I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Klage nach Art. 120 BGG 1E.12/2007
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1E.12/2007
Urteil vom 28. April 2008
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Aeschlimann,
Reeb, Fonjallaz,
Gerichtsschreiberin Scherrer.
Parteien
X.________, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Adrian Suter,
gegen
- unique zurich airport Flughafen Zürich AG,
- Kanton Zürich, handelnd durch die Baudirektion des Kantons Zürich, Abteilung
Landerwerb, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich,
Beschwerdegegner, beide vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Roland Gfeller,
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, Albert Staffelbach, Präsident,
Limmatquai 94, 8001 Zürich.
Gegenstand
Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse infolge Fluglärms sowie von
Abwehrrechten gegen den direkten Überflug ausgehend vom Landesflughafen Zürich,
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid der Eidgenössischen
Schätzungskommission, Kreis 10, vom 14. November 2006.
Sachverhalt:
A.
Im Juni 1999 ersuchte der Kanton Zürich als damaliger Flughafenhalter die
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, um Eröffnung formeller
Enteignungsverfahren zur Beurteilung der eingegangenen
Entschädigungsforderungen für übermässige Fluglärm-Immissionen. Diese
Forderungen betreffen unter anderem zahlreiche Grundstücke in
Opfikon-Glattbrugg, die im Bereich der Abflugschneise der Piste 16 liegen. Am
25. Mai 2001 wurde die unique zurich airport Flughafen Zürich AG (im Folgenden:
Flughafen Zürich AG) als neue Flughafenhalterin auf ihr Gesuch hin unter
Zuerkennung der Parteistellung zum Verfahren beigeladen.
Der Kanton Zürich und die Flughafen Zürich AG erhoben als Flughafenhalter und
Enteigner in den Fällen von Opfikon-Glattbrugg die Einrede der Verjährung und
verlangten, dass über diese in einem Teilentscheid befunden werde. Die
Verjährungseinrede wurde vom Präsidenten der Schätzungskommission am 11. Juni
2003 abgewiesen. Das Bundesgericht wies die hierauf von den Enteignern
ergriffene Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit Urteil vom 27. Juni 2004 ab (BGE
130 II 394).
In der Folge bestimmten die Parteien und der Präsident der Schätzungskommission
18 Verfahren, die als sog. Pilotfälle vorweg behandelt werden sollten. Zu
diesen gehört das Verfahren um die Mehrfamilienhaus-Parzelle Kat.-Nr. 3285
(GBBl. 1921 Opfikon), Oberhauserstrasse 10, von X.________.
B.
Die Einigungsverhandlungen in den 18 ausgewählten Verfahren verliefen im
November 2005 erfolglos. Nach Durchführung eines weiteren Schriftenwechsels
wurde die Schätzungsverhandlung auf den 6. April 2006 angesetzt. An dieser
forderte die Grundeigentümerin eine Minderwertsentschädigung von Fr. 889'000.--
(entsprechend 35 % des Verkehrswertes ihrer Liegenschaft) nebst Zins seit 30.
September 1996 gemäss den vom Bundesgericht festgelegten Ansätzen. Die
Enteigner beantragten, die Entschädigungsforderung abzuweisen; allenfalls sei
der Grundeigentümerin - unter bestimmten Vorbehalten und Auflagen - eine
geringere als die verlangte Minderwertsentschädigung zuzusprechen.
Mit Entscheid vom 14. November 2006 wies die Eidgenössische
Schätzungskommission, Kreis 10, das Entschädigungsbegehren der
Grundeigentümerin ab. Die Verfahrenskosten wurden den Enteignern auferlegt und
diese zudem verpflichtet, der Grundeigentümerin eine Parteientschädigung von
Fr. 4'000.-- zu bezahlen.
C.
X.________ hat beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben und
verlangt, dass ihr eine Entschädigung für die Entwertung ihrer Liegenschaft in
Höhe von Fr. 889'000.-- zuzusprechen sei. Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass
die Enteigner die Verpflichtung anerkannt hätten, im Rahmen ihres
Schallschutzprogramms den Betrag von Fr. 78'171.-- zurückzuerstatten. Die
Entschädigung sei als einmalige Zahlung zu leisten und ab dem dies aestimandi
zu verzinsen. In prozessualer Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin, es sei
ein zweiter Schriftenwechsel, ein Augenschein durch eine Delegation des
Bundesgerichts und eventualiter eine mündliche Verhandlung durchzuführen.
Ausserdem habe die Oberschätzungskommission den Minderwert der Liegenschaften
zu schätzen.
Die Enteigner beantragen Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Falls der
Grundeigentümerin eine Entschädigung zugesprochen werden sollte, seien
jedenfalls gewisse Abzüge vorzunehmen. Die Entschädigungszahlung sei im
Grundbuch einzutragen.
Die Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, hat Antrag auf Abweisung der
Beschwerde gestellt und auf weitere Bemerkungen verzichtet.
Erwägungen:
1.
Der angefochtene Entscheid der Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis 10,
ist im Jahr 2006 ergangen. Das Rechtsmittelverfahren bestimmt sich daher noch
nach dem Bundesgesetz über die Organisation der Bundesrechtspflege (OG; vgl.
Art. 132 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, AS 2006 S. 1205).
2.
Wie bereits erwähnt (Sachverhalt lit. A), sind von zahlreichen Eigentümern von
Grundstücken in der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg Entschädigungsforderungen für
übermässige Fluglärm-Immissionen erhoben worden (vgl. auch BGE 130 II 394
Sachverhalt S. 398). Im Einvernehmen mit den Parteien hat daher die
Schätzungskommission 18 Verfahren ausgewählt, um wegweisende Entscheide zu
fällen, welche (nach altem Verfahrensrecht) allenfalls direkt dem Bundesgericht
unterbreitet werden könnten. In diesen 18 Fällen geht es um Liegenschaften
unterschiedlicher Natur, so um Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser,
Geschäftshäuser, öffentliche Gebäude, landwirtschaftliche Bauten und
unüberbauten Boden. In all den Verfahren sind aber vor Bundesgericht
prinzipielle Rechtsfragen aufgeworfen worden, von denen - unabhängig von den
besonderen Eigenschaften der einzelnen Grundstücke - die Anerkennung der
Entschädigungspflicht überhaupt oder das Vorgehen bei der
Entschädigungsfestsetzung abhängt. Das Bundesgericht hat über den Grossteil
dieser Fragen im Leitentscheid vom 8. Februar 2008 befunden. Soweit die dort
angestellten Überlegungen hier nur zusammengefasst wiedergegeben werden, kann
auf jenes Urteil verwiesen werden (1E.15/2007, 1E.16/2007; zur Publikation
bestimmt).
3.
Die Parteien stellen verschiedene Beweisanträge und ersuchen insbesondere um
Befragung von Experten oder um Beizug zusätzlicher Fachberichte wie auch um
Vornahme eines Augenscheins. Solche weiteren Instruktionsmassnahmen sind
jedoch, wie sich aus dem Folgenden ergibt, nicht erforderlich.
4.
Wie in den übrigen Fällen ist hier zunächst umstritten, ob die Liegenschaft der
Beschwerdeführerin durch direkte Überflüge betroffen werde und sich schon aus
dieser Eigentumsverletzung ein Entschädigungsanspruch ergebe. Die
Schätzungskommission hat einen solchen Anspruch für die Starts ab Piste 16
verneint, da - wie das Bundesgericht in BGE 131 II 137 E. 3.2 dargelegt habe -
die Abflüge nicht zu den gleichen Einwirkungen wie die Landeanflüge führten.
Die Enteigner räumen vereinzelte Überflüge durch startende Flugzeuge unter der
Höhe von 150 m ein, die jedoch zu selten seien, um eine Entschädigungspflicht
auszulösen. Ausserdem wäre ein allfälliger Entschädigungsanspruch für Überflüge
von startenden Maschinen verjährt. Die Beschwerdeführerin bringt vor, eine
Entschädigung sei schon dann geschuldet, wenn ein Grundstück nur gelegentlich
oder sogar bloss einmal überflogen werde, wobei auch nahe seitliche Vorbeiflüge
mit in Betracht zu ziehen seien. Sie bestreitet ausserdem, dass die von der
Flughafenhalterin vorgelegten Aufzeichnungen der Flugspuren repräsentativ und
zuverlässig seien.
4.1 Das Bundesgericht spricht vom enteignungsrechtlich relevanten "eigentlichen
Überflug" (Überflug stricto sensu), wenn die Flugzeuge derart tief unmittelbar
über ein Grundstück fliegen, dass der nach Art. 667 Abs. 1 ZGB dem
Grundeigentum zuzurechnende Luftraum verletzt wird (vgl. BGE 121 II 317 E. 5b
S. 332; 122 II 349 E. 4; 123 II 481 E. 8 S. 494; 124 II 543 E. 5d S. 557; 129
II 72 E. 2; 131 II 137 E. 3 S. 145). Geht es somit um ein direktes Eindringen
in das Grundeigentum und nicht um eine im Sinne von Art. 684 ZGB mit
übermässigen Einwirkungen verbundene Nutzung eines Nachbargrundstücks, so
spielen die in der Rechtsprechung für diesen Fall aufgestellten Voraussetzungen
der Unvorhersehbarkeit und der Spezialität der Immissionen sowie der Schwere
des Schadens keine Rolle. Ein enteignungsrechtlicher Entschädigungsanspruch für
Überflug erwächst dem Grundeigentümer indes nur dann, wenn die Flugzeuge
tatsächlich in die Luftsäule über seinem Grundstück eindringen und dies in
einer derart geringen Höhe, dass seine schutzwürdigen Interessen an der
ungestörten Nutzung seines Eigentums betroffen werden. Zudem wird in der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine gewisse Regelmässigkeit solchen
Eindringens in den zum Grundeigentum gehörenden Luftraum verlangt ("passage
régulier" vgl. BGE 122 II 349 E. 4a/cc S. 355 und 129 II 72 E. 2.2 S. 75). Nur
vereinzelte Überflüge ("atteinte trop occasionelle" vgl. BGE 131 II 137 E.
3.2.3 S. 151) lassen keinen enteignungsrechtlichen Entschädigungsanspruch
entstehen.
4.2 Gemäss bundesgerichtlicher Praxis kann somit nur von einem eigentlichen
Überflug die Rede sein, wenn ein Flugzeug ganz oder teilweise (etwa mit einem
Flügel) in die Luftsäule über dem fraglichen Grundstück eindringt. Bei
seitlichen Vorbeiflügen - so beeindruckend diese auch sein mögen - wird das
Grundeigentum nicht berührt und sind die Einwirkungen nur unter dem
Gesichtswinkel einer Nachbarrechtsverletzung zu prüfen.
Der Auffassung der Beschwerdeführerin, wonach die Häufigkeit der Ausübung einer
Dienstbarkeitsberechtigung für die Entschädigungspflicht zivilrechtlich nicht
massgeblich sei und eine solche auch hier schon bei einem einzigen Durchflug
entstehe, ist ebenfalls nicht zu folgen. Wohl hat das Bundesgericht die
Inanspruchnahme des zum Grundeigentum gehörenden Luftraums beim eigentlichen
Überflug mit der Belastung durch ein Durch- oder Überflugsservitut verglichen
(vgl. etwa BGE 129 II 72 E. 2.8 S. 80 "assimiler en quelque sorte"). Es ist
jedoch immer klargestellt worden, dass dieser Eingriff in das Grundeigentum -
da er durch ein mit dem Enteignungsrecht ausgestattetes Unternehmen erfolgt -
nicht zivilrechtliche, sondern enteignungsrechtliche Folgen habe. So fallen die
im ZGB dem Grundeigentümer oder dem Nachbarn zur Verfügung gestellten
Abwehrrechte dahin und richtet sich auch der Entschädigungsanspruch nach den
enteignungsrechtlichen und nicht nach den zivilrechtlichen Regeln. Der Hinweis
der Beschwerdeführerin auf die zivilrechtlichen Prinzipien über die Ausübung
und Abgeltung von Dienstbarkeiten geht demnach an der Sache vorbei.
4.3 Die Enteigner ersuchen das Bundesgericht, die kritische Flughöhe für den
eigentlichen Überflug ein für allemal zu bestimmen.
Nach Art. 667 Abs. 1 ZGB erstreckt sich das Eigentum an Grund und Boden nach
oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des
Eigentums ein Interesse besteht. Wie gross diese räumliche Ausdehnung ist,
lässt sich nicht in allgemein gültiger Weise festlegen, sondern bestimmt sich
von Fall zu Fall nach den konkreten Umständen und dem schutzwürdigen Interesse
des Eigentümers, diesen Raum selbst zu nutzen oder zu beherrschen und das
Eindringen anderer abzuwehren. Das Bundesgericht hat es daher - in der
zivilrechtlichen und in der enteignungsrechtlichen Praxis - stets abgelehnt,
generell zu bestimmen, auf welcher Höhe ein Flugzeug in die Interessenssphäre
der Grundeigentümer und damit in das Grundeigentum selbst eindringe. Dies hange
von der Nutzung und Lage der konkret betroffenen Liegenschaft, aber auch von
der Art und Grösse der Flugzeuge und den entsprechenden Auswirkungen des
Überflugs ab (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 146, E. 3.2.2 und 3.2.3 S. 150
f.; 129 II 72 E. 2.3 S. 76; 123 II 481 E. 8 S. 495; 122 II 349 E. 4a/cc S. 355;
104 II 86 E. 2 S. 89 f., je mit Hinweisen). Indessen lässt sich aufgrund der
bereits ergangenen Entscheide die kritische Höhe des Überflugs über
Wohngebieten etwas eingrenzen. Eigentliche Überflüge sind bei landenden
Grossraumflugzeugen bejaht worden, welche Wohnliegenschaften in der Höhe von
125 m oder darunter überqueren (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.2 S. 147 mit
Hinweisen). Dagegen ist festgestellt worden, dass Überflüge solcher Maschinen
in der Höhe von mindestens 400 m das Grundeigentum nicht verletzen (BGE 123 II
481 E. 8 S. 495; 131 II 137 E. 3.2.2 S. 150 und E. 3.2.3 S. 151; s.a. BGE 123
II 481 E. 8 S. 495). Ebenfalls zu keinem Eingriff führten vereinzelte Flüge
insbesondere kleinerer Maschinen in der Höhe von etwa 220 m bzw. 250 m (BGE 131
II 137 E. 3.2.2 S. 150). Wie sich aus dem Folgenden ergibt, besteht hier kein
Anlass, weitere Abgrenzungen zu treffen.
4.4 Die von der Beschwerdeführerin kritisierten Aufzeichnungen der Flugspuren
der Starts ab Piste 16 in der Woche vom 16. bis 22. Mai 2006 sind im
bundesgerichtlichen Verfahren durch die Überflugsdaten zweier weiterer Wochen
(9. bis 16. Januar 2006 und 17. bis 23. Juli 2006) ergänzt worden. Für die
Darstellung der Überflugsituation wurden gemäss den Ausführungen der Enteigner
die Multilaterationsdaten des Bodenradars SAMAX verwendet. Die Daten stammen
von Skyguide und sind zur Auswertung direkt dem Deutschen Zentrum für Luft- und
Raumfahrt (DLR) übermittelt worden. Die Beschwerdeführerin bestreitet
weiterhin, dass die Aufzeichnungen genau und aussagekräftig seien. Entgegen
ihrer Meinung kann jedoch auf die ermittelten Flugspuren abgestellt werden, da
diese im Lichte der anwendbaren Kriterien ein genügendes Bild der
Überflugsituation abgeben und gewisse Messunsicherheiten ohnehin nicht
ausgemerzt werden können.
4.5 Die Enteigner anerkennen auch im bundesgerichtlichen Verfahren, dass
startende Flugzeuge die Liegenschaft der Beschwerdeführerin ganz vereinzelt
unter der Höhe von 150 m überflögen. Dies sei gemäss den Aufzeichnungen der
Flugspuren in den fraglichen drei Wochen ein einziges Mal der Fall gewesen.
Tatsächlich ist anhand dieser Aufzeichnungen festzustellen, dass die
Liegenschaft zwar häufig direkt überflogen wird, die Flugzeuge jedoch an dieser
Stelle in der Regel eine Höhe von 200 bis 500 m erreichen. Es fehlt hier damit
wohl am Erfordernis regelmässiger Überflüge in geringer Höhe. Diese Frage kann
aber letztlich offen bleiben, weil das Grundstück der Beschwerdeführerin - wie
sich im Folgenden zeigt - von eigentlichen Überflügen durch landende Maschinen
betroffen wird.
5.
Die Beschwerdeführerin hat im Laufe des Verfahrens vor der Schätzungskommission
zusätzlich Entschädigung für die Einwirkungen verlangt, die von den Ende
Oktober 2003 eingeführten sog. Südanflügen auf die Piste 34 (Gegenrichtung von
Piste 16) ausgehen. Die Schätzungskommission hat sich, ohne sich zur
Verfahrensfrage der Ausweitung des Streitgegenstandes zu äussern, auch mit
dieser Entschädigungsforderung befasst. Die Enteigner haben sich der
Verfahrenserweiterung nicht widersetzt. Da die in das Verfahren einbezogene
heutige Flughafenhalterin ebenso für die Einwirkungen der Südanflüge
einzustehen hat, erscheint es denn auch als sinnvoll, über sämtliche
Beeinträchtigungen ein- und desselben Objektes im gleichen Verfahren zu
befinden (vgl. BGE 129 II 72).
Im angefochtenen Entscheid wird festgestellt, die Südanflüge fänden in den
frühen Morgenstunden von 06.00 bis 07.08 Uhr sowie an Wochenenden und
Feiertagen von 06.00 bis 09.08 Uhr sowie allenfalls in den ersten beiden
Nachtstunden statt. Die Liegenschaft der Beschwerdeführerin sei nur 40 bis 50 m
vom ILS-Leitstrahl 34 entfernt und werde von den landenden Maschinen in einer
Höhe von rund 132 m überflogen. Die Liegenschaft sei somit, was auch die
Enteigner anerkannt hätten, von direkten Überflügen betroffen. Trotz dieser
Feststellungen hat die Schätzungskommission einen Entschädigungsanspruch
verneint mit der Begründung, dass der Luftraum über dem fraglichen Grundstück
in der Regel nicht direkt beansprucht werde; dies sei nur bei seitlichen
Abweichungen der Anflüge innerhalb des Toleranz-Winkels der Fall. Die
Landeanflüge seien auf Grund der zeitlichen Beschränkung der Anflüge und des
"nur ausnahmsweise wirklich direkten Überflugs" nicht von einer Regelmässigkeit
und Häufigkeit, die eine Entschädigung unter diesem Titel rechtfertigten.
Diesen Erwägungen kann nicht gefolgt werden.
5.1 Die Enteigner haben an der Schätzungsverhandlung ausdrücklich anerkannt,
dass das Grundstück der Beschwerdeführerin durch die landenden Flugzeuge im
Sinne der Rechtsprechung direkt überflogen wird. Es liege innerhalb des
Landekorridors längs des ILS-Leitstrahls 34 (Anflug-Toleranz-Winkel 1.25°), in
welchem die landenden Maschinen die Höhe von 150 m unterschritten. Wird in
Betracht gezogen, dass der so definierte Landekorridor an der fraglichen Stelle
nur knapp 100 m breit ist und Grossraumflugzeuge Flügelspannweiten von bis zu
60 m aufweisen, darf ohne weiteres angenommen werden, dass der Luftraum über
dem Grundstück der Beschwerdeführerin häufig beansprucht wird. Es liegen denn
auch keine Aufzeichnungen von Flugspuren vor, welche die Vermutung der
Schätzungskommission, das Grundeigentum werde nur "ausnahmsweise" betroffen,
bestätigen würden. Entsprechend dem Zugeständnis der Enteigner ist davon
auszugehen, dass die Voraussetzungen für direkte Überflüge durch die Anflüge
auf die Piste 34 in räumlicher Hinsicht erfüllt sind und der fragliche Luftraum
auch mit der geforderten Häufigkeit beansprucht wird.
5.2 Die Schätzungskommission hält die Bedingung der Regelmässigkeit des
Überflugs offenbar auch deshalb für nicht erfüllt, weil die Anflüge auf die
Piste 34 täglich nur während kürzerer Zeit stattfänden. Die Tatsache, dass
grundsätzlich täglich mehrere direkte Überflüge erfolgen, genügt jedoch zur
Bejahung der in der Rechtsprechung geforderten Regelmässigkeit solcher
Eingriffe ("passage régulier" vgl. BGE 129 II 72 E. 3 S. 80, mit Hinweis). Dass
die Überflüge während des ganzen Tages andauern, wird nicht verlangt. Wohl sind
die Überflüge hier zeitlich eingeschränkt, doch fallen sie gerade in die frühen
Morgen- und (allenfalls in) die Nachtstunden, in denen das Bedürfnis nach Ruhe
besonders ausgeprägt ist. Neuere wissenschaftliche Untersuchungen im Umfeld des
Flughafens Zürich haben denn auch ergeben, dass der Fluglärm am frühen Morgen
und am Abend als besonders belästigend oder sogar unzumutbar empfunden wird
(Mark Brink/Katja Wirth/Regula Rometsch/Christoph Schierz, Lärmstudie 2000,
Zusammenfassung, ETH Zürich 2005, S. IV, 37, 39 ff.; Katja Wirth/Mark Brink/
Christoph Schierz, Lärmstudie 2000, Schlussbericht zur 2. Befragungsstudie vom
August 2003, ETH Zürich 2006, S. 61 f.; vgl. auch BGE 126 II 522 E. 45b S. 587
f., mit Hinweisen). Auch unter diesem Gesichtswinkel lässt es sich nicht
rechtfertigen, die Entschädigungsansprüche wegen der zeitlichen Beschränkung
der direkten Überflüge zu verneinen.
5.3 Es bleibt daher nur noch zu prüfen, ob durch die Überflüge bzw. den
Flugbetrieb überhaupt ein Schaden entstanden sei oder nach dem gewöhnlichen
Lauf der Dinge noch eintreten werde (vgl. Art. 19 lit. c des Bundesgesetzes
über die Enteignung [EntG; SR 711]). Bei dieser Beurteilung spielt wie erwähnt
(E. 4.1) die Voraussetzung der Schwere des Schadens keine Rolle. Zudem sind
grundsätzlich sämtliche vom Flugbetrieb ausgehenden Beeinträchtigungen, das
heisst sowohl die Einwirkungen durch den direkten Überflug wie auch die
Belästigung durch den Abfluglärm, mit in Betracht zu ziehen (vgl. BGE 129 II 72
E. 3 und 4).
6.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung hat der Grundeigentümer, der durch den
Flugbetrieb in seinen dinglichen Rechten beeinträchtigt wird, Anspruch auf
Ersatz des Minderwertes, den sein Grundstück durch die dingliche Belastung
erleidet, d.h. auf die Vergütung der Wertdifferenz, die sich zwischen dem
Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks und jenem des belasteten Grundstücks
ergibt (vgl. Art. 19 lit. b EntG; BGE 106 Ib 241 E. 3 S. 245; 122 II 337 E. 4c
S. 343; Urteil 1E.15/2007 und 1E.16/2007 vom 8. Februar 2008 E. 11). Die
Bestimmung des Verkehrswertes richtet sich für vermietete Mehrfamilienhäuser
wie das hier umstrittene grundsätzlich nach den für die Bewertung von
Ertragsliegenschaften geltenden Regeln. In Betracht fallen somit die -
allenfalls mit einer Realwertermittlung kombinierte - Ertragswertmethode
(Kapitalisierung der Netto- oder Bruttomieterträge) sowie die neuere Discounted
Cash Flow Methode (DCF), bei der die mutmasslichen künftigen Einnahme- und
Ausgabenströme für einen Zeitraum von fünf bis zehn Jahren festzulegen und auf
den Bewertungsstichtag abzuzinsen sind (vgl. dazu etwa Das Schweizerische
Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Ausgabe 2005, Hrsg. Schweiz.
Vereinigung kantonaler Grundstücksbewertungsexperten SVK und Schweiz.
Schätzungsexpertenkammer/Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder SEK/SVIT,
S. 49, 81; Kaspar Fierz, Der Schweizer Immobilienwert, 5. Aufl. 2005, S. 150
ff.). Die Ermittlung des Minderwertes der flugbetriebsbelasteten Miethäuser
dürfte aber unabhängig von der angewendeten Methode nicht leicht fallen:
Während sich bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum der Verkehrswert nach
dem Interesse der Käufer und den möglichen Marktpreisen bestimmt, die relativ
rasch auf äussere Einflüsse wie Überflüge und Lärmbelastungen reagieren, wird
sich nach der Lebenserfahrung bei Mietobjekten, die Wohnzwecken dienen, die
Ertragslage bei solchen Einwirkungen nur langsam verschlechtern. Die meisten
Mieter scheuen die Mühen und Kosten eines Umzugs. Alteingesessene Mieter werden
ihre Wohnungen nicht leicht aufgeben, sondern eher geneigt sein, die
Immissionen zu erdulden. Mieterwechsel und Leerstände werden sich daher erst
allmählich, im Laufe mehrerer Jahre, häufen. Die abgeschlossenen Mietverträge
enden denn auch nicht beim Auftreten der Einwirkungen. Mietzinsreduktionen
infolge Immissionsbeeinträchtigungen sind gestützt auf Art. 259a Abs. 1 lit. b
bzw. Art. 259d OR in der Praxis nur schwer durchsetzbar. Die Mietzinse werden
daher häufig noch einige Jahre gleichgehalten oder - insbesondere nach
grösseren Renovationen - in Einzelfällen sogar noch erhöht werden können. Dies
ändert jedoch nichts daran, dass Wohnliegenschaften, die Überflügen und
übermässigem Fluglärm ausgesetzt werden, eine wertmässige Einbusse erleiden und
sich die schleichende Entwertung über kurz oder lang darin zeigen wird, dass
für die belasteten Wohnungen nicht (mehr) die selben Mietzinse erzielt werden
können wie für vergleichbare Objekte in unberührter, ruhiger Lage. Der
Ertragsverlust kann sich auch darin äussern, dass überdurchschnittliche
Investitionen getätigt werden müssen, um die Belastungen durch höheren Komfort
und Standard auszugleichen.
Es kann demnach im Entschädigungsverfahren - selbst wenn dieses etwas länger
dauert - vom Eigentümer nicht verlangt werden, dass er den nach der Belastung
eingetretenen Wertverlust seiner Liegenschaft konkret belege. Ebenso wenig kann
es bei einer Vielzahl von Verfahren Aufgabe der Schätzungskommission sein, in
jedem Einzelfall aufgrund der vorgelegten, häufig dürftigen Unterlagen
abzuklären, ob und in welcher Höhe eine Ertragseinbusse eingetreten sei oder
noch eintreten werde. Dabei müsste auch der Frage nachgegangen werden, ob trotz
gleich bleibender Einnahmen ein Ausfall entstehe, weil die Mietzinse nicht oder
nicht mehr dem sonstigen Markt gemäss erhöht werden könnten. Zudem wäre zu
prüfen, ob sich die Aufwendungen für Unterhalt und Renovation im Rahmen des
Üblichen hielten und künftig nicht vergrössert werden müssten. Angesichts all
dieser Schwierigkeiten hat für Ertragsliegenschaften, die Wohnzwecken dienen
und sich nicht für eine andere, weniger lärmempfindlichere Nutzung eignen, eine
schematische Beurteilung des fluglärmbedingten Schadens zu erfolgen, die nicht
nur im Sinne der Praktikabilität, sondern auch der Gleichbehandlung liegt.
7.
Es ist nicht Sache des Bundesgerichts als Beschwerdeinstanz, einen Raster bzw.
die geeigneten Kriterien zur schematischen Beurteilung der überflugs- und
immissionsbedingten Entwertung von Mehrfamilienhäusern aufzustellen. Vielmehr
ist die vorliegende Streitigkeit zur Neubeurteilung an die Eidgenössische
Schätzungskommission zurückzuweisen, die über Fachrichter verfügt und der die
örtlichen Verhältnisse vertraut sind. Immerhin mögen hier einige Anhaltspunkte
für die vorzunehmenden schematischen Minderwertsermittlungen genannt werden:
7.1 Die Flughafenhalterin hat durch Experten ein auf ökonometrischen Grundlagen
beruhendes sog. hedonisches Modell (MIFLU "Minderwert Fluglärm") ausarbeiten
lassen, anhand dessen sich der Wert der verschiedenen Merkmale von Immobilien -
so insbesondere auch die Ruhe oder das Fehlen der Ruhe im Quartier - ermitteln
lässt. Das Bundesgericht hat im Leitentscheid 1E.15/2007 und 1E.16/2007 vom 8.
Februar 2008 die Anwendbarkeit dieser Methode zur Bestimmung des
fluglärmbedingten Minderwertes von selbst genutztem Wohneigentum
(Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum) anerkannt. Nun ist das MIFLU-Modell
zwar zur Ermittlung des lärmbedingten Wertverlustes vermieteter
Mehrfamilienhäuser nicht einsetzbar. Ergibt sich jedoch anhand des Modells,
dass das selbstgenutzte Wohneigentum in einem bestimmten Quartier
fluglärmbedingt einen schweren Schaden im Sinne der Rechtsprechung erleidet, so
liegt der Schluss nahe, dass auch die Mehrfamilienhäuser, die gleich oder
stärker lärmbelastet oder sogar auch überflugsbelastet sind, in zumindest
ähnlicher Weise beeinträchtigt werden. Die Lärmsituation in den betroffenen
Quartieren kann aufgrund der von der EMPA Dübendorf mittels FLULA2
(Fluglärmsimulationsprogramm) erstellten Belastungskarten hektargenau
festgestellt werden.
7.2 Der Umstand, dass sich Mietertragsverluste häufig erst allmählich
einstellen (vgl. E. 6), kann etwa dadurch berücksichtigt werden, dass eine zu
leistende Entschädigung nicht schon ab dem Schätzungsstichtag zu verzinsen ist.
Mit einem späteren Zinsbeginn kann hier auch der Tatsache Rechnung getragen
werden, dass die direkten Überflüge erst Ende 2003 aufgetreten sind.
7.3 Die schematische Bewertung soll im Übrigen nicht ausschliessen, dass den
örtlichen Gegebenheiten oder besonderen Merkmalen der Mehrfamilienhäuser
Rechnung getragen wird. Wird ein Mietobjekt auch vom Strassenlärm betroffen
oder ist sein Unterhalt vernachlässigt, so wird der Einfluss des Fluglärms auf
den Mietwert wesentlich geringer sein als bei gut gepflegten Wohnhäusern in
(vom Fluglärm abgesehen) ruhiger Lage. In diesem Zusammenhang kann der Einsatz
einer Bewertungstabelle, die feinere Unterscheidungen trifft als der von der
Schätzungskommission in anderen Fällen verwendete Lageklassenschlüssel, von
Nutzen sein.
8.
Der angefochtene Entscheid ist demnach in Gutheissung der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde aufzuheben und die Sache an die
Schätzungskommission zurückzuweisen. Diese wird in Berücksichtigung der
bundesgerichtlichen Erwägungen eine Neuermittlung des überflugs- und
lärmbedingten Schadens bzw. der Entschädigung vorzunehmen haben. Ist das
vorinstanzliche Verfahren wieder aufzunehmen, erübrigt es sich, über den Antrag
der Beschwerdeführerin auf Erhöhung der Parteientschädigung für das Verfahren
vor der Schätzungskommission zu befinden.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens sind der Regel von Art. 116 Abs.
1 EntG entsprechend den Enteignern aufzuerlegen. Diese sind zudem zu
verpflichten, der Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine
angemessene Parteientschädigung auszurichten. Bei der Bemessung der
Parteientschädigung darf dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die
Rechtsschriften der Grundeigentümer in den Pilotfällen über weite Teile gleich
lauten.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und
der angefochtene Entscheid der Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis 10,
vom 14. November 2006 aufgehoben.
Die Sache wird zur Neubeurteilung an die Eidgenössische Schätzungskommission,
Kreis 10, zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den beiden Enteignern unter
solidarischer Haftbarkeit je zur Hälfte auferlegt.
3.
Die beiden Enteigner haben der Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche
Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr.
4'000.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Eidgenössischen Schätzungskommission,
Kreis 10, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 28. April 2008
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Féraud Scherrer