I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Klage nach Art. 120 BGG 1E.14/2007
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1E.14/2007
Urteil vom 6. Mai 2008
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aeschlimann, Reeb,
Gerichtsschreiberin Scherrer.
Parteien
X.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Ettler,
gegen
- unique zurich airport Flughafen Zürich AG,
- Kanton Zürich, handelnd durch die Baudirektion des Kantons Zürich, Abteilung
Landerwerb, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich,
Beschwerdegegner, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roland Gfeller,
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, Albert Staffelbach, Präsident,
Limmatquai 94, 8001 Zürich.
Gegenstand
Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse infolge Fluglärms sowie von
Abwehrrechten gegen den direkten Überflug ausgehend vom Landesflughafen Zürich,
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid der Eidgenössischen
Schätzungskommission, Kreis 10, vom 20. November 2006.
Sachverhalt:
A.
Im Juni 1999 ersuchte der Kanton Zürich als damaliger Flughafenhalter die
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, um Eröffnung formeller
Enteignungsverfahren zur Beurteilung der eingegangenen
Entschädigungsforderungen für übermässige Fluglärm-Immissionen. Diese
Forderungen betreffen unter anderem zahlreiche Grundstücke in
Opfikon-Glattbrugg, die im Bereich der Abflugschneise der Piste 16 liegen. Am
25. Mai 2001 wurde die unique zurich airport Flughafen Zürich AG (im Folgenden:
Flughafen Zürich AG) als neue Flughafenhalterin auf ihr Gesuch hin unter
Zuerkennung der Parteistellung zum Verfahren beigeladen.
Der Kanton Zürich und die Flughafen Zürich AG erhoben als Flughafenhalter und
Enteigner in den Fällen von Opfikon-Glattbrugg die Einrede der Verjährung und
verlangten, dass über diese in einem Teilentscheid befunden werde. Die
Verjährungseinrede wurde vom Präsidenten der Schätzungskommission am 11. Juni
2003 abgewiesen. Das Bundesgericht wies die hierauf von den Enteignern
ergriffene Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit Urteil vom 27. Juni 2004 ab (BGE
130 II 394).
In der Folge bestimmten die Parteien und der Präsident der Schätzungskommission
18 Verfahren, die als sog. Pilotfälle vorweg behandelt werden sollten. Zu
diesen gehört das Verfahren um das Grundstück Kat.-Nr. 6233 (GBBl. 3074
Opfikon), Wallisellerstrasse 74, von X.________. Dieser betreibt auf dem
Grundstück ein Hotel mit Restaurant und einem Garagengebäude.
B.
Die Einigungsverhandlungen in den 18 Verfahren verliefen im November 2005
erfolglos. Nach Durchführung eines weiteren Schriftenwechsels wurde die
Schätzungsverhandlung auf den 28. März 2006 angesetzt. An dieser forderte
X.________ eine Minderwertsentschädigung von 30 % des Bodenwertes seiner
Liegenschaft nebst Zins zu den üblichen Zinssätzen. Das Begehren um
Entschädigung für den Minderwert der Bauten zog der Grundeigentümer zurück. Die
Enteigner beantragten, die Entschädigungsforderung abzuweisen; allenfalls sei
dem Grundeigentümer - unter bestimmten Vorbehalten und Auflagen - eine
geringere als die verlangte Entschädigung zuzusprechen.
Mit Entscheid vom 20. November 2006 wies die Eidgenössische
Schätzungskommission, Kreis 10, das Entschädigungsbegehren von X.________ ab.
Die Verfahrenskosten wurden den Enteignern auferlegt und diese zudem
verpflichtet, dem Grundeigentümer eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- zu
bezahlen.
C.
X.________ hat beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben und
verlangt, dass ihm eine Minderwertsentschädigung von 25 % des Verkehrswertes
der Liegenschaft Wallisellerstrasse 74 zuzusprechen sei. In der
Beschwerdebegründung wird präzisiert, dass dem Beschwerdeführer zumindest eine
Entschädigung für die Verminderung des Landwertes geschuldet sei. Die
Entschädigung sei als einmalige Zahlung zu leisten und ab dem dies aestimandi
zu verzinsen. Im Übrigen sei die zugesprochene pauschale Parteientschädigung
von Fr. 4'000.-- angemessen zu erhöhen. In prozessualer Hinsicht beantragt der
Beschwerdeführer, es sei ein zweiter Schriftenwechsel, ein Augenschein durch
eine Delegation des Bundesgerichts und eventualiter eine mündliche Verhandlung
durchzuführen. Ausserdem habe die Oberschätzungskommission den Minderwert der
Liegenschaften zu schätzen.
Die Enteigner beantragen Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Falls dem
Grundeigentümer eine Entschädigung zugesprochen werden sollte, seien jedenfalls
gewisse Abzüge vorzunehmen. Die Entschädigungszahlung sei im Grundbuch
einzutragen und die Zinsforderung abzuweisen.
Im zweiten Schriftenwechsel haben die Parteien an ihren Begehren und
Standpunkten festgehalten.
D.
Die Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, hat Antrag auf Abweisung der
Beschwerde gestellt und auf weitere Bemerkungen verzichtet.
Erwägungen:
1.
Die angefochtenen Entscheide der Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis
10, sind im Jahr 2006 ergangen. Das Rechtsmittelverfahren bestimmt sich daher
noch nach dem Bundesgesetz über die Organisation der Bundesrechtspflege (OG;
vgl. Art. 132 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, AS 2006 S. 1205).
2.
Wie bereits erwähnt (Sachverhalt lit. A), sind von zahlreichen Eigentümern von
Grundstücken in der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg Entschädigungsforderungen für
übermässige Fluglärm-Immissionen erhoben worden (vgl. auch BGE 130 II 394
Sachverhalt S. 398). Im Einvernehmen mit den Parteien hat daher die
Schätzungskommission 18 Verfahren ausgewählt, um wegweisende Entscheide zu
fällen, welche (nach altem Verfahrensrecht) allenfalls direkt dem Bundesgericht
unterbreitet werden könnten. In diesen 18 Fällen geht es um Liegenschaften
unterschiedlicher Natur, so um Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser,
Geschäftshäuser, öffentliche Gebäude, landwirtschaftliche Bauten und
unüberbauten Boden. In all den Verfahren sind aber vor Bundesgericht
prinzipielle Rechtsfragen aufgeworfen worden, von denen - unabhängig von den
besonderen Eigenschaften der einzelnen Grundstücke - die Anerkennung der
Entschädigungspflicht überhaupt oder das Vorgehen bei der
Entschädigungsfestsetzung abhängt. Das Bundesgericht hat über den Grossteil
dieser Fragen im Leitentscheid vom 8. Februar 2008 befunden. Soweit die dort
angestellten Überlegungen hier nur zusammengefasst wiedergegeben werden, kann
auf jenes Urteil verwiesen werden (BGE 134 II 49).
3.
Der Beschwerdeführer stellt verschiedene Beweisanträge und ersucht insbesondere
um Befragung von Experten oder um Beizug zusätzlicher Fachberichte wie auch um
Vornahme eines Augenscheins. Solche weiteren Instruktionsmassnahmen sind
jedoch, wie sich aus dem Folgenden ergibt, nicht erforderlich.
4.
Wie in den übrigen Fällen ist hier zunächst umstritten, ob die Liegenschaft des
Beschwerdeführers durch direkte Überflüge betroffen werde und sich schon aus
dieser Eigentumsverletzung ein Entschädigungsanspruch ergebe. Die
Schätzungskommission hat einen solchen Anspruch verneint, da - wie das
Bundesgericht in BGE 131 II 137 E. 3.2 S. 149 dargelegt habe - die Abflüge
nicht zu den gleichen Einwirkungen wie die Landeanflüge führten. Im Weiteren
werde bei der hier fraglichen Liegenschaft die kritische Höhe für einen
eigentlichen Überflug klar überschritten.
Die Enteigner stimmen den Ausführungen der Schätzungskommission zu und
bezeichnen die Entschädigungsforderung für Überflug zudem als verjährt. Der
Beschwerdeführer bringt vor, eine Entschädigung sei schon dann geschuldet, wenn
ein Grundstück nur selten oder sogar bloss einmal überflogen werde, wobei auch
nahe seitliche Vorbeiflüge mit in Betracht zu ziehen seien. Er bestreitet
ausserdem, dass die von der Flughafenhalterin vorgelegten Aufzeichnungen der
Flugspuren repräsentativ und zuverlässig seien.
4.1 Das Bundesgericht spricht vom enteignungsrechtlich relevanten "eigentlichen
Überflug" (Überflug stricto sensu), wenn die Flugzeuge derart tief unmittelbar
über ein Grundstück fliegen, dass der nach Art. 667 Abs. 1 ZGB dem
Grundeigentum zuzurechnende Luftraum verletzt wird (vgl. BGE 121 II 317 E. 5b
S. 332; 122 II 349 E. 4 S. 352 ff.; 123 II 481 E. 8 S. 494; 124 II 543 E. 5d S.
557; 129 II 72 E. 2 S. 74 ff.; 131 II 137 E. 3 S. 145). Geht es somit um ein
direktes Eindringen in das Grundeigentum und nicht um eine im Sinne von Art.
684 ZGB mit übermässigen Einwirkungen verbundene Nutzung eines
Nachbargrundstücks, so spielen die in der Rechtsprechung für diesen Fall
aufgestellten Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit und der Spezialität der
Immissionen sowie der Schwere des Schadens keine Rolle. Ein
enteignungsrechtlicher Entschädigungsanspruch für Überflug erwächst dem
Grundeigentümer indes nur dann, wenn die Flugzeuge tatsächlich in die Luftsäule
über seinem Grundstück eindringen und dies in einer derart geringen Höhe, dass
seine schutzwürdigen Interessen an der ungestörten Nutzung seines Eigentums
betroffen werden. Zudem wird in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine
gewisse Regelmässigkeit solchen Eindringens in den zum Grundeigentum gehörenden
Luftraum verlangt ("passage régulier" vgl. BGE 122 II 349 E. 4a/cc S. 355 und
129 II 72 E. 2.2 S. 75). Nur vereinzelte Überflüge ("atteinte trop
occasionelle" vgl. BGE 131 II 137 E. 3.2.3 S. 151) lassen keinen
enteignungsrechtlichen Entschädigungsanspruch entstehen.
4.2 Gemäss bundesgerichtlicher Praxis kann somit nur von einem eigentlichen
Überflug die Rede sein, wenn ein Flugzeug ganz oder teilweise (etwa mit einem
Flügel) in die Luftsäule über dem fraglichen Grundstück eindringt. Bei
seitlichen Vorbeiflügen - so beeindruckend diese auch sein mögen - wird das
Grundeigentum nicht berührt und sind die Einwirkungen nur unter dem
Gesichtswinkel einer Nachbarrechtsverletzung zu prüfen.
Der Auffassung des Beschwerdeführers, wonach die Häufigkeit der Ausübung einer
Dienstbarkeitsberechtigung für die Entschädigungspflicht zivilrechtlich nicht
massgeblich sei und eine solche auch hier schon bei einem einzigen Durchflug
entstehe, ist ebenfalls nicht zu folgen. Wohl hat das Bundesgericht die
Inanspruchnahme des zum Grundeigentum gehörenden Luftraums beim eigentlichen
Überflug mit der Belastung durch ein Durch- oder Überflugsservitut verglichen
(vgl. etwa BGE 129 II 72 E. 2.8 S. 80 "assimiler en quelque sorte"). Es ist
jedoch immer klargestellt worden, dass dieser Eingriff in das Grundeigentum -
da er durch ein mit dem Enteignungsrecht ausgestattetes Unternehmen erfolgt -
nicht zivilrechtliche, sondern enteignungsrechtliche Folgen habe. So fallen die
im ZGB dem Grundeigentümer oder dem Nachbarn zur Verfügung gestellten
Abwehrrechte dahin und richtet sich auch der Entschädigungsanspruch nach den
enteignungsrechtlichen und nicht nach den zivilrechtlichen Regeln. Der Hinweis
des Beschwerdeführers auf die zivilrechtlichen Prinzipien über die Ausübung und
Abgeltung von Dienstbarkeiten geht demnach an der Sache vorbei.
4.3 Der Beschwerdeführer vertritt nebenbei die Auffassung, als Überflugkorridor
müsse das ganze Gebiet gelten, in welchem Randwirbelschleppen aufträten und
deshalb die Dachziegel verklammert worden seien. Auf dieses Vorbringen ist
schon deshalb nicht einzugehen, weil Randwirbelschleppen nur bei Landeanflügen
entstehen. Im Streite liegt aber im vorliegenden Fall allein die Frage, ob und
welche Entschädigung für die mit den Abflügen ab Piste 16 verbundenen
Beeinträchtigungen geschuldet sei.
4.4 Die Enteigner ersuchen das Bundesgericht, die kritische Flughöhe für den
eigentlichen Überflug ein für allemal zu bestimmen.
Nach Art. 667 Abs. 1 ZGB erstreckt sich das Eigentum an Grund und Boden nach
oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des
Eigentums ein Interesse besteht. Wie gross diese räumliche Ausdehnung ist,
lässt sich nicht in allgemein gültiger Weise festlegen, sondern bestimmt sich
von Fall zu Fall nach den konkreten Umständen und dem schutzwürdigen Interesse
des Eigentümers, diesen Raum selbst zu nutzen oder zu beherrschen und das
Eindringen anderer abzuwehren. Das Bundesgericht hat es daher - in der
zivilrechtlichen und in der enteignungsrechtlichen Praxis - stets abgelehnt,
generell zu bestimmen, auf welcher Höhe ein Flugzeug in die Interessenssphäre
der Grundeigentümer und damit in das Grundeigentum selbst eindringe. Dies hange
von der Nutzung und Lage der konkret betroffenen Liegenschaft, aber auch von
der Art und Grösse der Flugzeuge und den entsprechenden Auswirkungen des
Überflugs ab (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 146, E. 3.2.2 und 3.2.3 S. 150
f.; 129 II 72 E. 2.3 S. 76; 123 II 481 E. 8 S. 495; 122 II 349 E. 4a/cc S. 355;
104 II 86 E. 2 S. 89 f., je mit Hinweisen). Indessen lässt sich aufgrund der
bereits ergangenen Entscheide die kritische Höhe des Überflugs über
Wohngebieten etwas eingrenzen. Eigentliche Überflüge sind bei landenden
Grossraumflugzeugen bejaht worden, welche Wohnliegenschaften in der Höhe von
125 m oder darunter überqueren (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 147 mit
Hinweisen). Dagegen ist festgestellt worden, dass Überflüge solcher Maschinen
in der Höhe von mindestens 400 m das Grundeigentum nicht verletzen (BGE 123 II
481 E. 8 S. 495; 131 II 137 E. 3.2.2 S. 150 und E. 3.2.3 S. 151; s.a. BGE 123
II 481 E. 8 S. 495). Ebenfalls zu keinem Eingriff führten vereinzelte Flüge
insbesondere kleinerer Maschinen in der Höhe von etwa 220 m bzw. 250 m (BGE 131
II 137 E. 3.2.2 S. 150). Anhand dieser Kriterien lässt sich im vorliegenden
Fall die Frage des Überflugs stricto sensu beantworten und besteht kein Anlass
zu weiteren Abgrenzungen.
4.5 Die vom Beschwerdeführer kritisierten Aufzeichnungen der Flugspuren der
Starts ab Piste 16 in der Woche vom 16. bis 22. Mai 2006 sind im
bundesgerichtlichen Verfahren durch die Überflugsdaten zweier weiterer Wochen
(9. bis 16. Januar 2006 und 17. bis 23. Juli 2006) ergänzt worden. Für die
Darstellung der Überflugsituation wurden gemäss den Ausführungen der Enteigner
die Multilaterationsdaten des Bodenradars SAMAX verwendet. Die Daten stammen
von Skyguide und sind zur Auswertung direkt dem Deutschen Zentrum für Luft- und
Raumfahrt (DLR) übermittelt worden. Der Beschwerdeführer bestreitet weiterhin,
dass die Aufzeichnungen genau und aussagekräftig seien. Entgegen seiner Meinung
kann jedoch auf die ermittelten Flugspuren abgestellt werden, da diese im
Lichte der anwendbaren Kriterien ein genügendes Bild der Überflugsituation
abgeben und gewisse Messunsicherheiten ohnehin nicht ausgemerzt werden können.
4.6 Das Grundstück des Beschwerdeführers liegt, um etwa 500 m von der
Pistenachse verschoben, rund 2 km vom Ende der Piste 16 entfernt. Die
Liegenschaft wird ab und zu direkt überflogen, doch ziehen die meisten
Flugzeuge westlich an ihr vorbei. Gemäss den Aufzeichnungen der Flugspuren
erreicht der Grossteil der Flugzeuge an der fraglichen Stelle eine Höhe von
über 400 m. Einzelne Vorbeiflüge sind - insbesondere bei hohen Temperaturen -
in einer Höhe zwischen 200 und 400 m zu verzeichnen. Im vorliegenden Fall kann
somit, wie die Schätzungskommission zu Recht erkannt hat, von eigentlichen
Überflügen - d.h. wie dargelegt von regelmässigen direkten Überflügen in
geringer Höhe - nicht gesprochen werden. Daran ändert auch nichts, wenn hier,
wie der Beschwerdeführer geltend machen, einzelne Abflugspuren unter der
durchschnittlichen Höhe auf Starts von schlechter steigenden
Grossraumflugzeugen zurückzuführen sind. Dem Begehren um Zusprechung einer
Entschädigung für eigentlichen Überflug kann demnach nicht stattgegeben werden.
Die Prüfung der Verjährungsfrage erübrigt sich.
5.
Zu untersuchen bleibt, ob dem Beschwerdeführer ein Entschädigungsanspruch für
die Unterdrückung seiner nachbarlichen Abwehrrechte gegenüber Lärmeinwirkungen
zustehe. Ein solcher setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass - kumulativ -
die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der sog.
Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens
gegeben sind (vgl. etwa BGE 123 II 481 E. 7 S. 490 ff.; 131 II 394 E. 7.1 S.
402, E. 9.2 S. 410, E. 12 S. 414, je mit Hinweisen).
Die Schätzungskommission hält diese Voraussetzungen nur für teilweise erfüllt.
Im angefochtenen Entscheid wird ausgeführt, die Liegenschaft Kat.-Nr. 6233 sei
1969 durch Neuzuteilung aus dem Quartierplanverfahren "Ifang" hervorgegangen.
Die in das Verfahren eingeworfenen Parzellen seien vom Vater des
Beschwerdeführers im Jahre 1956 durch Kauf erworben worden. Das Grundstück alt
Kat.-Nr. 4891 sei allerdings erst 1966 hinzugekauft worden. Die heutige
Liegenschaft sei 1987 durch Erbvorbezug auf den Beschwerdeführer übergegangen.
Damit sei die Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit im Sinne der Rechtsprechung
vorliegend bloss teilweise gegeben. Nicht erfüllt sei sie hinsichtlich des erst
1966 erworbenen Grundstücks sowie der seit 1961 erfolgten baulichen
Investitionen, nämlich des 1971/72 erstellten Neubauteils sowie der umfassenden
Erneuerung von 2001. Der Grundeigentümer habe denn auch sein
Entschädigungsbegehren für den Hotel- und Restaurantbetrieb an der
Schätzungsverhandlung zurückgezogen und verlange eine Entschädigung nur für den
Landwert. Dabei sei nach der Auffassung des Grundeigentümers von einer
möglichen besseren Verwendung des Landes als Wohnbauland auszugehen. Eine
Schätzung des Bodens als Wohnbauland würde jedoch den konkreten Umständen kaum
gerecht. Die erwähnten jüngsten Investitionen sprächen jedenfalls gegen die
Berücksichtigung einer besseren Verwendung in naher Zukunft. Das Grundstück
werde heute denn auch wirtschaftlich gut genutzt. Die Zusprechung einer
Entschädigung könnte daher nur in Betracht fallen, wenn der heutige Hotel- und
Restaurantbetrieb als wirtschaftliche Einheit durch die übermässigen
Lärmeinwirkungen einen schweren Schaden erlitten hätte. Die Auswertung der zu
den Akten gegebenen Jahresabschlüsse liessen jedoch keine Ertragseinbussen,
sondern eine durchwegs positive Entwicklung des Geschäftsgangs erkennen. Da der
Landwert in Beziehung zum Ertragswert stehe, lägen keine Anhaltspunkte für
einen erheblichen Schaden vor. Das Entschädigungsbegehren sei demnach
abzuweisen.
6.
Der Beschwerdeführer bringt im bundesgerichtlichen Verfahren erneut vor, dass
der in der Wohnzone W2 liegende Boden, auf dem er sein Restaurant und sein
Hotel betreibt, als Wohnbauland zu bewerten und ein entsprechender Schaden
abzugelten sei. Zu Unrecht.
6.1 Bei der Bewertung des von einer Enteignung betroffenen Grundstücks ist in
der Regel auf die rechtliche und tatsächliche Situation im Schätzungszeitpunkt
abzustellen. Wird die Möglichkeit einer besseren Verwendung geltend gemacht, so
muss diese in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht am Stichtag bereits
bestanden haben oder hätte, ohne die Enteignung, in nächster Zukunft eintreten
müssen; bloss theoretische Möglichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftige
günstigere Verwendung genügen nicht (vgl. Art. 20 Abs. 1 des Bundesgesetzes
über die Enteignung [EntG; SR 711]; BGE 112 Ib 531 E. 3 S. 533, E. 4 S. 536;
113 Ib 39 E. 3 S. 43; 129 II 470 E. 5 S. 474, E. 6.1 S. 477 f.). Setzt sodann
eine bessere Verwendung grössere Aufwendungen und Investitionen voraus, so
dürfen diese bei der Verkehrswertbemessung nicht einfach übergangen werden,
sondern sind in die Wertermittlung einzubeziehen (BGE 128 II 74 E. 5c/bb S. 82
f. und E. 6 S. 84 f.; Entscheid 1P.659/2007 vom 22. Januar 2007).
6.2 Das Grundstück, auf welchem das Restaurant und das Hotel des
Beschwerdeführers stehen, lag am Stichtag und liegt noch heute in einer
Wohnzone W2D (dichte Überbauung). Eine Umnutzung der Liegenschaft im Sinne der
Aufgabe des bestehenden Betriebes und der Schaffung von Wohnraum wäre daher
rechtlich durchaus möglich. Der Beschwerdeführer hat jedoch nie geltend
gemacht, dass er eine solche Umnutzung in naher Zukunft vornehmen wolle oder,
ohne die übermässige Lärmbelästigung, bereits vorgenommen hätte. Der
grosszügige Ausbau des Restaurants im Jahre 2001 spricht denn auch klar gegen
eine solche Absicht. Ist aber aufgrund der tatsächlichen Situation nicht
anzunehmen, das fragliche Grundstück werde in naher Zukunft anders als für den
Betrieb des Restaurants und des Hotels genutzt, so kann auch bei der Verkehrs-
und Minderwertsermittlung des Grundstücks bzw. des Bodens nicht davon
ausgegangen werden, dieser werde zu Wohnzwecken verwendet. Steht mit anderen
Worten ausser Frage, dass der Hotel- und Restaurantbetrieb weitergeführt wird,
so kann dem Eigentümer kein Anspruch auf Entschädigung für die fluglärmbedingte
Beeinträchtigung von Wohnbauland bzw. von Wohnnutzungen zustehen, die rein
hypothetisch sind. Es kann daher auch offen bleiben, ob angesichts der
Aufwendungen für den Abbruch der bestehenden Bauten und der Investitionen für
eine Neuüberbauung überhaupt von einer besseren, d.h. ertragreicheren
Verwendung des Bodens ausgegangen werden könnte.
7.
Ist demnach bei der Beurteilung des Entschädigungsanspruchs von der im
Schätzungszeitpunkt und auch noch heute bestehenden tatsächlichen Situation
auszugehen, sind die Enteigner nur dann gehalten, eine Entschädigung für den
Landwertanteil der Liegenschaft des Beschwerdeführers zu entrichten, wenn die
Liegenschaft insgesamt, so wie sie betrieben wird, durch die Fluglärmbelastung
einen schweren Schaden erlitten hätte (vgl. zur Publikation bestimmter
Entscheid 1E.11/2007 vom 14. April 2008 E. 6 und E. 12). Ein solcher Schaden
wird jedoch, wie im angefochtenen Entscheid zu Recht festgestellt wird, weder
behauptet noch belegt. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde erweist sich im
Hauptpunkt als unbegründet.
8.
Der Beschwerdeführer ficht schliesslich auch die von der Schätzungskommission
getroffene Kosten- und Entschädigungsregelung an und stellt Antrag auf
angemessene Erhöhung der ihm zugesprochenen Parteientschädigung von Fr.
4'000.--. Bei der Überprüfung der für das enteignungsrechtliche
Entschädigungsverfahren festgesetzten Parteientschädigung übt das Bundesgericht
jedoch nach ständiger Praxis Zurückhaltung, weil die Schätzungskommission oder
deren Präsident besser in der Lage ist, die Bemühungen und Leistungen des
Anwaltes zu beurteilen und den örtlichen Gebräuchen Rechnung zu tragen. Das
Gericht ändert deshalb den zugesprochenen Betrag nur dann, wenn dieser als
offensichtlich ungenügend oder unverhältnismässig hoch erscheint (BGE 129 II
106 E. 5 S. 112 mit Hinweisen).
Im angefochtenen Entscheid wird eingeräumt, dass die Führung des Verfahrens mit
erheblichem Aufwand verbunden gewesen sei. Allerdings habe bis zum Entscheid
der Schätzungskommission über die Verjährung vom 27. Juli 2004 der gleiche
Anwalt sämtliche Enteigneten in Opfikon-Glattbrugg vertreten, welche eine
Entschädigung für die Lärmbelastung durch die Abflüge ab Piste 16 verlangten.
Dadurch sei der Aufwand im Einzelfall beträchtlich vermindert worden. Mit
Rücksicht auf die Vielzahl der Fälle und angesichts des Umstandes, dass die
kantonalen Anwaltstarife nicht anwendbar seien, rechtfertige es sich, in jedem
Fall unabhängig von der Höhe der gestellten Begehren eine Pauschalentschädigung
von Fr. 4'000.-- zuzuerkennen. Dieser Betrag erscheint angesichts der
Besonderheit des vorliegenden Falles und der weiteren Pilotverfahren zwar als
eher niedrig, aber nicht als offensichtlich ungenügend. Die Beschwerde des
Enteigneten ist auch insofern unbegründet.
9.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist nach dem Gesagten in allen Punkten
abzuweisen.
10.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens sind der Regel von Art. 116 Abs.
1 EntG entsprechend den Enteignern aufzuerlegen. Diese sind zudem zu
verpflichten, dem Enteigneten für das bundesgerichtliche Verfahren eine
angemessene Parteientschädigung auszurichten. Bei der Bemessung der
Parteientschädigung darf dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die
Rechtsschriften der Grundeigentümer in den Pilotfällen über weite Teile gleich
lauten.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den beiden Enteignern unter
solidarischer Haftbarkeit je zur Hälfte auferlegt.
3.
Die beiden Enteigner haben dem Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche
Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr.
4'000.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Eidgenössischen Schätzungskommission,
Kreis 10, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 6. Mai 2008
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Féraud Scherrer