I. Zivilabteilung 4C.245/2004
Zurück zum Index I. Zivilabteilung 2004
Retour à l'indice I. Zivilabteilung 2004
4C.245/2004 /bie
Urteil vom 12. November 2004
I. Zivilabteilung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiber Huguenin.
1. B.________,
2.E.________,
3.F.________,
Kläger und Berufungskläger,
alle drei vertreten durch Advokat Christoph Rudin,
gegen
G.________ AG, Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Advokat Dr. Marco Balmelli,
Grundstück-Kaufvertrag,
Berufung gegen das Urteil des Appellationsgerichts
des Kantons Basel-Stadt vom 21. April 2004.
Sachverhalt:
A.
Der am 23. Juli 1988 verstorbene X.________ hinterliess als seine
Rechtsnachfolger die Witwe A.________ sowie die Nachkommen B.________,
C.________, D.________, E.________ und F.________. Zum Nachlass gehörten
unter anderem die aneinander angrenzenden Parzellen H.________-strasse 000
und I.________-weg 00 in K.________. In Bezug auf diese beiden Parzellen
blieb der Nachlass während Jahren ungeteilt.
Am 24. Dezember 1998 unterzeichnete C.________ namens der Erbengemeinschaft
X.________ mit der G.________ AG eine als "definitive Kaufofferte mit
Vorvertrag" bezeichnet Urkunde. Darin bestätigte die Erbengemeinschaft ihren
Willen, einen Teil der Liegenschaft H.________-strasse/I.________-weg,
nämlich rund 1'500 Quadratmeter Bauland entlang dem I.________-weg, zur
Erstellung von zwei kleineren Mehrfamilienhäusern an die Gesellschaft zu
verkaufen. Der Kaufpreis wurde auf Fr. 1'575'000.-- festgelegt. Es wurden
zwei an den Kaufpreis anrechenbare Anzahlungen vereinbart, eine erste von Fr.
15'000.-- bei Unterzeichnung des Vorvertrages und eine zweite von Fr.
35'000.-- bei Vorliegen des unterschriftsreifen Kaufvertrages. Dieser sollte
laut Vorvertrag bis zum 28. Februar 1999 abgeschlossen werden.
Wegen Differenzen bei der Abwicklung des Geschäftes widerriefen die
Eigentümer mit Schreiben ihres damaligen Vertreters vom 13. Juni 1999 ihre
Offerte zum Verkauf des Baulandes. Hierauf liess die G.________ AG durch
einen Notar einen Kaufvertrag ausarbeiten, dem die Verkäufer in der Folge
zustimmten. Der notarielle Vertrag wurde am 25. Juni/2. und 6. Juli 1999
unterzeichnet, wobei als Verkäufer die fünf Nachkommen von X.________
auftraten. Als Kaufpreis wurde pro Quadratmeter ein Betrag von Fr. 1'010.--
bzw. für die Nutzungsfreifläche ein solcher von Fr. 850.-- vereinbart (Ziff.
II.1. des Kaufvertrages). Der endgültige Kaufpreis sollte aufgrund der
genauen Flächenmasse des beim Vermessungsamt zu bestellenden Mutationsplanes
in einem Nachtrag zum Kaufvertrag festgelegt werden (Ziff. II.3.). Unter
Ziffer III. ("Antritt und Fertigung") wurde sodann festgehalten:
"Der Antritt mit Nutzen und Gefahr sowie die Fertigung (Eintragung) im
Grundbuch erfolgen am 31. (einunddreissigsten) August 1999
(neunzehnhundertneunundneunzig).
Sollten am 31. (einunddreissigsten) August 1999
(neunzehnhundertneunundneunzig) der von den Parteien zu unterzeichnende
Mutationsplan des Vermessungsamtes Basel-Stadt sowie der vorgenannte Nachtrag
in öffentlicher Urkunde noch nicht vorliegen, so erfolgt der Antritt und die
Fertigung innert 10 (zehn) Tagen nach allseitiger Unterzeichnung des
Mutationsplanes und des Nachtrages in öffentlicher Urkunde. Fällt der letzte
Tag auf ein Wochenende, so erfolgt Antritt und Fertigung am darauffolgenden
ersten Werktag."
Unter IV. ("Besondere Bestimmungen") Ziffer. 1 ("Parzellierung") wurde
vereinbart:
"Die Verkäufer verpflichten sich, unmittelbar nach allseitiger Unterzeichnung
dieses Kaufvertrages und geleisteter Anzahlung gestützt auf die diesem Akt
beigeheftete Planskizze beim Vermessungsamt Basel-Stadt einen Mutationsplan
zu bestellen, in welchem die beiden gekauften Abschnitte zu einer einzigen
Parzelle vereinigt werden."
B.
Im Zusammenhang mit dem Mutationsplan ergaben sich in der Folge
Schwierigkeiten. Ein erster Entwurf vom 13. September 1999 wurde vom
Grundbuch- und Vermessungsamt mit Schreiben vom 25. November 1999 wegen zu
geringen Grenz- bzw. Gebäudeabstandes als nicht vollziehbar erklärt. Der
zweite, mit entsprechenden Änderungen versehene Entwurf des Mutationsplanes
vom 6. Januar 2000 wurde schliesslich genehmigt. Hierauf wurde am 18. und 24.
Februar 2000 der im Kaufvertrag vorgesehene Nachtrag unterzeichnet und der
Kaufpreis auf Fr. 1'579'285.-- festgelegt. Danach erfolgten Zug um Zug die
Anmeldung der Handänderung beim Grundbuchamt und die Reglierung des
Restkaufpreises.
C.
B.________, E.________ und F.________ erhoben am 6. September 2000 Teilklage
gegen die G.________ AG mit dem Antrag, die Beklagte zur Zahlung von Fr.
130'000.-- nebst 5 % Zins seit 3. März 2000 zu verpflichten. Die Teilklage
wurde damit begründet, dass die Kläger Schaden erlitten hätten, weil die
Beklagte einerseits die Vertragsverhandlungen hinausgezogen und andererseits
nach Abschluss des Kaufvertrages die Fertigung verzögert habe.
Mit Urteil vom 12. September 2002 wies das Zivilgericht Basel-Stadt die
Teilklage ab. In der Hauptbegründung seines Urteils kam das Zivilgericht zum
Ergebnis, dass die Aktivlegitimation fehle, weil nicht sämtliche Mitglieder
der Erbengemeinschaft die Klage eingereicht hätten. In der Eventualbegründung
wies das Zivilgericht die Klage aufgrund materiellrechtlicher Erwägungen ab.
Auf Appellation der Kläger bestätigte das Appellationsgericht des Kantons
Basel-Stadt den erstinstanzlichen Entscheid mit Urteil vom 21. April 2004.
Das Appellationsgericht bejahte die Aktivlegitimation der Kläger, erklärte
jedoch die eingeklagte Forderung materiellrechtlich für unbegründet.
D.
Mit gegen das Urteil des Appellationsgerichts eingereichter Berufung
beantragen die Kläger dem Bundesgericht, die Teilklage vom 6. September 2000
gutzuheissen und die Beklagte zur Zahlung von Fr. 130'000.-- nebst 5 % Zins
seit 3. März 2000 zu verpflichten; eventualiter die Sache zu neuem Entscheid
an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beklagte schliesst in ihrer Berufungsantwort auf Abweisung der Berufung.
E.
Die Kläger haben das Urteil des Appellationsgerichts auch mit
staatsrechtlicher Beschwerde angefochten, die mit Urteil vom heutigen Tag
abgewiesen wurde, soweit auf sie eingetreten werden konnte.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Die von den Klägern im kantonalen Verfahren eingeklagte Forderung umfasste
mehrere unterschiedlich begründete Schadensposten. Einerseits haben die
Kläger behauptet, dass ihnen durch das Hinauszögern des Abschlusses des
notariellen Kaufvertrags durch die Beklagte Schaden entstanden sei. Unter
diesem Titel verlangten sie Verzugszins auf dem Kaufpreis in der Höhe von Fr.
19'273.20 und eine Aufwandentschädigung für zusätzliche Vertragsverhandlungen
von Fr. 4'200.--. Andererseits forderten die Kläger Verzugszins auf dem
Kaufpreis für die Zeit vom 1. September 1999 bis 2. März 2000 (Fr. 38'546.35)
sowie Ersatz entgangenen Gewinns (Fr. 195'748.--) mit der Begründung, sie
hätten in dieser Zeit den Gegenwert des Kaufpreises ertragbringend in
Wertschriften anlegen können. Schliesslich machten sie in diesem Zusammenhang
Aufwand im Gesamtbetrag von Fr. 1'619.-- geltend (Fr. 1'219.--
ausserordentlicher Aufwand des Vermessungsamtes und Fr. 400.-- für eigenen
Aufwand wegen des Mutationsplanes).
In der Berufungsschrift erklären die Kläger, sie würden, um das Verfahren zu
vereinfachen, den Entscheid des Appellationshofs zur Verzögerung des
Kaufvertragsabschlusses (Schadensposten Fr. 19'273.20 und Fr. 4'200.--) nicht
anfechten. Gegenstand der Berufung bildet somit ausschliesslich die Frage, ob
die Vorinstanz mit der Abweisung der Schadenersatzforderung betreffend den
Zeitraum nach dem Abschluss des Kaufvertrages Bundesrecht im Sinne von Art.
43 OG verletzt hat. Soweit sich die Kläger in der Begründung der Berufung
nicht an diese von ihnen selbst erklärte Beschränkung halten und Fragen
erörtern, welche die behauptete Verzögerung des Abschlusses des Kaufvertrages
durch die Beklagte betreffen, sind ihre Vorbringen nicht zu hören.
2.
Die Vorinstanz ist zum Ergebnis gelangt, dass die Beklagte mit der
vertraglichen Leistung im Zusammenhang mit dem Mutationsplan nicht in Verzug
geraten oder gesetzt worden ist, weil kein Verfalltag vereinbart worden und
keine Inverzugsetzung durch Mahnung im Sinne von Art. 102 Abs. 1 OR erfolgt
sei. Mit der Berufung wird vorgebracht, damit habe die Vorinstanz die
bundesrechtlichen Regeln betreffend die Vertragsauslegung und die
Inverzugsetzung durch Mahnung verletzt.
2.1 Soweit in der Berufungsschrift darüber hinaus behauptet wird, die
Beklagte sei nicht nur durch ihr Verhalten im Zusammenhang mit dem
Mutationsplan, sondern allgemein durch mangelhafte Vertragserfüllung
schadenersatzpflichtig geworden, ist auf die Berufung nicht einzutreten. Die
Kläger stellen diesbezüglich auf einen Sachverhalt ab, der vom
Appellationsgericht nicht festgestellt worden ist. Ein solches Vorgehen ist
im Berufungsverfahren vor Bundesgericht unzulässig (Art. 55 Abs. 1 lit. c
OG).
2.2 Die Vorinstanz hat keine Feststellungen getroffen, wie die Parteien den
Kaufvertrag und insbesondere dessen Ziffer III. tatsächlich verstanden haben.
Für die Auslegung des Vertrages ist damit das Vertrauensprinzip massgebend.
Danach sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die
Willenserklärungen der Parteien so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut
und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und
mussten. Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von
Willenserklärungen im Berufungsverfahren als Rechtsfrage, wobei es an
Feststellungen der Vorinstanz über die äusseren Umstände sowie das Wissen und
Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (BGE 129 III 702 E. 2.4 S.
707 mit Hinweisen).
Aus dem Wortlaut von Ziffer III. des Kaufvertrages geht hervor, dass die
Parteien mit der Möglichkeit rechneten, dass die Fertigung nicht wie
vorgesehen am 31. August 1999 vorgenommen werden könnte, weil der
Mutationsplan noch nicht vorliegen würde. Für diesen Fall vereinbarten die
Parteien in Absatz 2 von Ziffer III., dass das Vorliegen dieses Planes
abgewartet werden sollte und die Fertigung dann innerhalb von zehn Tagen nach
dessen Unterzeichnung und jener des Nachtrags zum Kaufvertrag erfolgen würde.
Aus dieser Regelung leitet die Vorinstanz ab, dass für die von den Klägern
behauptete Leistungspflicht der Beklagten kein Verfalltag im Sinne von Art.
102 Abs. 2 OR vereinbart worden sei, weshalb die Kläger die Beklagte durch
eine - nach den Feststellungen der Vorinstanz nicht erfolgte - Mahnung in
Verzug hätten setzen sollen.
2.3 Der Kaufvertrag enthält keine Vereinbarung darüber, ob und in welcher
Form die Beklagte im Zusammenhang mit dem Mutationsplan zur Erbringung von
Leistungen verpflichtet war. Es wird im Gegenteil unter Ziffer IV.1.
festgehalten, die Verkäufer verpflichteten sich, unmittelbar nach der
Unterzeichnung des Vertrages gestützt auf die beigeheftete Planskizze beim
Vermessungsamt Basel-Stadt einen Mutationsplan zu bestellen, in welchem die
beiden gekauften Abschnitte zu einer einzigen Parzelle vereinigt würden. Aus
diesem Passus könnte abgeleitet werden, dass die Vertragsparteien davon
ausgingen, die Genehmigung des Mutationsplans liege im Verantwortungsbereich
der Verkäufer, womit der Beklagten in dieser Hinsicht von vornherein keine
Vertragsverletzung vorgeworfen werden könnte. Wie es sich damit verhält,
braucht indessen nicht weiter erörtert zu werden (vgl. nachfolgende
Erwägungen).
In der Berufungsschrift wollen die Kläger die Leistungspflicht der Beklagten
aus dem Vorvertrag vom 24. Dezember 1998 ableiten. Dort wurde unter dem
Marginale "Rücktritt" unter anderem festgehalten, die Beklagte verpflichte
sich, unverzüglich mit der Planung zu beginnen und die Verkäufer spätestens
Mitte Januar über das Zwischenergebnis zu informieren. Ob daraus die von den
Klägern behauptete Leistungspflicht der Beklagten im Zusammenhang mit dem
Mutationsplan abgeleitet werden kann, ist zweifelhaft, kann aber aus den
folgenden Gründen offen bleiben.
2.4 Beide kantonalen Gerichte haben sich in ihren Entscheidbegründungen nicht
ausdrücklich mit der Frage beschäftigt, welches die vertragliche Grundlage
der Leistungspflicht der Beklagten sein soll, obschon sie das Bestehen einer
solchen Pflicht angenommen haben. Das Zivilgericht ist zum Ergebnis gelangt,
dass der Vorvertrag mangels notarieller Beurkundung nichtig und im Übrigen
ohnehin durch Rücktritt beendet worden sei. Es hat indessen aus dem Umstand,
dass die in Ziff. IV.1. des Kaufvertrags erwähnte Planskizze von der
Beklagten ausgearbeitet worden ist, auf eine entsprechende Leistungspflicht
der Beklagten geschlossen, eine Verletzung dieser Pflicht durch die Beklagte
jedoch verneint. Das Appellationsgericht hat demgegenüber offen gelassen, ob
der Vorvertrag wegen Nichtigkeit unbeachtlich sei. Es hat sich aber auch
nicht dazu geäussert, ob die Leistungspflicht der Beklagten aus dem
Vorvertrag oder dem Kaufvertrag abzuleiten sei und welchen Inhalt diese
Pflicht gehabt haben soll. Es hat diese Fragen offensichtlich nicht für
entscheiderheblich gehalten. Damit hat es kein Bundesrecht verletzt, wie die
folgende Erwägung zeigen wird.
2.5 Aus dem Wortlaut von Ziffer III. des Kaufvertrags und den Umständen des
Vertragsschlusses, wie sie von den kantonalen Gerichten festgestellt worden
sind, geht nach den Regeln der objektivierten Vertragsauslegung hervor, dass
die Vertragsparteien mit der Möglichkeit einer Verzögerung rechneten und
deswegen für den Fall, dass die Fertigung nicht am 31. August 1999
vorgenommen werden konnte, deren Zeitpunkt von der späteren Unterzeichnung
des Mutationsplanes und des Nachtrags zum Kaufvertrags abhängig machten. Aus
dieser vertraglichen Regelung ergibt sich ohne weiteres, dass der 31. August
1999 kein Verfalltag im Sinne von Art. 102 Abs. 2 OR ist, wie die Vorinstanz
zutreffend entschieden hat. Ein Verfalltag wäre nur dann gegeben, wenn die
Parteien vereinbart hätten, dass alle Leistungen im Zusammenhang mit dem
Kaufvertrag bis am 31. August 1999 erbracht werden müssen (vgl. Guhl/Koller,
Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., § 30 Rz. 7 f.). Das haben die
Parteien aber gerade nicht getan, da sie einen späteren Erfüllungszeitpunkt
vorbehalten haben.
Die Vorinstanz hat in rechtlicher Hinsicht in den Vordergrund gestellt, dass
gemäss Art. 102 Abs. 1 OR eine Mahnung des Gläubigers Voraussetzung des
Schuldnerverzugs bildet. Das trifft zwar zu, ist im vorliegenden Fall
indessen nicht erheblich. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass gemäss der
Vereinbarung unter Ziffer III. des Kaufvertrags die Leistungen der Parteien
auch nach dem 31. August 1999 erbracht werden konnten. Das gilt, wie die
kantonalen Gerichte im Ergebnis zutreffend erkannt haben, auch für eine
allfällige Verpflichtung der Beklagten, die für den Mutationsplan notwendigen
planerischen Vorarbeiten zu leisten, und zwar unabhängig davon, ob die
Grundlage einer solchen Verpflichtung im Vorvertrag oder in einer späteren
mündlichen Vereinbarung zu sehen ist. Aus Ziffer III. des Kaufvertrags ergibt
sich aber ebenfalls, dass eine Verzögerung der Fertigung für sich allein
keiner der Vertragsparteien als Vertragsverletzung angerechnet werden kann.
Die Vorinstanz hätte deshalb die entsprechende Forderung der Kläger bereits
mangels Vertragsverletzung abweisen können, ohne dass es notwendig war,
tatsächliche Feststellungen in Bezug auf die Frage des Vorliegens einer
Mahnung zu treffen. Soweit die Kläger mit der Berufung vorbringen, das
Appellationsgericht habe versehentlich das Fehlen einer Mahnung angenommen
bzw. in Verletzung von Bundesrecht verkannt, dass eine Mahnung nicht nötig
gewesen sei, braucht darauf nicht weiter eingegangen zu werden.
Damit erweist sich die Berufung als unbegründet, soweit geltend gemacht wird,
die Vorinstanz habe durch die Verneinung einer Haftung der Beklagten für die
Zeit nach dem Abschluss des Kaufvertrags Bundesrecht verletzt.
3.
3.1
Nach dem angefochtenen Urteil haben die Kläger in der Appellationsbegründung
nicht mehr geltend gemacht, die Beklagte sei ungerechtfertigt bereichert,
weshalb auf diesen Punkt nicht einzugehen sei und vollumfänglich auf die
zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden könne.
Mit der Berufung rügen die Kläger, die Vorinstanz habe einerseits ihre
Ausführungen in der Appellationsbegründung übersehen und andererseits gehe es
um eine Frage der Rechtsanwendung, welche das Appellationsgericht von sich
aus hätte prüfen müssen.
3.2 Die zitierte Erwägung des Appellationsgerichts ist als Doppelbegründung
zu verstehen. Damit wird zum einen festgehalten, dass die Kläger die Frage
der ungerechtfertigten Bereicherung in der Appellationsbegründung nicht mehr
aufgegriffen hätten, und zum andern auf die Begründung des Zivilgerichts
verwiesen, der sich das Appellationsgericht anschliesst.
Die Kläger gehen mit der in der Berufungsschrift erhobenen Rüge lediglich auf
die erste Begründung ein, indem sie behaupten, sie hätten sich in der
Appellationsbegründung (S. 13 Mitte) zum Anspruch aus ungerechtfertigter
Bereicherung geäussert. Dort haben sie geltend gemacht, die "faktische
Hinderung (...), ihr Vermögen zu nutzen", stelle "einen Eingriff" in ihre
Rechte dar. Dieser Satz ist indessen so vage formuliert, dass das
Appellationsgericht nicht davon ausgehen musste, die Kläger wollten damit am
Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung festhalten. Ein Versehen im
Sinne von Art. 63 Abs. 2 OG kann ihm deshalb nicht vorgeworfen werden. Dazu
kommt, dass das Zivilgericht, auf dessen Begründung das Appellationsgericht
verweist, den Klägern vorgehalten hat, sie seien in diesem Punkt ihrer
prozessualen Obliegenheit der Substanziierung nicht nachgekommen. Dazu
äussern sich die Kläger in der Berufungsschrift nicht, weshalb eine
Überprüfung durch das Bundesgericht entfällt (BGE 116 II 745 E. 3 mit
Hinweisen).
4.
Aus diesen Gründen ist die Berufung abzuweisen, soweit auf sie eingetreten
werden kann.
Dem Verfahrensausgang entsprechend ist die Gerichtsgebühr den Klägern
aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Sie haben die Beklagte für das
bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen (Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'500.-- wird den Klägern unter solidarischer
Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Kläger haben die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren unter
solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 6'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Appellationsgericht des Kantons
Basel-Stadt schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 12. November 2004
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: