II. Zivilabteilung 5C.275/2002
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5C.275/2002 /bnm
Sitzung vom 3. Juli 2003
II. Zivilabteilung
Bundesrichter Raselli, Präsident,
Bundesrichterinnen Nordmann, Escher,
Bundesrichter Meyer, Marazzi,
Gerichtsschreiber Möckli.
1. G.________,
2.H.________,
Kläger und Berufungskläger,
beide vertreten durch Rechtsanwälte Dr. Peter Isler und lic.iur. Daniel
Eisele, Bahnhofstrasse 13, 8001 Zürich,
gegen
C.________ AG,
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch die Rechtsanwälte Prof. Dr.
Peter Nobel und Dr. Philipp Perren, Dufourstrasse 29, Postfach 1372, 8032
Zürich.
Baurechtszins,
Berufung gegen den Beschluss des Handelsgerichts des Kantons Zürich vom 25.
Oktober 2002.
Sachverhalt:
A.
D. ________ und E.________ erwarben am 11. Oktober 1984 je zur Hälfte
Miteigentum an vier Parzellen Acker und Wiesland in X.________. Am 28.
November 1984 räumten sie der sich in Gründung befindenden C.________ AG,
vertreten durch D.________, E.________ und F.________, zu Lasten von zwei der
Parzellen ein selbständiges, 100 Jahre dauerndes Baurecht ein. Der
Baurechtsvertrag wurde öffentlich beurkundet und die Parteien vereinbarten,
dass die Baurechtsnehmerin einen Baurechtszins zu entrichten habe, wobei die
einschlägige Ziff. 3 wie folgt lautete:
3. Baurechtszins
a) Die jeweilige Bauberechtigte bezahlt dem jeweiligen Grundeigentümer
während der ganzen Dauer des Baurechtes einen Baurechtszins, zahlbar
vierteljährlich zum voraus je auf den 31. Dezember, 31. März, 30. Juni und
30. September. Der Zinsenlauf beginnt am Tage der Eröffnung des
rechtskräftigen Entscheides für eine Baubewilligung, zahlbar pro rata
temporis, auf den nächstmöglichen Zahlungstermin.
b) Der Baurechtszins ist jeweils um 1/2% höher als jener der Zürcher
Kantonalbank für 1. Hypotheken auf allgemeinen Liegenschaften (Wohnhäuser)
und berechnet sich vom Wert der baurechtsbelasteten Liegenschaften. Auf die
Fälligkeit des nächsten Baurechtszinses nach Mitteilung durch den jeweiligen
Grundeigentümer oder durch die Bauberechtigte wird der Baurechtszinsfuss
entsprechend angepasst. Diese Mitteilung hat, um wirksam zu sein, einen Monat
vor Fälligkeit des betreffenden Baurechtszinses zu erfolgen.
c) Die Parteien messen dem baurechtsbelasteten Land einen Wert von Fr.
520.--/m2 bei. Nach dem 1. April 2005 ist der Baurechtszins jährlich, jeweils
auf den 1. Januar, zudem den Kaufkraftveränderungen des Geldes gegenüber
heute anzupassen. Als Berechnungsgrundlage dient der Index der
Schweizerischen Konsumentenpreise, wobei als Basis der Indexstand per 31.
Dezember 1984 (Indexberechnung per 30. September 1977 = 100%) gilt. Der
Baurechtszins ist bei Indexänderungen von mindestens 5% pro Jahr anzupassen.
In der Folge wurde die C.________ AG gegründet und am 12. Juni 1985 ins
Handelsregister eingetragen. Im April 1989 verkaufte F.________ seinen
Aktienanteil für Fr. 3,7 Mio. je zur Hälfte an D.________ und E.________. Am
23. Juni 1989 liessen diese und die C.________ AG folgende Änderung von Ziff.
3 des Baurechtsvertrages öffentlich beurkunden und im Grundbuch eintragen:
Lit. c) wird gestrichen und ersetzt durch folgenden Wortlaut:
Die Parteien messen dem baurechtsbelasteten Land einen Wert von Fr.
2'100.--/m2 bei. Der Landwert kann jährlich per 1. April den ortsüblichen
Werten angepasst werden oder der Wert wird jährlich zur Kaufkraftsicherung
des Geldes gemäss Index der Schweizerischen Konsumentenpreis[e] angepasst,
wobei als Basis der Indexstand per 31. März 1989 (Indexberechnung per
30.9.1977 = 100%) gilt.
Im übrigen bleiben sich Lit. a) und b) sowie der gesamte übrige
Baurechtsvertrag gleich.
B.
Mit einfacher Schriftlichkeit schlossen D.________ und E.________ zwischen
sich drei weitere Vereinbarungen betreffend den Baurechtszins.
- In einer mit "Aenderungen durch Uebernahme der Aktien F.________"
betitelten Übereinkunft vom 31. Oktober 1990 hielten sie u.a. fest, der
Baurechtszins sei laut den Verträgen vom 23. Juni 1989 bzw. 20 Juni 1989 auf
"total Fr. 712'000.--" festgelegt worden. Am Schluss wurde vereinbart:
Dieser Vertrag ersetzt die Verträge und Briefe E.________/D.________ vom: 20.
Juni 1989/ 11. September 1990/ 17. September 1990.
- Mit Vertrag vom 8. Februar 1991 verkaufte D.________ "E.________ oder
E.________ AG" seine 200 Aktien an der C.________ AG zum Preis von insgesamt
Fr. 6 Mio. Bezüglich Baurechtszins hielten die Vertragsparteien fest:
3.0. Der Baurechtszins von Fr. 356'000.00 gilt als Basiswert per 01.04.1991,
für den Landanteil des Verkäufers und gilt demzufolge als Basiswert für die
Zinskorrekturen gemäss Art. 3.2 und 3.3 dieses Vertrages, welche jährlich
erstmals per 01.04.1992 zu erfolgen haben.
3.1. Ab 01.04.1991 wird der Baurechtszins vierteljährlich zum voraus an den
Verkäufer bezahlt.
3.2. Der Baurechtszins erhöht sich um die Hälfte des Landesindex der
Konsumentenpreise (Beispiel: 4% Teuerung = 2% Erhöhung des Baurechtszins.)
3.3. Für Erhöhungen des Hypothekarzinses gilt die Basis 6¾%.
Wenn der Hypothekarzins über 6¾% steigt, wird wiederum die Hälfte erhöht.
Beispiel 1/4% Erhöhung = 1/8% Aufschlag des Baurechtszins.)
Wenn der Hypothekarzins unter 6¼% fällt, wird der Baurechtszins um die Hälfte
ermässigt. (Beispiel: 1/4% Ermässigung = 1/8% Ermässigung des Baurechtszins.)
- Am 9. Mai 1995 modifizierten D.________ und E.________ den
Aktienkaufvertrag vom 8. Februar 1991 wie folgt:
Punkt 3.3 wird aufgehoben und durch die nachfolgenden neuen Bedingungen
festgelegt:
3.3. Für Erhöhungen des Hypothekarzinses gilt die Basis 6½%.
Wenn der Hypothekarzins laut ZKB für Gewerbehäuser über 6½% steigt, wird
wiederum die Hälfte erhöht. (Beispiel 1/4% Erhöhung = 1/8% Aufschlag des
Baurechtszins).
Wenn der Hypothekarzins unter 6½% fällt, wird der Baurechtszins um die Hälfte
ermässigt. (Beispiel: 1/4% Ermässigung = 1/8% Ermässigung des Baurechtszins).
In der Zwischenzeit hatte D.________ seinen hälftigen Miteigentumsanteil an
der Baurechtsliegenschaft, die inzwischen mit der Adresse Y.________ versehen
worden war, mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 15. Januar 1993 an seine
beiden Kinder G.________ und H.________ abgetreten.
C.
Mit Schreiben vom 6. November 1996 machte die C.________ AG über ihren
Rechtsvertreter "die Anpassung des bis heute bezahlten Basiswertes von Fr.
2'100.--/m2 an die aktuellen ortsüblichen Verhältnisse von Fr. 500.--/m2 per
1. April 1997" geltend und sie überwies in der Folge einen quartalsmässigen
Baurechtszins von Fr. 19'021.50. Mit Schreiben vom 20. März 1998 berief sie
sich sodann auf einen Hypothekarzinssatz von 4½ bzw. 4% und entrichtete
dementsprechend ab April 1998 noch Fr. 16'455.-- pro Quartal.
G. ________ und H.________ stellten sich auf den Standpunkt, mit den drei
zusätzlichen Verträgen, namentlich dem Aktienkaufvertrag vom 8. Februar 1991
sei der Baurechtszins auf eine neue Grundlage gestellt worden und er betrage
für sie Fr. 356'000.-- pro Jahr. Die neue Grundlegung zeige sich auch in der
weiteren Korrespondenz zwischen D.________ und E.________. Zudem habe die
C.________ AG während Jahren anstandslos diesen Betrag entrichtet.
Entsprechend verklagten G.________ und H.________ die C.________ AG am 20.
Oktober 1997 auf Zahlung des Differenzbetrages von Fr. 196'859.25 für die
drei fälligen Quartalszinse. Mit Klageänderung vom 2. November 1998
verlangten sie zusätzlich die Differenz für die vier weiteren, inzwischen
fällig gewordenen Baurechtszinse und stellten ein Rechtsbegehren für
insgesamt Fr. 458'463.--.
Die Beklagte schloss auf Klageabweisung. Sie machte geltend, nicht an die
drei Vereinbarungen vom 31. Oktober 1990, 8. Februar 1991 und 9. Mai 1995
gebunden zu sein, weil es einerseits an der notwendigen öffentlichen
Beurkundung mangle und weil sie andererseits gar nicht Partei dieser Verträge
sei.
Mit Urteil vom 25. Oktober 2002 verurteilte das Handelsgericht des Kantons
Zürich die Beklagte zu Fr. 101'984.10 nebst Zins.
D.
Gegen dieses Urteil haben G.________ und H.________ am 6. Dezember 2002
Berufung eingereicht mit den Begehren um dessen Aufhebung und um Verurteilung
der Beklagten zu Fr. 458'463.-- nebst Zins. Mit Berufungsantwort vom 10.
Februar 2003 hat die Beklagte auf Abweisung der Berufung, eventualiter auf
Rückweisung der Sache geschlossen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Das Handelsgericht hat erwogen, der Baurechtszins sei ein subjektiv
wesentlicher Punkt des Baurechtsvertrages, weshalb er beim selbständigen und
dauernden Baurecht zum formbedürftigen Vertragsinhalt gehöre. Die drei mit
einfacher Schriftlichkeit geschlossenen Verträge seien deshalb mit Bezug auf
den Baurechtszins nichtig. Bei diesem Resultat erübrigten sich Ausführungen
dazu, ob die Beklagte überhaupt Vertragspartei gewesen sei.
1.2 Die Kläger rügen in diesem Zusammenhang eine Verletzung von Art. 11 OR
i.V.m. Art. 779a und 779b ZGB sowie weiterer Bestimmungen des
Obligationenrechts. Sowohl eine grammatikalische als auch eine systematische,
typologische und vergleichende Gesetzesauslegung ergebe, dass der
Baurechtszins und insbesondere dessen spätere Abänderung keiner öffentlichen
Beurkundung bedürfe. Dieser Meinung sei auch die herrschende Lehre.
1.3 Von den beiden Einwänden, welche die Beklagte vor dem Handelsgericht
vertreten hat - zum einen bedürfe auch die Abänderung des Baurechtszinses der
öffentlichen Beurkundung, zum anderen sei sie nicht Vertragspartei - ist in
systematischer Hinsicht vorweg der zweite zu prüfen, denn die Frage der
Formbedürftigkeit stellt sich von der Rechtslogik her erst dann, wenn die
klagebegründenden Verträge überhaupt zwischen den heutigen Prozessparteien
geschlossen worden sind; es macht keinen Sinn, sich zur Gültigkeit von
Verträgen zu äussern, die andere Parteien binden.
Obwohl sich die Vorinstanz zur Frage der Vertragsparteien nicht geäussert
hat, steht eine Rückweisung nicht zur Diskussion: Das Prüfungsprogramm des
Handelsgerichts widerspricht zwar der Logik, verletzt aber kein Bundesrecht.
Da die Verträge in ihrem vollen Wortlaut und inklusive der Rubren zitiert,
aber auch ohne weiteres in den Akten greifbar sind, so dass sich auch die Art
der Unterzeichnung ohne Aufwand erschliessen lässt (Vervollständigung des
Tatbestandes in einem Nebenpunkt, dazu E. 1.4), ist der Sachverhalt insgesamt
liquide. Auf diesen hat das Bundesgericht das Recht von Amtes wegen
anzuwenden, und zwar auch dort, wo die Vorinstanz eine andere Vorgehensweise
gewählt hat (Art. 63 Abs. 3 OG; Messmer/Imboden, Die eidgenössischen
Rechtsmittel in Zivilsachen, Zürich 1992, S. 161, insb. Fn. 9).
Ebenso wenig ist das Bundesgericht an die Begründung der Parteien gebunden
(Art. 63 Abs. 1 Satz 2 OG; Messmer/Imboden, a.a.O.), und es bedeutet auch
keine Verletzung des rechtlichen Gehörs, wenn vorliegend die Frage der
Vertragsparteien geprüft wird, ohne dass sich die Berufungsklägerin in der
Berufungsschrift hierzu geäussert hat: Die Frage ist im kantonalen Verfahren
thematisiert worden und die Parteien durften nicht davon ausgehen, dass sie
mit dem handelsgerichtlichen Urteil erledigt sei, stellt sie sich doch
weiterhin zwingend, sobald das Bundesgericht bei gleichem Prüfungsprogramm
wie das Handelsgericht hinsichtlich der Frage der öffentlichen Beurkundung zu
einem anderen Schluss käme. Die Parteien hätten deshalb Veranlassung gehabt,
sich auch im bundesgerichtlichen Verfahren zu beiden Fragen zu äussern.
1.4 Gemäss den vorinstanzlichen Feststellungen sind die Verträge zwischen
D.________ und E.________ - derjenige vom 8. Februar 1991 allenfalls mit der
E.________ AG - abgeschlossen worden. In Vervollständigung des Sachverhaltes
(Art. 64 Abs. 2 OG) ist festzuhalten, dass nicht nur die Rubren der drei
Verträge eine entsprechende Parteibezeichnung enthalten, sondern die
Vereinbarungen von den Parteien auch in eigenem Namen unterzeichnet worden
sind. So haben D.________ und E.________ den Vertrag vom 31. Oktober 1990 für
die "Gruppe A" bzw. für die "Gruppe B" und folglich als (Gruppen)aktionäre
der Beklagten unterzeichnet. Den Aktienkaufvertrag vom 8. Februar 1991 haben
sie "Für den Verkäufer" bzw. "Für den Käufer" und somit wiederum als
Aktionäre der Beklagten unterschrieben. Ebenso haben sie den Vertrag vom 9.
Mai 1995 mit "Der Verkäufer" resp. mit "Der Käufer" und damit wiederum in
ihrer Aktionärseigenschaft signiert.
Aus mehreren Gründen liesse sich nicht sagen, D.________ und E.________
hätten mit ihren Unterschriften gleichzeitig für sich selbst und
organschaftlich für die AG (Art. 718 ff. OR) signiert: Indem D.________ und
E.________ für die "Gruppe A" und "Gruppe B" bzw. als "Der Verkäufer" und
"Der Käufer" (gemeint: der Aktien der Beklagten) unterzeichnet haben, ist die
AG Vertragsinhalt. Aus rechtlicher Sicht stünde einer solchen Auffassung im
Übrigen das Prinzip der Unteilbarkeit der Stellvertretung entgegen (Watter,
Basler Kommentar, N. 23 zu Art. 32 OR; Bucher, Obligationenrecht Allgemeiner
Teil, 2. Aufl., S. 596). Zwar kann ein Vertrag durchaus zwischen mehr als
zwei Parteien geschlossen werden und es müssen auch nicht sämtliche
Vertragspunkte alle Parteien betreffen. Ebenso wenig wäre es vom
Stellvertretungsrecht bzw. vom organschaftlichen Handeln her ausgeschlossen,
dass an einem Vertrag beteiligte Privatpersonen einmal für sich und ein
zweites Mal für eine juristische Person unterzeichnen. Gerade die beiden
ersten, mit der Beklagten als Vertragspartei geschlossenen und öffentlich
beurkundeten Verträge sind so geartet. Allerdings hätten D.________ und
E.________ diesfalls auch so vorgehen müssen wie in diesen beiden Verträgen,
die nicht nur die vollständigen und richtigen Parteibezeichnungen enthalten,
sondern auch vollständig und richtig unterzeichnet sind, indem D.________ und
E.________ dort einerseits für sich selbst und andererseits unter dem
Firmenstempel der Beklagten ein zweites Mal als deren Organe unterzeichnet
haben. Dies zeigt, dass D.________ und E.________, obwohl juristische Laien,
sehr wohl wussten oder jedenfalls hätten wissen müssen, wie richtig
vorzugehen sei, um die Beklagte zu verpflichten. Wenn sie jedoch die drei
weiteren Verträge für die "Gruppe A" und die "Gruppe B" bzw. als "Der Käufer"
und "Der Verkäufer" unterzeichnet haben, lässt sich nicht sagen, sie hätten
gleichzeitig als Organe der Beklagten gehandelt. Dagegen spricht im Übrigen
auch Ziff. 4 des Aktienkaufvertrages vom 8. Februar 1991, wo D.________ und
E.________ mit dem Ausdruck "beide Parteien" niemand anderes als sich selbst
als Vertragspartner gemeint haben können.
Baurechtsnehmerin und Schuldnerin des Baurechtszinses ist die Beklagte; sie
ist denn auch Partei der beiden öffentlich beurkundeten Verträge und gegen
sie richtet sich die vorliegende Klage. Obwohl sie von D.________ und
E.________ beherrscht wurde, ist sie mit ihren Aktionären nicht identisch;
vielmehr durfte sie sich als eigenes Rechtssubjekt in der Klageantwort darauf
berufen, dass die nicht in ihrem Namen geschlossenen Vereinbarungen für sie
keine Bindewirkung entfalten würden, umso mehr als sich aus dem
festgestellten Sachverhalt auch keine Anhaltspunkte dafür ergeben, dass die
Beklagte die ursprünglich nicht (auch) in ihrem Namen geschlossenen Verträge
nachträglich genehmigt hätte. Von vornherein nicht zur Diskussion steht
schliesslich ein Durchgriff von der AG auf E.________ bzw. ein Rückdurchgriff
von jenem auf die AG: Weder ist behauptet noch irgendwie ersichtlich, dass
die Beklagte als Instrument benützt worden wäre, um in missbräuchlicher Weise
bestimmte Vorschriften zu umgehen, wie dies für den (Rück)durchgriff
erforderlich wäre (BGE 108 II 214 E. 6a S. 214; 113 II 31 E. 2c S. 36; 121
III 319 E. 5a/aa S. 321; Guhl/Druey, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9.
Aufl., § 65 N. 18).
1.5 Als Zwischenergebnis ist - im Resultat gleich wie das Handelsgericht,
jedoch mit anderer Begründung - festzuhalten, dass sich die Beklagte die drei
zwischen D.________ und E._________ geschlossenen Verträge vom 31. Oktober
1990, 8. Februar 1991 und 9. Mai 1995 nicht entgegenhalten lassen muss.
2.
2.1 Das Handelsgericht hat des Weiteren festgehalten, es verstosse nicht gegen
Treu und Glauben, wenn sich die Beklagte auf den Mangel bei den drei
Verträgen berufe, da aus dem Rechtsmissbrauchsverbot keine Leistungspflicht
abgeleitet werden könne.
2.2 Die Kläger rügen eine Verletzung von Art. 2 Abs. 2 ZGB; zu Unrecht habe
das Handelsgericht einen Verstoss gegen das Rechtsmissbrauchsverbot verneint.
D.________ habe nämlich seine 200 Aktien im Aktienkaufvertrag vom 8. Februar
1991 zu einem massiv verringerten Kaufpreis (rund 60% unter dem damaligen
Marktwert) an E.________ verkauft; als Gegenleistung hierfür sei die
Herabsetzungsmöglichkeit des auf Fr. 2'100.--/m2 festgesetzten
Baurechtszinses wegbedungen worden. In Form eines vorteilhaften Kaufpreises
habe also die Gegenpartei ihren Nutzen bereits bezogen. Es sei krass
stossend, wenn die Beklagte im Nachhinein geltend mache, nicht an diese
Verträge gebunden zu sein.
2.3 Zum ersten überspielen die Kläger bei ihrer Argumentation, dass aus dem
offenbar günstigen Kaufpreis für die Aktien niemand anderes als der Käufer
und damit E.________ profitiert hat. Inwiefern die Beklagte einen Vorteil aus
dem Umstand gezogen haben soll, dass ein Teil ihrer Aktien unter dem
Marktwert verkauft worden ist, bleibt unerklärt. Weder verändert der Verkauf
von Aktien den Vermögensstand der Beklagten noch erscheint er in ihrer
Bilanz, soweit es sich nicht um den Erwerb eigener Aktien handelt (Art. 659a
Abs. 2 und Art. 663b Ziff. 10 OR). Entsprechend lässt sich der Beklagten kein
rechtsmissbräuchliches Verhalten vorwerfen. Wie gegebenenfalls das Verhalten
von E.________ zu werten wäre, braucht vorliegend nicht zu interessieren, da
er nicht beklagte Partei ist.
Zum zweiten übersehen die Kläger, dass es bei Art. 2 Abs. 2 ZGB um die
Verweigerung von Rechtsschutz für offenbaren Rechtsmissbrauch geht. In diesem
Sinn hat das Rechtsmissbrauchsverbot als Abkomme der römisch-rechtlichen
Exceptio doli negative Wirkung bzw. defensiven Charakter und es ist deshalb
grundsätzlich ausgeschlossen, gestützt auf Art. 2 Abs. 2 ZGB auf Erfüllung
eines - vorliegend ohnehin zwischen Dritten geschlossenen - Vertrages resp.
auf Erbringung ausstehender Leistungen zu klagen (vgl. BGE 104 II 99 E. 3d S.
104; 112 II 107 E. 3b S. 111 f.; Merz, Berner Kommentar, N. 485 und 490 zu
Art. 2 ZGB).
2.4 Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass Art. 2 Abs. 2 ZGB im
vorliegenden Fall als Klagegrundlage ausser Betracht fällt und das
Handelsgericht insofern kein Bundesrecht verletzt hat.
3.
3.1 Das Handelsgericht hat erwogen, entgegen der klägerischen Vorbringen habe
es für die Herabsetzung des Baurechtszinses nach Ziff. 3 des Vertrages vom
23. Juni 1989 keines widerklageweisen Feststellungsbegehrens bedurft;
vielmehr habe die Beklagte die Anpassung durch reduzierte Zahlungen und
entsprechende Einwendungen gegen das von den Klägern gestellte
Forderungsbegehren umsetzen dürfen, ohne in diesem Zusammenhang zur Erhebung
einer Widerklage verpflichtet zu sein.
3.2 Soweit sich die Kläger dagegen wenden, ist auf die Berufung nicht
einzutreten: Das Handelsgericht hat sich bei seinen Erwägungen auf § 60
ZPO/ZH gestützt und gegen die Anwendung kantonalen Zivilprozessrechts steht
die Berufung nicht offen (Art. 43 Abs. 1 OG).
3.3 Von vornherein nichts zur Sache tut der Verweis auf Art. 270a und 270e
OR, geht es doch um die Herabsetzung von Baurechts-, nicht von Mietzinsen;
eine Bundesrechtsverletzung ist nicht ersichtlich.
4.
4.1 Für die Berechnung des geschuldeten Baurechtszinses ist das Handelsgericht
davon ausgegangen, dass die Parteien im öffentlich beurkundeten Vertrag vom
23. Juni 1989 einen Landwert von Fr. 2'100.-- pro Quadratmeter vereinbart und
darunter den Preis verstanden haben, der bei einem freihändigen Verkauf des
als unbebaut vorgestellten Grundstücks an einen Dritten erzielbar gewesen
wäre. Es hat anschliessend befunden, gemäss Expertise sei dieser Wert seit
1989 gemittelt um 57,6% gesunken. Demzufolge sei für die Berechnung der
geschuldeten Baurechtszinse von Fr. 890.40 pro Quadratmeter auszugehen. In
Anwendung der unbestrittenen Hypothekarzinssätze und unter Berücksichtigung
der nötigen Ankündigungsfristen ergebe sich pro Quartal ein klägerischer
Anspruch von Fr. 33'873.30 bis Juni 1998 und von Fr. 29'034.30 ab Juli 1998.
Abzüglich der geleisteten Beträge belaufe sich die Restforderung auf Fr.
101'984.10.
4.2 Die Kläger sehen mit diesen Erwägungen Art. 1 und 18 OR verletzt. Der
Vertrag vom 28. November 1984 habe keine Landwertanpassungsklausel enthalten
und 1989 seien die Grundstücke längst überbaut gewesen. Es sei deshalb irrig
anzunehmen, die Parteien hätten sich beim Vertrag vom 23. Juni 1989 unter dem
Wert von Fr. 2'100.-- pro Quadratmeter unbebautes Land vorgestellt. Der
Quadratmeterpreis eigne sich ohnehin nicht, um den Landwert bei überbauten
Grundstücken festzustellen, vielmehr müsse sich die Bewertung hier auf das
konkrete Nutzungspotenzial stützen und damit am Ertragswert orientieren.
4.3 Soweit sich die Kläger zu den Bewertungsmethoden und deren
Praktikabilität äussern, ist von vornherein keine Verletzung eines
Bundesrechtssatzes ersichtlich. Darauf ist nicht einzutreten (Art. 43 Abs. 1
OG).
4.4 Berufungsfähig ist demgegenüber die Frage, was die Parteien seinerzeit
unter dem Begriff "Landwert" verstanden haben. Das Handelsgericht hat nämlich
befunden, infolge der kontroversen Standpunkte lasse sich kein
übereinstimmender Parteiwille feststellen, vielmehr müsse durch richterliche
Vertragsauslegung der mutmassliche Parteiwillen ermittelt werden. Das
Handelsgericht hat demzufolge keine subjektive, sondern eine am
Vertrauensprinzip orientierte objektive Vertragsauslegung vorgenommen, die
als Rechtsfrage vom Bundesgericht überprüft werden kann (BGE 116 II 259 E. 5a
S. 263; 121 III 118 E. 4b S. 123).
Auszugehen ist vom Begriff "Wert", dem in Zahlen ausgedrückten Betrag, zu dem
etwas gekauft wird oder werden könnte. Mit dem Ausdruck "Liegenschaftswert"
wird nach allgemeinem Sprachgebrauch der (Markt)preis bezeichnet, der für
bebaute Grundstücke geboten wird. Demgegenüber hat das Wort "Landwert" zwei
Bedeutungen: Einerseits wird damit der (Markt)preis bezeichnet, der für
unbebautes Land bezahlt wird, andererseits der theoretische Wert, der bei
einer Liegenschaft dem ohne das Gebäude gedachten Land zukäme ("Bodenwert")
und der zusammen mit dem theoretischen "Gebäudewert" den "Liegenschaftswert"
ergäbe; theoretisch sind die beiden Werte hier insofern, als ein bebautes
Grundstück auf Grund des Akzessionsprinzips nicht ohne seine Bestandteile
übereignet werden kann (Art. 642 Abs. 1 und Art. 667 Abs. 2 ZGB).
Es mag zutreffen, dass es sachgerecht wäre, den Baurechtszins bei überbautem
Land anhand des Ertragswertes zu bestimmen. Indes geht es vorliegend nicht um
diese Frage, sondern es ist eine konkrete vertragliche Vereinbarung
auszulegen, bei der sich die Anpassung des Baurechtszinses einerseits nach
der Entwicklung des Landwertes, andererseits nach dem Verlauf des
Konsumentenpreisindexes richtet. Eine solche doppelte Koppelung des
Baurechtszinses ist in der Praxis weit verbreitet und diesfalls ist bei
dessen Berechnung auf den Bodenwert abzustellen (vgl. Isler, Der
Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Diss. Zürich 1973, S. 135; Müller,
Der Baurechtszins und seine grundpfandrechtliche Sicherung, Diss. Zürich
1968, S. 11).
Das Handelsgericht hat darauf verwiesen, dass die Vertragsparteien dem
entsprechenden Fachkreis angehören, und es gibt keine Anhaltspunkte, dass
diese der Anpassungsklausel eine andere als die praxisübliche Bedeutung
zumessen wollten. Im Gegenteil deutet die Festsetzung eines
Quadratmeterpreises darauf hin, dass die Parteien vom Wert des Bodens an sich
ausgegangen sind; in der Regel wird nämlich unbebautes Land nach
Flächenpreisen verkauft, während bei bebauten Grundstücken nicht nach Boden-
und Gebäudewert aufgeschlüsselt, sondern ein sich daraus und aus dem
Ertragswert ergebender Gesamtpreis vereinbart wird. Das Handelsgericht hat
demnach kein Bundesrecht verletzt, wenn es Ziff. 3 des Vertrages vom 23. Juni
1989 nach dem Vertrauensprinzip so ausgelegt hat, dass sich die Parteien beim
Wert von Fr. 2'100.-- pro Quadratmeter unbebautes Land vorstellten.
5.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Berufung abzuweisen ist, soweit darauf
eingetreten werden kann. Demzufolge werden die Kläger für das
bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und 7 sowie Art. 159 Abs. 2 und 5
OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 10'000.-- wird unter solidarischer Haftbarkeit den
Klägern auferlegt.
3.
Die Kläger haben die Beklagten für das bundesgerichtliche Verfahren unter
solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 12'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Handelsgericht des Kantons Zürich
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 3. Juli 2003
Im Namen der II. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: