I. Zivilabteilung 4P.273/2006
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{T 0/2}
4P.273/2006 /len
Urteil vom 29. Januar 2007
I. zivilrechtliche Abteilung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiberin Hürlimann.
A. X.________,
B.X.________,
Beschwerdeführer,
gegen
Y.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Advokat Dr. Philipp Dischler,
Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivil- und Strafrecht.
Art. 9 und 29 Abs. 2 BV, Art. 6.1. EMRK (Zivilprozess),
Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts
Basel-Landschaft,
Abteilung Zivil- und Strafrecht,
vom 15. August 2006.
Sachverhalt:
A.
A. X.________ und B.X.________ (Beklagte und Beschwerdeführer) bewohnen mit
ihren Kindern eine Liegenschaft in C.________. Sie haben einen vom 1. Oktober
2003 datierten schriftlichen Mietvertrag ins Recht gelegt, wonach Y.________
(Kläger und Beschwerdegegner) diese Liegenschaft an die Beschwerdeführerin
A.X.________ zu einem monatlichen Mietzins von "Fr. -1.-" inklusive
Nebenkosten mit Mietbeginn 1. Oktober 2003 auf unbestimmte Zeit, erstmals
kündbar auf 31. Dezember 2018, vermietet.
Nach der Behauptung des Beschwerdegegners wurde die Liegenschaft den
Beschwerdeführern zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 3'500.-- zur Nutzung
überlassen, wobei der Mietzins durch Dienstleistungen des Beschwerdeführers
im Bereich der Liegenschaftsverwaltung abgegolten werden sollte.
Ende 2005 entzog der Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer das Mandat zur
Liegenschaftsverwaltung. Der Anwalt des Beschwerdegegners bestätigte dem
Beschwerdeführer dies mit Schreiben vom 4. Januar 2006 und erklärte
gleichzeitig, mit dem Widerruf des Auftrages würden die mündlich vereinbarten
Mietzinse von Fr. 3'500.-- monatlich für die Liegenschaft fällig. Mit zwei
gleich lautenden Schreiben vom 20. Januar 2006 mahnte der Beschwerdegegner
ausserdem den Mietzins von Fr. 3'500.-- für Januar 2006 von beiden
Beschwerdeführern unter Androhung der Kündigung. Am 21. März 2006 sprach er
die Kündigung auf Formular gegenüber beiden Beschwerdeführern auf den 30.
April 2006 aus.
B.
Mit Schreiben vom 18. April 2006 gelangten die Beschwerdeführer an die
Kantonale Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten. Mit Eingabe vom 28.
April 2006 stellte der Beschwerdegegner beim Bezirksgericht Laufen das Gesuch
um Ausweisung der Beschwerdeführer gemäss § 253 ZPO BL. Zur Begründung führte
er aus, er habe während der Jahre 2003/4/5 nie eine Liegenschaftsabrechnung
vom Beschwerdeführer erhalten, habe ihm deshalb das Mandat entzogen und ihn
zur Bezahlung des mündlich vereinbarten Mietzinses von Fr. 3'500.--
aufgefordert und diese nicht erhalten, weshalb er wegen Zahlungsverzugs die
Kündigung ausgesprochen habe.
Die Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten des Kantons Basel-Landschaft
überwies darauf am 10. Mai 2006 das Verfahren gestützt auf Art. 274g OR an
das Bezirksgericht Laufen.
C.
Mit Entscheid vom 6. Juni 2006 wies der Gerichtspräsident von Laufen die
Verfahrensanträge der Beschwerdeführer im Sinne der Erwägungen ab und verwies
den - vorerst nur vorbehaltenen - Antrag auf Durchführung einer mündlichen
Verhandlung in ein allfälliges Einspracheverfahren. Die korrekt zugestellte
ausserordentliche Kündigung wurde als gültig und wirksam festgestellt. Die
Beschwerdeführer wurden daher in Gutheissung der Ausweisungsklage des
Beschwerdegegners richterlich dazu aufgefordert, das Mietobjekt bis
spätestens Freitag, 14. Juli 2006, 12.00 Uhr mittags, unter Mitführung ihrer
weiteren Familienmitglieder/Angehörigen und aller von ihnen eingebrachten
Fahrhabe vollständig zu räumen und das Objekt dem Beschwerdegegner zur
unbehinderten und ungestörten Verwendung zu überlassen, unter Abgabe
sämtlicher Schlüssel an die Vermieterschaft. Eine Widerhandlung gegen dieses
richterliche Geheiss wurde mit Bestrafung gemäss § 248 Abs. 2 ZPO BL (Busse
Fr. 30.- bis Fr. 500.-) bedroht. Im Falle der gänzlich unterbleibenden oder
ungenügenden Befolgung dieses richterlichen Befehls wurde der
Beschwerdegegner als befugt erklärt, beim Bezirksgericht den sofortigen
polizeilichen Zwangsvollzug zu verlangen. Der Gerichtspräsident erwog, die
Darstellung der Beschwerdeführer, wonach sie inklusive Nebenkosten für ein
ganzes Haus einen symbolischen Franken pro Monat zu entrichten hätten, wäre
als unentgeltliche Gebrauchsleihe zu qualifizieren, deren Dauer sich nach
Beendigung der geschäftlichen Beziehung der Parteien erschöpft hätte. Zum
selben Resultat führte nach Ansicht des Gerichtspräsidenten die Annahme, dass
sich die Parteien nicht über die Höhe des Mietzinses geeinigt hätten. Die
Darstellung des Beschwerdegegners erschien dem Gerichtspräsidenten insgesamt
als plausibel, nachdem die geschäftlichen Beziehungen der Parteien
(Verwaltungs- und Vertretungsmandate) mehrfach auch gerichtskundig geworden
seien, während der Darstellung der Beschwerdeführer jede Glaubhaftigkeit
abgehe. Der Gerichtspräsident gelangte zum Schluss, dem von den
Beschwerdeführern eingelegten Vertragsdokument komme keine eigenständige
Bedeutung zu, die Gebrauchsüberlassung der Liegenschaft sei vielmehr als
Gegenleistung für Dienstleistungen der Beschwerdeführer erbracht worden, die
bis Januar 2006 an die Stelle von Geldzahlungen getreten seien, wobei dem
Beschwerdegegner nach dem Auseinanderbrechen der geschäftlichen Beziehungen
unbenommen sein müsse, an deren Stelle nun den Mietzins einzufordern.
D.
Mit Urteil vom 15. August 2006 wies das Kantonsgericht Basel-Landschaft die
Appellation der Beschwerdeführer ab und bestätigte den Entscheid des
Bezirksgerichtspräsidenten zu Laufen vom 6. Juni 2006 mit Ausnahme des
Ausweisungstermins, der neu auf den 15. September 2006 festgesetzt wurde. Das
Gericht hielt zunächst fest, dass die Kündigung den Anforderungen von Art.
266l und 266r OR genüge. Es kam sodann zum Schluss, dass ein
Zahlungsrückstand gemäss Art. 257d OR vorgelegen habe. Weiter ging es davon
aus, die Parteien seien sich darin einig gewesen, dass ein Zusammenhang
zwischen der von den Beschwerdeführern übernommenen Liegenschaftsverwaltung
und der Überlassung des Mietobjekts in dem Sinne bestand, dass die
Beschwerdeführer gewisse Arbeiten für den Beschwerdegegner erledigten und
dieser ihnen als Entschädigung eine Unterkunft zur Verfügung stellte;
umstritten bleibe indes die konkrete Höhe der Forderung resp. der Wert, der
für die gegenseitigen Leistungen vereinbart wurde. Nach der Feststellung des
Gerichts standen als Beweismittel zum einen die Aussagen der Parteien und zum
anderen der schriftliche Mietvertrag zur Verfügung, wobei die Parteien dem
Gericht weitere Beweismittel nicht unterbreitet hätten. Da sich weder aus den
Ausführungen der Parteien noch aus den Akten konkrete Hinweise auf andere
entscheidrelevante Beweismittel ergeben hätten, entfiel nach den Erwägungen
des Gerichts seine mit der Untersuchungsmaxime statuierte Pflicht, den
Sachverhalt weiter zu erforschen resp. nach anderen Beweisen zu suchen. Das
Gericht liess offen, ob eine derart vernunftwidrige Vereinbarung, wie die
Vereinbarung eines Mietzinses von einem Franken monatlich für ein ganzes Haus
inklusive Nebenkosten überhaupt zulässig wäre, ohne dass dafür plausible
Gründe ersichtlich wären. Da der Beschwerdegegner die Unterzeichnung des
Mietvertrages bestritt, hielt das Gericht dafür, es sei auf das Schriftstück
nicht abzustellen. Auf Grund der gegensätzlichen Behauptungen der Parteien
über die mündliche Vereinbarung kam das Gericht zum Schluss, es sei keine
Einigung mit Bezug auf den Mietzins und damit kein Vertrag zustande gekommen.
Im Sinne einer Eventualbegründung führte das Gericht sodann aus, die Parteien
hätten auf Grund des Zusammenhangs zwischen Mietvertrag und
Vermögensverwaltung einen gemischten Vertrag abgeschlossen und die
Beschwerdeführer seien durch die Auflösung des Liegenschaftsmandats mit ihrer
anstelle eines Mietzinses zu erbringenden Leistung in Verzug geraten, was als
Zahlungsrückstand im Sinne von Art. 257d OR zu qualifizieren sei.
E.
Gegen das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 15. August 2006
haben die Beschwerdeführer sowohl staatsrechtliche Beschwerde wie Berufung
eingereicht. In der staatsrechtlichen Beschwerde stellen sie das
Rechtsbegehren, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben. Sie rügen als
Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 6 Ziffer 1 EMRK, dass vor erster
Instanz ihr Anspruch auf mündliche Anhörung unterlaufen worden sei und dass
ihr fristgemäss vor erster Instanz eingereichtes Beweismittel - ein Schreiben
des Beschwerdegegners vom 6. Oktober 2005 an das Sicherheitsdepartement
Basel-Stadt - unbeachtet geblieben sei. Als Verstoss gegen Art. 9 BV rügen
die Beschwerdeführer, dass der von ihnen ins Recht gelegte schriftliche
Mietvertrag vom Kantonsgericht unbeachtet geblieben und Ungereimtheiten nicht
berücksichtigt worden seien.
F.
Der Beschwerdegegner beantragt in der Vernehmlassung, die staatsrechtliche
Beschwerde sei abzuweisen, es sei das angefochtene Urteil zu bestätigen und
die Ausweisung unverzüglich zu vollziehen. Das Kantonsgericht verzichtet auf
Stellungnahme.
G.
Mit Eingabe vom 22. Januar 2007 beantragen die Beschwerdeführer, es sei
abzuklären, ob das Schreiben vom 6. Oktober 2005 tatsächlich nicht in den
Akten sei, und es sei abzuklären, ob der amtliche Beizug der Akten
stattgefunden habe.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Das Bundesgesetz über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110)
ist am 1. Januar 2007 in Kraft getreten (AS 2006, 1205,1243). Da der
angefochtene Entscheid vorher ergangen ist, richtet sich das Verfahren noch
nach dem OG (Art. 132 Abs. 1 BGG).
2.
Die amtlichen Akten wurden im parallel zu behandelnden Berufungsverfahren
eingeholt. Das Schriftstück vom 6. Oktober 2005 findet sich in den Akten des
Bezirksgerichts Laufen.
3.
Die staatsrechtliche Beschwerde ist - von hier nicht gegebenen Ausnahmen
abgesehen - kassatorischer Natur (BGE 132 III 291 E. 1.5 S. 294 mit
Hinweisen). Ausserdem ist eine Anschlussbeschwerde nicht zulässig (BGE 122 I
253 E. 6). Auf den Antrag des Beschwerdegegners, es sei der angefochtene
Entscheid zu bestätigen und die Ausweisung anzuordnen, ist nicht einzutreten.
4.
Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör.
Dieses dient einerseits der Sachaufklärung und stellt anderseits ein
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides dar,
welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Zu den aus Art. 29
Abs. 2 BV fliessenden Verfahrensansprüchen gehört insbesondere das Recht des
Betroffenen, sich vor Erlass eines in seine Rechtsstellung eingreifenden
Entscheids zur Sache zu äussern und an der Erhebung wesentlicher Beweise
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn
dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 129 II 497 E. 2.2 S.
505; 127 I 54 E. 2b S. 56 mit Verweisen). Ausserdem leitet das Bundesgericht
in ständiger Rechtsprechung daraus die Pflicht der Behörden ab, ihre
Entscheide zu begründen. Die Begründung eines Entscheides muss so abgefasst
sein, dass die betroffene Partei ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten
kann. Sie muss nicht zu jedem Vorbringen Stellung nehmen, aber wenigstens
kurz die Überlegungen nennen, von denen sich die entscheidende Behörde leiten
liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt (BGE 129 I 232 E. 3.2 S. 236
mit Verweisen).
4.1 Die Beschwerdeführer sind vor dem Kantonsgericht zu einer mündlichen und
öffentlichen Verhandlung geladen worden. Sie legen selbst die Abschrift ihres
Plädoyers ins Recht, das sie vor dem Kantonsgericht gehalten haben. Sie
berufen sich nicht auf eine kantonale Bestimmung, welche ihnen Anspruch auf
mündliche Verhandlung vor zwei kantonalen Instanzen geben würde (BGE 126 I 19
E. 2a S. 21 f., 15 E. 2a S. 16). Inwiefern sich aus den
verfassungsrechtlichen Mindestgarantien von Art. 29 Abs. 2 BV oder Art. 6
Ziffer 1 EMRK der Anspruch auf mündliche Verhandlung vor zwei kantonalen
Instanzen ergeben sollte, geht aus den Vorbringen der Beschwerdeführer nicht
hervor und ist auch nicht ersichtlich. Die Rüge ist unbegründet, soweit
darauf eingetreten werden kann.
4.2 Die Beschwerdeführer rügen, das Kantonsgericht habe das von ihnen bei der
ersten Instanz in Kopie eingereichte Schreiben des Beschwerdegegners vom 6.
Oktober 2005 an das Sicherheitsdepartement Basel-Stadt unbeachtet gelassen
und ihnen damit das rechtliche Gehör verweigert. In diesem Schreiben
betreffend "Beschäftigen eines Ausländers ohne Bewilligung" erklärt der
Beschwerdegegner, der Beschwerdeführer sei in keiner Weise bei ihm
angestellt, er habe auch keine Befugnisse, in seinem Namen Mietverträge zu
unterzeichnen, er habe sich - da er juristisch ausgebildet sei - ohne Entgelt
mit Vollmacht um Schlichtungsstellen-Angelegenheiten gekümmert. Die
Liegenschaftsverwaltung liege bei der D.________ GmbH, zeichnungsberechtigt
sei die Beschwerdeführerin. Das Kantonsgericht stellt zwar in Erwägung 5.2
zuerst - missverständlich - fest, die Parteien hätten abgesehen von ihren
Aussagen und dem schriftlichen Mietvertrag keine weiteren Beweismittel
eingereicht. Es fügt dann allerdings an, es ergäben sich weder aus den
Ausführungen der Parteien noch aus den Akten konkrete Hinweise auf andere
entscheidrelevante Beweismittel. Daraus ergibt sich wenigstens sinngemäss,
dass das Kantonsgericht die vor erster Instanz eingelegte Kopie des
Schreibens des Beschwerdegegners für die Entscheidfindung nicht als erheblich
erachtet hat. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer hat das
Kantonsgericht nicht festgestellt, die Parteien hätten vereinbart, dass die
Liegenschaftsverwaltung vom Beschwerdeführer besorgt würde. Es hat vielmehr
festgestellt, die Parteien seien sich einig, dass ein Zusammenhang bestehe
zwischen der von beiden Beschwerdeführern übernommenen
Liegenschaftsverwaltung und der Überlassung des Mietobjekts. Die
Eventualbegründung in Erwägung 5.6 beruht daher entgegen der Behauptung in
der Beschwerde nicht auf der Annahme, der Beschwerdegegner habe die
Liegenschaftsverwaltung allein dem Beschwerdeführer übertragen.
4.3 Welche weiteren Beweismittel die Beschwerdeführer eingereicht haben
wollen, die in Verletzung ihres rechtlichen Gehörs unbeachtet geblieben wären
oder inwiefern das Kantonsgericht nicht mindestens sinngemäss zu ihren
Vorbringen vor der letzten kantonalen Instanz Stellung genommen hätte, ergibt
sich im Übrigen aus der Beschwerde nicht (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG).
5.
Die Beschwerdeführer rügen, das Kantonsgericht habe die Beweise willkürlich
gewürdigt.
5.1 Im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde sind neue tatsächliche
Vorbringen grundsätzlich unzulässig (BGE 128 I 354 E. 6c S. 357 mit
Verweisen). Soweit die Beschwerdeführer ihre Willkürrüge auf Behauptungen
stützen, die sie erstmals im vorliegenden Beschwerdeverfahren erheben, sind
sie nicht zu hören.
5.2 Gemäss Art. 84 Abs. 2 BV können mit staatsrechtlicher Beschwerde keine
Rügen erhoben werden, die mit einem anderen Rechtsmittel beim Bundesgericht
vorgebracht werden können. Dazu gehört insbesondere die Berufung. Die
Verletzung von Bundesrechtsnormen mit Einschluss bundesrechtlicher
Beweisvorschriften kann mit Berufung erhoben werden. Auf diese Rügen ist im
vorliegenden Verfahren nicht einzutreten.
5.3 Willkür liegt nach ständiger Rechtsprechung nicht schon vor, wenn eine
andere Lösung vertretbar oder gar vorzuziehen wäre; das Bundesgericht hebt
einen Entscheid vielmehr nur auf, wenn dieser mit der tatsächlichen Situation
in offensichtlichem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen
Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem
Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Dabei rechtfertigt sich die Aufhebung
des angefochtenen Entscheides nur, wenn er auch im Ergebnis verfassungswidrig
ist (BGE 129 I 49 E. 4 S. 58 mit Verweis). Dem Sachgericht steht insbesondere
bei der Würdigung der Beweise ein grosser Ermessensspielraum zu. Willkür ist
hier nur zu bejahen, wenn das Gericht offensichtlich den Sinn und die
Tragweite eines Beweismittels verkannt, ohne vernünftigen Grund ein wichtiges
und erhebliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder aus den
vorhandenen Elementen offensichtlich unhaltbare Schlüsse gezogen hat (BGE 129
I 8 E. 2.1 S. 9 mit Verweisen).
5.4 Das Kantonsgericht hat den Beweis für die Behauptung der
Beschwerdeführer, die Liegenschaft sei ihnen zum Preis von einem Franken pro
Monat inklusive Nebenkosten zum Gebrauch überlassen worden, durch den
schriftlichen Mietvertrag nicht als erbracht angesehen. Es hat dabei
insbesondere berücksichtigt, dass die Beschwerdeführer für eine derart
symbolische Gegenleistung keine Gründe angeführt hatten bzw. keine
ersichtlich seien, und es hat die Tatsache erwähnt, dass der Beschwerdegegner
die Unterzeichnung des Mietvertrages bestritten hatte. Den Beschwerdeführern
ist beizupflichten, dass eine Fälschung willkürfrei ohne entsprechende
fachtechnische Abklärung nicht unterstellt werden kann. Dass das Gericht
jedoch im Ergebnis in Willkür verfallen sei, indem es der Darstellung der
Beschwerdeführer nicht gefolgt ist, kann nicht angenommen werden. Die
Beschwerdeführer selbst bestreiten nicht, dass sich die Vereinbarung der
Parteien tatsächlich nicht auf die Gebrauchsüberlassung der Liegenschaft zum
Preis von einem Franken pro Monat beschränkte. Sie bringen vor, es sei dem
Beschwerdegegner darum gegangen, "die unbezahlte Arbeitskraft zu behalten".
Sie stellen damit die Feststellung des Kantonsgerichts nicht in Frage, dass
sie gewisse Arbeiten für den Beschwerdegegner erledigten und dass dieser
ihnen als Entschädigung eine Unterkunft zur Verfügung stellte. Der Schluss,
dass die Überlassung der Liegenschaft nicht zum schriftlich festgelegten
Preis von einem Franken monatlich erfolgte, sondern gegen Leistung von
Arbeit, und dass deshalb der schriftliche Mietvertrag als Beweis für die
tatsächliche Abmachung nicht tauglich sei, ist im Ergebnis nicht zu
beanstanden. Die Willkürrüge ist - soweit darauf überhaupt eingetreten werden
kann - unbegründet.
6.
Die staatsrechtliche Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten
ist. Die Gerichtsgebühr ist bei diesem Verfahrensausgang den
Beschwerdeführern zu auferlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Diese haben dem durch
einen Anwalt vertretenen Beschwerdegegner dessen Parteikosten im vorliegenden
Verfahren zu ersetzen (Art. 159 Abs. 2 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten
ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird den Beschwerdeführern unter
solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben dem Beschwerdegegner unter solidarischer
Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Basel-Landschaft,
Abteilung Zivil- und Strafrecht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 29. Januar 2007
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: