I. Öffentlich-rechtliche Abteilung 1P.532/2006
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{T 0/2}
1P.532/2006 /fun
Urteil vom 16. Februar 2007
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Aeschlimann,
Gerichtsschreiber Kessler Coendet.
1. X.________,
2.Y.________,
3.Ehepaar Z.________,
Beschwerdeführer, alle vertreten durch Rechtsanwalt Robert Hadorn,
gegen
1.Baugesellschaft A.________, bestehend aus:
B.________,
C.________,
D.________,
handelnd durch die F.________ AG, diese wiederum vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Jürg Sigrist,
2.SBB AG, Immobilienrechte,
3.Baudirektion des Kantons Zürich, Abteilung Landerwerb, Walcheplatz 2,
Postfach, 8090 Zürich,
Beschwerdegegner,
Stadt Wädenswil, handelnd durch den Stadtrat, Florhofstrasse 3, Postfach 650,
8820 Wädenswil, dieser vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Weber,
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer,
Militärstrasse 36, Postfach, 8090 Zürich.
Art. 8, 9, 29 BV (Gestaltungsplan),
Staatsrechtliche Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des
Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, vom 15. Juni 2006.
Sachverhalt:
A.
Die aus drei privaten Mitgliedern bestehende Baugesellschaft A.________ plant
den Neubau eines Feuerwehr-, Gewerbe- und Wohngebäudes auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 12577 in Wädenswil. Die Parzelle befand sich gemäss der geltenden
Bau- und Zonenordnung vom 17. Januar 1994 in der Kernzone B. Im Hinblick auf
das Bauprojekt erarbeitete die Baugesellschaft zusammen mit den weiteren
Grundeigentümern, der SBB AG und der Baudirektion des Kantons Zürich,
Abteilung Landerwerb, den privaten Gestaltungsplan Seepark. Der Planperimeter
umfasst ein nach Westen spitz zulaufendes Areal; es wird im Norden begrenzt
von der Eisenbahnlinie, im Süden von der Seestrasse und im Osten von der
Bachparzelle des Krähbach. Beim Plangebiet handelt es sich teilweise um sog.
Konzessionsland, d.h. aufgeschüttetes Seegebiet. Auf der anderen Seite der
Bahnlinie verläuft der Seeweg. Am 4. April 2005 stimmte der Gemeinderat
Wädenswil (Parlament) dem Gestaltungsplan zu.
B.
X.________, Y.________ sowie Ehepaar Z.________ sind Eigentümer von
benachbarten Grundstücken südlich der Seestrasse. Sie fochten die Festsetzung
des Gestaltungsplans mit gemeinsamer Eingabe bei der Baurekurskommission II
des Kantons Zürich an; diese wies den Rekurs am 13. Dezember 2005 ab. Den
Rekursentscheid zogen die Nachbarn mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich weiter. Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens erfolgte am
14. März 2006 die raumplanungsrechtliche Genehmigung des Gestaltungsplans
durch die dafür zuständige kantonale Baudirektion. Das Verwaltungsgericht
wies die Beschwerde am 15. Juni 2006 ab.
C.
Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts führen X.________, Y.________ und
die Eheleute Z.________ staatsrechtliche Beschwerde. Sie verlangen die
Aufhebung des angefochtenen Entscheids und stellen verschiedene
Verfahrensanträge. Gerügt wird eine Verletzung von Art. 8, 9 und Art. 29 Abs.
2 BV.
Die Stadt Wädenswil, das Verwaltungsgericht und die Baugesellschaft
A.________ ersuchen um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten
sei. Die SBB AG und die kantonale Baudirektion haben sich nicht vernehmen
lassen. In der Replik haben die Beschwerdeführer an ihren Begehren
festgehalten.
D.
Der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung hat der Beschwerde mit
Verfügung vom 26. September 2006 aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Am 1. Januar 2007 sind die Bundesgesetze vom 17. Juni 2005 über das
Bundesgericht (BGG) und über das Bundesverwaltungsgericht (VGG) in Kraft
getreten. Da der angefochtene Entscheid vorher ergangen ist, richtet sich das
Verfahren in Anwendung von Art. 132 Abs. 1 BGG noch nach dem Bundesgesetz
über die Organisation der Bundesrechtspflege vom 16. Dezember 1943 (OG).
1.1 Gegen den angefochtenen Entscheid kommt - angesichts von Art. 34 Abs. 1
und 3 RPG (SR 700) in der übergangsrechtlich ebenfalls noch anwendbaren
bisherigen Fassung - unbestrittenermassen einzig die staatsrechtliche
Beschwerde in Frage. Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen
letztinstanzlichen kantonalen Endentscheid, gegen den die staatsrechtliche
Beschwerde grundsätzlich zulässig ist (Art. 86 Abs. 1 OG). Indessen wird im
entsprechenden Sachzusammenhang abzuklären sein, ob die Beschwerdeführer die
Voraussetzungen für die Legitimation zur staatsrechtlichen Beschwerde
erfüllen (vgl. dazu E. 2 und 3, hiernach).
1.2 Vorweg ist auf die Verfahrensanträge einzugehen, soweit diese noch von
Belang sind. Dies trifft nicht mehr zu für die Gesuche um Gewährung der
aufschiebenden Wirkung und einer Replikmöglichkeit im bundesgerichtlichen
Verfahren. Anders verhält es sich mit dem Begehren, es seien die Akten
weiterer kantonaler Rechtsmittelverfahren beizuziehen, die einen Bezug zu der
vorliegenden Beschwerde aufweisen. Dabei geht es um Folgendes: Die
Beschwerdegegnerin 1 hatte für die Errichtung des geplanten Gebäudes auf der
Parzelle Kat.-Nr. 12577 zuerst den Weg des Baubewilligungsverfahrens
eingeschlagen. Sie hatte im Jahr 2003 die koordiniert erlassenen positiven
Vorentscheide der kommunalen Baubehörde und der zuständigen kantonalen
Stellen für ihr Bauvorhaben erhalten, ebenso wurden ihr im Jahr 2004 die
Baubewilligungen im koordinierten Verfahren erteilt. Sowohl gegen die
Vorentscheide wie gegen die Baubewilligungen hatten dieselben
Beschwerdeführer an die Baurekurskommission rekurriert wie im vorliegenden
Fall; letztere sistierte die Rekursverfahren auf Gesuch der Bauherrschaft bis
auf Weiteres. Im vorliegenden Verfahren beschränkten sich die kantonalen
Instanzen auf die Überprüfung des Gestaltungsplans; die Rechtsmittelverfahren
bezüglich der konkreten Bewilligungen ruhen weiterhin. Die Beschwerdeführer
tun nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, weshalb der Beizug der Akten
der sistierten kantonalen Verfahren hier erforderlich sein soll. Demzufolge
ist der Verfahrensantrag abzuweisen.
1.3 Ebenso kann auf den beantragten Augenschein verzichtet werden. Der
rechtserhebliche Sachverhalt geht mit genügender Klarheit aus den Akten
hervor.
2.
2.1 Die Legitimation zur staatsrechtlichen Beschwerde bestimmt sich
ausschliesslich nach Art. 88 OG; sie ist unabhängig von der
verfahrensrechtlichen Stellung, welche die Beschwerdeführer im kantonalen
Verfahren eingenommen haben. Verlangt wird eine Beeinträchtigung in den
eigenen rechtlich geschützten Interessen.
Nach der Rechtsprechung zu Art. 88 OG ist der Eigentümer eines benachbarten
Grundstücks befugt, einen Nutzungsplan mit diesem Rechtsmittel anzufechten,
wenn er geltend macht, die Planfestsetzung verletze ihn in seinen
verfassungsmässigen Rechten, weil dadurch Normen, die auch seinem Schutz
dienen, nicht mehr oder in geänderter Form gelten würden oder weil sie die
Nutzung seiner Liegenschaft beschränke. Zusätzlich muss der Nachbar dartun,
dass er sich im Schutzbereich dieser Vorschriften befindet, durch die
behaupteten widerrechtlichen Auswirkungen des Plans betroffen wird und ein
aktuelles praktisches Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids
hat (vgl. BGE 127 I 44 E. 2c S. 46; 125 II 440 E. 1c S. 442 f.; 119 Ia 362 E.
1b S. 364 f.; 118 Ia 232 E. 1a S. 234).
Zur Verfolgung bloss tatsächlicher Vorteile oder zur Geltendmachung
allgemeiner öffentlicher Interessen steht die staatsrechtliche Beschwerde
nicht zur Verfügung (BGE 131 I 386 E. 2.4 S. 390; 125 II 440 E. 1c S. 442, je
mit Hinweisen). Die Eigenschaft als Stimmbürger begründet für sich allein
noch keine rechtlich geschützte Stellung, die zur Erhebung einer
staatsrechtlichen Beschwerde wegen Verletzung verfassungsmässiger Rechte
legitimieren würde (BGE 123 I 41 E. 5c/aa S. 43; vgl. auch BGE 131 I 386 E.
2.3 S. 390).
Im Lichte dieser Kriterien ist die Legitimation der Beschwerdeführer zur
Verfassungsbeschwerde in der Sache zu prüfen.
2.2 Die Beschwerdeführer beanstanden, der auf das geplante Gebäude hin
massgeschneiderte Gestaltungsplan lasse - im Vergleich zu den allgemein
geltenden Vorschriften - ein Mehr an Gebäudehöhe, -länge, Geschosszahl und
Ausnützung zu. Bestimmungen über die äusseren Abmessungen der Gebäude und die
Ausnützung des Bodens kommt nach der Rechtsprechung auch eine
nachbarschützende Funktion zu (vgl. BGE 117 Ia 18 E. 3b S. 20; 113 Ia 468 E.
1b S. 470; Urteil 1P.327/2004 vom 5. Januar 2005, E. 1.2, nicht publ. in: ZBl
107/2006 S. 316). Die Beschwerdeführer sind daher grundsätzlich zur Rüge
befugt, sie würden durch die entsprechenden planerischen Festlegungen in
willkürlicher Weise benachteiligt. Die Prüfung im Einzelnen führt zu
folgendem Resultat.
2.2.1 Was die Höhe betrifft, verglich das Verwaltungsgericht den Baubereich
des Gestaltungsplans mit den Vorschriften der Zonenordnung. Im
Gestaltungsplangebiet sind für den im Dachbereich treppenartig gestalteten
Baubereich Flachdächer vorgeschrieben. Demgegenüber sind in den Kernzonen in
der Regel Schrägdächer vorzusehen. Dort kommt zur Gebäudehöhe die Firsthöhe
hinzu; die Summe wird als Gesamthöhe bezeichnet. Auch wenn nach der
Grundordnung ein Flachdachbau nicht ausgeschlossen ist, lässt es sich im
konkreten Fall mit dem Willkürverbot vereinbaren, wenn das kantonale Gericht
bei seinem Vergleich die Firsthöhe gemäss Zonenordnung einbezogen hat.
Im angefochtenen Entscheid wird zwar eingeräumt, dass die zulässige
Gebäudehöhe gemäss Gestaltungsplan punktuell diejenige gemäss der allgemeinen
Zonenordnung übersteige. Dafür sei aber die Gesamthöhe nach dem
Gestaltungsplan niedriger als nach der Grundordnung. Insgesamt würden die
südlich der Seestrasse gelegenen Liegenschaften der Beschwerdeführer - nach
Auffassung des kantonalen Gerichts - bei der Ausschöpfung von zulässiger
Gebäude- und Gesamthöhe gemäss Grundordnung auf jeden Fall länger beschattet
als durch einen gestaltungsplankonformen Bau. Eine Benachteiligung der
Beschwerdeführer durch vermehrten Schattenwurf sei folglich nicht
ersichtlich.
Dieser nachvollziehbaren Begründung des kantonalen Gerichts vermögen die
Beschwerdeführer keine triftigen Argumente entgegenzusetzen. Unbehelflich ist
es namentlich, wenn sie die umstrittene Heraufsetzung der Gebäudehöhe um bis
zu 1,5 Meter bereits wegen der damit verbundenen Renditeüberlegungen für
verpönt und willkürlich halten. Wesentlich ist, dass die Nachbarn keine
übermässige Benachteiligung bezüglich Lichteinfall und Besonnung erleiden.
Hingegen verlangt es der verfassungsmässige Schutz von Nachbarinteressen
nicht, dass eine gleichzeitige Heraufsetzung der Gebäudehöhe und Verkürzung
der Firsthöhe im Rahmen eines Sondernutzungsplans nur dann zulässig sein
soll, wenn sich eine solche Kompensation für die Nachbarn insgesamt als
vorteilhaft auswirkt.
2.2.2 Im Hinblick auf die nach dem Gestaltungsplan zulässige Gebäudelänge und
Ausnützung wenden sich die Beschwerdeführer im Wesentlichen gegen die
Verringerung der Durchsicht von ihren Grundstücken auf den Zürichsee. Sie
gehen von einer Nutzungserhöhung gegenüber der Grundordnung aus; diese
erachten sie als rechtswidrig, weil der Baubereich teilweise auf
Konzessionsland liege. Auf einer derartigen Landanlage lasse die kantonale
Wasserwirtschaftsgesetzgebung nur eine lockere Überbauung zu; der Baubereich
überschreite die für Konzessionsland geltenden Vorgaben.
Dabei machen die Beschwerdeführer Folgendes geltend: Gebäude der Ausmasse wie
nach Baubereich müssten auf Konzessionsland einen Gewässerabstand von 18
Metern einhalten und es dürfe nur 50 Prozent der Seeanstosslänge überbaut
werden. Diese Vorgaben ergeben sich aus der Richtlinie Nr. 1598/1995 der
kantonalen Baudirektion. Diese dient der einheitlichen Umsetzung von § 25 der
Konzessionsverordnung vom 21. Oktober 1992 zum Wasserwirtschaftsgesetz
(LS 724.211). Die Bestimmung regelt die Voraussetzungen für die Erteilung
einer Konzessionsbewilligung; danach sind Gesuche unter anderem abzuweisen,
wenn die projektierten Bauten auf Landanlagegebiet eine rationelle und
ästhetische Gestaltung der Ufer verunmöglichen würden.
Demgegenüber ist es nach dem Verwaltungsgericht fraglich, ob die Ausnützung
mit dem Gestaltungsplan im Vergleich zur Grundordnung erhöht worden sei; es
liess die Frage aber ausdrücklich offen. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern
die Gemeinde mit der Zulassung einer erhöhten Ausnützung an dieser Stelle
zwischen Bahnlinie und Seestrasse ihr planerisches Ermessen überschritten
oder missbraucht habe. Den genannten Vorgaben der Richtlinie Nr. 1598/1995
mass das Gericht keine Verbindlichkeit für die Nutzungsplanung zu. Insoweit
müsse genügen, dass der Baubereich den minimalen Gewässerabstand von 5 Metern
gemäss § 21 Abs. 1 des kantonalen Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991
(WWG/ZH; LS 724.11) einhalte. Das Gericht nahm im Weiteren davon Kenntnis,
dass die kantonale Baudirektion die konzessionsrechtliche Bewilligung für den
mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Bau bereits erteilt hatte und dass die
Anfechtung dieser Bewilligung Teil der sistierten Rechtsmittelverfahren vor
der Baurekurskommission war. Es erachtete jedoch eine Überprüfung dieser
Bewilligung im vorliegenden Verfahren nicht für erforderlich, sondern verwies
die Beschwerdeführer dafür auf die spätere Wiederaufnahme der Verfahren
bezüglich der Baubewilligungen.
Soweit das Verwaltungsgericht die Vorbringen der Beschwerdeführer inhaltlich
geprüft hat, halten seine Überlegungen wiederum vor dem Willkürverbot stand.
Es kann hier offen bleiben, inwiefern seeuferschützende, bauliche
Einschränkungen für aufgeschütteten Seegrund auch Interessen der
hinterliegenden Nachbarn dienen. Bezüglich der Frage, ob die
konzessionsrechtlichen Vorgaben für Landanlagen bereits im Rahmen des zur
Diskussion stehenden Sondernutzungsplans beachtet werden müssen, haben die
Beschwerdeführer zusätzlich eine Gehörsrüge erhoben; darauf wird
zurückzukommen sein (vgl. E. 3.3, hiernach).
2.2.3 Im Gegensatz zur Regelung für die Kernzone B verzichtet der
Gestaltungsplan auf Vorschriften zur zulässigen Geschosszahl. Inwiefern die
Beschwerdeführer dadurch konkret - unabhängig von den bereits behandelten
Fragen der äusseren Gebäudeabmessungen und der Ausnützung - in geschützten
eigenen Interessen betroffen sein sollen, tun sie nicht rechtsgenüglich dar
(Art. 90 Abs. 1 lit. b OG). Darauf ist nicht weiter einzugehen.
2.3 Darüber hinaus berufen sich die Beschwerdeführer auf Ziele und Grundsätze
der Raumplanung. Insbesondere rügen sie, der Gestaltungsplan verletze Art. 21
Abs. 2 RPG, weil sich die Abweichungen des Gestaltungsplans von der
allgemeinen Zonenordnung raumplanerisch nicht begründen liessen. Ein solches
Vorgehen der Gemeinde missachte gleichzeitig das aus Art. 8 Abs. 1 BV
abgeleitete Gebot der Rechtssicherheit, das Willkürverbot und den
verfassungsmässigen Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 BV). Ausserdem sei
mit der Festsetzung des Gestaltungsplans die Regelung von § 220 des Planungs-
und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1)
über die Ausnahmebewilligungen umgangen worden. Die Bevorteilung der
Bauherrschaft durch Schaffung einer Briefmarkenzone verstosse gegen die
Rechtsgleichheit. Es liege auch eine willkürliche Verletzung der kantonal
geregelten Stufenfolge der Raumplanung vor. Mit diesen Einwänden verfolgen
die Beschwerdeführer einzig öffentliche Interessen (vgl. BGE 116 Ia 433 E. 2a
S. 437; 114 Ia 378 E. 4b S. 381; 106 Ia 329 E. 2a S. 332); dazu sind sie im
Rahmen der staatsrechtlichen Beschwerde nicht legitimiert (E. 2.1, hiervor).
2.4 Immerhin beansprucht die Beschwerdeführerin 1 die Legitimation zu allen
vorstehend behandelten Rügen auch deshalb, weil sie in der Gemeinde
stimmberechtigt sei. Es wurde bereits dargelegt, dass die Eigenschaft als
Stimmbürger noch kein rechtlich geschütztes Interesse im Sinne von Art. 88 OG
zur Verfolgung öffentlicher Anliegen verleiht (E. 2.1, hiervor). Eine
Verletzung des Stimmrechts im Sinne von Art. 85 lit. a OG hat die
Beschwerdeführerin 1 zu Recht nicht geltend gemacht. Vor Bundesgericht sind
keine Fragen strittig, die politische Rechte der Beschwerdeführer betreffen.
Die Rüge, ein kommunaler Gestaltungsplan, der unbestrittenermassen gar nicht
dem fakultativen oder obligatorischen Referendum untersteht, sei inhaltlich
rechtswidrig, hat keinen Bezug zur bundesrechtlichen Garantie des Stimmrechts
(vgl. BGE 128 I 190 E. 1.2 S. 193; 123 I 41 E. 6b S. 46; Urteil 1P.150/2004
vom 6. September 2004, E. 6.1).
2.5 Als Zwischenergebnis lässt sich festhalten, dass die in der Sache
erhobenen Verfassungsrügen nicht durchdringen, soweit darauf eingetreten
werden kann.
3.
3.1 Ungeachtet der Legitimation in der Sache kann sich ein Beschwerdeführer
mit staatsrechtlicher Beschwerde gegen die Verletzung von Verfahrensgarantien
wenden, deren Missachtung eine formelle Rechtsverweigerung darstellt. Dies
trifft grundsätzlich auf die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs
gemäss Art. 29 Abs. 2 BV zu. Der Vorwurf, die Begründung des angefochtenen
Entscheids erweise sich als unvollständig oder fehlerhaft, ist jedoch nicht
zulässig, wenn dessen Überprüfung die Legitimation in der Sache voraussetzt
(BGE 132 I 167 E. 2.1 S. 168 mit Hinweis).
3.2 Mit der Gehörsrüge bringen die Beschwerdeführer einerseits vor, im
kantonalen Verfahren sei die planerische Notwendigkeit für den
Gestaltungsplan zu Unrecht nicht kritisch hinterfragt worden. Die Beurteilung
des angeblichen Begründungsmangels lässt sich nicht von der Prüfung der Sache
selbst trennen. Da den Beschwerdeführern die Legitimation in der Sache zur
Überprüfung planungsrechtlicher Ziele und Grundsätze fehlt (E. 2.3), sind sie
auch nicht zur Erhebung einer Gehörsrüge mit derselben Zielrichtung befugt.
3.3 Anderseits soll mit der Gehörsrüge geklärt werden, ob die
konzessionsrechtlichen Vorgaben für Bauten auf Landanlagegebiet bereits im
Rahmen des umstrittenen Gestaltungsplans Beachtung finden müssen (vgl. E.
2.2.2). Das kantonale Recht schreibt eine Koordination der
Konzessionsbewilligung mit der Baubewilligung vor (vgl. § 7 und Anhang Ziff.
1.6.4 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV; LS 700.6]).
Sinngemäss geht es um die Frage, ob eine Koordinationspflicht im Sinne von
Art. 25a Abs. 4 RPG bereits für den vorliegenden Gestaltungsplan besteht.
Angebliche Koordinationsmängel, die - wie hier - lediglich die Anwendung
raumplanungsrechtlicher Bestimmungen ohne engen Sachzusammenhang zum übrigen
Bundesrecht betreffen, sind im staatsrechtlichen Beschwerdeverfahren zu
beurteilen (Urteil 1A.124/2004 vom 31. Mai 2005, E. 2.3, nicht publ. in: SJ
2005 I S. 529). Dabei kommt Art. 25a RPG nicht ohne Weiteres eine
nachbarschützende Funktion zu (vgl. Urteil 1A.124/2004, E. 8.2 in: SJ 2005 I
S. 529).
In E. 2.2.2 ist die Legitimation der Beschwerdeführer zur Anrufung der
materiellrechtlichen Konzessionsvorgaben offengelassen worden. Ebenso
erscheint es als fraglich, ob auf die damit verbundene Gehörsrüge eingetreten
werden kann. Auch diese Frage mag allerdings dahingestellt bleiben, weil die
Rüge aus den folgenden Gründen ohnehin unbegründet ist.
3.4 Art. 25a Abs. 4 RPG betrifft in erster Linie Bauten und Anlagen, die
ihrer Natur nach nur in einem Planungsverfahren erfasst werden können sowie
die Einzonung von Wald. Insbesondere projektbezogene Sondernutzungspläne wie
solche für Strassenbauten, Kieswerke, Deponien, Parkhäuser und
Einkaufszentren ersetzen in vielen Fällen das Baubewilligungsverfahren oder
nehmen es weitgehend vorweg, weshalb sie mit den anderen projektbezogenen
Entscheidverfahren wie ein entsprechendes Baubewilligungsverfahren im Detail
zu koordinieren sind. Keine verfahrensmässige Koordinationsprobleme mit
nachfolgenden Bewilligungsverfahren ergeben sich demgegenüber in der Regel
beispielsweise bei Gestaltungsplänen, welche bloss die Bauweise in einem
Teilbaugebiet regeln. Diese Verfahren werden meist vor den
Bewilligungsverfahren für die einzelnen Projekte durchgeführt (Arnold Marti,
Kommentar RPG, Zürich 1999, Rz. 43 f. zu Art. 25a RPG; Bernhard
Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar zum RPG, Bern 2006, Rz. 73 zu Art. 25a
RPG). Die Projektierungstiefe muss für die einzelnen Phasen nur soweit gehen,
als es für die jeweiligen Entscheide notwendig ist. Die Koordinationspflicht
will die Grenzen zwischen den einzelnen Rechts- und Sachgebieten überwinden,
nicht aber zwischen den einzelnen Bewilligungsphasen (vgl. unveröffentlichte
Urteile 1P.365/2001 vom 19. September 2001, E. 5c/dd; 1A.230/2005 vom 4.
April 2006, E. 4.1 u. 4.2).
3.5 Die Bestimmungen des Gestaltungsplans Seepark enthalten selbst keinen
ausdrücklichen Hinweis auf die teilweise Rechtsnatur des Areals als
Konzessionsland. Freilich wird im erläuternden Bericht zum Gestaltungsplan
erwähnt, dass die kantonale Baudirektion die konzessionsrechtliche
Bewilligung erteilt habe. Gleichzeitig wird dort nicht dargelegt, dass diese
Bewilligung zufolge des sistierten Rekursverfahrens noch nicht rechtskräftig
ist. Auf die (unvollständige) Erwähnung der konzessionsrechtlichen
Bewilligung in den Materialien des Gestaltungsplans kommt es indessen im
vorliegenden Zusammenhang nicht an. Eine wesentliche Rolle spielt vielmehr
der Umstand, dass die Zuweisung von Landanlagegebiet zu einer Bauzone keinen
Rechtsanspruch auf eine entsprechende Konzessionsbewilligung verleiht. Aus
der von den Beschwerdeführern angeführten kantonalen Praxis zum WWG/ZH
(Baurechtsentscheide Kanton Zürich [BEZ], 19/1999 Nr. 29) ergibt sich nichts
Gegenteiliges (vgl. zum früheren Recht BGE 102 Ia 122 E. 2e/f S. 129 f.). Die
Bauvorschriften eines Gestaltungsplans bestimmen die zulässige bauliche
Nutzung bei Konzessionsland nicht in grundlegend anderer Weise voraus als
diejenigen der allgemein geltenden Zonenvorschriften. Es ist daher nicht zu
beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht keine abschliessende Überprüfung des
Gestaltungsplans unter den fraglichen konzessionsrechtlichen Gesichtspunkten
vorgenommen oder verlangt hat. Vielmehr haben es die Beschwerdeführer
hinzunehmen, dass sie dafür auf das Baubewilligungs- bzw. das diesbezügliche
Rechtsmittelverfahren verwiesen worden sind.
4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten
ist. Bei diesem Verfahrensausgang tragen die Beschwerdeführer die
Gerichtskosten (Art. 156 Abs. 1 und 7 OG). Sie haben die Beschwerdegegnerin 1
angemessen zu entschädigen (Art. 159 Abs. 2 und 5 OG). Praxisgemäss steht der
Stadtgemeinde Wädenswil, deren Einwohnerzahl mehr als 10'000 beträgt, keine
Parteientschädigung zu.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten
ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-- wird den Beschwerdeführern unter
solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Baugesellschaft A.________ für das
bundesgerichtliche Verfahren, unter solidarischer Haftbarkeit, gesamthaft mit
Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Stadt Wädenswil und dem
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, schriftlich
mitgeteilt.
Lausanne, 16. Februar 2007
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: