I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.284/2007
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_284/2007
1C_286/2007
Urteil vom 15. April 2008
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aeschlimann, Reeb,
Gerichtsschreiberin Gerber.
Parteien
1C_284/2007
1. X.________ AG,
2. Miteigentümergemeinschaft Y.________,
bestehend aus:
2.1 A.________,
2.2 B.________,
2.3 C.________,
2.4 D.________,
2.5 Erbengemeinschaft Z.________, bestehend aus:
2.5.1 E.________,
2.5.2 F.________,
2.5.3 G.________,
Beschwerdeführer, alle vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Kurt Steiner,
und
1C_286/2007
Politische Gemeinde Teufen, Beschwerdeführerin, handelnd durch den Gemeinderat
und die Baubewilligungskommission, 9053 Teufen, und diese vertreten durch
Rechtsanwalt Dr. Hubert Bühlmann,
gegen
1. Ehepaar H.________,
2. Ehepaar I.________,
3. J.________,
4. Ehepaar K.________,
5. L.________,
6. Strassenkorporation M.________,
Beschwerdegegner, alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Rainer Isler,
Politische Gemeinde Teufen, handelnd durch den Gemeinderat und die
Baubewilligungskommission,
9053 Teufen, und diese vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Hubert Bühlmann,
Departement Bau und Umwelt des Kantons Appenzell Ausserrhoden, Kasernenstrasse
17a, 9102 Herisau.
Gegenstand
Überbauung der Parzelle Nr. 239, Bündt, Teufen,
Beschwerde gegen das Urteil vom 24. Januar 2007
des Verwaltungsgerichts von Appenzell Ausserrhoden,
2. Abteilung.
Sachverhalt:
A.
A.________, B.________, C.________, D.________ und die Erbengemeinschaft
Z.________ sind Miteigentümer der Parzelle Nr. 239 im Gebiet Bündt, Teufen.
Die 29'640 m² grosse Parzelle liegt gemäss dem Zonenplan der Gemeinde Teufen
vom 22. Februar 1995 teilweise in der zweigeschossigen Wohnzone W2b (rund
10'000 m²) und teilweise in der zweigeschossigen Wohnzone W2a (rund 11'000 m²);
der Rest (im Bereich des Waldabstands) ist einer Grünzone zugeteilt.
Die Parzelle liegt ferner im Geltungsbereich des Quartier- und
Gestaltungsplanes Bündt vom 19. April 2002. Dieser regelt die Erschliessung und
bestimmt die Baubereiche A1-A3 sowie B1 und B2. Für das Gebiet B1 ist eine
Terrassenhausüberbauung vorgesehen, während der Baubereich B2 mit sechs
Mehrfamilienhäusern (A-F) überbaut werden soll.
B.
Am 8. Oktober 2004 ersuchte die X.________ AG mit Einwilligung der
Grundeigentümer für den Baubereich B2 um Bewilligung des Abbruchs des dort
bestehenden Mehrfamilienhauses sowie des Neubaus von sechs Mehrfamilienhäusern
mit 32 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 52 Plätzen.
Am 1. April 2005 erteilte die Baubewilligungskommission Teufen die Abbruch- und
Baubewilligung und wies die gegen das Vorhaben erhobenen Einsprachen ab.
C.
Nach erfolglosem Rekurs an den Gemeinderat Teufen erhoben die
Strassenkorporation M.________ und weitere Einsprecher Rekurs an das
Departement Bau und Umwelt des Kantons Appenzell Ausserrhoden (DBU). Dieses
wies den Rekurs am 6. April 2006 ab, soweit es darauf eintrat.
D.
Hierauf gelangten die Einsprecher mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht des
Kantons Appenzell Ausserrhoden. Dieses führte einen Augenschein durch und hiess
die Beschwerde am 24. Januar 2007 gut. Es hob den Rekursentscheid sowie die
Baubewilligung für die im Baubereich B2 geplanten sechs Mehrfamilienhäuser auf.
Das Verwaltungsgericht stellte fest, dass der für das Bauvorhaben massgebende
Quartier- und Gestaltungsplan Bündt im Baubereich B2 eine Bauweise erlaube,
welche einer mehr als geringfügigen Änderung des Zonenplans von Teufen
gleichkomme. Weil das für eine solche Änderung von Gesetzes wegen erforderliche
Referendum nicht durchgeführt wurde, sei der Quartier- und Gestaltungsplan
Bündt im Umfang seines Baubereichs B2 nichtig.
E.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid erhoben die X.________ AG und die
Grundeigentümer einerseits und die Politische Gemeinde Teufen andererseits
Beschwerde an das Bundesgericht. Sie beantragen, das angefochtene Urteil sei
aufzuheben und der Entscheid des DBU zu bestätigen.
F.
Die Beschwerdegegner beantragen, die Beschwerde der privaten Beschwerdeführer
sei abzuweisen; auf die Beschwerde der Gemeinde Teufen sei nicht einzutreten,
eventualiter sei sie abzuweisen. Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung
beider Beschwerden. Das DBU beantragt deren Gutheissung.
Im zweiten Schriftenwechsel halten die Parteien an ihren Rechtsbegehren fest.
Erwägungen:
1.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Entscheid des Verwaltungsgerichts steht
grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen
(Art. 82 ff. BGG).
1.1 Die Beschwerdeführer des Verfahrens 1C_284/2007 sind als Baugesuchstellerin
und als Grundeigentümer zur Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid
legitimiert, mit dem die Baubewilligung aufgehoben und der der Baubewilligung
zugrunde liegende Quartier- und Gestaltungsplan Bündt für nichtig erklärt wurde
(Art. 89 Abs. 1 BGG).
1.2 Die Beschwerdegegner sind der Auffassung, auf die Beschwerde der Gemeinde
könne nicht eingetreten werden, weil diese am bisherigen Verfahren nicht als
Partei teilgenommen habe; zudem vertrete der Gemeinderat nicht die Interessen
der politischen Gemeinde Teufen, d.h. der Stimmbürger, sondern nur seine
eigenen unberechtigten Autonomieansprüche.
Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften sind zur Beschwerde
berechtigt, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons-
oder die Bundesverfassung gewährt (Art. 89 Abs. 2 lit. c BGG). Die Politische
Gemeinde Teufen handelt im Bereich ihrer hoheitlichen Befugnisse als
Baubewilligungs- und als Planungsbehörde. Sie ist insoweit zur
Beschwerdeführung gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid legitimiert, mit
dem die von ihrer Baukommission erteilte Baubewilligung und der von ihrem
Gemeinderat beschlossene Quartierplan aufgehoben bzw. für nichtig erklärt
worden sind. Ob und inwieweit ihr tatsächlich Autonomie zusteht, ist nicht eine
Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung (BGE 129 I 410 E. 1.1
S. 412 mit Hinweisen).
Das Erfordernis der formellen Beschwer i.S.v. Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG muss
bei den besonderen Beschwerderechten gemäss Abs. 2 nicht erfüllt sein. Im
Übrigen ergibt sich aus den Akten, dass die Gemeinde Teufen im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren eine Vernehmlassung eingereicht und einen
Antrag auf Abweisung der Beschwerde gestellt hat.
1.3 Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen vorliegen, ist auf beide
Beschwerden einzutreten.
2.
Die von der Baubewilligungskommission Teufen bewilligten sechs
Mehrfamilienhäuser (A-F) entsprechen den Vorgaben des Quartier- und
Gestaltungsplans Bündt; dagegen widersprechen sie den Regelbauvorschriften des
Zonenplans für die Zone W2b insofern, als sie mehr als zwei Vollgeschosse und
mehr als drei talseits sichtbare Geschosse aufweisen (Haus F: drei
Vollgeschosse; Häuser A-E: vier Vollgeschosse; je mit einem talseits sichtbaren
Kellergeschoss). Das Verwaltungsgericht ging davon aus, diese Abweichung sei so
erheblich, dass sie der Zustimmung der Stimmbürger bedurft hätte; die
Nichtdurchführung der Urnenabstimmung sei ein schwerwiegender Verfahrensfehler,
der zur Nichtigkeit des Quartier- und Gestaltungsplans führe.
Die Beschwerdeführer halten diese Auffassung für unhaltbar und willkürlich.
2.1 Die Beschwerdeführer des Verfahrens 1C_284/2007 rügen eine Verletzung der
Eigentumsgarantie (Art. 26 BV), weil sie bei Bejahung der Nichtigkeit des
Quartier- und Gestaltungsplans Bündt ihr Bauvorhaben nicht realisieren könnten.
Verletzt sei auch das in Art. 9 BV verankerte Vertrauensschutzprinzip, weil die
Beschwerdeführer bei Einreichung des Baugesuchs auf die Rechtsbeständigkeit des
vom Gemeinderat erlassenen und vom Regierungsrat genehmigten, seit 2 ½ Jahren
in Kraft stehenden Quartier- und Gestaltungsplan hätten vertrauen dürfen.
Dessen angebliche (von den Beschwerdeführern bestrittene) Fehlerhaftigkeit
hätten sie auch nicht erkennen können. Aufgrund dieses Vertrauens hätten die
Beschwerdeführer viel Zeit und Geld für die Ausarbeitung des Baugesuchs
aufgewendet; dieser Aufwand werde bei Nichtigerklärung des Quartier- und
Gestaltungsplans unnütz und könne nicht wieder rückgängig gemacht werden.
Ob sich eine Eigentumsbeschränkung auf eine gesetzliche Grundlage stützen kann,
prüft das Bundesgericht grundsätzlich (von besonders schweren Eingriffen
abgesehen) nur unter dem Blickwinkel des Willkürverbots. Frei prüft es dagegen
das öffentliche Interesse sowie die Verhältnismässigkeit eines Eingriffs (BGE
121 I 117 E. 3b S. 120 f.). Die verfassungsrechtlichen Aspekte des
Vertrauensschutzes prüft das Bundesgericht frei; dagegen prüft es
einfachgesetzliche Ausprägungen des Grundsatzes von Treu und Glauben
grundsätzlich nur mit Willkürkognition (BGE 122 I 328 E. 3a S. 334).
2.2 Die Politische Gemeinde Teufen rügt eine Verletzung ihrer Planungsautonomie
durch die Nichtigerklärung des von ihrem Gemeinderat erlassenen Quartier- und
Gestaltungsplans und der daraus folgenden Aufhebung der Baubewilligung.
Eine Gemeinde ist in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen
nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur
Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit
einräumt (BGE 128 I 3 E. 2a S. 8 mit Hinweisen).
Die Gemeinden des Kantons Appenzell Ausserrhoden sind zur Ortsplanung,
einschliesslich der Sondernutzungsplanung, zuständig. Dabei steht ihnen ein
relativ grosses Planungsermessen und damit Autonomie zu. Zum Zeitpunkt des
Erlasses des Quartier- und Gestaltungsplans Bündt ergab sich dies aus den Art.
20 ff. und Art. 39 ff. des Gesetzes über die Einführung des Bundesgesetzes über
die Raumplanung vom 28. April 1985 (EGzRPG). Dieses Gesetz bleibt für die
Beurteilung von Richt-, Schutz- und Nutzungspläne massgebend, die vor
Inkrafttreten des neuen Baugesetzes (Gesetz über die Raumplanung und das
Baurecht vom 12. Mai 2003; [BauG]) genehmigt worden sind (Art. 123 Abs. 2
BauG).
Art. 51 EGzRPG bestimmt, dass das Baureglement und die Nutzungspläne der
Urnenabstimmung zu unterbreiten sind (Abs. 1); die Annahme von
Sondernutzungsplänen (Baulinien-, Quartier- und Gestaltungspläne) kann jedoch
durch das Baureglement in die Zuständigkeit des Gemeinderats gelegt werden
(Abs. 2). Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde Teufen Gebrauch gemacht (Art.
7 Abs. 1 Baureglement vom 22. Februar 1995 [BauR]), mit der ausdrücklichen
Befugnis, in Sondernutzungsplänen von den Regelbauvorschriften gemäss
Baureglement und Zonenplan abzuweichen (Art. 23 Abs. 1 BauR).
Unter diesen Umständen wird die der Gemeinde zustehende Autonomie beim Erlass
von Sondernutzungsplänen grundsätzlich vom Gemeinderat ausgeübt. Insofern kann
sich die Gemeinde mittels Autonomiebeschwerde dagegen zur Wehr setzen, dass das
Verwaltungsgericht einen vom Gemeinderat erlassenen Sondernutzungsplan für
nichtig erklärt, unter falscher Anwendung der den betreffenden Sachbereich
regelnden Bestimmungen des kommunalen, kantonalen oder eidgenössischen Rechts.
Die Verletzung kantonalen Bau- und Planungsrechts kann das Bundesgericht
allerdings nur unter dem Blickwinkel des Willkürverbots prüfen (BGE 132 I 68 E.
1.1 S. 69 f.; 131 I 91 E. 1 S. 93; je mit Hinweisen).
2.3 Im Folgenden ist daher zunächst zu prüfen, ob das Verwaltungsgericht die
kantonalen Bestimmungen betreffend die Sondernutzungsplanung willkürlich
ausgelegt und angewendet hat bzw. die Voraussetzungen für die Nichtigkeit des
Gestaltungs- und Quartierplans willkürlich bejaht hat, und schon aus diesem
Grund eine Verletzung der Eigentumsgarantie bzw. der Gemeindeautonomie
vorliegt. Ist dies zu verneinen, muss der angefochtene Entscheid zusätzlich
unter dem Blickwinkel des verfassungsmässigen Rechts auf Vertrauensschutz
überprüft werden.
3.
Streitig ist, inwieweit vom Gemeinderat erlassene Sondernutzungspläne vom
Zonenplan bzw. den für die jeweilige Zone geltenden Regelbauvorschriften
abweichen dürfen. Nach Art. 23 Abs. 1 BauR gelten die Regelbauvorschriften nur,
sofern in Sondernutzungsplänen nichts anderes bestimmt wird. Nach Auffassung
des Verwaltungsgericht widerspricht diese Blankodelegation an den Gemeinderat
jedoch den verfahrensrechtlichen Vorgaben in Art. 51 Abs. 3 EGzRPG und den
restriktiveren Bestimmungen des Planinhalts gemäss Art. 43 Abs. 3 und Art. 45
Abs. 2 i.V.m. Art. 39 EGzRPG. Diese Bestimmungen lauten:
Art. 51 Änderungen
[...]
3 Geringfügige Änderungen können an Baulinien-, Quartier- und Gestaltungsplänen
ohne öffentliche Auflage, an Zonenplänen auch ohne Abstimmung vorgenommen
werden, wenn die von ihnen direkt betroffenen Grundeigentümer und die Mehrheit
der Eigentümer der angrenzenden Grundstücke sich mit ihnen einverstanden
erklärt haben.
Art. 39 Sondernutzungspläne
1 Sondernutzungspläne regeln die Überbaubarkeit von Teilgebieten der Gemeinde
in Ergänzung oder Verfeinerung der ortsplanerischen Grundordnung.
2 als Sondernutzungspläne gelten
a) Baulinienpläne,
b) Quartierpläne,
c) Gestaltungspläne.
[...]
Art. 43 Quartierplan
1 Der Quartierplan regelt die Erschliessung und die besondere Bauweise eines
Teilgebiets mit Sonderbauvorschriften.
2 Sonderbauvorschriften dürfen dem Zweck der Zone nicht widersprechen. Im
Baureglement ist festzulegen, ob und wie weit geringfügige Abweichungen von der
ordentlichen Ausnützung zulässig sind (Mehr- oder Minderausnützung). Die
Immissionsvorschriften sind in jedem Falle einzuhalten.
3 Durch Sonderbauvorschriften können insbesondere geregelt werden:
a) Bauweise (offen, geschlossen),
b) Anordnung und Gliederung der Bauten,
c) Grösse und Abstände der Bauten,
d) Firstrichtung und Dachformen,
e) Materialwahl und Fassadengestaltung,
f) Ausstattung mit Gemeinschaftsanlagen, Parkplätzen und Kinderspielplätzen,
g) Anordnung, Gestaltung und Bepflanzung der Freiräume,
h) Freihaltung von Aussichtspunkten und -lagen,
i) Nutzungsintensität, soweit nicht in den Zonenvorschriften festgelegt.
[...]
Art. 45 Gestaltungsplan
1 Der Gestaltungsplan bezweckt eine architektonisch besonders gute
Gesamtüberbauung.
2 Er bestimmt die Überbauung einer oder mehrerer Parzellen bis ins
projektmässige Detail; er kann insbesondere Anzahl, Art, Situation, äussere
Abmessung und weitere Einzelheiten wie Fassadengestaltung, Freiraumgestaltung
usw. der zu erstellenden Bauten und Anlagen festlegen. Im Rahmen von Art. 43
Abs. 2 kann von Zonen- und Quartierplänen abgewichen werden.
3.1 Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass nur geringfügige Änderungen von
Zonenplänen ohne Referendum vorgenommen werden dürften (Art. 51 Abs. 3 EGzRPG).
Geringfügig seien nach der Praxis des Planungsamts nur Zonenplanänderungen, die
eine kleine Fläche bis ca. 2'000 m² betreffen, keine Änderung des dem Zonenplan
zugrunde liegenden Konzepts bewirken und überdies von untergeordnetem
öffentlichem Interesse seien. Diese Schranken seien auch beim Erlass von
Sondernutzungsplänen zu beachten, die von den Vorgaben des Zonenplans
abweichen.
Das Verwaltungsgericht nahm an, dass Quartier- und Gestaltungspläne, welche die
Überbaubarkeit von Teilgebieten der Gemeinde in Ergänzung oder Verfeinerung der
ortsplanerischen Grundordnung regeln (Art. 39 Abs. 1 EGzRPG), nichts enthalten
dürften, was bereits im Zonenplan und Baureglement bestimmt worden sei oder
hätte bestimmt werden müssen. Dementsprechend bestimme Art. 43 Abs. 3 a.E.
EGzRPG, dass die in lit. a-i erwähnten Planelemente in Sondervorschriften nur
geregelt werden können, "soweit nicht in den Zonenvorschriften festgelegt"
(Abs. 3 a.E.). Sei - wie im vorliegenden Fall - die Geschosszahl in den
Zonenvorschriften festgelegt worden, könne sie in einem Quartierplan nicht
abweichend geregelt werden.
Der Quartier- und Gestaltungsplan Bündt umfasse allein schon im Baubereich B2
eine Fläche von wenigstens 7'500 m². In diesem Bereich würden zwar die Grenz-
und Gebäudeabstände sowie die Baumassenziffer der Zone W2b eingehalten; in
Abweichung von der Regelbauweise (zwei Vollgeschosse) werde jedoch eine
Bauweise mit vier bzw. drei Vollgeschossen gestattet. Diese Abweichung vom
Zonenplan sei nicht als geringfügig zu qualifizieren und hätte daher der
Urnenabstimmung unterstellt werden müssen.
3.2 Die Beschwerdeführer und das DBU sind dagegen der Auffassung, Art. 51 Abs.
3 EGzRPG bezwecke lediglich eine verfahrensmässige Erleichterung für
Zonenplanänderungen; dagegen sei er auf den Erlass von Sondernutzungsplänen von
vornherein nicht anwendbar. Der zulässige Inhalt von Sondernutzungsplänen
ergebe sich allein aus den Art. 39 ff. EGzRPG, insbesondere den Art. 43 und 45
EGzRPG.
Danach dürften Sonderbauvorschriften lediglich dem Zweck der Zone und den
Immissionsvorschriften nicht widersprechen; ob und inwieweit geringfügige
Abweichungen von der ordentlichen Ausnützung zulässig sind, sei im Baureglement
festzulegen (Art. 43 Abs. 2 EGzRPG). Nach Art. 43 Abs. 3 lit. c könnten durch
Sonderbauvorschriften insbesondere die Grösse und Abstände der Bauten geregelt
werden; dazu gehöre auch die Geschosszahl. Die Beschränkung "soweit nicht in
den Zonenvorschriften festgelegt" in Art. 43 Abs. 3 lit. i beziehe sich nur auf
die Nutzungsintensität und nicht auf sämtliche in Art. 43 Abs. 3 EGzRPG
genannten Planinhalte.
Die Beschwerdeführer verweisen sodann auf Art. 45 Abs. 2 EGzRPG, wonach
Gestaltungspläne im Rahmen von Art. 43 Abs. 2 ausdrücklich von Zonen- und
Quartierplänen abweichen dürfen.
Die "Ergänzung oder Verfeinerung der ortsplanerischen Grundordnung" i.S.v. Art.
39 Abs. 1 EGzRPG sei als Anpassung der ortsplanerischen Grundordnung an die
besonderen Bedürfnisse und Verhältnisse des konkreten Planungsgebiets zu
verstehen. Diese könnten verlangen, die Regelbauvorschriften zu überschreiten,
z.B. um bauliche Nutzungen zu konzentrieren und grössere Freiflächen zu
erhalten.
Es liege im Wesen von Sonderbauvorschriften zu Gestaltungsplänen, Abweichungen
von den allgemeinen baupolizeilichen Bestimmungen zu ermöglichen. Wären die
Regelbauvorschriften verbindlicher Rahmen für Sondernutzungspläne, würde dieses
Planungsinstrument seine Bedeutung weitgehend verlieren, weil nur noch einzelne
gestalterische Aspekte und untergeordnete planerische Details geregelt werden
könnten.
Die Beschwerdeführer verweisen sodann auf Art. 23 BauR, wonach die
Regelbauweise und damit auch die Geschosszahlen nur insoweit gelten, als in
Sondernutzungsplänen nichts anderes bestimmt werde. Die Bürgerschaft habe somit
dem Gemeinderat die Kompetenz eingeräumt, im Rahmen von Sondernutzungsplänen
von der Regelbauordnung, insbesondere auch von der Geschossigkeit, abzuweichen.
Dies bedeute nicht, dass völlig unbeschränkt von der Regelbauweise abgewichen
werden könne; vielmehr bestünden bei übermässigen Abweichungen
Anfechtungsmöglichkeiten, wie der bundesgerichtliche Entscheid 1P.270/2005 vom
26. September 2005 (betr. Kanton Thurgau) belege. Im vorliegenden Fall liege
jedoch eine massvolle Abweichung vor: Die Regelbauvorschriften liessen neben
den Vollgeschossen zusätzlich Untergeschosse und Dachgeschosse einschliesslich
Attikageschosse zu (Art. 10 Abs. 1 BauR), weshalb Bauten zugelassen seien, die
talseits dreieinhalbgeschossig in Erscheinung treten (vgl. Skizze im Anhang zu
BauR S. 35). Demgegenüber lasse der Quartierplan Bündt ein zusätzliches
Vollgeschoss und die Erweiterung des Dachgeschosses zu; letzteres halte den für
Attikageschosse geforderten 45° Winkel von Süden her ein und trete daher in der
massgebenden Optik als zurückversetztes Attikageschoss in Erscheinung.
Schliesslich bestreiten die Beschwerdeführer, dass die Voraussetzungen für die
Nichtigkeit des Quartier- und Gestaltungsplans vorliegen. Selbst wenn dieser an
einem besonders schweren Mangel leiden sollte, wäre dieser Mangel jedenfalls
nicht offenkundig oder leicht erkennbar gewesen. Dabei sei zu berücksichtigen,
dass der Quartier- und Gestaltungsplan "Bündt" im Genehmigungsverfahren durch
das kantonale Planungsamt umfassend geprüft und vom Regierungsrat vorbehaltlos
genehmigt worden sei.
3.3 Die privaten Beschwerdegegner wenden dagegen in erster Linie ein, dass die
meisten Neubaugebiete der Gemeinde Teufen mit einer Quartierplanpflicht belegt
seien. Es wäre stossend, wenn die differenzierten Festlegungen der Ortsplanung
1994 bei den Wohnzonen, mit niedrigerer Bauweise (W2a, W2b) entlang den
exponierten Hängen, durch Sonderbauvorschriften unbeschränkt überschritten
werden könnten. Dies gelte umso mehr, als nicht alle Stimmbürger, sondern nur
eine begrenzte Anzahl von Anstössern zur Einsprache gegen Sondernutzungspläne
legitimiert seien (Art. 91 EGzRPG).
4.
Die von den Beschwerdeführern und dem DBU vertretene Auslegung der Art. 39 ff.
und 51 EGzRPG entspricht Wortlaut und Systematik des Gesetzes besser als
diejenige des Verwaltungsgerichts: Die differenzierte Regelung in Art. 43 Abs.
2 und 3 sowie Art. 45 Abs. 2 EGzRPG würde unterlaufen, wenn für Flächen über
2'000 m² jede Abweichung von den Regelbauvorschriften untersagt wäre bzw. eine
Zonenplanänderung voraussetzen würde. Der Zusatz in Art. 43 Abs. 3 lit. i
("soweit nicht in den Zonenvorschriften festgelegt") bezieht sich von seiner
systematischen Stellung her klar auf die Nutzungsintensität und nicht auf
sämtliche Planinhalte; dafür spricht auch der Zusammenhang mit Abs. 2, wonach
nur Abweichungen von der ordentlichen Ausnützung (Mehr- oder Minderausnützung)
einer Grundlage im Baureglement bedürfen.
Ob die Auslegung des Verwaltungsgerichts willkürlich ist, kann jedoch offen
bleiben, weil jedenfalls die Annahme der Nichtigkeit des Quartier- und
Gestaltungsplans Bündt nicht vor Art. 9 BV standhält.
5.
Nach ständiger Rechtsprechung ist die Nichtigkeit eines Nutzungsplans nur
anzunehmen, wenn der Mangel besonders schwer ist, wenn er offensichtlich oder
zumindest leicht erkennbar ist und wenn zudem die Rechtssicherheit durch die
Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird (BGE 116 Ia 215 E. 2c S.
219 mit Hinweisen).
Der Gemeinderat Teufen wie auch das für das Bau- und Planungsrecht zuständige
Departement des Kantons sind heute noch von der Rechtmässigkeit des Quartier-
und Gestaltungsplans Bündt überzeugt und können sich hierfür, wie oben
dargelegt wurde, auf gute Argumente stützen.
Unter diesen Umständen kann keine Rede davon sein, dass der angebliche Mangel
des Quartier- und Gestaltungsplans Bündt offenkundig oder zumindest leicht
erkennbar gewesen sei. Die diesbezügliche Annahme des Verwaltungsgerichts ist
vielmehr willkürlich.
Die Nichtigerklärung des Quartier- und Gestaltungsplans Bündt und die darauf
gestützte Aufhebung der Baubewilligung verletzt daher die Eigentumsgarantie und
die Gemeindeautonomie.
6.
Dies führt zur Gutheissung der Beschwerden und zur Aufhebung des angefochtenen
Entscheids. Die Sache wird an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen, um -
ausgehend von der Gültigkeit des Quartier- und Gestaltungsplans Bündt - neu zu
entscheiden.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die privaten Beschwerdegegner kosten-
und entschädigungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG). Die in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegende Gemeinde Teufen hat keinen Anspruch auf eine
Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerden werden gutgeheissen und der Entscheid des Verwaltungsgerichts
von Appenzell Ausserrhoden, 2. Abteilung, vom 24. Januar 2007 wird aufgehoben.
Die Sache wird zu neuer Beurteilung im Sinne der Erwägungen an das
Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 4'000.-- werden den privaten
Beschwerdegegnern auferlegt.
3.
Die Beschwerdegegner haben die Beschwerdeführer des Verfahrens 1C_284/2007 für
das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 4'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Departement Bau und Umwelt des Kantons
Appenzell Ausserrhoden und dem Verwaltungsgericht von Appenzell Ausserrhoden,
2. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 15. April 2008
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Féraud Gerber