I. Öffentlich-rechtliche Abteilung 1P.21/2006
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1P.21/2006 /ggs
Urteil vom 7. Juni 2006
I. Öffentlichrechtliche Abteilung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Nay, Aeschlimann,
Gerichtsschreiberin Schilling.
Einwohnergemeinde der Stadt Solothurn,
Beschwerdeführerin, vertreten durch Gaston Barth,
Leiter Rechts- und Personaldienst der Stadt Solothurn,
gegen
1.A.________ AG, vertreten durch Fürsprech und Notar Conrad Stampfli,
2.B.________ und C.________,
3.D.________ und E.________, vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Harder,
Beschwerdegegner,
Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn,
Amthaus I, Postfach 157, 4502 Solothurn.
Gemeindeautonomie, Art. 8, 9 und 26 BV (Erschliessungsbeiträge),
Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Solothurn vom
21. November 2005.
Sachverhalt:
A.
Gemäss dem Erschliessungsplan der Einwohnergemeinde Solothurn ist in der
Stadt Solothurn die bisher als Sackgasse ausgestaltete Obachstrasse zu
verlängern und mit der ebenfalls zu verlängernden Gewerbestrasse
(rechtwinklig) zusammenzuführen. Ausserdem soll die Obachstrasse mit einem
zusätzlichen Trottoir ausgestattet werden. In den neu zu erstellenden
Strassenabschnitten sind auch Werkleitungen, vor allem die
Kanalisationsleitungen, zu verlegen.
Für die Strassenausbauten eröffnete die Einwohnergemeinde Solothurn drei
Grundeigentümer-Beitragsverfahren, nämlich die Verfahren "Neubau Trottoir
Obachstrasse", "Neubau Verlängerung Obachstrasse und Gewerbestrasse" sowie
"Neubau Kanalisation Gewerbestrasse". Die Beitragspläne wurden vom 1. Mai bis
30. Mai 2003 öffentlich aufgelegt. Gegen diese Pläne erhoben D.________ und
E.________ als Eigentümer des Grundstücks GB Solothurn Nr. 1389, B.________
und C.________ als Eigentümer des Grundstücks Nr. 2251 sowie die A.________
AG als Eigentümerin des Grundstücks Nr. 4354 Einsprache. Diese Einsprachen
wurden mit Entscheid des Einwohner-Gemeinderates der Stadt Solothurn vom 27.
Januar 2004 im Wesentlichen abgewiesen. Die hierauf von den Grundeigentümern
angerufene kantonale Schätzungskommission wies die Beschwerden mit Urteil vom
6. April 2005 ebenfalls ab. Die Grundeigentümer zogen dieses Urteil an das
Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn weiter.
B.
Mit Urteil vom 21. November 2005 wies das Verwaltungsgericht des Kantons
Solothurn die Beschwerden von D.________ und E.________ sowie von B.________
und C.________ ab, soweit sich diese gegen den Beitragsplan "Neubau Trottoir
Obachstrasse" richteten. Dagegen hob es in Gutheissung der Beschwerden im
Sinne der Erwägungen die Beitragspläne "Neubau Verlängerung Obachstrasse und
Gewerbestrasse" sowie "Neubau Kanalisation Gewerbestrasse" auf.
Das Verwaltungsgericht hielt den Perimeterplan "Neubau Verlängerung
Obachstrasse und Gewerbestrasse" und die betreffenden Entscheide insofern als
rechtswidrig, als die nördlich anstossenden Parzellen der F.________ AG nur
zu einem kleinen Teil in den Perimeter einbezogen worden seien. Zumindest die
nordöstlich der geplanten Stichstrasse liegenden Flächen erführen durch den
Bau der Gewerbestrasse erhebliche Mehrwerte. Diese Flächen seien in den
Perimeter einzubeziehen. Weiter sei zu prüfen, ob die geplante kurze
Stichstrasse ab der Gewerbestrasse ebenfalls in den Perimeter einbezogen
werden könne, was zur Folge hätte, dass weitere Flächen erschlossen würden
und Mehrwerte erführen. Im Übrigen sehe der Perimeterplan den Einbezug des
Grundstücks der A.________ AG bis unmittelbar an die Bachparzelle des Obachs
vor. Innerhalb des ordentlichen Bauabstandes von öffentlichen Gewässern sei
aber eine bauliche Nutzung des Grundstücks nicht möglich. Die Flächen entlang
des Baches erführen durch die strassenmässige Erschliessung keine
Wertsteigerung und müssten aus dem Perimeter entlassen werden. Schliesslich
stimmte das Verwaltungsgericht auch den Einwänden der Grundeigentümer gegen
die Entschädigungen zu, die für die Landabtretung an den Strassenbau bezahlt
und im Beitragsverfahren zu den Erstellungskosten geschlagen worden sind.
Land, das gemäss der öffentlichen Erschliessungsplanung nicht überbaut werden
könne, weise - wie die Strassenfläche selbst - keinen Baulandwert auf. Die
gemäss den Landerwerbsverträgen von der Gemeinde bezahlten Preise von Fr.
400.--/m2 seien jedenfalls für die Flächen in der Freihaltezone zu hoch. Der
Boden, der gemäss dem Zonen- und dem Bebauungsplan bereits über 20 Jahre mit
Erschliessungsanlagen belegt sei, habe in diesen Jahren an der
Verkehrswertsteigerung des Baulandes nicht mehr teilgenommen. Die für diese
Flächen eingesetzten Landpreise seien daher zu hoch.
Hinsichtlich des Beitragsplans "Neubau Kanalisation Gewerbestrasse" erwog das
Verwaltungsgericht, die A.________ AG habe zu Recht gerügt, dass sie 26 % der
Kosten zu tragen habe, obschon die Verlängerung der Kanalisation nichts für
ihr Grundstück bringe. Am Augenschein sei festgestellt worden, dass sich der
Kontrollschacht der bestehenden Leitung bei der Brücke befinde. Die neue
Leitung erschliesse die Parzellen östlich des Baches. Die westlich des Baches
liegende Parzelle der Beschwerdeführerin werde somit kanalisationsmässig
nicht neu erschlossen und sei aus dem Perimeter zu entlassen.
C.
Gegen den Entscheid des Solothurner Verwaltungsgerichts hat die
Einwohnergemeinde der Stadt Solothurn staatsrechtliche Beschwerde wegen
Verletzung der Gemeindeautonomie sowie der Art. 8, 9 und 26 BV eingereicht.
Die Beschwerdeführerin ersucht um Aufhebung der Ziffern 2 bis 4 des
angefochtenen Urteils (Gutheissung der Beschwerden und Aufhebung der beiden
Beitragspläne; Kosten- und Entschädigungsfolgen).
Das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn beantragt, die Beschwerde sei
abzuweisen, soweit auf sie einzutreten sei. Die A.________ AG stellt den
gleichen Antrag. D.________ und E.________ ersuchen um Abweisung der
Beschwerde. B.________ und C.________ haben sich nicht vernehmen lassen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Der angefochtene Entscheid schliesst das kantonale Verfahren nicht ab,
sondern weist die Stadt Solothurn an, die beiden aufgehobenen Beitragspläne
den verwaltungsgerichtlichen Erwägungen entsprechend in abgeänderter Form neu
aufzulegen. Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide nur insoweit
mit staatsrechtlicher Beschwerde anfechtbar, als sie einen nicht
wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (Art. 87 Abs. 2 OG). Ein
solcher liegt nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung vor, wenn eine Gemeinde
- wie hier - durch einen Rückweisungsentscheid gezwungen wird, eine neue, mit
ihrer Meinung unvereinbare Anordnung zu erlassen. Es ist der Gemeinde nicht
zuzumuten, einer von ihr als falsch erachteten Weisung Folge zu leisten, um
alsdann ihren eigenen Entscheid anzufechten (vgl. BGE 128 I 3 E. 1b S. 7, 129
I 313 E. 3.3 S. 318, je mit Hinweisen).
1.2 Eine Gemeinde ist zur Erhebung einer staatsrechtlichen Beschwerde wegen
Verletzung ihrer Autonomie (Art. 50 Abs. 1 und Art. 189 Abs. 1 lit. b BV)
befugt, wenn sie durch den angefochtenen Entscheid in ihrer Eigenschaft als
Trägerin hoheitlicher Gewalt berührt wird. Dies ist vorliegend der Fall,
verfügen doch die Gemeinden bei der Erschliessungsplanung und bei der
Erhebung von Erschliessungsbeiträgen über hoheitliche Befugnisse.
Die Einwohnergemeinde Solothurn führt nicht nur Autonomiebeschwerde, sondern
beanstandet auch Verstösse gegen Art. 8 BV (Rechtsgleichheit), Art. 9 BV
(Schutz vor Willkür) und Art. 26 BV (Eigentumsgarantie). Nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf eine Gemeinde im Rahmen ihrer
Autonomiebeschwerde - und in engem Zusammenhang mit dieser - gewisse
generelle Verfassungsgrundsätze anrufen. Dies gilt für die allgemeinen
Verfahrens- und Verhaltensgarantien, die unter der Geltung der früheren
Verfassung aus Art. 4 aBV hergeleitet wurden, so den Anspruch auf rechtliches
Gehör, das Gleichbehandlungsgebot, das Willkürverbot sowie das Gebot von Treu
und Glauben (BGE 103 Ia 191 E. 4b S. 197 mit Hinweisen; BGE 129 I 410 E. 2.3
S. 414, 131 I 91 E. 3.3 S. 99). Gerügt werden kann auch die Verletzung des
Grundsatzes der Verhältnismässigkeit (BGE 131 I 91 E. 3.3 S. 99, mit
Hinweisen). Dagegen kann sich die Gemeinde nur dann auf verfassungsmässige
Individualrechte berufen, wenn sie nicht hoheitlich handelt, sondern sich auf
dem Boden des Privatrechts bewegt und durch den angefochtenen staatlichen Akt
wie eine Privatperson betroffen wird (BGE 119 Ia 214 E. 1a, E. 2c S. 218).
Wohl kann der einzelne Bürger nach bundesgerichtlicher Praxis unter Umständen
zur Unterstützung seiner individualrechtlichen Verfassungsrüge hilfsweise
auch eine Verletzung der Gemeindeautonomie geltend machen (BGE 119 Ia 214 E.
2c S. 218 mit Hinweisen). Hieraus lässt sich aber nicht folgern, dass
umgekehrt auch die Gemeinde berechtigt sei, sich zur Unterstützung ihrer
Autonomiebeschwerde auf verfassungsmässige Individualrechte zu berufen (BGE
103 Ia 191 E. 4a S. 196).
In ihrer Beschwerde bringt die Einwohnergemeinde Solothurn vor, sie werde
durch den angefochtenen Entscheid als Erwerberin des für den Bau der Strassen
notwendigen Landes in ihren Vermögensrechten bzw. ihrem Eigentum betroffen.
Die Einwohnergemeinde ist jedoch bei der Erschliessungsplanung sowie bei der
Erhebung von Erschliessungsbeiträgen ausschliesslich hoheitlich aufgetreten
und hätte beim Landerwerb auch vom ihr zustehenden Enteignungsrecht Gebrauch
machen können. Es trifft daher nicht zu, dass der angefochtene Entscheid die
Beschwerdeführerin gleich wie irgendeine Privatperson berühre. Auf die Rüge
der Verletzung der Eigentumsgarantie ist daher nicht einzutreten.
2.
2.1 Eine Gemeinde ist in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht
diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der
Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche
Entscheidungsfreiheit einräumt. Der Autonomiebereich kann sich auf die
Befugnis zum Erlass oder Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen
oder einen entsprechenden Spielraum bei der Anwendung kantonalen oder
eidgenössischen Rechts betreffen (BGE 128 I 3 E. 2a S. 7 f., 136 E. 2.1 S.
140).
2.2 Den Solothurner Gemeinden steht bei der Erhebung von
Erschliessungsbeiträgen eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit zu.
Zwar hat der Kanton gestützt auf § 117 des solothurnischen Planungs- und
Baugesetzes vom 3. Dezember 1978 (PBG/SO) die Verordnung über
Grundeigentümerbeiträge und -gebühren (Grundeigentümerbeitragsverordnung)
erlassen, doch behält § 118 PBG/SO ergänzende und sogar abweichende
Bestimmungen der Gemeinde ausdrücklich vor. § 2 der
Grundeigentümerbeitragsverordnung in der Fassung vom 26. Februar 1992
gestattet den Gemeinden unter anderem, die Berechnungsgrundlagen für die
Erschliessungsbeiträge an Abwasserbeseitigungs-Anlagen und die von den
Grundeigentümern zu übernehmenden Erschliessungskosten-Anteile anders zu
regeln als in der kantonalen Verordnung (§ 2 Abs. 1 lit. a und b
Grundeigentümerbeitragsverordnung). Ausserdem können die Gemeinden ergänzende
Bestimmungen erlassen, falls die kantonale Verordnung ein Gebiet nicht
abschliessend regelt (§ 2 der Grundeigentümerbeitragsverordnung). Die Stadt
Solothurn hat denn auch am 29. Oktober 1980 ein
Grundeigentümerbeitragsreglement (GBRSO) beschlossen, das teils ergänzende
und teils von der kantonalen Verordnung abweichende Vorschriften enthält. Der
Beschwerdeführerin steht mithin auf dem Gebiet, auf dem der angefochtene
Entscheid ergangen ist, Autonomie zu.
2.3 Ist eine Gemeinde in einem Sachbereich autonom, kann sie sich mit
staatsrechtlicher Beschwerde dagegen zur Wehr setzen, dass die kantonale
Behörde im Rechtsmittelverfahren ihre Prüfungsbefugnis überschreitet oder die
den betreffenden Sachbereich ordnenden kommunalen, kantonalen oder
bundesrechtlichen Normen unrichtig anwendet. Soweit nicht die Handhabung von
eidgenössischem oder kantonalem Verfassungsrecht in Frage steht, prüft das
Bundesgericht das Vorgehen der kantonalen Behörde nur unter dem
Gesichtswinkel der Willkür (BGE 129 I 410 E. 2.3 S. 414, 131 I 91 E. 1 S. 93
f., je mit Hinweisen).
3.
Im angefochtenen Entscheid wird der Beitragsplan "Neubau Verlängerung
Obachstrasse und Gewerbestrasse" in dreierlei Hinsicht kritisiert: Zum einen
erklärt das Verwaltungsgericht, die unüberbaubare Fläche innerhalb des
Bachabstandes hätte nicht in den Beitragsperimeter einbezogen werden dürfen.
Zum andern wird festgestellt, dass nicht alle Grundstücke, die durch den
Strassenbau aufgewertet würden, in den Perimeter einbezogen worden seien. Und
schliesslich werden die Kosten für den Landerwerb als zu hoch bezeichnet.
3.1 In seiner im bundesgerichtlichen Verfahren eingereichten Vernehmlassung
hat das Verwaltungsgericht eingeräumt, dass ihm hinsichtlich des
Gewässerabstandes ein Irrtum unterlaufen sei. Gemäss Ziffer 1.1 des Anhangs
III zur Kantonalen Bauverordnung vom 3. Juli 1978 würden Landflächen
innerhalb des gesetzlichen Abstandes entlang öffentlicher Wasserläufe -
gleich wie Flächen innerhalb des Baulinienabstandes - bei der Berechnung der
Ausnützungsziffer angerechnet. Die innerhalb des Bachabstandes, in der
Bauzone liegende Fläche der Parzelle Nr. 4354 sei daher, wie im Beitragsplan
vorgesehen, ebenfalls in den Beitragsperimeter für den Neubau der Strassen
aufzunehmen. Dem ist zuzustimmen und die Beschwerde der Einwohnergemeinde
insofern gutzuheissen.
3.2 Im angefochtenen Entscheid wird zur Perimeterabgrenzung festgestellt,
dass das nördlich an die verlängerte Gewerbestrasse anstossende grosse Areal
der F.________ AG nur marginal in den Beitragsperimeter einbezogen worden
sei. Insbesondere profitiere auch die bei der Ortsplanrevision 2001 bereits
der Kernzone zugewiesene Fläche (Teil der Parzelle Nr. 914) nordöstlich der
im Zonenplan vorgesehenen Stichstrasse von der Neuerschliessung. Im Übrigen
sei nicht ausgeschlossen, dass das Areal auch in Zukunft weitgehend privat
erschlossen bleibe. Die Beschwerdeführerin wendet hiergegen ein, auf dem
Areal der F.________ AG werde, wie durch das im rechtskräftigen Zonen- und
Erschliessungsplan eingezeichnete Strassenstück ("Stichstrasse") angedeutet
werde, eine neue öffentliche Erschliessungsstrasse (Verlängerung der
Obachstrasse) erstellt werden, deren endgültige Linienführung im Rahmen der
schrittweisen Verlegung der Firma und der Neunutzung des Areals festzulegen
sei. Die Stadt Solothurn habe mit der F.________-Gruppe eine Vereinbarung
über die bauliche Erneuerung des Werkgeländes getroffen, in welcher
vorgesehen sei, dass für die neuen öffentlichen Erschliessungsanlagen ein
Beitragsverfahren durchzuführen oder eine entsprechende Erschliessungs- und
Entschädigungsvereinbarung zu treffen sei. Die Perimeterabgrenzung entspreche
dieser Planung und den Vorgaben der kantonalen
Grundeigentümerbeitragsverordnung. Sie trage dem Umstand Rechnung, dass in
einer weiteren Etappe ein zusätzliches Strassenstück zu erstellen sei und
dannzumal die vom Verwaltungsgericht genannten Flächen in das Verfahren zu
dessen Finanzierung einbezogen würden.
Nach § 6 Abs. 1 der kantonalen Grundeigentümerbeitragsverordnung haben die
Eigentümer von Grundstücken, welche durch den Neubau, den Ausbau oder die
Korrektion öffentlicher Verkehrsanlagen Mehrwerte oder Sondervorteile
erhalten, der Gemeinde Beiträge zu leisten. Stösst ein Grundstück an zwei
sich kreuzende Erschliessungsanlagen (Eckgrundstück), so wird die für den
Beitragsplan jeder Anlage massgebende Grenze gemäss § 12 Abs. 2 der
Verordnung als Winkelhalbierende gezogen. Wie bei Etappierung des
Strassenbaus vorzugehen ist, regelt die kantonale Verordnung nicht. Hingegen
sieht § 114 PBG vor, dass die Gemeinde auch für künftige öffentliche
Erschliessungsanlagen Beiträge erheben kann, und zwar vom Zeitpunkt an, in
dem der Grundeigentümer daraus Vorteile - so etwa aus dem Dahinfallen der
Pflicht zur Eigenerschliessung - ziehe.
Die nordöstlich an die geplante "Stichstrasse" angrenzende Arealfläche
(Parzelle Nr. 914), die nach Meinung des Verwaltungsgerichtes ebenfalls in
den Beitragsperimeter einbezogen werden sollte, stösst weder an die
verlängerte Obachstrasse noch an die verlängerte Gewerbestrasse an. Es
handelt sich daher auch nicht um ein Eckgrundstück, von dem nach § 12 Abs. 2
der kantonalen Grundeigentümerbeitragsverordnung mindestens ein Teil der
Grundstücksfläche perimeterpflichtig wäre. Die fragliche Arealfläche wird
erst nach dem Bau des zusätzlichen Erschliessungsstrassenstücks an dieses
angrenzen. Nun geht die Einwohnergemeinde Solothurn bei der etappenweisen
Erstellung von Erschliessungsstrassen offenbar so vor, dass jeweils nur die
Anrainergrundstücke (und allenfalls eine zweite Bautiefe) in das
Beitragsverfahren für eine bestimmte Etappe einbezogen werden. Wird eine neue
Etappe realisiert, werden die Anstösser der früher erstellten Teilstücke
nicht mehr belastet; weitere Beiträge werden nur beim Ausbau bereits
erstellter Strassen verlangt. Dass und inwiefern ein solches Vorgehen
rechtswidrig sei, führt das Verwaltungsgericht nicht aus. Im angefochtenen
Entscheid wird sogar in anderem Zusammenhang ausdrücklich erklärt, es sei
grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn jeweils nur die an die einzelnen
Etappen anstossenden Parzellenflächen perimeterpflichtig würden. Das
Verwaltungsgericht legt auch nicht dar, dass bei der Etappierung des
Strassenbaus unsachgemäss oder rechtsungleich vorgegangen worden wäre. Ebenso
wenig nimmt es an, die fragliche Arealfläche hätte gestützt auf § 114 PBG in
das Beitragsverfahren einbezogen werden müssen. Mit der Anordnung, weitere
Teile der Parzelle Nr. 914 in den Beitragsperimeter aufzunehmen, hat das
Verwaltungsgericht demnach in das Ermessen der Gemeinde eingegriffen, das die
kantonale Rechtsordnung dieser bei der Etappierung des Strassenbaus und der
entsprechenden Abgrenzung des Beitragsperimeters zugesteht. Da das
Verwaltungsgericht nur Rechtskontrolle auszuüben hat (§ 52 Abs. 1 des
kantonalen Gesetzes über die Gerichtsorganisation vom 13. März 1977), hat es
seine Prüfungsbefugnis überschritten. Die Beschwerde ist auch in diesem
Punkte gutzuheissen.
3.3 Aus dem angefochtenen Entscheid geht nicht klar hervor, wie weit nach
Meinung des Verwaltungsgerichts die im Beitragsplan aufgeführten
Landerwerbskosten herabgesetzt werden müssten. Zunächst wird auf die
Gerichtspraxis zum - geringen - Wert von Strassenboden hingewiesen, die auch
für Land gelten müsse, das gemäss der Erschliessungsplanung nicht überbaut
werden könne. Es wird aber auch ausgeführt, dass Preise, die für Land in der
Kernzone bezahlt würden, in anderen Zonen und insbesondere in der
Freihaltezone (längs des Baches) nicht marktgerecht seien. Die Fragen, ob
einerseits der im Erschliessungsplan für den Strassenbau ausgeschiedene Boden
noch Baulandwert aufweise und ob andererseits die Preise für den erworbenen
Boden in den verschiedenen Zonen richtig festgesetzt worden seien, sind
indessen auseinanderzuhalten.
3.3.1 Im Zonenplan der Stadt Solothurn, der vom Gemeinderat am 19. Juni
2001/28. August 2001 beschlossen und vom Regierungsrat am 19. März 2002
genehmigt worden ist, sind die Strassenflächen der zu verlängernden Gewerbe-
und der Obachstrasse als weisse Flächen angedeutet. Im Erschliessungsplan
gleichen Datums sind die beiden Strassenstücke mit den dazugehörenden
Baulinien eingezeichnet und werden in der Legende als "Gemeindestrassen mit
Trottoir projektiert" aufgeführt. Planerische Massnahmen zur Freihaltung des
für Erschliessungsanlagen benötigten Landes wie die vorliegenden sind als
Vorwirkungen des Werkes bei der Bestimmung des Verkehrswertes grundsätzlich
unbeachtlich (BGE 104 Ia 470, 115 Ib 13 E. 5b S. 23 ff.). Anderes gilt nur,
wenn die planerische Festlegung auf eine materielle Enteignung hinausläuft,
für welche der Grundeigentümer im Anschluss an die Planfestsetzung
Entschädigung verlangen kann (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 3 S. 47 f.). Nun darf
nach § 41 PBG/SO Land, das in den Erschliessungsplänen für öffentliche Bauten
bestimmt ist oder innerhalb der Baulinie liegt, zwar nicht mehr überbaut
werden (Abs. 1), doch erwächst für den Grundeigentümer aus diesem Verbot in
der Regel kein Anspruch aus materieller Enteignung (Abs. 2). Schliesst mithin
das kantonale Baugesetz einen separaten Entschädigungsanspruch für die
Reservation von Land für künftige Strassenbauten aus, so ist dieses Land im
Zeitpunkt des Erwerbes so zu entschädigen, wie wenn vorgängig keine
vorsorgliche planerische Massnahme getroffen worden wäre. § 42 Abs. 1 PBG/SO
hält denn auch ausdrücklich fest, die Grundeigentümer hätten ihren in den
Erschliessungsplänen für öffentliche Anlagen bestimmten Boden gegen volle
Entschädigung an das Gemeinwesen abzutreten. Die Meinung des
Verwaltungsgerichts, es sei für Land, das gemäss der öffentlichen
Erschliessungsplanung nicht überbaut werden könne, keine oder nur eine
geringe Entschädigung geschuldet, erweist sich somit als offensichtlich
unhaltbar.
3.3.2 Zur Höhe der Landerwerbskosten wird in der staatsrechtlichen Beschwerde
ausgeführt, das Verwaltungsgericht gehe zu Unrecht davon aus, dass es zur
Überprüfung der einzelnen in den Enteignungs- bzw. Entschädigungsverträgen
festgelegten Preisen berechtigt sei. Das Gericht sei im Beitragsverfahren nur
befugt zu prüfen, ob die Landerwerbskosten gesamthaft betrachtet übermässig
hoch und willkürlich festgelegt worden seien. Solches treffe aber nicht zu.
Vielmehr habe die Gemeinde mit den Entschädigungen von Fr. 400.--/m2 für das
Land in der Kernzone K5 und in der Wohnzone W3b sehr günstige Landpreise
erzielen können, welche - was durch eine Aufstellung belegt wird - auf dem
freien Markt mehrfach überboten worden seien. Auch der Preis von Fr.
300.--/m2, der für die teils in der Wohnzone W3b und teils in der
Freihalte-Zone liegende Abtretungsfläche ab Parzelle Nr. 932 der F.________
AG bezahlt worden sei, lasse sich als Mischpreis rechtfertigen. Insbesondere
sei zu berücksichtigen, dass der in der Freihaltezone gelegene Teil nur etwa
einen Drittel der Abtretungsfläche ausmache, dass die Freihaltezone zudem
überbaut gewesen sei und die Gebäude ohne den Strassenbau aufgrund der
Besitzstandgarantie hätten weiter genutzt und erneuert werden können.
Der Beschwerdeführerin ist darin zuzustimmen, dass es nicht Aufgabe des nur
zur Rechtskontrolle befugten Verwaltungsgerichts sein kann, in Beitrags- und
Landerwerbsverfahren in das Verwaltungs- und Schätzungsermessen der Behörde
einzugreifen. Eine Korrekturmöglichkeit hinsichtlich der Landerwerbskosten
bestünde, wie von der Gemeinde dargelegt, einzig dann, wenn sich die ins
Beitragsverfahren einbezogenen Kosten insgesamt als übermässig erwiesen und
die von den einzelnen Grundeigentümern zu erbringenden Beiträge in nicht zu
rechtfertigender Weise erhöhten. Dies wird aber im angefochtenen Entscheid
nicht dargetan. Das Verwaltungsgericht hat auch in dieser Hinsicht seine
Prüfungsbefugnis überschritten. Die staatsrechtliche Beschwerde erweist sich
insoweit, als sie sich gegen die Aufhebung und Rückweisung des Beitragsplanes
"Neubau Verlängerung Obachstrasse und Gewerbestrasse" richtet, in jeder
Hinsicht als begründet.
4.
Nach den unbestritten gebliebenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts ist
das Grundstück Nr. 4354 der A.________ AG beim Bau der ersten Etappe der
Gewerbestrasse und der in dieser verlegten Leitungen im Jahre 1994
kanalisationsmässig erschlossen worden. Da das damals erstellte Strassenstück
die Parzelle nicht vollständig durchquerte, ist nur die an die Strasse
anstossende Grundstücksfläche zum seinerzeitigen
Kanalisations-Beitragsperimeter geschlagen worden. Die Restfläche der
Parzelle ist in den heute umstrittenen Beitragsplan "Neubau der Kanalisation
Gewerbestrasse" einbezogen worden. Das Verwaltungsgericht hält ein solches
Vorgehen für rechtswidrig, da gemäss § 108 Abs. 2 PBG/SO
Erschliessungsbeiträge für Anlagen der Abwasserbeseitigung und der
Wasserversorgung nur in Baugebieten erhoben werden dürfen, die neu
erschlossen werden. Das bereits erschlossene Grundstück Nr. 4354 könne daher
nicht ein zweites Mal mit Beiträgen für die Kanalisation belastet werden.
Die Auslegung und Anwendung von § 108 Abs. 2 PBG/SO durch das
Verwaltungsgericht ist jedenfalls nicht willkürlich. Sowohl das kantonale
Baugesetz als auch die kantonale Grundeigentümerbeitragsverordnung gehen
davon aus, dass für die Verkehrsanlagen einerseits und die
Abwasserbeseitigungs- und Wasserversorgungsanlagen andererseits ein
gesonderter Beitragsplan zu erstellen ist. Die beiden Beitragspläne müssen
bei einer etappenweisen Erstellung einer neuen Strasse und der darin
verlaufenden Kanalisationen nicht notwendigerweise die gleichen Flächen
umfassen. Hält die kantonale Gesetzgebung fest, dass Beiträge an
Kanalisationsanlagen nur für neu erschlossene Gebiete erhoben werden können,
so darf hieraus abgeleitet werden, bei Etappierungen seien jeweils die ganzen
Flächen der neu erschlossenen Grundstücke in den
Kanalisations-Beitragsperimeter aufzunehmen. Dass demnach die A.________ AG
zwar nicht im heute umstrittenen, aber im 1994 durchgeführten
Beitragsverfahren gegenüber den anderen Grundeigentümern bevorzugt behandelt
worden ist, ist auf die Missachtung von § 108 Abs. 2 PBG/SO durch die
Einwohnergemeinde Solothurn zurückzuführen. Die Beschwerdeführerin hat für
diese rechtsungleiche Behandlung selbst einzustehen und kann sie daher im
staatsrechtlichen Verfahren wegen Verletzung ihrer Autonomie nicht mit Erfolg
rügen.
5.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die staatsrechtliche Beschwerde
insofern gutzuheissen ist, als das Verwaltungsgericht den Beitragsplan
"Neubau Verlängerung Obachstrasse und Gewerbestrasse" aufgehoben und eine
entsprechende Kosten- und Entschädigungsregelung getroffen hat. Das
Verwaltungsgericht wird über die Kosten- und Entschädigungsfolgen der
kantonalen Beschwerdeverfahren neu zu befinden haben.
Im Übrigen ist die staatsrechtliche Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten ist.
6.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens sind zu einem Drittel der
teilweise unterliegenden Beschwerdeführerin, die Vermögensinteressen
wahrnimmt (vgl. Art. 156 Abs. 2 OG), sowie zu zwei Dritteln den am
staatsrechtlichen Verfahren teilnehmenden, mit ihren Anträgen teilweise oder
ganz unterliegenden Beschwerdegegnern aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 und 3
OG).
Die Beschwerdeführerin ist zu verpflichten, der teilweise obsiegenden
Beschwerdegegnerin A.________ AG eine - herabgesetzte - Parteientschädigung
zu bezahlen (Art. 159 Abs. 2 und 3 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Dispositiv
Ziffer 2 des angefochtenen Urteils des Verwaltungsgerichtes des Kantons
Solothurn vom 21. November 2005 insoweit aufgehoben, als der Beitragsplan
"Neubau Verlängerung Obachstrasse und Gewerbestrasse" aufgehoben worden ist.
Dispositiv Ziffern 3 und 4 des angefochtenen Urteils werden ebenfalls
aufgehoben.
Im Übrigen wird die staatsrechtliche Beschwerde abgewiesen, soweit auf sie
einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von insgesamt Fr. 3'000.-- wird zu je einem Drittel
der Beschwerdeführerin
der A.________ AG sowie
D.________ und E.________
auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der A.________ AG für das
bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-- zu
bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Verwaltungsgericht des Kantons
Solothurn schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 7. Juni 2006
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: