I. Öffentlich-rechtliche Abteilung 1P.256/2006
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{T 0/2}
1P.256/2006 /ggs
Urteil vom 18. Juli 2006
I. Öffentlichrechtliche Abteilung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Fonjallaz,
Gerichtsschreiber Haag.
1. A.________,
2.B.________,
Beschwerdeführer, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Heer,
gegen
C.________ AG, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Thomas
Bütler,
Gemeinderat Berikon, Bahnhofstrasse 69, 8965 Berikon,
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, Obere Vorstadt 40, 5000
Aarau.
Baubewilligung,
Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Aargau, 3. Kammer, vom 15. Februar 2006.
Sachverhalt:
A.
Die C.________ AG reichte am 4. November 2003 ein erstes Baugesuch für zwei
Doppeleinfamilienhäuser auf der Parzelle Nr. 712 (Grundeigentümer:
D.________) ein. Das Gesuch wurde in der Folge publiziert und öffentlich
aufgelegt. A.________ (Eigentümer der westlich angrenzenden Parzelle Nr. 711)
und B.________ (Eigentümer der südöstlich angrenzenden Parzelle Nr. 713)
erhoben gegen das Bauvorhaben Einsprache. Mit Teilverfügung vom 3. Februar
2004 stimmte die Koordinationsstelle Baugesuche des Baudepartements des
Kantons Aargau dem Bauvorhaben unter Nebenbestimmungen zu. Am 11. März 2004
zog die C.________ AG ihr Baugesuch zurück und reichte gleichzeitig ein
überarbeitetes Baugesuch ein.
Der Gemeinderat Berikon legte dieses zweite Gesuch vom 19. März bis zum 7.
April 2004 öffentlich auf. Das Bauvorhaben sieht die Errichtung von zwei
Doppeleinfamilienhäusern auf der Parzelle Nr. 712 vor. Dieses Grundstück im
Halte von 3'103 m2 liegt gemäss dem Bauzonenplan der Gemeinde Berikon mit
einer Teilfläche von 1'858 m2 in der Landhauszone (L) und im Übrigen in der
Dorfzone (D). Es ist gemäss dem bereits unterzeichneten, jedoch noch nicht
beim Grundbuchamt angemeldeten Mutationsplan 496 beabsichtigt, die in der
Zone L gelegene Teilfläche abzuparzellieren und in die neue Parzelle Nr.
1'389 zu überführen. Die geplanten Bauten kommen vollständig in die
Landhauszone zu liegen.
Gegen dieses Bauvorhaben erhoben A.________ und B.________ erneut Einsprache.
Weil sich in Bezug auf die kantonalen Prüfbelange keine Änderungen ergaben,
verzichtete der Gemeinderat auf eine nochmalige Mitteilung an die
Koordinationsstelle Baugesuche und erteilte der Gesuchstellerin am 17. Mai
2004 die Baubewilligung.
Auf Verwaltungsbeschwerde von A.________ und B.________ hin ergänzte der
Regierungsrat am 15. September 2004 die Baubewilligung mit den Bestimmungen,
dass eine Ausnützungsverschiebung von 24.45 m2 genehmigt werde und die in den
genehmigten Bauplänen ausgeschiedenen Waschräume keine Heizelemente aufweisen
dürften.
Gegen diesen Entscheid des Regierungsrats gelangten A.________ und B.________
mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons
Aargau. Sie beantragten, die Baubewilligung sei nur unter der Bedingung zu
erteilen, dass das Bauvorhaben maximal eine Bruttogeschossfläche von 650.3 m2
aufweise, dass die Verbindungsmauer weggelassen werde und dass die Gebäude
freistehend seien. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde mit Urteil vom
15. Februar 2006 ab.
B.
Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 1. Mai 2006 beantragen A.________ und
B.________, der Entscheid des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben, soweit
damit die kantonale Verwaltungsgerichtsbeschwerde abgewiesen worden sei und
die Beschwerdeführer zur Bezahlung von Verfahrenskosten und einer
Parteientschädigung verpflichtet worden seien. Sie rügen die Verletzung des
Willkürverbots (Art. 9 BV) und des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29
Abs. 2 BV).
Die C.________ AG beantragt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei. Die Gemeinde Berikon verzichtet auf eine Stellungnahme zur
Beschwerde. Das Verwaltungsgericht äussert sich kurz zur Rüge der Verletzung
der Begründungspflicht und verweist im Übrigen auf die Erwägungen im
angefochtenen Entscheid.
C.
Mit Verfügung vom 7. Juni 2006 hat der Präsident der I. öffentlichrechtlichen
Abteilung ein Gesuch der Beschwerdeführer um aufschiebende Wirkung
abgewiesen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Beim angefochtenen Urteil des Verwaltungsgerichts handelt es sich um
einen letztinstanzlichen kantonalen Endentscheid über eine Baubewilligung im
Sinne des Art. 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979
(RPG; SR 700), welcher mit staatsrechtlicher Beschwerde wegen Verletzung
verfassungsmässiger Rechte anfechtbar ist (Art. 84 ff. OG, Art. 34 Abs. 1 und
3 RPG).
1.2 Die Beschwerdeführer sind Eigentümer von Grundstücken, die unmittelbar an
die Bauparzelle angrenzen. Sie machen geltend, der angefochtene Entscheid sei
willkürlich, weil er für das Bauvorhaben eine höhere Ausnützung zulasse, als
sie in der Landhauszone (L) vorgesehen sei. Diese höhere Ausnützung beruhe
auf einer unzulässigen Ausnützungsübertragung. Sie lasse sich mit sachlichen
Gründen nicht vertreten und sei daher willkürlich. Zudem beanstanden die
Beschwerdeführer die Berechnung der Gebäudelänge und rügen eine Verweigerung
des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV).
Eigentümer benachbarter Grundstücke sind gestützt auf Art. 88 OG befugt,
einen Nutzungsplan anzufechten, wenn sie die willkürliche Anwendung von
Vorschriften geltend machen, die ausser den Interessen der Allgemeinheit auch
oder in erster Linie dem Schutz der Nachbarn dienen. Zusätzlich müssen sie
dartun, dass sie sich im Schutzbereich der Vorschriften befinden, durch die
behaupteten widerrechtlichen Auswirkungen der Bauten betroffen werden und ein
aktuelles praktisches Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids
haben (BGE 125 II 440 E. 1c S. 442 f.; 119 Ia 362 E. 1b; 118 Ia 232 E. 1a, je
mit Hinweisen). Das Bundesgericht hat in ständiger Rechtsprechung anerkannt,
dass Bestimmungen über den Immissionsschutz, die Ausnützungsziffern und die
zulässigen Baumasse und -abstände auch dem Schutz der Nachbarn dienen (BGE
127 I 44 E. 2d S. 47 mit Hinweisen). Die Beschwerdeführer berufen sich auf
Bestimmungen über die Ausnützung und die Baumasse und sind insoweit zur
Beschwerde berechtigt. In diesem Zusammenhang sind sie auch zur Rüge der
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör legitimiert.
1.3 Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind erfüllt und geben zu keinen
Bemerkungen Anlass. Auf die staatsrechtliche Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1 Es ist unbestritten, dass die zulässige Ausnützung auf der allein in der
Landhauszone gelegenen Teilfläche der Parzelle Nr. 712 eine anrechenbare
Bruttogeschossfläche (BGF) von 650.3 m2 ergibt. Das Bauvorhaben weist nach
den ebenfalls unbestrittenen Berechnungen des Verwaltungsgerichts eine
Bruttogeschossfläche von 686.07 m2, mithin eine Übernutzung von 36 m2 auf.
Der Regierungsrat trug dieser Übernutzung durch das Projekt, das nur in der
Landhauszone gelegenes Land beansprucht, mit einer Ausnützungsverschiebung
gemäss § 9 Abs. 6 der kantonalen Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz vom 23.
Februar 1994 (ABauV) Rechnung. Die Beschwerdeführer hatten vor
Verwaltungsgericht geltend gemacht, die Voraussetzungen für eine solche
Nutzungsübertragung seien nicht erfüllt. Das Verwaltungsgericht legt im
angefochtenen Entscheid dar, es bedürfe gar keiner Nutzungsübertragung. Eine
Bauherrschaft dürfe, wenn sich das Baugrundstück über verschiedene Zonen
erstrecke, jeden einzelnen Grundstücksteil, der sich innerhalb der Bauzonen
befinde, in die Ausnützungsberechnung einbeziehen. Es stützt sich dabei auf §
9 Abs. 4 Satz 1 ABauV. Danach gilt als anrechenbare Grundstücksfläche die
Fläche der von der Baueingabe erfassten, baulich noch nicht ausgenützten
Grundstücke oder Grundstücksteile innerhalb der Bauzone. Diese Anforderungen
sind nach Ansicht des Verwaltungsgerichts hier erfüllt.
2.2 Die Beschwerdeführer kritisieren die Auffassung des Verwaltungsgerichts,
es sei keine Nutzungsverschiebung nötig, wenn sich das Baugrundstück über
verschiedene Zonen erstrecke. Mit einer solchen Auslegung würde der Entscheid
des Gesetzgebers über die zulässige Ausnützung in den verschiedenen Zonen
unterlaufen, da Bauten auf Parzellen, welche sich über mehrere Zonen
erstreckten, sich nicht an diese gesetzlichen Vorgaben halten müssten. So
wäre es nach der Argumentation des Verwaltungsgerichts ohne weiteres
zulässig, auf dem in der Landhauszone gelegenen Teil der Parzelle Nr. 712 die
gesamte Ausnützung des Grundstücks zu realisieren (und den in der Dorfzone
gelegenen Teil der Parzelle Nr. 712 ungenutzt zu lassen). Das
Verwaltungsgericht lasse den Aspekt der vom Gesetzgeber gewünschten
städtebaulichen Dichte im Wesentlichen ausser Acht. Dieser Gesichtspunkt habe
aber gerade bei grossen Unterschieden in der zulässigen Ausnützung, wie das
vorliegend der Fall sei (Dorfzone 0.55, Landhauszone 0.35), eine erhebliche
Bedeutung. Ausnützungsziffern sollten nicht nur in grossflächigem Rahmen bzw.
für das gesamte Gebiet einer Zone eine bestimmte Baudichte festlegen, sondern
zur Wahrung des Zonencharakters auch eine gleichmässige Verteilung der
Baudichte innerhalb der einzelnen Zone herbeiführen. Der Zweck, den der
Gesetzgeber mit der Einführung und Definition von Bauziffern anstrebe, dürfe
bei Grundstücken, die sich über verschiedene Bauzonen erstreckten, nicht
ausser Acht bleiben. Das Verwaltungsgericht habe § 9 Abs. 4 ABauV, auf den es
seine Auffassung abstütze, nicht im Lichte des gesamten § 9 ABauV über die
Ausnützungsziffer, namentlich auch unter Beachtung von § 9 Abs. 6 ABauV über
die Ausnützungsverschiebung gewürdigt. Dadurch sei die Rechtsanwendung
willkürlich ausgefallen.
2.3 Zu prüfen ist, ob die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Auslegung von §
9 Abs. 4 Satz 1 ABauV im Lichte von § 9 Abs. 6 ABauV vor dem Willkürverbot
(Art. 9 BV) standhält.
Nach § 9 Abs. 6 ABauV kann der Gemeinderat die Ausnützungsverschiebung
zwischen benachbarten Grundstücken bewilligen, wenn diese Zonen zugehören,
die die gleiche Nutzung gestatten, und wenn das Orts-, Quartier- und
Landschaftsbild nicht übermässig beeinträchtigt wird. Gemäss § 9 Abs. 4 Satz
1 ABauV gilt als anrechenbare Grundstücksfläche die Fläche der von der
Baueingabe erfassten, baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder
Grundstücksteile innerhalb der Bauzone. Während § 9 Abs. 6 ABauV die
Ausnützungsverschiebung zwischen benachbarten Grundstücken regelt, die in
unterschiedlichen Zonen liegen, handelt § 9 Abs. 4 Satz 1 ABauV von der auf
ein Bauvorhaben anrechenbaren Grundstücksfläche.
Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens ist unter anderem die Frage, ob ein
Vorhaben den Nutzungsvorschriften der massgebenden Zone (hier: Landhauszone)
entspricht. Im vorliegenden Fall ist die in der Landhauszone liegende
anrechenbare Grundstücksfläche im Sinne von § 9 Abs. 4 Satz 1 ABauV
offensichtlich zu klein für das umstrittene Bauvorhaben, weshalb der
Regierungsrat auf eine Ausnützungsverschiebung von der Dorfzone zur
Landhauszone zurückgegriffen hat. Nachdem das Bauvorhaben ganz in der
Landhauszone liegt, muss es grundsätzlich den Nutzungsvorschriften dieser
Zone entsprechen. Da die Grundstücksfläche in der Landhauszone jedoch
unbestrittenermassen zu klein ist, um das Vorhaben zu realisieren, kann es
nur bewilligt werden, wenn eine Ausnützungsverschiebung von der Dorfzone zur
Landhauszone zulässig ist. Es geht hier somit nicht um eine Frage der
anrechenbaren Grundstücksfläche, die in § 9 Abs. 4 ABauV geregelt ist,
sondern um die Verschiebung der Ausnützung vom Grundstücksteil in der
Dorfzone auf den Grundstücksteil in der Landhauszone. Dass die Zonengrenze
nicht der Grundstücksgrenze folgt, kann nicht dazu führen, dass für den
Grundstücksteil in der Landhauszone ungeachtet der Bestimmung über die
Ausnützungsverschiebung die höhere Ausnützungsziffer für die Dorfzone
anwendbar wird, ansonsten das mit der Ausnützungsziffer für jede Zone separat
festgelegte Nutzungsmass umgangen würde. Dies würde dem Willen der
Nutzungsplanung, in welcher die verschiedenen Zonen und deren Abgrenzung
festgelegt werden, widersprechen.
2.4 Die Zulässigkeit einer solchen Ausnützungsverschiebung über die
Zonengrenze hinweg ist in § 9 Abs. 6 ABauV geregelt. Danach ist Voraussetzung
für die Ausnützungsverschiebung, dass die betroffenen Grundstücke Zonen
angehören, welche die gleiche Nutzung gestatten, und dass das Orts-,
Quartier- und Landschaftsbild nicht übermässig beeinträchtigt wird. Eine
übermässige Beeinträchtigung des Orts-, Quartier- und Landschaftsbilds steht
vorliegend nicht zur Diskussion. Hingegen ist die Zugehörigkeit zu Zonen,
welche die gleiche Nutzung gestatten, umstritten.
Das Verwaltungsgericht führt diesbezüglich aus, sowohl in der Dorfzone als
auch in der Landhauszone seien reine Wohnbauten erlaubt, und die beiden Zonen
unterschieden sich in Bezug auf Anzahl der Vollgeschosse sowie Gebäudehöhe
und -länge nicht wesentlich. Die Unterschiede beschränkten sich im
Wesentlichen auf die Zulässigkeit landwirtschaftlicher und gewerblicher
Betriebe sowie die Zulässigkeit eines zweiten Dachgeschosses und auf die
Nutzungsintensität in der Dorfzone.
Die Beschwerdeführer wenden gegen diese Erwägungen ein, zunächst sei
fraglich, ob es überhaupt zulässig sei, die Ausnützung von einer Zone auf
eine andere zu übertragen, da dies zu verpönten Überbauungsverdichtungen
entlang der Zonengrenze führe. Deshalb sei beispielsweise nach dem
züricherischen Baurecht die Ausnützungsübertragung über die Zonengrenze
hinweg unzulässig. Auch das Bundesgericht lasse den Ausnützungstransfer über
die Zonengrenzen hinweg nicht zu (BGE 119 Ia 113 E. 3c S. 118 mit Hinweisen).
§ 50 Abs. 2 BauG, der Bestimmungen zur Ausnützungsziffer enthalte, biete
ebenfalls keine gesetzliche Grundlage für eine Ausnützungsverschiebung. Der
Verordnungsgeber habe trotzdem ohne klare gesetzliche Grundlage in § 9 Abs. 6
ABauV die Ausnützungsverschiebung geregelt. Er habe jedoch ausdrücklich
festgelegt, dass eine Ausnützungsverschiebung nur zwischen benachbarten
Grundstücken bewilligt werden dürfe, und dies auch nur dann, "wenn diese
Zonen zugehören, die die gleiche Nutzung gestatten". Der Hinweis auf die
gleiche Nutzung zeige, dass die Ausnützungsverschiebung zwischen
verschiedenen Zonen nicht generell ausgeschlossen sei. Sie könne aber nicht
zwischen einer Arbeitszone und einer Wohnzone vorgenommen werden, selbst wenn
in der Arbeitszone auch Wohnen zugelassen sei und in der Wohnzone ein wenig
störendes Gewerbe betrieben werden dürfe. Es sei nicht vorstellbar, wie aus
einer gemischten Zone ein Teil der (zulässigen) Wohnnutzung in eine reine
Wohnzone transferiert werden könnte bzw. welche Folgen dies für die
(verbleibende) Nutzung in der gemischten Zone hätte. Namentlich wären auch
einige praktische Probleme zu Iösen, wenn ein Teil der Wohnnutzung aus einer
gemischten Zone in eine Wohnzone transferiert werden dürfte, müsste doch
beispielsweise die Anmerkung im Grundbuch oder der lnhalt des kommunalen
Ausnützungsregisters für solche Belange eingerichtet werden (neben der
konsumierten Grundstücksfläche müsste auch noch der transferierte Zweck
irgendwo erwähnt werden).
2.5 Das Bundesgericht hat die Zulässigkeit der Nutzungsübertragung von einer
bestimmten Zone auf eine andere Zone mit abweichenden Nutzungsvorschriften in
ständiger Rechtsprechung verneint (BGE 109 Ia 188 E. 3 S. 190 f. mit
Hinweisen). Zur Begründung führte es aus, eine interzonale
Ausnützungsanrechnung hätte zur Folge, dass für das Gebiet längs der
Zonengrenze verschiedene Nutzungsziffern gelten würden und damit Bauten mit
unterschiedlicher Ausnützung des Bodens entstünden, was nicht dem Sinn des
Gesetzes entsprechen könne. Es würde zudem bedeuten, dass die vom Zonenplan
festgelegten Zonengrenzen missachtet und durch gewöhnliche
Verwaltungsverfügung die vom kommunalen Gesetzgeber beschlossene Unterteilung
des Baugebiets verändert würden (BGE 109 Ia 188 E. 3 S. 191 mit Hinweisen).
In BGE 109 Ia 188 erklärte das Bundesgericht sogar die Nutzungsübertragung
zwischen zwei zu unterschiedlichen Erschliessungsetappen gehörenden Flächen
innerhalb derselben Bauzone für unzulässig. Eine Ausnahme vom
Übertragungsverbot ist nach der Rechtsprechung nur aufgrund einer
ausdrücklichen Gesetzesvorschrift zulässig (BGE 109 Ia 30 E. 6a S. 31 mit
Hinweisen; vgl. Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes
Umweltschutzrecht, 4. Auflage, Bern 2002, S. 298 f.; Walter Haller/Peter
Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band 1, 3. Auflage, Zürich 1999,
S. 172 f. Rz. 632).
Das hier massgebende kantonale Recht lässt grundsätzlich
Ausnützungsverschiebungen zu (§ 9 Abs. 6 ABauV), doch gilt dies nur, wenn in
beiden betroffenen Zonen die gleiche Nutzung gestattet ist. Die
Beschwerdeführer weisen zu Recht darauf hin, dass hier nicht zwei Zonen mit
gleicher Nutzung vorliegen. Zwar ist in beiden betroffenen Zonen die
Wohnnutzung zulässig. Die Dorfzone stellt indessen eine gemischte Zone mit
Wohn- und Gewerbenutzung mit einer Ausnützungsziffer von 0.55 dar, während
die Landhauszone mit einer Ausnützungsziffer von 0.35 überwiegend der
Wohnnutzung vorbehalten ist (Art. 42 f., 48 und 51 der kommunalen Bau- und
Nutzungsordnung vom 1. Dezember 1994). Angesichts der beträchtlichen
Nutzungsunterschiede zwischen der Dorfzone und der Wohnzone und der erwähnten
langjährigen bundesgerichtlichen Praxis zur Ausnützungsverschiebung erscheint
die mit dem angefochtenen Entscheid gestattete Nutzungsübertragung
verfassungsrechtlich nicht haltbar. Damit kann offen bleiben, ob § 9 Abs. 6
ABauV überhaupt auf einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage beruht.
3.
Es ergibt sich, dass die staatsrechtliche Beschwerde gutzuheissen und der
angefochtene Entscheid aufzuheben ist. Bei diesem Verfahrensausgang kann auf
eine Prüfung der weiteren Rügen der Beschwerdeführer verzichtet werden.
Die Kosten für das bundesgerichtliche Verfahren sind der unterliegenden
C.________ AG aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Diese hat den
Beschwerdeführern eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (Art. 159
Abs. 2 OG). Über die Verfahrenskosten und die Parteientschädigungen im
kantonalen Verfahren hat die Vorinstanz unter Berücksichtigung des
Ergebnisses der vorstehenden Erwägungen neu zu befinden (Art. 114 Abs. 2 in
Verbindung mit Art. 157 und Art. 159 Abs. 6 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 15. Februar 2006 aufgehoben. Die
Sache wird zu neuer Entscheidung über die Prozesskosten des kantonalen
Verfahrens an das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der C.________ AG auferlegt.
3.
Die C.________ AG hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche
Verfahren mit insgesamt Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Berikon und dem
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 18. Juli 2006
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: