I. Zivilabteilung 4C.330/2002
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4C.330/2002 /rnd
Urteil vom 31. Januar 2003
I. Zivilabteilung
Bundesrichterin und Bundesrichter Corboz, Präsident,
Klett, Nyffeler,
Gerichtsschreiber Mazan.
Einwohnergemeinde der Stadt Basel, 4001 Basel,
Klägerin und Berufungsklägerin, handelnd durch die Zentralstelle für
staatlichen Liegenschaftsverkehr des Kantons Basel-Stadt, Fischmarkt 10, 4051
Basel, und diese vertreten durch Advokat Lukas Polivka, Auberg 4, Postfach
196, 4001 Basel,
gegen
A.________,
Beklagten und Berufungsbeklagten, vertreten durch Advokat Andreas Béguin,
Picassoplatz 8, Postfach 330, 4010 Basel.
Mietvertrag; Mietzinserhöhung,
Berufung gegen das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt,
Ausschuss, vom 16. August 2002.
Sachverhalt:
A.
Seit 1. Februar 1986 ist A.________ (Beklagter) Mieter einer
Vierzimmerwohnung in der Liegenschaft Y.________ in Basel. Vermieterin ist
die Liegenschaftenverwaltung der Stadt Basel (Klägerin). Seit 1. Juli 1995
ist der Beklagte zusätzlich Mieter von zwei Mansardenzimmern in derselben
Liegenschaft. Bei den Mietobjekten in der betreffenden Liegenschaft handelt
es sich um ehemalige Kommunalwohnungen. Die Mieter dieser Wohnungen
profitierten unabhängig von ihren finanziellen Verhältnissen von
grundverbilligten Mietzinsen. Der aktuelle Nettomietzins für die
Vierzimmerwohnung beträgt Fr. 476.-- und für die beiden Mansardenzimmer je
Fr. 75.--.
Am 1. Januar 1995 sind das Mietbeitragsgesetz (MBG, SG 890.500) und die
Mietbeitragsverordnung (MIVO, SG 890.510) in Kraft getreten. Dadurch änderte
sich das System insofern, als jetzt nicht mehr Wohnungen subventioniert
werden, sondern die einzelnen Mieter finanzielle Hilfe erhalten, soweit sie
dies benötigen. Diese Systemänderung wurde dem Beklagten mit Schreiben vom
7. März 1995 mitgeteilt. Beigelegt war das amtliche Formular zur Mitteilung
von Mietzinsänderungen. In diesem Formular wurde der monatliche Mietzins für
die Vierzimmerwohnung zwar unverändert bei Fr. 476.-- belassen, neu aber eine
Sollmiete von monatlich Fr. 1'067.--, basierend auf einem Hypothekarzinsfuss
von 5,5% und 139.0 Punkten Landesindex, angegeben. Eine Anpassung an die
Sollmiete, welche der unverbilligten Miete entspreche, wurde für einen
späteren Zeitpunkt in Aussicht gestellt. Diese Mitteilung vom 7. März 1995
bezog sich nur auf die Vierzimmerwohnung. Die beiden Mansardenzimmer wurden
erst am 1. Juli 1995 dazu gemietet.
Am 11. März 1997 teilte die Klägerin dem Beklagten auf dem amtlichen Formular
in Bezug auf alle drei Mietobjekte - Vierzimmerwohnung und zwei
Mansardenzimmer - mit, infolge nicht kostendeckender Nettorendite erfolge
keine Mietzinsreduktion. Die Sollmiete für die Wohnung wurde unverändert mit
Fr. 1'067.-- beziffert. Die Sollmiete für die zwischenzeitlich neu dazu
gemieteten zwei Mansarden wurde auf je Fr. 200.-- festgelegt.
Am 1. Juni 1999 wurde der Beklagte - wiederum auf dem amtlichen Formular -
hinsichtlich der Vierzimmerwohnung erneut darüber orientiert, dass infolge
nicht kostendeckender Nettorendite keine Mietzinsreduktion erfolge. Die
Sollmiete werde jedoch den neuen, für die Mietzinsberechnung
ausschlaggebenden Faktoren (Hypothekarzinsfuss und Landesindex) angepasst und
neu auf Fr. 967.-- festgesetzt. Die effektive Nettomiete für die
Vierzimmerwohnung wurde unverändert auf Fr. 476.-- belassen.
Mit amtlichem Formular vom 11. September 2000 teilte die Klägerin dem
Beklagten eine Erhöhung des Nettomietzinses per 1. Mai 2001 von Fr. 476.--
auf Fr. 662.-- mit. Zu den Faktoren, auf welchen diese Miete beruht, wurde
folgendes festgehalten:
"Sollmiete monatlich Fr. 1'036.--. Die Sollmiete basiert auf 4,25% Hypozins
und 146,9 P Landesindex (Stand März 00). Die Betriebs-/Unterhaltskosten sind
bis März 00 ausgeglichen."
Unter der Rubrik "Begründung (Mietzinsänderung)" wurde die Mietzinserhöhung
wie folgt begründet:
"Etappenweise Anpassung der Nettomiete an die Sollmiete von Fr. 1'036,00 (s.
beil. Schreiben vom Sept. 2000). 1. Anpassung auf Fr. 662,00 per 1.5.01, 2.
Anpassung auf Fr. 848,00 per 1.5.02, 3. Anpassung auf Fr. 1'036,00 per 1.5.03
vorbehältlich allf. Aenderungen d. Berechn.-Grundlagen (Hypo-Zins,
Landesindex, Betriebs-/Unterhaltskosten)."
Mit gleicher Begründung wurden auch die Mieten für die Mansardenzimmer in
einem ersten Schritt per 1. Mai 2001 von Fr. 75.-- auf je Fr. 121.-- erhöht.
Im Schreiben vom September 2000, auf welches im amtlichen Formular verwiesen
wird, wird die mit dem Mietbeitragsgesetz beschlossene Systemänderung
nochmals erläutert und die Mietzinserhöhung sodann wie folgt begründet:
"... Dies bedeutet, dass die Wohnungen nicht mehr unabhängig von den
Einkommens- und Vermögensverhältnissen der Bewohner und Bewohnerinnen
subventioniert, d.h. verbilligt abgegeben, sondern zu einem marktkonformen
Mietzins vermietet werden. [...]
Im Sinne einer Gleichstellung und Gleichbehandlung aller Mieterinnen und
Mieter in den ehemaligen Kommunalwohnungen werden nunmehr im Einvernehmen mit
dem Amt für Miet- und Wohnungswesen und dem Amt für Sozialbeiträge auch noch
die restlichen ca. 280 Mietverhältnisse an die Marktmiete (Sollmiete)
angepasst."
B.
Diese Mietzinserhöhung wurde vom Beklagten bei der Staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten angefochten. Nachdem keine Einigung
erzielt werden konnte, erhob die Klägerin beim Zivilgerichtspräsidenten
Klage. Mit Urteil vom 12. Juli 2001 wurde festgestellt, dass der
Nettomietzins für die Vierzimmerwohnung in Y.________ mit Wirkung ab 1. Mai
2001 Fr. 662.-- sowie für die beiden Mansarden ebenfalls mit Wirkung ab 1.
Mai 2001 je Fr. 121.-- jeweils zuzüglich Nebenkosten betrage.
Eine vom Kläger gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde hiess das
AppellaEURtionsgericht des Kantons Basel-Stadt mit Urteil vom 16. August 2002
gut, hob das Urteil des Zivilgerichtspräsidenten vom 12. Juli 2001 auf, wies
die Klage ab und stellte fest, dass die am 11. September 2000 per 1. Mai 2001
angekündigten Mietzinserhöhungen für die Vierzimmerwohnung und für die beiden
Mansarden in Y.________ unzulässig bzw. nichtig seien.
C.
Mit Berufung vom 18. Oktober 2002 beantragt die Klägerin dem Bundesgericht,
das Urteil des Appellationsgerichtes des Kantons Basel-Stadt insoweit
aufzuheben, als es die Nichtigkeit der am 11. September 2000 per 1. Mai 2001
angekündigten Mietzinserhöhung für die Vierzimmerwohnung in Y.________
feststellt, und festzustellen, dass der Nettomietzins für die betreffende
Wohnung ab dem 1. Mai 2002 Fr. 662.-- betrage. Eventualiter sei die Sache zur
Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Der Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Das Urteil des Appellationsgerichtes wird von der Klägerin insoweit nicht
angefochten, als die Mietzinserhöhung für die zwei Mansardenzimmer, die erst
nach dem Inkrafttreten des Mietbeitragsgesetzes gemietet wurde, für nichtig
erklärt wurde. Im Folgenden ist daher einzig darüber zu befinden, ob die
Mietzinserhöhung in Bezug auf die Vierzimmerwohnung nichtig ist.
2.
Die Vorinstanz hat die Mietzinserhöhung für nichtig erklärt, weil diese nicht
genügend klar begründet worden sei. Zur Begründung wurde im Wesentlichen
ausgeführt, dass sich die Klägerin im amtlichen Formular vom 11. September
2000 auf die "Sollmiete" berufe. Aus dem Begleitschreiben vom September 2000
ergebe sich, dass die "Sollmiete" mit dem Begriff der Marktmiete identisch
sei. In zwei amtlichen Formularen, die den Mietern 1997 und 1999 zur
Begründung der nicht erfolgten Mietzinsreduktion zugestellt worden sei, sei
demgegenüber auf die nicht kostendeckende Nettorendite und damit klar auf das
Kriterium der Kostenmiete verwiesen worden. Zudem habe die Klägerin auch
insofern auf Elemente der Kostenmiete abgestellt, als die vorbehaltene
Sollmiete jeweils den Veränderungen des Hypothekarzinssatzes und des
Landesindex' der Konsumentenpreise angepasst sowie die Betriebs- und
Unterhaltskostenteuerung ausgeglichen worden sei. Die Klägerin habe sich
somit nicht klar für den einen oder anderen Erhöhungsgrund entschieden. Aus
ihren Schreiben könne vielmehr geschlossen werden, dass sie sich auf beide
Erhöhungsgründe berufe, ohne diese aber in Einzelbeträgen auszuweisen. Die
Mietzinserhöhung sei daher nicht genügend klar begründet und damit nichtig.
3.
Die Klägerin hält diese Begründung für bundesrechtswidrig. Zur Begründung
macht sie einerseits geltend, dass die Mietzinserhöhung vom 11. September
2000 klar begründet worden sei. Unabhängig davon führt sie andrerseits aus,
dass selbst dann, wenn die Begründung nicht hinreichend klar gewesen sein
sollte, entgegen der bisherigen Rechtsprechung nicht auf Nichtigkeit erkannt
werden könnte.
3.1 Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR muss der Vermieter für eine Mietzinsanpassung
das amtliche Formular verwenden. Wird die Mietzinserhöhung nicht auf dem
vorgeschriebenen Formular mitgeteilt, ist sie gemäss Art. 269d Abs. 2 lit. a
OR nichtig. Nach fester Rechtsprechung ist eine Mietzinserhöhung auch dann
nichtig, wenn zwar das amtliche Formular verwendet wird, die angeführte
Begründung aber nicht genügend klar ist (BGE 121 III 6 E. 3b S. 8 f., BGE 121
III 460 E. 4c/cc S. 466, Urteil 4C.245/1999 vom 3. Januar 2000 [publ. in mp
2000, S. 27 ff. ]). Die von der Klägerin an dieser Rechtsprechung geübte
Kritik ist unbegründet. Sinn und Zweck der in Art. 269d OR vorgesehenen
Formvorschrift ist, dem Mieter ein klares Bild über die Tragweite und die
Berechtigung der Mietzinserhöhung zu verschaffen. Die qualifizierte
Formvorschrift erstreckt sich insofern auch auf die Begründung der Erhöhung.
Hinzu kommt, dass das Mietrecht Ausnahmen von der Formstrenge, die zum Schutz
des Mieters aufgestellt worden sind, nicht zulässt (BGE 121 III 6 E. 3a S. 8,
121 III 460 E. 4c/cc S. 466, je mit Hinweisen).
3.2 Im Folgenden ist zu prüfen, ob die umstrittene Mietzinserhöhung klar
begründet worden ist, wie dies die Rechtsprechung verlangt. Die Begründung im
Mietzinserhöhungsformular ist eine Willensäusserung des Vermieters. Ihre
Bedeutung und Tragweite bestimmt sich nach den allgemeinen Grundsätzen zur
Auslegung von Willensäusserungen. Dies gilt namentlich auch für das
Erfordernis der Klarheit. Wenn sich die Parteien über den Sinn und die
Tragweite der Begründung nicht einig sind, ist die Willensäusserung des
Vermieters nach dem Vertrauensprinzip auszulegen. Ausreichend klar ist eine
Begründung dann, wenn sich der Mieter als vernünftiger und korrekter
Vertragspartner unter Berücksichtigung aller massgebenden Umstände im
Zeitpunkt des Zugangs Klarheit darüber verschaffen kann, auf welchen
Erhöhungsgrund sich der Vermieter beruft (BGE 121 III 6 E. 3c S. 10, 121 III
460 E. 3a/cc S. 466, je mit Hinweisen; Peter Higi, Zürcher Kommentar, N. 88
zu 269d OR).
3.2.1 Im vorliegenden Fall enthält das Formular die Begründung "Etappenweise
Anpassung der Nettomiete an die Sollmiete von Fr. 1'036,00 (s. beil.
Schreiben vom Sept. 2000)". Im erwähnten Begleitschreiben, auf welches im
Erhöhungsformular zulässigerweise verwiesen wird (Art. 19 Abs. 1bis VMWG),
wird ausgeführt, dass die Wohnung nach dem Inkrafttreten des
Mietbeitragsgesetzes zu einem marktkonformen Mietzins vermietet werden soll.
Damit hat die Klägerin im amtlichen Formular und dem Begleitschreiben klar
zum Ausdruck gebracht, dass die Erhöhung mit einer Anpassung an die
Marktmiete (Art. 269a lit. a OR) begründet wird. Auch die Vorinstanz
behauptet nicht, dass der Beklagte als vernünftiger und korrekter
Vertragspartner das Formular und das zugehörige Schreiben für sich allein
betrachtet anders verstehen konnte. Offensichtlich unbegründet ist der
Hinweis des Beklagten, die Mietzinserhöhung sei unklar, weil nebst der
Marktmiete als absoluter Erhöhungsgrund auch die relativen Kostenfaktoren des
Hypothekarzins' und des Landesindex' erwähnt sowie die Unterhalts- und
Betriebskosten bis März 2000 ausgeglichen worden seien. Mit dem Hinweis auf
den Hypothekarzins, den Landesindex sowie die Betriebs- und Unterhaltskosten
wird nicht die Mietzinserhöhung begründet, sondern nur kundgetan, auf welchen
Kostenfaktoren der an die Marktmiete angepasste neue Mietzins im Hinblick auf
die künftige Mietzinsgestaltung beruht. Dies ergibt sich mit aller
Deutlichkeit schon daraus, dass die erwähnten Kostenfaktoren nicht unter der
Rubrik "Begründung (Mietzinsänderung)" aufgeführt sind.
3.2.2 Damit stellt sich die Frage, ob die an sich klar begründete
Mietzinserhöhung vom 11. September 2000 unklar wird, wenn die früheren
Mitteilungen der Klägerin vom 11. März 1997 und 1. Juni 1999
mitberücksichtigt werden.
Dazu ist zunächst zu bemerken, dass für die Frage, ob sich der Mieter als
vernünftiger und korrekter Vertragspartner Klarheit darüber verschaffen kann,
auf welchen Erhöhungsgrund sich der Vermieter beruft, auf alle Umstände -
mithin auch auf frühere Korrespondenz - abgestellt werden kann. Wenn für den
Mieter aber wie im vorliegenden Fall bereits aus dem Erhöhungsformular und
dem zulässigerweise verwendeten Begleitschreiben (Art. 19 Abs. 1bis VMWG)
eindeutig klar sein muss, auf welchen Erhöhungsgrund sich der Vermieter
beruft - im vorliegenden Fall "Orts- und Quartierüblichkeit" (Art. 269a lit.
a OR) -, wird die klar begründete Mietzinserhöhung nicht dadurch unklar, dass
der Vermieter in früherer Korrespondenz eine Mietzinserhöhung aus einem
anderen Grund - im vorliegenden Fall "nicht kostendeckende Nettorendite"
(Art. 269 OR) - in Aussicht gestellt hat.
Entgegen der Meinung der Vorinstanz steht die vom Vermieter im
Erhöhungsformular vom 11. September 2000 bzw. dem dazugehörigen
Begleitschreiben effektiv angeführte Begründung ("Orts- und
Quartierüblichkeit" [Art. 269a lit. a OR]) auch nicht in Widerspruch zu den
Mitteilungen vom 11. März 1997 und 1. Juni 1999, in denen eine
Mietzinserhöhung aus einem anderen Grund ("nicht kostendeckende Nettorendite"
[Art. 269 OR]) angekündigt wurde. Das Bundesgericht hat ausgeführt, dass ein
Vermieter, der die angestrebte Mietzinserhöhung mit der Anpassung an die
Orts- und Quartierüblichkeit begründet, im Eventualstandpunkt verlangen
könne, dass eine Ertragsrechnung vorgenommen werde (Urteil 4C.245/1999 vom 3.
Januar 2000, E. 3b [publ. in mp 2000, S. 27 ff., S. 30]). Wenn ein Vermieter
aber berechtigt ist, bei einer Mietzinserhöhung mit der genannten
Eventualbegründung zu operieren, muss es der Klägerin im vorliegenden Fall
auch unbenommen sein, die Mietzinserhöhung mit der Marktmiete zu begründen,
nachdem sie möglicherweise ihren früheren Kalkulationen Überlegungen der
Kostenmiete zugrunde gelegt hatte.
Unbegründet ist schliesslich auch der Hinweis der Vorinstanz, die Klägerin
habe auch insofern auf die Kostenmiete abgestellt, als die vorbehaltene
Sollmiete jeweils den Veränderungen des Hypothekarzinssatzes und des
Landesindex' der Konsumentenpreise angepasst sowie die Betriebs- und
Unterhaltskostenteuerung ausgeglichen worden seien. Wie erläutert ist die
Klägerin berechtigt, die geltend gemachte Mietzinserhöhung mit der Marktmiete
zu begründen, auch wenn sie früher Überlegungen angestellt haben mag, die auf
der Kostenmiete beruhten.
3.3 Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Klägerin sich für ihre
Mietzinserhöhung klar und eindeutig auf die Orts- und Quartierüblichkeit -
und auf keinen anderen Erhöhungsgrund - beruft (E. 3.3.1). Diese klare
Willensäusserung steht auch nicht in Widerspruch zu früheren Mitteilungen,
weil es der Klägerin unbenommen ist, die Mietzinserhöhung mit der Marktmiete
zu begründen, auch wenn frühere Schreiben darauf hindeuten, dass sie damals
eine Mietzinsanpassung wegen nicht kostendeckender Nettorendite erwogen haben
könnte (E. 3.3.2).
Nur der Vollständigkeit halber ist schliesslich festzuhalten, dass die
Klägerin im vorliegenden Fall berechtigt ist, im laufenden Mietverhältnis
auch ohne früher mitgeteilte Vorbehalte eine einseitige Mietzinserhöhung nach
der absoluten Methode - beispielsweise Anpassung an die Marktmiete - zu
verlangen. Da sich die hier zu beurteilende Mietzinserhöhung auf eine Wohnung
bezieht, deren Mietzins bislang einer behördlichen Mietzinskontrolle
unterstellt war, ist die Beklagte nicht an die in der Regel ausschliesslich
anwendbare relative Methode gebunden, sondern kann sich ohne weiteres auf
absolute Erhöhungsgründe berufen (BGE 123 III 171 E. 6a S. 173 m.w.H.). Wenn
im vorliegenden Fall auch unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensprinzips eine
Mietzinserhöhung nach der absoluten Methode ohne frühere Vorbehalte möglich
ist, verfängt der Einwand des Beklagten von vorneherein nicht, die Berufung
auf die Marktmiete sei unzulässig, weil in den früheren Mitteilungen eine
Mietzinserhöhung mit Argumenten der Kostenmiete vorbehalten worden sei.
Abgesehen davon ist ohnehin fraglich, ob es sich bei den in den Schreiben vom
11. März 1997 und 1. Juni 1999 enthaltenen Bemerkungen überhaupt um
Vorbehalte im Sinn von Art. 18 VMWG handelte, weil damals - im Unterschied zu
dem von der Verordnung geregelten Sachverhalt - gar keine Mietzinsanpassungen
vorgenommen wurden.
4.
Aus diesen Gründen ist die Berufung teilweise gutzuheissen und das Urteil des
Appellationsgerichtes des Kantons Basel Stadt vom 16. August 2002 aufzuheben.
Da sich die Vorinstanz nicht materiell mit der Rechtmässigkeit der
Mietzinserhöhung auseinander gesetzt hat, ist die Sache zur Neuentscheidung
an die Vorinstanz zurückzuweisen. Entgegen der Meinung des Beklagten kann es
nicht Sache des Bundesgerichtes sein zu prüfen, ob die geltend gemachte Orts-
und Quartierüblichkeit anhand einer genügenden Anzahl von Vergleichsobjekten
dargetan ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegt keine Partei. Es rechtfertigt sich
daher die Gerichtsgebühr den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (Art. 156
Abs. 3 OG) und die Parteientschädigungen wettzuschlagen (Art. 159 Abs. 3 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen, das Urteil des
Appellationsgerichtes des Kantons Basel Stadt vom 16. August 2002 aufgehoben
und die Sache zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird den Parteien je zur Hälfte
auferlegt.
3.
Die Parteientschädigungen werden wettgeschlagen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Appellationsgericht des Kantons
Basel-Stadt, Ausschuss, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 31. Januar 2003
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: