I. Zivilabteilung 4P.303/2006
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{T 0/2}
4P.303/2006 /ech
Arrêt du 9 février 2007
Ire Cour de droit civil
MM. et Mme les Juges Corboz, Président,
Klett et Kolly.
Greffier: M. Abrecht.
1. A.X.________,
2. Hoirs de feu X.________, soit:
A.X.________,
B.X.________,
C.X.________,
recourants, tous représentés par Me Irène Buche,
contre
Z.________,
intimé, représenté par Me Bruno Mégevand,
Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, case
postale 3108, 1211 Genève 3.
art. 9 Cst. (procédure civile),
recours de droit public [OJ] contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière
de baux et loyers du canton de Genève du 9 octobre 2006.
Faits :
A.
Par contrat du 11 mars 1971, X.________ a pris à bail un appartement de 5
pièces et demie dans l'immeuble sis avenue ... à Genève pour une durée
initiale de trois ans dès le 1er avril 1971, avec une clause de reconduction
tacite d'année en année, sauf résiliation moyennant un délai de trois mois
pour un terme. Le loyer mensuel actuel de cet appartement - que X.________ et
son épouse A.X.________, nés en 1919, occupaient depuis 1958 en vertu d'un
précédent bail - est de 1'114 fr. 40, sans les charges.
B.
Le 24 juin 2004, Z.________ a acquis aux enchères forcées le lot de propriété
par étages 8.02 correspondant à l'appartement précité, pour un prix de
970'000 fr. auquel s'ajoutaient 38'451 fr. 10 d'intérêts moratoires et de
frais.
Pour financer l'acquisition de cet appartement, Z.________ et son épouse ont
contracté le 16 août 2004 un emprunt hypothécaire de 630'000 fr. À titre de
sûreté, ils ont dû constituer une cédule hypothécaire, dont l'acte
constitutif, du 11 août 2004, indique en relation avec les droits
d'enregistrement que l'appartement a été acquis afin d'y établir le domicile
des époux Z.________.
Né en 1946, Z.________ a pris sa retraite anticipée le 1er septembre 2004.
Depuis cette date, il perçoit une rente viagère mensuelle de 1'736 fr. 90 et
une rente complémentaire de 2'110 fr. valable jusqu'au 31 août 2009. Son
épouse, qui n'a pas d'activité professionnelle, est propriétaire d'une
parcelle d'une surface de 2236 m2 sise à Cologny, comportant une villa d'une
surface au sol de 182 m2, dans laquelle habitent les époux Z.________.
Z.________ est en outre propriétaire d'un appartement de 5 pièces dans
l'immeuble sis avenue ... à Genève, qu'il loue pour un loyer mensuel de 3'500
fr., charges comprises. Ces deux biens immobiliers sont francs d'hypothèques.
Selon une attestation établie le 13 avril 2005 par la fiduciaire des époux
Z.________, leurs revenus et fortune imposables pour l'impôt cantonal et
communal 2004 s'élevaient respectivement à 111'995 fr. et 1'810'371 fr. en
2004, tandis que pour l'impôt 2005, leurs revenus et fortune imposables sont
estimés respectivement à 61'509 fr. et 1'750'000 fr.
C.
Au moyen de formules d'avis officielles adressées à X.________ et
A.X.________ le 6 septembre 2004, Z.________ leur a notifié la résiliation du
bail avec effet au 31 mars 2005. Les lettres d'accompagnement des avis
indiquaient qu'il avait acquis l'appartement en vue d'y habiter.
Statuant le 9 mai 2005 sur la requête de X.________ et de A.X.________ en
annulation dudit congé, subsidiairement en prolongation du bail, la
Commission de conciliation en matière de baux et loyers a déclaré la
résiliation valable et a accordé une unique prolongation jusqu'au 31 mars
2009.
D.
Tant les époux X.________ que Z.________ ont saisi le Tribunal des baux et
loyers du canton de Genève.
Sollicitant principalement l'annulation du congé, les époux X.________ ont
soutenu que Z.________ n'avait nul besoin d'habiter l'appartement, car il
disposait d'un autre appartement et de la villa de son épouse, qui
n'engendraient que peu de frais vu l'absence d'engagement hypothécaire. Par
conséquent, le motif invoqué à l'appui du congé n'était qu'un prétexte,
Z.________ ayant en réalité résilié le bail dans le seul but d'obtenir un
rendement supérieur au loyer actuel. Dans leurs dernières écritures, ils ont
sollicité l'audition de témoins.
Concluant principalement à la constatation de la validité du congé,
Z.________ a exposé qu'en raison de la diminution de ses revenus consécutive
à sa retraite anticipée, il ne pouvait plus assumer la charge fiscale et les
frais d'entretien liés à la villa qu'il occupait, de sorte qu'il avait acquis
l'appartement de l'avenue ... pour y habiter avec sa famille. Entendu en
comparution personnelle, il a expliqué qu'il comptait rembourser le prêt
contracté pour l'achat de l'appartement avec le produit de la vente de la
villa.
Après que l'instance eut été suspendue à la suite du décès de X.________ le 7
juin 2005 et reprise par ses héritiers, le Tribunal des baux et loyers, par
jugement du 20 février 2006, a notamment déclaré le congé valable et accordé
aux défendeurs une première prolongation de bail de trois ans. Retenant que
les revenus de Z.________ avaient baissé de façon importante entre 2004 et
2005 et que la villa constituait à n'en pas douter une charge coûteuse, il a
considéré que le motif du congé n'était pas un prétexte.
E.
Statuant par arrêt du 9 octobre 2006 sur appel des défendeurs, la Chambre
d'appel en matière de baux à loyers du canton de Genève a notamment confirmé
la validité du congé et accordé aux défendeurs une prolongation de bail de
quatre ans. La motivation de cet arrêt, dans ce qu'elle a d'utile à retenir
pour l'examen du recours, est en substance la suivante :
E.a Les défendeurs ont offert de prouver leurs allégations et sollicité
l'ouverture d'enquêtes sans préciser les faits sur lesquels porterait
l'audition de témoins, alors même que la maxime inquisitoriale sociale en
droit du bail (art. 274d al. 3 CO) impose aux parties d'indiquer les preuves
à apporter. On discerne par ailleurs mal en quoi il y aurait matière à ouvrir
des enquêtes, dès lors que le dossier comporte tous les éléments nécessaires
à la solution du litige.
E.b Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi
(art. 271 al. 1 CO), ce qui est notamment le cas du congé purement chicanier
dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte. C'est au destinataire du
congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi, en
particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est qu'un prétexte;
toutefois, l'auteur du congé doit contribuer loyalement à la manifestation de
la vérité, en donnant les raisons de cette mesure et en les rendant au moins
vraisemblables.
E.c En l'espèce, l'acte constitutif de la cédule hypothécaire créée pour la
garantie du prêt destiné à financer l'acquisition de l'appartement sis avenue
... contient la déclaration d'intention du demandeur et de son épouse d'y
établir leur domicile. Cette déclaration permet d'obtenir une réduction des
droits d'enregistrement lorsque le bien immobilier est destiné à servir de
résidence principale à l'acquéreur, à charge pour ce dernier de démontrer
dans les deux ans à compter de l'enregistrement l'affectation conforme de
l'immeuble et de l'occuper comme logement de façon continue pendant trois
ans, sous peine de devoir payer le solde des droits non perçus (art. 8A de la
loi genevoise sur les droits d'enregistrement, RSG D 3 30). Sauf à présumer
que le demandeur avait l'intention de tromper l'autorité fiscale et compte
tenu de la sanction en cas d'une affectation de l'immeuble à une autre
destination que la résidence principale, cette déclaration faite avant le
congé litigieux exprime l'intention du demandeur d'habiter dans l'appartement
précité.
Par ailleurs, il découle de l'attestation de la fiduciaire du demandeur que
les revenus imposables de ce dernier et de son épouse ont sensiblement
diminué entre 2004 et 2005, à la suite de sa retraite anticipée. Enfin, il ne
fait aucun doute que la charge fiscale et les frais d'entretien engendrés par
un bien-fonds d'une surface de 2236 m2, comportant une villa d'une surface au
sol de 182 m2, sont supérieurs à ceux d'un appartement de cinq pièces et
demie. Ainsi, il apparaît qu'après avoir remboursé l'emprunt relatif à
l'acquisition de l'appartement à l'aide du produit de la vente de la villa,
le demandeur supportera des coûts de logement moindres. Qu'il ait choisi de
se libérer des charges liées à la villa plutôt que de vendre son appartement
sis avenue ... n'est pas pertinent, ce d'autant moins qu'en se séparant de
cet appartement, il se priverait d'une source de revenus. Peu importe
également que le demandeur ait eu la possibilité d'habiter dans cet
appartement, car le fait qu'il n'ait pas choisi l'option présentant le moins
d'inconvénients pour les défendeurs ne signifie pas que le motif du congé
soit un prétexte.
Au vu de ce qui précède, le demandeur a rendu suffisamment vraisemblable son
intention d'habiter dans l'appartement sis avenue .... Partant, les
défendeurs n'ont pas démontré que le motif de résiliation du bail invoqué par
le demandeur était un prétexte, de sorte que le congé est valable.
F.
Contre cet arrêt, les défendeurs exercent en parallèle un recours de droit
public et un recours en réforme au Tribunal fédéral. Par le premier, ils
concluent avec suite de frais et dépens à l'annulation de l'arrêt attaqué. Le
demandeur conclut avec suite de frais et dépens au rejet du recours de droit
public.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 La loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS
173.110) est entrée en vigueur le 1er janvier 2007 (RO 2006 1242). L'arrêt
attaqué ayant été rendu avant cette date, la procédure reste régie par la loi
fédérale d'organisation judiciaire (OJ) du 16 décembre 1943 (art. 132 al. 1
LTF).
1.2 En vertu de l'art. 57 al. 5 OJ, il est sursis en règle générale à
l'arrêt sur le recours en réforme jusqu'à droit connu sur le recours de droit
public. Cette disposition est justifiée par le fait que, si le Tribunal
fédéral devait d'abord examiner le recours en réforme, son arrêt se
substituerait à la décision cantonale, rendant ainsi sans objet le recours de
droit public, faute de décision susceptible d'être attaquée par cette voie
(ATF 122 I 81 consid. 1; 120 Ia 377 consid. 1 et les arrêts cités). Il n'y a
pas lieu d'y déroger en l'espèce.
1.3 Formé en temps utile (art. 89 al. 1 OJ) contre une décision finale (cf.
art. 87 OJ) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 OJ), le
recours est en principe recevable. Il l'est aussi du chef de l'art. 84 al. 2
OJ dans la mesure où le recourant invoque la violation directe d'un droit de
rang constitutionnel au sens de l'art. 84 al. 1 let. a OJ, étant précisé que
les griefs dirigés contre l'application du droit fédéral doivent être
soulevés par la voie du recours en réforme lorsque, comme en l'espèce,
celui-ci est ouvert (art. 43 al. 1 et 84 al. 2 OJ).
1.4 Dès lors que les allégations, preuves ou faits nouveaux sont
irrecevables dans le cadre d'un recours de droit public (ATF 124 I 208
consid. 4b; 119 II 6 consid. 4a; 118 III 37 consid. 2a et les arrêts cités),
le Tribunal fédéral s'en tient aux faits constatés par l'autorité cantonale,
à moins que le recourant ne démontre que ces constatations sont
arbitrairement fausses ou incomplètes (ATF 118 Ia 20 consid. 5a p. 26).
En l'espèce, le Tribunal fédéral ne pourra donc pas tenir compte des
compléments ou précisions de l'état de fait retenu par l'autorité cantonale
que les recourants entendraient apporter dans la partie "en fait" de leur
mémoire de recours, dans la mesure où celle-ci ne contient aucun grief de
violation de droits constitutionnels des citoyens qui soit motivé
conformément aux exigences de l'art. 90 al. 1 let. b OJ.
1.5 Selon l'art. 90 al. 1 let. b OJ, l'acte de recours de droit public doit
- sous peine d'irrecevabilité (ATF 123 II 552 consid. 4d et les arrêts cités;
117 Ia 341 consid. 2c; 114 Ia 317 consid. 2b) - contenir un exposé succinct
des droits constitutionnels ou des principes juridiques violés, précisant en
quoi consiste la violation. Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal
fédéral n'examine que les griefs soulevés de manière claire et détaillée (ATF
130 I 258 consid. 1.3), le principe iura novit curia étant inapplicable (ATF
125 I 71 consid. 1c). Il s'ensuit que le justiciable qui se plaint
d'arbitraire (art. 9 Cst.) ne peut se borner à critiquer la décision attaquée
comme il le ferait en procédure d'appel, où l'autorité de recours jouit d'un
libre pouvoir d'examen (ATF 130 I 258 consid. 1.3; 128 I 295 consid. 7a p.
312; 117 Ia 10 consid. 4b; 110 Ia 1 consid. 2a; 107 Ia 186 et la
jurisprudence citée). En particulier, il ne peut se contenter d'opposer sa
thèse à celle de l'autorité cantonale, mais doit démontrer, par une
argumentation précise, que la décision attaquée repose sur une application de
la loi ou une appréciation des preuves manifestement insoutenables (ATF 125 I
492 consid. 1b; 120 Ia 369 consid. 3a; 86 I 226).
2.
2.1 Les recourants reprochent à l'autorité cantonale d'avoir violé
l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.) en ce qui concerne la
constatation des faits et l'appréciation des preuves.
Ils lui font tout d'abord grief d'avoir mal interprété leur offre de preuve
(«acheminer les locataires à prouver, par toutes voies de droit, les faits
précis et pertinents allégués dans leur recours et dans la présente
écriture»), qui portait sur l'ensemble des faits qu'ils avaient allégués et
non seulement sur ceux pour lesquels ils mentionnaient que la preuve pouvait
être rapportée par témoins. Cela étant, la cour cantonale aurait versé dans
l'arbitraire en n'ordonnant pas l'ouverture d'enquêtes au sujet de tous les
faits allégués.
Selon les recourants, les juges cantonaux seraient également tombés dans
l'arbitraire en estimant que le dossier comportait tous les éléments
nécessaires à la solution du litige, alors que la justification invoquée par
le bailleur à l'appui du congé - à savoir son intention d'habiter dans
l'appartement sis avenue ... en vendant la villa sise à Cologny - serait
contraire à la logique et que le bailleur n'aurait pas produit les pièces
pertinentes à l'appui de ses allégations relatives à ses difficultés
financières, notamment en ce qui concerne les charges de la villa. Tous ces
faits non prouvés auraient dû amener l'autorité cantonale à ouvrir des
enquêtes pour pouvoir prendre une décision en connaissance de cause.
2.2 En l'espèce, la cour cantonale a considéré en substance que le demandeur
avait rendu suffisamment vraisemblable son intention d'habiter dans
l'appartement sis avenue ..., que les défendeurs n'avaient ainsi pas démontré
que le motif de résiliation du bail invoqué par le demandeur était un
prétexte et que l'on ne discernait pas en quoi les enquêtes sollicitées sans
autre précision par les défendeurs seraient susceptibles de modifier cette
appréciation (cf. lettres E.a et E.c supra). Ce faisant, les juges cantonaux
ont procédé à une appréciation des preuves fournies par le bailleur, ainsi
qu'à une appréciation anticipée des preuves offertes par les locataires. Or
cette double appréciation, si le recours de droit public constitue bien la
voie idoine pour la critiquer (cf. ATF 127 III 519 consid. 2a; 114 II 289
consid. 2a et les arrêts cités, s'agissant de l'appréciation anticipée des
preuves; ATF 132 III 1 consid. 3.1; 129 III 618 consid. 3, en ce qui concerne
l'appréciation des preuves administrées), échappe au grief d'arbitraire,
comme on va le voir.
2.2.1 Alors qu'il incombait aux défendeurs de prouver que le motif invoqué
par le bailleur pour résilier le bail n'était qu'un prétexte, le demandeur a
satisfait à son devoir de contribuer à la manifestation de la vérité en
donnant les raisons du congé et en produisant des pièces à l'appui de ses
explications. Or, sur le vu des éléments présentés par le bailleur et
appréciés de manière circonstanciée par la cour cantonale (cf. lettre E.c
supra), celle-ci pouvait sans arbitraire retenir que le motif invoqué avait
été rendu à tout le moins vraisemblable.
En effet, le demandeur a produit l'acte constitutif de la cédule hypothécaire
créée pour la garantie du prêt destiné à financer l'acquisition de
l'appartement sis avenue ..., et la déclaration contenue dans ce titre peut
sans arbitraire être retenue, pour les raisons exposées par l'autorité
cantonale, comme attestant de l'intention du demandeur d'habiter dans
l'appartement précité. Le demandeur a également prouvé par pièces que ses
revenus imposables avaient sensiblement diminué entre 2004 et 2005, à la
suite de sa retraite anticipée. Par ailleurs, point n'est besoin de disposer
de pièces relatives aux charges de la villa sise à Cologny pour admettre que
la charge fiscale et les frais d'entretien engendrés par un bien-fonds d'une
surface de 2236 m2, comportant une villa d'une surface au sol de 182 m2, sont
à l'évidence supérieurs à ceux d'un appartement de cinq pièces et demie.
S'agissant enfin du grief des recourants selon lequel la logique aurait voulu
que l'intimé commence par vendre sa villa à Cologny et le cas échéant se
trouve un appartement en location pendant une période temporaire jusqu'à ce
qu'il trouve un appartement à acheter, il apparaît purement appellatoire :
les recourants se bornent en effet à opposer leur propre thèse à celle de
l'autorité cantonale, sans démontrer que l'appréciation de cette dernière -
qui a souligné que le fait que l'intimé n'ait pas choisi l'option présentant
le moins d'inconvénients pour les recourants ne signifiait pas que le motif
du congé fût un prétexte - serait arbitraire.
2.2.2 Dans ces circonstances, le refus de l'autorité cantonale d'ordonner
l'ouverture d'enquêtes, résultant de l'appréciation anticipée des preuves,
échappe au grief d'arbitraire. Les recourants n'indiquent d'ailleurs
nullement, dans leur recours de droit public, quels faits pertinents précis
seraient susceptibles d'être établis par preuve testimoniale.
3.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté dans la mesure
de sa recevabilité. Les frais de la procédure seront mis à la charge
solidaire des recourants (art. 156 al. 1 et 7 OJ). Ceux-ci, solidairement
entre eux, devront en outre verser à l'intimé une indemnité pour ses dépens
(art. 159 al. 1, 2 et 5 OJ).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge des recourants,
solidairement entre eux.
3.
Les recourants, solidairement entre eux, verseront à l'intimé une indemnité
de 2'500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la
Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 9 février 2007
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: