I. Öffentlich-rechtliche Abteilung 1P.708/2006
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{T 0/2}
1P.708/2006
1P.710/2006 /fun
Urteil vom 13. April 2007
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Reeb,
Gerichtsschreiberin Scherrer.
1P.708/2006
Ehepaar X.________, Beschwerdeführer 1, vertreten durch Rechtsanwalt Dr.
Hanspeter Geiser,
und
1P.710/2006
Y.________, Beschwerdeführer 2, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Walter
Locher,
gegen
A.________,
B.________ AG,
Beschwerdegegner, beide vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Bauer,
Politische Gemeinde St. Gallen, vertreten durch den Stadtrat, Rathaus, 9001
St. Gallen,
Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St.
Gallen,
Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, Spisergasse 41, 9001 St. Gallen.
Baubewilligung und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands,
Staatsrechtliche Beschwerden (1P.708/2006 und 1P.710/2006) gegen das Urteil
des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 14. September 2006.
Sachverhalt:
A.
Ehepaar X.________ sind heute Eigentümer der Liegenschaft Zwinglistrasse 49,
Parzelle Nr. C3356, Grundbuch St. Gallen. Das Grundstück liegt gemäss
Zonenplan der Stadt St. Gallen vom 1. November 1980 in der Wohnzone W3a sowie
im Baumschutzgebiet. Zudem befindet sich die Liegenschaft im Plangebiet des
Überbauungsplans Greifenacker vom 17. Juni 1921 bzw. 3. Juni 1954. Die nach
Süden stark abfallende Parzelle wurde in den Jahren 2004/2005 mit einem 9.8 m
langen und 7.8 m breiten fünfstöckigen, turmartigen Einfamilienhaus mit
Flachdach überbaut. Südlich des Hauses steht eine geschützte Blutbuche, deren
Krone mit einem Durchmesser von fast 20 m das Haus überragt.
An der nordwestlichen Grundstücksecke liegt die Parzelle Nr. C4934, mit einer
in den Hang hinein gebauten Trafostation. Auf dem Dach dieser Station
befindet sich ein Carport mit zwei Autoabstellplätzen für die Liegenschaft
Zwinglistrasse 49. Nördlich grenzt die Parzelle Nr. C3356 an die
Zwinglistrasse. Die dahinter liegende Nachbarparzelle Nr. C2459
(Dufourstrasse 105) ist mit einem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus mit
Giebeldach überbaut.
B.
Am 30. Juli 2001 reichte der Architekt Y.________ bei der Baupolizei St.
Gallen ein Baugesuch für ein Einfamilienhaus auf dem Grundstück Nr. C3356
ein. Eigentümerin der Parzelle war zum damaligen Zeitpunkt noch die Stadt St.
Gallen. Dagegen erhob der Nachbar und Eigentümer der Parzelle Nr. C3511,
A.________, Einsprache, weil aufgrund des massgebenden Überbauungsplans eine
Überbauung von Grundstück Nr. C3356 unzulässig sei.
In einer vorläufigen Beurteilung hielt die Leitung der Baupolizei am
5. September 2001 fest, aufgrund der gegenwärtigen Rechtslage sei die
Erteilung einer baupolizeilichen Ausnahmebewilligung in keiner Art und Weise
gerechtfertigt. Aus städtebaulicher Sicht sei die Baupolizei jedoch der
Auffassung, dass ein Neubau mit dem vorgesehenen Volumen auf dieser Parzelle
durchaus berechtigt sei. Das Baugesuch könne daher nur bewilligt werden, wenn
der Überbauungsplan vollständig aufgehoben oder eine Teilaufhebung für die
Parzelle Nr. C3356 rechtskräftig geworden sei. Nach verschiedenen
Besprechungen zwischen den Parteien und Behörden zog A.________ seine
Einsprache am 17. Juni 2002 zurück.
C.
Mit Beschluss vom 1. Juli 2002 bewilligte die Baupolizeikommission der Stadt
St. Gallen das Baugesuch unter Bedingungen und Auflagen. Im
Bewilligungsentscheid wurde unter anderem festgehalten, der Überbauungsplan
schliesse grundsätzlich eine weitere Überbauung der Parzelle aus, weshalb das
Vorhaben baurechtswidrig sei. Es sei eigentlich angezeigt, den Plan
aufzuheben. Weil der Perimeter aber viele Parzellen umfasse und der Ausgang
eines Aufhebungsverfahrens ungewiss sei, komme die Baupolizeikommission zum
Schluss, die im öffentlichen Interesse liegende Verdichtung bzw. bauliche
Ausnützung eines eingezonten Grundstückes sei über eine Ausnahmebewilligung
zu ermöglichen. Da der Überbauungsplan keine Vorschriften über die Bauweise
enthalte, würden ergänzend die Regelbauvorschriften für die Wohnzone 3a
gelten. In dieser Zone seien dreigeschossige Bauten mit einer maximalen
Gebäudehöhe von 11 m zugelassen. Die Aufnahmen des Vermessungsamtes zeigten,
dass mit dem Projekt die maximal zulässige Gebäudehöhe von 11 m ab
Niveaupunkt exakt eingehalten werde.
D.
Am 7. Juli 2003 reichte der Architekt Y.________ ein Korrekturgesuch ein.
Dieses sah den Einbau eines Lifts mit einer entsprechenden Dachaufbaute sowie
zwei gedeckte Parkplätze und eine Grundrissänderung vor. Die
Baupolizeibehörde bewilligte den Lifteinbau und die Erweiterung des
Autounterstands am 7. August 2003. Am 4. September 2003 ging das Eigentum an
der Parzelle Nr. C3356 auf Ehepaar X.________ über.
Am 23. August bzw. 4. September 2003 schlossen die Eigentümer der
Liegenschaften Zwinglistrasse 45 und 49 einen Dienstbarkeitsvertrag ab.
Zugunsten der Parzelle Nr. C3511 von A.________ und zulasten des
Baugrundstücks Nr. C3356 wurde eine Baubeschränkung vereinbart und im
Grundbuch eingetragen. Danach ist auf dem Grundstück Nr. C3356 eine maximale
Bauhöhe (Dachrand) von 735.5 m ü.M., eine maximale Baubreite von 7.8 m und
eine maximale Baulänge von 11.5 m erlaubt.
Die im Rahmen eines weiteren Korrekturgesuchs eingereichten Begehren um
Änderung der Umgebung, Fällung eines Baumes und Erstellung eines zusätzlichen
Sitzplatzes bewilligte die Baupolizeibehörde am 16. Januar 2004.
E.
Anlässlich einer Rohbaukontrolle vom 6. Dezember 2004 stellte die
Baupolizeibehörde fest, dass die Konstruktion der Decke über dem zweiten
Obergeschoss respektive das Flachdach um ca. 30 cm erhöht worden war. Eine
Kontrolle des Ausführungsplans ergab, dass der Dachrand neu auf einer Kote
von 735.77 m ü.M. lag, womit die zulässige Gebäudehöhe ohne Bewilligung ca.
30 cm überschritten war. Bei der Rohbaukontrolle war das Dach mit Dachpappe
abgedeckt und auf diese Weise vor eindringendem Wasser geschützt. Der
Innenraum war im Rohbau fertig erstellt. Hierauf stellte die Baupolizei die
Bauarbeiten mit Verfügung vom 10. Dezember 2004 ein. Sie hielt u.a. fest, die
Fortsetzung der Bauarbeiten an und im Bereich der Decke über dem zweiten
Obergeschoss sei in Bestätigung der bereits mündlich ausgesprochenen
Baueinstellung vom 9. Dezember 2004 ausdrücklich untersagt. Bis spätestens
24. Dezember 2004 sei der Baupolizei ein Korrekturgesuch einzureichen. Die
Baueinstellung gelte bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung.
F.
Am 20. Dezember 2004 reichten Y.________ sowie Ehepaar X.________ ein
Korrekturgesuch für die bereits ausgeführte Erhöhung des Gebäudes um 36 cm
ein. Dagegen erhoben die B.________ AG, die Eigentümerin der
Nachbargrundstücke Nrn. C2458 und C2459, und A.________ Einsprache. Die
Baupolizeikommission entschied am 21. Januar 2005, es lägen keine Gründe vor,
welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung rechtfertigen würden. Die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sei allerdings
unverhältnismässig. Dagegen gelangten beide Einsprecher sowie der Architekt
mit Rekurs ans Baudepartement des Kantons St. Gallen. Y.________ beantragte
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung, währenddem die Nachbarn um den
Rückbau der Baute auf das Ausmass der rechtskräftigen Baubewilligung
ersuchten. Das Baudepartement wies sämtliche Rekurse mit Entscheid vom 13.
Februar 2006 ab, soweit diese nicht gegenstandslos geworden waren.
G.
Die Parteien erhoben hierauf Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
St. Gallen, im Wesentlichen mit den gleichlautenden Anträgen wie im
Rekursverfahren. Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde von A.________
und der B.________ AG mit Urteil vom 14. September 2006 gut, wohingegen es
diejenige von Y.________ abwies. Ehepaar X.________ wies es an, die Höhe des
Wohnhauses auf dem Grundstück Nr. C3356 auf das in der Baubewilligung vom
1. Juli 2002 festgelegte Mass zu reduzieren.
H.
Mit Eingaben vom 20. Oktober 2006 erheben sowohl Y.________ als auch Ehepaar
X.________ staatsrechtliche Beschwerden gegen das Urteil des
Verwaltungsgerichts vom 14. September 2006. Ehepaar X.________ (als
Beschwerdeführer 1) berufen sich auf die Eigentumsgarantie und machen eine
Verletzung des Willkürverbotes infolge unvollständiger
Sachverhaltsfeststellung, eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots sowie
der Gemeindeautonomie geltend. Y.________ (als Beschwerdeführer 2) rügt die
willkürliche Anwendung kantonalen Baurechts, insbesondere die unrichtige und
unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie eine Verletzung des
Rechtsgleichheitsgebots. Alle Beschwerdeführer ersuchen zudem um Gewährung
der aufschiebenden Wirkung.
Das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen schliesst auf Abweisung beider
Beschwerden. Das Baudepartement des Kantons St. Gallen verzichtet unter
Verweis auf seinen Entscheid auf einen formellen Antrag. Desgleichen sieht
die Politische Gemeinde St. Gallen von einer Stellungnahme ab. Die B.________
AG und A.________ als private Beschwerdegegner beantragen die Abweisung der
Beschwerden. Auch im weiteren, zum Teil unaufgefordert eingereichten
Schriftenwechsel halten die Parteien sinngemäss an ihren Begehren fest.
Mit Präsidialverfügung vom 21. November 2006 wurde der Beschwerde
aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Weil die angefochtene Entscheidung vor Inkrafttreten des Bundesgesetzes
über das Bundesgericht (BGG, SR 173.110), also vor dem 1. Januar 2007 (AS
2006, 1242), ergangen ist, unterstehen die beiden Beschwerden noch dem
Bundesrechtspflegegesetz vom 16. Dezember 1943 (OG; siehe Art. 132 Abs. 1
BGG).
1.2 Da beide Beschwerden denselben Sachverhalt betreffen, nämlich die vom
Verwaltungsgericht angeordnete Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
auf GB St. Gallen Nr. C3356, rechtfertigt es sich, die beiden Verfahren zu
vereinigen.
1.3 Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts stellt einen
letztinstanzlichen kantonalen Entscheid dar, gegen den auf Bundesebene gemäss
OG einzig die staatsrechtliche Beschwerde als Rechtsmittel zur Verfügung
steht (Art. 84 ff. OG, Art. 34 Abs. 1 und 3 RPG).
1.4 Die Beschwerdeführer 1 sind als Eigentümer des Hauses, dessen Höhe zur
Diskussion steht, grundsätzlich zur staatsrechtlichen Beschwerde legitimiert
(Art. 88 OG). Sie berufen sich in erster Linie auf die Eigentumsgarantie und
machen die willkürliche Anwendung kantonalen Rechts geltend. Gleichzeitig
rügen sie eine Verletzung der Gemeindeautonomie. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts können Private hilfsweise die Verletzung der Gemeindeautonomie
rügen, wenn sie auch zur Erhebung anderer Verfassungsrügen legitimiert sind
(BGE 119 Ia 214 E. 2c S. 218; 105 Ia 47 E. 2 S. 48). Auf die Vorbringen der
Beschwerdeführer 1 ist demnach grundsätzlich einzutreten.
1.5 Der Beschwerdeführer 2 ist Architekt und Baugesuchsteller. Räumt das
kantonale Recht auch dem Nichteigentümer die Befugnis ein, mit Zustimmung des
Eigentümers ein Baugesuch zu stellen, dann hat jener einen Anspruch darauf,
dass die zuständige Behörde nach dem Gesetz und in pflichtgemässer Handhabung
des ihr eingeräumten Ermessens über das Gesuch entscheidet (vgl. BGE 94 I 138
E. 1 S. 140). Der Beschwerdeführer 2 ist daher zur Beschwerdeführung
legitimiert.
2.
2.1 Mit der staatsrechtlichen Beschwerde können neue Tatsachen und
Beweismittel im Allgemeinen nicht vorgebracht werden (BGE 118 Ia 20 E. 5a S.
26; 107 Ia 187 E. 2a S. 190 f.). Nach der Praxis des Bundesgerichts gelten in
den folgenden vier Fallgruppen Ausnahmen: So sind neue Vorbringen rechtlicher
und tatsächlicher Art zulässig, zu deren Geltendmachung erst die Begründung
des angefochtenen Entscheides Anlass gibt. Ebenfalls zuzulassen sind neue
Vorbringen zu Gesichtspunkten, die sich aufdrängen und die deshalb von der
kantonalen Instanz offensichtlich hätten berücksichtigt werden müssen (BGE 99
Ia 113 E. 4a S. 122 mit Hinweisen). Eine weitere Ausnahme gilt für
Vorbringen, die erstmals im Rahmen von Sachverhaltsabklärungen gemäss Art. 95
OG Bedeutung erlangen (BGE 107 Ia 187 E. 2b S. 191 mit Hinweisen). Neue
rechtliche Vorbringen werden schliesslich zugelassen, falls die letzte
kantonale Instanz volle Überprüfungsbefugnis besass und das Recht von Amtes
wegen anzuwenden hatte (BGE 119 Ia 88 E. 1a S. 90; 107 Ia 187 E. 2b S. 191;
zum Ganzen: Walter Kälin, Das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde, 2.
Aufl., Bern 1994, S. 369 f.). Die zulässigen neuen Vorbringen dürfen sich in
jedem Fall nur auf Tatsachen und Beweismittel beziehen, die bereits im
Zeitpunkt des letzten kantonalen Entscheids existierten bzw. auf
Rechtsnormen, die zu diesem Zeitpunkt bereits in Kraft waren (BGE 102 Ia 76
E. 2f S. 79, 243 E. 2 S. 246; Kälin, a.a.O., S. 370).
2.2 Soweit die Beschwerdeführer 1 im bundesgerichtlichen Verfahren erstmals
Berechnungen einreichen, die belegen sollen, dass die
Wiederherstellungskosten rund Fr. 1.5 Mio. betragen, sind sie mit diesem
Novum mit Blick auf die zitierte Rechtsprechung nicht zu hören. Das
Baudepartement hatte in seinem Rekursentscheid vom 13. Februar 2006 in E. 4c
S. 11 in Erwägung gezogen, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
würde nach einer groben Schätzung des kantonalen Hochbauamtes Fr. 200'000.--
kosten. Diese Behauptung wurde von den Beschwerdeführern im Verfahren vor dem
Verwaltungsgericht weder in den schriftlichen Eingaben noch anlässlich des
Augenscheins bestritten. Anhaltspunkte dafür, dass diese Schätzung
offensichtlich falsch sei, waren zudem im kantonalen Verfahren keine
ersichtlich und wurden auch nicht geltend gemacht, weshalb das
Verwaltungsgericht nicht gehalten war, eingehendere Abklärungen dazu zu
treffen. Damit ist gleichzeitig der Vorwurf als unbegründet abzuweisen,
wonach das Verwaltungsgericht den Sachverhalt in Bezug auf die
Wiederherstellungskosten unvollständig festgestellt habe (siehe dazu sogleich
E. 3.1).
3.
Die Beschwerdeführer machen geltend, das Verwaltungsgericht habe willkürlich
einen reformatorischen Entscheid erlassen. Der Erlass einer reformatorischen
Entscheidung setze unter anderem voraus, dass die Streitsache entscheidreif
sei. Daran fehle es, wenn die Vorinstanz den Sachverhalt ungenügend abgeklärt
habe. Vorliegend habe das Baudepartement die tatsächlichen finanziellen
Auswirkungen der Abbruchverfügung nicht genügend eruiert. Aufgrund dieser
unvollständigen Sachverhaltsabklärung sei das Verwaltungsgericht nicht in der
Lage gewesen, die vorgeschriebene Verhältnismässigkeitsprüfung korrekt
vorzunehmen, was einer offensichtlichen Missachtung des
Verhältnismässigkeitsprinzips gleich komme. Zudem habe es die
Gemeindeautonomie verletzt, denn die örtliche Baupolizei sei gemäss Art. 130
Abs. 2 BauG/SG Sache der Gemeinde.
3.1 Wie bereits in E. 2.2 hiervor gesehen, musste das Verwaltungsgericht
nicht von einer unvollständigen Sachverhaltsfeststellung ausgehen. Die
Streitsache war mithin entgegen der Behauptungen der Beschwerdeführer
entscheidreif.
3.2 Wenn die Ausführung den gesetzlichen Vorschriften oder den genehmigten
Plänen nicht entspricht oder sonst ein unrechtmässiger Zustand geschaffen
wird, kann die zuständige Gemeindebehörde die Entfernung oder die Abänderung
rechtswidrig ausgeführter Bauten und Anlagen sowie die Wiederherstellung des
früheren Zustandes verfügen (Art. 130 Abs. 2 BauG/SG). Erstinstanzlich liegt
somit der Entscheid über die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
bei der kommunalen Behörde. Sie hat in erster Linie die
Verhältnismässigkeitsprüfung vorzunehmen. Indes besteht gegen Entscheide der
Baupolizeibehörde die Möglichkeit des Rekurses an das Baudepartement und der
Beschwerde ans Verwaltungsgericht gestützt auf Art. 46 und 59bis des Gesetzes
über die Verwaltungsrechtspflege vom 16. Mai 1965 (VRP/SG; sGS 951.1). Im
Rahmen des Rechtsmittelverfahrens steht es dem Verwaltungsgericht durchaus
zu, reformatorische Entscheide zu treffen, zumal gemäss Art. 61 Abs. 1 VRP/SG
mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht Rechtsverletzungen geltend gemacht
werden können. Dazu gehören auch Überschreitung, Unterschreitung und
Missbrauch des Ermessens (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage, Zürich 2006, N 473). Bei der
Anwendung von Art. 130 Abs. 2 BauG/SG hat die kommunale Behörde Rechtsfragen
zu beurteilen. Steht fest, dass die Baute widerrechtlich ist, hat die Behörde
einzig noch im Rahmen des Verhältnismässigkeitsprinzips über deren
allfälligen Fortbestand zu befinden. Diese Rechtsfrage hatte das
Verwaltungsgericht wie schon seine Vorinstanzen zu prüfen.
3.3 Mit seinem reformatorischen Entscheid hat das Verwaltungsgericht auch die
Gemeindeautonomie nicht verletzt, nachdem es ausschliesslich Rechtsfragen zu
beurteilen hatte. Hinzu kommt, dass dem Staat gemäss Art. 3 Abs. 2 BauG/SG in
allen Belangen der Raumplanung und des öffentlichen Baurechts die Rechts- und
Ermessenskontrolle zustehen.
4.
Weiter werfen die Beschwerdeführer dem Verwaltungsgericht eine willkürliche
Anwendung von Art. 77 Abs. 1 lit. c BauG/SG vor, indem es die Bewilligung des
Korrekturgesuches vom 20. Dezember 2004 gestützt auf eine unvollständige und
unrichtige Sachverhaltsfeststellung verweigert habe. Es sei effektiv vom
Bauprojekt und der gesamten Geschosshöhe ausgegangen und nicht von der
Ausführungsrealität und den exakten Raumhöhen. Aus dem Ausführungsplan
"Querschnitt 2-2" gehe eindeutig hervor, dass die vier unteren Geschosse
Raumhöhen von 2.29 m, 2.41 m, 2.47 m und 2.41 m aufweisen würden. Die
Raumhöhe des obersten Geschosses betrage demnach nicht 2.85 m, sondern
lediglich 2.53 m. Im Bauprojekt seien gegenüber der tatsächlichen Ausführung
sehr wohl Reserven ausgewiesen gewesen, um die Gebäudehöhe bei der
Ausführungsplanung einhalten zu können. Trotz dieser Reserven sei es wegen
des speziellen Sichtbetonverfahrens zu unvorhergesehenen kleinen Mehrhöhen
gekommen, die sich kumuliert hätten und über die eingeplanten Reserven
hinausgegangen seien.
4.1 Wirft der Beschwerdeführer der kantonalen Behörde vor, sie habe mit der
vorgenommenen Anwendung des kantonalen Rechts Art. 9 BV verletzt, so genügt
es nicht, wenn er einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei
willkürlich. Bei der Rechtsanwendungsrüge hat der Beschwerdeführer nicht nur
die Rechtsnorm, die qualifiziert unrichtig angewandt bzw. nicht angewandt
worden sein soll, zu bezeichnen, sondern zudem anhand der angefochtenen
Subsumtion im Einzelnen zu zeigen, inwiefern der Entscheid offensichtlich
unhaltbar sein soll, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch
steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt
oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 127 I
54 E. 2b S. 56). Der Richter beschränkt sich ausschliesslich auf die Prüfung
der rechtsgenügend vorgebrachten Rügen (BGE 125 I 71 E. 1c S. 76; 110 Ia E.
2a S. 3 f.).
4.2 Gemäss Art. 77 Abs. 1 lit. c BauG/SG kann die zuständige Gemeindebehörde
von den Vorschriften des Gesetzes, des Baureglementes sowie von Zonen-,
Überbauungs- und Gestaltungsplänen abweichende Bewilligungen erteilen, wenn
eine den öffentlichen Interessen, namentlich den Anforderungen der
Energiepolitik, des Verkehrs, der Hygiene, der Feuersicherheit, der
architektonischen und ortsplanerischen Gestaltung besser entsprechende
Überbauung erzielt werden kann. Im kantonalen Verfahren hatte der
Beschwerdeführer 2 dazu angeführt, die zusätzliche Höhe falle weder auf noch
bewirke sie eine Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen. Hinzu komme,
dass wegen der Mehrhöhe der bewilligte, zusätzlich 40 cm höhere Liftaufbau,
der einen Drittel der Gebäudebreite einnehmen würde, wegfalle. Es müsse dem
Umstand Rechnung getragen werden, dass exakt im Bereich der einzigen
Baumlücke, die von der Mehrhöhe betroffen sei, der bewilligte 70 cm hohe
Liftaufbau zu stehen gekommen wäre. Die Erhöhung der Dachkante um 36 cm habe
somit positiv zur Folge, dass die Dachkonstruktion nicht vom zulässigen
Liftaufbau überragt werde und sich das ganze Gebäude umso mehr mit seiner
Umgebung im Einklang befinde.
4.3 Das Verwaltungsgericht hält dieser Argumentation sinngemäss entgegen, die
Mehrhöhe des Gebäudes betrage insgesamt 36 cm. Die Baute weise fünf Geschosse
auf, wobei deren vier eine Höhe von 2.5 m aufweisen würden, während das
oberste 2.85 m hoch sei. Es sei nicht einzusehen und aufgrund der Akten nicht
ersichtlich, inwiefern bei dieser Gebäudehöhe und Geschosszahl sowie -höhe
die einzelnen Stockwerke nicht mittels einer leicht geringeren Raumhöhe so
hätten gestaltet werden können, dass das Objekt die bewilligte Höhe
eingehalten hätte. Namentlich im Hinblick auf die überdurchschnittlichen
Raumhöhen wäre eine Einhaltung der bewilligten Gebäudehöhe nach Auffassung
des Verwaltungsgerichts ohne weiteres möglich gewesen, ohne dass in
ästhetischer und architektonischer Hinsicht ein Nachteil entstanden wäre.
Daran vermöge der Umstand nichts zu ändern, dass das Haus in Fachkreisen
positiv beurteilt werde. Es sei nicht ausschlaggebend, dass das Gebäude, wie
es sich in seiner heutigen Form präsentiere, bezüglich der architektonischen
Gestaltung besser einzustufen sei als das ursprünglich bewilligte Objekt mit
Liftaufbau. Entscheidend sei vielmehr, dass das Haus innerhalb der
bewilligten Dimensionen architektonisch in der heute realisierten Form hätte
verwirklicht werden können, was gegenüber der tatsächlichen Ausführung nur
marginale Änderungen erfordert hätte. Dagegen sei unerheblich, wie sich die
Mehrhöhe von 36 cm bzw. der Wegfall des Liftaufbaus auf die benachbarten
Parzellen auswirke. Die Verweigerung einer Ausnahmebewilligung für die
zusätzliche Höhe von 36 cm erweise sich als rechtmässig.
4.4 Zu Recht hat sich das Verwaltungsgericht bei seinem Entscheid auf die im
kantonalen Verfahren unbestritten gebliebenen Feststellungen des
Baudepartements und die Akten gestützt. Seine Schlussfolgerungen sind denn
auch verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Ausschlaggebend sind die
bewilligten Pläne und die Frage, ob das Gebäude die rechtskräftig bewilligte
Gesamthöhe insgesamt einhält. Dies ist nachweislich nicht der Fall, obwohl
das Projekt auch ohne Einbussen in architektonischer Hinsicht gemäss der
rechtskräftigen Bewilligung hätte realisiert werden können. Dazu hat bereits
das Baudepartement im Rekursentscheid vom 13. Februar 2006 in Erwägung
gezogen, die bewilligte Raumhöhe des zweiten Obergeschosses von 2.5 m hätte
bis auf 2.2 m reduziert und damit die nachträglich entstandene Mehrhöhe
innerhalb der bewilligten Gebäudehöhe ausgeglichen werden können. Diese
Feststellungen wurden im kantonalen Verfahren ebenfalls von keiner Partei
bestritten. Die Höhenangaben, auf welche das Verwaltungsgericht abgestellt
hat, ergeben sich aus dem Korrekturplan vom 10. Dezember 2004, welcher sowohl
von den Beschwerdeführern 1 als auch vom Beschwerdeführer 2 unterzeichnet
worden ist. In diesem Vorgehen des Verwaltungsgerichts ist keine
offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung zu erkennen. Mit einer
anderen Einteilung der einzelnen Raum- resp. Geschosshöhen hätte eine der
bewilligten Höhe entsprechende Baute erstellt werden können.
Eine Ausnahmesituation, wie sie Art. 77 Abs. 1 lit. c BauG/SG beschreibt,
liegt überdies nicht vor. Das Verwaltungsgericht durfte willkürfrei davon
ausgehen, dass mit der Überschreitung der bewilligten Höhe keine der
ortsplanerischen und architektonischen Gestaltung besser entsprechende
Überbauung erzielt werden konnte. Es ist denn auch nicht ersichtlich,
inwiefern der bewilligte, nicht realisierte Liftaufbau eine schlechtere
Lösung dargestellt hätte als die Höhenüberschreitung, welche sich nun über
die gesamte Gebäudehülle erstreckt. Die Beschwerdeführer vermögen nicht
darzutun, inwiefern die Beurteilung des Verwaltungsgerichts unhaltbar sein
soll. Weitere Erörterungen dazu erübrigen sich. Es kann vollumfänglich auf
den angefochtenen Entscheid verwiesen werden (Art. 36a Abs. 3 OG).
5.
Sodann machen die Beschwerdeführer 1 eine Verletzung ihrer Eigentumsgarantie
geltend. Zusammen mit dem Beschwerdeführer 2 rügen sie, das
Verwaltungsgericht habe Art. 130 Abs. 2 BauG/SG willkürlich angewandt, indem
es die Verhältnismässigkeit des Rückbaus bejaht habe.
5.1 Ist eine Baute materiell gesetzeswidrig, hat das noch nicht zur Folge,
dass sie abgebrochen werden muss (BGE 123 II 248 E. 4b S. 255). Auch in einem
solchen Falle sind die allgemeinen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen
Grundsätze zu berücksichtigen. Zu ihnen gehören namentlich das öffentliche
Interesse und die Verhältnismässigkeit. Diese Grundsätze rechtsstaatlichen
Handelns werden in Art. 5 Abs. 2 BV ausdrücklich festgehalten. Ob der
verfügte Abbruch im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist,
prüft das Bundesgericht grundsätzlich frei. Allerdings auferlegt es sich eine
gewisse Zurückhaltung, wenn es um die Beurteilung lokaler Gegebenheiten,
welche die kommunalen und kantonalen Behörden besser kennen und überblicken
als das Bundesgericht, und um ausgesprochene Ermessensfragen geht (BGE 119 Ia
348 E. 2a S. 353, 445 E. 3c S. 451, mit Hinweisen). Vor dem Grundsatz der
Verhältnismässigkeit hält ein Grundrechtseingriff stand, wenn er zur
Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das
verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln,
d.h. den zu seiner Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschränkungen, steht
(BGE 128 I 1 E. 3e/cc S. 15, mit Hinweisen). Ist die Abweichung vom Gesetz
jedoch gering und vermögen die berührten allgemeinen Interessen den Schaden,
der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen, ist
ein Beseitigungsbefehl unverhältnismässig (Urteil des Bundesgerichts
1A.301/2000 vom 28. Mai 2001, E. 6c S. 30). Grundsätzlich kann sich auch der
Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat, gegenüber einem Abbruch- oder
Wiederherstellungsbefehl auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen.
Er muss indessen in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen
Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen
Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes
erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht
oder nur in verringertem Mass berücksichtigen (BGE 123 II 248 E. 4a S. 255;
111 Ib 213 E. 6b S. 224).
5.2 Das Verwaltungsgericht setzt sich im angefochtenen Urteil zunächst
eingehend mit der Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit von Abbruch-
respektive Rückbauverfügungen auseinander. Es kommt dabei in einem ersten
Zwischenergebnis zum Schluss, die Überschreitung der Gebäudehöhe um 36 cm
möge im Lichte der Rechtsprechung noch als wenig schwerwiegend erscheinen. Im
vorliegenden Fall sei allerdings zu berücksichtigen, dass bereits die
bewilligte Baute auf einer Ausnahmebewilligung beruhe und die Gebäudehöhe im
gesamten Bewilligungsverfahren eine zentrale Rolle gespielt habe. Dies
verbiete es, die Höhenüberschreitung als geradezu geringfügig zu
qualifizieren. Hinzu komme, dass die Beschwerdeführer nicht gutgläubig
gewesen seien. Die Gebäudehöhe sei einer der zentralen Punkte im
Bewilligungsverfahren und einer der Hauptstreitpunkte in der
Auseinandersetzung mit dem Nachbarn gewesen. Im Baubewilligungsentscheid vom
1. Juli 2002 sei festgehalten worden, dass mit dem Projekt die maximal
zulässige Gebäudehöhe von 11 m ab Niveaupunkt exakt eingehalten werde. Der
Beschwerdeführer 2 habe sich unter diesen Umständen im Klaren darüber sein
müssen, dass die Gebäudehöhe nach dem ursprünglich eingereichten Projekt ohne
Toleranz ausgeschöpft gewesen sei und bereits geringfügige Änderungen im
Rahmen der Bauausführung zu einer Überschreitung der bewilligten Gebäudehöhe
führen würden. Der Beschwerdeführer 2 habe selber festgehalten, die
Entscheide, welche zur höheren Baute geführt hätten, seien bei vier
verschiedenen Gelegenheiten gefällt worden, nämlich bei der Liftplanung bzw.
der Vergabe des Lifts, der Erarbeitung des Statikkonzepts, welches eine
zusätzliche Deckenstärke von 4 cm ergeben habe, den entsprechenden
Ausführungsplänen sowie den Ausführungsplänen des Metallbauers für das
Dachrandblech. Nach Meinung des Verwaltungsgerichts hätte der
Beschwerdeführer 2 die Beteiligten nicht erst orientieren und ein
Korrekturgesuch einreichen müssen, als das Mehrmass im Gesamten erkennbar
gewesen sei. Schon bei der Wahl des Lifts habe der Beschwerdeführer 2
gemerkt, dass der Einbau zu einer Überschreitung der Gebäudehöhe führen
würde. Vollends belegt werde die Bösgläubigkeit dadurch, dass sich der
Beschwerdeführer 2 über den behördlichen Baustopp hinweggesetzt und das
Gebäude fertiggestellt habe. Wie das Baudepartement zutreffend ausführe,
hätte sich in jedem einzelnen Stadium der Bauphase, in welcher sich die
Mehrhöhe abgezeichnet habe, diese durch eine entsprechende Reduktion der
Raumhöhe des obersten Geschosses kompensieren lassen. Der Beschwerdeführer 2
sei offensichtlich bestrebt gewesen, die infolge des nachträglich geplanten
Liftaufbaus nötig gewordene und bewilligte Liftaufbaute in das Gebäudevolumen
zu integrieren, um die anfänglich beabsichtigte äussere Erscheinung der Baute
wieder zu erreichen. Unter Zitierung von BGE 111 Ib 213 E. 6a S. 222 rechnet
das Verwaltungsgericht den Beschwerdeführern 1 das Wissen ihres Architekten
an.
5.3 Was die privaten Interessen der Beschwerdegegner anbelangt, folgt das
Verwaltungsgericht grundsätzlich dem Baudepartement, welches anlässlich des
Augenscheins befunden hatte, die Nachbarliegenschaften würden durch die
Mehrhöhe kaum beeinträchtigt. Sowohl das Departement als auch das
Verwaltungsgericht berücksichtigen indes, dass eine gewisse Beeinträchtigung
durch die auf der ganzen Gebäudebreite vorgenommene Aufstockung gegeben ist.
5.4 Wie bereits gesehen stellt das Verwaltungsgericht sodann auf die
Schätzung des kantonalen Hochbauamtes ab, welche im kantonalen Verfahren nie
bestritten worden ist und wonach sich die Wiederherstellungskosten auf
ungefähr Fr. 200'000.-- belaufen würden. Diese seien nur in geringem Masse zu
berücksichtigen. Durch die Missachtung des Baustopps seien die Kosten einer
Wiederherstellung ohnehin noch erhöht worden, weshalb die entsprechenden
Mehraufwendungen bei der Verhältnismässigkeitsprüfung ausser Betracht fielen.
Hinzu komme, dass die Baukosten rund Fr. 1.9 Mio. betragen hätten, womit sich
die Wiederherstellungskosten lediglich auf rund 10 Prozent belaufen würden.
An der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes bestehe insbesondere
aus präjudiziellen Gründen ein erhebliches öffentliches Interesse.
Grundeigentümer, die sich über geltende Vorschriften und Bewilligungen
hinwegsetzten, sollten nicht besser gestellt werden als diejenigen, die den
vorgeschriebenen Verfahrensweg einschlagen und sich an die entsprechenden
Vorschriften halten würden. Der strikten Einhaltung der bewilligten
Gebäudedimensionen komme ein zentrales öffentliches Interesse zu. Die
Einhaltung der Rechtsordnung und die Durchsetzung der Baubewilligungen wären
nach Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht mehr gewährleistet, wenn
Abweichungen - selbst wenn sie die nachbarlichen Interessen nicht untragbar
beeinträchtigen - toleriert würden. Auch im Lichte der rechtsgleichen
Behandlung sei ein strenger Massstab anzulegen, insbesondere in Fällen, in
denen nicht gutgläubig gehandelt worden sei. Es gehe nicht an, wissentlich
Bauvorschriften zu missachten und sich anschliessend der Wiederherstellung
unter Berufung auf die Kosten zu widersetzen. Diese Kosten seien im
vorliegenden Fall aufgrund des fehlenden guten Glaubens nur in geringfügigem
Mass zu berücksichtigen.
5.5
5.5.1 Diese Erwägungen sind nachvollziehbar und überzeugend. Die
Beschwerdeführer legen nicht dar, inwiefern das Verwaltungsgericht dadurch in
Willkür verfallen sein soll, sondern üben über weite Teile unzulässige
appellatorische Kritik am Urteil (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG). Sie verkennen in
ihrer Argumentation insbesondere, dass bereits das ursprüngliche Projekt auf
einer Ausnahmebewilligung beruht hat und dass ihnen kein grundsätzlicher
Anspruch auf Erteilung einer solchen zusteht. Gemäss dem nach wie vor
rechtskräftigen Überbauungsplan wäre eine Überbauung der Parzelle Nr. C3356
gar nicht zulässig. Dies wurde in Ziff. III/3.2 der Ausnahmebewilligung vom
1. Juli 2002 ausdrücklich festgehalten. Nicht durchzudringen vermögen sie in
diesem Zusammenhang mit ihrer Behauptung, sie hätten auch ein
fünfgeschossiges Wohnhaus mit Satteldach bauen können, welches am First eine
Mehrhöhe von drei bis vier Metern gegenüber dem heute realisierten Gebäude
gehabt hätte. In Ziff. III/3.3 der Ausnahmebewilligung wird in Erwägung
gezogen, mit der Erteilung der grundsätzlichen Ausnahmebewilligung solle die
Überbauung ermöglicht werden. Nachdem der Überbauungsplan keine Vorschriften
über die Bauweise enthalte, gälten ergänzend dazu die Regelbauvorschriften
für die Wohnzone 3a. In dieser Zone seien dreigeschossige Bauten mit einer
maximalen Gebäudehöhe von 11 m zugelassen. Dies entspricht der Tabelle zu
Art. 13 im Anhang der kommunalen Bauordnung vom 29. August 2000/15. November
2005. Auch im Rahmen der nachträglichen Korrekturgesuche wurde dieses Mass
nie erhöht. Nicht relevant ist dabei, inwiefern die Grenzabstände zu den
Nachbargrundstücken über dem gesetzlich vorgesehenen Minimum liegen.
Ebenfalls nicht entscheidend ist schliesslich, ob den Nachbarn oder den
Beschwerdeführern 1 die Abweichung von der Baubewilligung aufgefallen ist.
Daraus können keinerlei Ansprüche auf eine Überschreitung der bewilligten
Gebäudehöhe abgeleitet werden. Gleiches gilt für das vom Beschwerdeführer 2
im bundesgerichtlichen Verfahren erstmals eingereichte Verkaufsinserat der
Stadt St. Gallen, welches keine Vertrauensgrundlage für eine beliebige
Überbauung darstellt.
5.5.2 Diese Ausgangslage durfte das Verwaltungsgericht bei seiner
Interessenabwägung berücksichtigen. Nicht gehalten war das Verwaltungsgericht
demgegenüber, die Tatsache, dass auf den ursprünglich bewilligten Liftaufbau
verzichtet wurde, zugunsten der Beschwerdeführer zu gewichten. Der Liftaufbau
war von der Baubehörde als zulässig erachtet worden. Aus ihrem Verzicht auf
die bewilligte Lösung können die Beschwerdeführer keine Ansprüche geltend
machen, genauso wenig wie aus der positiven Berichterstattung über das
realisierte Gebäude in der Fachpresse.
5.5.3 Wenn die Beschwerdeführer ihre Bösgläubigkeit mit den angeblich im
Bauprojekt ausgewiesenen Reserven (ca. 10 cm pro Geschoss) bestreiten, lassen
sie ausser acht, dass spätestens mit dem Entscheid, den Lift in die
Gebäudehülle zu integrieren, klar sein musste, dass damit die Gesamthöhe
überschritten würde. Unberechtigt ist auch die Rüge, das Verwaltungsgericht
sei offensichtlich entgegen den Akten davon ausgegangen, das Gebäude sei nach
Erlass der Baueinstellungsverfügung noch höher gebaut worden. Diese
Feststellung hat das Verwaltungsgericht nie getroffen. Dagegen hat es zum
Beweis der Bösgläubigkeit ausgeführt, der Architekt habe sich über den
Baustopp kurzerhand hinweggesetzt und das Gebäude fertiggestellt. Aus der
Baueinstellungsverfügung vom 10. Dezember 2004 geht hervor, dass sich das
Haus im damaligen Zeitpunkt noch im Rohbau befand. Dennoch wurde in der Folge
der gesamte Innenausbau vorgenommen, dies im Wissen um die Widerrechtlichkeit
der Gebäudehöhe. Der Schadenminderung diente dies nicht. Selbst wenn in der
Baueinstellungsverfügung nur "sämtliche Arbeiten an und im Bereich der Decke
über dem 2. Obergeschoss" verboten wurden, ist die Sachverhaltsfeststellung
des Verwaltungsgerichts nicht falsch. Wurde dem Architekten im Nachhinein
erlaubt, das Dachrandblech anzubringen, wussten doch sowohl er als auch die
Beschwerdeführer 1 spätestens seit Erlass des Baustopps, dass die
festgestellte Mehrhöhe einer zusätzlichen Bewilligung bedurfte. Sie mussten
sich darum bewusst sein, dass jegliche Folgearbeiten auf eigenes Risiko
vorgenommen wurden. Auch ist nicht zu beanstanden, wenn das
Verwaltungsgericht den Beschwerdeführern 1 das Verhalten des
Beschwerdeführers 2 angerechnet hat. Entscheidend ist nicht, wie gross die
Abweichung vom bewilligten Projekt ist, sondern dass die Mehrhöhe im Wissen
um deren Widerrechtlichkeit in Kauf genommen wurde. Das Verwaltungsgericht
hat in diesem Zusammenhang zu Recht BGE 111 Ib 213 E. 6a S. 222 zitiert.
5.5.4 Den Beschwerdeführern ist zudem darin zu widersprechen, es beständen
keine privaten Interessen am Rückbau. Nachdem die Gesamthöhe bereits
zentraler Streitgegenstand im Bewilligungsverfahren war und gar mittels einer
Grunddienstbarkeit abgesichert wurde, lassen sich private Interessen an deren
Einhaltung nicht einfach verneinen. Das Verwaltungsgericht hat diese
Interessen bei seiner Beurteilung berücksichtigt, ihnen aber gegenüber dem
öffentlichen Interessen geringeres Gewicht beigemessen. Und gerade in Bezug
auf das öffentliche Interesse hat das Verwaltungsgericht entgegen den
Ausführungen der Beschwerdeführer in verfassungsmässig nicht zu
beanstandender Weise dem Gleichheitsgebot Rechnung getragen.
5.6 Insgesamt verstösst das angefochtene Urteil weder gegen das
Verhältnismässigkeitsprinzip noch hat das Verwaltungsgericht die kantonalen
Normen willkürlich angewandt. Die diesbezüglichen Rügen der Beschwerdeführer
sind abzuweisen.
6.
Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass die staatsrechtlichen
Beschwerden abzuweisen sind, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem
Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführer 1 und 2 kostenpflichtig (Art.
156 Abs. 1 OG). Zudem haben sie die beiden gemeinsam vertretenen
Beschwerdegegner angemessen für das bundesgerichtliche Verfahren zu
entschädigen (Art. 159 Abs. 1 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtlichen Beschwerden 1P.708/2006 und 1P.710/2006 werden
abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-- wird zur Hälfte den Beschwerdeführern
Ehepaar X.________ und zur Hälfte dem Beschwerdeführer Y.________ auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer Ehepaar X.________ und der Beschwerdeführer Y.________
haben den Beschwerdegegnern für das bundesgerichtliche Verfahren eine
Parteientschädigung von je Fr. 1'500.--, insgesamt von Fr. 3'000.--,
auszurichten.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde St. Gallen, dem
Baudepartement und dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen schriftlich
mitgeteilt.
Lausanne, 13. April 2007
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: