I. Öffentlich-rechtliche Abteilung 1A.167/2002
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1A.167/2002 /err
1P.425/2002
Urteil vom 14. Januar 2003
I. Öffentlichrechtliche Abteilung
Bundesgerichtspräsident Aemisegger, Präsident,
Bundesgerichtsvizepräsident Nay, Bundesrichter Aeschlimann,
Gerichtsschreiber Pfisterer.
B. ________,
Beschwerdeführer, vertreten durch Fürsprecher Marc Aebi, Lunaweg 17, Postfach
209, 4501 Solothurn,
gegen
S.________,
F.________,
Beschwerdegegner, beide vertreten durch Fürsprech und Notar Rolf Harder,
Touringhaus, Postfach 316, 4503 Solothurn,
Einwohnergemeinde Biberist, 4562 Biberist,
Regierungsrat des Kantons Solothurn, 4500 Solothurn 1, vertreten durch das
Bau- und Justizdepartement des Kantons Solothurn, Rötihof, 4509 Solothurn,
Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn, Amthaus 1, 4502 Solothurn.
Zonenplanänderung GB Biberist Nr. 3353,
Verwaltungsgerichtsbeschwerde und staatsrechtliche Beschwerde gegen das
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Solothurn vom 20. Juni 2002.
Sachverhalt:
A.
B. ________ ist Eigentümer des in der Reservezone liegenden Grundstückes GB
Biberist Nr. 3353. Dieses war ehemals Teil der Parzelle GB Biberist Nr. 888
in der Wohnzone W3. Die Gemeinde Biberist begann im Jahre 1994 mit den
Vorarbeiten zur Ortsplanrevision. Die ehemalige Parzelle GB Biberist 888 mit
einer Fläche von rund 30'000 m2 sollte in die Reservezone umgezont und in die
Liegenschaften GB Biberist Nrn. 888, 3353 und 3354 aufgeteilt werden. Der
Gemeinderat der Einwohnergemeinde Biberist stimmte dem überarbeiteten
Zonenplan am 21. September 1998 zu. Der Regierungsrat des Kantons Solothurn
genehmigte ihn am 4. Juli 2000. Die Parzelle GB Biberist Nr. 3353 befindet
sich zwischen den westlich bzw. östlich gelegenen Parzellen Nrn. 888 und 3354
(Reservezone). Nördlich bzw. südlich grenzt die Liegenschaft von B.________
an die Gewerbezone bzw. die Wohnzone W3 an.
B.
B.________ stellte am 10. Juni 2000 bei der Bauverwaltung Biberist ein
Baugesuch für den Bau eines Allwetterplatzes für den Pferdesport, eines
Springgartens und eines Zaunes auf seinem Grundstück. Das Kantonale Bau- und
Justizdepartement erteilte ihm einerseits am 14. September 2000 die
Bewilligung zum Bau des Zaunes. Andererseits wies es B.________ am 15.
September 2000 an, den bereits erstellten Allwetterplatz und den Springgarten
bis zum 31. Dezember 2000 zu entfernen.
B. ________ stellte am 5. Oktober 2000 das Gesuch, auf dem südlichen Teil
seines Grundstückes GB Biberist Nr. 3353 sei eine Spezialzone für
Pferdehaltung einzurichten. Der Gemeinderat Biberist entsprach diesem
Ansinnen am 2. November 2000 und legte den Teilzonenplan "Spezialzone für
Pferdehaltung" vom 9. November bis 11. Dezember 2000 öffentlich auf.
S. ________ und F.________, die Nachbarn und Eigentümer des neuen Grundstücks
GB Biberist Nr. 888, erhoben gegen diese Teil-Zonenplanänderung Einsprache
beim Gemeinderat Biberist. Dieser wies die Einsprache am 2. April 2001 ab.
S.________ und F.________ zogen diesen Entscheid am 11. Mai 2001 an den
Regierungsrat des Kantons Solothurn weiter, der die Beschwerde am 10.
Dezember 2001 guthiess.
B. ________ führte gegen diesen Entscheid Verwaltungsgerichtsbeschwerde an
das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn. Er ersuchte um Aufhebung des
Beschlusses des Regierungsrats und um Genehmigung der Zonenplanänderung. Das
Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn wies die Beschwerde am 20. Juni 2002
ab.
C.
Gegen diesen Entscheid erhebt B.________ mit Eingabe vom 23. August 2002
Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht. Er beantragt, der
Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Solothurn sei aufzuheben und
die vorgesehene Zonenplanänderung auf GB Biberist Nr. 3353 sei zu genehmigen.
Die Einwohnergemeinde Biberist ersucht um Gutheissung der Beschwerde. Das
Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn sowie S.________ und F.________
sprechen sich für deren Abweisung aus.
B. ________ führt gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons
Solothurn vom 20. Juni 2002 zugleich staatsrechtliche Beschwerde für den
Fall, dass das Bundesgericht auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht
eintritt.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Der Beschwerdeführer hat gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Solothurn vom 20. Juni 2002 sowohl Verwaltungsgerichtsbeschwerde als
auch - eventualiter - staatsrechtliche Beschwerde erhoben. Da sich die beiden
Rechtsschriften gegen denselben Entscheid richten und identisch sind,
rechtfertigt es sich, die Verfahren zu vereinigen.
1.2 Welches Rechtsmittel zulässig und in welchem Umfang darauf einzutreten
ist, prüft das Bundesgericht von Amtes wegen und mit freier Kognition.
Entsprechend der subsidiären Natur der staatsrechtlichen Beschwerde (Art. 84
Abs. 2 OG) ist zunächst zu prüfen, inwiefern die
Verwaltungsgerichtsbeschwerde offen steht (BGE 128 I 46 E. 1a; 128 II 56 E.
1, 66 E. 1, je mit Hinweisen).
2. Verwaltungsgerichtsbeschwerde
2.1 Nach Art. 34 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die
Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) ist die
Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht zulässig gegen Entscheide
letzter kantonaler Instanzen über Entschädigungen als Folge von
Eigentumsbeschränkungen (Art. 5 RPG), über die Zonenkonformität von Bauten
und Anlagen ausserhalb der Bauzonen sowie über Bewilligungen im Sinne der
Artikel 24-24d RPG. Andere Entscheide letzter kantonaler Instanzen sind
endgültig; vorbehalten bleibt die staatsrechtliche Beschwerde an das
Bundesgericht (Art. 34 Abs. 3 RPG).
2.2 Der Beschwerdeführer wirft dem Verwaltungsgericht vor, es sei in Willkür
im Sinne von Art. 9 BV verfallen. So habe es den Sachverhalt willkürlich
falsch festgestellt und Art. 21 Abs. 2 RPG sowie § 10 des Planungs- und
Baugesetzes des Kantons Solothurn vom 3. Dezember 1978 (PBG/SO)
offensichtlich falsch ausgelegt. Zudem sei es zu einem für den
Beschwerdeführer untragbaren Ergebnis gelangt.
Diese Rügen können nur mit staatsrechtlicher Beschwerde erhoben werden (Art.
34 Abs. 1 und Abs. 3 RPG).
3. Staatsrechtliche Beschwerde
3.1 Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer der betroffenen Parzelle GB
Biberist Nr. 3353 durch den angefochtenen Entscheid in seinen Rechten
persönlich betroffen und beschwert (Art. 88 OG). Auf die staatsrechtliche
Beschwerde ist einzutreten, unter Vorbehalt der nachfolgenden Ausführungen.
3.2 Nach Art. 90 Abs. 1 lit. b OG muss eine staatsrechtliche Beschwerde die
wesentlichen Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung darüber enthalten,
welche verfassungsmässigen Rechte bzw. welche Rechtssätze verletzt sind und
inwiefern der angefochtene Entscheid nicht nur unrichtig, sondern
qualifiziert falsch ist. Im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde prüft
das Bundesgericht nur klar und detailliert erhobene Rügen. Auf ungenügend
begründete Rügen und rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid
tritt es nicht ein. Es genügt namentlich nicht, wenn der Beschwerdeführer
pauschal behauptet, der Entscheid sei willkürlich. Er hat vielmehr im
Einzelnen zu zeigen, inwiefern der Entscheid offensichtlich unhaltbar ist,
mit der tatsächlichen Situation in krassem und offensichtlichem Widerspruch
steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt
oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 125 I
495 E. 1b mit Hinweisen).
Diesen Anforderungen vermag die staatsrechtliche Beschwerde hinsichtlich der
behaupteten willkürlichen Sachverhaltsfeststellung nicht zu genügen. Der
Beschwerdeführer begnügt sich damit, diesbezüglich den Entschied des
Verwaltungsgerichts als willkürlich zu kritisieren. Er zeigt jedoch nicht in
konkreter und rechtsgenügender Weise auf, inwiefern das Verwaltungsgericht
den Sachverhalt krass und offensichtlich falsch festgestellt haben soll. Der
Beschwerdeschrift fehlt es in diesem Punkt an einer ausreichend
substanziierten Verfassungsrüge. Auf die staatsrechtliche Beschwerde kann
diesbezüglich nicht eingetreten werden. Im Übrigen ist das Verwaltungsgericht
durchaus vom gleichen Sachverhalt wie der Beschwerdeführer ausgegangen. Es
zieht daraus lediglich andere Schlüsse. Dies hat jedoch nichts mit einer
falschen oder gar willkürlichen Sachverhaltsfeststellung zu tun.
3.3 Soweit der Beschwerdeführer eine willkürliche Auslegung und Anwendung von
Art. 21 Abs. 2 RPG und § 10 PBG/SO geltend macht, ist seine Rüge
ungerechtfertigt, sofern sie überhaupt genügend begründet ist (vgl. Ziff.
3.2).
3.4 Das Verwaltungsgericht geht im angefochtenen Entscheid davon aus, die
Zonenplanung der Gemeinde Biberist sei so neu, dass die Schaffung einer
Spezialzone für Pferdehaltung mit dem in Art. 21 Abs. 2 RPG und § 10 PBG/SO
festgelegten Grundsatz der Planbeständigkeit nicht vereinbar wäre. Der
Regierungsrat habe die Revision erst am 4. Juli 2000 genehmigt. Die kürzlich
abgeschlossene Gesamtüberprüfung der Nutzungsplanung werde durch den Erlass
eines Teilzonenplanes für eine einzelne Parzelle massgeblich geändert. Die
erneute Einzonung der Reservezone sei daher auf das planerische Gesamtkonzept
der Gemeinde abzustimmen. Erhebliche und für die Zonenplanänderung
wesentliche Veränderungen der tatsächlichen Verhältnisse lägen keine vor.
Lediglich die private Interessenlage habe sich verändert. Durch die Umzonung
werde auch der künftige rechtliche Status der übrigen Grundstücke in der
Reservezone sowie des angrenzenden Quartiers planerisch unbestimmt.
3.5 Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, das Verwaltungsgericht verkenne
die seit den Vorarbeiten zur Ortsplanrevision eingetreten Veränderungen der
tatsächlichen Verhältnisse. Die Gemeinde Biberist habe die Reservezone
geschaffen, weil nach dem Konkurs der ortsansässigen X.________ die weitere
Nutzung unklar gewesen sei. Zugleich sollte eine Pufferzone zwischen der
Wohn- und der Industriezone eingerichtet werden. Die Gemeinde wolle das
Gebiet nun überbauen. Mit der vorgesehenen Zonenplanänderung werde lediglich
die Nutzungsplanung an die Wirklichkeit angepasst. Der Grundsatz der
Planbeständigkeit schütze die Grundeigentümer vor eben erst eingeräumten
Eigentumsbeschränkungen. Er verbiete jedoch nicht, die Zonenordnung selbst
ohne erheblich veränderte Verhältnisse zu revidieren. Es gehe vorliegend
gerade nicht um die Einschränkung von Nutzungsmöglichkeiten. Der
Beschwerdeführer habe an der Teilzonenänderung ein tatsächliches privates
Interesse. Es bestehe auch ein öffentliches Interesse an dieser Spezialzone.
Ein planerisches Gesamtkonzept müsse angesichts der geringfügigen
Zonenanpassung und -erweiterung nicht erstellt werden. Das Verwaltungsgericht
habe den Grundsatz der Planbeständigkeit ohne ausreichende und sachlich
vertretbare Interessenabwägung als verletzt betrachtet. Der Entscheid
verstosse willkürlich gegen Art. 21 Abs. 2 RPG und § 10 PBG/SO. Er sei auch
im Ergebnis unhaltbar. Die Eigentümer der ehemaligen Parzelle GB Biberist Nr.
888 müssten während mehrerer Jahre in der Reservezone verbleiben, selbst wenn
konkrete Nutzungsprojekte vorlägen.
3.6 Der Gemeinderat der Einwohnergemeinde Biberist beschloss den revidierten
Zonenplan am 21. September 1998. Der Regierungsrat des Kantons Solothurn
erteilte seine Genehmigung am 4. Juli 2000. Da der Beschwerdeführer ein
Gesuch um Schaffung einer Spezialzone für Pferdehaltung auf einem Teil seines
Grundstückes GB Biberist Nr. 3353 gestellt hatte, überarbeitete der
Gemeinderat Biberist den Zonenplan vom September 1998 erneut. Er genehmigte
den Teilzonenplan GB Nr. 3353 "Spezialzone für Pferdehaltung" am 2. November
2000.
3.7 Nach Art. 21 Abs. 2 RPG und § 10 Abs 1 PBG/SO sind Nutzungspläne zu
überprüfen und gegebenenfalls anzupassen, wenn sich die für die Planung
massgeblichen Verhältnisse seit der Planfestsetzung erheblich geändert haben.
Diese Bestimmungen verleihen der Nutzungsplanung eine gewisse Beständigkeit,
ermöglichen indessen auch, sie bei Bedarf zu revidieren und Planung und
Wirklichkeit in Übereinstimmung zu bringen (BGE 128 I 190; 123 I 175 E. 3a,
je mit Hinweisen). Je neuer der Plan ist und je einschneidender sich die
beabsichtigte Änderung auswirkt, desto stärkeres Gewicht hat der Grundsatz
der Planbeständigkeit und um so gewichtiger müssen die rechtlichen oder
tatsächlichen Gründe sein, welche für eine Planänderung sprechen (BGE 128 I
190 E. 4.2 mit Hinweisen). Eine Zonenplanänderung kann auch fünf Jahre nach
deren Festsetzung nicht allein auf eine gewandelte Einstellung der
Bevölkerung gegenüber der Nutzung von nicht überbautem Land gestützt werden.
Hierfür müssen gewichtige Gründe tatsächlicher oder rechtlicher Art gegeben
sein (BGE 128 I 190 E. 4.2; 109 Ia 113 E. 3, je mit Hinweisen).
3.7.1 Die erneute Revision des Zonenplanes der Gemeinde Biberist erfolgte nur
rund fünf Monate nach der regierungsrätlichen Genehmigung der Ortsplanung aus
dem Jahre 1998. Wohl kommt der Planbeständigkeit keine absolute Bedeutung zu.
Planänderungen sind bei erheblicher Veränderung der Verhältnisse auch nach
weniger als dem Planungshorizont von 15 Jahren zulässig (Art. 15 lit. b RPG;
BGE 128 I 190 E. 4.2 S. 198; 119 Ib 138 E. 4e S. 145). Eine Neuordnung des
Zonenplanes der Gemeinde Biberist liesse sich nur rechtfertigen, wenn sich in
den drei Jahren seit der Planfestsetzung die Verhältnisse wesentlich
verändert hätten oder wenn in der eben abgeschlossenen Planung ein
schwerwiegender Fehler neu entdeckt worden wäre.
3.7.2 Der Beschwerdeführer legt wohl dar, die Gemeinde Biberist habe im Jahre
1994 nicht genau gewusst, wie die ehemalige Parzelle GB Biberist Nr. 888
genutzt werden könne. Sie habe deshalb die Reservezone geschaffen.
Mittlerweile sei die ehemalige Parzelle GB Biberist Nr. 888 aufgeteilt, und
die Gemeinde wolle die neugeschaffenen Parzellen überbauen. Die
Eigentümerverhältnisse hätten sich auch gewandelt. Inwiefern diese
Darlegungen jedoch beweisen sollen, dass sich die für die Planfestsetzung
massgeblichen Verhältnisse erheblich verändert haben, ist nicht ersichtlich.
Dass der Gemeinderat die fraglichen Parzellen jetzt offenbar überbauen will,
vermag jedenfalls die Änderung des kaum drei Jahre zuvor beschlossenen und
erst wenige Monate vor der neuerlichen Revision rechtskräftig gewordenen
Plans allein nicht zu begründen. Der Beschwerdeführer stützt seine
Argumentation auch auf die veränderten Eigentumsverhältnisse. Dass sich diese
entwickeln können, war absehbar, umso mehr als die ehemalige Eigentümerin,
die X.________, im Jahre 1994 in finanziellen Nöten steckte. Der
Beschwerdeführer führt dazu sogar selber aus, es habe nicht damit gerechnet
werden können, dass die X.________ ihre (ehemalige) Parzelle GB Biberist Nr.
888 selber überbaue. Gesamthaft liegen weder rechtlich noch tatsächlich
gewichtige Gründe vor, die eine Zonenplanänderung nach so kurzer Zeit
rechtfertigen würden. Dass ein Planungsfehler vorliegt, wurde weder behauptet
noch ist ein solcher ersichtlich. Der Schluss des Verwaltungsgerichts, die
massgeblichen Verhältnisse hätten sich nicht erheblich geändert, war unter
diesen Umständen nicht willkürlich.
3.7.3 Der Beschwerdeführer führt sodann aus, die Planbeständigkeit schütze
davor, dass eben erst eingeräumte Nutzungsbefugnisse wieder entzogen würden.
Sie verbiete nicht, die Zonenordnung im Interesse eines Grundeigentümers zu
revidieren.
Dabei lässt er ausser Acht, dass die Beschwerdegegner und die übrigen
Nachbarn ihrerseits ein Interesse an der Planbeständigkeit haben. Auch sie
sind vor allfälligen neuen (und möglicherweise übermässigen)
Nutzungsbeschränkungen zu schützen. Weiter vermag das private Interesse des
Beschwerdeführers an der Pferdehaltung das öffentliche Interesse insbesondere
an der Planbeständigkeit und an der koordinierten, gesamtheitlichen
Siedlungsplanung und -entwicklung der immerhin rund 30'000 m2 grossen
ehemaligen Parzelle GB Biberist Nr. 888 nicht aufzuwiegen. Das
Verwaltungsgericht hat entsprechend nicht willkürlich gehandelt, indem es die
isolierte Einzonung der umstrittenen Parzelle als unzulässig und entgegen den
öffentlichen Interessen einstufte.
3.7.4 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich die relevanten Verhältnisse
im Gebiet der Reservezone GB Biberist Nr. 3353 seit der Planfestsetzung nicht
erheblich verändert haben. Das private Interesse des Beschwerdeführers ist
ebenfalls nicht so gewichtig, dass es die entgegenstehenden privaten und
öffentlichen Interessen aufwiegen könnte und eine Änderung der Zonenordnung
rechtfertigte. Insofern ist auch der Vorwurf unbegründet, das
Verwaltungsgericht habe die abzuwägenden Interessen ungenügend gewürdigt. Von
willkürlicher, offensichtlich falscher Auslegung von Art. 21 Abs. 2 RPG und §
10 PBG/SO kann keine Rede sein.
3.8 Die fragliche Neueinzonung stellt auch nicht bloss eine relativ
geringfügige Ergänzung der Ortsplanung dar, die keine umfassende
Neuüberprüfung der Planung erforderte (BGE 128 I 190 E. 4.2 S. 199; 124 II
391 E. 4b).
Die Parzelle GB Biberist Nr. 3353 entstand aus der ehemaligen Parzelle GB
Biberist Nr. 888. Die Parzellen Nrn. 888 und 3354 grenzen westlich bzw.
östlich an das Grundstück des Beschwerdeführers an. Nördlich bzw. südlich
befindet sich eine Gewerbezone bzw. eine Wohnzone W3. Wird nun einzig das
umstrittene Grundstück eingezont ("Spezialzone für Pferdehaltung"), wird die
Reservezone mittendurch zweigeteilt. Welcher Zone die beiden in der
Reservezone verbleibenden Parzellen Nrn. 888 und 3354 zugeteilt werden
sollen, ist noch nicht absehbar. Das rund 30'000 m2 grosse, unüberbaute und
insbesondere zusammenhängende Gebiet innerhalb der bestehenden
Siedlungsstruktur durch eine Spezialzone für Pferdehaltung aufzuteilen, ist
für die weitere Entwicklung des betreffenden Terrains unzweckmässig. Dadurch
wird eine gesamtheitliche Planung erschwert (vgl. Art. 1 und Art. 3 RPG).
Damit ist gleichzeitig klargestellt, dass die vorgesehene Einzonung nur im
Rahmen einer Neuüberprüfung der Gesamtplanung möglich ist, wie dies das
Verwaltungsgericht willkürfrei festgehalten hat.
3.9 Der Beschwerdeführer bezeichnet den angefochtenen Entscheid als im
Ergebnis unhaltbar. Sein Grundstück müsse während mehrerer Jahre in der
Reservezone verbleiben, selbst wenn konkrete Projekte vorlägen, die eine
sinnvolle Nutzung ermöglichten. Dies überzeugt nicht.
Aufgrund der Akten ist zwar nicht ersichtlich, ob der Beschwerdeführer seine
Parzelle vor oder nach der Planfestsetzung im September 1998 erworben hat.
Dies spielt jedoch keine Rolle. Er wusste so oder anders von der momentanen
Unüberbaubarkeit seines Grundstückes. Entweder hat er dieses vor der Umzonung
im Jahre 1998 bzw. 2000 erworben. Dann hätte er während der öffentlichen
Auflage des Planes gegen die Schaffung der Reservezone Einsprache erheben
können. Aus den Akten geht nicht hervor, dass er dies getan hätte. Er
behauptet es auch nicht. Oder er hat die Parzelle erst nach erfolgter
Planauflage und -festsetzung gekauft. Dann wusste er aufgrund des erst
kürzlich revidierten Zonenplanes, dass diese ausserhalb der Bauzone lag. Er
konnte jedenfalls nicht davon ausgehen, sein Grundstück werde in nächster
Zeit eingezont. Von einem im Ergebnis unhaltbaren Entscheid kann demgemäss
nicht gesprochen werden.
4.
Zusammenfassend ist auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht einzutreten.
Die staatsrechtliche Beschwerde erweist sich als unbegründet, soweit darauf
eingetreten werden kann.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Beschwerdeführer die
Gerichtskosten (Art. 156 Abs. 1 OG). Er hat den Beschwerdegegnern zudem eine
angemessene Parteientschädigung auszurichten (Art. 159 Abs. 1 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten
wird.
3.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Biberist, dem
Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn schriftlich
mitgeteilt.
Lausanne, 14. Januar 2003
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: