint worden, weil die Grossraumflugzeuge eine Höhe von mehr
als 400 m erreichten und diese Höhe nur ab und zu von kleineren Maschinen
nicht eingehalten werde. Hieraus sei zu schliessen, dass es auch beim Abflug
zu eigentlichen Überflügen durch tief fliegende Maschinen kommen könne.
Weiter gehe die Schätzungskommission zu Unrecht davon aus, dass
Entschädigungsansprüche nur bei regelmässigen Überflügen entstehen könnten.
Das Bundesgericht habe mehrfach erwähnt, dass beim direkten Überflug
praktisch zugunsten des Flughafenhalters und zulasten des überflogenen
Grundstücks eine Überflug- bzw. Durchflug-Dienstbarkeit, d.h. ein Wegrecht,
errichtet werde. Die Entschädigungspflicht hange aber nach zivilrechtlichen
Grundsätzen nicht davon ab, ob das Wegrecht regelmässig oder unregelmässig
ausgeübt werde. Eine Zwangsdienstbarkeit sei einzuräumen, wenn ein
Grundeigentum wider den Willen des Eigentümers auch nur einmal überflogen
werden solle.
Zur tatsächlichen Situation führt der Enteignete aus, bei den Abflügen und
Landungen von bzw. auf Piste 16/34 würden verschiedene Korridore benutzt. Die
abfliegenden Maschinen drehten bereits über dem Pistenende oder über Opfikon
nach Osten ab (left turn), was zu einer breiten Streuung der Abflugbahnen
führe. Der Abflugkorridor werde nach dem Zufallsprinzip benutzt, sodass nie
vorausgesagt werden könne, welcher Luftraum beansprucht werde. Dass das
Grundstück des Enteigneten nicht jedes Mal und nicht regelmässig überflogen
werde, könne aber wie gesagt nicht ausschlaggebend sein. Im Weiteren habe die
Schätzungskommission bei ihrem Entscheid über die Überflugsituation voll auf
die Angaben der Flughafenhalterin abgestellt und die vorgelegten
Aufzeichnungen in keiner Weise überprüft. Insbesondere sei nicht abgeklärt
worden, ob der von der Enteignerin ausgewählte Zeitabschnitt vom 16. bis 22.
Mai 2005 repräsentativ sei. Es seien daher Darstellungen der
Überflugsituation weiterer Zeiträume (15. Dezember 2004 bis 14. Januar 2005,
1. bis 30. Juli 2005, 20. August bis 19. September 2005) zu edieren.

4.3 Die Enteigner bestreiten, dass gelegentliche Überflüge beim Start
Anspruch auf Entschädigung zu begründen vermöchten. Aus dem in der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung angestellten Vergleich des Überflugs mit
einem Wegrecht und aus den für Dienstbarkeiten geltenden zivilrechtlichen
Prinzipien könne kein solcher Schluss gezogen werden. Schon bei einem
einzigen direkten Überflug oder bei nur gelegentlichen Überflügen eine
Entschädigungspflicht anzuerkennen, verstiesse gegen den Grundsatz der
Verhältnismässigkeit. Vereinzelte Überflüge bewirkten denn auch keinerlei
Schaden. Weiter seien die Zweifel des Enteigneten an der Objektivität und
Aussagekraft der vorgelegten Aufzeichnungen der Abflugbahnen völlig
unberechtigt. Für die Darstellung der Überflugsituation seien die - sehr
genauen - Multilaterationsdaten des Bodenradars SAMAX verwendet worden. Diese
Daten stammten von Skyguide und seien zur Auswertung direkt dem Deutschen
Zentrum für Luft- und Raumfahrt (DLR) übermittelt worden. Wie sich aus dem
Bericht "Auswertung von Flugspuren des Flughafens Zürich" vom 1. Februar 2006
ergebe, dürfe die Woche vom 16. bis 22. Mai 2005 hinsichtlich
Verkehrsaufkommen und Wettersituation/Betriebsregime als repräsentativ
gelten. Die vom Enteigneten verlangte Auswertung der Überflugsdaten von drei
ganzen Monaten führte zu einem unverhältnismässigen Zeit- und Kostenaufwand.
Immerhin seien zusätzlich die Daten zweier weiterer Wochen ausgewertet
worden, die in die gewünschten Perioden fielen. Während dieser hätten
aussergewöhnliche Verhältnisse geherrscht, seien doch in der Woche vom 17.
bis 23. Juli 2006 bei extrem hohem Verkehrsaufkommen praktisch jeden Tag
Temperaturen von über 30 Grad aufgetreten. Auch bei diesen unüblichen
Verhältnissen hätten die Flugzeuge, obschon die Steigleistung bei warmem
Wetter leicht geringer sei, die Liegenschaften in Opfikon-Glattbrugg nicht
tiefer überquert als während der ursprünglich ausgewerteten Woche.
Demgegenüber seien in der Woche vom 9. bis 16. Januar 2006 höhere
Überflugshöhen zu verzeichnen. Jedenfalls bestätigten die zusätzlichen
Auswertungen die bisherigen Resultate und zeigten auf, dass keine der 18
ausgewählten Liegenschaften regelmässig unter 150 m Höhe überflogen werde.
Zur konkreten Situation führen die Enteigner aus, das Grundstück
Grossackerstrasse 6 sei in der Mai-Woche 2005 sowie in der Juli-Woche 2006
mit einer einzigen Ausnahme auf einer Höhe von 400 m bzw. 500 bis 600 m
überflogen worden. Vereinzelte Abflüge hätten sich in geringem seitlichen
Abstand von der Parzelle in einer Höhe von 200 m bis 260 m abgespielt. In der
Januar-Woche 2006 seien höhere Abflugshöhen zu verzeichnen als in den
Sommer-Wochen. Da somit die Abflüge über der Liegenschaft des Enteigneten die
- von den Enteignern als massgeblich erachtete - Höhe von 150 m klar
überschritten, könne von Überflügen stricto sensu nicht gesprochen werden.
Schliesslich legen die Enteigner dar, dass die Entschädigungsansprüche für
Überflüge als verjährt betrachtet werden müssten, da seit langem insbesondere
auch mit schweren Flugzeugen über Opfikon-Glattbrugg gestartet werde. Die
Ansprüche für eigentlichen Überflug wären daher - anders als die an besondere
Voraussetzungen gebundenen Entschädigungsansprüche für Unterdrückung
nachbarlicher Abwehrrechte - vor 1993 entstanden und mithin verjährt.

5.
Das Bundesgericht spricht vom enteignungsrechtlich relevanten "eigentlichen
Überflug" (Überflug stricto sensu), wenn die Flugzeuge derart tief
unmittelbar über ein Grundstück fliegen, dass der nach Art. 667 Abs. 1 ZGB
dem Grundeigentum zuzurechnende Luftraum verletzt wird (vgl. BGE 121 II 317
E. 5b S. 332; 122 II 349 E. 4; 123 II 481 E. 8 S. 494; 124 II 543 E. 5d S.
557; 129 II 72 E. 2; 131 II 137 E. 3 S. 145). Geht es somit um ein direktes
Eindringen in das Grundeigentum und nicht um eine im Sinne von Art. 684 ZGB
mit übermässigen Einwirkungen verbundene Nutzung eines Nachbargrundstücks, so
spielen die in der Rechtsprechung für diesen Fall aufgestellten
Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit und der Spezialität der Immissionen
sowie der Schwere des Schadens keine Rolle. Ein enteignungsrechtlicher
Entschädigungsanspruch für Überflug erwächst dem Grundeigentümer indessen nur
dann, wenn die Flugzeuge tatsächlich in die Luftsäule über seinem Grundstück
eindringen und dies in einer derart geringen Höhe, dass seine schutzwürdigen
Interessen an der ungestörten Nutzung seines Eigentums betroffen werden.
Zudem wird in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine gewisse
Regelmässigkeit solchen Eindringens in den zum Grundeigentum gehörenden
Luftraum verlangt ("passage régulier" vgl. BGE 122 II 349 E. 4a/cc S. 355 und
129 II 72 E. 2.2 S. 75). Nur vereinzelte Überflüge ("atteinte trop
occasionelle" vgl. BGE 131 II 137 E. 3.2.3 S. 151) lassen keinen Anspruch auf
Enteignungsentschädigung entstehen.

5.1 Die Schätzungskommission hat wie erwähnt im angefochtenen Entscheid
erklärt, nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung seien Überflüge beim Start
nicht zu entschädigen. Tatsächlich ist in BGE 131 II 137 festgestellt worden,
dass bei Abflügen kaum je in den zum Grundeigentum gehörenden Luftraum der
Nachbargrundstücke eingedrungen werde, da die Flugzeuge schon weit vor dem
Pistenende abhöben und die Nachbarschaft in grösserer Höhe als beim
Landeanflug überflögen. Zudem sei der Streuwinkel bei Starts weit grösser als
bei Landungen, würden doch die Flugzeuge beim Landeanflug praktisch auf einer
Linie aufgereiht und überquerten stets die gleichen Grundstücke. Auch wenn -
im damals zu beurteilenden Fall - beim Abflug kleinerer Maschinen
gelegentlich nur eine Höhe von etwa 220 bis 250 m erreicht werde, könne
jedenfalls nicht von einem Überflug stricto sensu ausgegangen werden, der
eine Entschädigungspflicht auslöse.
Präzisierend ist somit festzuhalten, dass es bei Abflügen kaum je zu
eigentlichen Überflügen kommt; indessen kann nicht völlig ausgeschlossen
werden, dass sich in Pistennähe auch beim Start von Flugzeugen Situationen
ergeben, die - insbesondere hinsichtlich Flughöhe und -dichte - jenen im
Landungssektor ähnlich sind.

5.2 Soweit der Enteignete geltend macht, entsprechend den zivilrechtlichen
Grundsätzen könne die Häufigkeit der Ausübung einer
Dienstbarkeitsberechtigung für die Entschädigungspflicht nicht massgeblich
sein und entstehe eine solche schon bei einem einzigen Durchflug, kann dieser
Auffassung nicht gefolgt werden.
Wohl hat das Bundesgericht die Inanspruchnahme des zum Grundeigentum
gehörenden Luftraums beim eigentlichen Überflug mit der Belastung durch ein
Durch- oder Überflugsservitut verglichen (vgl. etwa BGE 129 II 72 E. 2.8 S.
80 "assimiler en quelque sorte"). Es ist jedoch immer klargestellt worden,
dass dieser Eingriff in das Grundeigentum - da er durch ein mit dem
Enteignungsrecht ausgestattetes Unternehmen erfolgt - nicht zivilrechtliche,
sondern enteignungsrechtliche Folgen habe. So fallen die im ZGB dem
Grundeigentümer oder dem Nachbarn zur Verfügung gestellten Abwehrrechte dahin
und richtet sich auch der Entschädigungsanspruch nach den
enteignungsrechtlichen und nicht nach den zivilrechtlichen Regeln. Der
Hinweis der Enteigneten auf die zivilrechtlichen Prinzipien über die Ausübung
und Abgeltung von Dienstbarkeiten geht demnach an der Sache vorbei.

5.3 Die Enteigner ersuchen das Bundesgericht mit Blick auf die Vielzahl der
Entschädigungsforderungen, die kritische Flughöhe für den eigentlichen
Überflug ein für allemal zu bestimmen.
Nach Art. 667 Abs. 1 ZGB erstreckt sich das Eigentum an Grund und Boden nach
oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des
Eigentums ein Interesse besteht. Wie gross diese räumliche Ausdehnung ist,
lässt sich nicht in allgemein gültiger Weise festlegen, sondern bestimmt sich
von Fall zu Fall nach den konkreten Umständen und dem schutzwürdigen
Interesse des Eigentümers, diesen Raum selbst zu nutzen oder zu beherrschen
und das Eindringen anderer abzuwehren. Das Bundesgericht hat es daher - in
der zivilrechtlichen und in der enteignungsrechtlichen Praxis - stets
abgelehnt, generell zu bestimmen, auf welcher Höhe ein Flugzeug in die
Interessenssphäre der Grundeigentümer und damit in das Grundeigentum selbst
eindringe. Dies hange von der Nutzung und Lage der konkret betroffenen
Liegenschaft, aber auch von der Art und Grösse der Flugzeuge und den
entsprechenden Auswirkungen des Überflugs ab (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S.
146, E. 3.2.2 und 3.2.3 S. 150 f.; 129 II 72 E. 2.3 S. 76; 123 II 481 E. 8 S.
495; 122 II 349 E. 4a/cc S. 355; 104 II 86 E. 2 S. 89 f., je mit Hinweisen).
Indessen lässt sich aufgrund der bereits ergangenen Entscheide die kritische
Höhe des Überflugs über Wohngebieten etwas eingrenzen. Eigentliche Überflüge
sind bei landenden Grossraumflugzeugen bejaht worden, welche
Wohnliegenschaften in der Höhe von 125 m oder darunter überqueren (vgl. BGE
131 II 137 E. 3.1.2 S. 147 mit Hinweisen). Dagegen ist festgestellt worden,
dass Überflüge solcher Maschinen in der Höhe von mindestens 400 m das
Grundeigentum nicht verletzen (BGE 123 II 481 E. 8 S. 495; 131 II 137 E.
3.2.2 S. 150 und E. 3.2.3 S. 151; s.a. BGE 123 II 481 E. 8 S. 495). Ebenfalls
zu keinem Eingriff führten vereinzelte Flüge insbesondere kleinerer Maschinen
in der Höhe von etwa 220 m bzw. 250 m (BGE 131 II 137 E. 3.2.2 S. 150).
Anhand dieser Kriterien lässt sich im vorliegenden Fall die Frage des
Überflugs stricto sensu beantworten und besteht kein Anlass zu weiteren
Abgrenzungen.

5.4 Der Enteignete vertritt nebenbei die Auffassung, als Überflugkorridor
müsse das ganze Gebiet gelten, in welchem Randwirbelschleppen aufträten und
deshalb die Dachziegel verklammert worden seien. Auf dieses Vorbringen ist
schon deshalb nicht einzugehen, weil Randwirbelschleppen nur bei
Landeanflügen entstehen. Im Streite liegt aber im vorliegenden Fall allein
die Frage, ob und welche Entschädigung für die mit den Abflügen ab Piste 16
verbundenen Beeinträchtigungen geschuldet sei (vgl. oben E. 4.1).
5.5 Das Grundstück des Enteigneten liegt, um 400 m von der Pistenachse
verschoben, rund 2,7 km vom Pistenende entfernt. In diesem Bereich sind
gemäss den Aufzeichnungen der Flugspuren, auf welche trotz gewisser
Messunsicherheiten insgesamt abgestellt werden darf, die Abflüge ab Piste 16
bereits breit gestreut. Das Grundstück des Enteigneten wird nur selten direkt
überflogen. Der Grossteil der Flugzeuge erreicht hier eine Höhe von über 500
m oder jedenfalls - bei sehr hohen Temperaturen - von über 400 m. Nur
vereinzelt werden auch Flüge in einer Höhe zwischen 200 und 400 m
verzeichnet. Im vorliegenden Fall kann somit, wie die Schätzungskommission zu
Recht erkannt hat, von eigentlichen Überflügen - d.h. wie dargelegt von
regelmässigen direkten Überflügen in geringer Höhe - nicht die Rede sein.
Daran ändert auch nichts, wenn hier, wie der Enteignete vorbringt, einzelne
Abflugspuren unter der durchschnittlichen Höhe auf Starts von schlechter
steigenden Grossflugzeugen zurückzuführen sind. Dem Begehren um Zusprechung
einer Entschädigung für eigentlichen Überflug kann demnach nicht stattgegeben
werden. Die Prüfung der Verjährungsfrage erübrigt sich.
Entschädigungspflichtige Unterdrückung von Nachbarrechten (Unvorhersehbarkeit
und Spezialität der Immissionen sowie Schwere des Schadens)?

6.
Die Schätzungskommission hat im vorliegenden Fall den Entschädigungsanspruch
des Grundeigentümers für die Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte bejaht,
da die drei in der Rechtsprechung verlangten Voraussetzungen der
Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der sog. Spezialität der Immissionen
sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens erfüllt seien. Die
Enteigner bestreiten diesen Entschädigungsanspruch insoweit, als er einen
Anbau betrifft, der erst nach dem 1. Januar 1961 - dem Stichtag für die
Unvorhersehbarkeit der Immissionen - erstellt worden sei. Weiter machen die
Enteigner geltend, dass die Voraussetzung der Spezialität der Immissionen,
die bei Überschreitung der umweltschutzrechtlichen Immissionsgrenzwerte
angenommen wird, nur vorübergehend erfüllt gewesen sei. Zwar sei bei der
Liegenschaft des Enteigneten der für den Tag geltende Immissionsgrenzwert der
Empfindlichkeitsstufe (ES) II gemäss Anhang 5 zur Lärmschutz-Verordnung vom
15. Dezember 1986 (LSV) auch heute noch überschritten. Für das Gemeindegebiet
von Opfikon-Glattbrugg müsse jedoch angesichts der seit langem bestehenden
Fluglärmvorbelastung enteignungsrechtlich der Immissionsgrenzwert für die ES
III massgeblich sein. Da dieser Immissionsgrenzwert nur während weniger Jahre
überschritten worden sei, liege bloss eine vorübergehende Beeinträchtigung
vor, für welche keine Entschädigung geschuldet sei. Und schliesslich bringen
die Enteigner vor, bei selbst genutzten lärmbelasteten Liegenschaften trete
der Vermögensschaden erst im Falle des Verkaufes ein. Der beeinträchtigte
Wohngenuss des Eigentümers stelle keinen abzugeltenden Schaden im
(zivilrechtlichen) Rechtssinne dar. Im Weiteren könne in Fällen der
Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse wegen übermässigen Lärms -
infolge der Nähe und Verwandtschaft zur materiellen Enteignung - nur dann von
einem schweren Schaden ausgegangen werden, wenn der Minderwert wegen
Fluglärms einen Drittel des Verkehrswerts der Liegenschaft übersteigt.

7.
Das Bundesgericht hat in BGE 130 II 394 E. 12.1 S. 415 ausdrücklich
bestätigt, dass die für die (Un-)Vorhersehbarkeit der Fluglärm-Immissionen
massgebende Schwelle, die auf den 1. Januar 1961 gelegt worden ist (vgl. BGE
121 II 317 E. 6 S. 333 ff.), auch für die durch den Abflugverkehr betroffenen
Grundeigentümer in Opfikon-Glattbrugg gilt. Hat ein Anwohner sein Grundstück
erst nach diesem Zeitpunkt anders als durch Erbgang erworben, gelten die
Einwirkungen als vorhersehbar und kann kein Entschädigungsanspruch entstehen
(vgl. BGE 131 II 137 E. 2.1 S. 142 mit zahlreichen Hinweisen). Dies betrifft
gemäss dem angefochtenen Entscheid auch Ausbauten und Nutzungserweiterungen,
die nach diesem Datum vorgenommen worden sind und deshalb für die Schätzung
unbeachtlich bleiben müssten (so auch nicht publ. Entscheid E.22/1992 vom 24.
Juni 1996 E. 3b, während in BGE 121 II 317 E. 6 c/aa S. 337 die Frage noch
offen gelassen worden ist; vgl. auch BGE 110 Ib 43 E. 4 S. 50 und 111 Ib 233
E. 2a). Die Parteien stellen diese Betrachtungsweise nicht in Frage.
Umstritten ist einzig, welches Stadium ein Bau oder ein nachträglicher Ausbau
am 1. Januar 1961 erreicht haben müsse, damit die lärmbedingte Entwertung
noch als unvorhersehbar gelten könne. Nach dem Enteigneten wäre darauf
abzustellen, ob vor dem massgebenden Datum bereits eine erkennbare Bauabsicht
bestand und Aufwendungen für die Planung und Projektierung getätigt worden
sind. Gemäss Auffassung der Enteigner kann weder der Zeitpunkt der
Einreichung des Baugesuchs noch jener der Erteilung der Baubewilligung,
sondern erst - als allerfrühester Zeitpunkt - der effektive Baubeginn
massgebend sein. Sie weisen darauf hin, dass die Schätzungskommission in
einem in den Pilotfällen getroffenen Entscheid (der nicht ans Bundesgericht
weitergezogen wurde) sogar erst auf den Zeitpunkt der Rohbauvollendung
abgestellt habe.
Das Bundesgericht hat sich mit der hier aufgeworfenen Frage der Planung und
Erstellung einer Baute während der für die Vorhersehbarkeit kritischen Zeit
noch nie befassen müssen. In BGE 131 II 137 E. 2 S. 142 ff. wurde indes im
Zusammenhang mit dem Kauf eines Grundstücks dargelegt, dass die aufgestellte
Regel, wonach ab 1. Januar 1961 jedermann - und nicht bloss die
Flughafen-Anwohner - die hohe Fluglärmbelastung um die Landesflughäfen kennen
musste, allgemein gültig und streng zu beachten sei. Sie dürfe nicht im
Einzelfall - je nach den gegebenen persönlichen oder tatsächlichen
Verhältnissen - angepasst oder umgangen werden. Für die Beurteilung der
Vorhersehbarkeit müsse daher beim (Ver-)Kauf eines Grundstücks der Zeitpunkt
massgebend sein, in dem sich die Parteien der zivilrechtlichen Ordnung gemäss
verbindlich und definitiv zur Übertragung des Grundstücks verpflichteten,
also der Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung des Vertrages oder allenfalls
des Übergangs des Eigentums bei der Eintragung ins Grundbuch. Dagegen könne
es keine Rolle spielen, ob und wann die Parteien Vertragsverhandlungen
aufgenommen, unverbindliche Abmachungen getroffen oder Abklärungen bei den
Behörden vorgenommen hätten.
Aus diesen Erwägungen ist sinngemäss abzuleiten, dass die Unvorhersehbarkeit
der fluglärmbedingten Beeinträchtigungen bei der Überbauung eines Grundstücks
zu bejahen ist, wenn der Grundeigentümer schon vor dem 1. Januar 1961
Verbindlichkeiten eingegangen ist, von denen er sich nicht mehr oder nur noch
unter beträchtlichen finanziellen Aufwendungen lösen kann. Solche
Verbindlichkeiten entstehen aber nicht schon bei Vorbereitungshandlungen wie
der Erteilung von Projektierungsaufträgen und der Einholung der
Baubewilligung. Die damit verbundenen Kosten sind - verglichen etwa mit den
Baukosten - nicht derart hoch, dass ein Verzicht auf die Realisierung des
Projektes als unzumutbar erschiene. Die Baubewilligung verpflichtet den
Baugesuchsteller auch nicht zur Ausführung des Vorhabens. Sind dagegen die
Werkverträge einmal abgeschlossen und die Bauarbeiten aufgenommen, so wäre es
unverhältnismässig, vom Grundeigentümer zu verlangen, die Verträge aufzulösen
und den Bau im Hinblick auf die - ab 1. Januar 1961 als bekannt geltenden -
Immissionsbelastungen einzustellen. Für die Vorhersehbarkeit der
Lärmeinwirkungen ist demnach bei der Überbauung eines Grundstücks oder beim
Ausbau eines bestehenden Gebäudes darauf abzustellen, ob der Werkvertrag vor
dem 1. Januar 1961 abgeschlossen worden ist oder - falls sich dies nicht mehr
eruieren lässt - ob der Baubeginn in die Zeit vor diesem Datum falle.
Der Enteignete hat dem Bundesgericht mit seiner Vernehmlassung zur
Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Enteigner Dokumente vorgelegt, aus denen
sich ergibt, dass der Werkvertrag für den Anbau auf dem Grundstück
Grossackerstrasse 6 im Oktober 1960 abgeschlossen worden ist und auch die
Bauarbeiten noch vor dem 1. Januar 1961 aufgenommen worden sind. Die
Entschädigungspflicht ist somit im Lichte der Unvorhersehbarkeit der
lärmbedingten Beeinträchtigungen auch hinsichtlich des Anbaus zu bejahen.

8.
Nach Meinung der Enteigner ist bei der Beurteilung der Spezialität der
Immissionen angesichts der Fluglärmvorbelastung der Gemeinde
Opfikon-Glattbrugg für das ganze Gebiet enteignungsrechtlich vom
Immissionsgrenzwert ES III auszugehen, also auch für jene Grundstücke, die
nach kommunaler Planung der ES II zugewiesen sind. An sich ist nicht
ausgeschlossen, bei der enteignungsrechtlichen Beurteilung der
Lärmempfindlichkeit eines Gebietes andere Massstäbe anzulegen, als sie die
kommunale Planungsbehörde angewendet hat. Einer Aufstufung steht hier jedoch
gerade die enteignungsrechtliche Beurteilungsweise entgegen, die für die
Abgeltung von Lärm sowohl die Spezialität der Immissionen als auch deren
Unvorhersehbarkeit verlangt. Zwar sind diese Voraussetzungen grundsätzlich
voneinander unabhängig zu beurteilen (vgl. BGE 110 Ib 340 E. 2 S. 346), doch
dürfen die einzelnen Anforderungen nicht derart umschrieben werden, dass sie
zueinander in Widerspruch treten. So darf zwar wie gesagt vorausgesetzt
werden, dass der Nachbar eines Flughafens schon vor dem 1. Januar 1961 - als
die Lärmbelastung noch nicht voraussehbar war - Eigentümer seines Grundstücks
gewesen sei, damit überhaupt ein Entschädigungsanspruch entstehen kann. Dann
aber können diesem Nachbarn die Immissionen, die im Wesentlichen erst nach
dem 1. Januar 1961 eingetreten sind (vgl. im Einzelnen zum Betrieb der Piste
16/34: BGE 130 II 394 E. 12.3.1 S. 420), nicht im Rahmen der Beurteilung der
Spezialität der Einwirkungen als Lärmvorbelastung angerechnet werden. Hat mit
anderen Worten ein Grundeigentümer sein Grundstück seinerzeit an einem Ort
erworben, an welchem nach damaligem Ortsgebrauch kein (übermässiger) Lärm
bestand und auch nicht zu erwarten war, so kann ihm das öffentliche
Unternehmen, das den Lärm selbst bewirkt, die nachträgliche Änderung des
Ortsgebrauchs nicht zur Last legen. Bei der von den Enteignern geltend
gemachten Lärmvorbelastung handelt es sich aus enteignungsrechtlicher Sicht
vielmehr um Auswirkungen des Werkes selbst, die im Enteignungsfall bei der
Entschädigungsbemessung ausser Acht zu lassen sind (Art. 20 Abs. 3 EntG). Dem
Antrag der Enteigner um - enteignungsrechtliche - Höhereinstufung der der ES
II zugewiesenen Grundstücke ist demnach nicht zu entsprechen.

9.
Soweit die Enteigner vorbringen, ein lärmbedingter Schaden könne bei selbst
genutzten Liegenschaften erst im Verkaufsfall eintreten, ist ihnen ebenfalls
nicht zu folgen.
Dass Wohnliegenschaften durch übermässigen Lärm entwertet werden, entspricht
allgemeiner Lebenserfahrung und ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung.
Wie die Enteigner an anderer Stelle selbst darlegen, stellt die ruhige Lage
gleich wie etwa die schöne Aussicht, die gute Anbindung an den öffentlichen
Verkehr oder die Qualität der Baute eines der Elemente dar, die den Wert
einer Liegenschaft ausmachen. Geht dieses Element verloren, nimmt der Markt-
bzw. der Verkehrswert des Grundstücks ab und entsteht somit ein Schaden. Dass
sich die Entwertung einer Liegenschaft bei Weiternutzung durch den bisherigen
Eigentümer (noch) nicht in einem niedrigeren Verkaufspreis niederschlägt,
ändert an der Werteinbusse nichts. Dem Grundeigentümer verbleibt nach dem
Auftreten der übermässigen Lärmimmissionen nur noch ein Teil des früheren
Marktwerts. Dieser Wertverlust ist, sofern der übermässige Lärm von einem mit
dem Enteignungsrecht ausgestatteten Unternehmen ausgeht und auch die übrigen
Voraussetzungen erfüllt sind, nach Art. 19 lit. b EntG zu entschädigen, ohne
dass die Entwertung durch einen Verkauf nachgewiesen werden müsste. Es gibt
keinen Grund, den Eigentümer eines von ihm selbst genutzten
Einfamilienhauses, der übermässige Fluglärmimmissionen zu dulden hat, im
Hinblick auf den Nachweis des Schadens anders zu behandeln als andere
Teilenteignete, so z.B. den Eigentümer einer von ihm selbst genutzten
Wohnliegenschaft, welche mit einem Überleitungsservitut belastet wird (vgl.
BGE 129 II 420).

10.
In Übernahme der Rechtsprechung zur materiellen Enteignung ist nach
Auffassung der Enteigner nur dann von einem schweren Schaden auszugehen, wenn
der Minderwert wegen Fluglärms einen Drittel des Verkehrswertes der
betroffenen Liegenschaften übersteigt.
Die von den Enteignern in diesem Zusammenhang zitierten Entscheide zur
materiellen Enteignung (Urteil A.115/1983 vom 14. Dezember 1983, publ. in ZBl
85/1986 S. 366; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 21.
Juni 2001 [VR2000.00001]) betreffen indes nicht Lärm- oder andere
Immissionen, sondern die Umzonung bzw. Nichteinzonung von Grundstücken im
Rahmen kommunaler Nutzungsplanung. Weiter ist in diesen Entscheiden nicht
festgestellt worden, dass Werteinbussen von Grundstücken von bis zu einem
Drittel entschädigungslos hinzunehmen seien, sondern dass Bauverbote oder
Baueinschränkungen, die nicht mehr als einen Drittel der Grundstücksfläche
beträfen, noch in den Rahmen von hinzunehmenden öffentlichrechtlichen
Eigentumsbeschränkungen fielen (vgl. auch BGE 93 I 338 E. 7 S. 342 ff. mit
Hinweisen). Da auch eine bauverbotsbelastete Fläche noch einen Restwert
aufweist, ist die Gesamtentwertung der Grundstücke in diesen Fällen geringer
als ein Drittel. Im Übrigen ist insbesondere in BGE 116 Ib 11 eingehend
erläutert worden, weshalb die Unterdrückung der nachbarlichen Abwehrrechte
gegenüber übermässigen, von einem öffentlichen Werk ausgehenden
Lärmimmissionen den Bestimmungen über die formelle Enteignung und den in der
Rechtsprechung aufgestellten speziellen Regeln folgt, und kann hier auf jene
Erwägungen verwiesen werden. Art. 16 EntG schreibt aber, gleich wie Art. 26
Abs. 2 BV, im Falle der formellen Enteignung volle Entschädigung vor. Die
Voraussetzung des schweren Schadens darf deshalb keine allzu hohe Hürde
bilden und lässt sich nur insoweit rechtfertigen, als der Grundsatz zum
Tragen kommt, dass ein Entschädigungsanspruch nicht für jeden beliebigen
hoheitlichen Eingriff und damit auch nicht für jede beliebige
Beeinträchtigung durch den öffentlichen Verkehr entstehen kann.

11.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Voraussetzung der Schwere des
immissionsbedingten Schadens so zu verstehen, dass der Schaden eine gewisse
Höhe oder einen gewissen Prozentsatz des Gesamtwertes einer Liegenschaft
erreichen muss, damit eine Ersatzpflicht entsteht (vgl. BGE 94 I 286 E. 9c
S. 302; 110 Ib 340 E. 2 S. 347, 123 II 481 E. 7d S. 493, 130 II 394 E. 12.3
S. 419). Eine feste, allgemein gültige Grenzziehung ist in der Praxis
ausgeschlossen worden. In BGE 101 Ib 405 und BGE 102 Ib 271 wurde immerhin
anerkannt, dass auch eine Entwertung von 10 % einer Liegenschaft bereits
einen schweren Schaden im enteignungsrechtlichen Sinn darstellen kann.
Verschiedentlich sind denn auch in bundesgerichtlichen Verfahren, die
Nationalstrassenlärm betrafen und durch Vergleich erledigt werden konnten,
Minderwertsentschädigungen von klar weniger als einem Drittel des
Verkehrswertes des (nicht lärmbelasteten) Grundstücks zugestanden worden. Es
ist nicht ersichtlich, weshalb bei Fluglärm, der sich zumindest ebenso
einschneidend auswirkt wie der Strassenlärm, die Schwere des Schadens
strenger umschrieben werden sollte. Auch die in den letzten Jahrzehnten
eingetretene starke Erhöhung der Immobilienpreise spricht nicht für eine
Anhebung der (in Prozenten ausgedrückten) Schwelle des schweren Schadens.
Die Schätzungskommission hat im angefochtenen Entscheid ausgeführt, die
Schwere des immissionsbedingten Schadens sei in jedem Einzelfall unter
Berücksichtigung der konkreten Umstände in Prozenten des Verkehrswerts zu
schätzen, den die betreffende Liegenschaft ohne die übermässigen Einwirkungen
aufweisen würde. In der herkömmlichen Schätzungspraxis gelte aber seit jeher
für Verkehrswertschätzungen ein Ermessensspielraum von plus/minus 10 %. Es
würde daher als widersprüchlich und inkonsequent erscheinen, einen Schaden
als schwer zu qualifizieren, der 10 % des geschätzten Verkehrswerts nicht
erreicht. Das Erfordernis der Schwere des Schadens sei somit nur dann als
erfüllt zu betrachten, wenn der Minderwert infolge Fluglärms 10 % des
Verkehrswerts deutlich übersteige.
Der Schätzungskommission ist darin zuzustimmen, dass der lärmbedingte
Minderwert - der Einfachheit und der Praktikabilität halber - üblicherweise
in Prozenten des Verkehrswerts des lärmunbelasteten Grundstücks angegeben
wird. Es darf jedoch nicht vergessen werden, dass die Entschädigung nach den
Regeln über die Teilenteignung zu bemessen ist. Der Grundeigentümer hat
Anspruch auf Ersatz des Minderwertes, den sein Grundstück durch die dingliche
Belastung erleidet, d.h. auf die Vergütung der Wertdifferenz, die sich
zwischen dem Verkehrswert des unbelasteten Grundstück und jenem des
belasteten Grundstücks ergibt (vgl. Art. 19 lit. b EntG; BGE 106 Ib 241 E. 3
S. 245; 122 II 337 E. 4c S. 343, mit Hinweisen). Der Minderwert bzw. die
Entschädigung wäre somit richtigerweise nicht als prozentualer Anteil des
Verkehrswertes des unbelasteten Grundstücks (oder des belasteten Grundstücks)
zu bestimmen, sondern als Differenzbetrag zu ermitteln, der sich bei
Gegenüberstellung der Verkehrswerte vor und nach der Lärmbelastung ergibt.
Wird der Minderwert als Differenzbetrag verstanden und festgelegt, kommt dem
Schätzungsermessen bei der Bestimmung des Verkehrswertes einer Liegenschaft
nur wenig Bedeutung zu, wird doch eine höhere (oder tiefere) Schätzung des
Verkehrswertes vor der Lärmbelastung auch eine höhere (oder tiefere)
Schätzung des Verkehrswertes nach der Lärmbelastung nach sich ziehen. Die
Differenz bleibt sich somit gleich. Das Vorliegen eines schweren Schadens
kann daher bei einem Minderwert von 10 % nicht allein mit dem Hinweis auf das
Schätzungsermessen verneint werden.
Abzüge bei der Bemessung des Schadens?

12.
Die Enteigner verlangen, dass bei der Bestimmung der Minderwertsentschädigung
die Vorteile, die der Flughafen Zürich für die in seinem Einflussbereich
liegenden Nachbargrundstücke mit sich gebracht habe, angerechnet würden. Der
Flughafen habe durch seinen Betrieb und die dadurch bewirkte Wertschöpfung
nicht nur das Entwicklungspotenzial der Stadt Opfikon-Glattbrugg gefördert,
sondern auch eine allgemeine Wertsteigerung der Liegenschaften herbeigeführt.
Dieser werkbedingte Vorteil, der am Stichtag 20 % des Wertes der
Liegenschaften ausgemacht habe, sei mindestens so anzurechnen, dass vom
heranzuziehenden Verkehrswert 20 % abgezogen und für die
Minderwertsbestimmung von 80 % des Verkehrswertes der Liegenschaften ohne
Fluglärm ausgegangen werde.
Gemäss Art. 20 Abs. 3 EntG haben die durch das Unternehmen des Enteigners
entstehenden Werterhöhungen oder Wertverminderungen bei der Ermittlung des
Verkehrswertes ausser Betracht zu fallen. Die Verkehrswertbestimmung hat so
zu erfolgen, wie wenn es das Werk des Enteigners nicht gäbe. Dieser Grundsatz
findet vorab bei Totalenteignungen sowie bei Teilenteignungen Anwendung, bei
denen ein Teil der Grundstücksfläche abzutreten ist (räumliche
Teilenteignung) und der abzutretende Teil nach den gleichen Regeln
entschädigt wird wie eine ganze Parzelle (zu den Arten von Teilenteignung
vgl. BGE 103 Ib 91 E. 3 S. 97). Bei Teilenteignungen infolge übermässiger
Lärmimmissionen wie der hier vorliegenden hat indes wie gesagt (E. 11) die
Minderwertsentschädigung dem Differenzbetrag zu entsprechen, der sich bei
Gegenüberstellung der Verkehrswerte vor und nach der Lärmbelastung ergibt.
Allfällige werkbedingte Vorteile verbleiben dem Grundstück aber auch nach der
Lärmbelastung. Da die (nicht mit der Enteignung in Zusammenhang stehenden)
werterhöhenden oder wertvermindernden Auswirkungen des Werks bei der
Schadensermittlung völlig wegzudenken sind, wären somit bei der
Gegenüberstellung der Verkehrswerte vor und nach der Immissionsbelastung die
werkbedingten Vorteile von beiden Werten abzuziehen. Auf solche -
beiderseitige - Abzüge kann verzichtet werden. Insofern ist die Bemerkung in
BGE 130 II 394 E. 12.3.3 S. 423 über die Vorteilsanrechnung zu relativieren.
Gegen diese Überlegungen kann auch nicht eingewendet werden, dass die dem
Grundeigentümer verbleibenden werkbedingten Vorteile nach Art. 22 Abs. 1 EntG
angerechnet bzw. von der Entschädigung abgezogen werden müssten. Diese
Bestimmung schreibt bei Teilenteignung nur die Anrechnung von "besonderen
Vorteilen" ("avantages particuliers", "speciali vantaggi") vor, die dem
"verbleibenden Teil" durch das Unternehmen erwachsen. Als Sondervorteil in
diesem Sinne fällt nur jener Nutzen in Betracht, der (allein) dem
teilenteigneten Grundstück entsteht, nicht dagegen ein allgemeiner Vorteil,
der - wie bei einer generellen Wertsteigerung des Bodens - der ganzen
Nachbarschaft und damit auch den Nichtenteigneten zugute kommt (Heinz
Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I N. 4 zu Art. 22;
Werner Dubach, Die Berücksichtigung der besseren Verwendungsmöglichkeit und
der werkbedingten Vor- und Nachteile bei der Festsetzung der
Enteignungsentschädigung nach Bundesrecht, ZBl 79/1978 S. 6; s.a. BGE 131 II
458 E. 3.3 S. 462 f. und E. 6 S. 468 f.).
Dem Begehren der Enteigner um generelle Vorteilsanrechnung ist nicht
stattzugeben.

13.
Weiter bringen die Enteigner vor, dass sich die Höhe der
Enteignungsentschädigung unter anderem nach dem Mass der Lärmbelästigung
bestimme und in diesem Zusammenhang die bereits eingetretene sowie die
künftige Lärmentlastung, die dank der technologischen Entwicklung möglich
sei, berücksichtigt werden müsse. Die Fluglärmbelastung habe in der Umgebung
des Flughafens Zürich seit 1987 stetig und nachweislich abgenommen. In der
Gegend der Pilotliegenschaften sei der Lärmpegel während der Tagesstunden
seit dem Stichtag, dem 1. Januar 1997, dank leiseren Flugzeugen um rund
5 dB(A) gesunken. Bis zum Jahr 2020 könnten gemäss einem Bericht des Advisory
Council for Aeronautics Research in Europe (Strategic Research Agenda, Volume
2 vom Oktober 2002) aufgrund weiterer Fortschritte im Flugzeugbau zusätzliche
Reduktionen von 10 dB(A) erwartet werden. Dieser künftigen Lärmentlastung sei
zwingend mit einem standardisierten Abzug von 20 % der
Minderwertsentschädigung Rechnung zu tragen. Die Ausführungen der
Schätzungskommission, wonach die Lärmbelastung erfahrungsgemäss eher zu- als
abnehme, die künftige technologische Entwicklung ungewiss sei und auch nicht
dem Flughafenhalter zugute kommen dürfte, gingen an den Tatsachen und an der
Rechtslage vorbei.
Der Enteignete anerkennt, dass der Dauerschallpegel des Fluglärms während der
Tagesstunden seit 2001 zurückgegangen ist. Dieser Rückgang sei allerdings nur
temporär, bleibe doch die Piste 16 gemäss dem "Vorläufigen Betriebsreglement"
eine der Haupt-Startpisten. Zudem könne keineswegs davon ausgegangen werden,
dass dank Verbesserungen der Triebwerkstechnologien in der überblickbaren
Zukunft weitere Lärmreduktionen einträten. Vielmehr führe die Optimierung der
Flugzeuge auf möglichst wenig Treibstoffverbrauch sogar zu höherem Lärm.
Hinzu komme, dass seit der Einführung der sog. Südanflüge im Oktober 2003 die
Einwohner von Opfikon-Glattbrugg nicht nur während des Tages sondern auch in
den Tagesrand- und Nachtstunden Lärmeinwirkungen ausgesetzt seien.

13.1 Nach Art. 19bis Abs. 1 EntG ist für die Frage, welche rechtliche und
welche tatsächliche Situation der Bewertung des enteigneten Grundstücks
zugrunde zu legen sei, auf das Datum der Einigungsverhandlung abzustellen.
Diese Regelung ist indessen, wie im angefochtenen Entscheid zu Recht
festgestellt wird, auf Verfahren mit öffentlicher Planauflage und
persönlicher Anzeige zugeschnitten, in denen die Entschädigungsforderungen
für eine Enteignung gleichzeitig anzumelden sind und damit auch die
Einigungsverhandlungen zur gleichen Zeit durchgeführt werden können. Findet
dagegen, wie häufig beim nachträglichen Auftreten übermässiger Immissionen,
kein öffentliches Auflageverfahren statt und können die
Entschädigungsansprüche bis zum Eintritt der Verjährung über einen längeren
Zeitraum geltend gemacht werden, rechtfertigt es sich, für alle Verfahren den
nämlichen Schätzungszeitpunkt zu wählen. Der Schätzungsstichtag ist in diesen
Fällen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in Würdigung der gegebenen
Umstände festzusetzen und darf auf den Zeitpunkt gelegt werden, in dem die
Lärmbetroffenen durch öffentliche Auflage der Lärmbelastungspläne und
öffentliche Bekanntmachung zur Anmeldung ihrer Entschädigungsansprüche hätten
aufgefordert werden können (BGE 121 II 350 E. 6c/d S. 356).
Die Schätzungskommission hat in Anwendung dieser Rechtsprechung den dies
aestimandi auf den 1. Januar 1997 festgesetzt. Die Enteigner erklären sich
mit dieser Festlegung ausdrücklich einverstanden, fordern aber wie gesagt
gleichzeitig, dass bei der Schadensbemessung die inzwischen eingetretene und
insbesondere die ihrer Meinung nach voraussehbare künftige Lärmsituation
berücksichtigt werde. Damit verlangen sie jedoch im Grunde genommen - etwas
widersprüchlich - eine Verschiebung des Schätzungszeitpunktes.

13.2 Das Bundesgericht hat sich in seiner Entschädigungspraxis mit der Frage
möglicher künftiger Zu- oder Abnahme von übermässigen Immissionen noch kaum
befassen müssen. In der Regel ist davon ausgegangen worden, dass bei der
Ermittlung des massgebenden Lärmpegels und der entsprechenden
Entschädigungsbemessung auf den am Stichtag herrschenden Lärm abzustellen sei
und sich dieser in absehbarer Zeit nicht wesentlich ändern werde. In BGE 110
Ib 340 ist allerdings erwogen worden, bei der Lärmermittlung statt auf den
tatsächlichen Verkehr auf den "Normverkehr" abzustellen, der sich nach der
Leistungsfähigkeit einer (National-)Strasse richtet. Sei vorauszusehen, dass
die Verkehrsbelastung einer bestehenden Strasse stark ansteigen werde,
empfehle es sich im Enteignungsverfahren, bei der Schadensfestsetzung den
Beeinträchtigungen aus dem "Normverkehr" ebenfalls Rechnung zu tragen. Auf
diese Weise werde die nachbarliche Auseinandersetzung endgültig erledigt und
der Enteignete mit der Zahlung der Entschädigung abschliessend verpflichtet,
die übermässigen Immissionen zu dulden. Zudem könne berücksichtigt werden,
dass der Immobilienmarkt auf voraussehbare künftige Entwicklungen häufig
sofort reagiere (E. 5 S. 351 f.).
Demgegenüber besteht keine bundesgerichtliche Rechtsprechung zur möglichen
oder voraussehbaren Abnahme von Immissionen aus dem Betrieb eines
Unternehmens in einem zukünftigen, unbestimmten Zeitpunkt (in BGE 123 II 560
war diese Frage nicht zu prüfen). Zu beurteilen waren bisher lediglich
Entschädigungen für zeitlich begrenzte Beeinträchtigungen während der Bauzeit
(vgl. BGE 113 Ia 353; 117 Ib 15 ; 132 II 428). Im Übrigen ist dem
Bundesgericht nicht bekannt, dass in einem der Fälle, in denen
Entschädigungen für Nationalstrassenlärm zugesprochen wurden und später in
Anwendung der Umweltschutzgesetzgebung Lärmschutzwände erstellt worden sind,
die Entschädigung vom Enteigner ganz oder teilweise zurückgefordert worden
wäre.

13.3 Als einer der enteignungsrechtlichen Grundsätze darf gelten, dass bei
der Schadensermittlung und Entschädigungsbemessung nur Tatsachen zu
berücksichtigen sind, die im Schätzungszeitpunkt bereits gegeben sind oder
die sich mit Sicherheit oder grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft
ergeben bzw. ergeben hätten, wenn keine Enteignung stattfinden würde. So
dürfen Inkonvenienzentschädigungen nur für Nachteile zugesprochen werden, die
sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung
voraussehen lassen (Art. 19 lit. c EntG). Weiter darf die Möglichkeit einer
besseren Verwendung (Art. 20 Abs. 1 EntG) nur berücksichtigt werden, wenn sie
in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht am Stichtag bereits bestanden hat
oder, ohne die Enteignung, in nächster Zukunft eingetreten wäre; bloss
theoretische Möglichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftige günstigere
Verwendung genügen nicht (vgl. etwa BGE 112 Ib 531 E. 3 S. 533; 113 Ib 39 E.
3 S. 43; 129 470 E. 6.1 S. 477 f.). Demnach sind nach dem Stichtag
eintretende Änderungen der tatsächlichen Situation, die sich werterhöhend
oder -vermindernd auswirken können, bei der Entschädigungsbemessung nur
insoweit zu berücksichtigen, als sie sich im Schätzungszeitpunkt im
Verkehrswert des von der Enteignung betroffenen Objektes schon
niedergeschlagen haben oder mit hinreichender Sicherheit in nächster Zukunft
niederschlagen werden.

13.4 Es ist unbestritten, dass die Zahl der Abflüge seit dem Jahr 2000 -
teils wegen des Rückgangs des Flugverkehrs, teils infolge der Verlegung von
Starts auf die Piste 28 - abgenommen hat. Der Enteignete macht wie gesagt
geltend, dieser Rückgang sei nur vorübergehend, befinde sich doch der
Flugverkehr erneut in vollem Wachstum und bleibe die Piste 16 gemäss dem
"Vorläufigen Betriebsreglement" eine der Haupt-Startpisten. Die Enteigner
widersprechen dem nicht und haben in ihren Eingaben an die
Schätzungskommission auch eingeräumt, dass das Verkehrsaufkommen
möglicherweise wieder zunehmen könnte. Sie begründen ihr Begehren um den
Abzug für künftige Lärmentlastung vielmehr mit dem technologischen
Fortschritt im Flugzeugbau, der bis zum Jahr 2020 nochmals zu einer
deutlichen Reduktion des Flugzeuglärms führen werde. Diese Prognose bezieht
sich somit nicht auf die nächste Zukunft, sondern auf einen Zeithorizont von
mehr als 20 Jahren ab dem dies aestimandi. Die prognostizierte Lärmentlastung
von 10 dB(A) wird zudem in dem von den Enteignern erwähnten Bericht als
blosse Zielvorstellung angegeben. In der Fachliteratur wird zwar bestätigt,
dass die Entwicklung neuer Triebwerke im Gange und die Reduktion des
Fluglärms theoretisch möglich sei. Praktisch lägen aber wesentliche
Änderungen in weiter Ferne. Die Flugzeugindustrie werde möglichst lange an
den Triebwerken der heutigen Generation festhalten, die erprobt seien und für
welche eine ausgebaute Logistik bestehe. Ein Wechsel werde erst stattfinden,
wenn wirtschaftliche Vorteile dafür sprächen oder schärfere
Umweltbestimmungen ihn erzwängen. Zudem könnten die Fortschritte der
Neuentwicklungen nicht mehr so gross sein wie jene, die seinerzeit bei der
Einführung der Mantelstromtriebwerke erzielt worden seien (Robert Hofmann,
Lärm und Lärmbekämpfung in der Schweiz, 5. Aufl. 2003 S. 14-5). Auch der
Bundesrat geht in seinem Bericht über die Luftfahrtpolitik der Schweiz 2004
davon aus, dass langfristig wieder mit einem Wachstum im Luftverkehr zu
rechnen sei und dass der technologische Fortschritt nur bei einem geringen
Luftverkehrswachstum ausreichen werde, um die mit dem Wachstum verbundene
Mehrbelastung an Lärm- und Schadstoffemissionen zu kompensieren (Bericht vom
10. Dezember 2004, BBl 2005 S. 1781 ff., Ziff. 3.1.4.1 S. 1815). Somit ist
festzuhalten, dass die von den Enteignern angerufene technologische
Entwicklung im Flugzeugbau keine Tatsache darstellt, die - vom Zeitpunkt des
dies aestimandi aus gesehen - in nächster Zukunft mit hinreichender
Sicherheit zu einer wesentlichen Lärmentlastung führen wird und daher bei der
Entschädigungsbemessung zu beachten wäre. Dem Begehren um Vornahme eines
entsprechenden standardisierten Abzugs von 20 % der Minderwertsentschädigung
kann nicht entsprochen werden.
Anwendbare Schätzungsmethode

14.
Die Schätzungskommission hat im vorliegenden Fall zur Bestimmung der
Minderwertsentschädigung eine Berechnung unter Beizug der Lageklassenmethode
angestellt, aber auch das Resultat, das sich bei Anwendung des neuen
Schätzungsmodells MIFLU ergeben hat, mitberücksichtigt.
Im angefochtenen Entscheid wird hierzu ausgeführt, die Schätzungskommission
habe angesichts der Grosszahl der Entschädigungsbegehren und des relativ
ungewissen Fortgangs der Verfahren im Jahr 1999 im Einvernehmen mit den
Parteien beschlossen, vorerst eine Verkehrswertschätzung aller Objekte nach
einem einheitlichen, herkömmlichen Schätzungsmodell durchzuführen. Bei der
Kategorie "selbstgenutztes Wohneigentum" (Einfamilienhäuser und
Stockwerkeigentum) sei die Sachwert- bzw. Realwertmethode angewendet worden.
Der Gebäudewert sei somit aufgrund der Baukosten bestimmt worden, wobei dem
Unterhaltszustand Rechnung getragen worden sei, und der Landwert sei anhand
der Lageklassenmethode oder aufgrund von Vergleichswerten festgelegt worden.
Zur Bestimmung eines lärmbedingten Minderwertes gebe es in der
Schätzungslehre keine anerkannte Methode. Die Schätzungskommission sei daher
frei, in jedem Einzelfall - unter entsprechender Begründung - die ihr als
geeignet erscheinende Schätzungsmethode zu wählen und allenfalls mehrere
dieser Methoden zu kombinieren. Der fluglärmbedingte Minderwert einer
Liegenschaft könne anhand der Veränderung der Lageklasse dargestellt werden.
Der Standort, die Nutzung sowie die verkehrstechnisch gute Lage eines
Grundstücks blieben mit oder ohne Fluglärm gleich. Hingegen würden die
Wohnlage (Attraktivität, Immissionen) und die Nachfrage durch den Fluglärm
negativ beeinflusst. Die Wertveränderung finde nach der Lageklassenmethode
grundsätzlich auf dem Landwert statt. Die Schätzungskommission sei der
Meinung, dass gerade dieser Fokus zu einer gerechten Bemessung der
Wertverminderung führe, habe doch nicht jeder Enteignete gleich hohe
Investitionen getätigt bzw. das Ausnützungspotenzial der Liegenschaft
ausgeschöpft.
Die Enteigner hätten, so legt die Schätzungskommission weiter dar, für die
Kategorie des selbstgenutzten Eigentums eigens ein besonderes hedonisches,
das heisst auf ökonometrischen Grundlagen und auf zahlreichen Daten
beruhendes Schätzungsmodell erstellen lassen. Die grosse, nur elektronisch zu
verarbeitende Datenmenge stamme aus den Unterlagen der Zürcher Kantonalbank,
der Marktführerin im Hypothekargeschäft, und beziehe sich auf Immobilien im
ganzen Kantonsgebiet. Die Arbeiten an diesem Modell, kurz MIFLU genannt (für
"Minderwert Fluglärm"), seien wissenschaftlich begleitet und überprüft
worden. Die Methode beruhe auf statistischen Vergleichen der einzelnen
Bewertungselemente von Liegenschaften und solle es ermöglichen, den Einfluss
des - nach den Berechnungen der EMPA ermittelten - Fluglärms auf den
Grundstückswert isoliert auszudrücken und schematisch zu bestimmen. Dieses
Modell könne durchaus wertvolle Dienste für die gestellten Schätzungsaufgaben
leisten, habe aber - wie die Enteigneten zu Recht geltend machten - den
Nachteil, für Laien schwer verständlich und nicht nachvollziehbar zu sein.
Ausserdem hange die Qualität des Ergebnisses von der Qualität der
Dateneingabe ab. Andererseits weise auch die Lageklassenmethode insofern
Unzulänglichkeiten auf, als sie sich nur auf relativ wenige Daten abstütze
und stärker durch das subjektive Ermessen des Schätzers beeinflusst werde.
Zur Bestimmung der Entschädigung dürften daher die Bewertung der
Schätzungskommission wie auch jene gemäss MIFLU-Modell beigezogen werden,
wobei beide Ergebnisse gleich zu gewichten seien. Derart könne einerseits die
objektive, schematische, aber rein statistische Beurteilung des Minderwertes,
andererseits aber auch die individuelle Betrachtung des betroffenen Objekts
durch den Schätzer in die Bemessung einfliessen.

15.
Das Vorgehen der Schätzungskommission bei der Entschädigungsbemessung wird
von beiden Parteien kritisiert.
Der Enteignete beanstandet vorweg das "Methodenpuzzle", das mit der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung unvereinbar sei, wende doch das
Bundesgericht für dieselbe Liegenschaftenart stets nur eine einzige
Schätzungsart an. Zudem seien die angewandten Methoden - zum einen die
Sachwertmethode unter Beizug der Lageklassenmethode und zum andern die
Berechnungen gemäss MIFLU - zur Ermittlung des Minderwertes ungeeignet.
Insbesondere könne die Lageklassenmethode nur zu brauchbaren Ergebnissen
führen, wenn es sich um ertragswertorientierte Objekte handle und die
Grundstücksfläche dem zonenkonformen Landbedarf für das Objekt entspreche.
Der Lageklassenschlüssel diene ausschliesslich dazu, den Landwert in eine
bestimmte Beziehung zum Gebäudewert zu setzen. Die Veränderung der Lageklasse
bewirke somit lediglich eine Veränderung des Landwertanteils und widerspiegle
entgegen der Meinung der Schätzungskommission keineswegs eine Veränderung des
Gesamtverkehrswerts der Liegenschaft. Ausserdem sei der verwendete
Lageklassenschlüssel hinsichtlich der Immissionsbelastung zu undifferenziert
und die konkrete Einordnung der Liegenschaft des Enteigneten mangelhaft. Es
sei daher eine Neuschätzung des Minderwertes durch die
Oberschätzungskommission zu veranlassen.
Die Enteigner halten die Kombination der Lageklassenmethode mit der
MIFLU-Bewertung aus ähnlichen Gründen für verfehlt. Sie betonen im Weiteren,
dass bei der Lageklassenmethode, so wie sie konkret angewendet worden sei,
dem subjektiven Empfinden bzw. dem Ermessen des Schätzers ein allzu grosses
Gewicht zukomme, was bei einer Grosszahl von Fällen zwingend zu
Ungerechtigkeiten und nicht vertretbaren Ungleichbehandlungen führe.
Die Kritik am Vorgehen der Schätzungskommission, insbesondere am Einsatz der
Lageklassenmethode zur Ermittlung des fluglärmbedingten Minderwertes,
erscheint teilweise als berechtigt.

15.1 Die Behauptung des Enteigneten, dass das Bundesgericht für dieselbe
Liegenschaftenart jeweils nur eine einzige Schätzungsmethode anwende, trifft
in dieser Absolutheit nicht zu. Auch wenn sich dies aus den publizierten
Entscheiden kaum ergibt, so sind bei der Bewertung von Mietobjekten oder von
Liegenschaften mit unterschiedlicher Nutzung regelmässig sowohl der Realwert
als auch der Ertragswert ermittelt und die Resultate beider Methoden - je
nach Art des Objekts gewichtet - zur Verkehrswertbestimmung herangezogen
worden (vgl. etwa BGE 113 Ib 39 E. 4a-c S. 44 ff.; 128 II 74 E. 4 S. 77).
Wohl kann diese Art der Schätzung als Mischwertmethode bezeichnet werden
(vgl. Franco Canonica, Schätzerlehrgang, Grundwissen, Hrsg. Schweiz.
Immobilienschätzer-Verband SIV, Bern 2000 S. 119; Das Schweizerische
Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Ausgabe 2005, Hrsg. Schweiz.
Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVK und Schweiz.
Schätzungsexpertenkammer/Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder SEK/SVIT,
S. 48 [im Folgenden: Schätzerhandbuch]), doch ändert dies nichts daran, dass
es sich um die kombinierte Anwendung zweier selbständiger Schätzungsmethoden
handelt. Weiter haben die bundesgerichtlichen Experten häufig das anhand
einer Schätzungsmethode ermittelte Ergebnis unter Beizug weiterer Methoden
überprüft und allenfalls korrigiert (so BGE 106 Ib 19 nicht publ. E. 2, 3 und
6; vgl. auch BGE 102 Ib 353 E. 2 in fine S. 355; s. a. Hess/Weibel, a.a.O.,
N. 96 zu Art. 19 EntG). Voraussetzung für ein solches Vorgehen ist
allerdings, dass sich alle eingesetzten Methoden zur Schätzung des fraglichen
Objektes eignen.

15.2 Wie in BGE 128 II E. 5 c/aa S. 81 und 131 II 458 E. 5.1 S. 465 eingehend
geschildert wird, beruht die sog. Lageklassenmethode auf der zunächst von
Wolfgang Naegeli gewonnenen Erkenntnis, dass der Wert des Landes zum
Gesamtwert einer Liegenschaft in einer ganz bestimmten Relation stehe, die
für alle Grundstücke in der gleichen Lage dieselbe sei. Je besser die Lage,
umso höher sei der Anteil des Landwertes am Gesamtwert. Bei der Bewertung
einer Liegenschaft könne demnach der Neu- oder Zeitwert der bestehenden oder
möglichen Überbauung errechnet und aus diesem Betrag entsprechend der
Lageklasse, welche nach einem Bewertungsschlüssel für das Grundstück
festgesetzt wird, der Landwert bestimmt werden. Ausgehend von ursprünglich
8 Lageklassen werden in der heutigen Fachliteratur mehrheitlich 10
Lageklassen mit entsprechenden Lageklassenschlüsseln und Landwertanteilen
unterschieden (vgl. die Hinweise in BGE 131 II 458 E. 5.1 S. 465).
Die neuere Schätzungslehre empfiehlt gegenüber der Lageklassenmethode
Zurückhaltung. Die Methode beruhe auf einer relativ bescheidenen Datenbasis
und es sei noch nie empirisch überprüft worden, ob die angenommenen
Relationen je gegolten hätten und auch heute noch gälten (Donato Flavio
Scognamiglio, Methoden zur Immobilienbewertung im Vergleich, Diss. Bern 2000,
S. 20). Weiter wird dargelegt, die - gleiche - Gewichtung der einzelnen
Kriterien des Lageklassenschlüssels sei fragwürdig. Zudem spiele das
subjektive Empfinden bei der Einstufung einer Liegenschaft in eine Lageklasse
eine grosse Rolle und würden verschiedene Schätzer dieselbe Immobilie wohl
kaum gleich benoten (Claudio Loderer/Petra Jörg/Kurt Pichler/Lukas Roth/Pius
Zgraggen, Handbuch der Bewertung, 3. Aufl. 2005, S. 1044 [im Folgenden:
Bewertungs-Handbuch]; Scognamiglio, a.a.O. S. 20).
Auch das Bundesgericht hat schon verschiedentlich zur Vorsicht bei der
Anwendung der Lageklassenmethode gemahnt, da diese - gleich wie etwa die
Rückwärtsrechnung - auf nicht mehr durchwegs geltenden
Rentabilitätsüberlegungen beruhe und selbst ziffernmässig geringe Differenzen
bei den einzelnen Ausgangswerten erhebliche Resultatsstreuungen entstehen
liessen (BGE 102 Ib 353 E. 2 S. 353 ff.; 114 Ib 286 E. 7 in fine S. 296; 122
I 168 E. 3a S. 174). In BGE 131 II 458 E. 5 S. 464 ff. ist die
Lageklassenmethode zur Entschädigungsbemessung bei einer (räumlichen)
Teilenteignung bzw. zur Bewertung von kleineren Teilflächen überbauter
Grundstücke als ungeeignet bezeichnet worden.

15.3 Die Schätzungskommission hat zur Bestimmung des fluglärmbedingten
Minderwertes auf den Lageklassenschlüssel "Wohnen" des Schätzerhandbuchs
abgestellt. Dieser unterscheidet 10 Lageklassen und umschreibt - qualitativ
abgestuft - die Eigenschaften eines Grundstücks, welche in fünf
Hauptkriterien (Standort, Nutzung, Wohnlage, Erschliessung und
Marktverhältnisse) sowie verschiedene Unterkriterien (für das Hauptkriterium
"Wohnlage" die beiden Unterkriterien "Attraktivität" sowie
"Emissionen/Immissionen") aufgeteilt werden. Bei der Bewertung einer
Liegenschaft ist dieser je nach ihren Eigenschaften für jedes Kriterium eine
Note (1-10, der Lageklasse entsprechend) zu erteilen. Die Lageklasse ergibt
sich schliesslich aus dem arithmetischen Mittel der fünf Noten für die
Hauptkriterien.
Im vorliegenden Fall hat die Schätzungskommission die Liegenschaft des
Enteigneten bezüglich der Hauptkriterien Standort, Nutzung und Erschliessung
vor und nach der Lärmbelastung gleich benotet (Noten 5.5, 3.5 und 5). Für die
Wohnlage sind vor der Lärmbelastung 5.5 Punkte eingesetzt worden, das heisst,
dass die Attraktivität als "sehr gut" bis "vornehmes Villenviertel" (6
Punkte) bezeichnet und die Immissionslage mit "schwachen Immissionen" (5
Punkte) beschrieben worden ist. Für die Wohnlage der lärmbelasteten
Liegenschaft sind noch 4 Punkte zuerkannt worden, wobei die Attraktivität
immer noch als "gut" (5 Punkte) betrachtet, den "starken" bis "mittleren
Immissionen" aber mit nur 3 Punkten Rechnung getragen worden ist. Die
Marktverhältnisse am fraglichen Ort sind ohne den Fluglärm mit 8 Punkten
bewertet worden, was bedeutet, dass eine grosse bis sehr grosse Nachfrage und
nur ein kleines Angebot besteht. Auch mit der Lärmbelastung herrscht nach
Auffassung der Schätzungskommission im Bereiche der Liegenschaft des
Enteigneten noch eine grosse Nachfrage und bestehen ausgeglichene
Marktverhältnisse (5.5 Punkte).
Aus diesen Bewertungen hat sich für die Liegenschaft des Enteigneten eine
lärmbedingte Verschlechterung der Lageklasse um 0.8 Punkte (von 5.5 auf 4.7
Punkte) oder um rund 15 % ergeben.

15.4 Wie geschildert hätte die Verschlechterung der Lageklasse gemäss der
Lageklassenmethode zur Folge, dass der Anteil des Landwertes am Gesamtwert
der Liegenschaft abnimmt (vgl. Schätzerhandbuch Tabelle 11 Landwertanteil S.
247) und sich damit auch - bei gleich bleibendem Gebäudewert - der Gesamtwert
selbst vermindert. Die Schätzungskommission hat jedoch bei der
Schadensermittlung nicht auf diesen landanteilsmässigen Wertverlust
abgestellt, sondern ist davon ausgegangen, dass die lärmbedingte
Verkehrswerteinbusse der gesamten Liegenschaft der prozentualen Einbusse an
Lageklasse-Punkten (hier 15 %) entspreche. Insofern ist der Vorwurf, es sei
nur die Entwertung des Landes in Betracht gezogen worden und jene der Bauten
unberücksichtigt geblieben, unbegründet. Die Schätzungskommission hat mit
anderen Worten nicht eigentlich die Lageklassenmethode angewendet, sondern
lediglich den Lageklassenschlüssel benützt, um aufgrund der Benotung
einzelner Eigenschaften des Grundstücks mit und ohne Lärmbelastung die
Differenz zu ermitteln, welche nach Ansicht der Vorinstanz dem Minderwert der
Gesamtliegenschaft entspricht. Für eine solche Minderwertsermittlung ist
jedoch der als Eigenschaften-Tabelle beigezogene Lageklassenschlüssel, wie
die Parteien zu Recht geltend machen, zu undifferenziert. Dies trifft
insbesondere für das Kriterium "Wohnlage" bzw. für die Umwelteinflüsse zu.
Der Lageklassenschlüssel kennt lediglich die vier Stufen "starke Immissionen
(Lageklassen 1 und 2), "mittlere Immissionen" (Lageklassen 3 und 4),
"schwache Immissionen" (Lageklassen 5 und 6) sowie "keine Immissionen"
(Lageklassen 7 bis 9). Er unterscheidet weder zwischen Flug-, Bahn-,
Strassen- oder anderem Lärm noch zwischen Lärm- und anderen Immissionen. Die
grobe Einteilung belässt dem Schätzer, wie gerügt, einen sehr weiten
Spielraum des Ermessens. Dass dieses Ermessen nicht von jedem Schätzer in
gleicher Weise ausgeübt wird, zeigt sich im vorliegenden Fall in geradezu
beispielhafter Weise, ist doch wie erwähnt die Liegenschaft des Enteigneten
ohne den Lärm bei der Minderwertsermittlung der Lageklasse 5.5 zugewiesen
worden, während bei der bereits früher durch einen anderen Schätzer
vorgenommenen Verkehrswertbestimmung von der Lageklasse 6.5 ausgegangen
wurde. Würde die Lageklasse 6.5 auch für die Minderwertsermittlung
übernommen, so erhöhte sich die lärmbedingte Werteinbusse (von 6.5 auf 4.7
Punkten) auf 1.8 Punkte bzw. auf rund 28 % und wäre die
Minderwertsentschädigung nahezu zu verdoppeln. Die von der
Schätzungskommission vorab verwendete Methode zur Bestimmung der Werteinbusse
eignet sich somit wegen der Undifferenziertheit der Eigenschaften-Tabelle und
des zu grossen Gewichts des Schätzungsermessens schlecht zur Bestimmung der
fluglärmbedingten Entwertung insbesondere einer Grosszahl von Liegenschaften.

15.5 Der Enteignete verlangt, dass die Eidgenössische
Oberschätzungskommission Neuschätzungen vornehme. Die
Oberschätzungskommission ist jedoch kein Gremium, das als solches Schätzungen
anstellen würde. Sie besteht vielmehr aus einer Reihe von Fachleuten aus
verschiedenen Berufen, die nach Bedarf im Einzelfall vom Bundesgericht zur
fachtechnischen Beratung beigezogen werden können (vgl. Art. 80 und 82 EntG;
BGE 128 II 74 E. 3 S. 77). Im Übrigen legt der Enteignete nicht dar, nach
welcher Methode bei den Neuschätzungen vorzugehen wäre. Zu prüfen bleibt
daher, ob die von Seiten der Enteigner ins Verfahren eingebrachte Methode,
deren Ergebnis von der Schätzungskommission hälftig mitberücksichtigt worden
ist, als wissenschaftlich anerkannte und hinreichend erprobte Methode gelten
kann, die sich zur Bemessung der lärmbedingten Werteinbusse eignet.

16.
16.1Das MIFLU-Modell beruht auf ökonometrischen oder sog. hedonischen
Ansätzen. Ökonometrische oder hedonische Modelle werden, wie sich der neueren
Fachliteratur über das Bewertungswesen entnehmen lässt, seit etlicher Zeit
für Untersuchungen von verschiedenen Gütermärkten (Auto-, Immobilien-,
Kunstmarkt usw.) und insbesondere für Preisanalysen eingesetzt. Diesen
Modellen ist im Wesentlichen gemeinsam, dass sie die auf dem Markt
bestehenden Preisunterschiede über die spezifischen Gütereigenschaften
erklären, die dem Nutzer oder Eigentümer in mehr oder weniger grossem Ausmass
Genuss verschaffen und dementsprechend die Zahlungsbereitschaft bestimmen.
Eine Liegenschaft wird demnach als Bündel von Eigenschaften betrachtet, von
denen jede ihren Preis hat und welche gesamthaft den Wert des Gutes bilden.
Die verschiedenen preisbestimmenden Eigenschaften können dank moderner
Informatiktechnologie unter Berücksichtigung zahlreicher Vergleichsobjekte,
die auf dem freien Markt gehandelt worden sind, durch ein statistisches
Verfahren (Regressionsverfahren) ermittelt und quantifiziert werden. Dies
erlaubt somit die Bewertung einzelner Eigenschaften. Sind die Preise der
Merkmale bekannt, können sie für die Bewertung weiterer Liegenschaften
eingesetzt werden (vgl. Schätzerhandbuch S. 91 ff., Bewertungs-Handbuch S.
1058 ff.; Kaspar Fierz, Der Schweizer Immobilienwert, 5. Aufl. 2005, S. 264
ff.; derselbe, Wertminderung von Immobilien infolge von Fluglärm, Der
Treuhandexperte 2005, Heft 6 S. 349; Martin Geiger, Der Mietwohnungsmarkt,
Schriftenreihe Wohnungswesen, Bd. 77 2006, Hrsg. Bundesamt für Wohnungswesen,
S. III und 11; Marco Salvi/Patrik Schellenbauer/Hansjörg Schmidt, Preise,
Mieten und Renditen. Der Immobilienmarkt transparent gemacht, Hrsg. Zürcher
Kantonalbank 2004, S. 14 ff.; Scognamiglio, a.a.O. S. 43 ff.; Otto Wipfli,
Bemessung immissionsbedingter Minderwerte von Liegenschaften, Diss. Zürich
2007, S. 48 ff.).
Bei der Bewertung von Immobilien werden je nach Modell bis zu
50 Eigenschaften unterschieden, die sich in Liegenschafts-, Lage- und andere
Merkmale einteilen lassen. Als Liegenschaftsmerkmale fallen z.B. das Alter
der Baute, die Anzahl Zimmer, die Wohnfläche und das Volumen des Gebäudes in
Betracht. Als Lagemerkmale gelten - wobei zwischen Mikro- und Makrolage
unterschieden wird - etwa die Aussicht und die Ruhe im Quartier sowie die
Aussicht und die allgemeine Lage der Gemeinde mit ihren geografischen,
infrastrukturellen, wirtschaftlichen und weiteren Gegebenheiten (vgl.
Schätzerhandbuch S. 91 f.; Bewertungs-Handbuch S. 1059 f.; Scognamiglio,
a.a.O. S. 46 ff.).
16.2 Als Nachteil der hedonischen Methode wird in der Fachliteratur genannt,
dass die Datenerhebung sehr aufwendig und kostspielig sei, die
Datenauswertung vertiefte Statistik- und Informatikkenntnisse erfordere und
die Datenbasis sehr breit sein müsse. Weiter bestimme der hedonische Ansatz
nicht, welche Eigenschaften den Preis einer Liegenschaft ausmachten, und
lasse insofern bei der Erarbeitung des Modells einen gewissen Spielraum
offen. Zudem setze die Methode voraus, dass das zu bewertende Objekt die
gleichen Haupteigenschaften aufweise wie die erfassten Vergleichsobjekte.
Dies treffe bei den am häufigsten gehandelten Immobilien - Einfamilien- und
Mehrfamilienhäusern sowie Stockwerkeigentumswohnungen - in der Regel zu,
nicht dagegen bei Sonderobjekten wie luxuriöse Villen und Mischbauten
Wohnungen/Gewerbe. Bemängelt wird auch, dass die Lagemerkmale eines Objekts
häufig nur aufgrund eines topographischen Rasters bestimmt werden und auf
Durchführung eines Augenscheins verzichtet wird.
Werden indessen die Merkmale der Liegenschaften sorgfältig - insbesondere
auch durch zusätzlichen Augenschein - erfasst und sind genügend zahlreiche
aussagekräftige Vergleichszahlen vorhanden, so erlaubt die hedonische Methode
unbestrittenermassen eine schnelle, aktuelle und gleichmässige Bewertung von
Immobilien und - was hier besonders interessiert - derer einzelnen
Eigenschaften. Die Methode wird in dem Sinne als zuverlässig bezeichnet, als
sie stets - auch bei Anwendung durch verschiedene Personen - zum gleichen
Ergebnis führe (zu den Vor- und Nachteilen der Methode vgl. insbesondere
Schätzerhandbuch S. 93 f.; Bewertungs-Handbuch S. 1064 f.; Canonica, a.a.O.
S. 131; Roland Gfeller, Immissions- und Überflugsenteignungen am Beispiel des
Flughafens Zürich, Diss. Zürich 2006, S. 111 ff.).
16.3 Gemäss den Ausführungen im Schätzerhandbuch (S. 93) wurde zu Beginn der
1990er Jahre von der Universität Genf eine Voranalyse über die Nützlichkeit
der hedonischen Modelle in der Schweiz vorgenommen. Auf dieser
Nützlichkeitsanalyse aufbauend sind offenbar seit 1996 Modelle für hedonische
Schätzungen vor allem von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum erarbeitet
worden. Dabei scheint die Zürcher Kantonalbank (ZKB) eine Vorreiterrolle
übernommen zu haben, indem sie die Preise der von ihr in den Jahren 1980 bis
1996 finanzierten Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie der Wohnungen mit dem
hedonischen Ansatz erklärte und hedonische Immobilienindizes erarbeiten und
veröffentlichen liess (Franziska Bignasca und weitere Autoren,
Immobilienpreise und Bauinvestitionen unter der Lupe, Hrsg. Zürcher
Kantonalbank, 1996 zit. in Scognamiglio, a.a.O. S. 45, 243). Heute bieten die
meisten grösseren Unternehmungen, die sich mit Immobilien beschäftigen,
Bewertungen aufgrund hedonischer Modelle an. Obwohl sich noch einzelne
Autoren dieser Methode gegenüber kritisch oder zumindest zurückhaltend
äussern (vgl. etwa Francesco Canonica, a.a.O. S. 131; Martin Frei,
Immissionsbedingte Wertveränderungen bei Immobilien, in: Der Schweizer
Treuhänder 79/2005 S. 372, 376) stellt das Bundesamt für Wohnungswesen fest,
dass hedonische Modelle inzwischen im Immobilienbereich eine hohe Akzeptanz
erlangt haben (Vorwort Bundesamt für Wohnungswesen, in: Martin Geiger, a.a.O.
S. III).

16.4 Als vorläufiges Ergebnis kann somit festgehalten werden, dass es sich
bei der Bewertung nach hedonischem Modell um eine Art Vergleichsverfahren
handelt. Verglichen werden jedoch nicht die Liegenschaften selbst, sondern
deren preisbestimmende Eigenschaften, was den Kreis der möglichen
Vergleichsobjekte, die nicht in der gleichen Gegend liegen müssen,
beträchtlich erweitert. Die einzelnen Eigenschaften eines Grundstücks werden
- ähnlich wie bei der Einstufung gemäss einem Lageklassenschlüssel -
definiert, aber nicht von einem Schätzer benotet, sondern aufgrund der
erfassten und ausgewerteten Vergleichsdaten, die auf effektiven Marktdaten
beruhen, preislich bestimmt. Die hedonische Methode erlaubt mithin als
einzige der heute bekannten Schätzungsmethoden, auf einer weitgehend
objektivierten Basis das Vorhandensein oder Fehlen eines bestimmten
Liegenschaftenmerkmals direkt mit einem entsprechenden Preisaufschlag oder
-abzug zu verbinden. Sie ermöglicht damit auch eine gleichmässige Bewertung
in einer Grosszahl von Fällen. Wird zusätzlich zur statistischen Ermittlung
und Bewertung ein Augenschein durchgeführt, so kann den modellmässig nicht
oder kaum erfassten Eigenschaften der Einzelobjekte ebenfalls Rechnung
getragen werden. Die Methode darf heute als in den schweizerischen
Immobilienkreisen weit verbreitet gelten. Genügt ein Modell den
wissenschaftlichen Anforderungen, so besteht kein Grund, die Anwendung der
hedonischen Methode bei Bewertungen im Rahmen von bundesrechtlichen
Enteignungsverfahren abzulehnen.

17.
17.1Die Enteigner führen zum MIFLU-Modell aus, dieses sei in ihrem Auftrag
durch ein neutrales Expertengremium zur Bestimmung allfälliger
fluglärmbedingter Minderwerte bei selbst genutztem Wohneigentum
(Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum) erarbeitet worden. Dem Modell lägen
die Preise von insgesamt 7'484 effektiven Freihandverkäufen von
Liegenschaften im Kanton Zürich aus den Jahren 1995 bis 2005 zu Grunde, für
welche die Zürcher Kantonalbank sämtliche erforderlichen Eigenschaften
erhoben habe. Dabei handle es sich um 3'618 Einfamilienhäuser, von denen sich
23 % im Immissionsgebiet des Flughafens Zürich befänden, sowie um 3'866
Stockwerkeigentumseinheiten, davon 25 % im Immissionsgebiet. Die ins MIFLU
einbezogene Fluglärmbelastung beruhe ausschliesslich auf Fluglärmdaten, die
von der EMPA Dübendorf mittels FLULA (Fluglärmsimulationsprogramm) berechnet
worden seien. Die Belastung werde in drei Dimensionen, nämlich als Grund-,
als Abend- und als Spitzenbelastung abgebildet. Die Fluglärmbelastung bilde
im Modell eines der insgesamt acht Mikrolage-Merkmale, die als Variable in
die Schätzgleichung einflössen. Weitere solche Merkmale seien etwa der
Strassenlärm, die Sicht und die Hangneigung. Neben den Merkmalen der
Mikrolage enthalte die Schätzgleichung fünf Merkmale der Makrolage (z.B.
Verkehrsanbindung und Steuerkraft der Gemeinde) sowie 17 bzw. 18 Merkmale der
Liegenschaft selbst (wie Alter der Baute, Grundstücksfläche, Zimmeranzahl,
Nasszellenzahl, Bausubstanz usw.). In mathematischer Hinsicht beruhe das
Schätzverfahren auf der sog. Least-Trimmed Squares-Methode. Zudem sei das
MIFLU als hybrider Prozess ausgestaltet worden, d. h. es werde in allen
Fällen zwingend ein Augenschein durch einen erfahrenen Schätzer durchgeführt.
Der Schätzer könne sein Ermessen bei der Verkehrswertbemessung einbringen und
dort, falls notwendig, etwa einen Abzug wegen Entwertung oder einen Zuschlag
für Erneuerung vornehmen. Dagegen sei bei der Minderwertsermittlung gemäss
MIFLU weiteres Schätzerermessen weder möglich noch erwünscht.

17.2 Der Enteignete wendet gegen das MIFLU-Modell vorab ein, es gebe keine
Feststellungen von unabhängiger Seite, die attestierten, dass das von den
Enteignern in Auftrag gegebene Modell zutreffende und objektive Resultate
liefere. Die der Berechnung zugrunde liegenden Daten seien für den
Enteigneten nicht nachprüfbar. Das Modell stelle für die Enteigneten wie auch
für die gerichtlichen Instanzen nichts anderes als eine "black box" dar,
deren Innenleben und Berechnungen nicht nachvollzogen und damit nicht einmal
ansatzweise kontrolliert werden könnten. Weiter weist der Enteignete darauf
hin, dass die Enteigner während der über lange Zeit erfolgenden
Modellentwicklung in stetem Kontakt mit den Experten gestanden hätten und
ihre Anschauungen in das Modell hätten einfliessen lassen können. Überdies
seien die Experten von den Enteignern entlöhnt worden. All dies schaffe
zumindest den Anschein einer besonderen Nähe von Experten und Enteignern.
Jedenfalls könne von einer von der Flughafenhalterin unabhängigen
Projektentwicklung keine Rede sein, habe doch diese im Expertengremium den
Vorsitz geführt und die erforderlichen Fluglärmdaten geliefert. Eine
besondere Nähe bestehe auch zwischen dem Kanton Zürich als Enteigner und der
Zürcher Kantonalbank als Auftragnehmerin, da die ZKB zwar eine selbständige
Anstalt des öffentlichen Rechtes sei, aber der Aufsicht des Zürcher
Kantonsrates unterstehe. All diese formellen Mängel seien dadurch, dass die
Enteigneten das Modell hätten testen lassen können, dass dem Experten der
Enteigneten Zugang zu den rechnerischen und statistischen Grundlagen gewährt
worden sei und der Chefexperte der ZKB dessen Fragen allesamt beantwortet
habe, nicht geheilt worden.
Gegen das Modell selbst bringt der Enteignete im Wesentlichen vor, dass der
Individualität der einzelnen Liegenschaften zu wenig Rechnung getragen werde.
Das Vorgehen nach Standardkriterien entspreche dem Verhalten der
Marktteilnehmer nicht und schliesse letztlich eine Einzelfallgerechtigkeit
aus. Im Weiteren sei fraglich, ob und inwieweit die ausgewählten Merkmale
(z.B. die Anzahl Nasszellen) den Wert einer Liegenschaft beeinflussten. An
Transparenz mangle es auch insofern, als kein Landwert ausgewiesen werde und
nur Grundstücksflächen bis maximal 2'500 m² erfasst werden könnten; bei
grösseren Arealen müsse von Hand nachkorrigiert werden. Weiter fänden sich im
Modell MIFLU Variablen wie "über 70 % Schweizer im Quartier" und "Steuerkraft
und Steuersatz", welche eine schlechte Signifikanz aufwiesen oder für die
Stadt Opfikon überhaupt nicht zum Tragen kämen. Für die Variable "Gemeinde
fixed effects", durch welche das Modell robuster gemacht werden solle, lägen
gemäss dem Experten der Enteigneten zu wenig Daten vor. Als lineares Modell
bilde MIFLU die Wirklichkeit nur sehr unzureichend ab. Schliesslich sei an
der Modellpräsentation offengelegt worden, dass die ermittelte prozentuale
Wertverminderung pro dB(A) Leq im Laufe der Jahre unterschiedlich ausgefallen
und dem MIFLU ein über 10 Jahre gemittelter Durchschnittswert zugrunde gelegt
worden sei. Dass das MIFLU-Modell bereits bei kleineren Unterschieden der
jährlichen Fluglärmbelastung abweichende prozentuale Minderwerte ermittle,
lege dar, dass das Modell eine Genauigkeit vortäusche, die es nicht gebe. Es
dürfte auch nicht auf die bestehende Schallbelastung abgestellt, sondern
müsste von der prognostizierten künftigen Lärmsituation ausgegangen werden.
Im Übrigen sei nicht erklärt worden, weshalb die Anzahl der Überflüge als
wesentliches Element der Belästigung nicht mitberücksichtigt worden sei.
Schliesslich beanstandet der Enteignete, dass das Modell nur Lärmbelastungen
über 50 dB(A) abbilde und damit eine Wertverminderung unter dieser Grenze
negiere. Dies stünde im Gegensatz zu neuesten empirischen Erhebungen beim
Flughafen Frankfurt a.M. Dort seien Experten von einem Grundwert von 40 dB
ausgegangen und hätten für jeden Dezibel über dieser Grenze eine Entwertung
von 1 % ermittelt, bei 60 dB also eine Wertverminderung von 20 %. Da das
MIFLU mit tieferen Belastungswerten als 50 dB(A) nicht rechnen könne, gebe es
den Wertverlust nicht sachgerecht wieder.

18.
Die Kritik des Enteigneten an der Projektentwicklung und am MIFLU-Modell
erweist sich, wie sich im Folgenden ergibt, als unbegründet.

18.1 Dass die Entwicklung des Modells von einer Partei, der
Flughafenhalterin, in Auftrag gegeben und bezahlt worden ist, ist noch kein
Grund, die Methode abzulehnen. Vielmehr ist zu prüfen, ob die eingebrachten
Fachkenntnisse Dritter in einer Weise umgesetzt worden sind, die von
parteilichen Standpunkten unbeeinflusst ist, wissenschaftlichen Ansprüchen
genügt sowie schliesslich auch der Streiterledigung dient. In diesem
Zusammenhang ist einzuräumen, dass die Entwicklung einer zuverlässigen und
leicht handhabbaren Schätzungsmethode zur Bemessung fluglärmbedingter
Minderwerte nicht nur im Interesse der Flughafenhalter, sondern auch der
Rechtspflege liegt und dass die eidgenössische Schätzungskommission wie auch
das Bundesgericht nicht ohne weiteres in der Lage gewesen wären, ein
Instrument wie das MIFLU-Modell erarbeiten zu lassen. Allein der Umstand,
dass eine Partei die von ihr beigezogenen Fachleute bezahlt, lässt diese denn
auch noch nicht als parteilich und beeinflussbar erscheinen, sonst müssten
Parteigutachten jeglicher Art aus dem Recht gewiesen werden.

18.2 Der Enteignete will aus der Zusammenarbeit von Modellentwicklern,
Expertengremium und Flughafenhalterin zumindest auf die Möglichkeit der
Beeinflussung durch diese schliessen.
Zum Vorgehen bei der Erarbeitung des Modells im Einzelnen lässt sich den
Akten entnehmen, dass der Auftrag an die Zürcher Kantonalbank zur
selbständigen Entwicklung eines neuen hedonischen Modells von der Flughafen
Zürich AG, vertreten durch den Airport of Zurich Noise Fund, ausgegangen ist.
Dabei wurde vereinbart, dass die ZKB ihre Transaktionsdaten für den Kanton
Zürich und die Flughafenhalterin die Fluglärmdaten zur Verfügung stellen
sollten sowie verschiedene geografische und statistische Daten (z.B. Angaben
über die Strassenlärmsituation) von Dritten beizuziehen seien. Die
Vertragspartner sind weiter übereingekommen, im Interesse der
wissenschaftlichen Abwicklung des Auftrags ein Expertengremium zu bestellen.
Als Mitglieder dieses Gremiums sind ein Vertreter der Flughafenhalterin, ein
Vertreter des Hauseigentümerverbandes des Kantons Zürich sowie als
ausgewiesene Fachexperten aus den Bereichen Immobilien-Ökonomie und
Empirische Ökonomie die beiden Professoren Dr. Martin Hösli, Universitäten
Genf und Aberdeen, und Dr. Peter Kugler, Universität Basel, bezeichnet
worden. Es ist weiter bestimmt worden, dass das Gremium jeweils vom
Vorsitzenden, dem Vertreter der Flughafenhalterin, vor Einleitung einer neuen
Projektphase einzuberufen sei. Dem Expertengremium ist insgesamt die
Entscheidung über den Ablauf des Projektes übertragen worden. Ferner ist
festgelegt worden, dass bei Stimmengleichheit die beiden Fachexperten
entscheiden. Der ZKB ist zudem ausdrücklich das Recht eingeräumt worden, das
Projekt abzubrechen, falls das Modell den wissenschaftlichen Ansprüchen nicht
mehr genügen sollte. Im Übrigen haben an den Sitzungen des Expertengremiums
zwar ebenfalls Vertreter des Bundesamtes für Zivilluftfahrt (BAZL) sowie des
Kantons Zürichs teilgenommen, aber lediglich als Beobachter.
Aus diesen Bestimmungen über den Projektablauf ergibt sich das
offensichtliche Bemühen der Vertragspartner, eine unsachgemässe Beeinflussung
der Modellentwicklung auszuschliessen. Dass eine solche trotzdem erfolgt
wäre, vermag der Enteignete mit seinen Vermutungen und Andeutungen nicht
glaubhaft zu machen.

18.3 Im Nachgang zu den Projektarbeiten hat Professor Dr. Kugler in einem
Schreiben vom 25. Januar 2006 bestätigt, dass das hedonische Modell der ZKB
zweifellos eine verlässliche Schätzung der fluglärmbedingten
Marktwertminderung von Immobilien im Kanton Zürich liefere. Es sei ein sehr
grosser Aufwand betrieben worden, um die Preisdeterminanten für Wohneigentum
möglichst vollständig und objektiv messbar zu erfassen. Das Modell übertreffe
in seiner Fülle von Mikrolagefaktoren die gängigen Standards für hedonische
Bewertungsmodelle bei weitem. Die verwendeten Schätzmethoden seien geeignet.
Verschiedene Überprüfungen hätten im Wesentlichen die gleichen Ergebnisse
hinsichtlich des Fluglärmeffekts hervorgebracht. Insgesamt entspreche das
Vorgehen der "best practice" in der ökonometrischen Analyse.
Damit werden dem MIFLU-Modell ein hoher wissenschaftlicher Standard und
Zuverlässigkeit attestiert.

18.4 Der Umstand, dass die Bewertungen gemäss dem MIFLU-Modell für die
Enteigneten schwer verständlich und kaum kontrollierbar sind, vermag die
Geeignetheit der Methode nicht in Frage zu stellen. Die Methode ist den
Vertretern der Enteigneten vorgestellt und das - relativ gut begreifliche -
Vorgehen bei der Erarbeitung des hedonischen Modells erläutert worden. Dem
Experten der Enteigneten ist Einsicht in alle Daten und Unterlagen gewährt
worden und seine Fragen sind, was von Seiten der Enteigneten eingeräumt wird,
von den Fachleuten der ZKB beantwortet worden. Dass das technische bzw.
mathematische/statistische Vorgehen im Einzelnen für den Laien kaum
durchschaubar ist und zur Überprüfung Fachleute zugezogen werden müssen, ist
im heutigen technisierten Leben und auch in gerichtlichen Verfahren nichts
Aussergewöhnliches. Die wenigsten Enteigneten werden beispielsweise in der
Lage sein, die Fluglärmberechnungen gemäss dem FLULA-Simulationsprogramm der
Eidgenössischen Materialprüfungs- und Forschungsanstalt EMPA selbst
nachzuvollziehen und zu kontrollieren. Dies spricht aber nicht gegen die
gerichtliche Anerkennung einer solchen Methode (vgl. BGE 126 II 522 E. 48a S.
592 mit Hinweisen; 123 II 481 nicht publ. E. 4).

18.5 Die Einwendungen des Enteigneten gegen die konkrete Ausgestaltung des
MIFLU-Modells (vgl. oben E. 17.2) sind bereits im Verfahren vor der
Schätzungskommission dem mit der Modellentwicklung Beauftragten der ZKB
unterbreitet und von diesem weitgehend entkräftet worden.

18.5.1 Der Beauftragte hat an der Verhandlung vom 28. März 2006 erneut
unterstrichen, dass das MIFLU in erster Linie auf die Bestimmung der
fluglärmbedingten Entwertungssätze ausgerichtet sei und nur hilfsweise zur
Festsetzung des Verkehrswertes diene, welcher vom Schätzer nach Vornahme
eines Augenscheins ohne weiteres korrigiert werden könne. Das Modell trage
jedoch schon selbst unterschiedlichen Lagen von Grundstücken Rechnung. Es
berücksichtige auch, dass an guten Lagen höhere Entwertungen zu beobachten
seien. Weiter ist erläutert worden, dass zwar systemgemäss der Landwert nicht
als solcher ausgewiesen, die Fläche eines Grundstücks aber je nach Grösse
abgestuft in die Berechnungen einbezogen werde. Zu den einzelnen Merkmalen
(Variablen) insbesondere der Makrolage ist dargelegt worden, die Signifikanz
habe sich als hoch bis sehr hoch erwiesen und die angeregten Verfeinerungen
liessen keine besseren Aussagen zur Quartiercharakteristik erwarten.
Schliesslich ist auch zu Recht darauf hingewiesen worden, dass bei der
umstrittenen wie auch bei anderen Schätzungsmethoden immer über einzelne
preisbestimmende Grundstücksmerkmale diskutiert werden könne; die getroffene
Auswahl für das MIFLU-Modell sei jedoch, wie auch von den beiden Experten
bestätigt worden, differenziert und sachgerecht.

18.5.2 Was die Fluglärmbelastung betrifft, ergibt sich aus dem ZKB-Bericht
"Entwicklung eines hedonischen Bewertungsmodells für fluglärmbelastete
Liegenschaften; Dokumentation zuhanden des Expertengremiums" vom 26. Januar
2006, dass die von der EMPA flächendeckend auf die Hektare genau berechneten
Lärmdaten als Grundbelastung (Leq 16h [6 bis 22 Uhr] über 50 dB), Tagesrand-
bzw. Abendbelastung (Leq 1h zwischen 21 und 24 Uhr) sowie Spitzenbelastung
(maximaler Leq 1h zwischen 7 und 21 Uhr) ins MIFLU-Modell einbezogen worden
sind. Bei der Grundbelastung und bei der Abendbelastung sei dem Umstand
Rechnung getragen worden, dass die Lärmbelastung erst ab einer gewissen
Schwelle auf die Preise zu wirken beginne. Diese Schwelle werde auf 50 dB
gelegt, da geringere Lärmbelastungen, weil sie im Streubereich des
FLULA-Lärmmodells lägen, nicht zuverlässig gemessen werden könnten. In den
"beschallten" Lagen, d.h. in Lagen mit einer Grundbelastung über 50 dB, werde
im Modell zusätzlich auch die Spitzenbelastung am Tag berücksichtigt. Im
Weiteren wird im genannten Bericht dargelegt, dass fünf Lagekategorien (ohne
Fluglärm) gebildet und je nach Kategorie signifikante Unterschiede der
Entwertung durch den Fluglärm festgestellt worden seien: An den besten Lagen
betrage die Entwertung von Einfamilienhäusern 1.65 % pro dB, an den
bescheidensten nur 0.51 % pro dB.
An der Verhandlung vom 28. März 2006 hat der Beauftragte der ZKB zur Art der
Berücksichtigung der Lärmbelastung weiter erklärt, es habe sich im Rahmen der
Forschungsarbeit gezeigt, dass die Aufteilung in Grund-, Tagesrand- und
Spitzenbelastung die beste Erklärungskraft für die bezahlten Preise aufweise.
Allerdings sei richtig, dass der Leq 16h als Mittelungsmass wenig empfindlich
auf Veränderungen der Flugbewegungen reagiere. Die ZKB habe daher während der
Projektphase darauf bestanden, auch eine Variante zu testen, die auf der
reinen Anzahl der Einzelereignisse (Spitzenpegel über 58 dB) beruhe und keine
Lärmmittelung vornehme. Bei diesem Vorgehen hätten sich ebenfalls
signifikante Preiseinflüsse ergeben, doch sei die Variante Leq 16h
hinsichtlich Erklärungskraft und Parameterstabilität klar überlegen und einer
Berücksichtigung der Bewegungszahl vorzuziehen.
Die vom Enteigneten verlangte Berücksichtigung der Flugbewegungszahlen ist
demnach bei der Modellentwicklung durchaus in Betracht gezogen, aber aus
Gründen, die als sachlich erscheinen, fallen gelassen worden.

18.5.3 Zur Auffassung des Enteigneten, dass das MIFLU-Modell nicht die
bestehende, sondern die geplante bzw. die für das Jahr 2010 prognostizierte
Schallbelastung berücksichtigen müsse, darf auf die Erwägungen verwiesen
werden, die zum Begehren der Enteigner um Vornahme eines Abzugs für den
künftigen technologischen Fortschritt angestellt worden sind: Wird der
massgebende Schätzungszeitpunkt - was auch vom Enteigneten nicht beanstandet
wird - auf den 1. Januar 1997 gelegt, so können spätere Entwicklungen die
Entschädigungsbemessung nur beeinflussen, wenn sie sich am Stichtag schon im
Verkehrswert des von der Enteignung betroffenen Objektes niedergeschlagen
haben oder bereits voraussehbar waren und in relativ kurzer Zeit auch
eingetreten sind (vgl. oben E. 11.3).
Sollte übrigens entgegen den Darlegungen der Enteigner die Fluglärmbelastung
in Zukunft über das am Stichtag gegebene, bei der Entschädigungsbemessung
berücksichtigte Mass hinaus anwachsen, so stünde es dem Enteigneten frei,
eine Nachforderung im Sinne von Art. 41 Abs. 1 lit b EntG zu stellen.

18.5.4 Soweit der Enteignete in seiner Duplik vom 29. Oktober 2007 rügt, dass
das MIFLU auf eine über zehn Jahre gemittelte Schallbelastung abstelle, geht
dieser Vorwurf fehl. Der Ermittlung des Minderwertes liegt die im Stichjahr
1997 bestehende Lärmbelastung zu Grunde. Gemittelt wird dagegen der
Parameter, welcher die prozentuale Entwertung der Liegenschaften pro Dezibel
Lärmbelastung (vgl. auch unten E. 18.5.5) aufzeigt und je nach den
Marktverhältnissen und der wechselnden Lärmsensibilität der Käufer schwanken
kann. Diese Schwankungen werden im MIFLU-Modell durch Durchschnittsbildung
über ein rollendes Zeitfenster von zehn Jahren geglättet. Die Mittelung des
Wertminderungs-Koeffizienten kann demnach sinngemäss mit der bei Anwendung
der klassischen Vergleichsmethode üblichen Bestimmung eines Mittelwertes aus
den verschiedenen zur Verfügung stehenden Vergleichspreisen verglichen
werden. Da sich der Preisminderungs-Koeffizient nach MIFLU anhand mehrerer
Lärmbelastungen bestimmt (Grund-, Tagesrand- und Spitzenbelastung), trägt die
Wahl einer etwas längeren Betrachtungsperiode (als bei der herkömmlichen
Vergleichsmethode) zur Zuverlässigkeit der Ergebnisse bei. Dass sich diese
längere Periode zum Nachteil des Enteigneten auswirken würde, legt dieser
selbst nicht dar und ist auch nicht anzunehmen, hat doch die
Fluglärmsensibilität in den letzten Jahren - auch nach Meinung des
Enteigneten - eher zu- als abgenommen (vgl. dazu Katja Wirth, Lärmstudie
2000, Die Belästigungssituation im Umfeld des Flughafens Zürich, Aachen 2004,
S. 142).

18.5.5 Die Behauptung des Enteigneten, es seien in der Umgebung des
Flughafens Frankfurt a.M. Werteinbussen von Liegenschaften bereits ab einer
Lärmbelastung von 40 dB(A) nachgewiesen worden, welche bei einer Belastung
von 60 dB(A) 20 % erreichten, vermag das MIFLU-Modell, das Minderwerte erst
ab 50 dB(A) ausweist, nicht in Frage zu stellen. Wie dem vom Enteigneten
zitierten Bericht entnommen werden kann, beruht die deutsche Studie auf
völlig anderen Grundlagen als das MIFLU-Modell. Einerseits sind nicht
effektive Marktpreise ausgewertet, sondern eine Reihe von Immobilienmaklern
danach befragt worden, mit welchem Preisabschlag für eine Standardwohnung in
ihrem Gebiet wegen des Fluglärms zu rechnen sei. Zum anderen stellt die
deutsche Studie hinsichtlich der Lärmbelastung auf einen gewogenen
Durchschnitt aus Tages- und Nachtfluglärm ab (Faktor "Lärm_total"), wobei der
Nachtlärm in etwa der Hälfte der untersuchten Ortschaften gegenüber dem
Tageslärm nicht nennenswert abnimmt. Im Bericht selbst wird aber
unterstrichen, dass Studien, die sich auf unterschiedliche Lärmniveaus
beziehen, nur schwer miteinander vergleichbar sind. Ebenso wird festgestellt,
die Auswertung von rund dreissig aus verschiedenen Ländern stammenden Studien
zur Lärmauswirkung auf Immobilienwerte habe gezeigt, dass es weder auf
Länderebene noch global einen allgemein gültigen Wert der prozentualen
Wertänderung einer Immobilie pro Dezibel Lärmbelastung gibt ("noise
sensitivity depreciation index NSDI" vgl. Friedrich Thiessen/Stephan Schnorr,
Immobilien und Fluglärm, Hrsg. Dekan der Fakultät für
Wirtschaftswissenschaften an der Technischen Universität Chemnitz, insbes.
S. 6, 13 f. und 22
[http://www.widema.de/downloads/509studieimmobienfluglaerm.pdf]). Ergänzend
darf darauf hingewiesen werden, dass gemäss dem unlängst vom Bundesamt für
Wohnungswesen herausgegebenen Bericht über die Verhältnisse auf dem
schweizerischen Mietwohnungsmarkt bei Verkehrslärm unter 55 dB keine
messbaren Auswirkungen auf die Mietzinse festzustellen sind (vgl. Martin
Geiger, a.a.O. S. 52).

18.5.6 Was schliesslich die vom Enteigneten beanstandete (scheinbare)
Genauigkeit der vom MIFLU-Rechner auf Bruchteile von Prozenten ermittelten
Resultate anbelangt, so ist klar, dass auch das MIFLU-Verfahren
Schätzelemente enthält und dementsprechend die Minderwertsentschädigungen zu
runden sind. Dagegen besteht kein Grund, die prozentgenauen Aufteilungen, die
insbesondere dank der differenzierten Erfassung der Lage und der
Fluglärmbelastung der einzelnen Liegenschaften möglich sind, durch
Entwertungsstufen von jeweils 5 % zu ersetzen, wie sie in der Regel bei den
herkömmlichen Minderwertsschätzungen gewählt worden sind.

18.6 Zusammenfassend ist festzustellen, dass das MIFLU-Modell gemäss der
Beurteilung durch die beiden beigezogenen Universitätsprofessoren, die auf
dem hier fraglichen Gebiet als anerkannte Fachleute gelten, einen hohen
wissenschaftlichen Standard erreicht und vertrauenswürdige Resultate liefert.
Auf die Einholung weiterer Gutachten kann verzichtet werden. Die vom
Enteigneten gegen das Modell erhobenen Einwendungen geben keinen Anlass, im
vorliegenden Fall von der Anwendung des MIFLU-Verfahrens abzusehen.
Höhe, Form und Verzinsung der Entschädigung

19.
Darf nach dem Gesagten auf die Ergebnisse des Schätzungsmodells MIFLU
abgestellt werden, so ist der angefochtene Entscheid insofern abzuändern, als
die Schätzungskommission im vorliegenden Fall den nach MIFLU berechneten
Minderwertsprozentsatz bei der Entschädigungsbemessung nur zur Hälfte
berücksichtigt hat. Die Entwertung ist somit auf 20.2 % bzw. 20 %
festzulegen. Dass ein anderes, ebenfalls als "Pilotfall" ausgewähltes
Grundstück im Jahr 2001 offenbar mit grösserer Einbusse verkauft worden ist,
vermag keine zusätzliche Erhöhung des Minderwertes zu rechtfertigen. Die
Schätzungskommission hat in jenem Fall besondere Gründe für die Entwertung
genannt und die ursprünglich erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist in
der Zwischenzeit zurückgezogen worden. Entgegen der Meinung des Enteigneten
drängt sich auch mit Blick auf die beurteilten Genfer Fluglärmfälle keine
weitere Erhöhung der Minderwertsentschädigung auf. Höhere Entschädigungen
sind in jenen Fällen nur für Grundstücke zugesprochen worden, die von
direkten Überflügen betroffen sind oder bei denen es sich um herrschaftliche
Sitze oder jedenfalls um Liegenschaften in Villen-Vierteln handelt, deren
Wert durch eine Immissionsbelastung besonders stark beeinträchtigt wird (vgl.
BGE 122 II 337 E. 7 S. 346; 122 II 349 E. 4 S. 352 ff.; Urteile E.22/1992 und
E.51/1993 vom 24. Juni 1996). Indessen darf hier bei der
Minderwertsermittlung zugunsten des Enteigneten vom MIFLU-Verkehrswert der
Liegenschaft (ohne Fluglärm) von Fr. 860'000.-- ausgegangen werden, welcher
den von der Schätzungskommission festgelegten Wert übersteigt. Der
fluglärmbedingte Minderwert des Grundstücks des Enteigneten beläuft sich
demnach auf Fr. 172'000.-- bzw. rund Fr. 170'000.--.
Im vorinstanzlichen Verfahren sind von den ermittelten
Minderwertsentschädigungen die Kosten für bauliche Schallschutzmassnahmen
abgezogen worden, die vom Flughafenhalter gemäss dem im Rahmen der 5.
Ausbauetappe aufgestellten Schallschutzkonzept übernommen worden sind (vgl.
BGE 126 II 522 E. 47 ff. S. 590 ff.). Diese Anrechnung der Kosten für die
getroffenen umweltschutzrechtlichen Massnahmen, die sich im vorliegenden Fall
auf rund Fr. 20'000.-- belaufen, wird von keiner Seite bestritten. Die
Minderwertsentschädigung ist somit auf Fr. 150'000.-- zu reduzieren.

20.
Die Schätzungskommission hat die Enteignungsentschädigung für die
Fluglärmbelastung nicht in Form eines Kapitals, sondern in grundsätzlich
zwanzig jährlichen Leistungen von 5 % des ermittelten Minderwertes
zugesprochen, die längstens bis 2016 zu bezahlen seien. Die Wahl dieser
Entschädigungsform wird damit erklärt, dass die jährlichen Leistungen bei
Änderung der Verhältnisse - insbesondere nach Abschluss der Sachplanung
"Infrastruktur der Luftfahrt" (SIL) und nach dem Erlass eines definitiven
Betriebsreglements - überprüft sowie den neuen Verhältnissen angepasst und
allenfalls auch aufgehoben werden könnten.
Mit der Festsetzung jährlicher Anzahlungen, die angepasst oder aufgehoben
werden können und damit bloss provisorisch sind, wird jedoch dem berechtigten
Bedürfnis der Enteigneten nach endgültiger Abgeltung und Streiterledigung
nicht gedient. Auch die Enteigner, die an der von der Schätzungskommission
getroffenen Lösung festhalten wollen, sollten ein Interesse daran haben,
Klarheit über den definitiven Umfang ihrer finanziellen Verpflichtungen zu
gewinnen und weitere langwierige Prozesse zu vermeiden. Gemäss der Praxis des
Bundesgerichts sind denn auch periodisch zu entrichtende
Entschädigungsleistungen nur für zeitlich begrenzte Eingriffe vorzusehen, d.
h. wenn von vornherein gewiss ist oder mit grosser Sicherheit angenommen
werden kann, dass Rechte nur vorübergehend entzogen oder beschränkt werden.
Solches steht hier wie dargelegt noch keineswegs fest. Zudem ist die
Überprüfung und Neufestlegung einer Entschädigung nach einem bestimmten
Zeitablauf gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung unzulässig. Die
Entschädigung muss auch für vorübergehende Enteignungen, ob sie in Form einer
Kapitalzahlung oder von wiederkehrenden Leistungen entrichtet wird, für die
ganze Dauer der Enteignung vorweg bestimmt werden (BGE 99 Ib 87 E. 2 S. 90
mit Hinweis). Der Entscheid der Schätzungskommission ist daher auch insofern
aufzuheben, als die Minderwertsentschädigung in jährlich zu leistende
Zahlungen aufgeteilt und eine Anpassungsklausel vorgesehen wird.
Ergänzend kann darauf hingewiesen werden, dass die mit den Abflügen auf Piste
16 verbundene Lärmbelastung in den fraglichen Gebieten von Opfikon-Glattbrugg
etliche Zeit vor dem Jahr 1997 die Immissionsgrenzwerte überstieg. Die
Enteigner haben selbst nicht ausgeschlossen, dass der Fluglärm schon in den
siebziger Jahren übermässig gewesen sei (vgl. BGE 130 II 394 E. 12.2.1 S. 417
und E. 12.2.2 S. 418). Die Liegenschaft des Enteigneten wird somit, wie
andere auch, seit Jahrzehnten stark belärmt. Überdies ist in Betracht zu
ziehen, dass in diesem Gebiet Entschädigungsansprüche nur für Bauten
entstehen, die vor 1961 erstellt worden sind (vgl. oben E. 6; BGE 130 II 394
E. 12.1 S. 415). Die belärmten Wohnhäuser weisen demnach heute ein Alter von
mindestens gegen fünfzig Jahren auf. Bei Bauten solchen Alters wird selbst
bei einer künftigen Lärmentlastung die einmal erlittene Werteinbusse schwerer
wieder wettgemacht werden können als bei neueren Gebäuden. Auch unter diesem
Gesichtswinkel rechtfertigt es sich, die fluglärmbedingte Entwertung durch
Kapitalzahlung abzugelten.

21.
Gemäss Art. 76 Abs. 5 Satz 3 EntG ist die Enteignungsentschädigung bei
vorzeitiger Besitzeinweisung vom Tage der Besitzergreifung an zum üblichen
Zinsfuss zu verzinsen. Die Verzinsungspflicht entsteht nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung auch dann, wenn beim Auftreten
übermässiger Immissionen die nachbarlichen Abwehrrechte unterdrückt und vom
Enteigner faktisch in Besitz genommen werden (BGE 106 Ib 241 E. 3 S. 245).
Die Enteigner wenden gegen die Verzinsung im vorliegenden Falle ein, der
Eigentümer habe sein Grundstück beim Auftreten übermässiger Immissionen
weiterhin in gleicher Weise nutzen können. Dies gelte hier umso mehr, als am
Wohnhaus des Enteigneten bereits bauliche Schallschutzmassnahmen getroffen
worden seien. Es sei daher kein Nutzungsverlust eingetreten, der durch
Zinszahlung zu vergüten wäre. Die ruhige Lage einer Wohnung oder einer
Wohnliegenschaft stellt indes, was die Enteigner an anderer Stelle selbst
ausführen, einen wichtigen die Nutzungsqualität mitbestimmenden
Wertbestandteil einer Immobilie dar. Geht die Ruhe verloren und wird der
Eigentümer beim Wohnen durch Lärm gestört, so wird der bisherige Nutzen des
Grundstücks in qualitativer Hinsicht eingeschränkt. Solche qualitativen
Beeinträchtigungen der Nutzung, die den Gegenwert der getätigten
Investitionen mindern, sind wie andere Nutzungseinbussen durch Verzinsung der
Entschädigung abzugelten. Daran ändert auch nichts, wenn wie hier am Haus des
Enteigneten Schallschutzmassnahmen getroffen worden sind, vermögen doch diese
den Fluglärm nur teilweise zu dämmen und machen den Aufenthalt im Freien
nicht angenehmer. Die Verzinsung kann allerdings in Fällen wie dem
vorliegenden, in denen der Entschädigungsanspruch erst einige Zeit nach dem
Auftreten übermässiger Immissionen entstand (vgl. BGE 130 II 394 E. 12.3 S.
419 ff.), erst ab Entstehung des Anspruchs zu laufen beginnen. Dieser
Zeitpunkt fällt praktisch mit dem dies aestimandi zusammen. Die
Enteignungsentschädigung von Fr. 150'000.-- ist demnach ab 1. Januar 1997 zu
den vom Bundesgericht festgelegten Zinssätzen zu verzinsen, nämlich:
ab 1.1.1997 bis 31.3.1997 zu 4,5 %
vom 1.4.1997 bis 31.12.2000 zu 4 %
vom 1.1.2001 bis 31.8.2002 zu 4.5 %
vom 1.9.2002 bis 30.4.2003 zu 4 %
ab 1.5.2003 zu 3.5 %.
Nach Ablauf von zwanzig Tagen seit der endgültigen Feststellung der
Entschädigung ist Verzugszins zu leisten (Art. 88 Abs. 1 EntG).
Weitere Fragen

22.
Die Enteigner verlangen, dass die Entschädigungsleistung im Sinne von Art.
962 ZGB im Grundbuch angemerkt werde. Wohl fehle die für
Anmerkungstatbestände des öffentlichen Bundesrechts nötige besondere
gesetzliche Grundlage, doch habe der Enteignete an der Schätzungsverhandlung
dem grundbuchlichen Eintrag zugestimmt und komme daher die Dispositionsmaxime
zum Zuge. Ob eine solche Eintragung aufgrund einer Vereinbarung vorgenommen
werden könnte, kann jedoch offen gelassen werden. Nachdem im vorinstanzlichen
Verfahren kein Vergleich geschlossen worden ist und sich der Enteignete im
bundesgerichtlichen Verfahren der verlangten Eintragung widersetzt, kann
nicht davon ausgegangen werden, die Parteien hätten sich über die
grundbuchliche Anmerkung geeinigt. Eine solche kann deshalb, da die
gesetzliche Grundlage immer noch fehlt, nicht angeordnet werden.

23.
Der Enteignete ficht schliesslich auch die von der Schätzungskommission
getroffene Kosten- und Entschädigungsregelung an und stellt Antrag auf
angemessene Erhöhung der ihm zugesprochenen Parteientschädigung von Fr.
4'000.--. Bei der Überprüfung der für das enteignungsrechtliche
Entschädigungsverfahren festgesetzten Parteientschädigung übt das
Bundesgericht jedoch nach ständiger Praxis Zurückhaltung, weil die
Schätzungskommission oder deren Präsident besser in der Lage ist, die
Bemühungen und Leistungen des Anwaltes zu beurteilen und den örtlichen
Gebräuchen Rechnung zu tragen. Das Gericht ändert deshalb den zugesprochenen
Betrag nur dann, wenn dieser als offensichtlich ungenügend oder
unverhältnismässig hoch erscheint (BGE 129 II 106 E. 5 S. 112 mit Hinweisen).
Im angefochtenen Entscheid wird eingeräumt, dass die Führung des Verfahrens
mit erheblichem Aufwand verbunden gewesen sei. Allerdings habe bis zum
Entscheid der Schätzungskommission über die Verjährung vom 27. Juli 2004 der
gleiche Anwalt sämtliche Enteigneten in Opfikon-Glattbrugg vertreten, welche
eine Entschädigung für die Lärmbelastung durch die Abflüge ab Piste 16
verlangten. Dadurch sei der Aufwand im Einzelfall beträchtlich vermindert
worden. Mit Rücksicht auf die Vielzahl der Fälle und angesichts des
Umstandes, dass die kantonalen Anwaltstarife nicht anwendbar seien,
rechtfertige es sich, in jedem Fall unabhängig von der Höhe der gestellten
Begehren eine Pauschalentschädigung von Fr. 4'000.-- zuzuerkennen. Dieser
Betrag erscheint angesichts der Besonderheit des vorliegenden Falles und der
weiteren Pilotverfahren zwar als eher niedrig, aber nicht als offensichtlich
ungenügend. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Enteigneten ist insofern
abzuweisen.

24.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Enteigneten ist nach dem Gesagten
insofern teilweise gutzuheissen, als eine Erhöhung der Entschädigung und eine
Kapitalzahlung verlangt worden ist. Im Übrigen ist die Beschwerde des
Enteigneten abzuweisen.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Enteigner ist abzuweisen.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens sind der Regel von Art. 116
Abs. 1 EntG entsprechend den Enteignern aufzuerlegen. Diese sind zudem zu
verpflichten, dem Enteigneten für das bundesgerichtliche Verfahren eine
angemessene Parteientschädigung auszurichten.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Enteigneten (1E.15/2007) wird teilweise
gutgeheissen und die Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des angefochtenen Entscheides
der Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis 10, vom 14. November 2006
werden insofern abgeändert, als die Enteigner dem Enteigneten eine
Minderwertsentschädigung in Höhe von Fr. 150'000.-- zu bezahlen haben, welche
seit dem 1. Januar 1997 zu den vom Bundesgericht festgesetzten Zinssätzen
gemäss Erwägung 21 zu verzinsen ist.
Im Übrigen wird die Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Enteigneten abgewiesen.

2.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Enteigner (1E.16/2007) wird abgewiesen.

3.
Die Kosten der bundesgerichtlichen Verfahren von insgesamt Fr. 5'000.--
werden den beiden Enteignern unter solidarischer Haftbarkeit je zur Hälfte
auferlegt.

4.
Die beiden Enteigner haben dem Enteigneten für die bundesgerichtlichen
Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 5'000.-- zu bezahlen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Eidgenössischen Schätzungskommission,
Kreis 10, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 8. Februar 2008

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Die Gerichtsschreiberin:

Féraud  Scherrer