Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.112/2004
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4C.112/2004 /lma

Urteil vom 11. August 2004

I. Zivilabteilung

Bundesrichterin Klett, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Nyffeler,
Gerichtsschreiberin Schoder.

A. C.________ und B.C.________,
Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Josef Ulrich,

gegen

D.________ Versicherung,
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Urban Bieri.

Mietvertrag; Mietzins,

Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern, I. Kammer als
Appellationsinstanz, vom 27. Januar 2004.

Sachverhalt:

A.
A.  C.________ und B.C.________ (Kläger) schlossen mit der D.________
Versicherung (Beklagte) am 28. August 1996 einen Mietvertrag über eine
3½-Zimmer-Wohnung an der Strasse X.________ ab. Gemäss diesem Vertrag weist
die Wohnung eine Fläche von "ca. 109 m2" auf. Die Kläger sind der Auffassung,
dass die Parteien eine Nettowohnfläche von 109 m2 vereinbart hätten, und
bestreiten, dass die gemietete Wohnung diesen Flächenumfang erreicht.

B.
Am 18. Mai 2001 beantragten die Kläger beim Amtsgericht Luzern-Stadt, die
Beklagte habe den Klägern Mietzinsrückzahlungen von Fr. 17'700.-- zu leisten
(Begehren 1), Mietzins und Nebenkosten seien rückwirkend auf den Tag der
Klageeinreichung auf Fr. 1'600.-- herabzusetzen (Begehren 2), der auf die
Wohnung entfallende Anteil an Nebenkosten sei auf der Grundlage der von den
Klägern beigelegten EWI-Blätter neu festzulegen (Begehren 3), und die
Beklagte habe den Klägern wegen zuviel geleisteten Nebenkostenzahlungen Fr.
1'613.70 zu leisten (Begehren 4). Das Amtsgericht Luzern-Stadt wies die Klage
mit Urteil vom 29. April 2002 ab.

Die Kläger erklärten gegen das amtsgerichtliche Urteil Appellation und
beantragten, das Urteil sei aufzuheben (Begehren 1), die Beklagte habe den
Klägern Mietzinsrückzahlungen von Fr. 13'204.-- nebst Zins seit dem 1.
Oktober 1996 zu leisten (Begehren 2), der Mietzins sei auf Fr. 1'550.-- inkl.
Nebenkosten herabzusetzen (Begehren 3), der Zwangswärmebezug für die Wohnung
sei rückwirkend auf den Tag der Klageeinleitung auf 1'450 HKV festzusetzen
(Begehren 4), der Parameter für die Nebenkostenberechnung der Wohnung sei auf
206 m3 festzusetzen (Begehren 5), und die Beklagte habe den Klägern Fr.
1'613.70 aus zuviel bezahlten Nebenkosten zu bezahlen (Begehren 6).

In der Appellationsbegründung verzichteten die Kläger auf die Verzinsung der
Mietzinsrückzahlungen (Begehren 2) und änderten Begehren 5 dahingehend, dass
der Parameter für die Nebenkostenabrechnung auf 212.86 m3 festzusetzen sei.
Mit Urteil vom 27. Januar 2004 wies das Obergericht des Kantons Luzern die
Klage ab, soweit es darauf eintrat.

C.
Die Kläger haben gegen das Urteil des Obergerichts vom 27. Januar 2004 sowohl
staatsrechtliche Beschwerde als auch Berufung erhoben. Mit Berufung
beantragen sie, das angefochtene Urteil sei aufzuheben, die Beklagte sei zu
verpflichten, den Klägern Fr. 13'204.-- nebst banküblichem Zins auf den
zuviel geleisteten Mietzinszahlungen seit dem 1. Oktober 1996 zu leisten
(Begehren 1), der Mietzins sei rückwirkend auf den 1. Juni 2002 auf Fr.
1'600.-- inkl. Nebenkosten herabzusetzen (Begehren 2), der Parameter für die
Nebenkostenberechnung sei auf 206 m3 festzusetzen (Begehren 3), und die
Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern Fr. 1'613.70 zu bezahlen (Begehren
4). Die Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Gemäss dem angefochtenen Urteil ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter
die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu
überlassen. Dieser Pflicht komme der Vermieter nach, wenn er dem Mieter die
Sache in dem Zustand überlasse, der den vertragsgemässen oder, mangels
genauer Abrede, üblichen Gebrauch der Mietsache uneingeschränkt zulasse. Eine
vom Vertrag abweichende Fläche des Mietobjekts stelle einen Mangel dar, der
vom Vermieter gerügt werden dürfe. Übernehme der Mieter die Sache trotz
Mängeln und beharre er in einer für den Vermieter erkennbaren Weise auf der
gehörigen Erfüllung des Vertrags, so könne er diejenigen Ansprüche geltend
machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustehen
würden (Art. 259a-259i OR).

Die Vorinstanz kam sodann zum beweismässigen Schluss, dass die Parteien keine
bestimmte Wohnfläche vereinbart haben, und nicht bewiesen ist, dass mit der
vertraglichen Angabe einer Fläche von "ca. 109 m2" die Nettowohnfläche
gemeint sein soll. Da die Beklagte den Klägern nicht eine genau bestimmte
Nettowohnfläche versprochen habe, weise die gemietete Wohnung keinen Mangel
im Sinne von Art. 258 OR auf. Die Kläger könnten die Mängelrechte des
Mietrechts, aus denen sie eine Rückzahlung von geleisteten Mietzinsen und
Nebenkosten, die Reduktion des Mietzinses sowie die Neufestsetzung des
Parameters für die Nebenkosten ableiten, deshalb nicht geltend machen.

1.1  Die Kläger bringen zunächst vor, die Vorinstanz habe Art. 1, Art. 258,
Art. 259a OR sowie Art. 8 ZGB verletzt, indem diese zu Unrecht davon ausgehe,
dass die Parteien über die Nettowohnfläche des Mietobjekts keine vertragliche
Abmachung erzielt hätten und die Kläger trotz der zu kleinen Wohnfläche keine
Mängelrechte geltend machen könnten.

Im Verfahren der Berufung ist das Bundesgericht, abgesehen von den in Art. 63
Abs. 2 und Art. 64 OG genannten Ausnahmen, an die tatsächlichen
Feststellungen und an die Beweiswürdigung der kantonalen Sachgerichte
gebunden (BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 106, 136 E. 1.4 S. 140). Wie dargelegt
stellte die Vorinstanz fest, dass die Parteien sich nicht auf eine bestimmte
Nettowohnfläche geeinigt haben. Die Kläger beschränken sich in ihren
Vorbringen darauf, die Beweiswürdigung der Vorinstanz zu kritisieren, was
nicht zulässig ist (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG). Auf die Berufung ist insoweit
nicht einzutreten.

1.2  Sodann kritisieren die Kläger, die Vorinstanz habe Art. 32 OR verletzt,
weil sie das Verhalten der Immobilienverwaltung, aus deren Äusserungen
Hinweise auf die Nettowohnfläche des Mietobjekts entnommen werden könnten,
der Beklagten nicht zugerechnet habe.

Da gemäss den verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid die
Parteien keine Einigung über eine bestimmte Nettowohnfläche getroffen haben,
spielt die Frage, wem die behaupteten Äusserungen objektiv zugerechnet werden
müssen, von vornherein keine Rolle. Im Übrigen laufen die Rügen der Kläger
wiederum auf eine Kritik an der Beweiswürdigung hinaus. Darauf ist nicht
einzutreten.

2.
Da die Vorinstanz für das Bundesgericht verbindlich feststellte (Art. 63 Abs.
2 OG), dass die Parteien keine bestimmte Wohnfläche vereinbart haben, und
nicht bewiesen ist, dass mit der vertraglichen Angabe einer Fläche von "ca.
109 m2" die Nettowohnfläche gemeint sein soll, erübrigt sich die Prüfung, ob
die Vorinstanz Art. 2 ZGB verletzte, indem sie davon ausging, die Kläger
hätten nicht in objektiv erkennbarer Weise auf der Erfüllung des Mietvertrags
beharrt. Ebenso kann offen bleiben, ob die Abweichung der tatsächlichen
Nettowohnfläche von der behaupteten Soll-Nettowohnfläche von 109 m2 mehr als
10 % betrage und daher zur Geltendmachung von Mängelrechten berechtige.

3.
Insgesamt erweist sich die Berufung als offensichtlich unzulässig.
Ausgangsgemäss werden die Kläger kosten- und entschädigungspflichtig (Art.
156 Abs. 1 und 7, Art. 159 Abs. 1, 2 und 5 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht

im Verfahren nach Art. 36a OG:

1.
Auf die Berufung wird nicht eingetreten.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird den Klägern unter solidarischer
Haftbarkeit auferlegt.

3.
Die Kläger haben die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren unter
solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Luzern, I.
Kammer als Appellationsinstanz, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 11. August 2004

Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied:  Die Gerichtsschreiberin: