Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.6/2002
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4C.6/2002 /mde

Sentenza del 10 settembre 2002
I Corte civile

Giudici federali Walter, presidente della Corte e presidente del Tribunale
federale,
Corboz, Klett, Rottenberg Liatowitsch e Nyffeler,
cancelliera Gianinazzi.

A.________,
attrice,
patrocinata dagli avv.ti Sergio Cattaneo e Davide Gianinazzi, via P. Lucchini
5, casella postale 2328, 6901 Lugano,

contro

B.________,
convenuta,
patrocinata dall'avv. Donatella Monti Lang, studio legale Spiess Brunoni
Pedrazzini Molino, via G.B. Pioda 14, casella postale 3339, 6901 Lugano.

contratto di locazione; disdetta; protrazione della locazione,

ricorso per riforma contro la sentenza emanata il 15 novembre 2001 dalla II
Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino

Fatti:

A.
Il 15 dicembre 1995 D.________ ha dato in locazione alla A.________ - ora in
liquidazione - il complesso alberghiero C.________, sito sulle part. n. 1449,
1450, 1451 e 1452 RFD di X.________. Il contratto, di durata indeterminata,
avrebbe potuto essere disdetto con un preavviso di 6 mesi per la fine di un
anno civile, la prima volta il 31 dicembre 1999; la pigione concordata era di
fr. 7'000.-- mensili, cui si sarebbe aggiunta una partecipazione alla cifra
d'affari qualora questa avesse superato fr. 2'000'000.-- annui.

A seguito del fallimento di D.________, il citato complesso immobiliare è
stato venduto ai pubblici incanti il 7 aprile 2000, con doppio turno d'asta,
senza aggravio del contratto di locazione. In questa circostanza la
B.________ si è aggiudicata le part. n. 1450, 1451 e 1452; la part. 1449 è
stata invece acquistata da una banca..

Il 14 settembre successivo, mediante modulo ufficiale, la B.________ ha
notificato alla A.________, per le particelle da lei acquistate, la disdetta
del contratto con effetto al 29 marzo 2001.

B.
Tempestivamente adito dalla A.________, il 14 dicembre 2000 l'Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Massagno ha accertato la validità
della disdetta e concesso una protrazione unica e definitiva del contratto
sino al 29 settembre 2001.

Onde ottenere l'annullamento della disdetta - a suo dire significata in
chiara violazione dell'art. 271a cpv. 1 CO - A.________ si è quindi rivolta
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4; in via subordinata essa ha
inoltre domandato la protrazione del contratto sino al 31 dicembre 2005. Le
sue richieste sono state ancora una volta pressoché interamente disattese;
con sentenza del 10 agosto 2001 il Pretore ha infatti confermato la validità
della disdetta e concesso una proroga del contratto, unica e definitiva, sino
al 29 marzo 2002.

C.
Adita da entrambe le parti, il 15 novembre 2001 la II Camera civile del
Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha parzialmente modificato il giudizio
di primo grado, negando alla A.________ la protrazione del contratto di
locazione.

D.
Con ricorso per riforma al Tribunale federale del 3 gennaio 2002, fondato
sulla violazione dell'art. 261 nonché dell'art. 266a CO, A.________ postula
la modifica della sentenza impugnata nel senso di accertare la nullità della
disdetta del 14 settembre 2000; in via subordinata chiede un'estensione della
proroga sino al 31 dicembre 2003.
Nella risposta del 19 aprile 2002 la B.________ propone, in via principale,
che il gravame venga dichiarato inammissibile siccome abusivo; in via
subordinata ch'esso venga integralmente respinto.

Diritto:

1.
Giusta l'art. 46 OG nelle cause civili di carattere pecuniario, come quella
in esame, il ricorso per riforma è ammissibile solo se il valore litigioso
davanti all'ultima giurisdizione cantonale raggiungeva fr. 8'000.--.

Trattandosi di un litigio concernente la validità della disdetta, ai fini del
calcolo del valore di causa risulta determinante il periodo durante il quale
il contratto sussisterebbe - necessariamente - qualora la disdetta non fosse
valida; tale periodo si estende sino al momento in cui una nuova disdetta può
essere notificata o, effettivamente, è stata data (DTF 111 II 385 consid. 1
con rinvii). In materia di protrazione del contratto di locazione il valore
di causa corrisponde, di regola, alla pigione e alle spese accessorie dovute
per la durata della protrazione richiesta (DTF 113 II 406 consid. 1).

In concreto, qualora la disdetta contestata fosse nulla - come asserito
dall'attrice - la convenuta potrebbe disdire il contratto per la fine del
prossimo anno civile con un preavviso di sei mesi; tale periodo corrisponde
alla durata della protrazione richiesta dinanzi al Tribunale d'appello.
Considerato che la pigione mensile è di fr. 7'000.-- il limite posto
dall'art. 46 OG risulta ampiamente superato.

2.
Chiamato a statuire quale istanza di riforma, il Tribunale federale fonda il
suo giudizio sui fatti così come sono stati accertati dall'ultima autorità
cantonale, a meno che siano state violate disposizioni federali in materia di
prove (ad esempio l'art. 8 CC), debbano venire rettificati accertamenti di
fatto derivanti da una svista manifesta (art. 63 cpv. 2 OG) o si renda
necessario un complemento degli stessi a norma dell'art. 64 OG. Tutte queste
critiche e gli atti cui si riferiscono devono essere debitamente specificati
(art. 55 cpv. 1 lett. b e d OG). Fatte salve queste eccezioni, censure contro
l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove eseguiti dall'autorità
cantonale sono improponibili, così come non è ammissibile il riferimento a
circostanze non accertate nel giudizio impugnato, trattandosi di fatti nuovi
(art. 55 cpv. 1 lett. c OG; DTF 127 III 248 consid. 2c pag. 252 con rinvii).
Queste regole sono applicabili anche alla risposta (art. 59 cpv. 3 OG).
Dai citati principi discende l'inammissibilità degli argomenti di fatto che
le parti - senza allegare una delle eccezioni appena descritte - fanno valere
nei loro allegati e non trovano riscontro nell'atto impugnato. Ciò vale, in
particolare, con riferimento alle circostanze - addotte dalla convenuta -
nelle quali D.________ avrebbe concluso il contratto di locazione con la
società qui attrice.

L'esame delle censure ricorsuali deve pertanto avvenire sulla base dei fatti
così come accertati nella sentenza impugnata.

3.
Con il gravame l'attrice eccepisce la nullità della disdetta.
A mente della convenuta questa censura va dichiarata inammissibile in quanto
nuova (art. 55 cpv. 1 lett. c OG), non avendo l'attrice in sede di appello
proposto né tantomeno sostanziato tale eccezione.

Ora, è vero che dinanzi al Tribunale d'appello l'attrice si è limitata a
rinnovare la richiesta volta all'annullamento della disdetta siccome in
contrasto con l'art. 271a cpv. 1 lett. d CO, senza più definirla nulla per il
fatto ch'essa concerneva solo una parte degli immobili oggetto del contratto
di locazione, questione che il Pretore ha peraltro - in sostanza - giudicato
irrilevante. Ciò non comporta, tuttavia, l'impossibilità di postulare
l'accertamento della nullità nel ricorso per riforma; come rettamente
rilevato dall'attrice, infatti, la nullità della disdetta può essere
accertata ad ogni stadio della lite, anche d'ufficio (Corboz, La nullité du
congé dans le nouveau droit du bail, in: Cahiers du bail 1994 pag. 33 segg.,
in particolare pag. 37).

4.
Ai fini del giudizio sulla validità della disdetta controversa è necessario
considerare anzitutto il particolare contesto in cui si inserisce il
contratto di locazione.

4.1 Dagli accertamenti di fatto - vincolanti (art. 63 cpv. 2 OG) - contenuti
nella sentenza impugnata, l'accordo stipulato il 15 dicembre 1995 da
D.________ con l'attrice concerneva l'intero complesso alberghiero
C.________, sito sulle part. n. 1449, 1450, 1451 e 1452 RFD di X.________,
per il quale l'attrice pagava una pigione mensile globale di fr. 7'000.--.

Sebbene l'oggetto di tale pattuizione fosse per sua natura divisibile - prova
ne sia anche il fatto che le particelle sono poi state vendute separatamente
- le parti, sottoscrivendo un solo documento e fissando una sola pigione,
hanno chiaramente voluto un unico contratto di locazione e non quattro
connessi. Nessuno ha d'altro canto mai sostenuto il contrario.

4.2 Sempre secondo gli accertamenti vincolanti del Tribunale d'appello, in
occasione della vendita ai pubblici incanti tenutasi il 7 aprile 2000, con
doppio turno d'asta e senza aggravio del contratto di locazione, la convenuta
si è aggiudicata soltanto la proprietà delle part. n. 1450, 1451 e 1452, la
part. n. 1449 essendo stata acquistata - secondo le stesse modalità- da una
banca.
In una sua recente decisione il Tribunale federale ha avuto modo di
confermare la giurisprudenza inaugurata nella DTF 125 III 123, giusta la
quale con il doppio turno d'asta previsto dall'art. 142 LEF i contratti di
locazione esistenti - così come quelli d'affitto (DTF 124 III 37 segg.) - non
vengono sciolti bensì automaticamente trasferiti all'aggiudicatario in
applicazione dell'art. 261 CO, il quale può disdirli per la successiva
scadenza legale, a prescindere dall'urgente bisogno personale (DTF 128 III 82
consid. 2a con rinvii, 125 III 123 consid. 1).

Ciò significa che, mediante l'aggiudicazione, la convenuta e la banca non
hanno acquisito soltanto la proprietà delle rispettive particelle, ai sensi
dell'art. 656 cpv. 2 CC, ma anche la qualità di parte locatrice nel contratto
di locazione stipulato il il 15 dicembre 1995. L'art. 261 CO prevede infatti
il trasferimento del contratto di locazione all'acquirente del fondo, senza
modifiche (Higi in: Zürcher Kommentar, n. 22 ad art. 261-261a CO;
SVIT-Kommentar, Schweizerisches Mietrecht, 2a ed., Zurigo 1998, n. 9 ad art.
261-261a CO).

Contrariamente a quanto asserito dalla convenuta, non è dunque possibile
ammettere che l'aggiudicazione delle particelle a due persone diverse abbia
comportato l'automatica scissione del contratto di locazione originario,
unico, in due contratti diversi e separati.

5.
Essendo il contratto di locazione stato trasferito a due soggetti giuridici
diversi, l'attrice sostiene ch'esso è divenuto "comune" per legge. A ragione.

5.1 Un contratto di locazione si dice comune quando almeno una delle parti
contraenti (locatore o conduttore) è composta da una pluralità di persone
(Higi, op. cit., n. 98 e 103 ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO; Roger
Weber, Der gemeinsame Mietvertrag, Zurigo 1993, pag. 88; Hans Schmid, Der
gemeinsame Mietvertrag, in: SJZ 87/1991, pag. 349).

Alla luce di quanto esposto al considerando precedente, in concreto tale
eventualità si è verificata con il trasferimento del contratto di locazione
alle aggiudicatarie dei fondi oggetto del medesimo, le quali sono così
divenute colocatrici.

5.2 Il contratto comune è caratterizzato dall'esistenza di una relazione
contrattuale esterna (locatore - conduttore) cui si aggiunge una relazione
interna che riguarda specificatamente la pluralità delle persone che insieme
formano una delle parti contrattuali (Higi, op. cit., n. 105 segg. ad
Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO), in casu le due colocatrici.
L'esercizio dei diritti formatori, quale appunto quello di disdire il
contratto, dipende dal tipo di relazione, interna, che esiste fra le persone
che compongono la parte locatrice (Higi, op. cit., n. 117 ad Vorbemerkungen
zu art. 253-274g CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 412).

Nella fattispecie in rassegna, la relazione che lega le due colocatrici è
assimilabile alla società semplice (art. 530 segg. CO); mediante
l'acquisizione dei fondi oggetto del contratto di locazione essi si sono
infatti uniti nel ruolo di parte locatrice, con tutti i diritti e gli
obblighi che ne derivano. La decisione di disdire il contratto doveva
pertanto essere presa all'unanimità e comunicata all'attrice da loro stessi
oppure da un rappresentante da loro designato (Lachat, op. cit., pag. 412;
Higi, op. cit., n. 117 ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO; Corboz, op.
cit., pag. 49 seg.).

Ne discende che la censura sollevata dall'attrice circa la nullità della
disdetta siccome decisa e comunicata da uno solo degli aventi diritto merita
di essere accolta: il diritto di rescindere il contratto di locazione andava
infatti esercitato da entrambe le aggiudicatarie, insieme (cfr. anche
sentenza inc. 4C.331/1993 del 20 giugno 1994 pubblicata in SJ 1995 pag. 53
segg. consid. 5-7). Dalla sentenza cantonale non emerge alcun elemento a
favore della tesi asseverata  dalla convenuta per la quale essa avrebbe agito
in rappresentanza delle due colocatrici. Si tratta, comunque, di un argomento
che la convenuta non ha mai fatto valere dinanzi alle istanze cantonali - né
essa sostiene il contrario nel suo allegato - sicché un rinvio della causa
per un'eventuale completamento dell'incarto a questo riguardo non entra in
linea di conto (art. 64 cpv. 1 OG; cfr. DTF 126 III 59 consid. 2a).

6.
Ma non solo. L'attrice ottiene ragione anche laddove invoca la nullità della
disdetta siccome parziale, ovverosia concernente solo una parte dei fondi
oggetto del contratto di locazione.

Dato che il contratto di locazione forma un tutto, la disdetta deve
riguardare la totalità dell'oggetto della locazione, una disdetta parziale
non può metter fine al contratto (Corboz, op. cit., pag. 52; Lachat, op.
cit., pag. 415; cfr. anche sentenza inc. 4C.331/1993 del 20 giugno 1994
pubblicata in SJ 1995 pag. 53 segg. consid. 5b).

In concreto l'autorità cantonale ha accertato - in maniera vincolante - che
la disdetta concerneva solamente le particelle acquistate dalla convenuta.
Dalla sentenza impugnata non emerge alcun elemento a favore della tesi
addotta dinanzi al Tribunale federale - per la prima volta - da quest'ultima,
secondo cui la disdetta riguardava in realtà tutte le particelle oggetto del
contratto di locazione (Kündigung pars pro toto).

7.
In conclusione, la disdetta significata dalla convenuta il 14 settembre 2000
risulta doppiamente nulla: da un lato perché non decisa dalle due
colocatrici, insieme, e dall'altro perché parziale.

L'esito del ricorso su questo punto rende la censura concernente la
protrazione della locazione priva d'oggetto.

Gli oneri processuali e le ripetibili della sede federale seguono la
soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 159 cpv. 1 e 2 OG).

8.
La sentenza cantonale va annullata e modificata nel senso auspicato
dall'attrice.

L'appello da lei inoltrato il 23 agosto 2001 è accolto; di conseguenza
l'istanza 12 gennaio 2001 è a sua volta accolta nel senso che la disdetta 14
settembre 2000 è dichiarata nulla. L'appello inoltrato lo stesso giorno dalla
B.________ deve per contro essere integralmente respinto.

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Il ricorso per riforma è accolto, di conseguenza la sentenza impugnata è
annullata.

L'istanza 12 gennaio 2001 è accolta e la disdetta 14 settembre 2000 è
dichiarata nulla.

2.
La causa viene rinviata al Tribunale d'appello per un nuovo giudizio sulle
spese e ripetibili della procedura cantonale.

3.
La tassa di giustizia di fr. 4'000.-- è posta a carico della convenuta, la
quale rifonderà all'attrice fr. 6'000.-- per ripetibili della sede federale.

4.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del
Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 10 settembre 2002

In nome della I Corte civile
del Tribunale federale svizzero

Il presidente: La cancelliera: